Комната принадлежит городу

Содержание

Личный опыт: как я продавал комнату в коммуналке

Комната принадлежит городу

Ещё в 2017 году я получил в наследство от дедушки комнатку в коммунальной квартире. Жить там было некому, поэтому я решил продать унаследованную недвижимость, и потратить деньги на что-то более нужное. Да и друзья говорили, что лучше быстрее избавиться от неликвида.

Комната в обшарпанной сталинке – это не французское вино, дороже со временем не станет. Пораскинув мозгами, я решил прибегнуть к помощи риэлтора. Ведь интернетные истории про покупки-продажи комнат в коммунальных квартирах меня немного напугали.

И сразу спойлер: хорошо, что я не стал пытаться сделать всё сам.

Самое главное: кому можно продать квартиру в коммуналке

Риэлтор сразу предупредил, что мои соседи (владельцы остальных комнат) имеют внеочередное право покупки. Т. е. сначала я должен предложить купить комнату им. Бабушки-одуванчики, проживавшие в коммуналке, вроде не горели желанием расширять свою жилплощадь. Однако одного устного согласия недостаточно. Его необходимо заверить нотариально.

Неожиданные собственники и уведомления

Когда риэлтор взялся за проверку коммуналки, я столкнулся с одной неприятной неожиданностью. Выяснилось, что комнаты принадлежали не трём бабушкам, которые там жили, а пяти разным людям. Пяти, Карл! Более того, один из собственников давно переехал в Краснодарский край.

Поэтому идти к нотариусу ради нужд соседа-ноунейма (т. е. меня) он не собирался.

Другая женщина вообще впала в паранойю, как это бывает после пары часов в Интернете: «А я тут читала по комплюктеру, что вот так людей на улицу выгоняют, поэтому ничего у нотариуса подписывать не буду!».

Я готов был биться головой о стену, но меня быстро успокоил риэлтор. Уведомления можно вручить не только лично, но и направить почтой. И последний вариант был для нас идеален.

Ведь если сосед не хочет подписывать отказ от права покупки у нотариуса и уклоняется от получения уведомления, смело отправляйте ему послание с предложением о покупке комнаты. И тогда дело будет в шляпе.

Датой уведомления будет считаться дата поступления документа в отделение почты собственника. Останется только подождать один месяц.

Уведомление должно содержать всю информацию об условиях сделки купли-продажи, т. е.:

  • цену, размер задатка или аванса;
  • порядок выплаты (единовременная выплата всей суммы, отсрочка, рассрочка и пр.);
  • порядок заезда в комнату (после аванса, после полного погашения суммы и пр.).

Сразу скажу, что нельзя вносить изменения в условия сделки в любой момент. Это также потребует уведомления всех собственников.

Важно! Уведомление соседей – это не простая формальность. Оно предоставляется в Росреестр.

Если одна из комнат в коммунальной квартире находится в муниципальной собственности, необходимо отправить уведомление в администрацию района.

Кто будет покупать квартиру

К поискам покупателя мы приступили ещё до отправки уведомлений. Я думал, что процесс затянется, ведь на рынке недвижимости не выстраивались очереди за ободранными комнатами в коммуналках. К моему глубочайшему удивлению уже через неделю свершилось чудо – мой риэлтор нашёл девушку, которая хотела купить комнату в коммуналке для последующего ремонта и сдачи в аренду.

С остальными тремя собственниками мне в целом повезло. Бабушки даже обрадовались тому, что в квартире появятся молодые люди. Моя покупательница пообещала им облагородить коридор, потравить тараканов и поменять полы на кухне.

А если комнату желают приобрести соседи?

Любой сосед имеет право купить комнату вне очереди. И желающих может быть несколько. В этом случае проводится аукцион. Т. е. кто предложит больше денег – тот купит комнату.

Нельзя отказать соседу в продаже комнаты посреди сделки. Если вы это сделаете, придётся вернуть задаток в двойном размере.

Кстати, если комнату приобретает сосед, не придётся доказывать Росреестру, что вы уведомили всех собственников.

Порядок сделки с третьим лицом

Первое, что мы сделали – заключили с покупательницей Предварительный договор. В нём прописали абсолютно все устные договорённости. И вам советую сделать также. Договор обязательно должен содержать информацию о:

  • сроках сбора пакета документов;
  • сроках уведомления соседей;
  • дате подписания основного договора купли-продажи;
  • порядке оплаты (комнату в коммунальной квартире можно купить по ипотеке, с использованием материнского капитала и т. д.).

Разослали уведомления, подождали месяц, собрали все документы и подписали договор купли-продажи. Образцы можно найти в Интернете. Однако советую воспользоваться помощью профессионального риэлтора или агентства по недвижимости. Сегодня существует множество мошеннических схем, способных оставить вас без денег и собственности.

Борьба с вредными соседями

В моём случае всё прошло относительно гладко. Но общаясь с риэлтором, я узнал много интересных историй. Бывают случаи, что соседи саботируют сделки купли-продажи комнат в коммуналке. Ситуация не самая приятная. Вы теряете потенциального покупателя и, что немало важно, собственное время. Столкнувшись с соседом-вредителем, можно провести сделку по продаже комнаты «обходным» путём.

Существует возможность продать комнату в коммунальной квартире, выставив её в качестве залога. Схема простая.

  • Продавец (заёмщик) берёт деньги в размере стоимости недвижимости у покупателя (займодателя) в долг под залог комнаты.
  • Договор займа заключается на короткий срок, например, на 10 дней.
  • Покупатель (займодатель) подаёт на продавца (заёмщика) в суд.
  • В связи с невозможностью исполнить обязательства по договору займодатель взыскивает с заёмщика комнату, выступающую в качестве залога.
  • Покупатель становится собственником комнаты.

В этом случае можно обойти право первоочередной покупки и необходимости уведомлять остальных собственников. Главный недостаток способа – это опасения. Потенциальные покупатели могут не согласиться на подобную схему, поскольку она может показаться им подозрительной.

Как делать не стоит: дарение доли

Раньше риэлторы использовали схему, предполагающую дарение минимальной доли комнаты потенциальному покупателю. Тогда он становился одним из собственников, поэтому можно было избежать уведомления всех соседей. Однако сегодня такая сделка несёт определённые риски.

После регистрации собственности на основании договора дарения минимальной доли необходимо заверить у нотариуса отчуждение большей доли. Именно на этом этапе может возникнуть проблема. Нотариус откажется заверить продажу большей доли. Из-за этого собственник вообще не сможет продать комнату.

Полезный совет напоследок

Если у вас есть хоть малейшее подозрение, что сделка может затянуться – обратитесь к риэлтору или в агентство недвижимости. Профессионал поможет всё сделать быстро и грамотно.

И главное – не рассчитывайте, что соседи, которые улыбались и поили вас чаем, бросятся к нотариусу в едином порыве. Никто никому ничего не должен.

Поэтому готовьтесь к сделке с полным осознанием того, что соседи не будут идти вам навстречу.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d403f74d5135c110a99f5f3/lichnyi-opyt-kak-ia-prodaval-komnatu-v-kommunalke-5e6f293bffff276d40bc9c59

Правила проживания в коммунальной квартире: права и обязанности соседей

Комната принадлежит городу

Прежде всего, давайте разберем сам термин. Термин «коммунальная квартира» в официальном законодательстве не закреплен. Однако он используется на региональном уровне и означает жилье, состоящее из изолированных комнат с несколькими собственниками.

Правила проживания в коммунальных квартирах зафиксированы в Жилищном кодексе РФ.

Так, статья 41 определяет основные права собственников на свои комнаты и на места общего пользования (МОПы).

Статья 42 разъясняет, как определить доли на общее имущество в коммунальной квартире.

А содержание МОПов в коммуналках определяет статья 43.

Местами общего пользования являются:

  • прихожая;
  • коридор;
  • кухня;
  • ванная;
  • туалет;
  • балкон;
  • сушилка (если таковая имеется).

В кодексе имеются и другие правила, относящиеся к проживанию в данных квартирах, и дальше в статье мы будем придерживаться этих положений.

Права и обязанности жильцов

Права собственников на свою комнату не особо отличаются от обычной квартиры. Они имеют право:

  • проживать в своей комнате сам или сдавать его;
  • продавать, дарить, оставлять в наследство;
  • беспрепятственно пользоваться общими помещениями.

Некоторые ограничения есть. Если жилье находится не в частной собственности, а в муниципальной, тогда человек проживает здесь по договору социального найма, и продавать, дарить и т. д. не имеет право, но сдавать его в аренду может.

Кроме прав, есть, конечно, и обязанности по проживанию:

  • поддерживать чистоту как в своей комнате, так и в общих помещениях;
  • оплачивать коммунальные услуги, даже если его помещение и пустует в настоящее время;
  • придерживаться графика дежурств;
  • участвовать в ремонте квартиры;
  • соблюдать этические нормы поведения.

Кто имеет право проживать в коммуналке без согласия соседей

Вариантов здесь немного. Прежде всего, это собственники помещений, или те, кто проживает там по договору социального найма.

К соседям могут приходить гости, и никто не вправе этому воспрепятствовать. Но жить постоянно гости не могут. Или же по истечении 90 дней нужно оформить временную регистрацию в паспортном столе.

Бывают ситуации, когда на своей жилплощади нужно прописать кого-то из родственников. Собственники могут это сделать без чьего-либо согласия. А вот наниматели обязаны согласовать этот вопрос с муниципальными властями и спросить разрешение у соседей.

Приватизированная комната и права соседей

Если комната является не частной собственностью, а муниципальной, или находится в ведении определенного предприятия, может быть приватизирована.

Условия приобретения жилья в собственность определены Законом «О приватизации жилищного фонда РФ».

Обратите внимание, что в собственность приобретается только определенная комната (или несколько комнат), а места общего пользования эксплуатируются всеми проживающими.

Согласие на приватизацию должны дать все члены семьи, включая несовершеннолетних 14 –18 лет.

Еще нужно собрать ряд документов:

  • копию паспорта;
  • копии документов, подтверждающие, что собственность является муниципальной;
  • заявление на приватизацию;
  • квитанцию об уплату госпошлины;
  • план помещения;
  • справку с ЖЭУ или ТСЖ о количестве проживающих.

Здесь вы можете . ⇐

По ссылке можно . ⇐

Как делятся места общего пользования

МОПы – кухня, ванная, туалет, коридор, балкон – эксплуатируются в равной степени всеми проживающими без каких-либо ограничений.

Расходы на их содержание делятся согласно доли собственности в квартире. Если количество комнат одинаковое, то учитывается и число членов семьи.

Чтобы избежать конфликтов, лучше соблюдать некоторые правила:

  • в коридоре поставить несколько тумбочек, по одной на каждую семью;
  • конфорки на кухне разделить между жильцами;
  • составить график принятия ванны с учетом индивидуального распорядка дня;
  • не занимать место различными вещами в проходах, коридорах.

Препятствование использованию общих помещений может являться поводом для привлечения органов власти. Поэтому все вопросы лучше решить между собой.

Если сосед неправомерно занял коридор своими вещами, которые создают неудобства, необходимо в первую очередь собраться всем, кто от этого страдает, и обратиться к нарушителю. Можно испугать человека угрозой вызова полиции, ведь захламление проходов может привести к ужасным последствием в случае пожара! Существует даже практика обращения в суд, если ситуацию не удается решить мирно.

Еще, как вариант, можно самостоятельно аккуратно переместить мешающие вам вещи из прохода в кладовку или куда-то еще. Но будьте осторожны, владелец «барахла» может решить, что вы как-то претендуете на его собственность и неправомерно берете на себя право ей распоряжаться.

Оплата мест общего пользования в коммунальной квартире

Все проживающие в квартире обязаны платить квартплату. Замечательно, если у каждой семьи установлены свои приборы учета. Например, электрические счетчики и газовый счетчик. Что делать, если счетчик один на всю квартиру или его нет вовсе?

Тогда платежи распределяются следующим образом:

  • счет за отопление распределяется между всеми жильцами согласно их доле в общем имуществе;
  • оплата за воду и газ – согласно количеству членов семей;
  • счета в ЖЭУ (ТСЖ) – также согласно их долям.

Как выселить квартирантов из коммунальной квартиры

  • Отправить соседа на принудительное лечение. Это действенный способ, но вернувшись из психиатрической клиники больной может доставить еще больше проблем своим обидчикам;
  • Обратиться в суд. Если будет доказано, что сосед представляет опасность для общества и не может вести самостоятельно хозяйство, его могут определить на пожизненное пребывание в хоспис.

Наниматели, не являясь собственниками жилья, не чувствуют свою ответственность за поддержание комнаты в надлежащем состоянии и могут вести себя шумно — все претензии будут адресованы собственнику. Жизнь соседей в этом случае может быть похожа на ад — антисанитария в одном помещении сказывается на всей квартире, а о тишине и спокойствии не приходится говорить.

10 Июл 2020 lawurist7 372

Источник: https://tbti.ru/kvartira/chto-znachit-kommunalnaya.html

Как получить освободившуюся комнату в коммунальной квартире?

Комната принадлежит городу

Коммуналки достались россиянам в наследство от советских комиссаров: в 30‑х годах прошлого века в квартиры заселяли несколько семей, каждую в свою комнату. Такие явления имеют место быть и сейчас.

Когда комната в коммуналке освобождается, соседи, конечно пожелают занять её. Но развиваться события будут по давно уже установленным законным правилам.

Какие комнаты считаются освободившимися?

Правила заселения коммунальных квартир действуют только в отношении муниципального фонда, то есть, неприватизированного. Если комната приватизирована, она будет считаться муниципальной, если останется совсем без хозяина в связи с его смертью. При этом не должно быть наследников ни одной очереди. В этом случае комната признается выморочной и перейдёт в собственность муниципалитета.

А муниципальные комнаты можно считать освободившимися в таких случаях:

Администрация по заявлению должна инициировать розыскные мероприятия и подачу заявления в суд. Как только решение суда вступит в силу, пропавшего жильца выпишут, а комната будет признана свободной.

Какие категории граждан имеют право на получение освободившейся комнаты?

Порядок заселения освободившейся в коммуналке комнаты регламентируется 59‑й статьёй Жилищного кодекса.

По норме этой статьи комнату могут предоставить:

  • малоимущей семье, проживающей в этой же квартире;
  • не признанному малоимущим гражданину, проживающему в этой квартире, имеющему комнату площадью меньше установленной нормы (18 метров на человека);
  • не признанному малоимущим гражданину, проживающему в той же квартире (передаётся посредством оформления договора купли-продажи);
  • очереднику из числа нуждающихся.

При этом преимущество передачи комнаты имеет сначала первая категория по списку, при отсутствии таковых жильцов — вторая, если нет ни тех, ни других — третья, и, в конце концов последняя.

Каждый заинтересованный жилец, увидевший себя в списке, должен написать заявление в местную администрацию о предоставлении ему освободившейся комнаты.

Важно: в каждом регионе действует свой правовой акт, описывающий нюансы предоставления муниципального жилья. Кому передать комнату, платно или бесплатно, решает муниципалитет. Он же и уведомляет жильцов квартиры о своём решении в месячный срок с момента регистрации заявлений на расширение.

Как получить освободившуюся комнату?

Комната может быть передана двумя способами:

  • путём оформления договора соцнайма;
  • путём выкупа.

Чтобы получить комнату по соцнайму, нужно обращаться в жилищную комиссию (или отдел имущественных отношений) при местной администрации. При этом нужно иметь в виду, что сама квартира может находиться на балансе либо города, либо района, либо поселения: это нужно уточнить, чтобы выдержать сроки.

В жилконторе нужно написать заявление по их форме и приложить документы:

  • выписка из лицевого счёта;
  • выписка из домовой книги (расширенная);
  • акт осмотра жилого помещения (в нём представители администрации по заявлению жильца фиксируют условия жилья);
  • план квартиры;
  • копии паспортов заявителя и членов его семьи (+свидетельств о рождении детей);
  • выписка из Росреестра (об отсутствии другого жилья в собственности);
  • справка из соцзащиты (о признании малоимущими и нуждающимися в жилье).

Представленный список стандартен, он может быть расширен или уменьшен местным правовым актом, поэтому точный перечень собираемых документов нужно уточнить в муниципалитете.

Максимум через месяц заявителям из жилконторы должен поступить мотивированный ответ: решение о расширении или отказ.

Если льготников в квартире нет или они отказались от расширения (что маловероятно), жилконтора предложит выкупить комнату жильцу этой же квартиры, пусть даже он не признан нуждающимся и жильём обеспечен.

Выкуп комнаты (по стоимости, устанавливаемой местным законом: не ниже рыночной по оценке БТИ) будет следовать алгоритму:

  • заявитель пишет в муниципалитет заявление по их форме о намерении выкупа;
  • прикладывает пакет документов (перечень тот же, что представлен выше, за исключением справки из соцзащиты);
  • жилконтора (в случае положительного решения) направляет задание в БТИ об оценке комнаты;
  • отдел приватизации утверждает выкупную цену;
  • заявитель оплачивает стоимость в бюджет муниципалитета (на оплату даётся максимум 3 месяца);
  • готовится и подписывается договор купли-продажи и комната регистрируется в Росреестре в собственность заявителя.

Что делать, если несколько граждан претендует на одну комнату?

При этом существенными для принятия решения факторами будут учтены обстоятельства:

  • давность проживания в квартире;
  • срок признания малоимущими и (или) нуждающимися в расширении;
  • проведение за последние несколько лет сделок с недвижимостью (обмены, приватизация, в том числе и долей).

Если кто-то из жильцов посчитает, что его права нарушены, отказ от предоставления ему комнаты можно обжаловать в суде.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/arenda/fond/osvobodivshejasja-komnata-v-kommunalke.html

Комната против малогабаритки

Комната принадлежит городу

Комнаты в коммунальной квартире все еще остаются востребованными. Для большинства покупателей это быстрая и самая реальная возможность получить прописку, жилье, небольшой и стабильный источник дохода.

По мнению экспертов, даже появление на рынке малогабаритных квартир не приводит к исчезновению комнат: последние все равно дешевле, к тому же вложения в покупку комнат в коммуналках окупаются быстрее, чем в малогабаритки.

Страна коммунальная

«Купить квартиру в Москве у меня не получалось, но прописка в Москве мне была нужна, поэтому свою однушку в дальнем Подмосковье я продала за 3,7 млн руб. Этого хватило на покупку 12-метровой комнаты в пятиэтажном сталинском доме рядом со станцией метро “Первомайская”,— говорит Татьяна Усова.

— В квартире кроме меня проживают еще одинокий мужчина-ученый, который пишет свою диссертацию, вторую комнату сдают девушке. Я второй собственник, две другие комнаты принадлежат мужчине и его матери в равных долях».

Коммуналка Татьяны Усовой не единственная в этом многоквартирном доме: этажом выше расположена такая же, и в соседних домах тоже имеются коммуналки.

По данным опрошенных экспертов, предложений комнат на рынке недвижимости немало. Особенно они характерны для крупных городов, составляя от 2% до 10% от всех квартир, экспонируемых на вторичном рынке. «В Санкт-Петербурге на 46 тыс. квартир на вторичном рынке приходится 4,2 тыс. комнат (9%), в Москве на 60 тыс.

активных объявлений на вторичке — 1,3 тыс. предложений в комнатах (около 2%).

Рынок комнат активнее в крупных индустриальных городах (там коммуналки остались от домов, которые строили крупные предприятия для своих рабочих в советское время), а также в Санкт-Петербурге (связано с особенностями застройки центра города)»,— говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

По данным риэлторских агентств, комнаты — весьма востребованный товар на рынке городской недвижимости, хотя за последние годы их количество уменьшилось в разы. «За последние 15 лет число комнат в коммуналках, выставленных на продажу, сократилось в десять раз.

Так, в Питере на продажу выставлено 3,5 тыс. комнат, а в 2003 году было вдвое больше. В Москве предложений меньше — всего 1,5 тыс.

Связано такое явление с тем, что собственники комнат стремятся выкупить доли и сделать из них полноценное жилье»,— говорит гендиректор петербургского агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов.

Комнат в коммунальных квартирах в Москве не так уж много — около 250 предложений, уточняет председатель совета директоров агентства «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. В основном это трехкомнатные и пятикомнатные квартиры, тогда как классические коммуналки могли насчитывать и 8–12 комнат — такие дома еще можно встретить, например, в Санкт-Петербурге, добавляет она.

Страна малогабаритная

Опрошенные «Ъ-Домом» эксперты считают комнаты пережитком, на смену которому придут малогабаритные квартиры — жилье, площадь которого не превышает 20 кв. м. «Первые коммунальные квартиры появились в начале XX века в результате расселения квартир богатых представителей общества.

Затем в течение долгого времени в обществе происходили процессы, способствующие уплотнению в жилом секторе. Сейчас идет процесс урбанизации, в отличие от советских времен, собственность иметь можно, коммунальные квартиры укрупняются. В центре Москвы уже не найти коммуналку: их выкупили и расселили.

Но наметился еще один тренд на рынке недвижимости — это малогабаритное жилье»,— говорит директор программ по недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Кирилл Сиволапов.

По словам участников рынка, официального определения для малогабаритных квартир, которые по площади совпадают с комнатами, но имеют отдельные удобства, не существует, хотя самих малогабаритных квартир много.

По данным «Метриума», самую доступную квартиру площадью 19,8 кв. м можно купить в Кунцево на западе Москвы за 3,5 млн руб. Самое дорогое малогабаритное жилье в массовом сегменте продается за 6,8 млн руб.

— и тоже в Кунцево.

Около 30% новостроек с квартирами до 20 кв. м в массовом сегменте строится на западе столицы, еще 23% — на севере города, по 15% — на востоке и юго-востоке. Эксперты связывают появление малогабаритных квартир не со стремлением к социальной обособленности граждан, а с падением покупательской способности россиян.

«Начало продаж жилья размером меньше парковочного места, причем за весьма немалые для всей страны деньги (более 3 млн руб.),— это одно из проявлений кризиса, в котором мы пребываем.

Даже во времена массового жилищного строительства при Хрущеве, несмотря на скудные ресурсы и невысокое качество жилья, квартир такой маленькой площади не было. Теперь же мы пришли к объектам в 11 “квадратов”, и это, конечно, не прогресс, а регресс.

Причем речь идет не только об экономическом или социальном, но и о ценностном кризисе, потому что со временем такое жилье может стать нормой»,— говорит управляющий партнер «Метриума» Мария Литинецкая.

Купить и сдавать

Так или иначе, но пока на рынке есть и комнаты в коммуналке, и малогабаритные квартиры, покупатели берут их зачастую с одними и теми же целями. «Чаще всего такую недвижимость приобретают для получения регистрации в городе.

Кроме того, некоторые комнаты в коммуналках располагаются в домах сталинской постройки, обладают высокими потолками, толстыми стенами, и есть покупатели, которые не хотят жить в новостройке и намеренно выбирают именно этот тип жилья»,— говорит Ирина Доброхотова.

С этим согласен и Игорь Аболемов. Он подчеркивает, что по его опыту 90% покупателей комнат в Петербурге приобретают их с целью дальнейшей сдачи в аренду: «В нашем городе, по данным Росреестра за этот год, 84% жилья находятся в долевой собственности — это больше всего в России.

В центре Петербурга можно купить комнату за 1,8 млн руб., за эти же деньги можно купить и студию в Петергофе. Но комнату в коммуналке на Петроградке можно сдать в среднем за 13–15 тыс. руб. в месяц. При этом коммунальные услуги оплачивает арендатор, что выгодно.

Квартиру в пригороде, купленную по той же цене, сдать сложно из-за транспортной недоступности и дорогих коммунальных услуг».

В Петербурге, продолжает Игорь Аболемов, цены на комнаты сильно зависят от местоположения дома. Например, в Василеостровском районе в 2019 году комнаты площадью 15–20 кв. м в коммуналках со старой отделкой обходились покупателям от 1,4 млн до 1,9 млн руб. Цены растут: три года назад те же комнаты стоили на 250 тыс. руб. дешевле.

Еще одна цель при покупке комнаты — получение отдельной квартиры в будущем, поскольку преимущественное право выкупа комнат в процессе их продажи по закону у владельцев доли в этой же квартире. «У нас выставлено на продажу 20 комнат. В основном люди берут комнаты для получения отдельной квартиры в будущем.

Одна клиентка хочет в итоге получить трехкомнатную квартиру, где у нее уже есть в собственности две комнаты. Сначала она жила вдвоем с мужем в купленной комнате, потом у них родился первый ребенок, когда родился второй, они за 800 тыс. руб. выкупили вторую комнату, вложив в том числе материнский капитал.

Если соседи будут продавать свою комнату, то семья выкупит ее»,— говорит риэлтор саранского агентства недвижимости «Порог» Алина Рыжникова.

Эксперты говорят о выкупе комнат в коммунальных квартирах как об отдельном и довольно сложном виде бизнеса. В случае если выкупом комнаты заниматься целенаправленно для ее продажи, то доходность может оказаться высокой.

«Так, например, если выкупить по отдельности все комнаты в четырехкомнатной квартире по 2 млн руб., затраты составят 8 млн руб., а целиком такая квартира может быть выставлена на продажу за 12–15 млн руб.

и более (если, например, дом находится около метро и рядом с парком, а в квартире сделан свежий современный ремонт)»,— говорит Ирина Доброхотова.

Риэлторы подчеркивают, что заработать на продаже бывшей коммуналки мгновенно не получится: сначала квартиру нужно расселить (нередко владельцам комнат нужно подобрать альтернативу), затем чаще всего требуется ремонт, потом — продажа, а многокомнатные квартиры реализуются медленнее всего.

«В Петербурге от продажи целой квартиры, которую постепенно “собирали” из комнат, можно выручить на 30% больше денег, чем изначально потратили на выкуп долей.

Но надо понимать, что сначала придется купить все комнаты в ней. Это непросто. Ведь преимущественное право выкупа есть у соседей, которых надо уведомить о продаже.

Для этого порой приходится отправлять десятки писем с уведомлениями, ждать ответа»,— говорит Игорь Аболемов.

Комната может быть начальным капиталом для дальнейшего приобретения жилья. По данным агентства недвижимости «Этажи», в Екатеринбурге, например, нередко этим пользуются молодые люди, которые в начале своего пути инвестируют в покупку бюджетной недвижимости.

«Купили с женой 20-метровую комнату в трехкомнатной коммуналке на Советской четыре года назад. Обошлась она нам тогда в 800 тыс. руб. За эти деньги квартиру не купишь, а тут центр города. Это дешево. Через пару лет продали за 1,3 млн руб.— выкупили у нас ее соседи.

Мы покрыли вырученными деньгами 35% стоимости нашей однушки»,— говорит житель Екатеринбурга Игорь Демидов.

Выгода в долгосрочной перспективе

Как уверяют эксперты, комнаты в коммуналке по доходности равны малогабаритным квартирам. По данным агентства «Бест-Новострой», в Москве средний бюджет покупки комнат, если они продаются как отдельное помещение, а не как доля,— около 2–3,5 млн руб. в зависимости от района, площади и состояния самого дома. Площади комнат могут варьироваться от 9 до 17 кв.

 м. Квартиру-студию или обычную малогабаритку в Москве можно приобрести практически за те же деньги — стоимость зависит от удаленности от метро и площади объекта. В диапазоне от 2,5 млн до 4,5 млн руб. предлагается не менее 500 объектов. В строящихся домах в старых границах Москвы можно приобрести студии от 2,6 млн до 3,8 млн руб.

Но если комнату в столице приобретают для дальнейшей сдачи в аренду, то надо понимать, что денег с нее арендодатель получит меньше, чем если бы сдавал малогабаритку. «Ставка аренды комнат — 15–20 тыс. руб. в месяц. А вот разброс ставок на малогабаритные квартиры или студии существенный: от тех же 20–23 тыс. руб. до 60 тыс. руб.

, так как во многом это зависит от качества дома, ремонта, качества бытовой техники. Если предположить, что качественная комната была приобретена за 3 млн руб. и сдается за 20 тыс. руб., то она окупится через двенадцать с половиной лет. Студию, купленную за 4,5 млн руб., можно будет сдавать, например, за 35 тыс. руб.

— тогда вложения окупятся примерно за десять с половиной лет»,— говорит Ирина Доброхотова.

Совсем иная ситуация в Петербурге, где сдавать комнаты бывает выгоднее, чем сдавать однокомнатную квартиру на окраине. «Один из наших клиентов продал имеющуюся у него однушку на окраине города за 3,7 млн руб.

, которую сдавал за 18 тыс. руб. в месяц. Купил три комнаты — две в центре и одну на окраине. В итоге он получал почти вдвое больше, чем за аренду однушки.

В Петербурге такие истории встречаются часто»,— отмечает Игорь Аболемов.

Рынок студий и малогабаритных квартир развивается, но не сможет вытеснить коммуналки в ближайшем будущем, считают эксперты. «Малогабаритных студий площадью 11 кв. м как явления не существует. Есть два проекта в Москве, которые куда активнее обсуждаются, чем продаются. Предложения в комнатах не исчезнут.

Они неизбежно появляются и будут появляться при расселении коммунальных квартир (в Москве на них до сих пор приходится около 3% жилого фонда), при нестандартных жизненных ситуациях. Этот продукт только частично (по цене) пересекается со сверхкомпактными студиями (площадью 20–25 кв. м) в новостройках.

Большинство комнат предлагается в центре и сложившихся районах, а небольшие студии — в ближних пригородах»,— заключает Алексей Попов.

Анна Героева

Источник: https://www.kommersant.ru/doc/4189190

Как расселить коммуналку, в которой одна комната принадлежит городу

Комната принадлежит городу

Сегодня Reconomica затронет такую традиционно больную тему, как коммуналки. Постепенно коммунальные квартиры уходят из нашей жизни, но от этого не легче тем, кто в них все еще живет.

Однажды владельцы коммуналок, которым надоело каждое утро сталкиваться у туалета с соседями, решают разъехаться и на вырученные от сделки деньги купить квартиру.

Пусть это новое жилье расположено в другом районе или в области, но зато отдельное!

Если комнаты приватизированы, то проблем возникнуть не должно. Надо лишь уточнить рыночную стоимость недвижимости и определиться с пожеланиями по новой квартире, а затем запускать рекламу.

Лучше для этих целей нанять риелтора, хотя, при наличии заинтересованного в объекте инвестора допустимо не тратить деньги на комиссию.

Но можно ли расселить коммуналку, если одна комната в квартире принадлежит городской администрации?

Наш эксперт риелтор Байкова Ольга расскажет о процессе расселения коммуналки.

Предложение о выкупе комнаты от муниципалитета

В этом случае власти предлагают жильцам скинуться и выкупить жилое помещение, однако далеко не все они имеют деньги на такую покупку. Да и получить ипотеку без первоначального взноса и официального дохода выше 30-50 тысяч рублей даже на выкуп комнаты по соседству трудно. Что же тогда делать?

Коммуналки еще остались в центрах городов в малоэтажных и исторических домах. Сами дома – дрянь, инвестора может привлечь только расположение.

Можно ли получить комнату в коммуналке бесплатно?

Если один сосед состоит в очереди на жилье и числится малоимущим, то он может попробовать получить жилое помещение у города бесплатно. Но иногда администрация и здесь ставит преграды.

Например, дает субсидию, равную половине стоимости объекта, а недостающую часть семья вынуждена собирать самостоятельно.

Но о каких накоплениях и кредитах идет речь, если жильцы официально малоимущие? Стоит попробовать выйти напрямую на чиновника, который будет визировать договор передачи с городскими властями, чтобы решить этот вопрос с ним. Это позволит:

  • получить комнату практически бесплатно;
  • сократить сроки приватизации.

Но с улицы к такому человеку не попасть. Здесь нужен знакомый в администрации или риелтор, давно работающий по нужному району и обладающий опытом в проведении подобных сделок. Иначе малоимущую семью отправят в суд, а судебный процесс продлится долго. И не надо считать судебное разбирательство гарантией положительного разрешения вопроса! В суде тоже имеют право отказать в получении комнаты.

Инвестор, найдись!

Если же у жильцов нет административного ресурса, а обращаться к риелторам они не хотят, то для начала ищется инвестор, который сильно заинтересуется объектом и захочет купить квартиру.

Без реального покупателя действовать дальше слишком накладно, ведь проведение и ускорение сделки будет оплачено его деньгами.

Но клиент должен быть сильно замотивирован, поскольку процесс выкупа комнаты у города может затянуться на срок до полугода или даже года.

Риски потенциального покупателя всей квартиры

Также клиент должен осознавать риски, ведь часть средств за жилье он отдаст в виде кредита нынешним собственникам недвижимости, а те могут в последний момент передумать и захотеть приобрести иные объекты.

Поэтому все пожелания по покупке нового жилья необходимо оформлять отдельным соглашением при передаче части денежных средств или даже предварительным договором купли-продажи с серьезными штрафами за отказ заключить основной договор купли-продажи на оговоренных ранее условиях.

Без этого пункта жильцы будут просто должны несостоявшемуся покупателю крупную сумму денег, вернуть которую не смогут, ведь должники официально малоимущие.

Может быть, они нигде официально работают или получают зарплату в минимальном размере, с которой и будет списываться долг по одной тысяче рублей в месяц. А отобрать единственное жилье не в ипотеке у семьи в России нельзя.

Но при наличии ПДКП легко принудить заключить сделку через суд.

Как найти покупателя на коммунальную квартиру? Особенности объекта и его целевая аудитория

Чтобы найти инвестора, необходимо рекламировать квартиру. С этим лучше всего справится профессиональный риелтор (я повтрояюсь, да?). Если не хочется к нему обращаться, то собственники запускают рекламную кампанию самостоятельно. Только сначала стоит определить целевую аудиторию.

Объекты на первых этажах и в проходных местах часто интересуют коммерческий сектор, а вот красивые сталинки с богатой историей в тихих уютных дворах придутся по вкусу обеспеченным семьям.

И стоит помнить, что не каждый откликнувшийся на рекламу человек захочет купить квартиру. Не все готовы к процессу выкупа комнаты у города с участием своих денег, пусть и переданных в качестве кредита. Рекламировать и показывать жилье придется долго, лучше ориентироваться на год.

Разбираемся со льготами и условно-бесплатными вариантами получения комнаты города в собственность

Ну хорошо, инвестора нашли, что дальше?

Ты попробуй еще найди инвестора с таким санузлом!

Перепись всех соседей в коммуналке

После нахождения покупателя необходимо составить список соседей.

В этом списке потребуется указать период проживания каждого человека в квартире (например, кто-то живет в коммуналке со дня постройки дома, а кто-то поселился здесь год назад), его социальный статус и возможность быть признанным нуждающимся в улучшении своих жилищных условий, размер занимаемых комнат и соответствие его нормам предоставления.

Если кто-либо из соседей ранее переезжал из собственной квартиры в коммуналку, ухудшив тем самым свои жилищные условия, это также указывается с точной датой официального переезда. Если с того момента прошло более пяти лет, то это ни на что не повлияет. В противном случае жильцы потеряют льготу, если до этого имели право претендовать на улучшение жилищных условий.

Почему же важен срок проживания очередников в коммуналке?

Дело в том, что суд может отказать в выкупе комнаты у города тем собственникам, которые не были таковыми, когда интересующая жилплощадь фактически и юридически освободилась.

Например, малоимущая семья переехала в эту квартиру шесть лет назад, а неприватизированная комната пустует уже шесть лет. И после смерти последнего ответственного квартиросъемщика город уже никого сюда не заселял.

Если очередники заселились в коммуналку позже, то им откажут в получении этого жилого помещения на льготных условиях.

Ситуацию спасет юрист

Если собственники понимают, что не оформят субсидию самостоятельно, то им следует нанять юриста, ведь даже факт проживания семьи из пяти человек в десятиметровой комнатушке не гарантирует предоставление льготы. С администрацией придется договариваться, чтобы ускорить процесс выхода на сделку.

Иначе могут потеряться документы, а потом и место в очереди.

Юрист же поможет собрать весь необходимый пакет бумаг и проконсультирует очередников о том, что следует говорить при подаче заявления, а также направит к наиболее лояльному чиновнику, чтобы процедура оформления не затянулась на несколько месяцев или лет.

Деньгами в этом случае должен помочь инвестор. Именно он, кстати, нередко оказывается знаком с чиновниками районного уровня и профессиональными юристами. Многие инвесторы занимаются этим профессионально, а вы что думали? Квартиры потом продают по рыночной стоимости целиком или сдают покомнатно, кто-то вообще под хостелы недвижимость выкупает.

Почему надо заверить стоимость выкупа комнаты у нотариуса?

Важно, чтобы стоимость выкупа комнаты была зафиксирована документально и официально. В противном случае цена жилого помещения может внезапно вырасти, когда деньги уже будут найдены. Прецеденты случались, поэтому точную сумму стоит прописать и заверить документ у нотариуса.

Каморку удастся получить бесплатно

Если никто из проживающих в коммуналке не может быть признан малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий, то придется выкупать комнату за ее рыночную стоимость.

Но, если площадь комнаты меньше санитарных норм (в старинных квартирах встречаются комнатки в четыре квадратных метра!), то следует попробовать превратить ее в помещение общего пользования.

После положительного решения администрации и суда ее метры разделят между всеми собственниками в коммуналке.

Как оформить выкуп пустующей комнаты за рыночную стоимость

Если свободная неприватизированная комната большая, то никакими обходными путями жилье не получить, придется оформлять все обычной сделкой с заключением ДКП. Чисто теоретически город имеет право устроить аукцион, а уже потом по конечной стоимости предложить выкупить жилье соседям. Но лучше до этого не доводить, чтобы не давать лишнего повода рейдерам.

Да и в процессе торгов цена комнаты может сильно вырасти. На этом этапе инвестор может сам купить комнату, но это риск. Если жильцы вдруг откажутся заключать сделку на прежних условиях, то он просто заморозит деньги в ненужной коммуналке.

Лучше отдавать наличные в качестве кредита одному из собственников недвижимости с обязательным заключением предварительного договора купли-продажи.

Ценовая политика

Что касается стоимости квартиры, с которой предстоит такая эпопея, то это жилье должно быть однозначно дешевле соседних аналогов, чтобы заинтересовать покупателя.

При эксклюзивности варианта допускается поиграть с ценой, но лучше заранее проконсультироваться с профессиональным риелтором (нежданчик!), чтобы тот правильно оценил недвижимость с учетом минимальной погрешности.

Если оценить жилье неправильно и слишком дорого, то никто не захочет купить квартиру. Если же поставить стоимость недвижимости слишком низкой, то собственники продешевят и в итоге приобретут новое жилье в худшем состоянии или в менее престижной локации.

И сейчас нет точного определения рыночной цены, зато есть цена спроса. Сегодня квартиру готовы купить за 15 миллионов рублей, а завтра уже за 12.

Покупательский спрос снизился, а вместе с ним и цена, поэтому собственникам коммуналки лучше смотреть не на цифры и сразу отказывать клиенту, когда он начинает торговаться, а ориентироваться по альтернативным квартирам, которые будут куплены на эти деньги.

Не стоит опускать руки. Возможность расселить коммуналку с комнатой, принадлежащей муниципатлитету, существует, просто процесс займет много времени. Плюс ко всему понадобится или заинтересованный в приобретении недвижимости покупатель, или хотя бы один платежеспособный и кредитоспособный сособственник этого жилья.

Источник: https://reconomica.ru/%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D0%B3%D0%B8/%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D1%80%D0%B0%D1%81%D1%81%D0%B5%D0%BB%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%BE%D0%BC%D0%BC%D1%83%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%BA%D1%83/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.