Корректировка на обременение ипотека

Оценка недвижимости с обременением

Корректировка на обременение ипотека

Правовое положение оцениваемого объекта во многом определяет его рыночную стоимость, поэтому в оценке недвижимости важное место занимает установление и исследование прав различных лиц на объект оценки.

Что такое обременение

Наиболее простым и распространенным на практике является случай, когда на объект недвижимости существует только право собственности, и оно принадлежит одному лицу. В этом случае стоимость права собственности на объект недвижимости равна стоимости самого объекта.

Но бывают случаи, когда на оцениваемый объект недвижимости существуют права других лиц. В таких случаях наличие прав третьих лиц существенно влияет на стоимость прав основного правообладателя, такие права называются “обременением”.

Из самого термина (обременение) уже видно, что права иных лиц на оцениваемое имущество отягощают (ограничивают) использование данного имущества, то есть уменьшают его стоимость.

Виды обременений и их влияние на стоимость

Какие бывают обременения и как они возникают? На практике чаще всего встречаются следующие виды обременений:

Сервитут – это предоставление третьим лицам права ограниченного использования объекта недвижимости, чаще всего это относится к земельным участкам. Например, сервитут может предоставлять право прохода (проезда) через земельный участок для обеспечения доступа к другим объектам.

Обременение залогом: если недвижимое имущество передано в залог, то на него существует право кредитора удовлетворить свои требования по возврату кредита за счет продажи объекта.

Обременение арендой: если объект недвижимости передан в аренду, то у арендатора существует право владения и пользования объектом аренды на период, указанный в арендном договоре.

Рассмотрим подробнее как права третьих лиц могут влиять на стоимость недвижимости на примере обременения арендой. Предположим, что здание общей площадью 1000 м. кв. передано в аренду сроком на 5 лет по фиксированной цене 1000 руб.

/год за м.кв. Предположим также, что через 1 год собственник захотел продать здание, а цены на недвижимость выросли и ставки аренды на рынке возросли на 10%.

Как повлияет обременение арендой (наличие договора аренды) на рыночную стоимость здания?

Проведем несложный расчет.

Понятно, что потенциальный покупатель этого здания будет ограничен в использовании своей собственности, поскольку старый договор аренды будет продолжать действовать и новый владелец не сможет сдать его в аренду по текущей рыночной ставке, а будет вынужден получать арендную плату по прежней ставке, указанной в договоре аренды. Какова текущая стоимость упущенных доходов (D)? Предположим для простоты, что ставки аренды в течение оставшегося срока аренды больше расти не будут. Тогда каждый год собственник будет терять 10% дохода от аренды то есть 1000 (руб./год за кв.м.) * 1000 (кв.м.) * 10% = 100000 (руб./год).

Теперь эти убытки за четыре года нужно просуммировать и привести к текущей стоимости. Для примера возьмем ставку дисконтирования 15%. Текущая стоимость единицы при ставке дисконта 15% составит: через 1 год – 0.87 , через 2 года – 0.756, через 3 года – 0.658, через 4 года – 0.572. Суммируя, получаем текущую величину упущенных доходов D= (0.87+0.756+0.658+0.572)* 100000=285 600 руб.

Таким образом, мы рассчитали величину упущенного дохода от обременения арендой.

Покупатель при осуществлении сделки купли-продажи вправе потребовать от продавца уступку в цене на эту сумму, потому что именно продавец заключил этот договор аренды.

Величина этих неполученных доходов как раз характеризует количественное влияние рассмотренного обременения на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Услуги по оценке недвижимости с обременениями

Наша компания накопила большой опыт оценки объектов недвижимости с обременениями. Мы предлагаем услуги по определению стоимости как самих объектов с обременениями, так и влияния имеющихся обременений на стоимость объекта.

Ознакомьтесь с комплектом документов для оценки недвижимости.

Для получения информации о сроках и стоимости оказания услуги, отправьте

“Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости”

Для более полных консультаций по данному вопросу звоните (495) 726-86-74.

Частые вопросы

Вопрос: Влияет ли сервитут на стоимость участка земли?

Ответ: Сначала нужно посмотреть, влияет ли наличие сервитута на наилучшее использование участка. Наилучшим использованием называется такое использование, при котором стоимость земли максимальна.

Подробнее о наилучшем использовании земли…
Например, если право прохода через ваш участок, предоставленное третьим лицам, не позволяет построить дом, а без сервитута это было бы возможно, то наличие этого обременения влияет на наилучшее использование. То же самое можно сказать, если наличие сервитута ограничивает возможную площадь дома на этом земельном участке. Если же наилучшее использование и основные параметры использования земельного участка при добавлении сервитута остаются без изменений, то рассматриваемое обременение не влияет на стоимость земельного участка. Подробнее об оценке земли…

© Корпорация “ОЦЕНКА”. Копирование запрещено.

Источник: http://www.c-a.ru/obrem.htm

Последовательные корректировки

Корректировка на обременение ипотека

Корректировка на передаваемые права.

Качество прав для объектов-аналогов и объекта оценки связывается со степенью обремененности последних частными и публичными сервитутами, приводящими к снижению стоимости обремененного объекта в сравнении с объектом полного права собственности.

Обременение объекта-аналога или объекта оценки договором аренды со ставками арендной платы, не согласованными с динамикой изменения рыночных условий в период действия договора аренды, может привести к снижению дохода от эксплуатации приобретаемого объекта в сравнении с рыночным уровнем.

Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а объект оценки сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в сторону уменьшения.

Права владения и пользования объектом-аналогом или объектом оценки могут ограничиваться частным или публичным сервитутом, а также иными обременениями. Любое из указанных ограничений может привести к уменьшению стоимости объекта.

Следовательно, если обременение касается объекта-аналога, то цена последнего корректируется в сторону увеличения. Напротив, если ограничиваются возможности использования объекта оценки, то цена объекта-аналога уменьшается на величину поправки.

>
Отличие качества права на земельный участок в составе объекта-аналога или объекта оценки проявляется в случаях, когда

— собственник строения при сделке передает покупателю не право собственности, а право аренды или иное имущественное право на земельный участок;— имеется или отсутствует запрет на последующую продажу объекта без изменения (или с изменением) прав на земельный участок.—

В этом случае поправка может оцениваться путем капитализации изменений платежей за пользование землей. Другие случаи осложнений или запретов можно учесть только на основании сравнительного анализа сделок и экспертных оценок вклада конкретных особенностей обременения.

Пример 12.8. Оцениваемое складское помещение имеет юрисдикцию -полное право собственности (относительно сооружения и земельного участка).

Склад, недавно проданный за 1 млн руб., имеет площадь 4000 м2 и полностью сдан в долгосрочную аренду на 5 лет (до продажи). Он расположен на арендованном у муниципалитета земельном участке. Анализ сегмента рынка недвижимости позволил определить рыночную арендную плату — 125 руб. за 1 м2 и ставку дисконтирования — 25%.

Определить величину корректировки и скорректированную цену продажи складского помещения.
1. Проанализируем цену продажи склада относительно сложившихся в регионе рыночных ставок арендной платы.

Для этого вычислим уровень годового арендного дохода в оставшиеся пять лет срока аренды при ставке дисконтирования 25% исходя из текущей стоимости склада в 1 млн руб.: 1 000 000 х 0,37185 = 371 850 руб.

,

где 0,37185 — взнос на амортизацию денежной единицы (см. таблицы сложных процентов).

2.

Определим величину расчетной (контрактной) арендной платы за 1 м2 складского помещения при текущей стоимости склада в 1 млн руб.:

371 850 : 4000 — 93 руб.

Таким образом, величина расчетной (контрактной) арендной платы за 1 м2 площади меньше рыночной на 125 — 93 = 32 руб.

3. Определим величину упущенной выгоды от продажи склада в соответствии с заниженной расчетной арендной платой:
32 х 4000 х 2,68928 = 344 228 руб.,

где 2,68928 — коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета (см. таблицы сложных процентов).

4. Определим стоимость земельного участка, сданного в аренду, если рыночное значение коэффициента капитализации — 8%, а годовая арендная плата равна 850 руб.:

850 : 0,08 — 10 625 руб.

5. Величина корректировки цены продажи склада:

344 228 + 10 625 — 354 853 руб. (округленно — 354 850 руб.).

Следовательно, величина скорректированной цены проданного склада (в соответствии с его юрисдикцией) относительно оцениваемого склада (полное право собственности на сооружение и земельный участок) составит

1 000 000 + 354 850 = 1 354 850 руб.

Проведение корректировки по составу прав собственности — достаточно сложная проблема вследствие недостаточности, а порой и недоступности необходимой правовой информации, определяющей юрисдикцию конкретного объекта недвижимости. Поэтому в отечественной практике при применении сравнительного подхода оценщики, как правило, подбирают ряд сравниваемых объектов недвижимости, идентичных по правам собственности.

Корректировка на условия финансирования. Нормальные условия финансирования — это когда финансирует сделку только одна сторона — покупатель. Для современной России на рынке жилой недвижимости характерна оплата сделки наличными.

При анализе условий финансирования рассматриваются субъективные договорные условия расчетов по сделке, состоявшейся для объекта — аналога и планируемой для объекта оценки. При этом возможны следующие варианты.

1. Продавец кредитует покупателя по части платежа за покупку с условиями, отличающимися от условий на рынке капитала (процент по кредиту ниже рыночного), или предоставляет ему беспроцентную отсрочку платежей.

2.

Платеж по сделке с объектом-аналогом полностью или частично осуществляется не деньгами, а эквивалентом денежных средств (уменьшается сумма наличных денег, участвующих в сделке), в том числе путем передачи пакета ценных бумаг, включая закладные; передачи материальных ресурсов. В этом случае осуществляется оценка рыночной стоимости упомянутого платежного средствами именно сумма, соответствующая этой стоимости (а не сумма, указанная в договоре купли-продажи недвижимости), считается ценой (или соответствующей частью цены) сделки.

3. Платеж в рассрочку (по частям) также представляет собой вариант льготирования продавцом покупателя.
Пример 12.9. Рассмотрим дом, который продается за 125 000 дол. с первым платежом в размере 25 000 дол. (собственные средства), при этом продавец финансирует кредит в размере 100 00 дол. по ставке 8% (заемные средства).

Кредит погашается в течение 25 лет с шаровым платежом через 8 лет. Чтобы определить размер соответствующей скидки, оценщик проверяет рыночную конъюнктуру на предмет продаж, которые, финансировались по сходной кредитной схеме, и находит, что вексель на 80 000 дол. со ставкой 8% был продан за 65 000 дол.

Скидка для такого векселя рассчитывается следующим образом:

(80 000 — 65 000): 80 000 = 0,1875, или 18,75%.

На эту скидку нужно уменьшить сумму кредита в 100 000 дол., чтобы получить стоимость денежного эквивалента ипотечного кредита: 100 000 — (100 000 х 0,1875) = 81 250 дол.

Плюс первый платеж в 25 000 дол. Отсюда цена продажи с поправкой на финансирование равна:

81 250 + 25 000= 106 250 дол.

Расчет поправки на финансирование может выполняться различными способами. Один из них — использование процедуры дисконтирования.

Этот способ используется, как правило, когда продавец финансирует ипотечный кредит с процентной ставкой ниже рыночной.
Пример 12.10. Оценщик должен найти сопоставимую продажу односемейного дома, который был продан за 110 000 дол. с первым платежом в размере 25 000 дол.

При этом кредит, предоставленный продавцом, составил 85 000 дол. на срок 20 лет по ставке 10%. Согласно рыночной конъюнктуре, такие дома обычно находятся в собственности в течение 20 лет, а рыночная ставка равняется 13%.

Сделку можно скорректировать на условия финансирования следующим образом:

Кредит — 85 000 дол., 20 лет, 10%.Ежемесячные платежи — 85 000 х 0,00965 = 820,25 дол.Текущая стоимость — 820,25 х 85,35513 = 70 012 дол. (округленно — 70 000 дол.).Первый платеж равен 25 000 дол. Цена продажи с поправкой на финансирование:

70 000 + 25 000 — 95 000 дол.

Дисконтирование денежных потоков для расчета поправок на финансирование может также учитывать возможность оплаты шаровым платежом.

Пример 12.11. Рассмотрим те же условия кредитования, что были изложены в предыдущем примере, за исключением того, что .заемщик берет кредит только на 7 лет.

При этом текущая стоимость кредита рассчитывается как сумма двух составляющих: текущей стоимости кредитных платежей по рыночной процентной ставке для ожидаемого срока кредита и текущей стоимости будущего кредитного баланса (шарового платежа) по рыночной процентной ставке.

Чтобы получить последний показатель, необходимо сначала рассчитать стоимость через 7 лет остающихся ежемесячных платежей в течение 13 лет по договорной ставке и затем рассчитать текущую стоимость всей суммы.

Ежемесячные платежи — 820,25 дол.

Текущая стоимость для срока 7 лет по ставке 13% равна:820,25 : 0,01819 — 45 090 дол. (округленно — 45 000 дол.).

Текущая стоимость для срока 13 лет по ставке 10%: 820,25: 0,01148 = 71 450 дол.

Текущая стоимость кредитного баланса — 71 450 дол. в седьмом году при ставке 13% округленно составляет 30 000 дол.

Текущая стоимость кредита равна: 45 000 + 30 000 = 75 000 дол.

Первый платеж — 25 000 дол.

Цена продажи с поправкой на финансирование:

75 000 + 25 000 — 100 000 дол.

Корректировка на условия продажи. Корректировка на условия продажи выражает мотивацию участников сделки. В нормальной рыночной ситуации она должна быть типичная: отсутствие заинтересованности, соединения, ликвидации и т.п.

Группа факторов, именуемая условиями продажи, включает субъективные условия договора сделки, внешние по отношению к объекту и рассматриваемые в случае их отличия от условий, предусмотренных определением оцениваемого вида стоимости.

Финансовое давление обстоятельств, связанных с банкротством или реализацией обязательств, приводит к вынужденному ускорению совершения сделки, т.е. время экспозиции объекта на рынке заведомо ; уменьшено по сравнению с рыночным маркетинговым периодом. В этом случае продажа совершается срочно за счет снижения цены.

Учет влияния финансового давления на сделку родственных связей, партнерских и других отношений оказывается возможным лишь на уровне экспертных опирающихся на анализ реальной ситуации. Чаще всего такие оценки сделать затруднительно, и сделки с объектами-аналогами, обремененными такого типа давлением, из рассмотрения исключаются.

Учет влияния на цены сделок нерыночных соотношений между арендной платой и ценой сделки необходим в случаях, когда покупатель и продавец связаны между собой отношениями купли-продажи и аренды одновременно.

Распространенной является ситуация, когда покупатель дает разрешение продавцу арендовать продаваемые помещения (полностью или частично) в течение длительного времени после продажи.

Для снижения налоговых платежей стороны договариваются об одновременном снижении (против рыночных цен) цены купли-продажи и контрактных арендных ставок. Корректировку цены сделки объекта-аналога можно выполнить исходя из условия, что продавец кредитует покупателя.

К этим элементам сравнения относится также случай продажи объекта-аналога арендодателем арендатору на условиях, предусмотренных опционом, условия которого не соответствуют рыночным условиям на дату продажи.

Наличие или перспектива получения правительственной или иной субсидии для развития инфраструктуры или возможность льготного кредитования развития объекта могут дополнительно стимулировать покупателей, обеспечивая превышение цены сделки над рыночной обоснованной величиной.

Величина поправки может быть оценена исходя из предположения, что субсидии уменьшат в будущем вклад покупателя в развитие инфраструктуры на эту величину. Такая оценка осуществляется сравнением конкретных данных о нормах отчисления средств на инфраструктуру в районе расположения объекта оценки и объекта-аналога.

При обещании льготного кредитования поправка оценивается исходя из текущей стоимости разницы между годовыми платежами по льготному и рыночному кредитованию.

Корректировка на рыночные условия. Изменение рыночных условий, связанных с изменениями соотношения спроса и предложения, требует проведения корректировки на дату продажи.

Условиями рынка определяется изменение цен на недвижимость за промежуток времени от момента совершения сделки с объектом-аналогом до даты оценки.

Корректировке подлежат различия в рыночных ценах на объекты недвижимости, имеющие назначение, аналогичное объекту оценки, но переданные ранее от продавца к покупателю в момент, «отстоящий» от момента оценки более чем на один месяц.

Приближенная оценка величины поправки на время сделки с объектоманалогом осуществляется на основе анализа изменения во времени индекса инфляции, цен на строительную продукцию, а также цен сделок с недвижимостью в различных сегментах рынка.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

Источник: http://snip1.ru/house/posledovatelnye-korrektirovki/

Как изменить условия и состав участников в договоре ипотеки

Корректировка на обременение ипотека

Выплата ипотеки, как правило, занимает не один год. За это время могут произойти события, требующие изменений условий кредитного договора: рождение ребенка и выделение ему доли, развод с разделом имущества и другие непредвиденные обстоятельства.

Клиенты, оформившие ипотечный кредит в Сбербанке, могут решить все эти вопросы онлайн в личном кабинете обслуживания полученной ипотеки.

Рассказываем о самых распространенных причинах изменения кредитного договора и объясняем, как это сделать.

Важно! Любое изменение кредитного договора — это фактически переоформление ипотеки. Банку надо вновь выполнить все проверки и оценить риски новых условий. Это индивидуальный процесс, и финальное решение в любом случае остается за банком.

Выделение доли в залоговом объекте недвижимости

Чаще всего это происходит при использовании средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Могут быть и другие причины для выделения доли родственникам в ипотечной недвижимости.

Например: Илья и Светлана — семейная пара — взяли двухкомнатную квартиру в ипотеку. Через два года у них родился ребенок. Средства материнского капитала родители решили использовать, чтобы частично погасить ипотеку, а после — выделить долю в квартире ребенку.

Какие нужны документы

  • заявление от всех созаемщиков
  • анкета нового собственника (при включении нового собственника в состав созаемщиков)
  • паспорт нового собственника (если он старше 14 лет)
  • свидетельство о рождении нового собственника (если возраст менее 14 лет)
  • документы, подтверждающие родство (свидетельство о браке, свидетельство об усыновлении и т.д.)
  • документ-основание перераспределения доли (договор дарения, договор купли-продажи и т.д.)

Изменение состава созаемщиков

Созаемщик — человек, который вместе с основным заемщиком отвечает за своевременное погашение ипотечного кредита. Если заемщик перестает платить, ответственность перед банком будет нести созаемщик. Рассмотрим три случая изменения состава созаемщиков, разрешенных банком.

Исключение созаемщиков из состава должников

Например: Илья и Светлана — муж и жена. Илья — основной созаемщик, квартира оформлена на двоих. Супруги развелись, кредит еще не погашен. Договорились, что квартира остается Илье, а Светлана выходит из состава должников.

Замена созаемщика

Например: Та же ситуация, но представим, что дохода Ильи недостаточно для оплаты кредита. Просто добавить нового созаемщика нельзя, можно только заменить. Вместо бывшей супруги созаемщиком становится, например, отец Ильи.

Переход статуса титульного заемщика другому созаемщику

Например: Илья, будучи основным заемщиком, при разводе решил передать свою долю в квартире бывшей жене Светлане. Она станет единственным собственником, и по условиям банка, статус основного (титульного) заемщика должен перейти к ней.

Замена недвижимости в залоге у банка

Пока вы платите ипотеку, она находится в залоге у банка — на ней есть обременение и распоряжаться свободно вы ей не можете. Но у вас есть вариант предоставить банку другую недвижимость в качестве залога, а с этой квартирой делать, что захотите.

Например: Илья и Светлана оформили в ипотеку однокомнатную квартиру, а через три года купили квартиру побольше и ипотечную однушку решили продать. Для этого нужно  переоформить залог на новую квартиру, а после вывести из залога старую.

Как изменить условия кредитного договора

✅ Клиент подает документы на изменение состава участников или залога в любом офисе Сбербанка, либо в личном кабинете обслуживания полученной ипотеки на сайте ДомКлик без лишних визитов в банк

✅ Банк проверяет предоставленный пакет документов, рассматривает заявление клиента и принимает решение

✅ В случае положительного решения банк дает согласие на изменение условий кредитного договора

✅ В кредитную документацию вносятся изменения путем составления дополнительного соглашения и договора обеспечения (при необходимости), а также изменения в закладную (при наличии)

✅ Изменения регистрируются в Росреестре

✅ После регистрации изменений в Росреестре клиент предоставляет в банк документы, подтверждающие регистрацию (зарегистрированный договор, выписка из ЕГРН)

✅ Банк вносит изменения в системы учета кредитных договоров

Сколько времени занимает рассмотрение заявки

Рассмотрение заявки и принятие банком решения происходит в течение 30 дней.

Как и где получить согласие банка

Решить любые вопросы после оформления и до погашения ипотеки бесплатно и без поездок в банк вы можете на ДомКлик с «Обслуживанием полученной ипотеки онлайн».

Также вы можете получить консультацию специалистов ДомКлик по номеру  8 800 7709 999, или обратиться в Центр ипотечного кредитованияв вашем городе.

Какое-то определение оказалось слишком сложным? Главные термины и понятия вы наверняка найдете в «Азбуке ипотеки от ДомКлик»

Оригинал статьи размещен здесь: https://blog.domclick.ru/post/kak-izmenit-usloviya-i-sostav-uchastnikov-v-dogovore-ipoteki

Источник: https://zen.yandex.ru/media/domclick/kak-izmenit-usloviia-i-sostav-uchastnikov-v-dogovore-ipoteki-5f646a23174f9a0e6d629b16

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.