Какие нюансы при покупке квартиры

Содержание

Нюансы при покупке квартиры – первичный и вторичный рынок жилья, что нужно проверить, услуги риелтора

Какие нюансы при покупке квартиры

Правожил.com > Оформление недвижимости > Нюансы при покупке квартиры – необходимая информация для покупателя

Какие нюансы при покупке квартиры могут возникнуть? Рынок недвижимости в РФ достаточно широк, даже несмотря на сложную экономическую обстановку в последние годы.

Безусловно, подобное явление играет на руку потенциальному покупателю нового жилья, ведь простор для выбора чрезвычайно огромен. Однако на положительный момент в любой ситуации найдется и его антипод.

Что касается покупки квартиры, то тут таковым является наполненность процесса большим количеством тонкостей и нюансов, которые важно учитывать, дабы не попасть впросак. Каждый желающий может подробно ознакомиться с ними, прочитав представленный ниже материал.

Выбор рынка жилья — это исключительное право и ответственность покупателя

Процесс покупки квартиры включает немалое количество этапов. Первый из них – выбор подходящего жилья. Условно рынок недвижимости подразделяется на две большие ниши для выбора:

  • Первичный рынок, на котором продается новое жилье, не имеющее ранее хозяев.
  • Вторичный рынок, на котором продается жилье, уже имевшее ранее хозяев.

В зависимости от индивидуальных предпочтений, потенциальный покупатель должен четко ответить на вопрос – «Какой рынок для выбора подходит ему лучше?».

Стоит понимать, что каждая ниша имеет как свои преимущества, так и недостатки. Учитывать их крайне важно, так как от выбора во многом зависит последующий процесс покупки жилья.

Первичный рынок жилья подавляющей своей частью представлен квартирами в новостройках. Приобретение подобного вида жилья привлекательно рядом положительных моментов:

  • сниженная стоимость за квадратный метр, нежели у квартир на вторичном рынке (в среднем на 10-20 %);
  • полная юридическая «чистота» нового жилья, ведь каких-либо предыдущих владельцев и собственников у нее быть не может;
  • квартира в новостройке построена в соответствии с последними инновациями в сфере жилья;
  • гарантированная целостность и надежность жилых помещений.

В большинстве своем указанные выше преимущества приобретения квартиры в новостройке перекрывают недостатки данного процесса. В любом случае отметить последние также необходимо:

  • более сложный и трудоемкий процесс в оформлении прав собственности на приобретенное жилье;
  • большая ответственность при выборе, так как придется искать жилье в районах с хорошей инфраструктурой, у надежного застройщика и учитывать некоторые другие нюансы;
  • лотерея в плане будущих соседей.

Решив покупать новую квартиру на первичном рынке жилья, стоит понимать, что гарантий на отсутствие мошенников дать никто не может.

Удивительно, но риски быть обманутым или неудовлетворенным от совершенной сделки при обращении к новостроящемуся жилью слегка выше, чем от аналогичного мероприятия на вторичном рынке.

Не поддавайтесь первому впечатлению и не спешите с принятием решения — покупка квартиры требует взвешенного и делового подхода

Защита от мошенничества и прочего обмана при покупке квартиры на первичном рынке – главное, о чем должен позаботиться каждый потенциальный покупатель. Сделать это можно, зная следующие особенности выбора подобного жилья:
  1. Проверьте степень готовности дома лично. Не стоит доверять риелторам, ведь не редко они ведут себя недобросовестно и продают квартиры в недостроенном виде.
  2. Поговорите с представителями застройщика новостройки и узнайте у него, какой вид договора компания предлагает заключить своим покупателям. Максимальные гарантии честности продавца дает соглашение долевого участия, а не прочих видов предварительных договоров. Если застройщик предлагает именно долевое участие, то это обозначает наличие у него разрешения на строительство и обеспечение потенциальному покупателю всех возможных гарантий.
  3. Проверьте аккредитацию новостроек от выбранного вами застройщика. Чем больше банков предлагают взять кредит на покупку именно его жилья, тем лучше. Если новостройку не кредитует ни один банк или их количество очень мало, то стоит насторожиться.
  4. Не забудьте о проверке репутации застройщика. Воспользуйтесь сетью Интернет для того чтобы знать, какие строительные объекты компания уже вводила на рынок недвижимости, каков был их успех и насколько застройщик честен по отзывам прошлых клиентов.
  5. Посетите офис застройщика и попросите предоставить вам следующий перечень документов:
  • инвестиционные контракты;
  • вся документация по проекту;
  • разрешение на строительство;
  • правоустанавливающие документы застройщика на право собственности земли или договор аренды;
  • соглашение со страховой компанией;
  • выписка из ЕГРП на недвижимость;
  • вся регистрационная и учредительная документация застройщика;
  • формы всех возможных договоров, по которым компания продает квартиры.

Отсутствие хотя бы одного из представленных выше документов свидетельствует о недобросовестном и неответственном ведении дел со стороны застройщика. От сотрудничества с такой компанией лучше отказаться.

Обращаясь к первичному рынку жилья для покупки квартиры, не игнорируйте представленную выше информацию. Стоит понимать, что нередко заниженная стоимость на квартиры в новостройках скрывает за собой некоторые проблемы, которые появятся после ее приобретения.

Вторичный рынок жилья

Немало «подводных камней» лежит на дне каждой сделки по приобретению недвижимости

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья – не менее ответственное мероприятие. Однако в практическом и юридическом плане осуществляется в разы проще аналогичной процедуры на первичном рынке.

Несмотря на это, делать выбор в пользу покупки б/у жилья необходимо с учетом всех преимуществ и недостатков данной практики.

Итак, к несомненным плюсам приобретения жилья на вторичном рынке можно отнести:

  • большие возможности и гибкость при выборе: квартиру можно найти в любом районе города, цена четко не фиксирована (всегда можно поторговаться), соседи уже определены и проблемы дома известны;
  • быстрый процесс оформления сделки;
  • относительная простота в регистрации прав собственности на новое жилье.

Среди недостатков в покупке квартиры на вторичном рынке выделяется лишь пара основных:

  • необходимость дополнительных вложений;
  • потенциальный риск наткнуться на юридически «грязную» недвижимость.

Снизить подобные риски практически до нуля поможет грамотная организация выбора квартиры и последующего оформления сделки. Помочь в этом может профессиональный юрист или, хотя бы, консультация с ним. Наш ресурс также решил предоставить инструкцию по грамотной покупке жилья на вторичном рынке.

Покупатель вправе требовать от продавца предоставить документы для изучения всех интересующих его вопросов

Алгоритм действий таков:

  1. Найдя подходящее жилье, обязательно изучите его, как говорится, вдоль и поперек. Оцените состояние квартиры, необходимость ремонта, наличие коммуникаций и подобные вещи с целью сбить цену. Не менее важно опросить соседей о том, насколько дом хорош и есть ли проблемные жильцы.
  2. Если квартира полностью вам подходит, необходимо проверить ее на юридическую «чистоту». Данное мероприятие заключается в следующем:
  • Потребуйте у продавца свидетельство о праве собственности на жилье и уточните количество владельцев. Чем их больше – тем проблематичней оформить сделку.
  • Уточните количество прописанных в квартире граждан и удостоверьтесь в полученной информации, изучив соответствующие бумаги. Если кто-то из них недееспособен или находится тюрьме, то проблем в будущем не избежать.
  • Получите из ЕГРП (Росреестра) выписку на данную квартиру и проверьте наличие обременений.
  • Удостоверьтесь в наличии и актуальности кадастрового плана и техпаспорта квартиры.
  • Обратитесь в ЖКХ и уточните, не имеются ли задолженности по квартплате.
  • Обратитесь в ФССП (судебные приставы) и проверьте наличие ареста недвижимости.

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/nyuansy-pri-pokupke-kvartiry.html

Нюансы при покупке квартиры — что необходимо проверить

Какие нюансы при покупке квартиры

Источник изображения: www.pixabay.com

Покупка квартиры – ответственный процесс вне зависимости от того, приобретается недвижимость на первичном или вторичном рынке. Нюансы и подводные камни, незнание законов приводят покупателей к путанице и совершению ошибок при покупке квартиры. О том, что нужно знать и как предостеречь себя от мошенников, будет рассказано далее в статье.

Перед процедурой оформления недвижимости нужно разобраться, есть ли на ней обременения, проверить все документы, долги по платежкам и законность перепланировок. Соблюдение простых правил поможет стать полноправным собственником жилья.

Основные правила выбора квартиры

Перед покупкой каждый потенциальный собственник должен определиться с районом, стоимостью квартиры, источником капитала, а также выбрать, приобретать жилье на вторичном рынке или в новостройке.

Существует несколько правил, которых стоит придерживаться:

  1. Определиться с бюджетом – от предполагаемой стоимости будут зависеть местонахождение квартиры, ее состояние, площадь.
  2. Цель приобретения – недвижимость может приобретаться в связи со сменой работы, города проживания, образовательных учреждений. Тогда район расположения квартиры будет привязан к этим факторам.
  3. Местонахождение – оценивают инфраструктуру, транспортную доступность, отсутствие поблизости предприятий, вырабатывающих вредные выбросы в атмосферу.
  4. Выбор вторички или новостроя. На первичном рынке меньше рисков, но придется потратить круглую сумму на отделку. Вторичный рынок представлен квартирами, требующими тщательной проверки перед покупкой, но зачастую в таком жилье первое время можно проживать без ремонта.
  5. Просмотр вариантов – при посещении квартир особое внимание уделяют состоянию коммуникаций, расположению комнат.

Ознакомиться с квартирой заранее можно, если она приобретается на первичном рынке. Застройщики открыто демонстрируют на своих сайтах варианты планировки недвижимости.

Самостоятельная проверка жилья

Чтобы обезопасить сделку, покупателю необходимо проверить недвижимость на ее “чистоту”. Сюда входит проверка документов, обременений, судебных споров, прописанных лиц, долгов по коммунальным платежам, законности перепланировки.

Документы 

Первое, на что обращают внимание, – правильность и комплектность документов. Покупатель проверяет:

  • свидетельство о государственной регистрации права;
  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, наследования, дарения, приватизации, переуступки);
  • выписку из домовой книги о количестве зарегистрированных жильцов;
  • выписку из ЕГРП;
  • справку о задолженности по квартире;
  • справку о способности продавца заключать сделки – документ из наркологического и психиатрического диспансера.

Будущему собственнику стоит проверить технический паспорт, справку из паспортного стола по форме № 9 и копии финансово-лицевых счетов по всем коммунальным услугам.

Интересное на сайте:

Этапы покупки квартиры на вторичном рынке

Как зарегистрировать право собственности на квартиру

Правомочия продавца

Потенциальный собственник жилья должен знать, что продавец не всегда действует в соответствии с надлежащими правомочиями. Чтобы не столкнуться с мошенничеством, необходимо:

  • проверить паспорт продавца: данные паспорта должны совпадать со сведениями в документе о праве собственности на квартиру;
  • проверить продавца на возможное банкротство: если человек признан банкротом, сделка будет недействительной.

Важно! Продавец не должен просить слишком большой аванс – эта сумма считается символической и прописывается в предварительном договоре.

Если продавец действует через доверенное лицо, проверяют личность этого человека. Продавец не должен настаивать на понижении стоимости квартиры, чтобы уйти от ответственности по уплате налогов. Перед приобретением обязательно проверяют его семейный статус.

Прописанные лица

В процессе оформления сделки рекомендуется проверить недвижимость на прописанных в ней лиц. Случается, что люди, которые были прописаны в квартире, отбывают наказание в местах лишения свободы или находятся на длительном лечении в больнице.

Необходимо убедиться, что подводных камней нет и квартира юридически чиста. Для этого существует справка по форме № 9. В ней содержатся следующие сведения:

  • тип недвижимости, жилая площадь и количество комнат;
  • список лиц, зарегистрированных в доме или квартире;
  • дата регистрации каждого лица;
  • данные о собственниках;
  • степень родства между прописанными людьми;
  • лицо, которому выдается справка.

Совет! Чтобы получить такую информацию, необходимо на этапе оформления сделки вместе с продавцом посетить паспортный стол или МФЦ.

Отдельно существует архивная справка по форме № 12. В ней указывают всех когда-либо зарегистрированных в квартире лиц с датами их выписки из жилья.

Судебные споры

Данный вид проверки осуществляется юристами. Самостоятельно исследовать квартиру на предмет судебных споров сложно, поэтому лучше воспользоваться услугами специалистов. Они обращаются в судебный отдел по месту нахождения квартиры, где осуществляется поиск по фамилиям прописанных или ранее зарегистрированных лиц.

По такой же схеме проверяется наличие бывших супругов и судебных разбирательств по поводу недвижимого имущества. Проверку на юридическую чистоту также проводят на сайте суда, к которому территориально относится продавец по месту регистрации.

Обременения и аресты

Чтобы самостоятельно проверить жилье на обременения и аресты, можно воспользоваться выпиской из ЕГРН, которая оформляется в Росреестре или онлайн на официальном сайте. Кадастровая палата дает исчерпывающий ответ по теме арестов и возможных обременений. Они бывают следующих категорий:

  • наличие залога в банке;
  • факт ренты квартиры;
  • наличие ареста квартиры;
  • наличие аренды жилья на третьих лиц;
  • регистрация третьих лиц на жилой площади.

В некоторых случаях продавец может сознательно не рассказывать о наличии перечисленных факторов, тем самым ускоряя продажу недвижимости. Подводные камни обнаруживаются после покупки жилья. Получить информацию может любой заинтересованный человек, посетив МФЦ или Росреестр.

Долги по коммунальным платежам

Самый простой вариант узнать, есть ли задолженность по коммунальным услугам, – напрямую спросить об этом продавца. Он должен предоставить все платежные документы за последний расчетный период. Такую информацию можно взять в ЖЭКе в бухгалтерском отделе.

Справка об отсутствии задолженности берется в течение месяца, когда подготавливаются документы к продаже. Если квартира находится на этапе строительства, осуществлять такую проверку нет необходимости.

Совет! Продавец может также обратиться в управляющую компанию или отдельно в абонентский отдел по каждому поставщику коммунальных услуг и попросить выписку. Для требования документа понадобятся паспорт и свидетельство о праве собственности.

Лучше совместно с продавцом сходить в соответствующие структуры и потребовать справки об отсутствии задолженности. Только после полной проверки можно покупать недвижимость.

Законность перепланировки

Существуют понятия законности перепланировки и ее согласованности. Если перепланировка согласована в БТИ, орган выдает соответствующий документ, но он никаким образом не подтверждает законность мероприятий. Этот факт сможет подтвердить только ЕГРН. Бумаги из БТИ должны соответствовать изменениям в перепланировке по документам из ЕГРН.

Продавец обязан показать план квартиры по комнатам с указанием толщины стен, изолированности помещений, окон, дверей. Если перепланировка узаконена, сделка спокойно пройдет в любом банке. При наличии изменений в изначальной планировке они должны быть внесены в кадастровый паспорт жилплощади.

Другие варианты

Перед покупкой недвижимости надо знать, какие еще риски возможны при оформлении сделки. Например, необходимо проверить, прописаны ли на жилплощади несовершеннолетние дети. До подписания договора следует убедиться в наличии разрешения от органов опеки.

От продавца также нужно получить согласие супруга на отчуждение квартиры. Все документы должны быть нотариально заверены. Продавец обязан сдать жилье новым собственникам в приемлемом виде, а покупатель должен уметь самостоятельно выяснить обременяющие обстоятельства, чтобы обезопасить себя.

Как оформить покупку квартиры

Сделка по покупке квартиры происходит в соответствии с правилами оформления: учитывают способ оплаты (например, ипотека или материнский капитал), проверяют документы сторон.

Если квартира приобретается в новостройке – проверяют договор долевого участия. Когда в сделке участвует риелтор от агентства, часть обязанностей по сбору информации и бумаг перекладывается на него.

Несколько советов, как правильно оформить покупку:

  • проверить собственников квартиры;
  • проверить объект недвижимости;
  • оформить документы в соответствии с законом;
  • нотариально заверить бумаги;
  • оплатить услуги нотариуса и риелтора;
  • уплатить госпошлину;
  • внести задаток;
  • подписать документы по купле-продаже;
  • внести оставшуюся сумму;
  • оформить право собственности на жилье.

Передача денег происходит в несколько этапов. Сначала уплачивается задаток или аванс, вторая часть отдается позже: после подписания договора или акта приема-передачи.

Заключение

Перед покупкой квартиры каждый желающий может проверить ее в МФЦ или подав соответствующую заявку в кадастровую палату.

Оформляя сделку, необходимо изучить все документы продавца, сравнить данные его паспорта со сведениями в свидетельстве о праве собственности.

При покупке недвижимости проверяют количество прописанных лиц в справке по форме № 9, законность перепланировок, долги по коммунальным платежам. Все бумаги должны быть нотариально заверены.

Источник: https://metrprice.ru/analitika-rynka/nyuansy-pri-pokupke-kvartiry-chto-neobhodimo-proverit

Как выбрать квартиру правильно: на что обратить внимание при покупке

Какие нюансы при покупке квартиры

Принятие важного решения – это всегда сильное психологическое напряжение даже для того, кто всегда уверен в себе. Одно из самых важных решений для многих – это приобретение собственной недвижимости. Чтобы помочь нашим читателям справиться со стрессом и принять такое решение, о котором нет нужды сожалеть, мы решили разобраться, как выбрать квартиру для покупки правильно.

Сложность состоит в том, что каждый ориентируется на собственные предпочтения. Одна и та же характеристика квартиры может быть большим плюсом для кого-то, в то же время для другого – это внушительный недостаток. Вывести универсальную формулу идеального жилья ввиду этого довольно непросто, но все же попробуем разобрать основные аспекты.

Новостройка или вторичка

Под первичным жильем обычно подразумевают квартиры в строящихся домах, а вторичные квартиры – это те, что уже были сданы в эксплуатацию, т. е. имели владельца. Первый шаг при выборе жилья – определиться с типом недвижимости, на который будем в дальнейшем ориентироваться. Для этого разберем достоинства и недостатки того и иного жилья.

Плюсы и минусы квартир со вторичного рынка

Скорее всего такая квартира будет уже готова к проживанию, но даже если нет, косметический ремонт займет не так много времени и денег, как полноценный.

Вы можете сэкономить и заселиться во вторичку в очень короткий срок. Особенно актуально это для тех, кто покупает жилье для аренды третьим лицам.

Кроме того, для квартир в секторе вторичного жилья цены на коммунальные услуги ниже, чем для новостроек.

Основной недостаток квартир на вторичном рынке заключается в том, что оно все же не новое. Владельцы вынуждены будут решать проблемы, вызванные старой сантехникой или проводкой. Не стоит удивляться искрящимся розеткам, текущим трубам и осыпающейся штукатурке.

Несмотря на небольшие затраты на косметический ремонт, может случиться так, что эти траты станут для вас регулярными. Кроме того, уровень комфорта от проживания в таком жилье может быть ниже, чем в новом доме: подъезд и лестничные клетки могут быть в плохом состоянии, а на дверях дома будет в лучшем случае домофон.

Плюсы и минусы первичного жилья

Приятно чувствовать, что вы первый и единственный владелец этой квартиры. Подъезды в новом доме чистые и просторные, потолки высокие, а лифты современные.

Застройщики за последние несколько десятилетий заметно больше стали уделять внимание планировке, так что уровень комфорта от нового жилья существенно выше.

Кроме того, в новостройке часто предусмотрен подземный паркинг для жильцов, а иногда и зона выгула собак. С безопасностью в таких домах тоже в разы лучше, чем в постройках советской эпохи.

Но если бы все было идеально, не было бы и необходимости писать этот текст. Новое жилье предусматривает черновую отделку, так что готовьтесь потратиться на ремонт. Об использовании квартиры для съема сразу после покупки можно забыть.

Первый ремонт требует не только существенных моральных, физических и финансовых затрат, но и немало времени. Также помните, что вокруг вас будут такие же новые жильцы, которые тоже вынуждены справляться с ремонтными работами. Стук, шум и звук перфоратора в первые полгода, а то и год, будут раздаваться отовсюду. Для семьи с маленькими детьми или пожилых людей это не вариант.

Детально вопрос выбора между первичным жильем и вторичным я уже разбирала в отдельном материале. Советуем ознакомиться, чтобы иметь полное представление о достоинствах и недостатках обоих вариантов.

Выбор подходящего района

Искать район стоит по параметрам, которые играют для вас ключевую роль. Это может быть близость к метро или выезду на трассу, близкое расположение от школы, дома родителей или работы, шаговая доступность парка для пробежек или выгула собаки и т. д. Составьте список и оцените каждый из районов города в соответствии с вашими приоритетами. Это ускорит процесс поиска будущего дома.

В последнее время особой популярностью стало пользоваться жилье в экологичном районе. Чтобы оценить чистоту воздуха, можно попробовать поискать городские отчеты в интернете, если вы живете в большом городе.

Но если такой информации нет, просто учтите, что близость к крупным транспортным развязкам, высоковольтным линиям электропередачи и промышленным предприятиям вряд ли положительно скажется на вашем здоровье, тогда как скверы, парки и зеленые зоны – это всегда плюс.

Не стоит забывать о репутации района. Если это центр, то стоит быть готовым к тому, что по выходным и праздникам по улицам будут ходить шумные компании. В старом районе с высотками и слабо развитой инфраструктурой может быть опасно. Большое количество круглосуточных или алкогольных магазинов с низкими ценами также стоит оценивать как недостаток, если вы цените безопасность и тишину.

Осмотр дома внутри и снаружи

Когда с районом определились, пора перейти к поиску дома. Самое важное – убедиться в полной безопасности дома. В каждом городе существуют дома в аварийном состоянии, которые можно заметить невооруженным глазом. Важно лишь знать, куда смотреть.

Оценка внешнего вида строения

Итак, на что обратить внимание при осмотре дома? Трещины на стенах, которые пытались заделать, но они все равно проступили – однозначно плохой знак. То же можно сказать и о внешнем утеплении здания, которое установили отдельные жильцы.

Обратите внимание на подъезд: благоустроен ли он, чисто ли там. Старый лифт, изрисованный граффити, красноречиво говорит о контингенте, его посещающем. Не упустите из виду входные двери, которые установлены в выбранном доме у других жильцов. Советские двери с изрезанной обивкой – тревожный сигнал.

Если есть возможность пригласить на осмотр квартиры специалиста, лучше это сделать. Он сможет понять, нарушены ли строительные нормы, правильно ли выполнена проводка, хорошо ли работает вентиляция.

Планировка

Обязательно изучите план БТИ перед покупкой. Примыкающая шахта лифта гарантирует шум и вибрацию в квартире. В угловой квартире может быть холодно или влажно, даже если стены толстые и сделаны из кирпича.

Избегайте квартир, с выходящими на север или юг окнами, если не любите жить в излишне темной или очень жаркой обстановке. Окна на восточную сторону – идеальный вариант, солнце будет светить в первой половине дня. На западную тоже неплохо, разве что летом может быть жарко из-за солнца с обеда и до позднего вечера.

Если планируете купить однушку, то проверьте, какие стены граничат с квартирами соседей. Несущие стены защитят вас от любого шума, тогда как тонкие стены в сочетании с громкими жильцами могут стоить вам большого количества нервов.

Состояние квартиры

На просмотре квартиры, которую вы собираетесь покупать, не стоит стесняться. Смело расспрашивайте владельцев обо всем, что вас беспокоит. Также не лишним будет позвонить в двери к соседям. Во-первых, узнаете их поближе, а во-вторых, незаинтересованные в получении выгоды люди правдиво ответят на все вопросы о доме и его недостатках.

Уделите внимание следующим аспектам:

  1. Напор воды в кранах – особенно важно это для квартир на верхних этажах.
  2. Состояние труб – ржавчина на трубах будет выступать небольшим рельефом даже после покраски, а ржавые трубы означают высокие риски затопления.
  3. Следы грибка или плесени – могут быть на кухне, в санузле, в углах, за шкафами, возле пластиковых окон.
  4. Ситуация с отоплением – владельцы могут пытаться скрыть проблемы с отоплением, натопив предварительно в жилище обогревателями, так что проверяйте батареи везде.
  5. Качество напольного покрытия – в самых проходных местах плитка не должна потрескивать, линолеум на хорошей стяжке должен быть без неровностей, а качественно уложенный паркет не скрипит.
  6. Герметичность окон – обратите внимание также на фурнитуру и качество резиновых уплотнителей.
  7. Остекление лоджии или утепление балкона.
  8. Состояние проводки – можно попросить владельца показать проводку, лучше всего, чтобы она была медная.
  9. Соответствие квартиры плану – незаконная перепланировка может стать вашей головной болью.
  10. Наличие счетчиков.

Грамотный выбор этажа

Расположение квартиры на определенном этаже играет важную роль и дело не только в плюсах и минусах верхних и нижних этажей, о которых мы поговорим позже. Также речь о соседях. Очень важно, чтобы ваше новое жилье было окружено адекватными жильцами. Часто этому совсем не уделяют внимание, закончиться это может не совсем хорошо.

Важность хороших соседей

Пройдитесь по всем соседским квартирам: на лестничной клетке, под и над вашим потенциальным жильем. Даже если они откажутся разговаривать, можно будет составить впечатление по внешнему виду и реакции на визит без предупреждения. Стоит помнить, что малоимущие люди не несут никакой угрозы.

В группе нежелательных соседей чаще всего оказываются одинокие пожилые люди (особенно живущие под вами), поскольку часто им скучно, они могут жаловаться, чтобы привлечь внимание.

Также неприятно жить рядом с грубиянами и с зависимыми от алкоголя и наркотиков.

Если в квартире над вами есть маленькие дети, будьте готовы к постоянному шуму и топоту, если вас не отделяет хорошей толщины перегородка.

Жилье под крышей

Расположенное под крышей жилье небезосновательно воспринимается многими как невыгодное, поскольку высок риск протекания крыши и промерзания. Однако, верно это только для старых домов (чаще речь о хрущевках) без двускатных крыш, технического этажа или хотя бы чердака.

При этом квартира на последнем этаже имеет и достоинства: если над вами технический этаж, позже его можно приватизировать, провести перепланировку и получить двухуровневое жилье.

Также всегда можно обратиться в управляющую компанию и уточнить дату проведения последнего капитального ремонта и обновления кровли. Если в доме есть только чердак, то хорошо бы самостоятельно туда подняться и оценить состояние крыши.

Кроме того, квартиры на последних этажах часто выбирают те, кто устал от топота соседей. На лестничной клетке вы не встретите никого, кроме соседей по этажу, да и шум с улицы не так сильно слышно.

Жилье на первом этаже

Несмотря на отсутствие рисков протекания крыши, расположенное на первом этаже жилье все же имеет свои недостатки. Чаще всего связаны они с подвалом. При повышенной влажности там обязательно появится плесень, неприятный запах и грибок. Рано или поздно это может проникнуть в квартиру, испортить вам настроение, ремонт и здоровье.

Также до окон таких жилищ легко доносится любой шум улицы. Особенно неприятно, когда под окнами стоят мусорные контейнеры или припаркованы автомобили. Если окна расположены низко, придется раскошелиться и на обеспечение дополнительных мер безопасности – установку защитных решеток.

Личная безопасность на просмотрах

Наверняка вы посетите несколько объектов, чтобы оценить все варианты. Я составила небольшой список простых правил, выполнение которых обеспечит вашу безопасность, а возможно, и сэкономит вам денег.

  1. Ваш уровень дохода не должен бросаться в глаза. Лучше всего приехать на просмотр в повседневной одежде и, если у вас дорогая машина, на общественном транспорте. Чем проще вы будете выглядеть, тем легче вам будет торговаться. Кроме того, простую одежду не будет жалко испортить при проверке труб, проводки, окон и прочих коммуникаций.
  2. Дайте понять владельцу, что вы будете не один. Так вы будете чувствовать себя более уверенно, а сторонние люди отобьют охоту мошенничать у недобросовестного продавца.
  3. Оставьте точный адрес объекта и контакты владельца родственникам.
  4. В начале визита в присутствии владельца позвоните родственнику или другу, чтобы сообщить адрес квартиры и договориться о встрече неподалеку.

Эти нехитрые действия значительно снизят уровень потенциальной опасности и обезопасят вас.

Инструкция для покупки квартиры – блоги риэлторов | ЦИАН

Какие нюансы при покупке квартиры

Первое, что надо сделать — определиться с бюджетом и параметрами квартиры. Мы живем в эпоху информационных технологий, базы данных объектов недвижимости доступны в интернете и всегда можно прицениться и понять, на что можно рассчитывать с имеющимися средствами. На этом же этапе следует решить, будет ли предстоящая сделка свободной покупкой, или элементом цепочки.

Допустим, вы хотите приобрести квартиру за наличные средства.

Вопрос: хватает ли личных средств или следует использовать материнский капитал или ипотечный кредит? Если оказалось, что имеющихся денег не хватает, вам придется обратиться в банк за недостающей суммой.

Будем считать, что у вас есть 50% от стоимости квартиры и еще 50% мы планируем получить в банке, предоставляющем ипотечный кредит. Для этого туда нужно обратиться для получения одобрения. Срок действия одобрения во всех банках разный, обычно от двух до четырех месяцев. Этого обычно хватает для того, чтобы определиться с квартирой.

Лучше обратиться в несколько банков и получить несколько окончательных одобрений. Это связано с тем, что иногда квартира, которая вам понравилась, может не отвечать требованиям одного банка, а другой предложит более лояльные условия.

К тому же может оказаться, что сумма, которую готов предоставить банк, больше или меньше запрошенной. В первом случае вы всегда можете отказаться от «лишней» части кредита, а вот во втором придется менять условия поиска. Здесь прогнозы делать нельзя, все вопросы решаются индивидуально.

Будем считать, что мы получили тот кредит, на который рассчитывали.

Далее начинается активный просмотр объектов недвижимости с целью выхода на сделку.

Важно перед каждым просмотром задать несколько вопросов, чтобы убедиться, что квартира отвечает требованиям банка: уточнить стоимость по договору, кто прописан, сколько собственников, простая ли продажа или с одновременной покупкой другой квартиры, насколько длинной может быть цепочка, есть ли обременения и если есть, то на какую сумму. Если эта сумма меньше или равна вашему первоначальному взносу, то такую сделку еще можно рассматривать. Если же сумма задолженности продавца перед банком превышает ваш первоначальный взнос, то скорее всего, если сам продавец не сможет ее погасить, вы не сможете приобрести эту квартиру, вашего бюджета окажется недостаточно.

Тем не менее, есть компании осуществляющие такие сделки. Они выкупают эти квартиры «на себя», если достигают договоренности по комиссионным вознаграждениям.

Если все вопросы разрешены, идете смотреть квартиру. При просмотре стоит обратить особое внимание на состояние коммуникаций — водопроводных труб, запорной арматуры, отопительных приборов, электрики. Их хорошее состояние очень важно.

Также не мешает узнать, какова звуконепроницаемость стен и, по возможности, познакомиться с предполагаемыми соседями или, хотя бы, собрать о них информацию.

Заранее изучите инфраструктуру района и убедитесь, что информация о станциях метро, парках, магазинах и школах соответствует действительности, а также оцените вид из окон. У каждого при выборе квартиры могут быть свои требования и ожидания.

Когда вы нашли квартиру, которая подходит вам и удовлетворяет требованиям банка, делаем следующий шаг — согласовываем документы с банком и со страховой компанией, делаем оценку квартиры.

Выше мы говорили о первоначальном взносе 50%, но, к сожалению, часто случается, что покупатель, запрашивая ипотечный кредит, располагает суммой в 10-15% от стоимости квартиры.

В этой ситуации, как правило, оценочные компании оценивают выбранные объекты недвижимости дешевле их реальной рыночной стоимости и, соответственно, банки одобряют кредит на сумму, недостаточную для покупки.

Последние два-три года я наблюдал такое практически в каждой сделке. Как правило, цена занижается на 5-10%, иногда и более. Особенно это заметно, когда квартира продается с хорошим ремонтом, дороже аналогов, а оценочная компания оценит ее по, скажем так, «средней температуре» подобных объектов в данном районе.

Будьте внимательны, незнание этих особенностей может привести к тому, что вы, основываясь на заниженной оценке, внесете аванс, все подпишете, а потом у вас не хватит средств и занять будет не у кого. Помните, что продавец не отвечает за работу оценочной компании, и в описанной ситуации вы рискуете потерять, как минимум, и аванс, и расходы на оценочную компанию.

Теперь —получение страховки. Эта рекомендация особо важна для людей, самостоятельно принимающих участие в сделке. Получатель ипотечного кредита обязан застраховать свою жизнь, приобретаемый объект недвижимости, иногда требуется страхование титула и т.д.

Как правило, банк предлагает свою страховую компанию: «ВТБ Страхование», «Сбербанк Страхование» и т.д. Не спешите соглашаться, проанализируйте стоимость этих услуг у других страховых компаний. Наши риэлторы тоже это проделывают.

Они обзванивают все страховые компании, аккредитованные при том или ином банке, и часто экономят нашим клиентам на страховке 40-50 тыс. руб., а это не так и мало!.

Тут тоже может быть нюанс, о котором многие заранее не думают — страховая может отказать вам в покупке выбранной квартиры, поэтому при заключении авансового договора следует предусмотреть условия возврата аванса, если сделку не одобрят банк или страховая компания. В противном случае вы рискуете потерять аванс.

После окончания согласований в банке, оценочной и страховой компаниях, банк назначает дату сделки. Теперь нужно согласовать эту дату со всеми участниками сделки, определить ее время и место, обговорить условия доступа к деньгам.

Если сделка альтернативная, там будет много участников и нужно с каждым заранее договориться о том, каким образом будет произведен безопасный расчет. Если это простая сделка, возможен расчет посредством аккредитива.

Опять же, нужно заранее четко определить и понимать: кто за что платит? Кто за что отвечает? И где все это происходит? Как правило, все это отражается в авансовом соглашении,

И вот пришло время сделки. После того как согласовано время, дата, место и способ безопасного расчета, все участники сделки приходят в банк.

И тут очень важно обладать компетенциями, позволяющими правильно прочитать и понять кредитный договор, оценить риски при заключении договора страхования, оценить, нужным ли образом и в ваших ли интересах составлен договор купли продажи.

Будет ли сделка нотариально заверяться или заключаться в простой письменной форме, тоже согласовывается заранее.

Далее вы проводите оплату остальным участникам сделки — подписываете документы по так называемым «безопасным расчетам», либо используете банковскую ячейку или аккредитив. Нужно понимать, защищены ли при этом интересы всех сторон.

После этого подписывается договор купли-продажи, подаются документы на государственную регистрацию, электронно или физически — по доверенности или самостоятельно через МФЦ.

Перед этим, чтобы не допустить приостановки процесса, следует убедиться, что в документах нет ошибок и весь их пакет соответствует требованиям. После сдачи документов вы можете отслеживать гос.

регистрацию по номеру расписки на сайте Росреестра.

Если вы все сделали правильно, то сделку зарегистрируют. Имейте в виду, что именно в момент регистрации обязательства по договору считаются исполненными! Таким образом, если все прошло хорошо, то вы можете забрать свои документы в МФЦ и согласовать дату и время передачи квартиры с предыдущим собственником.

До новоселья осталось совсем немного. На что обратить внимание при передаче квартиры и ключей?

Самое главное: оплачены ли коммунальные платежи и нет ли других задолженностей? Иногда срок освобождения квартиры может быть через 2-3 месяца после момента государственной регистрации перехода права собственности, поэтому отсутствие долгов проверяем два раза: перед самой сделкой и перед подписанием акта приема-передачи.

На нового владельца переходит платеж за капитальный ремонт квартиры и все показания счетчиков, как по воде, так и по электричеству.

Поэтому задача усложняется — надо не просто получить справку из МФЦ об отсутствии задолженности (МФЦ мог получать от собственника ложные сведения), но и заранее сделать поверку счетчиков, чтобы оплата производилась именно по их текущим показателям.

Если этого сделать не удалось, то в акте приема-передачи квартиры следует предусмотреть пункт, отражающий показания счетчиков на момент приемки квартиры. Если этого не сделать, то, в случае каких-либо претензий, вам нечего будет предъявить в суде и все задолженности останутся на вас.

Если все прошло успешно, можно заезжать в квартиру и праздновать новоселье!

Все изложенное выше — достаточно быстрый, технический этап.

Главные задачи решаются на стадии переговоров. Залог успеха — аванс, при обсуждении его условий решаются все основные вопросы. Я считаю, что аванс — это 50 % всей сделки. Еще 10-15% работы — подбор объекта.

Сейчас большое разнообразие квартир, на любой бюджет, в разных домах, разных районах, у станций метро.

У покупателя огромный выбор, но, тем не менее, достичь согласия между покупателем и продавцом — огромный труд, и этот труд берет на себя риэлтор.

Его задача, в первую очередь, не подобрать объект, не продать квартиру, а организовать безопасный процесс сделки, где каждая сторона защищена. Грамотная подготовка на этапе аванса, после которой сделка идет так, как договаривались, многого стоит.

Работая самостоятельно, вы можете просто не сориентироваться в ситуации, не задать нужный вопрос в нужное время. Работа с недвижимостью не является вашей повседневной деятельностью и, даже изучив теорию, вы можете легко запутаться в практических вопросах.

Многие думают, что могут воспользоваться риэлтором со стороны продавца, но он защищает интересы того, кто ему платит. Даже если вы попросите его за дополнительную сумму сопровождать сделку с вашей стороны, все равно полагаться на того, кто «играет не за вашу команду», опрометчиво. Я рекомендую сотрудничать с риэлтором на своей стороне.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-podskazki-dlja-samostojatelnoj-pokupki-kvartiry-294673/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.