Комплексный объект недвижимости

В гк рф появилось понятие единого недвижимого комплекса. плюсы и минусы новой конструкции

Комплексный объект недвижимости

October 22, 2013 – 4:06am | administrator

С 1 октября 2013 года вступил в силу так называемый третий блок поправок в Гражданский кодекс РФ, а именно Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Теперь в гражданском обороте появится новый объект вещных прав — единый недвижимый комплекс. Проблема заключается в том, что Росреестр достаточно часто отказывал регистрировать имущественные права на такие нестандартные, но довольно распространенные объекты, как линейные.

Такие объекты не относятся к традиционным зданиям, строениям и сооружениям, и в большинстве своем имеют в составе не только недвижимое имущество, но и движимое (например, системы отопления, канализации, линии электропередач, связи и др.).

Судебная практика по этому вопросу также не была единой – арбитражные суды по-разному квалифицировали такие объекты и далеко не всегда относили их к недвижимости. Появление новой статьи в ГК РФ призвано разрешить такую проблему.

В единый недвижимый комплекс включаются как недвижимые, так и движимые вещи

В Гражданском кодексе РФ единому недвижимому объекту посвящена отдельная ст. 133.1. Так, единый недвижимый комплекс является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект.

ЦИТАТА: «Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь» (ст. 133.1 ГК РФ).

Единый недвижимый комплекс является новой юридической конструкцией, которая включает в себя помимо собственно недвижимых вещей также вещи движимые (иные вещи). Между тем закон прямо не указывает, какие движимые вещи могут входить в состав единого недвижимого комплекса. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Логично предположить, что, например, в состав производственных комплексов могут входить производственное оборудование, котлы, кабели, трубопроводы, то есть вещи сами по себе движимые, но в рассматриваемом случае имеющие физическую связь с объектами недвижимости и совместно предназначенные для производственной деятельности. Вместе с тем вызывает сомнение возможность включения в состав единого недвижимого комплекса, например, инвентаря или иных вещей, которые хотя и используются в производственной деятельности, но физически не соединены с общей системой и в любой момент могут быть изъяты без ущерба для нее.

В понятие единого имущественного комплекса, в отличие от предприятия, не включаются исключительные права долги и права требования. причина в том, что такие права связаны с субъектом — обладателем прав на предприятие, а не с недвижимым комплексом как объектом гражданских правоотношений.

В целом, можно выделить несколько условий для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом.

Во-первых, все объекты должны иметь единое назначение, например, быть предназначенными для производственной деятельности. Другими словами, это не случайный набор отдельных видов имущества, а определенная, находящаяся в системе совокупность имущества.

Во-вторых, все объекты должны быть либо расположенными на одном земельном участке, либо быть неразрывно связанными между собой физически или технологически. В этом случае они могут располагаться и на нескольких земельных участках.

В-третьих, право собственности на совокупность указанных вещей как на одну недвижимую вещь должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

Таким образом, для признания совокупности вещей единым недвижимым комплексом необходимо как их фактическое, так и юридическое объединение.

Фактическое объединение предполагает такую взаимосвязь нескольких движимых и недвижимых вещей, которая позволяет их использовать для достижения определенной цели, что невозможно при использовании их по отдельности.

При этом одновременно необходимо и их формальное объединение, то есть регистрация права собственности на них как на единый объект.

Земельный участок — не обязательный элемент единого недвижимого комплекса

О необходимости выделения единого сложного объекта, объединяющего движимые

и недвижимые вещи, говорилось давно. В частности, Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации предусматривала необходимость включения в ГК РФ в качестве нового объекта гражданских прав технологического имущественного комплекса, который также должен был заменить собой предприятие как имущественный комплекс.

В Концепции технологический имущественный комплекс предполагался как сложная или составная вещь (п. 3.7.3 разд. 4).

В качестве необходимых признаков такого объекта назывались: 1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества с единым хозяйственным назначением; 2) наличие в его составе земельного участка (прав на земельный участок), на котором расположены объекты (объект) недвижимости, входящие в имущественный комплекс.

Первоначально законопроектом № 47538 6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — законопроект) предусматривалось введение в гражданский оборот объекта, поименованного единым имущественным комплексом. Также изначально не предполагалось посвящать ему отдельную статью, а поместить положения о едином имущественном комплексе в п. 2 ст. 130 ГК РФ. Однако, несмотря на то, что определение этого понятия, содержащееся в ст. 133.1 ГК РФ, почти дословно повторяет определение, данное в законопроекте, между ними имеется несколько отличий.

В тексте законопроекта единый имущественный комплекс понимался как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов.

В финальной же версии аналогичные объекты были заменены на иные вещи.

Последняя формулировка видится более удачной, поскольку непонятно, что в законопроекте понималось под объектами, аналогичными зданиям и сооружениям, в частности, можно ли к ним отнести движимые вещи.

Кроме того, законопроект прямо не требовал государственной регистрации права собственности на единый имущественный комплекс как на одну недвижимую вещь.

Вместе с тем предполагалось отражение в ЕГРП такого объединения нескольких вещей в одну недвижимую вещь, что фактически означало то же самое.

Также необходимо отметить, что, несмотря на введение понятия единого недвижимого комплекса, предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ) также сохранилось в качестве объекта гражданских прав.

ЦИТАТА: «Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, не произошло замены одного объекта другим, как это предполагалось сделать согласно Концепции. При этом налицо очевидное сходство указанных конструкций и в настоящий момент неясно, каким образом будут соотноситься эти объекты недвижимости.

Непоследовательность законодателя также прослеживается и в вопросе о ролиземельного участка в образовании единого комплекса. Так, Концепция в качестве обязательного элемента такого объекта называла земельный участок. Однако из ст. 133.1 ГК РФ прямо не следует, что земельный участок всегда выступает обязательным элементом единого недвижимого комплекса.

Следовательно, мы можем наблюдать отступление от постепенного внедрения в законодательство принципа единой вещи, согласно которому земельный участок является базовым элементом, а все, что на нем расположено, — его принадлежности или улучшения.

Конструкция единого недвижимого комплекса упростит оборот сложных объектов

Изменения в Гражданском кодексе РФ в части введения в гражданский оборот единого недвижимого комплекса направлены на решение нескольких проблем.

Во-первых, решена проблема режима так называемых линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы).

Ранее их отнесение к недвижимым вещам вызывало определенные затруднения, поскольку они включают в себя множество вещей, как недвижимых, так и движимых, например, линии передач, оборудование, различные системы.

Ситуация осложнялась еще тем, что законодательством не установлен четкий перечень линейных объектов. Лишь некоторые отраслевые акты содержат в себе указание на отдельные виды линейных объектов, а также устанавливают некоторые критерии для их определения.

В частности, согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» под ними понимаются дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (п. 6 ч. 1 ст. 7).

Источник: https://advocates.su/blog/post/263

Концепция единого объекта недвижимости: почему в России не действует принцип superficies solo cedit

Комплексный объект недвижимости

В ГК РФ нужно последовательно провести концепцию единого объекта недвижимости.

Об актуальности вопроса о внедрении в ГК РФ концепции единого объекта может свидетельствовать разработка законопроекта Министерством экономического развития по поручению Председателя Правительства, а также положения Концепции развития гражданского законодательства (пункт 3.6.3) и Концепции развития законодательства о вещном праве (пункт 2.5.6).

Что означает концепция единого объекта недвижимости? Еще со времен римского права юристам известен принцип superficies solo cedit («сделанное над поверхностью следует за поверхностью»), который означает, что объекты, находящиеся на земельном участке и связанные с ним, следует юридической судьбе этого участка[1]. Из этого постулата можно вывести, что все возведенные постройки на земельном участке являются его частью и поступают в собственность лица, имеющего земельный участок на праве собственности.

Необходимо разграничивать несколько ситуаций, при которых происходит соединение вещей (то есть земельного участка с другими объектами)[2]. Первая ситуация связана с присоединением вещи к главной (земельному участку) таким образом, что первая теряет полностью свою самостоятельность и становится лишь составной частью главной.

Объединение вещей представляет собой единую с экономической и юридической точек зрения вещь. В этом случае установление отдельных вещных прав на составную часть невозможно. Все присоединенные к земельному участку вещи являются его составной частью, и право собственности на земельный участок распространяется и на эти части.

Другой формой принадлежности является такое соединение вещей, при котором присоединяемая вещь сохраняет некоторую самостоятельность, но теряет свою вещно-правовую автономию и становится принадлежностью главной вещи.

Несмотря на потерю полной автономности присоединяемая вещь все же сохраняет потенциальную возможность существовать и самостоятельно даже после присоединения, что отличает ее от составной части, упомянутой в первом типе соединения вещей. Это соединение можно назвать отношением принадлежности.

вещь и принадлежность, в отличие от основной вещи и ее составной части, не образуют единый объект вещного права. Юридическое значение принадлежности: все правовые распоряжения собственника и указания закона относительно главной вещи также распространяются на ее принадлежности.

Такой режим характерен для присоединения к земельному участку тех вещей, которые в будущем можно отделить (например, фонтан).

Третьей конструкцией является соединение вещей, объединенных общим хозяйственным назначением. Она применяется не при механическом, а при пространственном или функциональном объединении вещей.

Все вещи при таком объединении сохраняют полную юридическую самостоятельность. Но в определенных правовых ситуациях (например, при продаже) это объединение может выступать как один объект.

Примером такого соединения является предприятие (ст. 132 ГК РФ)

Описанные выше три ситуации соединения вещей помогают разобраться в том, какое на сегодняшний день существует соотношение земельного участка и различных объектов (сооружений) на нем в законе и какие необходимо внести корректировки в это соотношение.

Согласно ст.

130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также воздушные и морские суда, подлежащие регистрации, жилые и нежилые помещения и т.д. Значит, к недвижимости относятся не только земельные участки, но также и объекты, перемещение которых теоретически является возможным. Можно увидеть, что законодатель при определении того, является вещь недвижимостью или нет, использует и физический критерий (прочность связи с землей), и юридический критерий (недвижимостью является то, на что зарегистрировано право как на недвижимость). Сейчас в законе реализована вторая из описанных конструкций соединения вещей, при которой различные построенные на земельном участке объекты сохраняют некоторую самостоятельность, поскольку в отношении них устанавливаются отдельные вещные права.

Причину установления раздельного правового режима земельных участков и строений нужно искать в историческом развитии нашей правовой системы. Дело в том, что в советское время не существовало права собственности частных лиц на землю, и вся земля находилась в публичной собственности[3].

Поэтому разграничение движимых и недвижимых вещей было вообще исключено из закона. Затем, когда сосредоточение земли только в государственной собственности показало свою экономическую неэффективность, законодатель был вынужден ввести частноправовые элементы в регулирование этих отношений[4].

Это можно было сделать двумя способами: либо передать часть земельных участков частным лицам, либо юридически отделить земельный участок и строения на нем, создав из единой вещи с единым правом на нее несколько вещей, права на которые были также разграничены, чтобы затем передать строения (здания), но не землю, частным лицам[5].

Законодатель избрал второй путь, что можно увидеть, проанализировав статьи ГК РФ. Но насколько такое решение является верным с концептуальной точки зрения и с практической?

Если обратиться к опыту зарубежных стран, то можно увидеть, что наиболее популярной является концепция единого объекта недвижимости, при которой все здания и сооружения являются составными частями земельных участков, а не отдельными недвижимостями.

Объектом недвижимости в таком случае является только земельный участок. Например, в гражданском праве Германии термин недвижимость даже не употребляется. ГГУ использует понятия “движимая вещь” и “земельные участки”, которые по его логике являются взаимоисключающими.

Благодаря воплощению в законе принципа единого объекта нет даже смысла употреблять термин недвижимость. Во французском праве также основой всей недвижимости является земельный участок.

При этом все то, что находится под почвой, равно как и все то, что находится над земной поверхностью, является составной частью земельного участка[6].

Нельзя сказать, что российский законодатель полностью игнорирует идею связи земельного участка и построек на нем. Напротив, в ГК РФ и ЗК РФ проводится принцип единства судьбы земельного участка и строений на нем. Так в п. 3 ст.

552 ГК РФ говорится, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

ЗК РФ идет дальше и закрепляет положение о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в качестве принципа земельного права.

Однако можно заметить, что сейчас в ГК РФ и ЗК РФ реализован не первый из вышеназванных типов соединения вещей, при котором строение становится составной частью земельного участка, а второй, при котором строение сохраняет определенную юридическую самостоятельность (более того, можно заметить, что по логике даже статьи 552 ГК РФ  принадлежностью, как ни парадоксально, становится не строение, находящееся на земельном участке, а, наоборот, земельный участок становится принадлежностью строения). Это имеет определенные правовые последствия.

Во-первых, согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации арендатор либо иное лицо, пользующееся чужим земельным участком, приобретает на возведенное строение право собственности. Это положение является юридически и экономически абсурдным.

Лицо, заключившее договор и вступившее в обязательственные отношения с собственников земельного участка, почему-то приобретает вещные права на возведенное строение и при этом согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ еще может получить преимущественное право покупки земельного участка.

Неясно, почему арендатор получает по закону такое сильное экономическое положение. Земля в силу своей высокой экономической ценности всегда должна выступать главной вещью, а не принадлежностью. Более того, такое регулирование создает почву для различных злоупотреблений со стороны арендаторов.

Например, в одном из дел Верховный суд столкнулся с ситуацией, когда передаваемый в собственность арендатору участок явно превышает размер необходимый для нормальной эксплуатации постройки (Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 N 305-КГ16-16409 по делу N А40-100700/2015).

То есть арендаторы, возводя постройку, в некоторых случаях ставят перед собой целью исключительно получение права на покупку земельного участка.

Во-вторых, несмотря на то, что вопрос о принадлежности постройки, возведенной арендатором, после регистрации прав на нее решен в закон, тем не менее непонятно, чем является строение до момента государственной регистрации и кому оно принадлежит.

Ни закон, ни практика до сих пор не ответили на него[7]. При реализации концепции единого объекта этот вопрос будет решен, так как все постройки автоматически поступают в собственность лица, которому земельный участок на праве собственности.

В-третьих, сейчас правовое регулирование создает правовую неопределенность для лиц, приобретающих земельные участки. Из-за неоднозначности понятия «сооружение» нельзя точно сказать, что к нему относится, а задачей права является внесение определенности в отношения между субъектами[8]. ст.

130 ГК РФ не дает однозначного ответа. Судебная практика при этом руководствуется при отнесении тех или иных вещей к недвижимости не юридическим критерием, а физическим. В п. 38 постановления Пленума Верховного суда от 23 июня 2015 г.

№ 25 указано, что для того, чтобы вещь считалась недвижимостью, государственная регистрация прав на нее не обязательна.

В одном из дел Верховный суд указал, что “при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объекта”(Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.02.2017 по делу N 310-ЭС16-14116, А35-8054/2015). Но можно ли считать правильным, что суды должны выяснять является ли вещь недвижимостью в силу различных физических свойств, не имея при этом четких критериев для определения недвижимости? Думается, что нет.

В-четвертых, сейчас регистрирующие органы вынуждены регистрировать помимо прав на земельные участки, также права на все строения, находящиеся на нем. Реализация концепции единого объекта позволила бы снизить нагрузку на регистрирующие органы.

Введение в российское гражданское право концепции единого объекта органически связано с проблемой строительства на чужой земле.

В силу того, что земля является экономическим базисом для осуществления предпринимательской и иной деятельности, с одной стороны, и естественно ограниченной, с другой, в законе необходимо предусмотреть механизмы по предоставлению юридически прочной (вещно-правовой) возможности одним лицам пользоваться землей, принадлежащей на праве собственности другим лицам[9]. “Юридическая прочность” означает, прежде всего, что собственник не может самостоятельно по своей воле прекратить право другого лица пользоваться вещью, а субъекту ограниченного вещного права на чужой участок предоставляется возможность абсолютной защиты своего права против любых третьих лиц (то есть вещно-правовые иски). В ГК РФ необходимо ввести новый вид ограниченного вещного права – право застройки.

Несмотря на указанные достоинства внедрения принципа единого объекта недвижимости, нельзя забывать про возможные проблемы, связанные с его реализацией. Главной проблемой будет определение режима поэтажной собственности.

Сейчас в силу разделения прав на земельный участок и прав на жилые дома, можно иметь право собственности на квартиру, даже если земля под домом находится в чужой собственности. Переход на единый объект недвижимости будет означать, что нынешние собственники квартир будут иметь долю в праве собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом. Р. С.

Бевзенко считает, что для поэтажной собственности при определении правового регулирования следует сделать отступление от модели единого объекта. Однако вопрос поэтажной собственности стоит особняком и требует отдельного тщательного анализа.

Перейти на концепцию единого объекта недвижимости сразу может оказаться сложно, потому что сейчас популярно строительство на арендованной земле.

Многие владельцы строений не оформляли участки в собственность, и  при моментальном введении концепции единого объекта недвижимости можно нарушить баланс интересов собственников строений и собственников земельных участков. Также может возникнуть проблема с определением прав учреждений и унитарных предприятий на строения, которые сейчас находятся у них на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, потому что эти права на земельные участки не распространяются.

Тем не менее, проведение концепции единого объекта недвижимости внесет ясность в правовое регулирование недвижимости, позволит обороту земельных участков стать более понятным и стабильным.

 

[1] Римское частное право: учебник / под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М., 2008.

[2] Леонтьева Е. А. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве // Право. Журнал Высшей школы экономики. 2011. № 2

[3] Суханов Е. А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. М.: Статут. 2017

[4] Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут. 2004.

[5] Гудочкова Е. Г. От принципа «единой судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости» к концепции единого объекта // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010.

[6] Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006.

[7] Ким С. Г. Принцип superficies solo cedit в российском праве // Актуальные проблемы российского права. 2016.

[8] Экспертное заключение Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства по проектам федеральных законов // http://privlaw.ru/wp-content/uploads/2018/04/meeting-190418-zakonoproekt-1-project-conclusion.pdf

[9] Суханов Е. А. Вещное право: Научно-познавательный очерк. М.: Статут. 2017

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/05/24/koncepciya_edinogo_obekta_nedvizhimosti_pochemu_v_rossii_ne_dejstvuet_princip_superficies_solo_cedit

Единый недвижимый комплекс — новый вид недвижимой вещи

Комплексный объект недвижимости

Введение в Гражданский кодекс нового объекта вещных прав — единого недвижимого комплекса призвано упростить процедуру оформления и повысить эффективность оборота комплексных инфраструктурных объектов. Практическая востребованность данной правовой конструкции во многом будет зависеть от последующей гармонизации корреспондирующих положений законодательства.

В рамках продолжающейся реформы гражданского законодательства 1 октября 2013 года вступили в силу поправки, внесенные в Гражданский кодекс Законом № 142 ФЗ1.

Изменения, помимо прочего, касаются понятия и состава объектов гражданских прав.

Введен новый вид недвижимого имущества — единый недвижимый комплекс (далее — ЕНК)2, а также внесен ряд корреспондирующих уточнений в понятие неделимой вещи.

Правовая конструкция ЕНК
Под ЕНК понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь3. При этом ЕНК признается недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, и к нему применяются правила о неделимых вещах. Введение в гражданское законодательство такого понятия, как “ЕНК”, вероятно, призвано закрепить правовой статус и, следовательно, упростить процедуру оформления, а также повысить эффективность использования в гражданском обороте комплексных инфраструктурных объектов (включая линейные). До настоящего времени при определении статуса таких объектов не возникало трудностей только в отношении линейно-кабельных сооружений связи, которые отнесены к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона. Так, пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126 ФЗ “О связи” предусмотрено, что сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу. В других случаях, ввиду отсутствия специального законодательства, статус вышеуказанных объектов определялся нередко в том числе судом на основании анализа технических и иных характеристик конкретных объектов с учетом нормативно-правовых актов, регулирующих порядок их эксплуатации. При этом из-за отсутствия специального регулирования в судебной практике складывались различные подходы к определению правового статуса таких объектов. С учетом изложенного выше, правовая конструкция ЕНК, вероятно, может представлять интерес для владельцев сложных промышленных и (или) комплексных инфраструктурных объектов в тех случаях, когда оформление и оборот данных активов предполагается в виде единого объекта. Однако эффективность, целесообразность и практическая востребованность такой конструкции во многом будут зависеть от развития и гармонизации корреспондирующих положений законодательства в части регулирования земельных и градостроительных отношений, а также вопросов кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество.

Так, уже предусмотренная гражданским законодательством концепция признания предприятия в целом как имущественного комплекса недвижимостью не нашла широкого применения, в том числе в связи с практическими трудностями регистрации предприятий как единых объектов.

Предприятие и ЕНК Следует отметить, что первоначально обсуждалась возможность исключить из Гражданского кодекса понятие “предприятие” и оставить только “единый недвижимый комплекс” (в качестве одного из исходных названий предлагалось понятие “единый имущественный комплекс”), но в итоговом варианте Закона № 142 ФЗ понятие “предприятие” сохранено.

Обе вышеуказанные правовые конструкции предполагают, что в их состав могут входить как недвижимые, так и движимые вещи, которые в целом признаются недвижимым имуществом в силу прямого указания закона. Вместе с тем данные конструкции имеют и существенные различия, к которым, в частности, можно отнести следующие:

  • ЕНК отнесен законом к неделимым вещам, в то время как предприятие может участвовать в коммерческом обороте и как единый объект, и по частям;
  • в отличие от предприятия в состав ЕНК входят только вещи и не входят имущественные права и обязанности, а также исключительные права;
  • обязательным признаком предприятия является его использование для осуществления предпринимательской деятельности, в то время как в отношении ЕНК законом такого требования не установлено;
  • в отношении предприятия законом прямо установлен порядок совершения отдельных видов сделок, в то время как правовой статус ЕНК регулируется только общими положениями.

Несмотря на наличие вышеуказанных различий между ЕНК и предприятием, в настоящее время представляется затруднительным оценить, как именно будут соотноситься между собой указанные два понятия по вопросам кадастрового учета, регистрации прав, налогообложения и бухгалтерского учета.

Перспективы применения конструкции ЕНК в гражданском обороте
Как отмечено выше, Законом № 142 ФЗ установлены лишь общие положения касательно правового статуса ЕНК, при этом отсутствие последовательного правового регулирования порядка и правил применения ЕНК в гражданском обороте может привести к снижению практической привлекательности данной конструкции для хозяйствующих субъектов. Рассмотрим некоторые аспекты, которые, по нашему мнению, требуют внимания с точки зрения дальнейших перспектив применения правовой конструкции ЕНК в гражданском обороте.

1. Кадастровый учет и регистрация прав на ЕНК
В настоящее время законодательство не предусматривает специальных и последовательных правил ни в отношении порядка постановки ЕНК на кадастровый учет, ни в отношении государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества.

2.

Реализация собственником ЕНК исключительного права на приватизацию или аренду земельного участка под ЕНК
Статья 36 Земельного кодекса предусматривает исключительное право собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, на которых такие здания, строения и сооружения расположены. ЕНК прямо не поименован в названной статье, однако представляется, что и собственник ЕНК также должен быть наделен указанным выше исключительным правом в отношении земельного участка под ЕНК.
Кроме того, необходимо учитывать то, что объекты недвижимого имущества в составе ЕНК могут вводиться в эксплуатацию в разное время. При этом, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ4, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, именно и только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Применение же указанного порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно только в случаях, прямо указанных в законе. Таким образом, если данная позиция суда будет применена и к ЕНК, то реализовать исключительное право на выкуп земельного участка под ЕНК будет возможно только после завершения строительства всех объектов недвижимого имущества в составе данного комплекса.

3. Вопросы раздела и обращения взыскания на ЕНК
Как указано выше, к ЕНК применяются правила о неделимых вещах. Понятие неделимой вещи5 было изменено Законом № 142 ФЗ, вероятно, и для целей учета особенностей ЕНК как нового вида недвижимого имущества.

Ранее к неделимым относились вещи, раздел которых в натуре невозможен без изменения их назначения. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь устанавливались соответствующими нормами Гражданского кодекса в отношении раздела имущества, находящегося в долевой собственности6.

С 1 октября 2013 года под неделимой понимается вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав7. При этом уточнено, что неделимой может быть и вещь, имеющая составные части.

Кроме того, Законом № 142 ФЗ дополнено, что замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются8.

Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно9. Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами главы 16 и статьи 1168 Гражданского кодекса.

Таким образом, применяя конструкцию ЕНК, хозяйствующий субъект должен учитывать перечисленные выше особенности в части порядка и правил отчуждения ЕНК и порядка обращения взыскания на него, а также правил и порядка распоряжения ЕНК при его нахождении в общей собственности.

4. Налог на имущество организаций и особенности бухгалтерского учета в отношении ЕНК
Отдельного внимания заслуживают вопросы налогообложения и бухгалтерского учета операций в отношении ЕНК.

По общему правилу, объектами налогообложения для российских организаций признаются движимое и недвижимое имущество, учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств (далее — ОС) в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета10.

При этом не признается объектом налогообложения по налогу на имущество организаций движимое имущество, принятое на учет в качестве ОС с 1 января 2013 года11. ЕНК как новый вид недвижимого имущества, безусловно, попадает в категорию имущества для целей обложения налогом на имущество.

При этом, несмотря на то что в состав ЕНК могут входить как недвижимые вещи, так и движимое имущество, ЕНК в силу закона является недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект.

Следовательно, в отсутствие специальных правил налогообложения включение в состав ЕНК движимого имущества фактически может привести к увеличению налогового бремени, то есть для целей налогообложения организации будет более выгодно не регистрировать совокупность движимых и недвижимых объектов в качестве ЕНК (то есть единой недвижимой вещи), а учитывать объекты движимого имущества (которые были приняты на учет в качестве ОС с 01.01.2013) в качестве самостоятельных объектов, так как в таком случае стоимость таких объектов не будет учитываться при расчете налога на имущество организаций.

Законом № 142 ФЗ фактически предусмотрена возможность, а не обязанность собственника зарегистрировать в качестве ЕНК совокупность принадлежащих ему объектов движимого и недвижимого имущества, отвечающих критериям, установленным статьей 133.1 Гражданского кодекса.

При этом в настоящее время в силу новизны правовой конструкции ЕНК затруднительно предположить, какой именно подход в отношении порядка расчета налога на имущество может быть применен налоговыми органами в ситуации, когда организацией будет принято решение о регистрации совокупности отдельных объектов в качестве ЕНК, но при этом для целей оптимизации налогообложения ряд движимых вещей не будет включен в состав такого ЕНК.

  • Так, согласно разъяснениям Минфина России организация может не включать отдельные инвентарные объекты движимого имущества в состав здания или другой недвижимости, если эти объекты соответствуют следующим критериям12:
  • учитываются как отдельные инвентарные объекты движимого имущества (ОС);
  • могут быть использованы вне объекта недвижимого имущества;
  • демонтаж таких объектов не причиняет несоразмерного ущерба назначению недвижимого имущества;
  • функциональное предназначение указанных объектов не является неотъемлемой частью функционирования самого недвижимого имущества.

С учетом изложенного выше, нельзя исключить, что при использовании конструкции ЕНК и невключении в состав ЕНК ряда объектов движимого имущества организации придется доказывать соответствие таких объектов движимого имущества вышеуказанным критериям, а следовательно — обоснованность самостоятельного учета таких объектов для целей налогообложения. С точки зрения бухгалтерского учета, включая вопросы списания стоимости объектов ОС, также сложно предположить, будет ли обязан хозяйствующий субъект в любом случае учитывать ЕНК как один инвентарный объект или будет вправе учитывать объекты в составе ЕНК отдельно, если сроки полезного использования таких объектов существенно отличаются. Также на данном этапе сложно оценить, могут, будут ли и в какой мере применяться к ЕНК правила, используемые для целей бухгалтерского учета в отношении имущественных комплексов и сложных вещей.

Таким образом, практическая востребованность и эффективность применения конструкции ЕНК в гражданском обороте будут во многом определяться уточнением и усовершенствованием соответствующих положений земельного и градостроительного законодательства, законодательства по вопросам кадастрового учета и регистрации прав на недвижимое имущество, а также вопросов налогообложения и бухгалтерского учета с целью создания понятных и последовательных механизмов для использования ЕНК в гражданском обороте, не приводящих к возникновению дополнительных практических трудностей для хозяйствующих субъектов при применении данной конструкции.

Источник: https://www.garant.ru/company/garant-press/ab/509529/2/

1.3. Теория единого объекта недвижимости и ее воплощение в российском

Комплексный объект недвижимости
Единый объект недвижимости и представляет собой комплексный объект, состоящий из земельного участка, зданий и сооружений, неразрывно с ним связанных.

При этом слово «единый» подразумевает единство, целостность данных об этих отдельных объектах недвижимости, которая не позволит оперировать одной из составляющих самостоятельно, независимо от других.

Надо отметить, что единый объект недвижимости нельзя считать существующим или окончательно сформированным, если не обозначены чьи-либо права на него, то есть отсутствует субъект права.

Это важно, потому что понятие объекта недвижимости вводится с целью обозначения прав на него и как следствие взимание пошлин за право пользования этим объектом .

Следовательно, единый объект недвижимости, это не только земельный участок, здания и сооружения как объекты права, но и субъект права и как следствие вид права.

Правительство РФ летом 2000 г. приняло долгосрочную программу, в которой несколько раз мелькнула избитая фраза о «едином объекте недвижимости». Принят новый Земельный кодекс. В связи с этим целесообразно обратить внимание на историю вопроса о едином объекте недвижимости .

Следует отметить, что в России (и в СССР) до создания Роскомзема такого вопроса не существовало. Он был однозначно решен статьей 139 ГК РСФСР « вещь и принадлежность»: «Принадлежность, то есть вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением, следует судьбе главной вещи, если законом или договором не установлено иное».

Договор не мог установить иное, так как Земельный кодекс РСФСР (ЗК РСФСР, принят в 1970 году) в целом ряде статей предусматривал, что если земельный участок не является средством труда (т.е.

не относится к сельскохозяйственным землям, землям 1-й категории по классификации ЗК РСФСР), то при переходе права на строение переходит и право пользования участком (см., например, статьи 87, 88 ЗК РСФСР).

Иначе говоря, участок не имеет своей судьбы и следует судьбе строения, т.е. является принадлежностью строения.

Объект недвижимости («домовладение»), выступал как единый, в котором главной вещью являлось строение (или строения) основного назначения, а земельный участок являлся его или их принадлежностью. Да, это особая принадлежность. Универсальная. И для главной вещи, и для других служебных построек. Но принадлежность .

Напротив, земли 1-й категории (земли сельхозназначения), будучи средствами труда, являлись главной вещью по отношению к расположенным на них строениям.

Хотя земли и находились в собственности государства, главнейшее право — право пользования — не переходило приобретателю строения, расположенного в сельской местности, до переезда собственника строения на постоянное место жительство в сельскую местность (см. ст. 73 ЗК РСФСР) .

Аналогичные, даже более углубленные и конкретные нормы были приняты в связи с перестройкой и приватизацией. Так, в Гражданском кодексе РФ (часть I) появились три статьи, усиливающие прежнюю статью 139 ГК РСФСР, а именно ст.133 «Неделимая вещь», ст.134 «Сложная вещь» и ст.135 « вещь и принадлежность». В Земельном кодексе РФ (1991 г.

) сохранилась ст. 37 «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на строение и сооружение», повторявшая норму ст.

87 ЗК РСФСР: «При переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение» (в ред. Указа Президента РФ от 24.12.93 №2287).

При учете домовладений в городах и сельской местности названные нормы ГК РФ и ЗК РСФСР строго соблюдались местными органами управления и созданными ими организациями технической инвентаризации (БТИ) .

Созданный в 1991-93 годах федеральный орган по землеустройству (Госкомзем РФ), взяв за основу земли 1-й категории (земли сельскохозяйственного назначения), которые действительно являются главной вещью по отношению к расположенным на них строениям, начал распространять этот постулат на все категории земель, в т.ч. на земли 2-й и 3-й категорий (земли населенных пунктов и земли промышленного назначения), на которых строения являются главной вещью по отношению к участку, образуя единую неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ).

Весьма весомыми дополнительными причинами того, что неделимая вещь, образованная участком и строением, стала рассматриваться как состоящая из нескольких объектов (земельного участка и строения), послужили еще два фактора:

1) раздельное налогообложение земельного участка и строений;

2) действия учреждений юстиции по регистрации прав, которые начали регистрировать права на принадлежности отдельно от прав на главную вещь.

Источник: https://jurisprudence.club/pravo-grajdanskoe/teoriya-edinogo-obyekta-nedvijimosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.