Какие долги переходят при покупке квартиры

Содержание

Прощай, квартира

Какие долги переходят при покупке квартиры

В чем заключаются риски сделок с должниками и как обезопасить себя от возможных проблем — в карточках «РБК-Недвижимости»

Альберт Дзень/ТАСС

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

«Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру.

При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб.

При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.).

Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем.

Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Подтверждение Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ.

Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкрот В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Разбирательства Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург.

При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года.

Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги).

Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом.

Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов.

Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателя Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе.

«Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца.

На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bdafda29a794760354faece

Покупка квартиры с долгами: является ли такая сделка опасной?

Какие долги переходят при покупке квартиры
Подписаться

Вы узнаете, как купить квартиру с долгами за коммунальные услуги (ЖКХ), какие долги переходят при покупке квартиры, кто будет оплачивать долг, как правильно продать жилой объект с долгами по жилищно-коммунальному хозяйству и какой пакет документов нужно собрать

При покупке недвижимости, новые владельцы могут получить не только желаемые жилые метры, но и долги от предыдущих собственников.

Покупка квартиры с долгом – это не единственная проблема, с которой могут столкнуться новые хозяева имущества, также квартира может иметь плохую юридическую историю, могут быть не соблюдены все условия сделки купли-продажи (например, права несовершеннолетнего владельца). Распространенным долгом является долг по коммунальным платежам.

Что означает продавец с долгами?

Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости.

Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРН и узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру.

Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.

Какие долги переходят при покупке квартиры

Переходят ли долги при покупке квартиры, понимает не каждый покупатель. Согласно закону, новый владелец не должен оплачивать долги по коммунальным платежам предыдущих владельцев, во время сделки берется справка из ЖКХ, прикладывается выписка из соответствующих органов. 

Если вы приобрели объект с долгами в управляющей компании, то вы можете завести новый счет, таким образом, старые долги прошлого собственника останутся у него, у вас будет нулевой счет с оплатой за квартиру.

Внимание! Долги остаются у прошлого собственника, только в УК, а долги в энергосбытовой компании и в фонде капитального строительства, переходят на нового владельца!

При покупке квартиры кому остается долг решают участники процесса. Стороны могут договориться о снижении стоимость жилого объекта.

Важно! Мы настоятельно рекомендуем комплексно проверить недвижимость, с помощью нашего сервиса.

Команда опытных юристов сделает вам полное заключение по вашей жилплощади, в том числе проверка собственника квартиры на предмет долгов и банкротства, что поможет вам избежать ареста вашей квартиры после покупки, ведь согласно закону, арест, судебные приставы могут наложить и после сделки купли-продажи.

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами за коммунальные услуги – это проблема, но не препятствие. Процедура оформления займет больше времени, сделка потребует оформления дополнительных бумаг, если стороны готовы на это, то можно приступить к процессу.

Новый владелец жилой площади должен понимать, что представители коммунальных служб будут требовать возвращения долга, поэтому ему нужно решить, готов он к такой процедуре или нет.

Человек, продающий недвижимое имущество с задолженностью по ЖКХ должен поставить потенциального покупателя в известность. Если факт будет скрыт, это приведет к ответственности согласно Уголовному Кодексу РФ. Важно понимать, что прозрачная сделка безопасна как для продавца, так и для покупателя. 

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это нормальная практика, не запрещающая, но контролируемая законом. Продать недвижимость с задолженностью по жилищно-коммунальному хозяйству можно, если нет запрета, выданного судебной инстанцией.

В статье 153 ЖК РФ, где говорится, что человек обязан оплачивать счета с момента приобретения права собственности.

Как узнать долг по ЖКХ?

Для избежания форс-мажорных ситуаций, продавцу будет полезно знать, как проверить долг по квартире перед покупкой. Закон, а в частности ГК РФ, обязывает продавца ознакомить со всеми условиями процесса. 

Как узнать долги по ЖКХ? Провести анализ сделки можно несколькими способами:

  1. Обращение в центр координации ГУ ИС. Это государственные учреждения «Инженерные службы районов», где можно получить нужную информацию о недвижимости и долгах. Особенность: обратиться в центр могут жители столицы, получить данные можно при личном обращении или через интернет, воспользовавшись формой на портале.
  2. Обращение в управляющую компанию.
  3. Обращение в расчетно-кассовый центр. Специалисты центра сделают запрос, получив актуальную информацию от поставщика услуг.

 Покупатель всегда может обратиться в ЖКХ, в энергосбытовую компанию. Внедряют такую практику и банки, например, Сбербанк России или Банк Москвы, где можно узнать, будут ли коммунальные долги при покупке квартиры.

УК требует от владельца оплаты долгов: что делать?

Долги старых хозяев при покупке квартиры могут перейти к новому владельцу, поэтому специалисты рекомендуют тщательно изучать условия договора еще на первом этапе купли-продажи. Важно убедиться, что возможность передачи недвижимого имущества вместе с долгом отсутствует.

Если при покупке квартиры с долгами по ЖКХ приходят требования вернуть задолженность, то новому владельцу нужно произвести следующие действия:

  1. Сделать копию соглашения.
  2. Написать обращение, где будет отображена просьба прекращения отправки счетов за период, который предшествовал периоду регистрации.
  3. Отправить собранный пакет документов почтой (при личном обращении документы лучше передавать под расписку).

Совет: во время составления соглашения рекомендуется включить пункт о снятии показаний со счетчиков. Такой акт можно потом приложить к обращению. Если после проведенных действий будут продолжать поступать требования, действия государственной структуры будут признаны незаконными. Меры наказания предусмотрены в ст. 163 УК РФ.

Порядок покупки квартиры с долгами

Узнать долги при покупке квартиры можно несколькими можно несколькими способами. Действия покупателя:

  1. Запросить у продавца все выписки и бумаги.
  2. Сделать запрос в Единый Государственный Реестр Прав, где можно узнать, если ли аресты, другие долги.
  3. Обратиться в расчетно-кассовый центр, управляющую компанию или другую структуру, обладающую нужными данными.

 Если продавец хочет, чтобы задолженность закрыл новый собственник, то нужно оговорить скидку на квартиру.

Важно! Информацию о размере скидки от стоимости недвижимости нужно прописать в договоре купли-продажи отдельным пунктом, но не в рамках итоговой цены. Это особенно важно при оспаривании сделки, если квартира переходит назад к предыдущему собственнику.

Список необходимых документов

Процедура сопровождается такими документами:

  1. Паспортом.
  2. Документом из ФНС, подтверждающим отсутствие долгов.
  3. Справкой из жилищно-коммунального хозяйства.
  4. Справка из ЕГРН
  5. Дополнительным соглашением о погашении долга по ЖКХ (здесь важно отобразить, кто оплачивает долг при покупке квартиры).

Старый владелец должен подтвердить право собственности.

Продавец банкрот: в чем заключаются риски для покупателя

Продавец может быть признан банкротом, как до продажи квадратных метров, так и после. Если до продажи, сделка не состоится, если после, у покупателя возникнут проблемы. 

После продажи жилого объекта продавца признать банкротом могут на протяжении трех лет. Тогда покупателю нужно вернуть жилой объект, а старому хозяину – деньги. 

Разбирательств: может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

Нет. Данные передаются в Росреестр и в судебную инстанцию. Эти органы буду знать обо всех операциях с жилой площадью, свершенных за все время с 1998 года. 

Меры безопасности: как не допустить изъятия квартиры

Избежать форс-мажорных ситуаций поможет риэлтор и юрист. Покупателю нужно владеть информацией о продавце, даже если нет подозрений. Эксперты советуют в договоре прописать пункт о гарантиях, особенно если у продавца есть долги. Если есть возможность, узнайте, какие сделки по предлагаемому жилому объекту уже проводились. 

Основания: из-за чего сделку могут признать недействительной

Продажа жилого объекта с долгами может быть выгодной для обеих сторон. Если первый знал о проблемах, но согласился на процесс, он является незаконным.

Кредитор не должен выступать в качестве покупателя, опуская все правила и поочередность сделки.

Если права кредитора ущемлены, после продажи старый хозяин продолжает жить в квартире, сумма продажи, ниже рыночной – сделка не действительная. 

Права покупателя: может ли он доказать свою правоту

Покупатель может доказать свою правоту, а вот кредиторам доказать, что сделка проведена незаконно – сложно. Если продавец признан банкротом, признать сделку незаконной можно только после получения весомых доказательств. Для избежания форс-мажорных ситуаций, нужно знать, как проверить при покупке квартиры долги. 

на новые статьи

Источник: https://rosreestor.info/pokupka-kvartiry-s-dolgami

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам или по капитальному ремонту

Какие долги переходят при покупке квартиры

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам или по капитальному ремонту

Просмотров 152

Нередко покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам позволяет стать собственником нового жилья по заманчиво низкой цене, но с другой стороны может добавить хлопот с управляющей компанией и другими ресурсоснабжающими организациями. Главное в этом случае заранее знать размеры задолженности и согласовать с продавцом порядок ее погашения.

Переходят ли долги при покупке квартиры

По общему правилу при покупке квартиры долги по коммуналке не переходят новому собственнику, независимо от его осведомленности о задолженности и ее суммы.

Последний начинает оплачивать пользование электричеством, водой и другими ресурсами только после вступления в собственность, то есть, с даты государственной регистрации перехода права собственности (ст. 153 ЖК РФ).

Все, что коммунальщики начислили до указанной даты (в том числе пени и штрафы за несвоевременную оплату), обязан оплатить продавец.

Таким образом, обязанность оплачивать коммунальные платежи не привязывается к объекту недвижимости, а возлагается на конкретного человека, который является собственником жилплощади на момент их начисления. После смены владельца лицевые счета переоформляются, и новый собственник будет оплачивать коммуналку с «чистого листа».

Иногда управляющие компании (УК) в надежде на неосведомленность граждан не стесняются выставлять счета с долгами новому владельцу, чтобы облегчить себе работу и не искать настоящего должника. Важно знать, что следующие действия УК в отношении нового собственника являются незаконными:

  • требования оплатить долги прежнего владельца за потребленную воду, газ, электричество;
  • угрозы приостановить/ограничитьподачу ресурсов (полностью отключить подачу, из-за чего квартира утратит статус пригодной для проживания, они не имеют права в любом случае).

В такой ситуации нужно предоставить в УК договор купли-продажи, где указано, что долг по коммуналке не переводился на покупателя, и переоформить лицевые счета (если этого не было сделано ранее).

Если этого окажется недостаточно, решить проблему поможет претензия на имя директора УК или предупреждение обратиться с жалобой в Жилищную инспекцию, прокуратуру или суд.

Обычно уже этих действий достаточно для решения конфликта в пользу нового владельца недвижимости.

Какие долги переходят новому собственнику

Единственный вид задолженности, который автоматически переходит к новому собственнику – неоплаченный счет по капитальному ремонту (ст. 158 ЖК РФ). Долги за поставку электроэнергии и природного газа, водоснабжение и водоотведение, отопление, содержание и ремонт придомовой территории всегда остаются за предыдущим собственником.

Но законом предусмотрена возможность для покупателя добровольно принять жилье с накопившимися долгами и взять на себя ответственность по их уплате. Кроме того, перевод долга по закону должен проходить с согласия управляющей компании или той организации, перед которой образовалась задолженность (п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

Соответственно сторонам сделки необходимо будет согласовать свои намерения с указанными организациями.

Срок исковой давности по коммуналке составляет 3 года. Даже если счета фактически не оплачивались более длительное время, оплачивать нужно будет только сумму, накопившуюся за последние 3 года.

Любые договоренности следует обязательно закрепить в письменном виде с подробным указанием всех условий (суммы, вида услуг, сроков оплаты), чтобы иметь доказательства на случай их неисполнения одной из сторон.

Переуступку долга покупателю лучше оформить в виде отдельного письменного соглашения, а не дополнительных пунктов договора купли-продажи.

При использовании последнего варианта можно столкнуться с отказом нотариуса заверить сделку (если это является требованием закона или инициативой сторон) или сложностями при регистрации в Росреестре.

Кто платит долги за коммунальные услуги при сделке

Кто будет погашать долги по конкретному объекту недвижимости, зависит от результатов переговоров сторон. При отсутствии какой-либо договоренности на этот счет или даже умышленном сокрытии информации обязанность по оплате всегда остается за продавцом. Со своей стороны покупатель может:

  • Внести аванс, за счет которого продавец обязуется оплатить накопившиеся долги. В договоре аванса желательно указать целевое назначение внесенной суммы, сроки погашения и обязательство продажи квартиры конкретному покупателю.
  • Договориться о скидке в размере задолженности. На «сэкономленные» таким образом деньги покупатель самостоятельно обязуется оплатить накопившиеся долги.

Так или иначе, основные затраты по погашению коммуналки лягут на продавца. Разница только в том, будет он рассчитываться сразу собственными средствами (например, возьмет кредит в банке или одолжит деньги у знакомых) или получит их от покупателя в счет будущей оплаты квартиры.

Долг по капитальному ремонту

Лицевой счет по взносам на капитальный ремонт числится не за собственником, а за определенной квартирой. Соответственно все накопившиеся долги по этой статье коммунальных платежей придется оплачивать покупателю, независимо от его согласия и сумм задолженности.

Своего рода утешением можно считать, что суммы здесь значительно меньше по сравнению со счетами за отопление, электричество и прочие коммунальные услуги.

В любом случае перед покупкой желательно получить от продавца информацию о неоплаченных к моменту сделки счетах по капремонту, чтобы иметь представление о будущих затратах.

Как проверить квартиру при покупке на долги

До заключения сделки купли-продажи важно получить достоверную информацию о наличии и размерах задолженности по оплате коммунальных услуг. Сделать это можно одним из следующих способов:

  • Запросить у продавца справку из УК, ТСЖ или другой инстанции, занимающейся обслуживанием дома. Основной документ, по которому можно получить необходимую информацию. Законом не установлено обязательное предъявление справок, но добросовестные продавцы обычно предоставляют их по собственной инициативе. Если приходит несколько квитанций от разных организаций (к примеру, отдельный счет за водо- или газоснабжение), соответственно справки нужны от каждой из них. При этом важно обратить внимание на наличие печати и подписи бухгалтера и дату выдачи (срок действия не более 1 месяца). Отказ предоставлять какие-либо справки – серьезная причина рассмотреть к покупке другие варианты жилья.

На территории Москвы заменой справке может стать Единый жилищный документ, в котором отражается информация о состоянии лицевых счетов и еще ряд дополнительных сведений об объекте недвижимости. При его наличии также можно обойтись без ряда других справок, необходимых для сделки (в частности, выписки из домовой книги).

  • Использовать онлайн-сервисы. Управляющие компании и другие инстанции создают порталы для информирования жильцов многоквартирных домов о задолженности по коммунальным платежам. Некоторые из них выставляют информацию в открытом доступе или дают возможность получить данные в электронном виде.
  • Обратиться напрямую в УК и к поставщикам услуг (офис Ростелекома, энергосбытовой компании и пр.). Хотя бухгалтерии указанных организаций обычно выдают сведения только по запросу собственника, покупатель может сослаться на то, что является потенциальным собственником квартиры, соответственно желает иметь полное представление о состоянии счетов.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Процедура покупки проходит по стандартной схеме. Законом не предусмотрено обязательное нотариальное заверение подобных сделок.

Последовательность действий

Когда найденная квартира полностью устраивает покупателя и наличие долгов по ЖКХ не является препятствием к покупке, порядок дальнейших действий будет следующим:

  1. Провести переговоры с продавцом о цене жилья и прочих условиях сделки. На этом же этапе следует уточнить точные размеры задолженности и согласовать, кто будет ее оплачивать.
  2. Запросить у продавца документы на недвижимость. В числе обязательных: справка о размерах задолженности и выписка из ЕГРН. С помощью последней можно убедиться в отсутствии обременения недвижимого имущества (ареста), в том числе в связи с долгами. Последний вариант возможен при наличии крупной задолженности и может стать препятствием для проведения сделки купли-продажи.
  3. Составить договор купли-продажи квартиры. В документе обязательно прописать наличие и сумму задолженности, порядок ее погашения.

Пример. Возможная формулировка в договоре: Продавец заявляет о задолженности по коммунальным платежам в размере 35 000 руб. и обязуется погасить ее в полном объеме в срок до ДД.ММ.ГГГГ (как вариант «до даты подписания акта приема-передачи»), что должно быть подтверждено квитанциями об оплате, которые передаются впоследствии покупателю вместе с ключами от квартиры».

  1. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
  2. Уведомить Управляющую компанию о смене собственника и переоформить счета.
  3. Подписать акт приема-передачи. Кроме прочих сведений о состоянии жилья, в документе следует зафиксировать показания приборов учета на момент передачи новому владельцу. Для большей надежности их можно заверить в УК.
  4. Провести окончательные расчеты с продавцом (как правило, одновременно с подписанием акта приема-передачи). Расписку о получении денег от покупателя составляет продавец (обычно от руки) в одном экземпляре и передает на хранение покупателю.

Для проведения сделки и последующей регистрации перехода права собственности кроме самого договора купли-продажи понадобятся:

  • Паспорта сторон сделки.
  • Выписка из ЕГРН. Для сделки нужен документ со свежей датой выдачи, чтобы подтвердить право собственности продавца на недвижимость и отсутствие обременений.
  • Справки от управляющей компании, других поставщиков услуг. Они подтверждают наличие долгов по коммунальным платежам и их факт их погашения продавцом.
  • Акт приема-передачи.
  • Расписка от продавца, подтверждающая передачу покупателем денежной суммы за объект, указанной в договоре купли-продажи.

Если подписание акта-приема передачи и окончательные расчеты между сторонами будут осуществлены после госрегистрации права собственности, соответственно можно обойтись без этих документов на момент регистрационных действий.

  • Правоустанавливающие документы продавца, на основании которых он ранее получил недвижимость в собственность.
  • Выписка из домовой книги. Документ нужен, чтобы подтвердить отсутствие прописанных лиц на момент покупки.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

Фактически предоставлять квитанцию об оплате госпошлины не обязательно, важен сам факт оплаты. Но ее отсутствие может замедлить процедуру госрегистрации.

У сотрудников Росреестра уйдет дополнительное время, чтобы проверить поступление денежных средств через единую систему платежей ГИС ГМП, куда информация передается с задержкой 1-2 дня.

Кроме того, никто не застрахован от технических сбоев в системе, поэтому квитанцию лучше подать вместе с другими документами.

В зависимости от особенностей сделки купли-продажи дополнительно могут понадобиться:

  • Нотариальная доверенность (если от имени одной из сторон действует представитель). Если это не генеральная доверенность, в документе должно быть указано право участвовать в сделке купли-продажи или выполнять другие действия (например, получать деньги).
  • Согласие супруга продавца на продажу квартиры (если недвижимость является совместной собственностью, приобретенной во время брака).
  • Разрешение органов опеки и попечительства на продажу (если прежний собственник – несовершеннолетнее лицо).

Сроки

Единственный регламентированный законом срок касается времени регистрации перехода права собственности:

  • минимальный – 1 день (при электронной подаче документов);
  • максимальный – 10-12 дней (при обращении через Росреестр и МФЦ соответственно, если одновременно с регистрацией требуется процедура кадастрового учета).

В целом продолжительность сделки будет зависеть от договоренности сторон, сроков погашения задолженности, степени готовности документов.

При наиболее благоприятных условиях стать владельцем нового жилья можно уже за пару недель.

В отдельных случаях сделка может растянуться на несколько месяцев (например, придется ожидать, пока продавец найдет средства для погашения долгов, если покупатель не желает давать для этой цели аванс).

Стоимость

Кроме само собой разумеющейся оплаты стоимости квартиры, установленной договором купли-продажи, среди обязательных расходов покупателя – оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности в размере 2000 руб. Стороны могут договориться о разделении расходов напополам или в иной пропорции, но в квитанции в любом случае должны быть указаны данные покупателя, как нового собственника недвижимости.

Сомневаетесь, стоит ли покупать квартиру долгами по коммунальным платежам? Юристы нашего портала расскажут о возможных рисках и тонкостях сделки, подскажут, как защитить свои интересы в вашем случае. Консультации специалистов бесплатны. При необходимости они обеспечат сопровождение сделки на всех этапах, чтобы обезопасить клиента от возможных проблем.

Источник: http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham-ili-po-kapitalnomu-remontu/

Покупка квартиры с долгами по ЖКХ: кому переходят и кто платит, судебная практика покупки жилья с долгами по квартплате | Жилищный консультант

Какие долги переходят при покупке квартиры

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность.

Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом.

Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком.

Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив).

Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

  • Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
  • Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
  • Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
  • Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца.

При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное.

В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

  1. Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
  2. Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
  3. В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
  4. Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
  5. Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

  • Паспорта сторон.
  • Выписки из реестра.
  • Справку из налоговой об отсутствии долгов.
  • Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
  • Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
  • Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
  • Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
  • Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
  • Свидетельство о регистрации.
  • Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
  • Акт приема-передачи квартиры.
  • Акт передачи денег.
  • Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения.

Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

  • Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
  • Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
  • Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
  • Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-zhkx/

Задолженность по коммунальным платежам при смене собственника

Какие долги переходят при покупке квартиры

Долги за коммунальные услуги при смене собственника — проблема, обременяющая покупателей недвижимости уже после оформления договора купли-продажи. Когда возникает задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, закон стоит на защите интересов новых владельцев.

Долги ЖКХ при смене собственника квартиры

Собственник жилого помещения, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, несет бремя содержания собственности, что предполагает обязанность своевременной и полной оплаты коммунальных услуг.

Пункт 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ раскрывает состав необходимых платежей, которыми обременяется собственник жилья:

  • плата за содержание общего имущества в доме – оплата услуг по управлению многоквартирным домом;
  • взносы за капитальный ремонт;
  • оплата коммунальных услуг, поставляемых непосредственно в жилое помещение.

Наличие долга не является препятствием для продажи квартиры.

Для того, чтобы после покупки не обнаружить неожиданный долг, желательно на этапе подготовки сделки потребовать у продавца справку об отсутствии задолженности. Ее можно взять в ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Обязан ли новый собственник оплачивать долги

Коммунальные услуги предоставляются лицу, а не помещению, поэтому Жилищный кодекс РФ устанавливает правило, что новый собственник не несет ответственности по долгам продавца квартиры.

Обязанность нового собственника оплачивать предоставляемые услуги и содержать имущество возникает у него с момента закрепления за права собственности.

Все суммы, начисленные ранее, в период владения предыдущего собственника, не имеют к покупателю квартиры отношения. Из этого правила имеется два исключения.

Какие долги переходят к новому владельцу

  1. Указанное правило не касается взносов за капитальный ремонт.

    В соответствии с пунктом 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, долг по таким взносам автоматически передается новому собственнику;

  2. Долг по любым платежам может быть передан на основании договоренности, заключенной между покупателем и продавцом.

    Перевод долга требует специального письменного закрепления и не считается законным без волеизъявления обеих сторон.

В иных случаях задолженность по оплате коммунальных услуг может быть истребована только с продавца квартиры.

Требования к новому собственнику являются незаконными.

Если при заключении договора покупателю уже известно о наличие задолженности, следует включить в текст договора купли-продажи условие о том, что приобретатель квартиры не несет за них ответственности и переводу на него эти долги не подлежат.

Что делать если купил квартиру с долгами по коммунальным или иным платежам

Обнаружив долг по коммунальным платежам на недавно купленной квартире следует:

  1. Уведомить старого собственника об оставшемся долге и предложить добровольно погасить его;
  2. Направить в управляющую компанию, ТСЖ или ЖСК уведомление о смене собственника, подкрепив его копией договора купли-продажи и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН. Получив уведомление, организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, обязана открыть лицевой счет на имя собственника и в выставляемых ему квитанциях не учитывать долг старого владельца.
  3. Направить уведомления в ресурсоснабжающие организации, с которыми у собственника заключен прямой договор.

Предпринимать иные действия, платить по долгу, оставшемуся от продавца, не стоит. Требования управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций должны быть направлены к старому собственнику. Применение санкций к новому владельцу квартиры, отключение услуг, в связи со старым долгом, является незаконным и может быть оспорено.

Придется оплатить долг за капитальный ремонт. Оспорить его принадлежность новому собственнику не получится.

Что делать новому хозяину жилья

Взыскание старых долгов — проблема управляющей компании, а не нового собственника. Если компания отказывается открывать новый лицевой счет или применяет санкции — отключает подачу коммунальных услуг — ее действия подлежат оспариванию. Новому собственнику следует предпринять следующие меры:

  1. Добиться официального письменного отказа управляющей компании с изложением причин отказа.
  2. Направить жалобу в Жилищную инспекцию — орган государственного контроля порядка содержания жилищного фонда. По жалобе инспекция обязана провести проверку, в ее итоге управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности.
  3. Если обращение в Жилищную инспекцию не возымело эффекта, можно направить запрос с просьбой разобраться в ситуации в Роспотребнадзор — орган контролирующий качество оказания услуг населению. Поскольку деятельность управляющих компаний заключается в обслуживании населения, на нее распространяются нормы закона «О защите прав потребителя» и юрисдикция Роспотребнадзора.
  4. Если и Роспотребнадзор оказался бессилен, есть основания для обращения в прокуратуру для проверки законности действий компании, а затем в суд.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/zadolzhennost-po-kommunalnym-platezham-pri-smene-s/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.