Когда наступает право собственности

Право собственности: процесс перехода к покупателю

Когда наступает право собственности

Об оформлении права собственности на квартиру, его переходе к покупателю и нюансах этой процедуры порталу Novostroy-M.ru рассказал начальник юридического отдела ГК «Экодолье» Иван Кудряшов.

Оформление права собственности на застройщика

Право собственности на квартиру, в отношении которой заключен договор об участии в долевом строительстве, на застройщика не оформляется. Право застройщика может оформляться только на те площади, которые после ввода дома в эксплуатацию еще не проданы.

Раньше при заключении ДДУ случались задержки с регистрацией права собственности, но эта проблема решена много лет назад с принятием 214-ФЗ и введением процедуры, действующей при оформлении права собственности.

Подобные промедления зависели от подписания протокола об исполнении инвестиционных контрактов с властями.

Периодически появлялись сложности с распределением квартир между городом и застройщиком, в результате задерживалось оформление права собственности физических лиц.

Теперь таких проблем нет, поэтому в течение 1-2 месяцев после ввода дома в эксплуатацию в соответствии с условиями ДДУ должен быть подписан акт приема-передачи квартиры. Сегодня в многоквартирных домах проходит сразу кадастровый учет и самого здания, и каждого его помещения — при наличии подписанного акта сложности с регистрацией обычно не появляются.

Переход права собственности к покупателю

С юридической точки зрения право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации этого права. Оно оформляется после подписания акта приема-передачи новостройки.

После окончания строительства застройщик должен предъявить дом комиссии Стройнадзора, обеспечить поступление коммуникаций в здание, получить справки о выполнении технических условий, провести испытания, подписать договоры на энергоснабжение и другие ресурсы. Одновременно у него должно быть заключение о соответствии объекта проектной документации и техническим регламентам.

С этим пакетом документов застройщик обращается в администрацию муниципального образования – ему выдают разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

После получения разрешения объект недвижимости становится полностью законным. Его можно передавать участникам долевого строительства.

Застройщик рассылает письма в адрес покупателей – в оговоренные в ДДУ сроки они обязаны прийти на осмотр квартиры и подписание акта приема-передачи.

Если у участника долевого строительства нет серьезных замечаний, он подписывает акт. Затем он может обращаться в отдел Росреестра для оформления права собственности.

Список документов для предоставления в Росреестр для регистрации права собственности:

1) акт приема-передачи квартиры (2 экземпляра);

2) кадастровый паспорт на здание, оригинал и копия (или можно просто поставить по акту квартиру на кадастровый учет, тогда Росреестр должен самостоятельно запросить паспорт в кадастре, на срок осуществления регистрации это не влияет);

3) квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию права в размере 1000 руб. + ее копия.

Нюансы оформления права собственности

После подписания акта приема-передачи квартиры покупатель может оформить право собственности в любое время — все зависит от его потребностей и пожеланий.

Например, если недвижимость была куплена с помощью ипотеки, лучше осуществить регистрацию быстрее, поскольку при наличии свидетельства о собственности уменьшается процентная ставка по кредиту.

Но само оформление в этом случае происходит сложнее — в ипотечных договорах, как правило, фиксируется, что участник долевого строительства вместе со стандартными документами на регистрацию должен предоставить закладную на объект, оформленную в банке.

Также необходимо учитывать, что вместе с первым подписанным актом приема-передачи по определенному дому в регистрирующий орган (отдел Росреестра в соответствующем муниципальном образовании) должен быть передан расширенный набор документов.

Если комплект документов неполный (нет всех кадастровых паспортов, не сдано разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию и проч.), регистрирующий орган может отказать в регистрации права покупателя.

Но юридически на права дольщика это не влияет, так как квартира ему уже передана, и разрешение на ввод получено.

Комплект документов, который первый дольщик несет в Росреестр, отличается от обычного на одну позицию:

1) разрешение на ввод объект в эксплуатацию;

2) акт приема-передачи квартиры (2 экземпляра);

3) кадастровый паспорт на здание, оригинал и копия (или можно просто поставить по акту квартиру на кадастровый учет, тогда Росреестр должен самостоятельно запросить паспорт в кадастре, на срок осуществления регистрации это не влияет);

4) Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию права в размере 1000 руб. + ее копия.

Существует практика передачи квартиры покупателю до разрешения на ввод дома в эксплуатацию – это незаконно. В этой ситуации дольщик рискует, поскольку отсутствует юридически оформленный объект.

Соответственно, юридически безопасно не принимать объект, если жилой дом не сдан в эксплуатацию.

Но при необходимости подписать акт необходимо обойтись минимальными вложениями в отделку на случай, если объект был возведен ненадлежащим образом.

Дата публикации 09 сентября 2014

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/pravo_sobstvennosti_process

На заметку будущим владельцам жилья: все о праве собственности на квартиру

Когда наступает право собственности

Приобретая жилье, каждый человек с нетерпением ждет момента, когда он станет ее полноправным собственником и сможет пользоваться квартирой без каких-либо ограничений.

Но не стоит забывать, что с правом приходит и ответственность за свое имущество.

В данной статье подробно рассказано о нюансах оформления квартиры в собственность, даны полезные рекомендации специалистов.

Скрыть содержание

Что это такое?

Право собственности – это один из институтов гражданского права, соответственно, основным регулятором отношений собственности выступает ГК РФ (гл. 13 – 20).

Возникновение права собственности, означает, что лицо может (ст. 209 ГК РФ):

  • владеть своим имуществом;
  • пользоваться им;
  • распоряжаться по своему усмотрению (продавать, менять, дарить, сдавать в аренду и т.д.)

В соответствии со ст. 131 ГК РФ права на недвижимость подлежат государственной регистрации в Росреестре и наступают только тогда, когда она завершена. Порядок данной процедуры регулируется отдельным законодательным актом – ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Покупка в новостройке или на вторичном рынке

Тип договора-основания будет зависеть от того, где приобретается квартира. Для вторичного рынка заключается договор купли-продажи между продавцом, который обязуется передать жилье и права на него покупателю, который, в свою очередь, обязуется передать деньги в сумме, установленной договором, и принять жилье, подписав акт приема-передачи.

Приобретение квартиры на первичном рынке характеризуется заключением договора долевого строительства с компанией-застройщиком. Эта процедура более долгая, чем покупка жилья, но в ней есть плюс: дольщик с самого начала выбирает наиболее удобный для себя вариант, согласно плану, а если строительство еще не началось, то в некоторых случаях может и поучаствовать в создании плана будущего жилья.

На вторичном рынке выбор не такой большой, а любые перепланировки необходимо согласовывать с БТИ и Росреестром.

Лицо, проживающее в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма вправе оформить ее в свою собственность. Совершеннолетний вправе участвовать в программе приватизации только один раз, тогда как несовершеннолетние дети могут это сделать два раза: вместе с родителями до достижения 18 лет, и после совершеннолетия.

Правом на приватизацию обладают все зарегистрированные в квартире лица. Отсутствие лица (командировка, военная служба, отбывание наказания и т.д.) предполагает возможность участвовать в приватизации позже.

Лица, добровольно отказавшиеся от приватизации, оставляют за собой право бессрочного проживания и пользования.

Наследство

Не имеет значения, было составлено завещание или лицо получило квартиру по законному наследству, спустя полгода после его открытия он вправе оформить жилье в собственность. Основанием послужит свидетельство о вступлении в наследство от нотариуса.

Получение в дар. Дарение – это безвозмездное получение жилья в собственность. Можно прописать в договоре определенные условия:

  • подарить только долю квартиры;
  • оставить за собой право бессрочного проживания в ней и т.д.

Если квартиру дарит неблизкий родственник или лицо, не являющееся родственником вообще, одаряемому придется заплатить 13% налога от рыночной стоимости жилья, т.к. по закону получение в дар – это прибыль.

Сделка между близкими родственниками (родителями и детьми, бабушками и дедушками и т.д.) налогом не облагается.

Виды

Виды собственности делятся на три большие группы:

  1. Государственная (федеральная или региональная).
  2. Муниципальная (городская, сельского поселения или муниципального образования).
  3. Частная (физических или юридических лиц).

Частная, в свою очередь, делится на:

  • индивидуальную (когда собственник один);
  • общую совместную (доли не указываются);
  • общую долевую (нет четкого разделения долей, они равны меду собственниками);
  • долевую (доли неравны и разделены по договору или по закону);
  • коллективную (несколько физических лиц объединяются в жилищный кооператив и т.д.).

С какого момента возникает?

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности на вещи, подлежащие госрегистрации (а квартира относится к таковой), возникает с момента окончания регистрационной процедуры при положительном решении о признании прав. Какая дата будет указана в Реестре недвижимости и выписке ЕГРН, такая и будет считаться моментом возникновения прав.

Момент регистрации на новостройки определяется ст. 219 ГК РФ.

Алгоритм регистрации

Регистрация осуществляется в Росреестре. Подать заявку можно:

При передаче документов через интернет необходимо наличие электронной цифровой подписи у всех лиц, указанных в заявлении (продавец и покупатель или даритель и одаряемый).

Сам алгоритм регистрации зависит от того, где было приобретено жилье.

Вторичный рынок

  1. Подать заявление и пакет документов.
  2. Получить от регистрирующего органа или МФЦ расписку, которая содержит номер, позволяющий отслуживать статус рассмотрения заявки.
  3. Получить от Росреестра уведомление о регистрации, договор-основание с печатью и выписку ЕГРН в которой будет указан новый собственник.

Новостройка

  1. Получить оповещение от застройщика о том, что квартира введена в эксплуатацию. К оповещению должны быть приложены документы:
    • проектная декларация;
    • технический паспорт на квартиру;
    • акт о вводе жилого дома в эксплуатацию;
    • акт приема-передачи квартиры и т.д.

    Документы от застройщика подвергаются экспертизе, которая длится от 1 месяца.

  2. Написать заявление и приложить к нему пакет документов.
  3. Получить от Росреестра или МФЦ расписку.
  4. Получить от Росреестра уведомление о регистрации, ДДУ с печатью органа и выписку ЕГРН, в котором дольщик будет числиться собственником.

Документы

С июля 2016 года в регистрационном законодательстве произошло множество изменений, и коснулись они в первую очередь бумажной волокиты и замены нескольких документов на один – выписку ЕГРН.

Свидетельство

Свидетельство о праве собственности до 2015 года выдавалось на номерном бланке, позднее было заменено на обычный документ А4, а 15 июля 2016 года – полностью отменено.

Оно является важным документам в сделках по отчуждению квартир, приобретенных до указанной даты (продавец или даритель прикладывает его к пакету документов, предназначенных для ДКП или договора дарения). В настоящее время ее занимает выписка ЕГРН.

Выписка ЕГРП

Выписка ЕГРП реформой 2016 года была заменена на единую справку ЕГРН. По сути, она содержала такие же сведения (о собственнике, об объекте недвижимости, обременениях и т.д.).

Выписка из Реестра недвижимости в настоящее время является основным правоподтверждающим документом.

Что будет, если не зарегистрировать?

Длительный отказ от регистрации может повлечь следующие риски:

  1. Банкротство застройщика. Если лицо не зарегистрировало квартиру, приобретенную в новостройке по ДДУ, а застройщик обанкротился, то лицо останется без жилья и, соответственно, деньги ему тоже не вернут.
  2. Продавец на вторичном рынке решит вернуть квартиру себе. Расторгнуть договор купли-продажи проще, если жилье еще числится за предыдущим собственником. Кроме того, отсутствие прав на квартиру влечет невозможность ее отчуждения, передачи в аренду и т.д.

Сколько собственников может быть?

Закон не ограничивает количество собственников до какого-либо конкретного числа — их может быть 2, все члены семьи или один человек.

Если жилье было приобретено на средства материнского капитала, право собственности должно быть оформлено на обоих супругов и всех детей с выделом доли каждого.

Ребенок, конечно же, может являться полноправным собственником. Порядок регистрации зависит от его возраста:

  • до 14 лет от его имени все регистрационные вопросы решают родители;
  • с 14 до 18 лет несовершеннолетний ставит свою подпись самостоятельно, но требуется письменное разрешение от родителей.

Порядок регистрации квартиры зависит от того, где она была приобретена: на первичном или вторичном рынке. Не рекомендуется тянуть с данной процедурой, ведь отсутствие права собственности влечет не только определенные риски, но и невозможность полноправного пользования и распоряжения жильем по своему усмотрению.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/pr-sobstvennosti

Когда возникает право собственности на недвижимость – госрегистрация, сроки и пошлины, документальное оформление

Когда наступает право собственности

Правожил.com > Оформление недвижимости > Когда возникает законное право собственности на недвижимость и как его оформить — покупаем дом, дачу или землю

Когда возникает право собственности на недвижимость — насущный вопрос. Причин для приобретения недвижимости несколько. Основная – решение жилищных вопросов. Также недвижимое имущество выступает привлекательным объектом для инвестирования и защиты средств, формирования семейных или производственных активов.

Вне зависимости от задач приобретения, все сделки находятся под пристальным вниманием государства и должны соответствовать широкому спектру требований.

Рассмотрим, когда возникает право собственности на недвижимость, а также другие аспекты юридически значимых действий с квартирами, землею, дачами.

Законодательные акты, регулирующие порядок регистрации прав на недвижимость

Сделки по недвижимости и прочие моменты правоотношений регулируются следующим комплексом законодательных актов:

  • Гражданским Кодексом;
  • Земельным кодексом;
  • Градостроительным кодексом;
  • Жилищным кодексом;
  • ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
  • ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости».

Изменения в законодательстве

С 01 января 2017 года вступили в действие основные статьи Закона о регистрации недвижимости (ФЗ от 13.07.2015 г. No218-ФЗ). Он объединил в себя два законодательных акта: о кадастре и регистрации прав.

Основными новшествами явилась возможность сразу поставить дом на кадастровый учет и провести регистрацию права собственности на вновь построенное здание.

При наличии старых правоустанавливающих документов на землю, таких как свидетельства на право собственности на землю или гос. актов, свидетельств на пай без точных границ появилась так же возможность сдавать в регистрирующий орган одновременно две заявки.

Данное нововведение существенно сократило время на регистрационные процедуры. Свидетельство о государственной регистрации права перестали выдавать. Права подтверждаются выпиской из ЕГРН.

В случае утери свидетельства или выписки всегда есть возможность обратиться в ближайший многофункциональный центр или отделение кадастровой палаты с заявлением о выдаче сведений. К заявлению необходимо приложить документ, подтверждающий плату за выдачу сведений.

В дополнение к этому отдельные моменты и спорные вопросы регулируется разъяснениями Верховного и Конституционного судов РФ, правительственными письмами, распоряжениями и постановлениями.

Часто недвижимость приобретается путем оформления ипотечных кредитов. В этом случае руководствуются положениями ФЗ №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Востребованное первичное жилье от застройщика может приобретаться до его сдачи в эксплуатацию на различных этапах строительства многоквартирного дома.

Будущим владельцам закон позволяет инвестировать в строительство собственные деньги с правом последующего оформления квартир в собственность.

Правовой механизм регулируется ФЗ № 214 «О долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Приобретение или продажа недвижимого имущества предполагает возникновение налоговых обязательств субъектов сделок, уплату государственной пошлины за юридически значимые действия. Порядок взимания фискальных платежей определяется Налоговым кодексом РФ.

Когда возникает право собственности на недвижимость

Что такое законное право на недвижимость?

Гражданский кодекс (п.1, ст. 130) к недвижимому имуществу относит все те объекты, что неразрывно связаны со своим местом расположения — землей.

Такие предметы невозможно переместить в пространстве без нанесения неконтролируемого ущерба их свойствам и характеристикам. Основные виды недвижимого имущества:

  • здания, сооружения;
  • объекты незавершенного строительства;
  • земля;
  • квартиры, дачи, коттеджи, гаражи;
  • иное имущество, привязанное к земельному участку.

Правоотношения в сфере недвижимости характеризуются особым статусом, что связано с социальной и государственной значимостью имущества.

Для возникновения прав на объект необходимо наличие законных оснований. Гражданским кодексом предусмотрены следующие варианты:

  1. Первоначальные основания. Права возникают впервые или же самостоятельно вне зависимости от других претендентов. Это могут быть случаи возведения зданий «с нуля», возникновение прав на бесхозное имущество, путем приобретательной давности.
  2. Производные причины. Возникают путем перехода права владения от других владельцев через отчуждение: путем купли/продажи, дарения или размена, вступление в наследство и т. д.

Полный объем права собственности определен главой 13 Гражданского кодекса. Общий смысл сводится к тому, что собственник/владелец недвижимости, оформивший свое обладание в действующем порядке, получает возможность владения, использования и распоряжения объектом. права напрямую вытекает из формы получения недвижимости.

Приобретение недвижимого имущества

Какие сделки считаются законными?

Большинство способов приобретения недвижимости предполагает проведение гражданско-правовых сделок. Существуют следующие способы получения недвижимости:

  • оформление квартиры, участка, здания в собственность;
  • безвозмездное право пользования;
  • арендование, рента и другие.

Особенности регистрации сделок

Основанием и подтверждением сделок выступают соответствующие договора. Часть из них подлежит государственной регистрации:

  • договора долевого участия в строительстве (ДДУ);
  • ипотечные сделки;
  • аренда зданий, сооружений, предприятий и земельных участков на срок от 1 года.

После вступления в силу ФЗ № 302 в декабре 2012 года отменено требование регистрации через Росреестр следующих сделок:

  • купли/продажи частных домов, коттеджей, квартир, их долей, а также предприятий (ст. 558, 560 ГК РФ);
  • дарения (ст. 574 ГК);
  • отчуждения под ренту (ст. 584 ГК).

Стоит отметить, что перечисленные формы сделок затрагивают общие ситуации. На практике каждый договор предусматривает вариации. К примеру, продать можно не всю квартиру, а долю в ней, владельцев у объекта недвижимости бывает несколько.

Формы и виды договоров на приобретение имущества

Особые случаи – недвижимость, принадлежащая несовершеннолетним, недееспособным собственникам. Тут от лица владельца выступают опекуны, доверенные.

Чтобы исключить различные злоупотребления, а то и мошенничество, в особых случаях законом введена обязанность нотариального удостоверения следующих договоров:

  • ипотечные соглашения;
  • пожизненного содержания с иждивением, а также ренты;
  • завещательные распоряжения.

В 2016 году нотариальный порядок распространился на соглашения:

  • продажу доли в общей собственности дома, квартиры или земельного надела третьим лицам;
  • отчуждение объектов, принадлежащих несовершеннолетним или недееспособным гражданам;
  • соглашения по распоряжению недвижимостью в порядке опеки/иждивения.

Нотариус при верификации соглашений обязан не только удостоверить факт договоренности сторон, но и проконтролировать полноту собранных документов.

Нюансы отдельных способов приобретения

Стандартная купля/продажа квартиры, дома, надела

Достигнув договоренность, стороны заключают соглашение с нотариальным удостоверением или без такового в зависимости от конкретной ситуации. Затем объект передается от продавца к покупателю по акту (ст. 556 ГК). После этого сделка считается совершенной.

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/kogda-voznikaet-zakonnoe-pravo-sobstvennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.