Какие квартиры лучше не покупать

Содержание

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Какие квартиры лучше не покупать

Есть целый ряд нюансов, на которые следует обратить внимание перед принятием решения о покупке квартиры «с историей». Прежде всего будущему владельцу необходимо удостовериться, нет ли в квартире незаконной перепланировки.

Иногда это можно заметить невооруженным глазом, но, чтобы не гадать и быть уверенным в законности планировки жилья, можно попросить продавца показать актуальный поэтажный план и экспликацию. В этих документах, которые можно заказать в МосгорБТИ, должны отсутствовать так называемые красные линии.

В противном случае перепланировку должен будет узаконить уже новый владелец, что весьма хлопотно, а в отдельных случаях и невозможно.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co Николай Косяк:

Во-первых, не рекомендуется покупать низколиквидные квартиры.

Например, жилье в старом панельном доме, с неудобной планировкой, в неблагополучном районе: по соседству с промзонами, крупными транспортными магистралями или, наоборот, проблемном с точки зрения транспортной доступности.

Во-вторых, лучше отказаться от покупки квартир с незаконной перепланировкой. Чтобы узаконить перепланировку, потребуется потратить время и немалые деньги. Если же оставить все как есть, тогда при перепродаже жилья нужно быть готовым предоставить дисконт в 15-20%.

Безусловно, не стоит покупать квартиру, которая вызывает сомнения с точки зрения своей юридической чистоты. Так, особое внимание нужно уделить сделкам, если они совершаются по доверенности. Все дело в том, что трудно установить подлинность доверенности, а также подпись самого доверителя.

Если квартира отчуждается по доверенности от пожилого человека, и никто его не видел, есть вероятность, что этого человека в принципе не существует. Также особого внимания заслуживают сделки, где фигурируют граждане, признанные судом ограниченно недееспособными и недееспособными, несовершеннолетние, пожилые лица.

Кроме того, нужно очень внимательно изучать историю объекта, досконально ее проверить, если основанием права собственности является наследство, приватизация. Также должны насторожить ситуации, когда объект недвижимого имущества отчуждался за короткий срок довольно часто.

Нельзя сказать, что от сделки в данном случае нужно обязательно отказываться, однако перепроверить все несколько раз не помешает.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости «Мезон» Екатерина Бонч-Бруевич:

Любую квартиру вторичного рынка, как бы прекрасна она ни была, надо тщательно проверять. Риск потери права собственности или затяжных судов ожидает покупателя в следующих ситуациях:

  • за последний год квартира несколько раз перепродавалась. Лучше сразу отказаться от такого варианта. Возможно мошенничество, и добросовестным приобретателем Вас не признают;
  • квартира получена по наследству, срок которого менее трех лет. Риск очень большой, но в половине случаев можно купить такую квартиру после проверки;
  • наследство от мужчины. Даже после истечения трех лет могут появиться наследники, права которых подлежат удовлетворению, а обнаружить их при проверке нереально (я имею в виду внебрачных детей). Претензии их будут не к покупателям, а к продавцам, но нервы помотают Вам;
  • в квартире сделаны перепланировки, которые нельзя узаконить, а Вам жилье необходимо именно в таком виде. В случае проверки Вам могут дать предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние;
  • квартира продается по цене сильно ниже рынка. Скорее всего, что-то с ней не так, я бы даже не тратила время и не выясняла, что именно;
  • продажа по доверенности и сейчас, и в прошлых сделках. Доверенность могла быть поддельная или отозванная.

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Отвечает эксперт по недвижимости Century 21 Zavidov Артем Маслов:

При оформлении сделки купли-продажи жилой недвижимости стоит особенно сосредоточиться на проверке документов приобретаемой квартиры. В первую очередь необходимо понять, каким образом продавцы стали собственниками данного объекта.

Идеальный вариант — первичная собственность, то есть первичная приватизация или покупка. Если квартира покупалась в новостройке, то у такой покупки есть свои нюансы, на которых нужно заострить внимание.

Более тщательно нужно проверить собственников, которые получили квартиру по завещанию или вступили в наследство по закону. В данном случае нужно не полениться и сделать ряд проверок, пообщаться с соседями, участковым полицейским.

Ведь наследство очень часто оказывается предметом судебных разбирательств, и недвижимость попадает на орбиту судебных споров.

Также нужно тщательно проверить квартиру, в которой есть несовершеннолетние собственники. Бывает так, что при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей.

Но право пользования за родителями сохраняется. Причем выписать их без согласия невозможно.

А иногда случается и так, что дети давно выросли, купили родителям отдельную квартиру, но родители из приватизированной квартиры не стали выписываться.

И самую тщательную проверку нужно проводить, когда в истории квартиры фигурирует факт продажи по доверенности. Тут может быть множество вариантов, начиная маргинальными собственниками, которые уже давно проживают в другом городе или области, заканчивая откровенно криминальными сделками.

В практике есть немало случаев, когда квартира продавалась несколько раз буквально в течение одного года, причем по заниженной стоимости. Если Вам попадется такая квартира, то от сделки лучше отказаться.
Но, конечно же, любая сделка должна тщательно проверяться, невзирая на предыдущую историю.

Все документы необходимо анализировать всеми возможными и доступными способами, так как каждая сделка уникальна.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_vtorichnye_kvartiry_ne_stoit_pokupat_yuridicheskie_aspekty_/6005

Какие вторичные квартиры не стоит покупать — 6 советов покупки квартир на вторичке

Какие квартиры лучше не покупать

Вторичное жилье – это квартира, которая уже имела жильцов. Первичным жильем называется квартира в новом построенном доме, в которой никто никогда не жил.

Каким должно быть вторичное жилье?

Прежде всего, жилье должно быть ликвидным. И основными критериями в выборе такой недвижимости являются:

  • внутреннее и наружное состояние дома
  • близость к транспорту
  • месторасположение
  • этажность дома
  • наличие автостоянки
  • охрана дома
  • планировка

Какое бывает вторичное жилье?

Вторичный рынок жилья может включать в себя панельные и кирпичные дома, построенные как в дореволюционное время, так и при советской власти, а также это могут быть дома, введенные в эксплуатацию в начале 2000-х. Время не стоит на месте и на смену старым домам приходят новые. Износ конструкций строения дает о себе знать и такому дому нужна реновация или снос. Это прежде всего необходимо учитывать при выборе вторички.

Также следует обратить внимание на строения прошлого века 30-х и 40-х годов, которые в основном имеют 2-3 этажа, имеют деревянные перекрытия и довольно-таки изношенный конструктив. Многие путают их со сталинками. Но таким домам до них очень далеко, это скорее их предшественники.

К этой недвижимости относитесь придирчиво, рассматривая ее почти под микроскопом. А уже после ВОВ и вплоть до 50-х годов уже строились дома с монументальными перекрытиями, толстыми качественными стенами и огромными подъездами.

После них строились хрущевки, далее в 70-х и 90-х возводились кирпичные и панельные здания, а с начала 2000-х проекты точечной застройки и уже в наше время шло строительство монолитной серии.

Опасность покупки ветхого жилья

Покупатель ветхого жилья всегда рассчитывает на скорый снос и выделение ему взамен огромной квартиры в новострое. Это совсем не так! Жильцы могут многие годы ждать снесения дома. При этом люди продолжают жить в квартире без ремонта и ждут обещанные хоромы. К тому же 50 статья Жилищного Кодекса РФ предусматривает учетную норму жилой площади на одного человека 12 кв. метров.

И когда все-таки происходит расселение ветхого фонда в новостройках, застройщик специально под такую программу выделяет квартиры не более 40 кв. метров. Это означает, что никакие апартаменты жильцам точно не светят.

И в основном, продавцы ветхого жилья отлично понимают свою бесперспективность и начинают активную продажу такой недвижимости.  Также в ветхих домах очень часто скрывают визуальные ремонтные недостатки, прикрывая их муляжом.

А новый жилец, въехав в квартиру, может столкнуться с грандиозными не решаемыми проблемами и сюрпризами.

Особенно к деревянным перекрытиям необходимо отнестись с повышенной осторожностью, особенно при перепланировке квартиры. Нужно также учитывать нагрузку электропроводки, состояние износа стояков отопления и водоснабжения. Скрупулёзное обследование такой недвижимости просто необходимо!

Вторичка — «Входи и живи»

Вторичное жилье в виде обветшалых хрущевок, тоже не безосновательно настораживает. Срок их эксплуатации приходит к концу и в основном они подлежат сносу. Даже если продавец рассказывает вам, что его квартира имеет состояние «входи и живи», то к сожалению, все может быть не так гладко.

Далеко не все хрущевки строились качественно и на совесть, в то время девизом была скорость и количество, но никак не качество.  Обычным явлением было низкая проба и дешевизна применяемых стройматериалов.

Не раз, разбирая такие здания, строители удивлялись, что бетонный раствор больше походил на песочный.

Поэтому очень важно обращать внимание на нюансы при покупке вторичной недвижимости, ведь под красивым ремонтом могут быть спрятаны некрасивые проблемы. Конечно, покупая квартиру с голыми стенами в новострое, вы воочию можете оценить качество кладки кирпича.

Покупая квартиру в доме, которому более 40 лет, необходимо учитывать, когда в нем последний раз проводился капремонт. Понятие о таком ремонте у всех немного разное.

Многие считают, что поклейка обоев и замена ламината в вашей квартире – это уже капитальный ремонт. Все намного сложнее. Ведь замена стояков и коммуникационных труб, электропроводки, ремонт крыши и т.д., и есть составляющие капитального ремонта.

Если же таковой ремонт отсутствует, может стоит задуматься о других вариантах.

Проблемы могут быть не заметны, но они со временем дадут о себе знать.

Очень важно, покупая квартиру на рынке вторичного жилья, учитывать не только ее качество, но и состояние всего дома. Например, если у высотного дома разрушена подвальная часть, или коммуникации находятся в изношенном состоянии, протекает крыша и вываливаются кирпичи из стен, то от квартиры в таком доме лучше навсегда отказаться.

У панельных домов свои слабые места. Это, конечно панельные швы в местах их соединений, особенно важно учитывать качество заделки швов, что приводит к сокращению срока эксплуатации таких строений.

Правильно выбираем район

У каждого покупателя имеется масса критериев.

  Это и близость к работе или проживанию близких людей, возможность выезда на трассу, детским или школьным учреждениям, или другим объектам, играющим в жизни важную роль.

Также необходимо учитывать вопросы экологии района, близость промышленных предприятий или заводов. Очень важно наличие скверов или парков, которые уменьшают пагубное воздействие плохой экологии.

Если же вы пользуетесь общественным транспортом, то его развязка должна играть большую роль в выборе предстоящей недвижимости. А близость ЛЭП и высоковольтных линий могут пагубно сказываться на состоянии здоровья жильцов, благодаря их электромагнитному излучению.

У вас есть автомобиль — позаботьтесь о наличии автостоянки для него. Если же таковая отсутствует, приготовьтесь к вдыханию выхлопных газов из авто, находящихся прямо под вашим подъездом.

При выборе района немаловажна близость аптек и поликлиник, служб быта, детских и школьных учреждений т.д.

Первый и последний этажи

Если вы решились на покупку вторичной квартиры, находящейся на последнем этаже строение, прежде всего убедитесь в прочности крыши.

Лучше всего покупать квартиру с двускатной крышей, так как такая форма уменьшает вероятность протекания и промерзания потолка вашей квартиры.

Неплохо, если в доме имеется тех этаж или чердак, во многих дома при наличии крепкой кровли эти помещения приватизируются, превращаясь в двухуровневые квартиры. Зато жилье на последнем этаже хорошо тем, что этажом выше никто ни живет и ничем не мешает.

Квартира на первом этаже требует не менее пристального внимания покупателей. Ее недостатки — наличие подвала с проникающей плесенью, повышенная влажность, шумы под окнами. Особенно немаловажным считается отсутствие охраны, так как первые этажи больше всего подвержены посещению криминальных талантов.

Предпочтения покупателей

Ведь у каждого покупателя вторичного жилья свои предпочтения, кто-то подбирает квартиру в престижном районе, кому-то предпочтительнее купить в пешей доступности от метро, а кому-то нужен тихий отдых в районе зеленых зон. Но формулы «идеальная квартира» просто не существует. Так что будем исходить от индивидуальных желаний и требований покупателя.

Преимущества вторичного жилья, несмотря на все его недостатки, огромны.  Если квартира находится в жилом состоянии, вы сразу можете заехать в продаваемую квартиру без предварительного ремонта. Стоимость коммунальных услуг на порядок ниже, чем в новостройках.

Обращаем внимание и на подъезды домов, часто они не имеют ремонта, плохо отапливаются и отличаются отсутствием домофона или кодового замка.

Делаем выводы: чем старше по возрасту строение, тем большего пристального внимания оно требует.

Компания МИЭЛЬ поможет купить квартиру в Москве и Московской области. А также даст рекомендации и советы касательно покупки квартир вторичного жилья. Правовых тонкостей в вопросах покупки вторички всегда очень много.

Только наши опытные специалисты смогут без проблем подобрать вам нужный безопасный вариант. АН МИЭЛЬ всегда придет на помощь и проведет необходимую экспертизу вторичного жилья.

Ждем вас в МИЭЛЬ и надеемся на долгую дружбу!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(12 4,33 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/pokupka-kvartir/kakie-vtorichnye-kvartiry-ne-stoit-pokupat/

Как выбрать квартиру правильно: на что обратить внимание при покупке

Какие квартиры лучше не покупать

Принятие важного решения – это всегда сильное психологическое напряжение даже для того, кто всегда уверен в себе. Одно из самых важных решений для многих – это приобретение собственной недвижимости. Чтобы помочь нашим читателям справиться со стрессом и принять такое решение, о котором нет нужды сожалеть, мы решили разобраться, как выбрать квартиру для покупки правильно.

Сложность состоит в том, что каждый ориентируется на собственные предпочтения. Одна и та же характеристика квартиры может быть большим плюсом для кого-то, в то же время для другого – это внушительный недостаток. Вывести универсальную формулу идеального жилья ввиду этого довольно непросто, но все же попробуем разобрать основные аспекты.

Новостройка или вторичка

Под первичным жильем обычно подразумевают квартиры в строящихся домах, а вторичные квартиры – это те, что уже были сданы в эксплуатацию, т. е. имели владельца. Первый шаг при выборе жилья – определиться с типом недвижимости, на который будем в дальнейшем ориентироваться. Для этого разберем достоинства и недостатки того и иного жилья.

Плюсы и минусы квартир со вторичного рынка

Скорее всего такая квартира будет уже готова к проживанию, но даже если нет, косметический ремонт займет не так много времени и денег, как полноценный.

Вы можете сэкономить и заселиться во вторичку в очень короткий срок. Особенно актуально это для тех, кто покупает жилье для аренды третьим лицам.

Кроме того, для квартир в секторе вторичного жилья цены на коммунальные услуги ниже, чем для новостроек.

Основной недостаток квартир на вторичном рынке заключается в том, что оно все же не новое. Владельцы вынуждены будут решать проблемы, вызванные старой сантехникой или проводкой. Не стоит удивляться искрящимся розеткам, текущим трубам и осыпающейся штукатурке.

Несмотря на небольшие затраты на косметический ремонт, может случиться так, что эти траты станут для вас регулярными. Кроме того, уровень комфорта от проживания в таком жилье может быть ниже, чем в новом доме: подъезд и лестничные клетки могут быть в плохом состоянии, а на дверях дома будет в лучшем случае домофон.

Плюсы и минусы первичного жилья

Приятно чувствовать, что вы первый и единственный владелец этой квартиры. Подъезды в новом доме чистые и просторные, потолки высокие, а лифты современные.

Застройщики за последние несколько десятилетий заметно больше стали уделять внимание планировке, так что уровень комфорта от нового жилья существенно выше.

Кроме того, в новостройке часто предусмотрен подземный паркинг для жильцов, а иногда и зона выгула собак. С безопасностью в таких домах тоже в разы лучше, чем в постройках советской эпохи.

Но если бы все было идеально, не было бы и необходимости писать этот текст. Новое жилье предусматривает черновую отделку, так что готовьтесь потратиться на ремонт. Об использовании квартиры для съема сразу после покупки можно забыть.

Первый ремонт требует не только существенных моральных, физических и финансовых затрат, но и немало времени. Также помните, что вокруг вас будут такие же новые жильцы, которые тоже вынуждены справляться с ремонтными работами. Стук, шум и звук перфоратора в первые полгода, а то и год, будут раздаваться отовсюду. Для семьи с маленькими детьми или пожилых людей это не вариант.

Детально вопрос выбора между первичным жильем и вторичным я уже разбирала в отдельном материале. Советуем ознакомиться, чтобы иметь полное представление о достоинствах и недостатках обоих вариантов.

Выбор подходящего района

Искать район стоит по параметрам, которые играют для вас ключевую роль. Это может быть близость к метро или выезду на трассу, близкое расположение от школы, дома родителей или работы, шаговая доступность парка для пробежек или выгула собаки и т. д. Составьте список и оцените каждый из районов города в соответствии с вашими приоритетами. Это ускорит процесс поиска будущего дома.

В последнее время особой популярностью стало пользоваться жилье в экологичном районе. Чтобы оценить чистоту воздуха, можно попробовать поискать городские отчеты в интернете, если вы живете в большом городе.

Но если такой информации нет, просто учтите, что близость к крупным транспортным развязкам, высоковольтным линиям электропередачи и промышленным предприятиям вряд ли положительно скажется на вашем здоровье, тогда как скверы, парки и зеленые зоны – это всегда плюс.

Не стоит забывать о репутации района. Если это центр, то стоит быть готовым к тому, что по выходным и праздникам по улицам будут ходить шумные компании. В старом районе с высотками и слабо развитой инфраструктурой может быть опасно. Большое количество круглосуточных или алкогольных магазинов с низкими ценами также стоит оценивать как недостаток, если вы цените безопасность и тишину.

Осмотр дома внутри и снаружи

Когда с районом определились, пора перейти к поиску дома. Самое важное – убедиться в полной безопасности дома. В каждом городе существуют дома в аварийном состоянии, которые можно заметить невооруженным глазом. Важно лишь знать, куда смотреть.

Оценка внешнего вида строения

Итак, на что обратить внимание при осмотре дома? Трещины на стенах, которые пытались заделать, но они все равно проступили – однозначно плохой знак. То же можно сказать и о внешнем утеплении здания, которое установили отдельные жильцы.

Обратите внимание на подъезд: благоустроен ли он, чисто ли там. Старый лифт, изрисованный граффити, красноречиво говорит о контингенте, его посещающем. Не упустите из виду входные двери, которые установлены в выбранном доме у других жильцов. Советские двери с изрезанной обивкой – тревожный сигнал.

Если есть возможность пригласить на осмотр квартиры специалиста, лучше это сделать. Он сможет понять, нарушены ли строительные нормы, правильно ли выполнена проводка, хорошо ли работает вентиляция.

Планировка

Обязательно изучите план БТИ перед покупкой. Примыкающая шахта лифта гарантирует шум и вибрацию в квартире. В угловой квартире может быть холодно или влажно, даже если стены толстые и сделаны из кирпича.

Избегайте квартир, с выходящими на север или юг окнами, если не любите жить в излишне темной или очень жаркой обстановке. Окна на восточную сторону – идеальный вариант, солнце будет светить в первой половине дня. На западную тоже неплохо, разве что летом может быть жарко из-за солнца с обеда и до позднего вечера.

Если планируете купить однушку, то проверьте, какие стены граничат с квартирами соседей. Несущие стены защитят вас от любого шума, тогда как тонкие стены в сочетании с громкими жильцами могут стоить вам большого количества нервов.

Состояние квартиры

На просмотре квартиры, которую вы собираетесь покупать, не стоит стесняться. Смело расспрашивайте владельцев обо всем, что вас беспокоит. Также не лишним будет позвонить в двери к соседям. Во-первых, узнаете их поближе, а во-вторых, незаинтересованные в получении выгоды люди правдиво ответят на все вопросы о доме и его недостатках.

Уделите внимание следующим аспектам:

  1. Напор воды в кранах – особенно важно это для квартир на верхних этажах.
  2. Состояние труб – ржавчина на трубах будет выступать небольшим рельефом даже после покраски, а ржавые трубы означают высокие риски затопления.
  3. Следы грибка или плесени – могут быть на кухне, в санузле, в углах, за шкафами, возле пластиковых окон.
  4. Ситуация с отоплением – владельцы могут пытаться скрыть проблемы с отоплением, натопив предварительно в жилище обогревателями, так что проверяйте батареи везде.
  5. Качество напольного покрытия – в самых проходных местах плитка не должна потрескивать, линолеум на хорошей стяжке должен быть без неровностей, а качественно уложенный паркет не скрипит.
  6. Герметичность окон – обратите внимание также на фурнитуру и качество резиновых уплотнителей.
  7. Остекление лоджии или утепление балкона.
  8. Состояние проводки – можно попросить владельца показать проводку, лучше всего, чтобы она была медная.
  9. Соответствие квартиры плану – незаконная перепланировка может стать вашей головной болью.
  10. Наличие счетчиков.

Грамотный выбор этажа

Расположение квартиры на определенном этаже играет важную роль и дело не только в плюсах и минусах верхних и нижних этажей, о которых мы поговорим позже. Также речь о соседях. Очень важно, чтобы ваше новое жилье было окружено адекватными жильцами. Часто этому совсем не уделяют внимание, закончиться это может не совсем хорошо.

Важность хороших соседей

Пройдитесь по всем соседским квартирам: на лестничной клетке, под и над вашим потенциальным жильем. Даже если они откажутся разговаривать, можно будет составить впечатление по внешнему виду и реакции на визит без предупреждения. Стоит помнить, что малоимущие люди не несут никакой угрозы.

В группе нежелательных соседей чаще всего оказываются одинокие пожилые люди (особенно живущие под вами), поскольку часто им скучно, они могут жаловаться, чтобы привлечь внимание.

Также неприятно жить рядом с грубиянами и с зависимыми от алкоголя и наркотиков.

Если в квартире над вами есть маленькие дети, будьте готовы к постоянному шуму и топоту, если вас не отделяет хорошей толщины перегородка.

Жилье под крышей

Расположенное под крышей жилье небезосновательно воспринимается многими как невыгодное, поскольку высок риск протекания крыши и промерзания. Однако, верно это только для старых домов (чаще речь о хрущевках) без двускатных крыш, технического этажа или хотя бы чердака.

При этом квартира на последнем этаже имеет и достоинства: если над вами технический этаж, позже его можно приватизировать, провести перепланировку и получить двухуровневое жилье.

Также всегда можно обратиться в управляющую компанию и уточнить дату проведения последнего капитального ремонта и обновления кровли. Если в доме есть только чердак, то хорошо бы самостоятельно туда подняться и оценить состояние крыши.

Кроме того, квартиры на последних этажах часто выбирают те, кто устал от топота соседей. На лестничной клетке вы не встретите никого, кроме соседей по этажу, да и шум с улицы не так сильно слышно.

Жилье на первом этаже

Несмотря на отсутствие рисков протекания крыши, расположенное на первом этаже жилье все же имеет свои недостатки. Чаще всего связаны они с подвалом. При повышенной влажности там обязательно появится плесень, неприятный запах и грибок. Рано или поздно это может проникнуть в квартиру, испортить вам настроение, ремонт и здоровье.

Также до окон таких жилищ легко доносится любой шум улицы. Особенно неприятно, когда под окнами стоят мусорные контейнеры или припаркованы автомобили. Если окна расположены низко, придется раскошелиться и на обеспечение дополнительных мер безопасности – установку защитных решеток.

Личная безопасность на просмотрах

Наверняка вы посетите несколько объектов, чтобы оценить все варианты. Я составила небольшой список простых правил, выполнение которых обеспечит вашу безопасность, а возможно, и сэкономит вам денег.

  1. Ваш уровень дохода не должен бросаться в глаза. Лучше всего приехать на просмотр в повседневной одежде и, если у вас дорогая машина, на общественном транспорте. Чем проще вы будете выглядеть, тем легче вам будет торговаться. Кроме того, простую одежду не будет жалко испортить при проверке труб, проводки, окон и прочих коммуникаций.
  2. Дайте понять владельцу, что вы будете не один. Так вы будете чувствовать себя более уверенно, а сторонние люди отобьют охоту мошенничать у недобросовестного продавца.
  3. Оставьте точный адрес объекта и контакты владельца родственникам.
  4. В начале визита в присутствии владельца позвоните родственнику или другу, чтобы сообщить адрес квартиры и договориться о встрече неподалеку.

Эти нехитрые действия значительно снизят уровень потенциальной опасности и обезопасят вас.

Заключение

Подведем итоги и еще раз проговорим, каким аспектам уделять внимание при поиске жилья:

  1. Выбрать приоритет: новостройка или вторичка.
  2. Определиться с районом.
  3. Осмотреть здание снаружи и изнутри.
  4. Оценить состояние жилья.
  5. Познакомиться с соседями.

Не забывайте о личной безопасности и будьте настойчивыми при уточнении всех деталей у владельца. Робость может обойтись вам позже в десятки и сотни тысяч рублей, а то и вовсе приведет к тому, что придется снова менять жилье.

Перед покупкой обязательно проверяйте юридическую чистоту квартиры.

Источник: https://vsvoemdome.ru/dom/nedvizhimost/kak-vybrat-kvartiru-na-chto-obratit-vnimanie

Какое жилье не стоит покупать: антирейтинг квартир

Какие квартиры лучше не покупать

Вместе с экспертами рынка жилья собрали несколько типов квартир, которые все меньше привлекают покупателя

Mike_shots/shutterstock

Московский рынок жилья меняется из года в год. Если еще несколько лет назад квартира в новостройке без ремонта была нормой, то сейчас спрос на такие лоты снижается. Покупатели все чаще выбирают лоты с ремонтом от застройщика.

В прошлое уходит вычурный ремонт, огромные площади и эксклюзивное наполнение. Люди все больше стремятся к минимализму, простоте и функциональности. Вместе с экспертами рынка жилья собрали несколько типов квартир, которые все меньше привлекают покупателей.

Эксперты в этой статье

  • Главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина
  • Директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов
  • Ведущий эксперт «Миэль» Евгений Коноплев
  • Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова

Если популярность квартир с отделкой из года в год растет, то квартиры без нее теряют популярность. Становятся более востребованными и квартиры под ключ, причем не просто с отделкой, но и частичной меблировкой — речь идет обычно о кухонном гарнитуре и сопутствующей технике. По данным аналитиков «Азбуки жилья», доля продаж квартир с отделкой в новостройках массового сегмента в апреле-мае 2020 года увеличилась до 50%. Это рекорд для жилого рынка Москвы. В то время как спрос на квартиры без ремонта уменьшился.

Покупатели не хотят тратить время на ремонт и заниматься грязными работами. Кроме того, саму отделку можно «вшить» в ипотечный кредит и не тратить отдельно деньги на ремонт.

«В конечном счете вместо квартир совсем без отделки на рынок будут выводиться лоты в формате white box — с подготовленными поверхностями под финишную отделку. Покупатели все реже готовы заниматься черновыми работами и предпочитают жилье, максимально готовое к новоселью», — считает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Квартиру без ремонта сегодня могут позволить себе только олигархи. Остальные могут включить ремонт в тело ипотечного кредита ( Alexey Slyusarenko/shutterstock)

Большие квартиры

Все реже покупатели выбирают большие квартиры — от 150 кв. м. По оценкам ЦИАН, в 2019 году на такие лоты пришлось 0,6% сделок против 0,4% в этом году.

Также на рынке столичной недвижимости наблюдается сокращение средней площади приобретаемой квартиры, что тоже говорит о востребованности небольших лотов. К примеру, в старых границах Москвы средняя площадь купленной квартиры в июне 2020 года составила 55,3 кв.

м. Для сравнения, два года назад показатель был равен 58,7 кв. м, а четыре года назад — 59,2 кв. м.

По мнению экспертов, ситуацию может изменить льготная ипотека под 6,5% годовых. Благодаря увеличенному лимиту кредита и ставке ниже рынка она позволяет покупателям рассматривать более просторные варианты.

Большую квартиру дороже обставить, чем небольшую и с функциональной планировкой ( Mike_shots/shutterstock/shutterstock)

Квартиры без балконов

В последние два года все чаще девелоперы в своих проектах отказывались от летних помещений (балконов, лоджий), заменяя на кладовые комнаты и предлагая их опционально при покупке.

Однако пандемия COVID-19 и карантин показали острую необходимость в открытых помещениях — балконах, лоджиях и террасах.

Согласно опросу «РБК-Недвижимости» и REPA, в условиях пандемии в массовом сегменте новостроек сейчас сформирован запрос на квартиры с балконами и лоджиями.

Сами балконы и лоджии стали выполнять свою первоначальную функцию — пространство на открытом воздухе, хотя в последнее время они нередко использовались в качестве кладовых.

«В ситуации длительной самоизоляции и вынужденного нахождения дома часть покупателей сейчас задумываются про жилье с летним помещением, хотя ранее для многих данный вопрос был непринципиален», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Любой балкон (даже французский) или лоджия — лучше, чем их отсутствие в любом случае ( silverkblackstock/shutterstock)

Переоцененные квартиры

На вторичном рынке за последние год-два интерес покупателей сильно упал к квартирам, которые переоценены продавцами, сказал директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Обычно с рынка уходят в первую очередь квартиры с грамотно выставленной ценой. Однако на вторичном рынке жилья весьма велик объем предложения квартир, чьи собственники завышают стоимость.

Согласно подсчетам «Инком-Недвижимости», в сегментах бизнес и элит 95% объектов экспонируются по завышенным ценам. В категории двух- и трехкомнатных квартир масс-маркета насчитывается 70% такого предложения.

Наиболее низкий процент лотов с завышенной ценой наблюдается среди однушек и наиболее бюджетных двушек — 50%.

Квартиры с завышенной стоимостью обычно экспонируются несколько месяцев, в итоге собственник вынужден понижать цену или снимать объект с продажи.

Некоторые владельцы квартир настолько их любят, что не замечают недостатков и не готовы к снижению цены ( Aleksandr Voronkov/shutterstock)

Эксклюзивные квартиры

Квартиры, которые в последние два года также утратили популярность, — лоты с излишней эксклюзивностью или неуниверсальностью, отметил ведущий эксперт «Миэль» Евгений Коноплев.

Сюда можно отнести эксклюзивный ремонт или планировку, слишком смелый дизайн или наполнение квартиры эксклюзивным оборудованием. Например, когда один из санузлов целиком отдается под сауну либо когда одна из комнат превращается в домашний кинотеатр. Найти покупателя на такие квартиры непросто.

Это также может быть неэффективное зонирование. Например, превращение в евродвушку квартиры, у которой изначально запланирована большая кухня. В итоге будущий покупатель теряет просторную кухню.

Аналогичная тенденция отмечаются на элитном рынке Москвы. Среди покупателей дорогих квартир интерес снизился к нефункциональным, иногда даже ущербным планировкам.

«На заре элитного рынка нередко проектировались крайне неудобные квартиры — например, при площади 200 кв. м в них было всего три окна. В результате покупателям приходилось обыгрывать лишние метры, организовывая бильярдные, подсобные помещения и т. д.

», — вспоминает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.

Как только появилась альтернатива, такие лоты перестали пользоваться спросом: покупатель предпочтет квартиру аналогичной площади, где можно рационально зонировать пространство. Например, предусмотреть три спальни и кухню-гостиную.

Квартиры в дворцовом стиле вышли из моды в прошлом веке ( Fusionstudio/shutterstock)

Вычурный ремонт и маленькие кухни

В последнее время спрос упал и на квартиры с вычурным ремонтом. Раньше собственники нередко создавали интерьер по принципу «все лучшее наденем сразу». Сегодня излишняя роскошь не в моде. «При прочих равных условиях покупатели предпочтут квартиру без отделки, нежели лот с ремонтом, который придется полностью переделывать», — добавила Анна Раджабова.

Сейчас покупатели стремятся к минимализму, простоте и функциональности. Люди чаще выбирают функциональные жилые пространства. Например, кухни-гостиные, поскольку отдельная гостиная как «лишняя» комната фактически не нужна сегодняшнему покупателю.

Благодаря развитию евроформата покупатель может сэкономить в среднем 8–10 кв. м площади за счет увеличенной кухни и отсутствия отдельной гостиной комнаты. «В результате квартиры с маленькими кухнями пользуются все меньшим спросом. Причем эта тенденция также затрагивает и вторичный рынок жилья, особенно это касается типовых проектов», — подытожила ведущий аналитик ЦИАН.

Такая кухня — это мило, но маловато ( Michaela Klenkova/shutterstock)

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f1960e49a79474e3f6f293f

Нежелательные Продавцы: у кого лучше не покупать квартиру

Какие квартиры лучше не покупать

Последнее обновление: 19.08.2018

Ситуация из практики:

Покупатель нашел несколько однотипных квартир, которые подходят ему по всем параметрам. Просмотрев их все, он сделал выбор на основе эмоций, личных предпочтений и комплекта необходимых для покупки квартиры документов. При этом, личность самого Продавца квартиры его мало интересовала, и проверять ее он не торопился. А зря!

В чем здесь опасность для Покупателя?

Ошибка Покупателя:

Дело в том, что именно личность Продавца квартиры чаще всего определяет вероятность того, будет ли сделка купли-продажи впоследствии оспорена или нет. А вовсе не какие-нибудь погрешности в документах. Это особенность вторичного рынка жилья. На первичном рынке такой риск отсутствует, по определению.

На вторичном рынке Покупатели, обычно, сосредотачиваются на проверке «юридической чистоты документов» на квартиру, и мало обращают внимание на то, кем является (в смысле возраста, здоровья, социального и юридического статуса) сам Продавец. Это ошибка! Проверять личность Продавца при покупке квартиры – такой же необходимый шаг, как и проверка документов. А с некоторыми категориями граждан (о них ниже) лучше вообще не заключать сделок с недвижимостью.

В риэлтерском сленге есть даже такое понятие, как «группа риска» в сделках с квартирами (подробнее о ней – см. по ссылке в Глоссарии).

А в нашей ИНСТРУКЦИИ, в разделе для Покупателя квартиры на вторичном рынке, есть отдельный шаг – «Проверка личности Продавца квартиры».

Здесь же мы рассмотрим наиболее рискованные категории Продавцов, т.е. тех людей, у которых квартиру лучше не покупать. И что делать, если подозрения есть, а фактов нет.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Какие квартиры лучше не покупать?

Даже если с документами на квартиру все в порядке (т.е. они не вызывают вопросов), то существуют некоторые категории владельцев квартир, которые создают повышенный риск для Покупателя. Поэтому проверить самого Продавца перед покупкой квартиры – обязательное дело. К таким стремным Продавцам относятся:

1. Одинокие пожилые и больные люди

Если возраст Продавца квартиры переваливает за 70 лет, а состояние его здоровья наводит на нехорошие мысли, то такой Продавец, продав свою квартиру, имеет реальный шанс отсудить ее обратно.

Основанием для суда будет служить тот самый преклонный возраст и состояние здоровья, в результате чего человек мог не понимать значения своих действий и не осознавать их последствий, когда подписывал Договор купли-продажи квартиры (ст. 177 ГК РФ).

2. Асоциальные персонажи

Здесь речь идет о людях, которые в большой дружбе с алкоголем, наркотиками, или имеют психические отклонения (при этом, они могут и не состоять на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере). Продажа квартиры таким персонажем тоже может быть признана судом недействительной по той же причине – «не осознавал, что делает» ввиду своего неадекватного состояния.

В практике бывали случаи, когда такие Продавцы действительно «случайно продавали» свои квартиры по собственному недоумию, но были и такие, которые сознательно получали деньги за продажу, а потом, пользуясь указанной статьей закона, доказывали суду, что были не в себе в момент сделки.

3. Наследники недвижимого имущества

Когда владелец продает квартиру, полученную им по наследству, возникает почти неконтролируемый риск для Покупателя – столкнуться с другими наследниками, которые могут проявиться в самый неподходящий момент.

Особенно это опасно, когда наследство было оформлено по закону, а не по завещанию (подробнее об этом – по ссылке выше). Судебные споры о собственности на квартиру Покупателю придется вести уже с новыми претендентами.

А судебное решение о признании сделки купли-продажи недействительной будет зависеть от того, насколько уважительными окажутся причины, по которым новые наследники не объявились вовремя.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

4. Разведенные владельцы квартир

Здесь опасность состоит в том, что формально владелец квартиры может быть один (согласно правоустанавливающим документам и Выписке из ЕГРН), а фактически квартирой владеет еще и его супруг/супруга. Если эта квартира была ранее куплена в браке, то по общему правилу, она является общей собственностью обоих супругов, даже если оформлена только на одного из них.

При продаже формальный владелец квартиры должен иметь на руках нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение сделки, иначе по иску этого супруга суд признает сделку недействительной.

Когда Продавец квартиры женат, то вопрос о правах его супруги на общую недвижимость решается естественным путем (в частности, за этим следит регистратор). Но если Продавец разведен, то его супруга выпадает из поля зрения участников сделки и регистрирующих органов. Сам же Продавец может «забыть» уведомить Покупателя о том, что его бывшая супруга тоже имеет отношение к квартире.

5. Доверенные лица владельца

Если квартиру продает доверенное лицо владельца (по нотариальной доверенности), то главная опасность заключается в том, что суть доверенности и реальное желание владельца квартиры могут не совпадать.

Другими словами, доверенность могли выманить у владельца обманом, угрозами, насилием, шантажом. Все это дает возможность владельцу оспорить совершенную сделку купли-продажи, и добиться ее недействительности (ст.

179 ГК РФ).

Поверять перед покупкой квартиры личность Продавца надо всегда. Но что делать, если Продавец входит в одну из перечисленных выше категорий? Ведь не все они – потенциальные мошенники и невменяемые люди! Что делать, если подозрение есть, а явной угрозы нет?

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

Что делать:

Как было сказано выше – в идеале, у таких людей лучше вообще квартиру не покупать. Но это не означает, что среди больных, пожилых, разведенных и даже сильно пьющих людей не может быть адекватных и честных Продавцов.

Конечно, они могут быть и вполне нормальными людьми.

Речь здесь идет о том, что с этой категорией Продавцов риск сделки для Покупателя квартиры возрастает, и ему потребуются дополнительные усилия для защиты от этого вида риска. Какие именно усилия?

Все, что нужно сделать Покупателю в этих случаях, рассмотрено по отдельности на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ, с пояснениями и юридическими обоснованиями – в Глоссарии (см. кнопки вверху страницы).

В частности:

Ну и конечно, ввиду повышенного риска покупки квартиры у таких владельцев, никогда не помешает дополнительная консультация юриста, по вопросу проверки того, какие у Продавца могут быть основания для оспаривания данной конкретной сделки.

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ
.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/primery-oshibok/oshibki-sovershaemye-na-vtorichnom-rynke/nezhelatelnye-prodavcy-u-kogo-luchshe-ne-pokupat-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.