Какие риски при покупке ипотечной квартиры

Содержание

Покупка квартиры с обременением: риски для покупателя, как обезопасить сделку

Какие риски при покупке ипотечной квартиры

Обременение объекта – это ограничение права собственника распоряжаться имуществом, в связи с правами на него третьих лиц (физических или юридических). Покупка квартиры с обременением по ипотеке — распространенный вариант сделки. В данной статье мы рассмотрим, как можно купить квартиру с обременением по ипотеке, какие существуют риски для покупателя, способы и этапы приобретения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли купить квартиру с обременением по ипотеке?

Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения. Приобрести такую квартиру возможно. Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.

Отметка о том, что квартира находится в обременении, указана в выписке из ЕГРН (ст. 11 ФЗ № 102).

Особенностью сделки является то, что разрешение на продажу квартиры может дать только банк, в котором оформлена ипотека (ст. 37 ФЗ № 102).

В приобретении квартиры с обременением (по ипотеке) есть некоторые преимущества:

  • стоимость объекта будет дешевле по сравнению с аналогичными объектами недвижимости на рынке в связи с наличием обременения;
  • участие в сделке банка гарантирует отсутствие мошеннической схемы.

Однако определенные риски при покупке недвижимости с обременением есть.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры, за которую собственник еще не рассчитался, имеет определенные риски.

Рассмотрим наиболее распространенные ситуации.

ДействиеРиски
Оплата долга деньгами покупателяФакт передачи денег будет подтверждать только один из документов:

  • предварительный договор (задаток);
  • договор аванса.
Продавец может передумать совершать сделку, что повлечет в дальнейшем судебные тяжбы
Могут возникнуть сложности в снятии  обременения
Квартира может иметь двойное обременение, о котором продавец умолчал
Может произойти смерть продавца после оплаты долга
Переоформление ипотеки на покупателяНеоплаченные штрафы и пени за просрочку платежа по кредитному договору могут перейти на покупателя
ЗадатокБанк может не пропустить кандидатуру покупателя в качестве заемщика

Как обезопасить сделку?

Дополнительные меры безопасности могут быть приняты покупателем как до совершения сделки, так и в процессе:

  • запросить выписку из ЕГРН, обратить внимание на наличие других обременений (онлайн по ссылке);
  • ознакомиться с кредитным договором, обратив внимание на его условия (процентная ставка, суммы ежемесячных выплат, особые условия);
  • потребовать у продавца справку об отсутствии просрочек по платежам, штрафов и пени;
  • выяснить наличие созаемщиков, получить их письменное согласие на совершение сделки;
  • узнать, не использовался ли при приобретении материнский капитал и не имеют ли право на долю в недвижимости несовершеннолетние;
  • выяснить, есть ли другие обязательства, связанные с несовершеннолетними, требующие разрешения органов опеки и попечительства;
  • составить предварительный договор купли-продажи, указав средства, переданные на погашение ипотеки продавцом, в качестве задатка;
  • нотариально заверить основной договор, что обеспечит законность сделки и минимизирует риски;
  • застраховать сделку, что даст гарантию возмещения рыночной стоимости приобретенной недвижимости при утрате права собственности по независящим от покупателя причинам.

Способы приобретения квартиры с обременением

Рассмотрим какими способами можно приобрести недвижимость, обремененную залогом в банке.

За наличные средства

Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

В ипотеку

Продавцу возмещаются деньги, выплаченные по кредитному договору (кроме процентов), и далее ипотека переоформляется на покупателя в банке-залогодержателе. Также возможен вариант заключения договора цесии (уступка права требования).

Через банк

Также возможна покупка ипотечной квартиры через банк. Применяется, когда долг за квартиру у продавца значительный и оформлять его задатком нецелесообразно.

Все этапы сделки при этом контролирует банк-залогодержатель, что является для покупателя гарантией благополучного исхода сделки.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Пошаговая инструкция при покупке квартиры с обременением

Алгоритм приобретения ипотечной квартиры немного отличается от стандартной процедуры ввиду особых условий такой сделки.

Шаг 1. Разрешение банка-залогодержателя

До момента полного исполнения должником своих обязательств перед банком квартира будет предметом залога у кредитной организации. Продать такую квартиру, не поставив в известность банк, должник не сможет. Чтобы получить разрешение залогодержателя, продавец должен обратиться в банк с заявлением и объяснить причину продажи.

Его просьба будет одобрена, если банк посчитает объективными доводы продавца.

Также банком учитывается:

  • возможная утрата ожидаемой прибыли;
  • срок выплаты процентов;
  • способ реализации квартиры;
  • состояние квартиры на момент продажи;
  • рентабельность объекта недвижимости.

Шаг 2. Подготовка документов

Основной перечень документов, которые должны быть у продавца к моменту продажи, существенно не отличается от перечня, необходимого для стандартной сделки купли-продажи:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • разрешение банка-залогодержателя на продажу;
  • согласие супруга на совершение сделки;

В случае замены плательщика по кредиту:

  • решение банка о выдаче кредита покупателю;
  • справка банка об оставшейся задолженности по кредиту.

Шаг 3. Заключение предварительного договора

Предварительным договором купли-продажи необходимо зафиксировать сумму, которую покупатель передаст продавцу для исполнения его обязательств перед банком. В данном случае рекомендуется его нотариальное заверение. Иначе, если сделка сорвется, вернуть переданную продавцу сумму будет невозможно.

В остальном форма договора будет являться стандартной и содержать те условия, которые стороны пожелают в нем отразить (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Шаг 4. Оплата долга по ипотечному кредиту

Приняв от покупателя необходимую сумму, которая требуется для погашения обязательства, продавец обращается в банк с просьбой о досрочном погашении кредита. Данный этап является самым рискованным для покупателя.

Рекомендуем отследить оплату продавцом долга одним из следующих способов:

  • заранее обсудить условие сопровождения продавца в банк для погашения долга после получения средств;
  • перевести деньги продавцу безналичным способом и проконтролировать погашение ипотеки.

Это будет гарантией того, что денежные средства будут потрачены по назначению и сделка не будет сорвана.

Образец заявления о досрочном полном/частичном погашении кредита:

Шаг 5. Получение закладной в банке

После полного погашения долга продавец обращается в банк с заявлением о выдаче закладной. В ней должна быть отметка об исполнении обязательств перед банком.

Также вместо закладной можно получить выписку по счету (если закладная оформлена в электронном виде).

Любой из этих документов будет основанием для снятия обременения.

Шаг 6. Снятие обременения

Для снятия обременения с квартиры (погашения регистрационной записи об ипотеке) продавцу необходимо обратиться в Росреестр либо МФЦ, предоставив:

  • закладную или выписку по счету (с отметкой об исполнении обязательств перед банком);
  • заявление от собственника и банка о снятии обременения по ипотеке.

Обременение снимается в течение 3 дней с момента поступления документов (ст. 25 ФЗ № 102).

Снятие обременения должно быть подтверждено новой выпиской из ЕГРН, с отметкой об его отсутствии.

Шаг 7. Заключение основного договора

Особенности заключения основного договора будут зависеть от выбранного способа совершения сделки.

За наличные средства

С привлечением ипотечных средств

Через банк

Обременение снято, применяется стандартная форма договора
Прописывается порядок перечисления собственных и заемных средств
Прописывается порядок перечисления средств продавцу и банку

Образец договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке:

Шаг 8. Окончательный расчет или переоформление ипотеки

Расчеты могут также производиться разными способами в зависимости от условий сделки:

  1. При расчете с продавцом наличными передача денег может быть подтверждена распиской, а также и использованием банковской ячейки. Безналичным способом – через аккредитив.
  2. При покупке через банк покупатель рассчитывается одновременно и с продавцом (оставшаяся цена квартиры), и с банком (погашение долга продавца). Расчеты происходят аналогично, но арендуются две банковские ячейки или два аккредитивных счета.
  3. При покупке в ипотеку продавцу передается сумма выплаченных им по кредиту средств. На оставшуюся сумму с покупателем другой кредитный договор в банке-залогодержателе.

Шаг 9. Регистрация права собственности

Вне зависимости от способа приобретения квартиры (с полным расчетом или с последующей ипотекой) производится регистрация прав нового собственника (ст. 42 ФЗ № 218).

В Росреестр необходимо предоставить:

  • договор купли-продажи;
  • паспорт нового собственника;
  • кредитный договор;
  • технический паспорт;
  • выписку из ЕГРН.

После регистрации прав нового собственника передачи ключей и подписания акта приема передачи сделка считается завершенной.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Приобрести квартиру с обременением в ипотеку можно за собственные средства, в ипотеку или через банк.
  2. Распорядиться квартирой с обременением без разрешения банка-залогодержателя невозможно.
  3. Совершить сделку купли-продажи можно только после погашения записи об ипотеке в Росреестре.
  4. Договор купли-продажи должен содержать информацию о переданных суммах продавцу и залогодержателю.

Наличие у квартиры обременения пугает потенциального покупателя. Но на практике все не так сложно, необходимо лишь изучить все нюансы таких сделок. Оказать помощь в приобретении квартиры с обременением по ипотеке вам поможет квалифицированный юрист. Задать все интересующие вас вопросы вы можете на нашем сайте.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частые вопросы

Планируем приобрести квартиру. Средства на покупку без ипотеки имеются. Но квартира находится в залоге у Банка ВТБ. Уверяют, что долг перед банком не большой, около 200 тысяч и предлагают оплатить этот долг нашими деньгами.

Как обезопасить сделку?

В первую очередь попросите продавца предоставить выписку из банка о размере задолженности и отсутствии просрочек по платежам. Если сумма действительно не значительная, то можно оформить ее задатком и обязательно составить предварительный договор купли-продажи.

Передавайте деньги в день, когда продавец может погасить досрочно задолженность и вместе с ним отправляясь в банк. После снятия обременения можно назначать дату сделки.

Выбрала квартиру, но она находится в залоге у банка (Газпромбанк). Денег на погашение долга нет ни у меня, ни у продавца, поэтому буду брать ипотеку. Но я хочу оформить ипотеку в Сбербанке, так как я зарплатный клиент и их условия для меня более привлекательны.

Скажите можно ли оформить ипотеку не в том банке, где квартира в залоге?

Теоретически это возможно. Однако банки не очень охотно идут на оформление ипотеки в другом банке.

Обсудите этот вопрос со специалистом банка-залогодержателя перед решением о покупке именно этой квартиры.

Нашли квартиру для покупки. Но из-за того, что собственник еще не выплатил ипотеку цена снижена и это очень настораживает.

Как узнать нет ли еще каких-то проблем с этой квартирой?

В первую очередь попросите у продавца новую выписку из ЕГРН и посмотрите есть ли на квартиру другие обременения, кроме ипотеки.

Если цена слишком низкая и продавец пытается быстрее ее продать, то возможно у него есть другие долги. Эту информацию вы можете проверить в банке исполнительных производств по ссылке.

Помогите советом. Мы живем в однокомнатной квартире, которая оформлена в ипотеку на мать моей супруги в Сбербанке. Сейчас у нас появились собственные средства и есть сертификат на материнский капитал.

Как лучше переоформить и потеку на нас? И сможем ли мы потом вложить материнский капитал?

В данном случае проще заключить договор уступки права требования (цессия).

Материнский капитал также можно будет использовать на погашение ипотеки.

Покупаем двухкомнатную квартиру за 3200 тыс. руб. с обременением. Долг по ипотеке у продавца 550 тысяч. Наш риелтор рекомендует оформить эту сумму задатком и составить предварительный договор.

Но что если после получения денег продавец передумает? Как еще можно подстраховаться?

Если вы опасаетесь обмана, то можете настоять на нотариальном удостоверении предварительного договора купли-продажи или оформить титульное страхование.

Конечно это будет означать дополнительные расходы для вас, но гарантирует возврат средств при возникновении таких ситуаций.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke

Опасности при покупке ипотечной квартиры

Какие риски при покупке ипотечной квартиры

Квартиры, которые куплены по ипотечному кредиту, и которые находятся в ипотеке у банка, сами по себе обладают рядом неоспоримых преимуществ перед свободными квартирами. Однако, они таят в себе и ряд опасностей. Чтобы их избежать, необходимо задать собственнику ряд вопросов.

Какие же моменты должны насторожить покупателя.

1. Цель кредита, под который заложена квартира

Кредит мог оформляться как для покупки указанной квартиры, так и по обязательствам другого лица, или на иные цели, не связанные с приобретением данной квартиры (например, на развитие бизнеса или приобретение автомобиля).

Если квартира заложена под иные цели, целесообразно узнать – свободна ли она физически (проживает ли в ней собственник или члены его семьи) и юридически (есть ли зарегистрированные лица).

Если проживающие и зарегистрированные есть и сделка не альтернативная, целесообразно узнать – могут ли данные лица выехать и перерегистрироваться в другое жилое помещение. Если нет – стоит поинтересоваться, где планируется всем жить после продажи квартиры.

Если ответ на вопрос вызвал сомнения, от сделки рекомендуется воздержаться – поскольку существует риск, что выехать собственники никуда не смогут со всеми неприятными последствиями для покупателя.

Если же в квартире никто не зарегистрирован и не проживает, и у собственников есть иное помещение – риски, связанные именно с ипотекой, минимальны.

2. Своевременно ли погашается кредит, не имеется ли просроченной задолженности по кредиту

Если просроченная задолженность имеется, то необходимо выяснить сумму долга (с учетом процентов и неустоек) и поинтересоваться о дальнейших действиях собственников – хватает ли денежных средств на покупку альтернативной недвижимости после закрытия долга перед банком, или иное жилое помещение имеется уже сейчас и собственники готовы туда выехать и перерегистрироваться до сделки.

В том случае, если ответы на вопросы не будут соответствовать фактической ситуации (например, задолженность сопоставима с ценой квартиры, но при этом собственник уверяет, что купит другую после сделки или возьмет кредит на покупку квартиры) – сделка сопряжена с тем же риском, что и в первой ситуации: собственнику и его семье просто некуда будет выехать после сделки, в связи с чем от покупки данной квартиры безопаснее отказаться.

3. Использовался ли материнский капитал

Если для покупки или погашения ипотечного кредита использовался материнский капитал, квартира должна быть оформлена, в том числе, и в собственность детей. Реализация долей детей в этом случае происходит при согласии органов опеки и попечительства.

При этом, если квартира приобретается с использованием средств материнского капитала, это условие будет отражено в договоре купли-продажи, а вот если материнский капитал использован на погашение ранее взятого ипотечного кредита – в договоре купли-продажи это обстоятельство не будет отражено.

Таким образом, если родители использовали материнский капитал на погашение ипотечного кредита, а несовершеннолетние не включены в число собственников, при дальнейших недобросовестных действиях родителей (если родители не оформят приобретаемую равнозначную квартиру в собственность, в том числе, и детей), сделка по продаже квартиры может быть оспорена в интересах детей.

Для получения информации об использовании материнского капитала необходимо запросить справку из Пенсионного фонда.

4. Какова схема сделки по продаже квартиры.

Схему можно узнать у собственника и уточнить у менеджера банка, который будет сопровождать сделку.

Обычно у крупных банков схема сделки продумана таким образом, чтобы права покупателя не были ущемлены. Сделка проводится через банк-кредитор, а ипотека снимается банком до подачи на регистрацию договора купли-продажи (как правило, на сделке присутствуют наряду с продавцом и покупателем сотрудник банка, который и подает заявление о снятии ипотеки).

В том случае, если продавец или банк предлагают иную схему сделки, например, сначала направить деньги на погашение кредита, а затем уже совершить сделку по покупке квартиры и оплате оставшееся часть денежных средств, стоит воздержаться от приобретения данной квартиры.

Подробно о том, как проходит сделка по покупке квартиры, находящейся в ипотеке у банка, а также о преимуществах данных квартир перед «свободными», можно прочитать в статье на канале Про Дом.

Также на канале Про Дом можно узнать какие квартиры опасно покупать, а также о плюсах и минусах проведения расчетов через банковскую ячейку и аккредитив.

Подписывайтесь на канали следите за публикациями – будет еще много интересного и полезного!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5e1c77273d5f6900b6bffe48/opasnosti-pri-pokupke-ipotechnoi-kvartiry-5e3a7ea95de78a0af7b875a6

Ипотечные парадоксы. Стоит ли рисковать при покупке квартиры?

Какие риски при покупке ипотечной квартиры

По оценке экспертов, лишь 2–4% от общего числа заключаемых сделок купли-продажи недвижимости признаются недействительными. Еще меньше этот процент, если квартира приобреталась с помощью ипотеки, а значит, проходила многоступенчатую проверку. Тем не менее проблемным может стать любое жилье, в том числе и ипотечное, если при его покупке упустить хоть один важный нюанс.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Псевдогарантия

Принято считать, что ипотека является своего рода гарантией юридической чистоты приобретаемой в кредит недвижимости. Ведь прежде чем выдать положительное заключение, сделку проверяет риэлтор, банк, нотариус, наконец, страховая компания.

«И если после проверки все-таки появились, например, третьи лица, претендующие на вашу недвижимость, то виноваты все проверяющие инстанции и в меньшей степени покупатель», — считает директор по маркетингу группы компаний «КОНТИ» Юрий Синяев. «Однако при наступлении проблем окружение, обеспечивающее сделку (риэлторы, банки, нотариусы и т.п.

), своей вины не признает, — замечает Геннадий Тимошин, начальник отдела по работе с клиентами ОАО «Квартал». — Вся ответственность ляжет на продавца и покупателя». Вот такой парадокс.

Если задето право собственности на ипотечную квартиру, интересы клиента защищает прежде всего страховая компания.

В сделках с использованием жилищного кредита обязательному страхованию подлежит титул собственности. Только после получения такой страховки банк дает добро на выдачу денег. Для предоставления страховки компания запрашивает и проверяет документы до тех пор, пока не убедится, что с квартирой все в порядке, и тем самым берет ответственность на себя.

Если после такой тщательной проверки осложнения все же возникли, их будет улаживать адвокат страховщика, в том числе в судебном порядке. В крайнем случае вернет остаток долга по кредиту банку, если сделка признается недействительной.

«Это означает, что в случае утраты права собственности на квартиру страховая компания возмещает убытки выгодоприобретателю, которым, разумеется, является банк (как лицо, выдавшее кредит на покупку квартиры), — уточняет Александр Голубев, начальник юридического управления СДМ-БАНКа.

 — Таким образом, банки фактически не несут риски, связанные с оспариванием прав на квартиру, в том числе в случае возврата жилья предыдущему собственнику. Урегулировать такую ситуацию приходится неудачливому заемщику самостоятельно, и на помощь банка ему можно не надеяться». Покупатель максимум не будет расплачиваться с банком всю оставшуюся жизнь за проблемную квартиру, но никто не вернет ему расходы и уже сделанные платежи! Вот вам еще один парадокс.

Частный случай

Однако, как показывает практика, страховая компания может и уйти от ответственности вовсе, оставив заемщика наедине с банком. Доказательство тому — нашумевшая история молодой семейной пары Чалаевых. В июне 2008 г. Чалаевы купили однокомнатную квартиру в Москве с помощью кредита.

По рекомендации банка Чалаевы застраховались от потери права собственности в компании «МАКС». Однако ровно через полгода после сделки супруги узнали об аресте жилья. Как выяснилось, у третьих лиц имелись притязания на правообладание данной квартирой.

Третьими лицами оказались сводные братья первоначальной собственницы, которая умерла 23 августа 2006 г.

За два года после смерти пенсионерки злосчастную квартиру успели перепродать четыре раза. Чалаевы были пятыми покупателями. Тем не менее ни у банка, ни у страховой компании не возникло никаких подозрений, так как документы были в полном порядке, а частую продажу квартиры они объяснили растущим рынком.

Как оказалось, страховая компания и кредитор просто не проверили всю историю перехода права собственности, удовлетворившись лишь законностью последней сделки. Логика была проста: раз объект недвижимости прошел регистрацию и на нем нет обременений, значит, все чисто. Однако позже выяснилось, что махинацию с квартирой провели в 2006 г.

, а не в момент последней сделки.

Суд обязал последних продавцов, от которых квартира перешла Чалаевым, вернуть им деньги, но те категорически отказались это делать. Приставам пришлось арестовать квартиру горе-продавцов, которая оказалась их единственным жильем, а это значит, что по закону ее не отнимешь. Круг замкнулся.

Сейчас супруги вынуждены снимать жилье в Москве и ежемесячно выплачивать ипотечный кредит. Однако с самого начала, как только стало известно о наступлении страхового случая, страховая компания отказалась от выплаты страховки, несмотря на то что Чалаевы оформили комплексную страховку, включающую и страхование титула от утраты права собственности при претензиях со стороны третьих лиц.

«Многие потребители считают, что когда покупка совершается по ипотеке, то можно целиком и полностью положиться на банк и страховую компанию, которые все необходимое проверят, — комментирует ситуацию Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы «РЕЛАЙТ-Недвижимость».

— Однако банки и страховые компании вопреки распространенному мнению обычно проверяют только предыдущую сделку с квартирой. Если проблема спрятана глубже, до нее могут попросту не докопаться.

Если же сделка альтернативная, то документы по другим квартирам в цепочке, как правило, проверяются только на предмет подтверждения прав текущего собственника и отсутствия обременений и арестов. Остальные нюансы в дальнейшем могут проявить себя с неприятной для ипотечного покупателя стороны».

Правовые минные поля

Характер рисков при покупке квартиры по ипотеке тот же, что и при обычной покупке недвижимости на вторичном рынке. Но, пожалуй, самая распространенная беда — это третьи лица, претендующие на жилье.

Такое случается, например, при возникновении споров между наследниками или разделе имущества между супругами, признании недееспособным продавца квартиры, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире.

«От притязаний третьих лиц никто не застрахован в будущем, даже после банковской проверки, как это произошло с семьей Чалаевых, — говорит Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty. — К сожалению, невозможно заранее предвидеть, кто именно станет инициатором судебных баталий».

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. Или старики, иногда не понимающие значения своих действий.

«Есть риск, что их дети через какое-то время могут заявить о том, что родители не отдавали себе отчет, совершая данную сделку, — предупреждает С. Поправка.

— Скорее всего, вы квартиру сохраните, но будете втянуты в длительный судебный процесс».

Существует и масса других мин замедленного действия, о которых нам рассказали риэлторы. «Бабушка преклонного возраста подала заявление на приватизацию и не дожила до оформления договора передачи, — приводит пример И. Кажикина.

— Однако договор все же был оформлен, и квартиру приватизировали: ее родственники, чтобы не терять жилье, подделали подписи на документе. К нам эта квартира попала уже как к потенциальным четвертым по счету собственникам. Выяснилась вся эта мутная история, связанная с приватизацией, в процессе проверки.

Причем с текущими документами на квартиру все было нормально, и лишь внимательное сопоставление подписей и уточнение даты смерти первой собственницы позволило разобраться в проблеме».

Не являются редкостью всевозможные мнимые и притворные сделки как между родственниками, так и между посторонними лицами. Такие сделки в соответствии с Гражданским кодексом недействительны по определению, однако тех, кто их совершает, это не смущает. Заложником же в этом случае в дальнейшем становится покупатель.

«Был, к примеру, в нашей практике случай, когда договором купли-продажи прикрывалась рента, — рассказывает И. Кажикина. — Казалось бы, ну и что: ведь и то и другое — возмездные сделки.

Однако в руках опытного адвоката, представляющего интересы того, кто стремится оспорить сделку, подобное «ну и что» может превратиться в столь грозное оружие, что противостоять ему бесполезно».

В ходе другой проверки квартиры было установлено, что ее несколько лет подряд крутили под военные сертификаты. То есть использовали как инструмент обналичивания денег, вследствие чего жилье перепродавалось десятки раз.

В качестве ее сособственников в ряде случаев выступали несовершеннолетние дети, и для того чтобы выявить все риски, необходимо было проверить исполнение решений органов опеки и попечительства. «Что ж, стали проверять, — продолжает И. Кажикина.

— И вскоре нашли одно разрешение на сделку, которого не было в природе (то есть оно было подделано), а в другом случае разрешение хоть и было получено надлежащим образом, но не было исполнено, что создавало риск опротестования сделки как самими органами опеки, так и прокуратурой.

Однако самое удивительное то, что во всех этих случаях ни банк, ни страховая компания никаких бед в ходе своих проверок не обнаружили и были готовы кредитовать и страховать выбранный заемщиком объект».

Все участники рынка понимают, что при существующей системе хранения и получения информации никто не может на 100 % проверить историю объекта. Поэтому полагаться только на банк или страховую компанию не стоит. Опытные риэлторы не помешают и в сделке с привлечением ипотечного кредита. И даже в этом случае риски остаются. А потому спасение утопающего — дело рук известно кого…

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

К СВЕДЕНИЮ

Несколько полезных советов

– Не приобретайте квартиру, продаваемую по доверенности.

– Не имейте дело с наследственными квартирами.

– Откажитесь от квартиры, которая была ранее кому-то подарена (особенно если это не родственник бывшего владельца).

– Указывайте в договорах реальную сумму сделки.

– Не покупайте квартиры, которые много раз перепродавались.

– Не приобретайте недвижимость посредством длинных цепочек сделок.

– Выбирайте квартиры в недавно построенных домах.

– Страхуйте титул собственности как минимум на три года.

– Не имейте дела с продавцами, скрывающими оригиналы.

– Включайте в договор купли-продажи пункты о последствиях расторжения сделки, например, что продавец должен предоставить аналогичную квартиру.

При этом, естественно, отсеивается множество интересных и недорогих вариантов, но это плата за снижение риска возникновения в будущем судебных разбирательств…

Источник: https://www.cian.ru/stati-ipotechnye-paradoksy-stoit-li-riskovat-pri-pokupke-kvartiry-217344/

Как безопасно купить ипотечную квартиру в 2020 году: условия покупки и схема процесса

Какие риски при покупке ипотечной квартиры

Рынок ипотечного кредитования активно развивается, ставки снижаются, а ипотека стала одним из основных способов приобретения собственного жилья.

Заемщики не только берут ипотечные кредиты на покупку жилья, но и приобретают квартиры, находящиеся в залоге у банка.

Подобная сделка может быть очень выгодной для покупателя, так как купить квартиру, которая находится в ипотеке можно по очень привлекательным условиям.

Условия покупки ипотечной недвижимости

Ипотечная квартира может оказаться экономически выгодным приобретением, потому что ее стоимость может быть ниже рыночной.

Ипотечное жилье выставляется на продажу по двум причинам:

  1. Если заемщик более не может выплачивать кредит. Как правило, в этом случае финансовый актив, коим является купленная с помощью заемных средств жилая недвижимость, реализует банк. Выставить квартиру на продажу может и заемщик, но произвести сделку купли-продажи без согласия банка нельзя, так как сделка будет считаться незаконной. В данном случае новому покупателю будет выгодна сделка, так как банк стремится вернуть свои средства и выставляет стоимость квартиры ниже рыночной. Остаток средств будет передан банком заемщику-должнику.
  2. Если заемщик планирует улучшить свои жилищные условия, приобретя жилплощадь с большим метражом. В таком случае у заемщика нет пеней и штрафов, а вырученные за продажу квартиры в ипотеке деньги становятся первоначальным взносом для покупки другого объекта недвижимости и оформлению нового ипотечного кредита. Квартира вряд ли будет отличаться в цене от рыночной, так как обстоятельства не вынуждают заемщика ускорить процесс продажи для расчета по долгам.

Подобные варианты квартир представлены на рынке недвижимости наряду с остальными предложениями. Ипотечные квартиры, реализуемые банком, представлены на сайте банка в разделе «витрина».

Преимущества и недостатки

Основным плюсом при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, является цена. Как правило, ипотечное жилье продает непосредственно банк-держатель закладной. Чтобы реализовать объект недвижимости и вернуть средства в минимальный срок, банки выставляют жилые объекты по стоимости ниже рыночной.

Кроме того, риск столкнуться с мошеннической схемой сводится к нулю, так как квартира проверена банком и все последующие процедуры проводятся с помощью банковских сотрудников.

Ипотечную квартиру также легко приобрести при помощи банковского займа. Это значительно ускоряет процедуру, так как банку необходимо по сути лишь сменить заемщика.

К недостаткам покупки ипотечной квартиры можно отнести:

  1. Срок проведения сделки купли-продажи. Из-за необходимости участия Росреестра в процессе снятия и наложения обременения, покупка ипотечной квартиры происходит дольше обычной сделки.
  2. Риски покупателя. Так как квартира находится в собственности первоначального заемщика, к оформлению документов необходимо подходить максимально скрупулезно.
  3. Понимая все особенности и риски проведения подобной сделки, найти покупателя на ипотечную квартиру становится не так легко.

Риски покупки ипотечной недвижимости

При передаче залога за выбранный объект продавец может покрыть пени и штрафы и отказаться от продажи имущества.

Отказ от сделки со стороны продавца может возникнуть также в случае полного погашения новым покупателем остатка предыдущего займа перед банком, а значит и снятия обременения.

В этом случае законопослушный заемщик не только останется без квартиры, но и потеряет денежные средства.

Потерпевший вправе обратиться в суд и привлечь продавца к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного Кодекса РФ (Мошенничество). На судебное разбирательство уйдет время и средства, поэтому чтобы избежать рисков при покупке квартиры в ипотеке необходимо весь процесс провести непосредственно с представителем банка-держателя залога.

Пошаговая схема покупки квартиры, которая находится в ипотеке

От того, где потенциальный покупатель найдет объект недвижимости, зависят варианты покупки ипотечной квартиры:

  1. Объект может быть представлен владельцем или риелтором. Такой вариант можно найти на сайтах жилищных агентств или в частных объявлениях в соответствующих разделах специальных сайтов;
  2. Объект может реализовываться банком – ссудодателем. Объекты, предлагаемые к продаже в связи с невыполнением заемщиком кредитных обязательств, представлены на сайте банка – залогодержателя.

Покупаем квартиру у собственника

Чтобы свести к нулю потенциальные риски при покупке ипотечной квартиры у собственника, необходимо:

  1. Получить согласие банка, в залоге которого находится квартира. При отсутствии письменного разрешения банка сделка является незаконной и может быть признана недействительной в любой момент проведения;
  2. Получить выписку из домовой книги, чтобы убедиться в соответствии количества прописанных в квартире жильцов количеству, заявленному собственником (важно помнить, что данная справка действительна в течение 10 дней и покупатель вправе запросить ее несколько раз в процессе проведения сделки). Выписка также позволит удостовериться в наличии/отсутствии зарегистрированных несовершеннолетних жильцов, что может усложнить сделку. Читать про возможность прописки в ипотечной квартире;
  3. Запросить выписку ЕГРП для подтверждения отсутствия иного обременения на жилом объекте.

Прежде чем осуществить передачу денежных средств (залог, оплата ипотечного долга), необходимо составить предварительный договор купли-продажи, в котором отдельным пунктом будут прописаны обязательства продавца при получении денег. Предварительный договор, как и основной, лучше заверить у нотариуса. Передачу денежных средств необходимо проводить в банке в присутствии менеджера.

Если квартира в залоге банка

Покупка квартиры, которая находится в ипотеке у банка, не только может оказаться более выгодной по цене, но и не будет осложнена всеми особенностями сделки, проводимой с владельцем. Банк полностью отвечает за «чистоту» жилого объекта.

Кроме того, для проведения сделки банк предоставляет покупателю 2 банковские ячейки, в одну из которых покупатель помещает сумму, причитающуюся кредитной организации (сумма основного долга, просроченные проценты, пени и штрафы), а во вторую – остаток суммы от стоимости объекта, в итоге передаваемую собственнику. Воспользоваться 2 ячейками можно и при осуществлении сделки с владельцем объекта.

После подписания договора купли-продажи происходит расчет с банком и кредитная организация возвращает закладную, с которой продавец и покупатель снимают обременения с квартиры в Росреестре. После чего продавец получает свою часть средств.

Какие документы нужны для покупки квартиры, которая находится в залоге у банка?

Для проведения сделки купли-продажи квартиры в ипотеке потребуются следующие документы:

  1. Ипотечный договор, по которому квартира перешла в залог банку;
  2. Свидетельство о праве собственности в случае наличия (отменены с 15 июля 2016 года);
  3. Выписка ЕГРП если квартира приобретена после 15 июля 2016 года;
  4. Выписка из домой книги;
  5. Подтверждение оплаты ЖКХ;
  6. Паспорта собственника – заемщика, созаемщика и покупателя.

Пакет документов может значительно отличаться в том случае, если ипотечная квартира приобретается с помощью кредитных средств.

Как купить ипотечную квартиру в ипотеку?

Покупка ипотечной недвижимости в ипотеку не только возможна, но и приветствуется банком.

Кроме привлекательной цены квартиры, банки идут на встречу потенциальным заемщикам и предлагают индивидуальные условия при покупке данного объекта с помощью заемных средств. Кредитная организация может снизить процент займа или предоставить наиболее комфортный срок погашения кредита.

Заемщику необходимо предоставить полный пакет документов для принятия банком решения о выдаче займа:

  1. Паспорт, подтверждающий наличие гражданства РФ;
  2. Справку, подтверждающую необходимый уровень дохода и заверенную копию трудовой книжки (данные документы не потребуются, если заемщик получает зарплату или пенсию на карту банка, или берет ипотеку без справки о доходах);
  3. В случае необходимости те же документы необходимо представить созаемщику.

В зависимости от конкретного случая пакет документов может дополняться (например, свидетельством о браке или о рождении детей).

После рассмотрения заявки заемщика и принятия положительного решения, банк предоставляет ипотечный кредит, которым заемщик закрывает предыдущий займ. Для банка меняется только заемщик, но технически оба займа не связаны между собой (условия могут разительно отличаться).

Важные советы напоследок

Чтобы сделка по покупке ипотечной квартиры прошла гладко и с максимальной выгодой для покупателя нужно помнить:

  1. Квартиру необходимо проверить, запросив все необходимые документы у владельца или банка;
  2. Если сделка производится с владельцем квартиры, необходимо нотариально заверять документы (предварительный договор купли-продажи, договор);
  3. Если покупатель не воспользовался банковскими ячейками для расчета с продавцом, то производить передачу средств необходимо в банке и составлять расписку, которую также лучше заверить у нотариуса;
  4. Составление договора лучше доверить юристу или сотруднику банка (но прежде, чем подписывать договор, необходимо проверить наличие всех пунктов, определяющих передачу средств или выполнения обязательств продавца перед покупателем);
  5. Учитывая человеческий фактор, в договоре можно прописать передачу квартиры покупателю в том состоянии, в котором объект находился в момент просмотра, чтобы обезопасить себя от необдуманных поступков раздосадованных продавцов (порчи сантехники, демонтажа дверей и тому подобное);
  6. Купить квартиру, находящуюся в ипотеке у одного банка при помощи заемных средств другого банка возможно с точки зрения закона, но редко применимо на практике. Поэтому выбирать квартиру стоит на сайте того банка, ипотечным заемщиком которого покупатель готов стать.

Как купить квартиру, находящуюся в ипотеке зависит не только от продавца, но и от покупателя. Какой бы способ покупки не предложили потенциальному владельцу, ведение сделки в правовом поле обеспечит успешное приобретение заведомо выгодного объекта недвижимости.

Источник: https://IpotekuNado.ru/voprosy/pokupka-ipotechnoy-kvartiry

Какие есть риски у продавца и покупателя при продаже квартиры через ипотеку и как их избежать?

Какие риски при покупке ипотечной квартиры

У желающего получить ипотеку есть два варианта старта этого процесса:

  1. получить одобрение банка на определенную сумму, которая рассчитывается индивидуально для каждого заемщика в пределах лимита и затем подобрать под эти критерии недвижимость. Обычно одобренное банком предложение действует до месяца-трех.

  2. Первоначально изучить требования банка к недвижимости, подобрать исходя из этих критериев жилье, и обратиться к кредитору для одобрения ипотеки на определенную сумму.

Итак, как проводится сделка? Независимо от того, какой вариант он выберет, далее необходимо проходить нескольких этапов покупки квартиры в ипотеку:

  • сбор и представление в банк запрашиваемых документов.
  • Подписание ипотечного договора.
  • Заключение сделки купли-продажи с продавцом и перевод банком денег в его пользу.
  • Оформление договоров страхования квартиры и страхования жизни.
  • Регистрация прав собственности на квартиру и залога в пользу кредитора.

О том, как купить квартиру в ипотеку, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, с чего начать и как сделать сделку максимально выгодной.

В назначенный день заемщик и продавец должны прийти в банк для подписания договора купли-продажи. Обычно к нему предъявляются требования, которые стоит уточнить у кредитного специалиста, или же есть установленная форма.

Но многие банки практикуют заключение между продавцом и покупателем предварительного договора, в котором оговариваются ключевые условия продажи и покупки недвижимости, а также указывается на готовность продавца продать жилье на указанных условиях.

Для банков предварительный договор является гарантией того, что сделка купли-продажи не сорвется в самый неподходящий момент.

Чаще всего для передачи первоначального взноса продавцу среди других способов используется банковская ячейка. Доступ к деньгам продавец получит только после совершения сделки. Остальные средства, то есть сумма кредита, переводятся банком на расчетный счет продавца, реквизиты он предварительно предоставляет.

Также может использоваться аккредитив при покупке квартиры в ипотеку вторичное жилье. В этом случае покупатель кладет сумму первого взноса на специальный счет-аккредитив. Продавец сможет получить эти деньги только в случае выполнения определенного условия, например при предъявлении выписки из ЕГРП, в которой будет отражен переход прав собственности покупателю.

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

  • проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
  • отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

  1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
  2. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
  3. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
  4. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
  5. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
  6. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
  7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
  8. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.
  • сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
  • банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
  • ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
  • защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.

Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

  • банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
  • заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;
  • обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
  • новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
  • если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Предлагаем ознакомиться: Сколько времени потребуется для выписки из квартиры
Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

  1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
  2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

  1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
  3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
  4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
  5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
  6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
  7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
  8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

  1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
  2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
  3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
  4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
  5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
  6. Получает деньги и выписывается из квартиры.

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

  1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
  2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
  3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
  4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
  5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Как и при любой сделке с недвижимостью, покупатель несет определенные риски. На практике возникают следующие ситуации:

  • Мошенничество продавца (вступление его в права собственности и отказ в заключении дальнейшей сделки).
  • Срыв сделки из-за появления денег у продавца на погашение кредита.
  • Банк может обанкротиться, пока деньги пребывают в ячейке и ожидают перехода прав собственности.

Если при покупке квартиры, берется снова кредит, то рисков еще больше.

Возможные проблемы при приобретении такого жилья:

  • Не всякий банк готов заложенную квартиру передать новому должнику.
  • Перевод долга в другой банк практически не практикуется.
  • Банк может покупателю не дать кредит.
  • Банк, выдавший изначально ипотеку, может разрешить должнику продать квартиру, при этом для нового должника условия ипотеки могут быть крайне невыгодными.
  • Банки обычно долго принимают решения о выдаче ипотеки, за это время продавец может найти иного покупателя.

Особенности сделки для сторон

Процедура купли-продажи жилой недвижимости в ипотеку регламентируется Федеральным законом №102 «Об ипотеке» от 16.07.1998 года. Привлечение ипотечных средств расширяет количество участников сделки до трех:

  • продавец;
  • покупатель;
  • банк, выдавший кредит (заимодавец).

Наличие третьей стороны многократно усложняет процедуру.

Важно! И продавец, и покупатель, и объект недвижимости подвергаются тщательной проверке. Такой подход сводит к нулю возможность мошеннических действий.

Покупатель-ипотечник

Для покупателя, который приобретает жилье за ипотечные средства, устанавливается ряд обязательных условий:

  1. Оценка подобранного помещения. Некоторые финансовые учреждения настаивают на привлечении определенных оценщиков, не принимая другие заключения.
  2. Банку придется оплачивать проценты за выданные средства и кроме того обязательно оформить страхование имущества.
  3. Недвижимость обременяется до момента полной выплаты кредита.

Формально покупатель может самостоятельно выбирать понравившееся помещение, но практически оно должно полностью соответствовать требованиям банка.

Продавец-собственник

Для продавца продажа через ипотеку означает лишь то, что проверка документов для сделки будет более тщательной. Он получит деньги за проданное имущество не от покупателя, а от банка. При этом рассчитывать на наличный расчет не приходится, деньги перечисляются на указанный счет.

Продавец залоговой квартиры

Недвижимость, взятая в ипотеку, может быть продана раньше, чем кредит будет погашен, только при согласии кредитора (как происходит купля-продажа залоговой квартиры?). Банки крайне неохотно идут на такие сделки, но в случае серьезных финансовых осложнений или других форс-мажорных ситуаций это вполне возможно.

Справка! При продаже в ипотеку ипотечного имущества продавец проходит длительную предварительную процедуру по одобрению действий.

Покупатель ипотечного жилья

Для покупателя ипотечной квартиры ипотека выдается на следующих условиях:

Источник: https://tbti.ru/kvartira/riski-pri-prodazhe-kvartiry-po-ipoteke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.