Когда нужно регистрировать договор аренды

Содержание

Регистрируем договор аренды нежилого помещения

Когда нужно регистрировать договор аренды

На основании Гражданского кодекса РФ, государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Как понимать данное толкование «не менее года»? В большинстве случаев, договоры аренды заключаются на срок 11 месяцев.

Правильно ли это, ведь в году 365 дней и ни в одном законе нет указания на то, что договор, не требующий государственной регистрации должен быть заключен именно на 11 месяцев? Законодатели разъясняют, что договор аренды не требует государственной регистрации только тогда, когда его срок будет составлять менее одного дня до окончания года, равного двенадцати месяцам.

Если срок договора аренды составляет 365 дней, а не 364, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды представляет собой подтверждение на государственном уровне факта возникновения прав на недвижимое имущество в рамках условий заключенного договора.

Статья 610 Гражданского кодекса РФ содержит ссылку, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды здания нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок не нуждается в государственной регистрации, поскольку регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Таким образом, при анализе ситуаций, когда действительно требуется государственная регистрация договоров аренды, следует трактовать буквально смысл норм действующего законодательства РФ.

То есть, если срок договора аренды составляет 364 дня из календарного года, равного 365 дням, регистрировать такой договор не требуется.

Регистрацией договоров аренды занимается Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.

В зависимости от территориального расположения объекта недвижимости, прием документов на регистрацию осуществляется территориальными отделами Управления. Например, в Москве существует Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.

Для осуществления государственной регистрации договоров аренды достаточно определить территориальный отдел Управления относящийся к объекту недвижимого имущества по договору и сдать необходимый комплект документов именно в этот отдел.

Документы для регистрации

Прежде чем сдать комплект необходимых документов для регистрации договора аренды, следует предусмотреть в самом договоре аренды условие о том, какая сторона по договору должна обратиться в регистрирующий орган с заявлением и кто будет нести расходы, связанные с оплатой государственной пошлины.

Подать заявление на государственную регистрацию может любая сторона договора, но в договоре аренды помещения важно определить, кто и в какой срок должен предоставить необходимые для регистрации документы, а также порядок их предоставления.

Стороной договора аренды недвижимого имущества может выступать как физическое лицо, так и юридическое.

Если стороной в договоре выступает юридическое лицо, в регистрационный орган предоставляются:

  • заявление юридического лица о государственной регистрации договора аренды – 1 экз.;
  • документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (оригинал);
  • документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия);
  • устав (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
  • выписка из ЕГРЮЛ не более 30 дней давности – оригинал в 1 экз.;
  • свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
  • свидетельство о государственной регистрации юридического лица (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
  • приказ о назначении генерального директора или иного лица действующего от имени организации – копия – экз.;
  • свидетельство о государственной регистрации права (нотариально заверенная копия) – 1 экз.;
  • протокол или решение о создании юридического лица (копия) – 1 экз.;
  • информационное письмо Росстата (копия) – 1 экз.;
  • документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора аренды лицом, не являющимся руководителем (оригинал + копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления – надлежаще заверенная копия в 2 экз.);
  • документ об уплате государственной пошлины (оригинал + копия) – 1 экз.;
  • договор аренды со всеми приложениями (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал, не менее 2 экз.; если договор нотариально удостоверен – не менее 2 экз., один из которых оригинал);
  • акт приема-передачи недвижимости не менее чем в 2 экз. – оригиналах;

Источник: https://www.fiokan.ru/algoritm-k-dejtsviyu/registriruem-dogovor-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Регистрация договора аренды

Когда нужно регистрировать договор аренды

Приобретение недвижимости требует вложения немалых средств. Найм квартиры и дома, участка и нежилого помещения предполагает заключение соглашения, подписанного двумя сторонами. Регистрация арендного договора происходит с учетом периода действия и поправок в законодательной базе.

В каких случаях договор аренды требует регистрации

Собственник вправе распоряжаться недвижимостью с целью получения прибыли. Наниматель сумеет получать доход после вложений в обустройство помещения и надела.

Договор аренды квартиры: образец на 2019 год.

В подготовленном тексте указывают следующее:

  • действия при переходе имущества;
  • предполагаемые виды деятельности;
  • размер оплаты и время внесения средств;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность арендатора и возможность расторжения;
  • сроки действия.

От сроков соглашения зависит необходимость внесения записи в реестр. Документ обретет законную силу и даст гарантии выполнения условий.

Договор аренды сроком менее 1 года регистрировать необязательно. Исключение сделано для юридического лица, принимающего участие в сделке в качестве одной из сторон.

Соглашение между предпринимателями или частными лицами освобождает от проведения регистрационных действий. Срок заключенного договора не превысит 11 месяцев.

Необходимо включать пункт о пролонгации. Продление говорит о заключении нового соглашения с соблюдением прежних условий. Сроки не должны суммироваться.

Иная ситуация связана с подписанием одновременно нескольких договоров, затрагивающих один объект аренды. Окончание срока первого документа делает легальным второй договор. Налицо единая долгосрочная сделка, подлежащая регистрации.

Разновидности договора аренды и их регистрация

Арендодателем не всегда выступает собственник. Распоряжаться имуществом может личный представитель после заверения доверенности и ответственное лицо.

Распространены несколько разновидностей контракта.

  • Занятия предпринимательской деятельностью позволят собственнику сдавать имущество в прокат. Составляется письменный публичный (ст. 426 ГК) договор, не превышающий 1 год.
  • К арендованному транспорту добавляются дополнительные услуги (ст. 632 ГК). Отсутствуют преимущественное право арендатора и требование о регистрации (ст. 609 ГК).
  • Лизинг финансов включает посредника, помогающего использовать и приобрести имущество, за исключением участков. Переход имущества говорит о постановке на учет и смене владельца.
  • Грамотный контракт приведет к регистрации при найме сооружения (здания). Обязательно включен размер оплаты и срок не меньше 1 года.
  • При аренде предприятия передается целый имущественный комплекс с оборудованием, корпусами и земельным участком. Условия зафиксированы на бумаге (ст. 434 ГК) и потребуется внести запись в реестр.

Положения арендного договора вступают в силу после проведения регистрации. Сторонам придется с этого момента соблюдать условия, права и обязанности.

Нежилого помещения

Начало предпринимательской деятельности связано с поиском места для размещения и развития.

Под нежилые попадают такие помещения:

  • в офисных и коммерческих центрах;
  • на складах;
  • в магазинах и торговых точках;
  • на предприятиях (цеха).

В подготовленном документе нужно записать юридический адрес арендуемой недвижимости. Узаконить аренду должна регистрация.

Рекомендуется одновременно подготовить дополнительное соглашение о расторжении с обозначением штрафов, срока передачи и возникших долговых обязательств.

Земельного участка

Соглашение о найме земельного участка содержит один важный нюанс.

Предварительно потребуется:

  • заказать проведение кадастровых работ;
  • определить точную конфигурацию и площадь;
  • подписать вместе с соседями акт разграничения границ;
  • внести сведения в реестр для идентификации.

Прописывается функциональное назначение эксплуатируемого участка. Арендодателем выступает частый собственник и местные власти.

Аренда земли у государства позволяет после получения кадастрового паспорта и плана-схемы заключить договор с муниципалитетом до 5 лет без необходимости регистрации.

Потенциальному арендатору лучше обратиться в агентство недвижимости для подбора участка, находящегося в частной собственности. Регистрация приведет к уплате налога и пошлины, но защитит права.

Муниципалитет не должен отказать при пролонгации, если надел выделен под индивидуальное строительство без аукциона. Срок автоматически продлевается на аналогичный период.

Жилого помещения

Собственник или его представитель предлагают арендовать помещения, пригодные для жилья.

Здесь можно скачать образец договора аренды квартиры и найти подходящий бланк.

Существует три вида соглашения для найма:

  • коммерческого;
  • специализированного;
  • жилого помещения.

В последнем случае затрагивается договор соцнайма. Квартира или комната предоставляется муниципалитетом с учетом нормы площади на жильца.

Краткосрочный договор заключают до 1 года. Максимальный срок не может превысить 5 лет, даже без упоминания в соглашении. Наниматель получает преимущественное право на продление.

Документы для регистрации договора аренды

На перечень документации повлияет тип договора.

Стандартный пакет должен включать следующее:

  • заявление на стандартной форме, заполненное печатными буквами без ошибок;
  • арендное соглашение (2 экземпляра) с подписями участников сделки или представителей;
  • внутренние паспорта двух сторон и доверенного лица;
  • нотариальную генеральную или специальную доверенность на представителя;
  • правоустанавливающую документацию на недвижимость;
  • технические бумаги, характеризующие предмет сделки;
  • согласие одного из супругов, совладельцев или властей, разрешающих аренду;
  • справки об отсутствии задолженностей и обременений;
  • учредительные бумаги, приказы и протоколы (выписка из ЕГРЮЛ, ИНН);
  • чек, подтверждающий внесение пошлины.

Отсутствие нужных документов приведет к возврату или отказу. Льгота при уплате госпошлины уменьшена для малоимущих и ряда государственных организаций (ст. 333.35 НК).

Обязательно ли нужен технический план

Аренда помещения или части здания приведет к постановке на временный кадастровый учет. Присвоенный номер действителен до окончания срока.

Новому арендатору, решившему арендовать аналогичную часть, потребуется заказать технический план для регистрации и аналогично встать на учет (временный). Основанием послужит договор найма нежилого помещения. Снятие номера связано с прекращением договорных отношений.

Отличие технического плана от паспорта заключено в указании поворотных точек, объясняющих местоположение на местности и в границах объекта. С 2012 года присутствуют подробное описание и спутниковые фотографии.

Процесс регистрации договора аренды

Процедура регистрация должна проходить за несколько этапов.

Небольшая разница зависит от объекта аренды.

  1. Сторонами подготавливается договор, включающий обязательные пункты. Два экземпляра раздаются участникам, третий поступает в Росреестр.
  2. Для аренды участка подается заявление в муниципалитет. Проводятся межевание и кадастровые работы для получения паспорта (плана-схемы) перед подписанием соглашения.
  3. Собирается пакет с документацией, предоставленной для проверки. Необходимо убедится в отсутствии несоответствий документов с информацией, изложенной в заявлении. Обязательно оплачивается госпошлина.
  4. В установленные сроки должна появится запись в реестре. Постановка на учет делает сделку легитимной.

Потребуется выбрать способ подачи документов и заявления.

Существующие варианты предлагают следующее:

  • посетить территориальное отделение реестра;
  • нанести визит в многофункциональный центр;
  • использовать портал Росреестра или Госуслуг при наличии электронной подписи;
  • отправить пакет по почте с обратным уведомлением;
  • привлечь посредника в лице законного представителя.

Ущемление прав и несоблюдения обязательств позволят расторгнуть сделку в судебном порядке. Стороны представят аргументы и дождутся судебного решения.

Госпошлина

Инициатором уплаты государственной пошлины обычно выступает арендодатель. В соглашении можно прописать обязательство, возлагающее внесение средств нанимателем. Расходы делятся пополам, если в процедуре принимали участие две стороны. За регистрацию договора субаренды и поправок размер пошлины снизится.

Статус лицаСумма за аренду (в рублях)Субаренда/Изменения
физическое2000350
юридическое220001000

Срок регистрации

Срок регистрации зависит от метода передачи и перечня документов, прилагаемых к заявлению. Подача в отделение Росреестра позволит уложиться в 5 суток. Привлечение посредника, отсылка через портал и МФЦ увеличивает время от 7 до 14 дней. Максимальный срок укладывается в 1 месяц.

Дополнительное соглашение к договору аренды

По окончании срока необязательно составлять новый арендный договор. Достаточно подготовить дополнительное соглашение для продления действия или изменения некоторых условий, если они затрагивают:

  • права и обязанности участников;
  • стоимость и условия повышения аренды;
  • график внесения платы;
  • возможности сдачи в субаренду;
  • основания досрочного расторжения.

Корректировка данных производится двумя методами. Стороны приходят к взаимному согласию. Дело рассматривается в судебных инстанциях, если один участник против изменений.

Дополнительное соглашение потребуется при досрочном расторжении и отсутствии претензий сторон. Заблаговременно подготавливают акт обратного приема-передачи.

Требуется ли регистрация

Зарегистрированный договор аренды обязывает легализовать дополнительное соглашение после внесения корректировок. Изменения не должны противоречить положениям закона.

Регистрация не потребуется:

  • при сроке действия соглашения меньше года;
  • после внесение поправок, затрагивающих размер оплаты;
  • при договоренности по поводу понижения или повышения платежей.

Процесс регистрации проходит по известному сценарию. Следует дождаться окончания процедуры для продления или вступления в силу новых положений договора.

Расторжение договора аренды тоже нужно регистрировать?

Досрочное расторжение договора по обоюдному согласию требует проведение регистрации (ст. 452, 651 ГК). Моментом расторжения будет день внесения записи, не всегда совпадающий с числом, прописанным в договоре.

Можно ли продлить договор аренды без регистрации

Если в договоре указан точный срок без пролонгации, нет другого выхода, кроме как заключать новый договор и регистрировать его.

Действителен ли договор аренды без регистрации

Только регистрация делает договор законным и соответствующим нормативным актам.

Сроки подачи на регистрацию договора аренды

Точные сроки не оговорены законодательно. Процесс регистрации рекомендуют проводить незамедлительно, поскольку без этого соглашение недействительно. Участнику договора социального найма потребуется обратиться в реестр не позднее месяца после подписания.

Особенности бессрочного арендного договора

Придать договору бессрочный характер поможет одна оговорка. После указания срока договора в один год, например, написать про автоматическую пролонгацию. Таким образом, договор аренды становится действительным до расторжения.

Договор аренды должен получить одобрение двух сторон. Арендодатель извлекает неплохие дивиденды. Арендатор решает проблемы с недвижимостью, получает доход от предпринимательской деятельности. Контракт менее года будет ничтожным и не имеющим юридической силы. Постановка на учет придаст сделке законность и даст возможность отстоять права в суде.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/registratsiya-dogovora-arendy.html

����������� �������� ������

Когда нужно регистрировать договор аренды
������� ������ ����������� ��������� �������� ��������������� ����������� � ��������� �������:

  • ������� ������ ������ ��� ���������� �������� �� ���� �� ����� ������ ���� (�. 2 ��. 651 �� ��);
  • ������� ������ ���������, ������������ � ������ ��� ����������, �������� �� ���� �� ����� ������ ���� (�������������� ������ ���������� ��� �� �� 1 ���� 2000 �. � 53 «� ��������������� ����������� ��������� ������ ������� ���������»);
  • ������� ������ ���������� ������� �������� �� ���� �� ����� ������ ���� (�. 2 ��. 26 �� ��);
  • ��������� ��������� ������ � ��������� ������ � ���� �� ������� ������ ��������� ������������, ������ ���� ������ �� ��� ���������� ����� �� ����� ��������� ����� �������� ������� ��������.

    ���� ������������� ����� �������� � �������� ������ ������, ������� �������� ����������� ��� �������, ��� ����� ���� ������ �� ���� ��������� ���������� ���� ��� ��� ����� (������������� ��� ������-����������� ������ �� 31 ����� 2010 �. �� ���� � �53-17516/2009).

  • ��������������� ����������� ��������� ������ ����������� ��������� �� ���������, ���� ������� ������ �������� �� ���� ����� ������ ���� (��������, �� 11 �������).

    �� �������� ����� ����������� ������, ����� ������� ������ ������������� ����������� �� ���� � 11 ������� ��� �� ���� ���� ����� ����, � ����� ������������ ���������� �� ��� �� ����.

    �������� �������� ������� ��� ��, ��� ��������� �������� ������, ������������ �� ���� ����� ������ ����, �� ����� �� ���� ����� ��������� ��������������� ����� ������ ��������� ������ ������������ ����� ��������� ������, ������� �� �������� ��������������� ����������� � ���� ������ 2 ������ 651 ������������ ������� �� (�. 10 ��������������� ������ ���������� ��� �� �� 16 ������� 2001 �.

    � 59 «����� �������� ���������� ������, ��������� � ����������� ������������ ������ „� ��������������� ����������� ���� �� ���������� ��������� � ������ � ���“»; ����� — �������������� ������ � 59).

    ���� ������� ������ �������� �� ���� ����� ���� � ������������ �� ����� ��� �� ��� ��� ������� �������������� �����������, �� � ���� ������ �� �������, �� �������������� ���������� �������������� �� �����.

    ���� ������� ������ ����������� ���������, ����������� �� ���� ����� ����, ������� �������������� �����������, �� ��������� ����� ������� ������, ������� �� �������� ��������������� ����������� ��� �������, ��� ������� ����� ������� �� ���� ����� ������ ���� (������������� ��� �����-�������� ������ �� 26 ������ 2011 �. �� ���� � �82-104/2010).

    ������� ������, ����������� ���� �������������� �� �������������� ����, ��������������� ����������� �� ��������. ��� ����� ��������, �������� �� ����� 2 ������ 651 ������������ ������� �� � ����������� ��� ��.

    ���, �� ������ 2 ������ 651 ������������ ������� �� �������, ��� �������, ���������� ��������������� �����������, ������ ��������������� ���� ��������:

  • ������������� ���� ��� ��������;
  • ��������� ���� ������ ���� �� ����� ������ ����.
  • �������, ����������� �� �������������� ����, �� ������ �� ���� ������� �� �������������.

    ��-������, ������� ������ ������, �������������� �� �������������� ����, �� ��������� � ��������������� �����������, ���������, �������� ������ 2 ������ 651 ������������ ������� ��, ��������������� ����������� �������� ������� ������ ������, ����������� ������ �� ���� �� ����� ������ ���� (�. 11 ��������������� ������ � 59).

    ��-������, ��������� ��� �� ���������� ��������� � ���������� ������ �������� ������ ��������� �������� �� ��� �� ���� �� ��������� ����� ��� �������� (�. 10 ��������������� ������ � 59).

    �������������, ������������� �������� ������ �� �������������� ���� ����� �������� ����������� ������ ��������, ������� �� �������� ������� � ����� ��� �������� � ���������� ����������� �� �������������� ����.

    �� ������ ����������� ����������� ����� ������� ����� ��������� ����������� ������������� �������� ���������� ������ 2 ������ 651 ������������ ������� ��, �������� ������� ������� ������, ����������� (��������������) �� �������������� ����, ��������������� ����������� �� �������� (������������� ��� �����-�������� ������ �� 28 ������� 2010 �. �� ���� � �11-417/2010, ��� �������-���������� ������ �� 12 ��� 2011 �. �� ���� � �81-3520/2010 ��� ������������ ������ �� 20 ��� 2011 �. �� ���� � �48-3783/2010 ).

    ������� ��������������� ����������� ��������

    � ���������� � ��������������� ����������� �������� ������ ����������� ��������� ����� ���������� ����� �� ������ �������� (���. 2 �. 1 ��. 26 ������������ ������ �� 21 ���� 1997 �. � 122-�� «� ��������������� ����������� ���� �� ���������� ��������� � ������ � ���»; ����� — ����� � ��������������).

    �� �������� ��� ��������, ��� ������� ���� ����������, ������ ����� �� ������ ����� ���������� ������������ ��������, ��� ����� ���������� ���������� �� ����������� �������� � �������������� ���������� � ���� � �. �. ����� ��������� ���������������� � ������ �������, ������������� ��������� ��� � ��������.

    ������ ������ �������� ������ � ������� ��� ����������� ���������

    «����������� ���������� ��������, � ����� �������������� ���������� � ���� �������������� ������������� � ���� �� ������� ���� ������� �� ��� ���������� ���������� ��������. �������, ��������� � �������������� ��������������� ������������ ���������� �������� ����� ������������.

    � ���������� ������� �� ��������������� ����������� ��������� � ���������� �������� ����� �������, �� ���������� ������� �������� ���������. ������� �� ��������������� ����������� ���������� ����������� �������� ����� �� �������, �� ���������� ������� ������� �������� �����������.

    ��������� ������ � ������� 5 (����) ������� ���� �� ��� ���������� ���������� �������� �������� ������������ ����������� ����� ���������� ��� ��������������� ����������� ���������� ��������».

    ����������� �������� ������ ������������ ���������������� �������� ����������� ������ ��������������� �����������, �������� � ����������� � ������������ � ����������� � ������� ��������������� ����������� ��������� ������ ����������� ���������, ������������ �������� ������� ������ �� 6 ������� 2004 �. � 135.

    ����� �������� ����������, �������������� �� ����������� �������� ������, ������ � ������ 8 ������������ ������������ �� ������� ���������� ��������������� ����������� ���� �� ���������� ��������� � ������ � ���, ������������ �������� ������� ������ �� 1 ���� 2002 �. � 184.

    �����.

    ��� ��������������� ����������� �������� ������ ������, ����������, ��������� ��� ��� ����� ���������� ����� ����������� � �������������� ����� ����������� �������� ���������� � ������ ������� ������������ � ��������� ������� ���������� ������� (�. 3 ��. 26 ������ � ��������������), � ��� ��������������� ����������� ���������� ������� ��� ��� ����� — ����������� ������� ���������� ������� � ��������� ��������� � ������ ������� (�. 2 ��. 26 ������ � ��������������).

    Источник: https://rossovet.ru/articles/item/90/

    Документы для создания и ведения бизнеса

    Когда нужно регистрировать договор аренды

    Договор аренды нежилого помещения может быть заключен сторонами:

    а) на неопределенный срок;

    б) на определенный договором срок менее года;

    в) на определенный договором срок год и более.

    Рассмотрим специфику правовой регламентации указанных сроков договора аренды нежилого помещения.

    Неопределенный срок.

    Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

    В этом случае каждая из сторон договора аренды нежилого помещения вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

    Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Такая позиция следует из буквального толкования п. 2 ст.

    651 ГК РФ (который предусматривает обязательность государственной регистрации только срочных договоров, заключенных на срок не менее года) и подтверждается арбитражной практикой (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 8 февраля 2002 г. по делу N А79-146-2001-СК2-170, Постановление ФАС Московского округа от 23 января 2001 г.

    по делу N КГ-А40/6418-00, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 13 мая 2004 г. по делу N А56-27225/03, от 25 января 2008 г. по делу N А26-394/2007).

    Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. п.

    11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г.

    N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“, далее — информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).

    Определенный договором срок менее года.

    Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации.

    При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации.

    Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

    Определенный договором срок год и более.

    Договор аренды нежилого помещения (части нежилых помещений), заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

    При отсутствии государственной регистрации такой договор аренды нежилого помещения является незаключенным. Однако, если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п.

    7 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

    Для целей применения п. 2 ст. 651 ГК РФ срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Соответственно, такой договор аренды подлежит государственной регистрации.

    Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона N 122-ФЗ).

    При государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) представляются:

    а) заявление о государственной регистрации (которое, как правило, составляется непосредственно в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии);

    б) договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов). Как правило, договор аренды представляется на государственную регистрацию в трех экземплярах-подлинниках: по одному экземпляру для каждой из сторон, один экземпляр — в регистрирующий орган (в дело правоустанавливающих документов);

    в) кадастровый паспорт помещения с указанием размера арендуемой площади;

    г) документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора:

    — для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (для российских граждан — паспорт гражданина РФ);

    — для индивидуальных предпринимателей — документ, удостоверяющий личность, и свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;

    — для юридических лиц — учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;

    д) документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя);

    е) нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, или заявление об отсутствии брачных отношений (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо, в т.ч. индивидуальный предприниматель);

    ж) согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);

    з) документ об уплате государственной пошлины.

    Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна лишь при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав арендодателя на объект аренды (права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления).

    Так, например, невозможно осуществить государственную регистрацию долгосрочного договора аренды нежилого помещения, расположенного в здании, которое построено (и возможно, даже подключено к коммуникациям), однако не принято в эксплуатацию в соответствии с установленным порядком, в связи с чем документы о регистрации права собственности арендодателя на это здание не переданы в регистрирующий орган.

    На практике между субъектами предпринимательской деятельности часто также заключаются предварительные договоры аренды, в соответствии с которыми стороны обязуются заключить в будущем основной договор аренды.

    Такие предварительные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, независимо от того, на какой срок предполагается заключить основной договор аренды (п.

    14 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

    Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора аренды арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Условия реализации арендатором данного преимущественного права следующие:

    а) преимущественным правом может воспользоваться только добросовестный арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды.

    Соответственно, например, в случаях, когда арендатор несвоевременно уплачивал арендную плату, использовал объект аренды не по назначению или с нарушением условий договора, ненадлежащим образом выполнял свои обязанности по содержанию объекта аренды и т.д., преимущественное право у арендатора отсутствует;

    б) арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Такое уведомление должно быть сделано арендатором в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора;

    в) арендатор вправе воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, предлагаемых другим потенциальным арендаторам.

    Соответственно, это могут быть иные (в сравнении с первоначальным договором аренды) условия по размеру арендной платы, порядку и целям использования объекта аренды и т.д. Следует учитывать, что при заключении договора аренды на новый срок арендатор не вправе навязывать арендодателю условия первоначального договора аренды.

    Как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

    Такой вывод косвенно следует и из абз. 2 п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

    Абзац 3 п. 1 ст.

    621 ГК РФ предусматривает правовые последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. При этом по смыслу указанной нормы не имеет значения, предполагал ли арендодатель заключить договор аренды с другим лицом непосредственно в момент истечения срока предыдущего договора аренды, или такое намерение появилось у арендодателя позднее (в течение года).

    Обратим внимание, что п. 1 ст. 621 ГК РФ имеет диспозитивный характер. Соответственно, стороны в договоре аренды вправе исключить преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

    В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

    Следовательно, договор аренды по истечении установленного в нем срока аренды автоматически не прекращается. Стороны договора аренды нежилого помещения часто забывают о практическом значении этого положения.

    По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ, сторона договора аренды, намеревающаяся прекратить договор аренды по истечении установленного срока аренды (или предполагающая перезаключить его на иных условиях), должна совершить действия, свидетельствующие о таком намерении.

    Соответственно, следует своевременно направить другой стороне уведомление о своем нежелании продолжать арендные правоотношения и о необходимости произвести прием-передачу объекта аренды либо предложение перезаключить договор аренды на иных условиях.

    В противном случае договор аренды нежилого помещения возобновится на неопределенный срок на тех же условиях и отказаться от него будет уже не так просто: необходимо будет уведомить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

    Читайте так же:

    Перейти в сервис Turbodoc

    Источник: https://turbodoc.ru/content/%D1%80%D0%B5%D0%B3%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%80%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D0%B0-%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B

    Как зарегистрировать договор аренды

    Когда нужно регистрировать договор аренды

    Договор аренды, зарегистрированный в регистрационной палате, — это гражданско-правовое соглашение, заключенное на срок 12 и более месяцев и внесенное в Единый государственный реестр недвижимости.

    Собственнику любого объекта недвижимости необходимо знать, кто обязан зарегистрировать договор аренды в государственных органах и как это сделать.

    Когда составляется договор аренды

    Соглашение заключается, если арендодатель и арендатор договорились обо всех существенных условиях (срок, цена и т. д.). Соглашение на срок более года оформляется письменно.

    Зачем регистрировать

    Обязательной регистрации подлежит имущество в таких случаях:

    Если срок аренды не указан (заключен на неопределенный срок) и объект не является предприятием, регистрировать соглашение не обязательно.

    Эти правила направлены на защиту арендатора.

    Например, при смене собственников арендованного помещения имеющееся соглашение является обязательным для нового собственника, если оно зарегистрировано в Росреестре.

    Следовательно, арендатору стоит задуматься, как зарегистрировать договор аренды, если он не хочет в будущем увязнуть в конфликтах и разбирательствах. Регистрировать его вправе любая из сторон.

    Другим преимуществом для арендатора является уменьшение налоговой базы при расчете налога на прибыль. А орган лицензирования не выдаст разрешение на предпринимательскую деятельность в чужом помещении, не нанимаемом официально.

    Какие документы предоставить для регистрации договора аренды

    Для жилого помещения:

    • договор аренды (2 подлинника, если сделка не проходила нотариальное заверение; если проходила — то достаточно одного подлинника плюс копия для Росреестра);
    • заявление о регистрации;
    • паспорт заявителя (если документация отправляется почтой, достаточно простой ксерокопии);
    • доверенность для представителей юрлиц;
    • свидетельство ЕГРИП;
    • квитанция оплаты госпошлины.

    Для нежилого помещения, кроме перечисленных документов, нужны (опционально):

    • кадастровый паспорт;
    • учредительные документы юрлица;
    • свидетельство о его государственной регистрации;
    • документ, подтверждающий полномочия руководителя.

    Как заполнить заявление

    Правила заполнения заявления о регистрации договора аренды изложены в Приказе Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920. Заполнить заявление вы можете самостоятельно, используя форму Excel, или в электронном виде на сайте Росреестра. В случае подачи документов через МФЦ форму поможет заполнить специалист, их принимающий.

    Куда отправить документы на регистрацию

    Для аккумулирования всей информации об объектах недвижимости на территории России образован Единый государственный реестр недвижимости, ЕГРН.

    Выписка из ЕГРН подтверждает кадастровый номер, возникновение объекта недвижимости, переход права собственности на него. Туда же вносятся сведения о найме.

    Росреестр — это орган, где зарегистрировать договор аренды нежилого помещения предписывает закон.

    Подают документы на регистрацию лично двумя путями: относят их в отделение Росреестра или в МФЦ. Кроме личного визита, существуют и дистанционные способы отправить документы:

    • по почте в ближайшее отделение Росреестра. Подготовьте опись вложения, укажите ценность, потребуйте уведомление о вручении;
    • по электронной почте — непосредственно в Росреестр или через Госуслуги;
    • через нотариуса.

    Если документация отправляется почтой, заверить договор у нотариуса обязательно!

    Стоимость госпошлины

    После того как документы собраны, возникает вопрос: сколько стоит зарегистрировать договор аренды в регистрационной палате? В 2020 году размер госпошлины за регистрацию прав на недвижимость составляет:

    • для физических лиц — 2000 рублей;
    • для юридических лиц — 22 000 рублей.

    ИП оплачивают госпошлину любым способом, а юридические лица — только по безналичному расчету. Для перевода денег используйте КБК:

    • 321 1 08 07020 01 1000 110 — при подаче в Росреестр;
    • 321 1 08 07020 01 8000 110 — при их подаче через МФЦ.

    В какие сроки рассматриваются документы

    Регистрация в МФЦ занимает 7 дней. Заявитель получает выписку из ЕГРН и экземпляры договора с отметкой о государственной регистрации.

    Что делать, если регистрация приостановлена

    Росреестр вправе приостановить регистрацию. В уведомлении, которое получит заявитель, указываются причины. Изучите их и исправьте в трехмесячный срок. Не получается исправить за 3 месяца, подайте заявление о продлении срока до 6 месяцев.

    Скачать шаблон заявления

    Скачать образец заполнения заявления: нежилая недвижимость

    Источник: https://ppt.ru/forms/arenda/kak-zaregistrirovat-dogovor-arendy

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.