Коммерческое здание это

Содержание

Коммерческое жилье: понятие, особенности оформления

Коммерческое здание это

Первоначально установлена градация: вся недвижимость разделяется на жилую и коммерческую. Но сегодня все несколько иначе. Существует и такая категория, как коммерческое жилье. Иное название – апартаменты. Что это такое? Какие плюсы и минусы покупки таких помещений? Как это расценивается с точки зрения законодательства? Ответы на эти и другие важные вопросы – в статье.

Что такое коммерческая недвижимость?

Начнем с самого главного определения. Коммерческой недвижимостью считаются различные сооружения, земельные участки, здания, что используются их владельцами, нанимателями для осуществления предпринимательской деятельности. Цель последней – получение постоянной прибыли, периодического прироста капитала, доходов от сдачи внаем. Это и один из вариантов инвестирования.

Приведем самые распространенные объекты, которые можно назвать коммерческой недвижимостью:

  • Сельскохозяйственные предприятия.
  • Промышленные объекты.
  • Отели, гостиницы, хостелы.
  • Складские помещения, гаражи.
  • Офисные структуры.
  • Торговые центры и магазины.

Что еще выступает коммерческой недвижимостью?

Коммерческой недвижимостью допустимо назвать также и следующее:

  • Земельные и иные естественные угодья.
  • Определенные участки подземных недр.
  • Разграниченные водные объекты.
  • Лесные участки.
  • Многолетние насаждения.
  • Иные виды имущества, прикрепленные к земле или прочно с нею связанные. Как правило, это различные здания, сооружения.

Не нужно забыть, что к недвижимости также относятся и права на нее. Также ею можно назвать обязательно подлежащие государственной регистрации космические объекты, водные и воздушные суда.

Недвижимость считается коммерческой только в том случае, если предполагается ее коммерческое использование. Такое, при котором она становится источником постоянной прибыли.

Категории

Теперь – градация коммерческой недвижимости:

  • Здания свободного назначения. Спортивные и фитнес-центры, отели, гостиницы, рестораны, кафе.
  • Помещения для розничной торговли. Магазины и торгово-развлекательные центры.
  • Офисная недвижимость. От бизнес-центров до отдельных кабинетов и офисных пространств.
  • Индустриальные сооружения. Производственные помещения, структуры промышленных предприятий, складские комплексы.
  • Социальные помещения. Медицинские центры, развлекательные комплексы (боулинг, бассейны, диско-залы и прочие), коммерческие аэропорты и проч.
  • Коммерческое жилье. Так называемые апартаменты в многоквартирных домах, помещения для краткосрочной аренды с целью проживания.

При этом истинно коммерческой недвижимостью все же считаются только первые четыре категории. Последние две занимают более пограничное положение – между социальным и коммерческим, между жилым и коммерческим типом. Они будут приносить своим владельцам, арендаторам прибыль только при использовании в определенных целях.

Может ли коммерческая недвижимость быть жилой?

Несмотря на то что изначально недвижимость разделялась на коммерческую и жилую, такое понятие, как “коммерческое жилье”, сегодня тоже имеет место. Но что это?

Здесь подразумевается абсолютно любая жилая недвижимость, использование которой позволяет получать прибыль.

Пример коммерческого жилья

Самый распространенный пример такого жилья – это типичный многоэтажный, многоквартирный дом. Но каждая квартира в нем выступает частной жилой площадью.

По сути, возведение многоквартирных домов предстает инвестиционным проектом в области коммерческой недвижимости.

Ведь проектирование, архитектурное планирование и дальнейшее возведение здания выступает инвестиционным вложением средств, цель которого вполне ясна – получение прибыли.

Но в тот же момент каждая квартира в таком доме – это жилая недвижимость. После того как квартиры будут распроданы в таком доме, он уже перестает быть коммерческим проектом. Отныне он будет относиться лишь к жилой частной собственности.

Коммерческое жилье. Что это такое в Беларуси? Подразумевается именно такой пример. Но помимо этого, нужно знать о коммерческом жилье в МО и иных крупных городах России, которое более известно общественности под названием “апартаменты”.

Распространенность явления

Как показывает статистика, более четверти недвижимости на первичном рынке жилья в Москве – это именно апартаменты. Почему они так распространены? Все дело в низкой цене, что огромный плюс для продажи жилья в столичном регионе РФ.

Но покупатели не обращают внимание на большой недостаток – правовой статус таковых помещений еще четко не прописан. Формально данные апартаменты – это нежилая недвижимость. Несмотря на то, что они полностью пригодны для проживания людей, активно включаются в планы и проекты административных центров, гостиничных комплексов.

На долю апартаментов в той же Москве приходится около 26-28 % всех предложений по продаже жилья. Крупнейшими реализаторами тут выступают такие крупные компании, как “Тушино 2018”, “Символ”, “ЗилАрт” и проч.

Сколько стоит коммерческое жилье? Если сравнивать апартаменты с новостройками в типичных жилых многоэтажках, то они будут на 20-25 % ниже по стоимости. Притом характеристики помещений при этом будут аналогичными.

На кого рассчитано предложение?

Как выкупить коммерческое жилье? Достаточно лишь обратиться в отдел продаж интересующего вас девелопера. Каких-то проблем с покупкой апартаментов сегодня в России нет.

Первоначало такой вид строительства стал развиваться в столице РФ из-за дефицита площадок для возведения традиционного жилья. Апартаменты вводили в состав бизнес-центров. Дальше – больше. Бывшие заводы и фабрики сегодня превращаются в апартаментные комплексы.

На кого они рассчитаны? Первоначально апартаменты были помещениями для временного комфортного проживания преуспевающих бизнесменов. Деловой человек мог купить такое жилье в городе, где он часто появляется по командировке, с целью встреч, переговоров, чтобы не останавливаться в отеле или гостинице.

Затем апартаменты стала приобретать другая категория граждан. Не для проживания, а для инвестирования своих средств в недвижимость.

Кому апартаменты интересны сегодня?

Сегодня же апартаменты интересуют и граждан, далеких от большого бизнеса и инвестиций. Желающих лишь приобрести комфортное жилье по доступной цене для постоянного в нем проживания.

Но с подобной покупкой торопиться не следует. Привлеченные более низкой стоимостью, новоселы сперва не обращают внимание на множество подводных камней, которые затем оборачиваются для них большими проблемами.

В первую очередь, термины “коммерческое жилье”, “апартаменты” вообще не закреплены на законодательном уровне – ни на региональном, ни на федеральном. По сути, апартаменты – жилая недвижимость. Но вот законодательно регулируются они, как коммерческая. По такому принципу и уплачиваются налоги.

Что касается коммерческого жилья государственного жилого фонда, то это даже не родственное понятие. Тут имеется ввиду жилье, сдаваемое в аренду по договорам коммерческого найма, а не апартаменты.

Вопрос прописки

Коммерческое жилье для военнослужащих – не есть апартаменты. Это квартиры, предоставляемые по договорам коммерческого найма.

Второй существенный минус апартаментов – по закону они не предназначены для постоянного проживания. Следовательно, даже будучи их собственником и все время живя там, прописаться в таком помещении невозможно. Есть лишь одно исключение: регистрация в апартаментах возможна в случае, если они являются составляющими гостиничного комплекса.

По закону, прописка в нежилых помещениях возможна тогда, когда они входят в сферу ведения специализированных учреждений – гостиниц, отелей, больниц, домов отдыха. Обязанность регистрации проживающих тут возложена на администрацию таковой организации.

Если же апартаменты – часть бизнес-центра или бывшего завода, сделать их местом прописки невозможно. Но и в разрешенном случае не все гладко. Даже здесь собственники апартаментов получают непостоянную регистрацию. Они обязаны обновлять свою прописку каждые 5 лет.

Но она им даст те же права, что и зарегистрированным в стандартных квартирах. То есть, они будут закреплены в местной поликлинике, могут претендовать на место для ребенка в детском саду или школе по прописке.

Поэтому нередко апартаменты становятся выбором и семейных покупателей.

Особенности налогообложения

С налоговой платой за коммерческое жилье тоже не все гладко. Так как апартаменты по факту не относятся к жилому фонду, тут невозможно получить налоговый вычет 13 %.

Но при этом сами налоги на имущество взимаются по высоким ставкам, ведь законодательно оно является коммерческим. Поэтому собственник апартаментов, в сравнении с собственником обычной квартиры, переплачивает в области налогов 20-25 %. Притом ежегодно.

При определении налоговой базы (исходя из кадастровой стоимости) минимальная ставка для апартаментов – 0,5 %, максимальная – 2 % (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Что же касается стандартной жилой недвижимости, то в ее отношении действует ставка 0,1 % (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ).

Самые невыгодные с налоговой точки зрения здесь апартаменты, расположенные в офисном, торговом комплексе, в здании, предназначенном для заведений общепита. Ставка тут – 1-2 %. Самые экономичные – апартаменты в гостиницах. Максимальный размер ставки – 0,5 %.

Можно ли приватизировать коммерческое жилье? Тут тоже свои “заморочки”. Порой новоселам предлагаются договоры, где они являются собственниками не квартиры, а какой-либо доли в общем имуществе.

Тарифы

Что касается тарифов на коммунальные услуги, с апартаментами снова сложности. К ним не будут предъявляться требования ЖК, обязательные для жилого сектора в отношении управления общим имуществом.

Так, владельцы апартаментов не могут повлиять на величину тарифов, что выставляет управляющая компания за эксплуатацию здания, придомовой территории, инфраструктуры вообще. Поэтому коммунальные платежи тут определенно выше, если сравнивать с обычными квартирами. В среднем, на 15 %.

Нерегламентированная инфраструктура

Еще один тревожный минус, на который нужно обратить внимание перед покупкой апартаментов. За девелопером не закрепляется обязанность благоустраивать прилегающую к коммерческой недвижимости территорию. То есть, возле вашего дома может никогда не появиться зеленая зона, газоны, детские площадки, места для временной парковки авто и пешеходные дорожки.

Обратите внимание и на соседей. Если апартаменты располагаются в бизнес-центре, то в вашем доме будут самые разнообразные визитеры, курьеры. Под окнами может расположиться место для курения или автомобильная парковка для офисных работников.

Нормы СанПиНа

В заключение добавим, что на коммерческое жилье не распространяются санитарные нормы, которые должны строго соблюдать строительные компании, возводящие стандартное жилье. По уровню освещенности, шумоизоляции, инсоляции.

Особенно это тревожно для апартаментов, обустроенных в старых промышленных комплексах, прошедших через реконструкцию. То есть, бывших заводов, фабрик, складов. Многих привлекают так называемые лофты, но насколько безопасно вам будет там?

Если предприятие, ранее находившееся там, так или иначе, было связано с химической промышленностью, вредными отходами, то жить в подобном помещении просто опасно. Так как срок распада таких веществ составляет десятки, а то и сотни лет.

Коммерческое жилье – так называются апартаменты. Ранее они привлекали только бизнесменов и инвесторов. Сегодня – обычных граждан, заинтересованных в доступном личном жилье. Но по факту более низкая стоимость апартаментов выливается в целый ряд минусов, которые даже ее не могут оправдать.

Источник: https://FB.ru/article/456666/kommercheskoe-jile-ponyatie-osobennosti-oformleniya

Коммерческие здания: особенности и требования

Коммерческое здание это

Строительство зданий для коммерческой деятельности требует соблюдения большого количества требований и правил, поэтому в каждом отдельном случае подрядчик подбирается очень тщательно.

Кропотливая работа начинается еще на этапе проектирования: проект будущего торгового здания, будь это небольшой магазин или крупный торговый центр, должен не просто соответствовать перечню требований, но и учитывать самую разную информацию для комфортной эксплуатации.

От проектирования до эксплуатации

Здания, предназначенные для осуществления процессов купли-продажи, имеют ряд отличительных характеристик на всем протяжении своего существования. Эти особенности определяют коммерческое строительство как отдельную сферу деятельности. Рассмотрим основные особенности подробнее.

1.     Торговое помещение подразумевает постоянное движение как товаров, так и оборудования – разгрузку и погрузку. Для этого должна быть обеспечена возможность доступа транспорта, дополнительные ворота/двери, площадка. Все эти нюансы учитываются на этапе проектирования.

2.     Для крупных помещений, например, торговых центров, важно строительство с широкими пролетами. Компания UMD Group строит пролеты до 30 м без опор: это позволяет сохранить эстетику помещения и полезную площадь.

3.     Очень важным является расположение и соотношение торговых и рекреационных площадей в помещении. Чтобы будущее предприятие приносило прибыль и пользу, его интерьер должен быть продуман с заботой об удобстве посетителей.

4.     Экстерьер здания предполагает соответствие как ряду официальных требований, так и общественному запросу на качественную среду. Речь не только о внешнем оформлении. Так, собственники площадей стараются не только содержать в порядке прилегающую территорию, но и делать ее комфортной за счет установки скамеек, оборудования игровых площадок и других элементов общественных пространств.

5.     Один из самых популярных запросов инвесторов строительства – максимальная скорость возведения коммерческого помещения.

Здесь всё зависит от выбранной технологии строительства и типа проекта: классический вариант с тяжелым фундаментом, кирпичи, легкий стальной каркас и сэндвич-панели – выбор есть.

Двух- и более этажным помещениям нужны капительные фундаменты, одноэтажным зданиям можно обойтись более простыми основаниями.

Очень востребованной по праву стала технология быстровозводимых зданий: она предполагает очень сжатые сроки строительства (буквально 2-3 месяца!), минимальное количество мусора на площадке и качественные натуральные материалы (экологичность во главе стола), а также по-настоящему доступную стоимость.

Требования к коммерческому зданию

Любое строительство начинается с проекта, учитывающего все обязательные (как минимум) требования надзорных органов и нормативно-правовых актов. К торговым зданиям таких требований немало и они подразделяются на несколько групп:

­

  • архитектурно-строительные: важна прочность постройки, ее фасад и интерьер;
  • ­технологические: относятся к организации работы в помещении от распределения торгового оборудования до учета движения посетителей;
  • ­санитарно-гигиенические: это группа требований к организации коммуникаций (отопление, освещение, канализация, водоснабжение, вентиляция и сбор мусора);
  • ­противопожарные: одна из важнейших групп требований к любому зданию, включает обязанность по установке противопожарного оповещения и средств пожаротушения, регулирует требования к уровню горючести материалов и т.д.

Всем требованиям соответствуют здания, построенные из легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК) и сэндвич-панелей. Экологически чистые, эстетичные, высококачественные материалы позволяют с легкостью прокладывать коммуникации, добиваться отличной тепло-, паро- и гидроизоляции, формировать внешний вид здания под запрос заказчика и при этом соблюдать установленные требования.

Надежный подрядчик для строительства коммерческой недвижимости

Одной из первых компаний, применивших технологию быстровозводимых зданий на практике, была UMD Group, и вот уже более 7 лет строительство поставлено на поток. Собственный отдел проектирования, свое производство ЛСТК и монтажные бригады обеспечат лучший результат! В каталоге готовых проектов Вы найдете:

  • киоски
  • ­магазины
  • ­павильоны
  • ­торговые здания и помещения
  • ­торговые центры.

Ориентировочная стоимость за кв. м поможет оценить затраты заранее, а столетняя (!) гарантия на ЛСТК собственного производства станет приятным бонусом к уверенности в UMD Group. Постройте Ваше коммерческое быстровозводимоездание с нами!

Возврат к списку

Источник: https://umd-group.ru/clauses/kommercheskie-zdaniya-osobennosti-trebovaniya/

Недвижимое имущество – что это такое и ключевые особенности

Коммерческое здание это

Недвижимое имущество – это собственность, состоящая из земли и расположенных на ней зданий, а также природные ресурсы, включая дикую флору и фауну, сельскохозяйственные культуры и домашний скот, воду и любые месторождения полезных ископаемых.

Недвижимость – это материальный актив и вид собственности. В качестве примеров недвижимого имущества можно привести землю, здания и другие сооружения, а также права пользования этой землей и всеми сооружениями. Арендаторы тоже получают право проживания на земле или в зданиях относящихся к категории недвижимости, но в этом случае они не считаются владельцами недвижимого имущества.

Недвижимое имущество – это не то же самое, что личная собственность, и путать эти два понятия не следует. К личной собственности относятся нематериальные активы, такие как инвестиции, а также материальные активы, такие как мебель и бытовая техника вроде посудомоечной машины.

Кроме того, даже арендаторы могут претендовать на некоторые элементы обустройства дома как на личную собственность, при условии, что они купили и установили это имущество с разрешения арендодателя.

Основные моменты

  • Недвижимое имущество – это реальная, то есть материальная собственность, состоящая из земли, а также всего, что на ней находится, включая здания, растения, животных и природные ресурсы.
  • Недвижимое имущество имеет три основные категории: жилого, коммерческого и промышленного назначения.
  • В плане инвестирования жилое недвижимое имущество дешевле и выгоднее для физических лиц, хотя коммерческая недвижимость является более ценной и стабильной.
  • В качестве инвестиционного инструмента недвижимость позволяет получать доход и рост капитала.
  • Инвестировать в недвижимое имущество можно напрямую – покупая землю или дома – и косвенно через покупку акций публично торгуемых инвестиционных трастов недвижимости (real estate investment trusts, REIT) или ипотечных ценных бумаг (mortgage-backed securities, MBS).

Виды недвижимого имущества

Хотя средства массовой информации часто говорят о «рынке недвижимости«, все примеры недвижимого имущества можно сгруппировать в три обширные категории по способам его использования.

А именно

  1. К жилой недвижимости относятся неосвоенные земли, частные дома, кондоминиумы и таунхаусы. Они могут быть предназначены для одной или множества семей и заселены собственниками или сдаваться в аренду.

  2. Коммерческое недвижимое имущество – это нежилые помещения, такие как офисные, складские и торговые здания. Эти помещения могут быть отдельно стоящими зданиями или находиться в торговых центрах.
  3. Промышленное недвижимое имущество – это заводы, бизнес-парки, шахты и фермы.

    Эти объекты, как правило, гораздо больше по размерам и могут иметь доступ к транспортным узлам, таким как железнодорожные линии и гавани.

Преимущества жилой недвижимой собственности и домовладения

Домовладение (проживание собственника в приобретённом объекте недвижимости) является наиболее распространённым видом инвестиций в недвижимость в США.

По данным Национального совета по многоквартирному жилищному строительству (National Multifamily Housing Council, NMHC), около двух третей жителей владеют своими домами.

Зачастую они оплачивают покупку, взяв ипотечный кредит, в котором приобретаемое имущество выступало в качестве залога по долгу.

В издании своего ежегодного анализа стоимости жилья от 2019 года сайт Zillow оценил общую стоимость всех американских домов в 2018 году в 33,3 трлн долларов, что на 71% выше размера валового внутреннего продукта страны (ВВП) в 19,4 трлн долларов.

Людям, которые берут ипотечные кредиты на жилье, чтобы реализовать свою мечту о владении недвижимостью, доступно несколько различных вариантов.

Ипотечные кредиты могут быть как с фиксированной, так и с переменной ставкой.

Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой обычно имеют более высокие проценты, чем ипотечные кредиты с переменной ставкой, что в краткосрочной перспективе может сделать их более дорогими.

Кредиты с фиксированной процентной ставкой стоят дороже, поскольку они защищены от вероятности будущего повышения процентной ставки.

Банки публикуют графики амортизации, где показано, какая часть ежемесячных платежей заёмщика идет на выплату процентов, а какая – на погашение основного долга по кредиту.

«Шаровые» кредиты — это ипотечные займы, которые не амортизируются со временем, сокращаясь до нуля.

Вместо этого заёмщик выплачивает проценты в течение определённого периода (например, пяти лет), а в конце срока должен погасить остаток кредита в виде аккордного платежа.

Кроме того, ипотека может быть сопряжена с большими затратами, в которые входят транзакционные сборы и налоги. Эти дополнительные расходы часто включаются в сумму кредита.

После того, как потенциальный домовладелец докажет свое право на получение ипотеки от банка или другого кредитора, ему необходимо выполнить несколько дополнительных действий и убедиться в том, что имущество продаётся законно и находится в хорошем состоянии.

Источник: https://iamforextrader.ru/nedvizhimoe-imushhestvo/

Понятие и виды коммерческой недвижимости

Коммерческое здание это

Жилая недвижимость может быть отнесена к разряду коммерческой, если при её использовании предполагается, что владелец получает прибыль.

Например, многоквартирный жилой дом, априори, является коммерческой недвижимостью, но отдельная квартира  будет  уже частным жильем.

Строительство дома с большим количеством квартир считается инвестиционным проектом  в отрасли коммерческой недвижимости, где необходимо составлять архитекторские планы, проектировать помещения дома и контролировать его возведение  — это всё  инвестиции финансов, которые направлены на извлечение прибыли в будущем. Однако одна отдельная квартира рассматривается как жилая недвижимость, и впоследствии, после продажи квартир по проекту многоквартирного жилищного строительства — проект перестает быть коммерческим и переходит в область индивидуальной жилой недвижимости.

Не стоит забывать, что недвижимость является «основными средствами», то есть также как и любой продукт длительного использования, она подвержена износу. Следовательно, для того чтобы покрыть амортизацию, необходимо, чтобы недвижимость приносила прибыль.Итак, осознав важность коммерческого использования недвижимости можно перейти непосредственно к её определению.

Коммерческая недвижимость — это здания, участки земли и сооружения, которые используются для деятельности, связанной с последующим получением прибыли на постоянной основе или увеличением объёмов капитала, выручки от аренды, дохода от инвестиций. Коммерческая недвижимость объединяет в себе совокупность офисных зданий, объектов промышленности, гостиниц, торговых центров, магазинов, сельскохозяйственных предприятий, складов и гаражей.

Сектор  коммерческой недвижимости  существенно более маленький, чем  жилой,  следовательно, и  сделок там происходит меньше.

В тоже время по всему миру коммерческая недвижимость рассматривается как  наиболее привлекательная. Стоит отметить,  что в данном разделе недвижимости основной  формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость будет развиваться высокими темпами, так как она имеет большой ресурс для роста, что подтверждается опытом Европы и Америки. Аренда – самое перспективное направление, так как объект приносит прибыль на долгосрочной основе и при этом остаётся в собственности.

Разумно разделять коммерческую недвижимость  на ту, что приносит  доход — т.е. непосредственно недвижимость, имеющую коммерческую направленность и создающую условия извлечения прибыли — промышленную/индустриальную. 

Чтобы правильно выбрать, как использовать недвижимость, необходимо учитывать: ожидания от прибыли в будущем, сколько собственных средств собственник может вложить в развитие объекта, в течение какого времени он хочет выйти на самоокупаемость объекта, какие конкуренты у него есть. 

1) Если в собственности есть земельный участок, а капитальное строительство невозможно в виду отсутствия денежных средств и инвесторов, то рационально использовать землю в качестве стоянки.

Также можно получить разрешение и создать гаражный кооператив. Однако такое использование земли не самый  прибыльный вариант, а лишь способ сократить издержки на содержание земельного участка.

Если нет возможности строить – можно организовать стоянку.

2) Если строить торговый комплекс или магазин, то стоит:

А) правильно выбрать расположение;

Б) использовать  функциональные решения, удовлетворяющие потребностям  потенциальных  посетителей;

В) корректно составить прогноз  того, как будут развиваться   территории,  в том числе те, что прилегают к участку застройки (в течение 6— 12 лет);

Г) создать общую атмосферу,  которая достигается  в  результате проектирования и дизайнерских  усилий;

Д) осуществить отбор арендаторов;

Е) правильно выбрать управляющую компанию.

Для торговых  комплексов требуется также предоставлять сервисные  услуги своим арендаторам, помимо  перечисленных действий.

Обладая полнотой информации, имея большой запас финансовых средств, сотрудничая с профессиональными девелоперами, обладая опытом и компетенциями в ведении крупного бизнеса, имея все разрешения и предписания – можно строить торговый центр.

3) Если сдавать в аренду офисные помещения, то необходимо помнить, что для офиса важно: 

А) выбрать местоположение, Б) выполнить здание, с высоким уровнем качества (отделка, состояние фасада и главного входа, оснащение лифтами и лестницами),В) обеспечить высокое качество менеджмента (выбрать управляющую компанию, обеспечить наличие экстра-услуг для арендаторов). 

К офисным помещениям относятся: здания с офисами, здания административного значения, бизнес-центры, старые особняки, здания, расположенные отдельно, помещения расположенные на невысоких этажах жилых домов, арендованные помещения в бывших или функционирующих предприятиях, цокольные этажи строений, помещения со свободным назначением.

Если в собственности есть здание, которое подходит по местоположению, качеству менеджмента, инфраструктуры и отделки – можно начинать  искать арендаторов 

4) Чтобы заниматься гостиничным бизнесом, юридическое лицо должно знать, что гостиничные проекты в наши дни в России по праву считаются  самыми  сложными объектами инвестирования  в недвижимость, приносящую прибыль.

Возведение новых гостиниц или реконструкция раритетных гостиниц высочайшего  класса, их оснащение и расходы на эксплуатацию являются весьма рискованным вложением средств, потому что  расходы на подобные проекты в разы превышают затраты на строительство современных  торгово-развлекательных  комплексов или офисов. Кроме того,  «пятизвездочные» гостиницы характеризуются очень длительным сроком окупаемости, поэтому российский рынок прибыльной недвижимости склонен развиваться в сторону гостиниц низкого тарифа и более низких капитальных  вложений. При готовности рисковать и нести высокие расходы, а также  долго ждать того момента, когда денежные средства начнут возвращаться – можно построить отель.

5) Если развивать малый бизнес на территории своего объекта, то не стоит забывать, что Российская недвижимость в сфере промышленности  сейчас находится в начальной стадии развития.

Перед заключением сделки, арендатор проведёт полный анализ документов, удостоверяющих права, чтобы  убедиться в бесспорном   праве  продавца на  предложенный объект, в возможности  отчуждения этого объекта по закону и в правах нового собственника на пользование этим объектом по задуманному назначению. 

С развитием процесса, с  появлением реальных собственников количество сделок в этой  сфере будет расти.  Это лишь первая сторона вопроса. С другой стороны, по всей стране в разных городах можно воочию увидеть  пустые заводы и фабрики  с вышедшими из строя инженерными сетями и стоящие без  окон и дверей. Собственники на них так и не находятся. 

Этому есть  несколько причин:

1.  Промышленная  застройка  60-80  годов не  соответствует современным  требованиям, а реконструкция  слишком дорого стоит. Снести объект и построить новый дешевле, чем восстановить объект.

2. В  наши дни главный потребитель индустриальной недвижимости – это небольшие компании,  которым для развития нужны весьма специфичные объекты недвижимости.

Эти объекты должны обладать высокими мощностями, также важно, чтобы в наличии были железнодорожные подъездные  пути.

Для таких целей предпочтительны  здания высотой в один этаж и важно, чтобы это были отдельно стоящие здания, имеющие отдельные, ни от кого независящие коммуникации.

3. Как правило, промышленные объекты не соответствуют требованиям потенциальных арендаторов. 

4. Предлагаемые объекты очень часто находятся в плачевном состоянии  и при этом собственники устанавливают завышенные цены на них.

5. Нет полноты информации об индустриальной недвижимости, ее юридическом статусе, состоянии и размерах.

Если все в порядке с документами на объект, который находится в хорошем состоянии; есть подъездные пути и объект подходит для ведения малого бизнеса – можно использовать его как промышленную коммерческую недвижимость. 

Автор — Дмитрий Андреев

Источник: https://DeloNovosti.ru/main/3634-ponyatie-i-vidy-kommercheskoy-nedvizhimosti.html

Определение понятия «коммерческая недвижимость»

Коммерческое здание это


Статья посвящена исследованию понятия «коммерческая недвижимость».

В данной статье проведен анализ трудов различных ученых, которые занимались исследованием данного вопроса, а также анализ действующего законодательства Российской Федерации.

На основе проведенного анализа мною предложено свое определение понятия «коммерческая недвижимость», а также отличительные особенности, с помощью которых можно отличить коммерческую недвижимость от других видов недвижимости.

Ключевые слова: недвижимость, недвижимая вещь, недвижимое имущество, коммерческая недвижимость, сделки с коммерческой недвижимостью, законодательство Российской Федерации.

Объектом исследования является коммерческая недвижимость. Цель проведения данного исследования — проанализировать труды авторов, которые занимались исследованием понятия «коммерческая недвижимость» и дать свое собственное определение данного понятия, а также выделить отличительные особенности коммерческой недвижимости.

В современном российском законодательстве существуют такие виды сделок с недвижимостью, как купля-продажа (ст.454 ГК РФ, ст.549-566 ГК РФ [2]); мена (ст.567-571 ГК РФ); аренда и субаренда (ст.606-625, ст.650-664 ГК РФ); залог (ипотека) (ст.334-357 ГК РФ); наследование (ст.1110-1184 ГК РФ [3]); дарение (ст.

572-582 ГК РФ); рента (ст.583-605 ГК РФ). Это далеко не полный список сделок с недвижимостью, которые существуют в современном законодательстве РФ. В настоящее время все более актуальными становятся сделки с коммерческой недвижимостью.

Что такое «коммерческая недвижимость», и какие отличительные особенности ей присущи, будет рассмотрено далее.

В законодательстве РФ нет легального определения понятия «коммерческая недвижимость». Отсутствие законодательного определения понятия и признаков коммерческой сделки вызывает затруднение в квалификации той или иной сделки как коммерческой.

Признание сделки с объектом недвижимости коммерческой имеет важное значение, так как сделки с коммерческой недвижимостью имеют иные правовые последствия. Например, сделки с коммерческой недвижимостью имеют особые правила налогообложения.

Что касается гражданско-правового аспекта, то сделки с коммерческой недвижимостью влекут особые правила их совершения, исполнения, а также ответственности.

В ст. 130 ГК РФ [1] законодатель дает определение понятия недвижимая вещь (недвижимое имущество, недвижимость).

Так, согласно закону, к недвижимым вещам законодатель относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Также в данный список законодатель включает воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений.

Несмотря на то, что понятие «недвижимость» было известно ещё римским юристам, в настоящее время вопрос определения данного понятия вызывает много дискуссий.

Причиной различных точек зрения на данную проблему является то, что законодатель не дает полного определения понятия «недвижимая вещь», а также отсутствуют критерии, благодаря которым ту или иную вещь можно было бы отнести к недвижимой вещи.

Точнее, то определение, которое дает ст.130 ГК РФ не является полным и исчерпывающим, именно поэтому данная проблема актуальна и сейчас.

Проблеме определения понятия «недвижимая вещь», а также попыткам дать полный список критериев, с помощью которых на практике можно было бы отнести ту или иную вещь к недвижимым, посвящено много трудов. Исследованием данного вопроса занимались такие авторы, как Н.С. Евтушенко, Я.А. Каминская, Е.А. Суханов, П. Виноградов, М.В. Абрамова, Н.Ю. Шеметова и многие другие авторы.

Анализируя законодательное определение «недвижимой вещи», можно увидеть, что законодатель дает два вида недвижимых вещей. В юридической литературе данные виды называют «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону».

К первому виду, то есть к недвижимости по природе, законодатель относит все то, что прочно связанно с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Ко второму виду, то есть к недвижимости по закону, законодатель относит воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Данные объекты также подлежат государственной регистрации.

Данный вопрос в юридической литературе вызывает много дискуссий и критики. Это связано с тем, что законодатель относит, по сути, движимые вещи в группу недвижимых вещей. Возникает вопрос, с какой целью законодатель это делает.

Как справедливо отмечает М.В. Абрамова, целью признания движимых вещей недвижимыми является распространение на данные объекты правового режима, которые установлены для недвижимых вещей. По мнению М.В. Абрамовой законодатель использует такое средство, как фикция, то есть факт действительности «подводит» под понятие, которое прямо противоречит данному факту [4].

Однако многие авторы сходятся в том, что недвижимость по закону имеет связь с землей, а также может понести несоразмерный ущерб, в случае его перемещения.

А.В. Черных придерживается другой точки зрения. По мнению автора, принцип определения недвижимого имущества как объектов, перемещение которых без ущерба их назначению невозможно, не может отражать суть понимания недвижимости в современных условиях [11, с.56].

А.В. Черных предлагает более гибкий подход к определению недвижимости, данную позицию автор объясняет тем, что в современных условиях нетрадиционные приемы предпринимательской практики, а также потребности оборота, постоянно расширяются. В качестве примера автор пишет следующее:

«Самолет, будучи приобретенным физическим лицом для личного пользования, превращается в движимую вещь. А если собственник данного самолета перестанет его использовать как личное транспортное средство и откроет в нем кафе или музей, то движимая вещь вновь превратится в недвижимую, даже при отсутствии «прочной связи с землей» [11, с.57].

Также в качестве примера можно привести перемещение зданий, которые представляют архитектурную ценность. Если исходить из закона, то в случае отсутствия ущерба при перемещении, здание к недвижимости не относится [11, с.57]. С чем, естественно, невозможно согласиться. На мой взгляд данная позиция автора обоснованная и заслуживает внимания.

В результате проведенного анализа понятия «недвижимая вещь», мною предложено следующее определение: «Недвижимая вещь — это земельный участок и объекты, которые прочно связаны с землей, данные объекты могут быть перемещены в пространстве, однако, при этом важно, чтобы из-за перемещения не была утрачена функция данного объекта».

Далее, будет рассмотрено понятие «коммерческая недвижимость», а также выяснены его отличительные особенности.

Так как законодатель не дает легального определения данного понятия, то, в исследовании понятия «коммерческая недвижимость», необходимо опираться на труды авторов, чьи работы были посвящены исследованию рассматриваемого понятия.

Исследованию вопроса «коммерческая недвижимость» были посвящены труды таких авторов, как М.В. Бычкова, М.В. Кузнецов, П. Липатов, О.В. Мезенцева, А.А. Иващенко и многих других авторы.

Так, занимаясь исследованием вопроса «коммерческая недвижимость», М.В. Бычкова пришла к выводу о том, что «коммерческая недвижимость» — это недвижимость для инвестиций с целью получения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе [7, с.90].

О.В. Мезенцева, под «коммерческой недвижимостью» понимает разновидность искусственных объектов недвижимого имущества, в которые входят: офисы, магазины, рестораны, склады, гаражи для аренды, сооружения, а также предприятия как имущественный комплекс [10, с.8].

А. Асаул подразделяет объекты коммерческой недвижимости на две группы.

К первой автор относит те объекты, которые приносят доход — объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, гаражи, офисы и другие объекты.

Ко второй группе относятся объекты, которые способствуют извлечению прибыли — это логистические и складские комплексы, индустриальные парки, объекты промышленного назначения и другие объекты [5, c.80].

Таким образом, целью приобретения объекта коммерческой недвижимости является получение денежного дохода в течение длительного времени. Для того чтобы использовать объект коммерческой недвижимости, необходимо им управлять, то есть совершать активные действия.

Как видно из определений данного понятия, коммерческая недвижимость является объектом нежилого фонда, к данной категории нельзя относить объекты, которые предназначены для удовлетворения личных нужд владельца объекта недвижимости.

Липатов П. предлагает разделить коммерческую недвижимость на два вида, согласно функциональному назначению объектов. К первому виду автор относит складскую недвижимость, ко второму — торговую. Наиболее рисковым сегментом коммерческой недвижимости, по мнению Липатова П.

, является складская недвижимость; торговая недвижимость, в частности, офисная и гостиничная недвижимость, являются менее рисковым сегментом [9, с.43].

Разделение коммерческой недвижимости на данные виды имеют практическое значение, так как в сфере страхования страховщики отдают свое предпочтение торговой недвижимости, как наименее рисковому и наиболее выгодному сегменту.

М.В. Бычкова в своей статье «Исследование понятия «коммерческая недвижимость» дает следующие отличительные признаки данного объекта недвижимости:

– уникальность каждого объекта с точки зрения инвестиционной привлекательности;

– неперемещаемость объекта;

– сравнительно небольшое количество сделок на рынке вследствие специфики актива;

– высокая капиталоемкость недвижимости;

– длительный период экспозиции актива на рынке;

– трудность приобретения полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;

– низкая степень взаимозаменяемости объектов из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости и других факторов;

– долговременность объекта инвестирования;

– необходимость постоянного управления недвижимостью для получения приемлемого дохода;

– существование ряда специфических рисков (финансовые риски, связанные с условиями пересмотра арендной платы, риски накопления внешнего и функционального износов и другие риски) [7, с.90].

Сделка с недвижимым имуществом является предпринимательской (коммерческой) лишь в том случае, если ее стороны или одна из сторон преследует цель получения прибыли путем совершения данной сделки. Однако, у В.С.

Белых другая точка зрения, согласно автору сделка является предпринимательской тогда, когда обе стороны сделки являются предпринимателями [6, с.33].

Таким образом, особенностью сделок с коммерческой недвижимостью является то, что подобные сделки регулируются в рамках предпринимательского права.

Исследованием вопроса коммерческих сделок занималась А.А. Иващенко.

В результате проведенного анализа, автор обнаружила, что для обозначения понятия «коммерческая сделка» различные авторы используют разное обозначение — «торговая сделка», «предпринимательский договор», «коммерческая сделка» [9, с.145]. А.А.

Иващенко пыталась найти отличия в данных понятиях, однако отличий обнаружено не была. Таким образом, оказалось, что сущность одна и так же, меняется лишь ее обозначение.

Несмотря на то, что разные авторы дают различное обозначение одному и тому же явлению, в юридической литературе нет дискуссии по поводу того, какое из перечисленных понятий отражает сущность гражданско-правовых договоров, стороны которой являются предпринимателями. В.С. Белых это объясняет тем, что происходит сближение, даже слияние, таких правовых категорий [6, с.34].

Если объектом сделки является недвижимое имущество, которое не предназначено для предпринимательской деятельности, но сторонами сделки являются предприниматели, то данную сделку можно отнести к коммерческой (предпринимательской).

Ярким примером может служить случай, когда предприниматель покупает объект недвижимости для того, чтобы в нем проживали рабочие.

Прямого извлечения прибыли в данном случае не будет, однако, сделка будет коммерческой, так как данная сделка является составной частью предпринимательской деятельности.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что коммерческой сделкой является не только та сделка, при заключении которой предприниматель извлекает прибыль, но и сделка, которая является составной частью предпринимательской деятельности предпринимателя.

Кроме того, в результате проведенного исследования мною предложено собственное определение понятия «коммерческая недвижимость».

Под коммерческой недвижимостью предлагаю понимать объекты нежилого фонда, которые используются в коммерческой (предпринимательской) деятельности с целью извлечения стабильного денежного дохода в долгосрочной перспективе.

Отличительными особенностями коммерческой недвижимости являются:

– недвижимость для инвестиций;

– коммерческой недвижимостью могут быть как объекты, которые приносят доход, так и объекты, которые способствуют извлечению прибыли;

– объектом коммерческой недвижимости необходимо активно управлять;

– сделки с коммерческой недвижимостью регулируются в рамках предпринимательского права;

– существование определенного риска, особенно складской недвижимости.

Научное определение понятия «коммерческая недвижимость» имеет важное значение, однако, наибольшую ценность для законодательства РФ представляет его законодательное определение. Данная статья может быть использована законодателем для разработки законодательного определения понятия «коммерческая недвижимость».

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/228/53239/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.