Какие документы нужны для покупки квартиры вторичка

Содержание

Перечень документов, необходимых для покупки квартиры на вторичном рынке, процедура

Какие документы нужны для покупки квартиры вторичка

Приобретение недвижимости – серьёзный и затратный процесс, поэтому важно знать, какие документы нужны для покупки квартиры на вторичном рынке.

Ведь именно они могут гарантировать, что продавец действительно имеет права на жилище, а также то, что сделка не доставит проблем. Поэтому нужно требовать определённый перечень документов ещё до заключения договора купли-продажи.

Сейчас разберёмся, какие официальные бумаги нужны при сделках с недвижимостью.

Как выбрать квартиру

Именно выбор подходящего жилья занимает больше всего времени. Достаточно сложно подобрать квартиру, которая соответствовала бы всем запросам. Поэтому люди на это нередко тратить не один месяц. Просматривать существующие варианты можно, к примеру, через интернет. Но, конечно же, обязательно нужно назначать встречу с продавцом и лично посещать заинтересовавшее жильё.

Осмотр должен проводиться только днём, когда светло и все недостатки видны. Нужно убедиться в том, что пол, стены и потолок находятся в хорошем состоянии. Также следует проверить состояние коммуникаций. Обратить внимание нужно и на другие важные моменты для конкретного человека. К примеру, на вид из окна, на расположение дома, на соседей и т.д.

Не стоит спешить и покупать первый же попавшийся вариант. Ведь недвижимость приобретается на долгое время, поэтому следует тщательно выбирать, чтобы потом не пришлось жалеть.

Обязательно нужно требовать пакет документов от продавца. Их получение необходимо для того, чтобы убедиться, что конкретный человек действительно имеет права на недвижимость.

Также они нужны, чтобы убедиться в том, что отсутствуют обременения на жильё. К примеру, оно может быть в ипотеке, под залогом, под арестом.

Также у него могут быть другие владельцы, которые не давали своё согласие на продажу.

Если продавец откладывает на потом показ документов или предлагает одну из официальных бумаг донести после подписания договора, то это должно насторожить. Ведь это может свидетельствовать о том, что он мошенник.

Никогда не нужно заключать сделку, если хотя бы одного из документов нет. Лучше отложить подписание договора на потом, если продавцу нужно время для получения справки.

Но спешить и соглашаться на предоставление документа через время нельзя.

Какие документы нужны

Вопрос о том, какие документы нужны на покупку вторичной квартиры, действительно важный. Ведь от них зависит исход сделки, а также спокойствие покупателя.

Существует обязательный перечень официальных бумаг, которые надо требовать у продавца. Если вы имеете дело не с мошенником, то он их охотно предоставит. Конечно, может случиться так, что одной справки не будет хватить.

Но продавец должен её получить и показать до того момента, как будет заключён договор купли-продажи.

Список документов:

  1. Паспорт продавца. Он обязательно должен быть, иначе нет смысла заключать сделку с конкретным человеком. Более того, покупатель должен выписать сведения из паспорта. Это нужно для того, чтобы потом в паспортном столе проверить, существует ли такой человек. Ведь сейчас удостоверение личности можно и подделать, и его очень сложно отличить от настоящего. Помимо этого, в паспорте надо обратить внимание на наличие у человека супруги и детей. Ведь они могут претендовать на квартиру или быть владельцами.
  2. Выписка из ЕГРН. Этот документ позволит ознакомиться с правовой стороной вопроса. Можно будет посмотреть, кто является владельцем. Если их несколько, то все будут там указаны. Также можно посмотреть, есть ли обременения на недвижимость. Ведь с правовыми ограничениями гораздо сложнее продать квартиру, а иногда вообще невозможно.
  3. Справки из коммунальной и налоговой служб. Они подтвердят отсутствие задолженностей у человека.
  4. Технический паспорт и план на квартиру. Они нужны для того, чтобы убедиться в подлинности названых характеристик. Можно будет сверить заявленную площадь с настоящей, а также другие важные моменты.
  5. Свидетельство о государственной регистрации прав на собственность. Это один из самых важных документов. Он подтвердит, что жилище зарегистрировано, а также что человек является его владельцем.
  6. Выписка из домовой книги. Желательно сразу требовать расширенный вариант. Нужно для того, чтобы посмотреть количество прописанных людей, а также ознакомиться с тем, кто имеет право проживать в доме. Может случиться такое, что один из прописанных сейчас проходит службу в армии или находится на лечении в психиатрической больнице. По возвращении человек будет иметь право жить в доме, даже если сменится владелец. Поэтому следует убедиться, что подобных людей нет среди прописанных.
  7. Согласие органов опеки и попечительства. Требуется тогда, когда сделка касается детей или недееспособных граждан.
  8. Документ, на основании которого владелец получил права.

Могут потребоваться и другие официальные бумаги, К примеру, дарственная или документ о вступлении в наследство.

Желательно, чтобы сделку регулировал специалист, который поможет защититься от мошенников. Тогда он сможет сам провести проверку документов при покупке квартиры на подлинности. Это избавит покупателя от лишних трудностей, хотя придётся отдельно отложить деньги за работу специалисту.

Порядок покупки

Сделка купли-продажи проходит по определённой схеме. Это серьёзная процедура, которая требует от людей быть внимательными и осторожными. Сначала покупатель должен решить, может ли он сразу приобрести квартиру или придётся брать ипотеку.

Во втором случае придётся обращаться в банк и пытаться получить там кредит на покупку жилья. Если у человека достойная зарплата и хорошая кредитная история, то тогда выше вероятность, что ипотеку одобрят.

В том случае, когда есть полная сумма для покупки жилья, тогда можно не переживать о кредите.

Теперь стоит подобрать квартиру. Если уже есть подходящий вариант, то тогда потребуется договориться с продавцом о сделке. Этим можно заниматься самостоятельно или же привлечь агентство. Тут всё зависит от личного желания, а также от финансовых возможностей конкретного человека.

Необходимо обговорить все важные моменты сделки. И в первую очередь следует обсудить цену. Желательно убедиться в том, что она не сильно отличается от рыночной, то есть, не завышена. Потребуется обговорить сроки заключения договора, передачи прав, выселения и т.д.

Также нужно будет выбрать способ передачи денег. Например, можно сделать электронный перевод на счёт продавца. Или же можно заплатить наличными. Для этого лучше всего воспользоваться банковской ячейкой, доступ к которой продавец получит только после передачи прав.

[smartcontrol__shortcode key=”покупка квартиры на вторичном рынке” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”] После того, как все важные моменты будут обговорены, понадобится составить договор купли-продажи. В нём прописывается вся важная информация, касающаяся сделки. Каждая из сторон должна внимательно ознакомиться с договором, так как придётся подписаться, согласившись со всеми условиями.

Что должно быть в официальной бумаге:

  1. Данные на обе стороны (сведения из паспорта, контакты, адреса).
  2. Точная характеристика квартиры (отличительные признаки, фактический адрес и т.д.).
  3. Срок заключения сделки и подписания официальной бумаги.
  4. Цена продажи квартиры, установление запрета на её изменение. Информация о задатке, если он был.
  5. Обременение недвижимости, если таковое есть.
  6. Ответственность сторон за нарушение условий договор. Этот пункт не обязателен, но лучше, когда он есть.
  7. Дополнительные условия. К ним относятся оговорки о форс-мажоре, о количестве экземпляров и т.д.

Чтобы купленный объект недвижимости перешёл к человеку, следует пройти государственную регистрацию по передаче прав. Покупатель должен на себя переоформить жилище, когда отдаст за него деньги. После этого он будет считаться полноправным владельцем, а прошлый собственник утратит все права на дом.

[smartcontrol__shortcode key=”Какие документы нужны для покупки квартиры на вторичном рынке” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Если сделка пойдёт не по договорённости, то тогда может требоваться обращение в суд. Одна из сторон, права которой были нарушены, может потребовать возместить ущерб. Также можно добиться расторжения договора купли-продажи, если есть поводы считать его незаконным.

Существуют определённые риски, которые могут затронуть каждого человека. Например, продавец может подать фальшивые документы или указать недостоверную информацию.

Или же может оказаться, что на квартиру имеют права третьи лица, к примеру, наследники. Может обнаружиться и такое, что квартира была неправильно оформлена или же приватизация прошла с нарушениями.

Всё это может привести к тому, что сделка аннулируется.

Лучше всего обратиться за помощью к специалисту, чтобы покупка недвижимости прошла гладко. Тогда можно будет не переживать о возможных рисках.

Перечень документов, необходимых для покупки квартиры на вторичном рынке, процедура Ссылка на основную публикацию

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-na-vtorichnom-rynke-dokumenty.html

Ликбез: покупка квартиры на вторичном рынке — документы и оформление

Какие документы нужны для покупки квартиры вторичка

Этапы покупки квартиры разнятся в зависимости от типа сделки. На каждом из них требуется большой пакет документов как от покупателя, так и от продавца. Если при отчуждении недвижимости используются средства, предоставляемые третьей стороной, дополнительно необходимы договоры и сопроводительная правовая документация от этого участника сделки.

В первую очередь проверять их придется самому покупателю. Участие в процессе контролирующих структур не предполагает выполнения этой функции в полном объеме.

ЧТО ТАКОЕ ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ

Условно объекты жилой недвижимости в России можно разделить на две основные группы:

1. Жилье первичное, от застройщика.
2. Жилье вторичное, от вторичного собственника.

Вторичка – это не обязательно квартира или дом, в котором уже проживали. Это может быть и новостройка, недавно сданная в эксплуатацию. Вторичным признается жилье, у которого первый владелец – непосредственно застройщик, а второй – юридическое или физическое лицо, которое обязательно уже зарегистрировало свое право собственности в Росреестре.

Государство не чинит препятствий на рынке вторичного жилья. Такие квартиры можно отчуждать на общих основаниях. До начала процедуры потенциальному покупателю следует проверить чистоту сделки. В противном случае новые собственники могут столкнуться со следующими проблемами после покупки:

  • квартиру продали с обременением;
  • на приобретенной жилплощади имеет постоянную регистрацию иное лицо;
  • жилье находится в залоге у банка;
  • на недвижимость наложен арест.

Чтобы не столкнуться с этими и прочими неприятностями, важно проверить следующие документы:

1. Удостоверение личности продавца. При наличии возможности через правоохранительные органы выяснить, не числится ли за этим лицом правонарушений, ей стоит воспользоваться. Также рекомендуется проверить его по базе ФССП на предмет наличия у него больших долгов, пусть они никак и не касаются продаваемой квартиры, но о личности могут свидетельствовать.

2. Выписка из Росреестра. Этот документ укажет всех собственников отчуждаемого объекта. Можно посмотреть, не сделана ли в квартире незаконная перепланировка, если представленная в выписке информация не будет соответствовать визуальному осмотру.

3. Справка о составе семьи. Следует запросить у продавца справку о составе семьи, которую можно оформить в паспортном столе или через МФЦ. Также нужно потребовать выписку из домовой книги, где отображены все лица, которые когда-либо были зарегистрированы на жилплощади.

4. Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ.

5. Разрешение от органов опеки и попечительства, если один из собственников продаваемого жилья – несовершеннолетний ребенок. Оно потребуется даже при условии, что он просто в нем зарегистрирован.

6. Согласие на сделку несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста.

7. Правоустанавливающие документы на отчуждаемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения и пр.).

8. Согласие супруга продавца на сделку.

9. Договор о долевом участии. Если квартира была оформлена в долях, документ отобразит всю информацию о владельцах объекта.

Прочие необходимые документы при покупке квартиры на вторичном рынке будут зависеть от типа сделки и ряда сопутствующих факторов.

Важно! Дополнительно стоит при проверке обратиться к нотариусу, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Услуга эта недорогая, но дает больше гарантий чистоты сделки.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ

Можно выделить два основных способа приобретения жилой недвижимости:

1. Посредством ипотечного кредитования.
2. Оформив договор купли-продажи.

Каждый из способов также может быть реализован по-разному.

У собственника напрямую

Самый простой способ купить квартиру – заключить договор купли-продажи с собственником. До оформления сделки покупателю следует обратить внимание на основной пакет документов. Будет нелишним дополнительно запросить кадастровый паспорт и сверить представленную в нем информацию с визуальным осмотром квартиры.

Внимание! Если квартира стала собственностью продавца на основании вступления в наследство, желательно не покупать ее, пока с этого момента не прошло три года. Это срок, в течение которого оспаривается большая часть дел, связанных со спорами о наследстве. Поэтому договор наследования необходимо проверить.

Стороны могут заключить любой договор купли-продажи, например, с отсрочкой платежа (с условием осуществления наличного или безналичного расчета). В тексте соглашения возможно оговорить дополнительные моменты: сохранение регистрации за любым из жильцов, выплата любых долгов и пр.

Важно! Договор должен быть заверен у нотариуса, в ином случае правовой силы он иметь не будет.

После нотариального заверения новому собственнику потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности, где ему предоставят соответствующее свидетельство.

В ипотеку

Договоры ипотечного кредитования заключаются на покупку первичного и вторичного жилья. В таком случае о чистоте сделки особо беспокоиться не стоит. Нужную информацию проверят юристы банка. Зато от самого заемщика кредитор потребует целый пакет документов.

Большая их часть связана с подтверждением кредитоспособности. Потребуется справка по форме 2-НДФЛ, если заемщик – наемный работник, или декларация о доходах – для предпринимателей.

Полный перечень необходимой документации следует уточнять непосредственно в банке. Он может несколько варьироваться.

Банк и заемщик заключают договор ипотечного кредитования. Условия таких соглашений имеют существенные различия по срокам, ставке, способу погашения и пр. Поэтому о них нужно спрашивать у сотрудника кредитной организации заранее и просмотреть основные условия на сайте банка.

С использованием материнского капитала

Как показывает статистика ПФР, большая часть владельцев материнского капитала предпочитает расходовать выплату на приобретение жилой недвижимости.

Использовать средства на покупку можно:

1. Оформив ипотеку.
2. Заключив договор купли-продажи.

Чтобы воспользоваться целевой выплатой, владельцу маткапитала потребуется обратиться с соответствующим заявлением в Пенсионный фонд РФ, где у него затребуют:

1. Собственный гражданский паспорт и паспорт супруга (при наличии). 2. Свидетельство о гражданском состоянии (о заключении брака или разводе). 3. Документы на детей. Их согласие на проведение сделки, если им уже исполнилось 14 лет. 4.

Нотариально заверенное обязательство выделить каждому члену семьи равную долю в приобретаемом жилье. 5. Техническую документацию на приобретаемую квартиру. 6. Правоустанавливающие документы на приобретаемую недвижимость. 7.

Согласие продавца с отсрочкой платежа.

8. Договор с кредитором, если маткапитал намереваются расходовать на погашение ипотеки.

Источник: https://crimeapress.info/likbez-pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-dokumenty-i-oformlenie/

Какие документы нужны для оформления покупки квартиры (вторичка)? Советы +

Какие документы нужны для покупки квартиры вторичка

Покупка квартиры на вторичном рынке сопряжена с определенным количеством рисков. Обезопасить себя можно только, если внимательно отнестись ко всем документам, с которым связано проведение сделки.

Начиная от документов, которые собственник показывает при осмотре квартиры, заканчивая подписание договора о купле-продаже. Только зная перечень как основных, так и дополнительных документов, а так же то, на что стоит обратить внимание при их проверке, можно приобрести квартиру не опасаясь стать частью цепочки махинаций с недвижимостью.

Далее подробно разберем, какие документы должны быть в обязательном порядке, а какие не являются обязательными, но настоятельно рекомендуется их получить, а также рассмотрим, какие сведения из обязательным и желательных документов могут быть полезны.

Нормативно – правовая база

Вопросы покупки – продажи жилой недвижимости регулируются:

  • Статьями 551 и 558 Гражданского кодекса РФ,
  • Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»,
  • Федеральным законом «Об ипотеке»,
  • Семейным кодексом РФ.

Какие документы должны быть у продавца до заключения договора?

Документов при покупке квартиры достаточно много, список выходит солидный, но при этом каждый документ должен тщательным образом быть проверен. Еще до покупки стоит проверить квартиру с точки зрения ее юридической чистоты. Процедура проверки не так сложна, как это кажется на первый взгляд.

Шаг 1. Проверка документов, устанавливающих права собственности на недвижимость

Чаще всего основаниями для возникновения прав собственности становятся договоры купли – продажи, мены, приватизации, дарения, свидетельства о вступлении в наследство и так далее. Прежде всего стоит обратить внимание на внешний вид этих документов – они не должны содержать каких-либо исправлений и зачисток, так же стоит оценить оригинальность документа и отсутствие следов подделки.

Наличие каких-либо исправлений в тексте документа должно быть заверено подписями всех участников договора, в случае заверки документа нотариусом, все исправления должны быть заверены его печатью и подписью. Все договоры по сделкам недвижимости должны проходить обязательную государственную регистрацию и этот факт необходимо установить.

Важно проверить и текст самого договора-основания, особенно пункт о том, при каких условиях сделка может считаться не состоявшейся. Естественно, что эти условия должны быть выполнены, чтобы договор имел законную силу.

В качестве такого условия может быть обязательство нынешнего продавца, который в предыдущей сделке выступал покупателем, выплатить всю сумму стоимости договора после определенного срока.

И если эта обязанность не была ранее соблюдена, то договор может быть расторгнут в любой момент, а, следовательно, и все последующие договоры с данным объектом недвижимости будут аннулированы.

ВАЖНО насторожиться стоит и в том случае, если квартира получена новым продавцом по завещанию, при этом завещатель не состоит с ним в каких-либо родственных отношениях.

Чаще всего такие наследники стараются быстро реализовать квартиру, чтобы на нее не снизить вероятность появления наследников по закону.

В случае, если последние появятся, то вполне вероятно, что сделка будет аннулирована, а квартира вернется в распоряжение законных родственников и будет делиться на доли, полагающиеся им по закону.

Шаг 2. Проверка истории продаваемой квартиры

Историю продажи квартиры можно проверить по выписке из ЕГРН, в которой отражаются переходы права собственности на объект недвижимости, а так же факты наложения на нее ареста и иных запретов на проведение сделок с объектом недвижимости.

Стоит насторожиться, если по выписке видно, что за последнее время было проведено достаточно большое количество сделок с этой квартирой, а по факту в ней никто не жил.

Вероятнее всего вы имеет дело с какой-то мошеннической схемой. От подобной покупки лучше отказаться.

Если в выписке есть информация о спорах за права собственности на квартиру, стоит обратить внимание на срок давности конфликтов.

По законодательству России срок давности по спорам относительно прав собственности на недвижимость составляет 3 года. Следовательно, если в предшествующие три года никаких споров относительно данной недвижимости не возникало, то с этой точки зрения сделка может быть безопасной.

Если же споры в это время были, то стоит себя обезопасить, запросив у собственника решение суда относительно данного вопроса. Тем более, стоит приостановить сделку, если квартира сейчас является предметом судебного разбирательства. И принимать решение о покупке только после окончательного решения суда.

Шаг 3. Проверка технического состояния квартиры

Проверить квартиру на качество можно на основании документов из БТИ. Важно проверить наличие не узаконенных перепланировок или переустройства помещения.

Наличие незаконной перепланировки налагает на собственников административные штрафы, а в некоторых случаях и требования вернуть состояние помещения в соответствии с документами.

Эти вопросы будут уже в зоне ответственности нового владельца, даже если он не имел понятия о наличии перепланировки при покупке квартиры.

Шаг 4. Проверка личности продавца

Не менее важно проверить личность самого продавца. Для начала стоит убедиться в том, что документы продавца являются подлинными.

Проверить подлинность паспорта можно на сайте Федеральной миграционной службы РФ.

Информация с сайта носит больше справочный характер, при необходимости получения юридически значимого документа о подлинности паспортам стоит обратиться в отделение паспортного стола.

Еще более бдительными стоит быть при заключении сделок по доверенности от продавца. Стоит помнить, что доверенность, выданная физическим лицом, должна быть заверена нотариусом.

До подписания документов необходимо убедиться в том, что доверенность на данный момент является действующей и не отозвана собственником.

Кроме того, важно понимать, каким полномочиями вообще располагает доверенное лицо.

Сами полномочия прописываются в тексте доверенности. Может ли он только подписывать документы по сделки, или же он может принимать задаток от клиента, или он вообще не имеет права подписания договора о купле-продаже.

Еще один важный аспект проверки личности продавца – оценка его дееспособности. Сделать это стоит даже в том случае, если продавец вас к себе полностью располагает. Для этого стоит не просто запросить справку о его психическом здоровье и отсутствии зависимостей, но и совместно посетить психоневрологический диспансер.

Шаг 5. Проверка прав на квартиру, которые могут быть у третьих лиц, не фигурирующих в документах

Узнать о скрытых претендентах на недвижимость можно из расширенной копии домовой книги.

Именно из нее можно узнать, кто зарегистрирован в квартире, как на постоянном месте проживания, и понять сохранят ли они свое право на проживание в квартире после ее продажи.

Споры за права третьих лиц при продаже жилья могут возникнуть при наличии пропавшего без вести жильца, который ранее был прописан в квартире.

Нет никаких гарантий того, что этот гражданин не появиться через несколько лет и не оспорит уже свершившуюся сделку.  Таки случаи, к сожалению для новых собственников, не редкость.

Риски могут возникнуть и при наличии жильцов, которые уехали в длительную командировку, отбывают тюремных срок, проходят лечения в психоневрологическом диспансере или отдают долг родине.

Кроме того, рискованными сделками могут оказаться и сделки с прописанными несовершеннолетними гражданами, интересы которых были нарушены в ходе проведения сделки с недвижимостью.

ВАЖНО при заключении любых сделок с недвижимостью, в которых так или иначе фигурируют несовершеннолетние дети, одним из ключевых документов будет являться разрешение на сделку от органов опеки и попечительства.

Еще одним важным «третьи лицом», интересы которого могут быть ущемлены в сделке, являются законные супруги продавцов. Если квартира приобретена в период действия брачного союза, либо сама сделка заключается одним из супругов, то обязательным условием ее проведения является  наличие нотариального согласия на сделку от мужа или жены. Это факт должен быть отражен и в тексте самого договора.

Список документов для заключения сделки при покупке квартиры на вторичном рынке

  • Оригинал паспорта продавца,
  • Свидетельство о правах собственности или выписка из ЕГРН,
  • Договор-основание возникновения прав собственности (договор дарения, покупки, приватизации, свидетельство о праве наследования),
  • Выписка из домовой книги или паспортного стола о составе семьи,
  • Документ о семейном положении,
  • Кадастровый паспорт.

Дополнительные документы при покупке квартиры

  • Свидетельство о смерти, если продавец говорит о том, что супруг или супруга скончались,
  • Выписка с лицевого счета о наличии или отсутствии долгов по уплате коммунальных платежей,
  • Справка о психическом здоровье и отсутствии наркотических зависимостей,
  • Выписка из налоговой инспекции об отсутствии долгов по уплате налога на имущество,
  • Нотариально оформленный отказ от доли, при условии, что квартира оформлена в долевую собственность,
  • Согласие органов опеки, если в сделке фигурирует несовершеннолетний.

Где заполнить документы

Документы, необходимые для составления договора купли продажи относительно самого объекта недвижимости можно запросить в отделении Росрееста. Там возможно получить кадастровый номер объекта недвижимости, информацию о кадастровой стоимости, технические данные квартиры, данные о наличии ареста или иного обременения.

Большинство документов для заключения сделки находиться на руках у настоящего собственника (договор-основание возникновения прав собственника, выписка из ЕГРН, технический паспорт, паспорта собственников, выписки с лицевого счета, выписка из домовой книги, нотариальное согласие мужа или жены, разрешение органов опеки и так далее.

Документы, которые создаются непосредственно в период заключения сделки – договор купли – продажи, расписка в получении аванса, ипотечный договор, при необходимости.

При регистрации недвижимости в Росреестре на  нового собственника к выше перечисленному пакету документов добавиться заявление о перерегистрации от заинтересованных лиц и квитанция об уплате государственной пошлины, а так же согласие банка, при оформлении жилья в ипотеку.

При заключении сделки по покупке квартиры, одно из основных правил – это не верить на слово, а просить документы, подтверждающие каждое слово продавца. Чем больше вы получите документов, по которым сможете проверить чистоту самой сделки, тем меньше будет вероятность проявления нежелательных последствий сделки.

Источник: https://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/spisok-dokumentov-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-video.html

Как правильно купить квартиру и оформить документы в 2020 году на вторичном рынке России? • ПравоТОК

Какие документы нужны для покупки квартиры вторичка

Три главных элемента: системность, последовательность, внимательность, — залог для правильного оформления документов и безопасной покупки жилья.

В этой статье выстроим систему покупки квартиры

С внимательностью всем понятно, посмотри сегодня, еще раз проверь завтра, а не быстро читаем за 5 минут, и потом даже не помним, что же было написано в договоре, да и в других документах.

Системность — это когда Вы берете лист бумаги, все свои знания и вопросы по пунктам, обращаю Ваше внимание: по пунктам, сплошной нумерацией прописываете. И потом с данными пунктами работаете. Тогда точно важные моменты не упустите.

Пример, записываем все вопросы к Продавцу: 1) планируете ли покупать что-то взамен? 2) лично на подписании присутствовать будете? 3) почему не совпадают данные о прописке в паспорте и договоре на дату сделки? 4) состояли ли вы в браке в момент приобретения?

Узнали ответ, сразу поставили пометку рядом. И вопросы не удаляем. Появляются новые, дополняем список с продолжением нумерации. Как показывает практика с такими списками работать удобнее.

Последовательность — выстраиваем порядок покупки вторичной квартиры, прописываем для себя этапы, хронологию дня подписания договора.

Общие этапы для комфортной покупки:

1. Определяем критерии выбора квартиры для покупки

На мой взгляд существуют 4 основных критерия для выбора недвижимости:
Безопасность (исключение или снижение рисков при покупке жилья)
Экономичность (возможность купить квартиру дешевле)
Удобство (месторасположение и доступность социальных учреждений)
Экологичность (жизнь вблизи дикой природы)
В зависимости от приоритетов покупателя данные критерии могут меняться местами.

На конкретном примере посмотрим, как правильно работать с вышеуказанными критериями для выбора, для чего вообще это нужно. Первое, устанавливаем для себя приоритеты, т.е. берем листок ручку и пишем: первое, для меня то-то и так все 4 пункта.

Пример, семья: муж, жена, двое детей покупают в ипотеку, бюджет ограничен. Для них порядок критериев следующий: 1) экономичность 2) удобство 3) безопасность 4) экологичность

Не обязательно, что при схожих обстоятельствах, Вы установите для себя аналогичную последовательность. То, что я расписала выше, как показывает моя практика юриста по недвижимости, самое распространенное.

Для чего необходимо определить для себя приоритеты? Чтобы не потерять время на осмотрах не подходящего жилья, да и не жалеть после покупки, что купили неудобное для себя жилье. Определение приоритетов помогает в выборе при наличии нескольких вариантов. Ведь чаще всего мы находимся в состоянии эйфории. Цепляемся за варианты, которые и не подходят нам вовсе.

Пример вариантов, который мы разбираем для семьи

Вернемся к нашему примеру, 3 варианта:

первый вариант на 15% дороже предельных возможностей по оплате;

второй вариант находится далеко от школы, и возить детей не по пути, и детям одним сложно идти, т.к. дорога с неудачным пешеходным переходом;

третий вариант окна на дорогу, но по другим критериям идеально подходит.
Некоторые делают выбор в пользу первого варианта, как итог, не могут платить по ипотеке, денег просто не хватает. Что ведет к депрессии на долгие годы. Оно нужно?

По имеющимся трем вариантам подходит вариант № 3. И если у покупателей отсутствует возможность ждать, когда появятся другие объекты для покупки, то данный вариант по выставленным приоритетам все же предпочтительнее.

Если не согласны, пожалуйста, конструктивно пишите комментарии, не нужно оскорблять других.

2. Формируем вопросы собственнику продаваемой квартиры и готовим чек-лист для осмотра квартиры

Для моих доверителей, которые заказали услугу по юридическому сопровождению покупки квартиры в режиме онлайн, выписывать ничего не требуется, я необходимые списки и чек-листы Вам отправляю.

Кто же покупает самостоятельно и пришел почерпнуть полезную информацию, обязательно составьте список на бумаге (электронно).

Главное правило, чтобы он был в доступе в любой момент и сохранился, не потерялся.

Итак, основные вопросы к продавцу на этапе первичного осмотра: 1) кто является собственником? Обязательно фамилию, имя, отчество и год рождения 2) собственник продает лично или будет представитель по доверенности? Если будет представитель, то на что у него полномочия: подача на регистрацию; подписание договора купли-продажи; подписание предварительного договора; принятие денежных средств? 3) Состоит ли в браке собственник на текущий момент? Находился ли в браке на момент покупки? 4) Есть ли несовершеннолетние дети и где они прописаны? 5) Кто прописан и кто фактически проживает на текущий момент? 6) Когда планируют выписаться? Готовы ли выписаться до сделки? 7) Какие документы готовы дать для проверки и когда? 8) Что покупают взамен? И если несколько собственников, то на кого планируют оформлять свою будущую покупку? 9) Есть ли документы на счетчики и газовое оборудование? Когда проводилась последняя поверка? 10) Тепло ли в квартире? 11) Шумные ли соседи? 12) История квартиры: у кого покупали, сколько владельцев было у квартиры? 13) как давно начали продавать? и другие вопросы.

Главное все вопросы заранее соберите в единый список. Вопросы мы задаем после того, как у нас появилось понимание, что на первый взгляд данный вариант нам подходит.

Следующий момент, это на что обратить внимание при осмотре жилья. То есть подготовка чек-листа осмотра квартиры. Записываем на лист основные моменты, делаем пометки при осмотре вариантов.

3. Выбираем варианты для просмотра, осматриваем

Подобрать себе вариант можно на общефедеральных базах онлайн маркетплейсов, таких как авито, циан, яндекс недвижимость и других. Не забывайте, что у каждого региона есть базы и местного значения, на которых также можно поискать варианты.

Выбрали, договорились о просмотре. На просмотр берем с собой список вопросов собственнику продаваемой квартиры, чек-лист осмотра, телефон с зарядкой (можно фонарик, хотя в телефонах у большинства фонарики есть).

Посмотрели по плану, все зафиксировали, чтобы не забыть. Не нужно сразу же вносить авансы и подписывать договоры! Сначала предварительная проверка Вам предстоит.

4. Проводим первичную проверку просмотренного и понравившегося варианта

На этом этапе мы выявляем риски, которые «у всех на виду», а также определяем тот перечень документов, который необходимо запросить у собственника для полноценной проверки.

Проверка дома
1) Проверяем на сайте реформажкх: год постройки, кто является управляющей компанией, установлены ли общедомовые счетчики, когда планируют проводить капитальный ремонт 2) смотрим дом в перечне объектов, отнесенных к объектам культурного наследия. Если попали в данный перечень, имейте в виду у подобной объекта недвижимости есть определенные ограничения

3) проверяем адрес дома по судебным базам, дабы убедиться, что дом, двор «приличный», а не пристанище не пойми для кого.

Первичная проверка права собственности у продавца 1) заказываем выписку из ЕГРН по объекту недвижимости. Выезжали на осмотр? Следовательно, знаете адрес.

А зная его, можно и кадастровый номер узнать и выписку из ЕГРН заказать. По выписке смотрим есть ли какие обременения, кто собственник, с какого числа.

Совпадает ли данная информация с теми ответами, которые мы получили на свои вопросы 2) проверяем жилье по судебным базам, для этого вбиваем конкретный адрес

3) заказываем выписку из ЕГРН по истории перехода права собственности на квартиру.

Первичная проверка собственника
1) пробиваем по базе судебных приставов ФИО (сверяем с годом рождения, который мы узнали)
2) пробиваем по базе Росфинмониторинга 3) пробиваем собственника по базе судов (вводим фамилию, инициалы)

4) проверяем, чтобы собственника не было в базе по банкротствам

Выполнили вышеуказанные действия, проанализировали имеющуюся информацию, подготовили список документов, запрашиваемых для полной проверки, и переходим к следующему этапу.

5. Подписание предварительного договора купли-продажи. Хронология самой сделки

Данный этап может быть и пропущен. Не все и не всегда подписывают соглашения об авансе.
О том, что не забыть и что включить в предварительный договор, я рассказывала в видео на канале ПравоТОК. Перечислять здесь не буду, т.к. цель данной статьи, объяснить, что для правильной покупки и оформления очень важно систематизировать процесс, зафиксировать вопросы.

Обязательные условия для предварительного договора, соглашения об авансе

Несмотря на то, что не все проходят этап передачи аванса (задатка), нельзя упускать согласования хронологии сделки. Выглядеть хронология будет следующим образом. Вы договариваетесь с продавцом, что до

1 января, продавец предоставляет документы для проверки и черновик основного договора купли-продажи;

5 января покупатель представляет договор купли-продажи с правками, которые у него имеются;
11 января состоится сама покупка (расписываем по времени) 9:00 оформление аккредитива в банке 11:00 все стороны лично идут в МФЦ, где подписывают договор и сдают на регистрацию 13:00 покупатель завозит документы в банк (а может и все стороны едут вместе, как согласуете между собой)

19 января в 10:00 получение готового пакета, а в 14:00 продавец сдает пакет в банк, чтобы перечислили денежные средства. 20 января 2020 года подписание акта приема-передачи, передача ключей, документации по счетчикам

Сейчас существуют различные способы передачи денег, которые делают более безопасным процесс передачи денег (аккредитив, счет эскроу, услуги по безопасному расчету и т.д.). В зависимости от выбранного способа и строится вышеуказанный пункт по расчетам.

Конечно, хронология для тех, кто использует кредитные денежные средства, материнский капитал при покупке жилья, будет гораздо более насыщенной.
При предварительном согласовании условий и процедуры, необходимо определиться:

  • сделка будет в простой письменной форме или через нотариуса проходить;
  • кто будет оплачивать расходы по оплате услуг нотариусу, госпошлин, заказа справок, оплаты услуг банка и т.д.;
  • какая форма подачи на регистрацию (все идут в МФЦ, оформление электронно, либо подписание у нотариуса, а последний передаст на электронную регистрацию и т.д.).

6. Полная проверка квартиры на риски и подводные камни. Изучение договора купли-продажи

Итак, договорились, как и что будет проходить, все стороны устраивает, получаем документы для проверки и проводим полную проверку. В таких вопросах лучше подключать юриста по недвижимости. При этом я не настаиваю, это мое мнение, так как если у меня болит зуб, иду к стоматологу, «болит» у машины, несу на руках к слесарю.

Если же так получилось, что нет возможности обратиться к специалисту, тогда изучаем всю имеющуюся информацию, и внимательно сверяем и проверяем документы.

В этом видео, я, Ксения Климакова, рассказываю некоторые ключевые моменты проверки квартиры перед покупкой

7. Сделка купли-продажи (подписание документов, оплата)

Проверили документы, выяснили, что риски минимальные либо их вообще нет (последнее бывает очень редко), теперь самый насыщенный этап — сама сделка:

  • подписание договора купли-продажи;
  • подача на регистрацию документов;
  • оплата по способу расчетов, который вы выбрали и согласовали с продавцом.

Сделка может проходить через нотариусов, в некоторых случаях нотариус обязателен, а есть покупатели, которые четко для себя решили, что сделку будут проводить только через нотариуса с видеозаписью хода событий.

Если вы четко прописали основные моменты сделки в предварительном договоре, в хронологии самой сделки, то на этапе сделки будет просто, главное по времени везде успевать.
Конечно, любая из сторон может заболеть, «передумать», что создаст дополнительные трудности либо вообще поставит под вопрос возможность самой сделки.

8. Подписание акта приема-передачи, получение ключей, оформление лицевых счетов, регистрация по месту проживания и другие спецзадачи счастливого собственника-новосела

Покупка жилья на сдаче регистрации перехода права собственности не заканчивается. Многие покупатели получают ключи через неделю, через 2 недели после получения документов с регистрации.

Итак, вы получили документы после регистрации, ключи от жилья, подписали акт приема-передачи.

Кстати, последний не всегда подписывается как отдельный документ, есть регионы в нашей стране, где акт включают прямо в договор купли-продажи.

После всего этого вам необходимо зафиксировать, что собственность перешла к Вам: 1) переоформить лицевой счет на себя; 2) подписать договоры с газовщиками (если есть газовая плита, газовая колонка) 3) сообщить в управляющую компанию о переходе права собственности 4) зарегистрироваться по месту проживания

5) для безопасности подать заявление в Росреестр, чтобы без личного участия никаких сделок не могли провести.

Вот и выстроили мы с Вами систему правильной покупки квартиры, используя вышеуказанную структуру можно безопасно, комфортно приобрести желаемое жилье. И, конечно, внимательность, при вычитке документов, согласовании пунктов, позволит правильно оформить документы и избежать дополнительных расходов.

Если необходимо сохранить или поделиться статьей, соответствующие кнопки есть рядом.
Удачных Вам сделок!

С уважением, Ксения Климакова 19.11.2019

Источник: https://pravottok.ru/%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%BA%D0%B0-%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%B4-%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%BE%D0%B9/pravilno-kupit-kv/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.