Какие квартиры нельзя покупать

Содержание

Нежелательные Продавцы: у кого лучше не покупать квартиру

Какие квартиры нельзя покупать

Последнее обновление: 19.08.2018

Ситуация из практики:

Покупатель нашел несколько однотипных квартир, которые подходят ему по всем параметрам. Просмотрев их все, он сделал выбор на основе эмоций, личных предпочтений и комплекта необходимых для покупки квартиры документов. При этом, личность самого Продавца квартиры его мало интересовала, и проверять ее он не торопился. А зря!

В чем здесь опасность для Покупателя?

Ошибка Покупателя:

Дело в том, что именно личность Продавца квартиры чаще всего определяет вероятность того, будет ли сделка купли-продажи впоследствии оспорена или нет. А вовсе не какие-нибудь погрешности в документах. Это особенность вторичного рынка жилья. На первичном рынке такой риск отсутствует, по определению.

На вторичном рынке Покупатели, обычно, сосредотачиваются на проверке «юридической чистоты документов» на квартиру, и мало обращают внимание на то, кем является (в смысле возраста, здоровья, социального и юридического статуса) сам Продавец. Это ошибка! Проверять личность Продавца при покупке квартиры – такой же необходимый шаг, как и проверка документов. А с некоторыми категориями граждан (о них ниже) лучше вообще не заключать сделок с недвижимостью.

В риэлтерском сленге есть даже такое понятие, как «группа риска» в сделках с квартирами (подробнее о ней – см. по ссылке в Глоссарии).

А в нашей ИНСТРУКЦИИ, в разделе для Покупателя квартиры на вторичном рынке, есть отдельный шаг – «Проверка личности Продавца квартиры».

Здесь же мы рассмотрим наиболее рискованные категории Продавцов, т.е. тех людей, у которых квартиру лучше не покупать. И что делать, если подозрения есть, а фактов нет.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.

Какие квартиры лучше не покупать?

Даже если с документами на квартиру все в порядке (т.е. они не вызывают вопросов), то существуют некоторые категории владельцев квартир, которые создают повышенный риск для Покупателя. Поэтому проверить самого Продавца перед покупкой квартиры – обязательное дело. К таким стремным Продавцам относятся:

1. Одинокие пожилые и больные люди

Если возраст Продавца квартиры переваливает за 70 лет, а состояние его здоровья наводит на нехорошие мысли, то такой Продавец, продав свою квартиру, имеет реальный шанс отсудить ее обратно.

Основанием для суда будет служить тот самый преклонный возраст и состояние здоровья, в результате чего человек мог не понимать значения своих действий и не осознавать их последствий, когда подписывал Договор купли-продажи квартиры (ст. 177 ГК РФ).

2. Асоциальные персонажи

Здесь речь идет о людях, которые в большой дружбе с алкоголем, наркотиками, или имеют психические отклонения (при этом, они могут и не состоять на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере). Продажа квартиры таким персонажем тоже может быть признана судом недействительной по той же причине – «не осознавал, что делает» ввиду своего неадекватного состояния.

В практике бывали случаи, когда такие Продавцы действительно «случайно продавали» свои квартиры по собственному недоумию, но были и такие, которые сознательно получали деньги за продажу, а потом, пользуясь указанной статьей закона, доказывали суду, что были не в себе в момент сделки.

3. Наследники недвижимого имущества

Когда владелец продает квартиру, полученную им по наследству, возникает почти неконтролируемый риск для Покупателя – столкнуться с другими наследниками, которые могут проявиться в самый неподходящий момент.

Особенно это опасно, когда наследство было оформлено по закону, а не по завещанию (подробнее об этом – по ссылке выше). Судебные споры о собственности на квартиру Покупателю придется вести уже с новыми претендентами.

А судебное решение о признании сделки купли-продажи недействительной будет зависеть от того, насколько уважительными окажутся причины, по которым новые наследники не объявились вовремя.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости? Объективный ответ – смотри по ссылке.

4. Разведенные владельцы квартир

Здесь опасность состоит в том, что формально владелец квартиры может быть один (согласно правоустанавливающим документам и Выписке из ЕГРН), а фактически квартирой владеет еще и его супруг/супруга. Если эта квартира была ранее куплена в браке, то по общему правилу, она является общей собственностью обоих супругов, даже если оформлена только на одного из них.

При продаже формальный владелец квартиры должен иметь на руках нотариально удостоверенное согласие другого супруга на совершение сделки, иначе по иску этого супруга суд признает сделку недействительной.

Когда Продавец квартиры женат, то вопрос о правах его супруги на общую недвижимость решается естественным путем (в частности, за этим следит регистратор). Но если Продавец разведен, то его супруга выпадает из поля зрения участников сделки и регистрирующих органов. Сам же Продавец может «забыть» уведомить Покупателя о том, что его бывшая супруга тоже имеет отношение к квартире.

5. Доверенные лица владельца

Если квартиру продает доверенное лицо владельца (по нотариальной доверенности), то главная опасность заключается в том, что суть доверенности и реальное желание владельца квартиры могут не совпадать.

Другими словами, доверенность могли выманить у владельца обманом, угрозами, насилием, шантажом. Все это дает возможность владельцу оспорить совершенную сделку купли-продажи, и добиться ее недействительности (ст.

179 ГК РФ).

Поверять перед покупкой квартиры личность Продавца надо всегда. Но что делать, если Продавец входит в одну из перечисленных выше категорий? Ведь не все они – потенциальные мошенники и невменяемые люди! Что делать, если подозрение есть, а явной угрозы нет?

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

Что делать:

Как было сказано выше – в идеале, у таких людей лучше вообще квартиру не покупать. Но это не означает, что среди больных, пожилых, разведенных и даже сильно пьющих людей не может быть адекватных и честных Продавцов.

Конечно, они могут быть и вполне нормальными людьми.

Речь здесь идет о том, что с этой категорией Продавцов риск сделки для Покупателя квартиры возрастает, и ему потребуются дополнительные усилия для защиты от этого вида риска. Какие именно усилия?

Все, что нужно сделать Покупателю в этих случаях, рассмотрено по отдельности на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ, с пояснениями и юридическими обоснованиями – в Глоссарии (см. кнопки вверху страницы).

В частности:

Ну и конечно, ввиду повышенного риска покупки квартиры у таких владельцев, никогда не помешает дополнительная консультация юриста, по вопросу проверки того, какие у Продавца могут быть основания для оспаривания данной конкретной сделки.

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ
.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/primery-oshibok/oshibki-sovershaemye-na-vtorichnom-rynke/nezhelatelnye-prodavcy-u-kogo-luchshe-ne-pokupat-kvartiru/

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Какие квартиры нельзя покупать

Есть целый ряд нюансов, на которые следует обратить внимание перед принятием решения о покупке квартиры «с историей». Прежде всего будущему владельцу необходимо удостовериться, нет ли в квартире незаконной перепланировки.

Иногда это можно заметить невооруженным глазом, но, чтобы не гадать и быть уверенным в законности планировки жилья, можно попросить продавца показать актуальный поэтажный план и экспликацию. В этих документах, которые можно заказать в МосгорБТИ, должны отсутствовать так называемые красные линии.

В противном случае перепланировку должен будет узаконить уже новый владелец, что весьма хлопотно, а в отдельных случаях и невозможно.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co Николай Косяк:

Во-первых, не рекомендуется покупать низколиквидные квартиры.

Например, жилье в старом панельном доме, с неудобной планировкой, в неблагополучном районе: по соседству с промзонами, крупными транспортными магистралями или, наоборот, проблемном с точки зрения транспортной доступности.

Во-вторых, лучше отказаться от покупки квартир с незаконной перепланировкой. Чтобы узаконить перепланировку, потребуется потратить время и немалые деньги. Если же оставить все как есть, тогда при перепродаже жилья нужно быть готовым предоставить дисконт в 15-20%.

Безусловно, не стоит покупать квартиру, которая вызывает сомнения с точки зрения своей юридической чистоты. Так, особое внимание нужно уделить сделкам, если они совершаются по доверенности. Все дело в том, что трудно установить подлинность доверенности, а также подпись самого доверителя.

Если квартира отчуждается по доверенности от пожилого человека, и никто его не видел, есть вероятность, что этого человека в принципе не существует. Также особого внимания заслуживают сделки, где фигурируют граждане, признанные судом ограниченно недееспособными и недееспособными, несовершеннолетние, пожилые лица.

Кроме того, нужно очень внимательно изучать историю объекта, досконально ее проверить, если основанием права собственности является наследство, приватизация. Также должны насторожить ситуации, когда объект недвижимого имущества отчуждался за короткий срок довольно часто.

Нельзя сказать, что от сделки в данном случае нужно обязательно отказываться, однако перепроверить все несколько раз не помешает.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости «Мезон» Екатерина Бонч-Бруевич:

Любую квартиру вторичного рынка, как бы прекрасна она ни была, надо тщательно проверять. Риск потери права собственности или затяжных судов ожидает покупателя в следующих ситуациях:

  • за последний год квартира несколько раз перепродавалась. Лучше сразу отказаться от такого варианта. Возможно мошенничество, и добросовестным приобретателем Вас не признают;
  • квартира получена по наследству, срок которого менее трех лет. Риск очень большой, но в половине случаев можно купить такую квартиру после проверки;
  • наследство от мужчины. Даже после истечения трех лет могут появиться наследники, права которых подлежат удовлетворению, а обнаружить их при проверке нереально (я имею в виду внебрачных детей). Претензии их будут не к покупателям, а к продавцам, но нервы помотают Вам;
  • в квартире сделаны перепланировки, которые нельзя узаконить, а Вам жилье необходимо именно в таком виде. В случае проверки Вам могут дать предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние;
  • квартира продается по цене сильно ниже рынка. Скорее всего, что-то с ней не так, я бы даже не тратила время и не выясняла, что именно;
  • продажа по доверенности и сейчас, и в прошлых сделках. Доверенность могла быть поддельная или отозванная.

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Отвечает эксперт по недвижимости Century 21 Zavidov Артем Маслов:

При оформлении сделки купли-продажи жилой недвижимости стоит особенно сосредоточиться на проверке документов приобретаемой квартиры. В первую очередь необходимо понять, каким образом продавцы стали собственниками данного объекта.

Идеальный вариант — первичная собственность, то есть первичная приватизация или покупка. Если квартира покупалась в новостройке, то у такой покупки есть свои нюансы, на которых нужно заострить внимание.

Более тщательно нужно проверить собственников, которые получили квартиру по завещанию или вступили в наследство по закону. В данном случае нужно не полениться и сделать ряд проверок, пообщаться с соседями, участковым полицейским.

Ведь наследство очень часто оказывается предметом судебных разбирательств, и недвижимость попадает на орбиту судебных споров.

Также нужно тщательно проверить квартиру, в которой есть несовершеннолетние собственники. Бывает так, что при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей.

Но право пользования за родителями сохраняется. Причем выписать их без согласия невозможно.

А иногда случается и так, что дети давно выросли, купили родителям отдельную квартиру, но родители из приватизированной квартиры не стали выписываться.

И самую тщательную проверку нужно проводить, когда в истории квартиры фигурирует факт продажи по доверенности. Тут может быть множество вариантов, начиная маргинальными собственниками, которые уже давно проживают в другом городе или области, заканчивая откровенно криминальными сделками.

В практике есть немало случаев, когда квартира продавалась несколько раз буквально в течение одного года, причем по заниженной стоимости. Если Вам попадется такая квартира, то от сделки лучше отказаться.
Но, конечно же, любая сделка должна тщательно проверяться, невзирая на предыдущую историю.

Все документы необходимо анализировать всеми возможными и доступными способами, так как каждая сделка уникальна.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_vtorichnye_kvartiry_ne_stoit_pokupat_yuridicheskie_aspekty_/6005

В каких случаях нельзя покупать квартиру | право на дом

Какие квартиры нельзя покупать

Ситуация на рынке недвижимости хоть и не сильно, но меняется.

Если раньше, чаще всего оспаривались сделки с пожилыми людьми, то сейчас суды с лёгкостью признают недействительными сделки, по основаниям указанным в статье 61.2 Федеральный закон от 26.10.

2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”. Это так называемые “подозрительные сделки должника”. Об этом и о многом другом я расскажу в данной статье.

С учётом новой судебной практики и на основании многолетнего опыта сопровождения сделок с недвижимостью, я подготовил данный перечень случаев, когда лучше отказаться от покупки квартиры, чтобы не потерять её в будущем или не быть ограниченным в своих правах на неё.

1. Покупка квартиры у должника (будущего банкрота).

Купить квартиру у лица признанного банкротом можно только на торгах. Стоит отличать данную ситуацию, от приобретения жилья у должника.

Должник – это, вероятно, будущий банкрот. Все сделки совершённые должником за три года до приятия заявления о его банкротстве могут быть оспорены финансовым управляющим, в рамках процедуры банкротства.

Недвижимость вернётся в собственность должника и будет продано с торгов. После удовлетворения трёх очередей кредиторов, оставшиеся деньги передадут покупателю по оспоренной сделки. если они вообще останутся.

Вероятность – это степень возможности наступления определённого события, в данном случае банкротства.

Как оценить риск? Это задача юриста, он должен проверить владельца квартиры. Следует изучить: данные портала ФССП, данные портала арбитражного суда, данные порталов городских судов и районных, будет здорово, если продавец покажет кредитную историю.

Если продавец не исполняет свои кредитные обязательства, и сумма просроченной выплаты более 500 000 рублей, на лицо все признаки будущего банкрота. Лучше отказаться от приобретения квартиры у данного лица.

Имейте ввиду, обращать внимание также нужно на юридические лица, где является учредителем или генеральным директором продавец, так как он может быть привлечён к субсидиарный ответственности. А значит, долги у него появятся.

2. Приобретение квартиры с перепланировкой, которую невозможно узаконить.

Перепланировка в квартире проверяется достаточно просто. Для этого понадобится поэтажный план и экспликация, выданные БТИ, либо иным надлежащим органом, и сама квартира.

Если в квартире имеется указанное ниже переоборудование/перепланировка, то стоит отказаться от её покупки: оконный проём изменён или перенесён; к квартире присоединено общедомовое имущество, например, часть тамбура, терраса, чердак и т.п.

; затронута несущая стена или колонна; расширен санузел, за счёт кухни или жилой комнаты, центральное отопление вынесено в летнее помещение (на балкон, лоджию, террасу); перекрыт центральные воздуховод, газифицированная кухня совмещена с жилой зоной, изменён фасад дома в зоне расположения квартиры.

3. Без проверки истории наследства и приватизации.

Законом предусмотрена обязательная доля в наследстве. Даже если квартира была получена продавцом по завещанию, вероятность, что появятся наследники и начнут предъявлять права на квартиру, существует.

Даже иждивенцы наследодателя, которые формально не имеют к нему отношения, могут претендовать на наследство. Например, сожительница наследодателя, которая не состояла с ним в браке, но которую он содержал. Сомневаетесь? Почитайте Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 73-КГ19-3 от 23 апреля 2019 года.

Если квартира получена по приватизации, то нужно выяснить, кто был в ней прописан. Если был прописан супруг, который отказалась от приватизации, то лучше не покупать такую квартиру, так как за супругом сохраняется право пользования данным жильём. Стоит также помнить о тех лицах, чьи права были ущемлены при приватизации. Например, права детей, которых выписали до приватизации из квартиры.

4. Не покупайте квартиру с прописанными

Законом предусмотрены случаи, когда таких прописанных нельзя будет выписать даже по суду. Это касается, например, завещательного отказа, когда квартира была получена по наследству, с обязательной пропиской в ней кого-либо. Или приватизации, когда супруг сохраняет право на пользования жильём.

Также может существовать договор найма (аренды), и прописанный будет пользоваться квартирой на законных основаниях, так как договор аренды не прекращается со сменой собственника. Пусть все выписываются до сделки, иначе существует вероятность получить квартиру с жильцами, а значит ваши права будут ущемлены.

5. У пожилых людей, если они отказались предоставить справки из ПНД/НД

Достаточно часто оспариваются сделки по основаниям порока воли, сюда также можно отнести сделки, совершенные, хотя и дееспособным лицом, но находившимся в момент ее совершения в состоянии, при котором оно не было способно понимать значение своих действий или руководить ими.

Такие сделки совершаются либо пожилыми людьми, либо наркоманами/алкоголиками. Оспариваются такие сделки в суде лицом её совершившим, либо лицом, чьи законные интересы нарушены.

Также будет оспариваться сделка лица, признанного в дальнейшем недееспособным. Оспаривают сделку в этом случае его опекуны или попечители.

Если продавец отказывается пройти обследование психического состояния, или предоставить справки из соответствующих диспансеров, лучше отказаться от покупки квартиры.

6. Сделки по доверенности или без собственника

Всегда подписывайте договор купли-продажи квартиры видя перед собой собственника. Во-первых, вы сами проверяете, кто подписывает договор, во-вторых, вы видите, что человек в здравом уме, в-третьих, собственник жив и здоров.

Все действия, кроме подписания договора, может выполнить лицо по доверенности. Но если вы не можете убедиться, что собственник жив и согласен продать квартиру, то её лучше не приобретать.

7. Если вы не можете проверить документы на квартиру

Вам не предоставили документы основания приобретения прав на квартиру, смело отказывайтесь от такой сделки. Если вы не можете проверить, каким образом человек стал собственником и на каком основании, то говорить о законности владения им недвижимостью не стоит.

Также рекомендую проверять взаиморасчёт по предыдущей сделки, если квартира была куплена нынешнем владельцем. Вообще, грамотные юристы проверяют всю историю оснований владения квартиры. Для этого заказывается выписка из егрн с информацией о переходах права.

8. Покупка у несовершеннолетнего

Продажа квартиры собственником, которому нет ещё 18 лет, происходит только с одобрения органов опеки и попечительства. Лучше всего, если решение об одобрении сделки уже имеется и альтернативное жильё приобретено, и вы можете в этом убедиться. В противном случае, есть риск столкнуться с нарушение прав несовершеннолетнего, на защиту которого встанет государство и оспорит сделку.

9. Материнский капитал использован, но требование закона не выполнено

Маткапитал часто используется для погашение процентов по ипотечному кредиту и суммы долга, либо в качестве первоначального взноса.

Родители обязаны оформить общую долевую собственность на детей, в этом случае. Но данные требования не соблюдается. Приобретя такую квартиру, покупатель рискует потерять её часть.

Так как права несовершеннолетних будут нарушены. Интересы детей будут защищать органы опеки и прокуратура.

Обратите внимание на то, сколько у собственника квартиры детей, и как он приобрёл данную квартиру. Если в ипотеку, делайте выводы. Можно попросить предоставить справку из ПФР, что маткапитал не использовался. Если предоставить отказываются – делайте выводы.

10. Квартира несколько раз за короткий период времени переоформлялась

Возможно, переоформление было фиктивным. Реальный владелец не менялся. Также мошенники и аферисты стараются оформлять квартиры на промежуточные звенья или вводить добросовестного покупателя.

Будьте бдительны.

Что должно насторожить: за три года с квартирой более трёх сделок; в цепочке переоформлений участвовало юридическое лицо; квартира переоформлялась среди взаимозависимых лиц или знакомых.

Если не можете всё до конца проверить, или мотивы переоформления вам не ясны, откажитесь от покупки такой недвижимости.

Читайте на Яндекс.Дзен – Недвижимость и закон

публикацией:

Источник: https://pravonadom.info/v-kakih-sluchayah-nelzya-pokupat-kvartiru/

В каких случаях нельзя покупать квартиру

Какие квартиры нельзя покупать

При покупке квартиры учитываются все детали. Местоположение дома, планировка жилплощади, этаж, система отопления – многое приходится предусмотреть, чтобы обеспечить комфортабельное проживание на новом месте. Но нередко при выборе недвижимости люди недостаточно внимания уделяют безопасности сделки и игнорируют явные сигналы о неблагоприятном положении дел.

Впоследствии такое пренебрежение может обернуться существенными потерями, вплоть до расторжения договора купли-продажи. Поэтому не стоит закрывать глаза, если присутствуют факторы риска. Нужно обязательно убедиться в юридической чистоте квартиры.

Признаки, при которых следует тщательнее проверить объект или совсем отказаться от покупки:

1. Низкая стоимость квартиры.

Изучите цены на жилье в регионе и сопоставьте с предложением продавца. Если стоимость понравившейся недвижимости на 20–40% ниже среднерыночной, значит, есть повод насторожиться. В таком случае уместен вопрос: по какой причине продавец проявляет щедрость?

Человек всегда желает получить максимально возможную прибыль. Он будет ждать «своего» покупателя, торговаться, на уступки согласится постепенно при отсутствии спроса. Да, бывают срочные продажи беспроблемных квартир со сниженной на 5–10% ценой. Но в любом случае все варианты надо проверять, чтобы не заполучить квартиру с обременениями и негативной историей.

2. Продажу осуществляет не собственник, а посредник с доверенностью.

Убедитесь, что владелец квартиры жив, здоров и действительно желает продать жилплощадь. Предложите с ним пообщаться, а если он уехал, воспользуйтесь видеосвязью по интернету. При отказе контактировать откажитесь от сделки – неизвестно, что с владельцем и нет ли преступных замыслов у продавца. Если в истории квартиры есть этап реализации по доверенности, этот момент тоже нужно прояснить.

3. Продавец – пожилой человек старше 70 лет.

Нормальная ситуация, когда стареющие люди желают жить с родственниками: физическая немощь не позволяет человеку обходиться без помощи посторонних. При этом свое жилье они продают. Сделка вполне законная, но до тех пор, пока в суд не поступает заявление о расторжении договора.

Родственники или пожилые хозяева квартир ссылаются на болезни как причину непонимания сути произошедшего и неправильно принятого решения. Суд, как правило, удовлетворяет их иск. Для предотвращения подобного развития событий требуйте проведения психиатрического освидетельствования во время сделки.

4. Продавец – недееспособное лицо.

Понять по внешнему виду или разговору, что общаешься с психически нездоровым человеком, алкоголиком, наркоманом, не всегда удается. Больные люди порой выглядят совершенно обычно, без характерных признаков на лице. К тому же общение при подготовке к сделке минимально, быстро разобраться что к чему не удастся.

При мошеннических замыслах алгоритм действия продавцов такой же, как в случае с пожилыми собственниками. Во избежание проблем запросите справки из психоневрологического, наркологического диспансеров и удостоверьтесь, что продавец не состоит там на учете.

5. Неузаконенная перепланировка.

Сравните технический план квартиры, выданный БТИ, и расположение конструктивных частей на момент покупки. Если есть изменения, и преобразования произведены с разрешения властей, то все в порядке. При неузаконенной перепланировке будьте готовы потратить время и финансы на согласования в учреждениях, получение разрешения или ремонт.

6. Квартира часто перепродавалась.

У мошенников существует схема, по которой они «отмывают» квартиру. Лучше откажитесь от покупки недвижимости, у которой за короткий срок несколько раз менялись владельцы. При раскрытии преступного замысла вы лишитесь жилья, и, возможно, денег.

7. В квартире зарегистрированы люди.

Перед подписанием договора проверьте, что на жилплощади никто не прописан. Иначе после покупки вы получите соседство с чужим человеком, выселить которого не получится даже через суд. Дело в том, что иногда люди отказываются от приватизации, но продолжают проживать в квартире и при смене собственника.

Выписать нельзя также лиц, указанных в завещании. Они сохраняют право жить в объекте недвижимости при любых обстоятельствах. Только добровольная выписка до заключения сделки – иначе покупать квартиру нельзя.

8. Использование материнского капитала.

Выясните, не расходовались ли государственные деньги на приобретение квартиры, чтобы избежать проблем со стороны контролирующих органов. К тому же в будущем выросшие дети, не наделенные в свое время частью жилплощади, могут предъявить претензии и получить свою долю.

9. Недвижимость перешла по наследству.

Риск заключается в том, что могут появиться новые претенденты или другое завещание. Чтобы отстоять свои права, придется тратить время и деньги на суды. Причем добиться решения в свою пользу удается не всегда. Поэтому квартиру, недавно полученную по наследству, лучше не покупать.

10. Развод супругов-собственников квартиры.

После расставания бывший муж, не обремененный порядочностью, может попытаться реализовать общее имущества без ведома жены. Совладелица недвижимости, приобретенной в браке, без труда расторгнет договор купли-продажи через суд. Перед заключением сделки узнайте о семейном положении продавца и при необходимости получите согласие второго собственника.

11. Временно отсутствующие лица, имеющие право проживать в квартире.

Настоящим сюрпризом для новых владельцев станет появление вернувшегося из армии или тюрьмы жильца. От нежелательного соседства избавиться не удастся: закон на их стороне. Предотвратить подобные проблемы поможет информация из паспортного стола.

Будьте сверхбдительны при покупке квартиры с историей. Учтите все перечисленные факторы риска, тогда вам не придется судиться, чтобы отстоять свои права.

Источник: https://bylist.ru/v-kakih-sluchayah-nelzya-pokupat-kvartiru/

8 признаков квартир, которые опасно покупать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Какие квартиры нельзя покупать

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого чревата проблемами

Krakenimages.com/shutterstock

Покупка квартиры — событие в жизни любого человека, и к этому нужно подойти с тщательной подготовкой. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку. Например, тревожным сигналом может стать частая смена собственников, большое число прописанных в квартире и подозрительно низкая цена.

Риски могут возникнуть при покупке квартиры, которую унаследовали или где есть несовершеннолетние дети, отказники от приватизации, люди, злоупотребляющие алкоголем или ведущие асоциальный образ жизни.

Эксперты в этой статье

  • главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина
  • директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов
  • генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин

Вместе с экспертами рынка недвижимости рассказываем о признаках вторичного жилья, покупка которого может быть опасной.

1. Подозрительно низкая цена

Одним из первых признаков, который должен насторожить потенциального покупателя и навести его на мысль о мошенничестве, является подозрительно низкая цена. По словам экспертов, речь идет о дисконте от 15–20% и выше по сравнению с аналогичными квартирами на рынке.

За низкой стоимостью могут скрываться многочисленные подводные камни. Чаще всего речь идет о проблемах с документами, предупредила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно.

Кроме того, продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника.

Если продавец еще и торопит покупателя с приобретением жилья («сегодня деньги — завтра сделка»), это тем более должно насторожить будущего владельца, добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

«Покупатель ни в коем случае не должен спешить с выходом на сделку, когда продавец торопит его. Даже если владелец квартиры кажется надежным человеком. Обычно мошенники как раз изо всех сил стремятся вызвать у людей доверие», — добавил он.

Безусловно, бывают случаи, когда из-за жизненных обстоятельств (например, нужно срочно получить большую сумму на медицинскую операцию, планируется отъезд в другой город или за границу) людям приходится выставлять недвижимость на продажу гораздо ниже ее рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс. Однако спрос на такие лоты весьма велик и отыскать их самостоятельно обычно сложно.

2. Недееспособный собственник

Еще один из признаков, о котором уже упоминалось выше, — недееспособный собственник. «Особенно внимательным нужно быть в том случае, когда владельцем продаваемого жилья является человек, состоящий на учете в психдиспансере.

Сейчас одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (точнее, его родственниками или опекунами)», — отметил Михаил Куликов.

Впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Причем иногда родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры.

А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы.

Истребовать у него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность и он нигде не работает, довольно сложно.

Поэтому при заключении сделки с таким продавцом требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже эта мера не может гарантировать полную безопасность соглашения.

Сделка с недееспособным собственником — одна из самых распространенных мошеннических схем на рынке недвижимости ( Krakenimages.com/shutterstock)

3. Третьи лица

Иногда после покупки квартиры случается так, что появляются третьи лица, претендующие на жилье после продажи. Чаще всего подобные претензии поступают от бывших супругов, наследников, отказников и детей.

«Если с несовершеннолетними проблема заключается в самой процедуре сделки и «планов» родителей, то с остальным контингентом проблема может возникнуть как на самой сделке или при ее подготовке, так и после. Сделки с такими клиентами являются наиболее оспоримыми», — предупредил генеральный директор агентства недвижимости «Азбука жилья» Дмитрий Косьмин.

Например, не получивший свою долю при разводе супруг вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление.

Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака.

В том случае если квартира приобреталась до брака, а продается после развода, нормальная ситуация.

4. Скрытые наследники

С особым вниманием стоит покупать жилье у наследников, предупреждают эксперты. Несмотря на то что наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть еще круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая (в размере ½ того, что им полагалось бы по закону), но доля.

К ним относятся нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Это не только наследники первой очереди (родители, дети и супруги), но и более дальние родственники (братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и т. д.).

Также право на обязательную долю имеют просто лица (не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

О наследниках можно узнать в беседе с собственником по косвенным фактам. «Также можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. Если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги», — сказал Дмитрий Косьмин.

Помимо этого, нужно обращать внимание на наличие материнского капитала. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей есть доля в квартире. Поэтому необходимо запросить выписку об использовании маткапитала.

«Бабушкина квартира», если ее продают молодые собственники, также может быть сигналом плохой сделки ( And-One/shutterstock)

5. Выписка из квартиры

Еще одна возможная проблема для новых собственников — выписка из квартиры. Бывают ситуации, когда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Оформлением соответствующих документов они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства.

Порой это действительно связано с техническими особенностями сделки — документы еще не готовы, и оформление регистрации может задерживаться не из-за злого умысла продавца.

«Но иногда у продавцов нет четкого понимания, где они будут зарегистрированы после продажи своей квартиры. Подобная ситуация должна вызывать настороженность, особенно если собственники уклоняются от вопросов по поводу регистрации.

В таком случае потенциальный покупатель вправе отказаться от сделки, и это будет, возможно, правильнее, чем разбираться с последствиями покупки недвижимости с прописанными в ней гражданами», — советует эксперт из «Инком-Недвижимости».

6. Странное поведение риелтора

Признаком «опасной» квартиры может стать странное поведение риелтора. Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры в определенное время.

«Известен случай, когда брокер показывал квартиру только в определенный временной промежуток и категорически отказывался делать это в другое время, более удобное для клиента. В результате выяснилось, что именно над этим домом в определенное время и по определенному маршруту пролетает самолет, что и пытался скрыть риелтор», — рассказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Поэтому лучше стоит самостоятельно посетить объект уже дополнительно, оценив сам район, дом и подъезд.

Наличие риелтора на сделке не поможет ее обезопасить ( Pop Paul-Catalin/shutterstock)

7. Продажа по доверенности

Продажа по доверенности также может быть рискованной. Например, был случай продажи квартиры, когда продавец проживала не в России, приехать на сделку не могла. По доверенности за нее действовала дочь, вспоминает глава «Азбуки жилья».

Люди купили квартиру, а дальше выяснилось, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством. Как была получена доверенность на продажу квартиры — непонятно.

Вторая дочь, которая проживает с мамой, обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.

«Мама никакие деньги не получала, о доверенности ничего не помнит. Дочь, продавшая квартиру, уехала из России, ее место проживания неизвестно. В итоге квартира по суду была возвращена собственнику. Покупатель остался без квартиры и без денег», — рассказал эксперт.

8. Приватизированная квартира

Проблемы могут возникнуть, если квартира была приватизирована, причем даже не текущим продавцом, а предыдущими собственниками. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних на тот момент проживающих.

В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире.

Поэтому стоит получить архивную выписку из домовой книги, чтобы быть уверенным в отсутствии лиц, претендующих на ваше жилье.

Резюме экспертов

Перед покупкой нужно тщательно проверить юридическую историю квартиры — нет ли каких-то обременений, долгов, недееспособных собственников или наследников.

Необходимо проверить все правоустанавливающие документы — договор приватизации, купли-продажи, дарения и прочие, чтобы убедиться в том, что собственник имеет право на распоряжение имуществом.

Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки.

Также необходимо удостовериться в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Если долги есть, то обязательным условием совершения сделки становится их погашение до подписания договора купли-продажи либо покупателю дается скидка в размере суммы долга.

Потенциальным покупателям также лучше убедиться, что в понравившейся им квартире не было произведено неузаконенной перепланировки. В случае продажи объекта с неузаконенной перепланировкой собственник должен предоставить покупателю скидку — ее размер зависит от объема проведенных в квартире ремонтных работ и может доходить иногда до 1,5 млн руб.

Задолженность за коммуналку — еще один признак нехорошей квартиры ( Jonas Petrovas/shutterstock)

Список документов, которые нужно обязательно проверять перед покупкой квартиры:

  • документ, по которому квартира приобреталась ранее (приватизация, дарение, договор купли-продажи и т. д.);
  • свидетельство о праве собственности (до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
  • документы из БТИ (экспликация и поэтажный план);
  • документы о личности продавца (паспорт, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство);
  • выписка из домовой книги, по которой проверяем, кто был зарегистрирован ранее и сейчас;
  • справку об отсутствии долгов по квартплате;
  • нотариальное согласие супруга, если квартира является общей собственностью;
  • разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются права несовершеннолетних детей;
  • выписка из ЕГРН со сведениями об отсутствии обременений и арестов;
  • нотариальное согласие других дольщиков, если данная квартира находится в долях и продается другая доля;
  • справки из ПНД и НД.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f2408899a7947e5b891bedb

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.