Косвенное владение недвижимостью

Содержание

Шпаргалка для чиновников

Косвенное владение недвижимостью

Общественное мнение, а также законодательные инициативы ставят под угрозу недвижимость за границей, которая принадлежит российским госслужащим и парламентариям. Как чиновникам оставаться кристально чистыми в глазах россиян и при этом владеть недвижимостью за границей – в материале “РБК-Недвижимости”.

↑ ©Depositphotos/davisales 

Напомним, на днях блогер под ником Доктор Зло (doct-z), опубликовал у себя на странице информацию о заграничной недвижимости депутата Госдумы РФ Владимира Пехтина. Doct-z обвинил Пехтина во владении несколькими апартаментами в Майами и участками земли в США. Общую стоимость двух квартир и земли блогер оценил, основываясь на открытых источниках, в 2,5 млн долларов.

Пикантность ситуации заключается в том, что в декларации о доходах за 2011 год депутат перечислил только недвижимость, которая находится на территории России. Он указал в документе несколько земельных участков, а также землю и два дома, принадлежащие супруге.

Депутат Владимир Пехтин в настоящее время попросил приостановить его полномочия главы думской комиссии по этике до окончания проверки сообщений о его доходах и имуществе. При этом он опроверг информацию об имеющейся у него недвижимости в США.

Похожая история приключилась и с председателем комитета Совета Федерации Михаилом Маргеловым, которого подозревают в том, что он, являясь владельцем сразу трех квартир во Флориде и Калифорнии, не занес их в налоговую декларацию.

Ранее блогеры нашли недвижимость в США у прославленного хоккеиста, а ныне депутата Владислава Третьяка, а члену верхней палаты парламента РФ миллиардеру Виталию Малкину напомнили про нью-йоркскую квартиру стоимостью около 16 млн долларов.

За границей начнется распродажа

В связи с громкой общественной антикоррупционной кампанией, в рамках которой всплыли незадекларированные дома и квартиры многих отечественных чиновников и депутатов, популярные у россиян страны ждет массовая распродажа элитной недвижимости, считают эксперты.

“Скандалы ставят чиновников в очень тяжелое положение, выход из которого крайне затруднителен, если не прибегать к фиктивным сделкам”, – говорит управляющий инвестициями и эксперт в области международных инвестиций в недвижимость Игорь Индриксонс. По его словам, основная масса зарубежной недвижимости чиновников РФ сосредоточена в таких странах, как Италия, Испания, Греция или Болгария.

В данный момент недвижимость этих стран абсолютно неликвидна, поэтому для российских владельцев недвижимости ситуация складывается просто катастрофическая.

Объекты на этих рынках могут продаваться буквально годами даже с большими скидками, поэтому совершенно неясно, как российские чиновники будут продавать свою недвижимость в столь сжатые сроки, да еще чтобы это были абсолютно легальные сделки.

“Чтобы продать недвижимость на “падающих” рынках в сжатые сроки по сколь-нибудь приемлемым ценам, нередко прибегают к нелегальным сделкам, то есть недвижимость продается фиктивно – родственникам за несколько сотен евро, – продолжает Игорь Индриксонс. – Если же отказаться от “серых” схем, то недвижимость необходимо выставлять с беспрецендентыми скидками относительно среднерыночной стоимости, другого выхода просто нет”.

Открыть офшорную компанию стоит примерно 2 тыс. долларов, годовое обслуживание – около 1 тыс. долларов.

Единственными, кто выиграет от всей этой суеты, будут специализированные юристы, которые занимаются открытием офшорных компаний и проведением сделок с ними, потому что в такой ситуации недвижимость больше девать просто некуда. Открыть офшорную компанию стоит примерно 2 тыс. долларов, годовое обслуживание – около 1 тыс. долларов. Что несравнимо дешевле потерь при легальной продаже недвижимости.

“Стоит отметить, что российские чиновники все же люди неглупые, поэтому некоторая часть из них совершала покупку недвижимости на офшорные компании. Но, как правило, до покупок с использованием офшоров были и прямые сделки”, – считает эксперт. В итоге недвижимость “потечет” за копеечные суммы во владение офшорных компаний.

Несколько способов остаться в тени

Для российского покупателя характерно желание не афишировать свои зарубежные активы, поэтому всегда был и будет интерес к таким схемам приобретения зарубежной недвижимости, где можно максимально избежать огласки.

Есть несколько способов приобретения недвижимости за рубежом без лишней огласки: через создание юридического лица в офшорной зоне, которая не раскрывает бенефициаров, через трастовые компании, а также с помощью своих доверенных лиц (дальних родственников, знакомых, подчиненных и т.д.). Начнем с последнего.

Один из самых необычных способов скрыть зарубежную недвижимость – приобрести ее на имя дальних родственников, подчиненных или совсем посторонних людей, которым вы доверяете.

Как рассказал сотрудник одной крупной риэлторской компании, пожелавший остаться неизвестным, чиновники часто покупают недвижимость, в том числе за рубежом, на дальних родственников. “Были случаи, когда элитные особняки оформлялись даже на водителя.

Госслужащие просто могут расширить круг родственников или подставных лиц, чтобы обойти этот закон”, – рассказывал в свое время риэлтор на страницах “РБК-Недвижимости”.

Другой способ конфиденциальной покупки недвижимости за границей – траст. Но не во всех странах.

“В Великобритании в сделках по покупке недвижимости иностранными гражданами все чаще используются трастовые фонды, – рассказывает глава департамента зарубежной недвижимости Moscow Sotheby's International Realty Анна Батизи.

– Трасты используются для защиты активов в странах, где законодательство основано на англосаксонской правовой системе. Опытные английские юридические организации могут предоставить полное сопровождение по подобной сделке”.

В противовес этому граждане стран континентальной Европы, в которых преобладает романо-германская система законодательства, не могут использовать трасты как инструмент для приобретения недвижимости, так как такие попытки пресекаются налоговыми органами. Во Франции, Бельгии и Германии использование трастов для приобретения недвижимости очень тщательно отслеживается и в ряде случаев запрещается.

В этих странах для “тайного” владения недвижимостью рекомендуется ее покупка через юридическое лицо. Однако с точки зрения сохранения личности собственника в тайне это относительно действенный метод, так как владелец квартиры все же должен быть связан с этой компанией.

“Так, например, стал известен факт приобретения квартиры в лондонском One Hyde Park одним из выходцев из стран СНГ – он приобретал объект через одну из компаний, – говорит региональный директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева.

– В большинстве случаев покупка через юридическое лицо является возможностью оптимизировать схему налогообложения, это зависит от законодательства каждой страны. К примеру, во Франции можно приобрести жилье через Société Civile Immobilière (SCI), это общество по управлению и торговле недвижимостью.

Такое приобретение дает некоторые преимущества, например возможность завещать жилье любому человеку, а не только тем, кого предусматривают обычные французские законы. Акционеры SCI могут быть нерезидентами Франции, но это не является способом скрыть данные о владельце, так как существует список акционеров”.

Для покупки недвижимости в США эксперты в области международного права рекомендуют прибегать к помощи офшорных компаний. Подобного рода сделки не противоречат местному законодательству.

Например, когда встает вопрос о наследстве, этот процесс в США наименее болезненно проходит именно для владельцев офшоров, также стоит отметить, что налоговые льготы через офшорные компании здесь работают легче всего.

Помимо стандартных схем владения имуществом через трастовые фонды, неблизких родственников или доверенных лиц чиновник, например, может выступать своеобразным спонсором для своих пожилых родителей, которым необходим климат или медицинский сервис швейцарских Альп.

Ведь обязанность их содержания прямо предусмотрена российским законодательством, как и прямое участие родителей в образовании детей, то есть оплата обучения, аренда или покупка недвижимости непосредственно на обучаемого.

В таком случае схема приобретения имущества, последующее его обслуживание, частые поездки в страну пребывания или нахождения недвижимости прямо не попадают под действие законопроекта и т. д.

Скрыть факт покупки недвижимости за границей чиновники могут и с помощью организации закрытого акционерного общества (ЗАО) на территории России, которое через ряд дочерних компаний или даже напрямую владеет акциями иностранной компании или недвижимостью, либо имущественными правами в иностранных государствах. Конечно, в этом случае имена владельцев ЗАО будут известны властям РФ.

Игнат Бушухин

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d30d79a7947a78ce9790a

Косвенная продажа недвижимости: налоговые риски — Audit-it.ru

Косвенное владение недвижимостью

Авторы: А. Краснобаева, помощник юрисконсульта
К. Благова, помощник налогового консультанта
Б. В. Островитянов, академик

Источник: G.S.L. Law & Consulting

в журнале “Практическое налоговое планирование” за декабрь 2017 г.

В чем суть косвенной продажи недвижимости? Как бизнес использует косвенные продажи в налоговых схемах? Как снизить риски при косвенной продаже недвижимости?

Косвенная продажа недвижимости остается одним из популярных способов оптимизации налогообложения. Продавец имущества зарегистрирован в офшоре. Вся прибыль, полученная от продажи недвижимости, оседает в низконалоговых юрисдикциях. Выручка от продажи не облагается налогом в стране, в которой зарегистрирован получатель дохода.

В стране, являющейся источником происхождения дохода, налог не уплачивается. В национальных законодательствах отсутствуют специальные нормы, регулирующие налогообложение операций, связанных с косвенной продажей недвижимости.

Особенности российского налогообложения косвенной продажи недвижимости

В 2014 году российские законодатели начали деофшоризационную налоговую политику. Она включает в себя активную борьбу со схемами косвенной продажи недвижимости. С 1 января 2015 года вступила в силу новая редакция подпункта 5 пункта 1 статьи 309 НК РФ (Федеральный закон от 24.11.14 № 376-ФЗ).

Доходы иностранных организаций от источников в РФ, связанных с реализацией акций (долей) не только российских, но и иностранных организаций, более 50 процентов активов которых прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, облагаются налогом на прибыль.

 Ставка налога у источника – 20 процентов (п. 1 ст. 284 НК РФ).

Если покупатель акций или долей – российская компания, то она выступает налоговым агентом по уплате налога на прибыль (п. 1 ст. 310 НК РФ). Если покупатель – иностранная организация, имеющая постоянное представительство в РФ, то обязанность по уплате налога возлагается на это представительство.

Если стороны сделки – иностранные организации и у покупателя нет постоянного представительства в РФ, то налог не удерживается. В таком случае нет механизма уплаты и удержания налога. Покупателем акций может быть ИП или физлицо (резидент или нерезидент). Эти лица не являются налоговыми агентами (п. 1 ст. 310 НК РФ).

Проверяющие проявляют интерес к косвенной продаже активов

Получается, что обязанность по уплате налога возлагается на иностранную компанию, которая зачастую не ведет никакой деятельности в РФ и не состоит на учете в налоговых органах. Появляется вопрос о том, как удержать налог с дохода при отсутствии лица, на которого возлагаются обязанности по его удержанию. Такой вопрос возникает не только в России, но и во всем мире.

За рубежом уже рассматривались громкие судебные дела по косвенной продаже недвижимости. Это дело Vodafone (Vodafone International Holdings B.V. v.

Union of India (2010)) и Zain (Commissioner General URA Vs Zain International BV (2014)).

В обоих случаях продавцы-нерезиденты реализовали подконтрольные компании, которые являлись операторами сотовой связи и владельцами лицензий на ведение подобной деятельности.

Налоговые органы Индии и Уганды попытались взыскать налог с доходов, полученных при косвенной продаже сотовых операторов. Они доначислили Vodafone налог в размере 2,6 млрд долларов, а Zain – в размере 85 млн долларов. Суды отменили доначисления. В Индии и Уганде отсутствовали правила налогообложения косвенных продаж.

Российские госорганы тоже проявляют интерес к косвенной продаже активов. Следственный комитет возбудил уголовное дело против руководителей шведского концерна IKEA. Их обвинили в уклонении от уплаты налогов с косвенных продаж. Стороны сделки – иностранные организации. Предмет сделки – акции российской компании, более 50 процентов активов которых состоит из недвижимости в РФ.

Немецкая компания продала свои российские «дочки» организации, зарегистрированной в Нидерландах. Дочерние общества – собственники торговых центров в РФ. Компании, зарегистрированные в Германии и Нидерландах, не состояли на учете в российских налоговых органах. Следовательно, налогового агента, который должен удержать налог с доходов иностранной компании, нет (п. 1 ст. 310 НК РФ).

Следственный комитет установил, что компания, зарегистрированная в Нидерландах, имеет постоянное представительство в РФ. В таком случае представительство данной компании обязано было выступить налоговым агентом.

Как облагают налогами косвенную продажу недвижимости на международном уровне

Нормы кодекса, регулирующие косвенную продажу недвижимости, близки к нормам, закрепленным в Модельной конвенции ОЭСР в отношении налогов на доходы и капитал (подп. 5 п. 1 ст. 309 НК РФ, п. 4 ст. 13 конвенции).

Нормы Модельной конвенции ОЭСР о косвенных продажах содержатся лишь в каждом третьем налоговом соглашении. Это значит, что большая часть соглашений во всем мире не регулирует налогообложение косвенных продаж недвижимости. При отсутствии нормы лицо, отчуждающее акции компании, владеющей недвижимостью, должно уплатить налог в стране своего резидентства.

В 24 международных соглашениях, подписанных Россией, есть положения, регулирующие налогообложение косвенной продажи недвижимости, аналогичные Модельной конвенции ОЭСР. В соглашениях со странами, традиционно используе мыми в международном планировании (Швейцария, Люксембург, Кипр и др.), также присутствует данная норма.

В то же время есть пробел в соглашении между РФ и Нидерландами от 16.12.96. В нем отсутствует пункт 4 статьи 13 Модельной конвенции ОЭСР. В соглашениях с отдельными странами установлен высокий порог владения активами (более 75%). Например, об этом сказано в пункте 3 статьи 13 соглашения между РФ и Сингапуром от 09.09.02.

Модели ОЭСР, которые регулируют налогообложение косвенных продаж

Нормы, регулирующие налогообложение доходов нерезидентов РФ, полученных от косвенной продажи недвижимости, находятся в спящем режиме. Механизм удержания налога у источника отсутствует.

В связи с этим ОЭСР решила разработать правила регулирования косвенной продажи недвижимости. А именно, правила удержания налога у источника в случае, когда купля-продажа акций происходит между иностранными компаниями.

При этом в стране, где расположена недвижимость, нет лиц, выполняющих функции налоговых агентов.

ОЭСР предложила две модели налогообложения косвенной продажи недвижимости:

  • налог уплачивает резидент страны, в которой расположено имущество;
  • налог платит продавец-нерезидент.

Первая модель.

Налог уплачивает организация-резидент, которая прямо или косвенно владеет недвижимостью. Вне зависимости от того, резидент какой страны получил доход от косвенной продажи недвижимости.

Есть возможность взимать налог с компании-резидента, которая владеет недвижимым имуществом лишь косвенно. Налоговые органы смогут в полной мере контролировать уплату налога с косвенных продаж.

Страна, в которой зарегистрирован продавец, тоже может претендовать на налогообложение прибыли, полученной от продажи акций. Продавец не будет иметь право на зачет налога.

Вторая модель.

Продавец-нерезидент будет уплачивать налог с прибыли в стране расположения данной недвижимости. Под налогообложение подпадает вся прибыль продавца-нерезидента.

Если доля недвижимости в активах составляет более 20, но менее 50 процентов, то налог на прибыль рассчитывается на пропорциональной основе (Pro rata basis).

Для этого стоимость доли, приходящейся на недвижимость, надо разделить на общую стоимость доли, после чего прибыль нужно умножить на этот показатель.

Продавец несет основную обязанность по уплате налога в стране, где расположено имущество. Контролерам будет непросто взыскать налог, поскольку прибыль получит продавец-нерезидент.

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/court/a55/940546.html

Налоговые аспекты покупки жилья за рубежом. О них важно помнить!

Косвенное владение недвижимостью
Эксперты PwC дают свои советы частным инвесторам-резидентам РФ

Покупая зарубежную недвижимость, надо знать следующее…

Налоговые последствия действуют в двух юрисдикциях

А именно – в стране нахождения самой недвижимости и в России, если покупатель является российским налоговым резидентом. Если недвижимость приобретается не напрямую, а через специальную компанию или структуру, то необходимо учитывать налоговые аспекты и в юрисдикции такой «промежуточной» компании.

Структурирование владения: для себя или для инвестиций

Необходимо максимально продумать «судьбу» объекта и посмотреть, какие налоги должен будет заплатить инвестор при покупке, сдаче в аренду или продаже недвижимости.

Бывает так, что первоначально покупатель не планирует сдавать в аренду жилую недвижимость за рубежом и структурирует ее владение исключительно под личное использование.

Если впоследствии мнение инвестора на этот счет меняется, сдача в аренду может привести к значительным налоговым затратам.

Условия освобождения от НДФЛ

Российские правила налогообложения, применимые к местному покупателю, несильно отличаются для зарубежной и российской недвижимости.

Так, собственник зарубежной недвижимости может пользоваться освобождением от НДФЛ в России при продаже объекта, но если владеет им свыше трех или пяти лет (срок зависит от оснований и даты приобретения недвижимости). Это установленный Налоговым кодексом РФ минимальный срок владения.

С 2019 года такое освобождение будет распространяться и на случаи, когда жилая недвижимость используется в предпринимательской деятельности. Если физлицо владеет недвижимостью менее установленного минимального срока, то в случае ее продажи собственник сможет вычесть расходы по приобретению этой недвижимости при условии их правильного оформления.

Избежание двойного налогообложения

При продаже или сдаче в аренду зарубежной недвижимости возможен зачет зарубежного налога. Это происходит при условии, что между Россией и страной расположения недвижимости есть соглашение об избежании двойного налогообложения.

Доходы от сдачи недвижимости в аренду в общем случае подлежат обложению НДФЛ в России по ставке 13%. Альтернатива – российское физическое лицо может зарегистрироваться в РФ как индивидуальный предприниматель и сдавать зарубежную недвижимость на основании упрощенной системы налогообложения (УСН) со ставкой 6% (от доходов) или 15% (доходы минус расходы).

Необходимо, однако, иметь в виду, что российский налоговый инспектор может не согласиться принять к вычету некоторые расходы, на которые обычно уменьшается налоговая база в стране расположения недвижимости.

Заем и материальная выгода

Если покупка недвижимости профинансирована займом от связанной компании/ИП и ставка по такому займу ниже «пороговой», то для заемщика – российского налогового резидента – возникнет материальная выгода от экономии на процентах.

Такая выгода рассчитывается как разница между «пороговой» ставкой (9% для займов в иностранной валюте или 2/3 ставки рефинансирования ЦБ для займов в рублях) и фактической ставкой по договору займа. Облагается материальная выгода НДФЛ по ставке 35%.

Например, обязанность платить налог возникнет, если покупатель получил заем под низкую ставку от подконтрольной ему компании или от компании-работодателя.

Косвенное владение через КИК

Недвижимость физическому лицу может принадлежать через иностранную компанию или структуру. Такую компанию могут признать контролируемой иностранной компанией (КИК) физического лица – налогового резидента РФ. И по ней должна быть подготовлена финансовая отчетность для определения налоговых обязательств физлица по правилам КИК.

Если же прибыли у такой компании нет, то налоговых обязательств по КИК для физлица не возникнет. Однако налоговые органы России могут поинтересоваться, не использует ли физлицо в личных целях квартиру, принадлежащую его иностранной компании, на безвозмездной основе. В этом случае у него возникнет облагаемый в РФ доход в виде материальной выгоды (в размере «сэкономленной» арендной платы).

Амнистия капиталов и безналоговая ликвидация

Если физическое лицо допустило налоговые правонарушения, связанные с зарубежной недвижимостью, оно может быть «амнистировано», то есть освобождено от ответственности. Происходит это в соответствии с условиями программы добровольного декларирования, которая продлится в России до 28 февраля 2019 года.

До этого российские налоговые резиденты могут ликвидировать свои зарубежные структуры владения без налоговых последствий в России. И при этом получить в прямое владение активы, в том числе объекты недвижимости. Стоимость такой недвижимости по данным учета ликвидированной компании будет признаваться в качестве расходов физлица в случае будущей продажи этого объекта.

Зарубежные налоговые последствия такой ликвидации требуют отдельного анализа. В частности, в ряде стран такая ликвидация может привести к необходимости уплаты налога на прирост капитала или налога на передачу недвижимого имущества.

Статья вам была полезна?
Подписывайтесь на наш канал, чтобы быть в курсе важнейших законов рынка международной недвижимости.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/prian.ru/nalogovye-aspekty-pokupki-jilia-za-rubejom-o-nih-vajno-pomnit-5c459c381cac8c00adfaa178

Хата не моя: можно ли анонимно владеть недвижимостью

Косвенное владение недвижимостью
Возможность скрыть от третьих лиц факт владения определёнными активами и есть основной признак “офшорных” территорий. Еще одним важным признаком такого законодательства является минимальный размер или полное отсутствие налоговой нагрузки, добавляет Смолокуров.

Законодательно запрет на распространение информации закреплен в Невисе, на Каймановых островах, а также в Белизе, Британских Виргинских островах и островах Сент-Винсента и Гренадин.

“Стоит отметить, что помимо имущественной ответственности за разглашение сведений, в некоторых из них законодательство устанавливает и уголовную ответственность (BVI, Nevis, Cayman Islands)”, — подчеркивает он.

Траст. Что касается траста, продолжает Демина, то он используются для защиты активов в странах, где законодательство основано на англосаксонской правовой системе.

Особенностью такого правоотношения является передача имущества (как правило, безотзывная) от собственника к доверительному управляющему, но при этом доход от использования имущества получает собственник или указанное им лицо.

Именно благодаря переходу права собственности от первоначального владельца имущества (учредителя) к управляющему и удается защитить активы от каких-либо притязаний.

“Траст всегда считался почти идеальным вариантом спрятать активы, в том числе недвижимое имущество: даже если и найдут, отнять его почти невозможно. В качестве альтернативы трасту может быть целесообразен так называемый Foundation, который создается в странах континентального права (Лихтенштейн, Люксембург, Швейцария, Австрия)”, — подчеркивает Демина.

Классическим кейсом является дело Rosewood Trust (Остров Мэн), рассказывает старший партнер Maalouf Ashford & Talbot Ltd Максим Тафинцев. В 1997 году скончался крупный нефтяной магнат Ш, завещания он не оставил. При этом наследникам удалось установить, что он являлся бенефициаром двух трастов.

Однако трастовая компания отказалась предоставлять наследникам информацию об активах. Суд первой инстанции выпустил приказ, требующий раскрыть её, апелляционный суд этот приказ отменил, указав, что даже сам покойный Ш.

не имел права на получение подобной информации, поскольку являлся всего лишь “объектом распределительных полномочий” доверительного собственника в дискреционном трасте. Однако затем дело дошло до высшей судебной инстанции — Тайного Совета при английской королеве.

По заключению Тайного Совета, сам по себе дискреционный характер траста еще не лишает его бенефициара права на судебную защиту, а раскрытие информации — один из аспектов надзорной функции суда. Таким образом, решение суда первой инстанции было восстановлено.

Таким образом, институт траста дает достаточный инструментарий, который позволяет не раскрывать конечного собственника, рассуждает Тафинцев.

Раскрытие информации о бенефициарах возможно в исключительных случаях и только по решению суда, что является преимуществом для тех, кто недобросовестно используют правовые возможности данного института.

“С другой стороны, практическая сложность раскрытия конечного бенефициара может вызвать серьезные проблемы у наследников этого бенефициара в случае его смерти”, — подчеркивает он.

Экзотика. Для сокрытия активов можно использовать также иностранную компанию с акциями на предъявителя (Bearer Share) — акции компании, на которых не указано имя владельца, объясняет Тафинцев.

Для реализации всех прав, которые она предоставляет, идентификация владельца не обязательна. Проще говоря, имущество принадлежит компании, а компания принадлежит тому, у кого в данный момент на руках находятся акции.

Собственник таких акций не обязан регистрироваться в реестре акционеров компании. Таким образом, при помощи данной схемы возможно полное скрытие собственника.

Чем опасны “прятки”

Все перечисленные схемы несут определенную долю риска, предупреждают эксперты и рассказывают о том, в какую ловушку могут попасть желающие “спрятать” свою недвижимость.

В первую очередь, риск наступления ответственности в случае, если государство выявит актив и соответствующее неисполнение налоговых обязательств, рассуждает Смолокуров. “Стоит также отметить, что государством в этом вопросе применяется как кнут, так и пряник.

С одной стороны, государство (в лице ФНС) ищет (и находит) все новые способы выявить неучтенные активы (автоматический обмен налоговой информацией), с другой стороны, устанавливает льготный порядок добровольного декларирования иностранных активов, освобождая в этом случае от ответственности за их сокрытие”, — добавляет эксперт.

Риски присутствуют при любом подходе скрыть имущество, в том числе и расположенное за рубежом, добавляет частный детектив Евгений Гвоздев.

“Политическая обстановка регулярно меняется, соответственно, могут и конструктивно меняться взаимоотношения официальных органов стран, а экспат в любой момент может стать жертвой своего доверия властям другого государства, особенно если не привык жить и работать по закону”, — разъясняет он.

Впрочем, у зарубежных судов все-таки больше возможностей по розыску “спрятанной” недвижимости.

В настоящий момент наше бюро ведет крупный бракоразводный процесс в США, включающий в себя, в том числе, поиск офшорного имущества: в рамках спора супруга обратилась в американский суд, чтобы с помощью судебных запросов как-то выявить офшорные компании и имущество супруга, рассказывает Смолокуров. В США рынок недвижимого имущества достаточно прозрачен. Ранее подобный спор у нас был в Англии.

Ловленный мизер

Стопроцентной гарантии, что хозяин “спрятанной” недвижимости не будет выявлен, не дает ни одна из приведенных схем, объясняют эксперты.

Последнее время конфиденциальности в мире становится все меньше и меньше, хранить секреты все сложнее, предупреждает Демина.

“Изменения законодательства, направленные на деофшоризациию экономики, — это общемировая тенденция, которая характерна не только для нашей, но и для многих других стран”, — подчеркивает она.

Международный автоматический обмен финансовой информацией между странами в рамках Стандарта ОЭСР является, безусловно, ключевым инструментом деофшоризации, в России он заработал в 2018 году.

Это означает, что информация, относящаяся в том числе к трастам и другим подобным структурам, будет теперь доступна налоговым органам в стране резидентства бенефициара. Все это прольет свет на отношения определенных лиц, даст возможность определить, кто является истинным собственником (UBO, ultimate beneficial owner), утверждает эксперт.

Источник: https://realty.ria.ru/20180910/1528204739.html

Косвенное владение недвижимостью: как избежать «серых» схем и воспользоваться легальными преимуществами – Tranio.Ru

Косвенное владение недвижимостью

Первое что я обсуждаю со своими клиентами в рамках инвестиционной консультации по приобретению недвижимости в Таиланде – это право собственности.

Зачастую мои клиенты или вообще не имеют представления о способах владения недвижимостью или эти знания обрывочны, получены из некомпетентных источников, были неверно интерпретированы или были намеренно искажены нечистоплотными участниками рынка.

Чтобы восполнить пробел знаний, а также попытаться систематизировать всю необходимую инвестору информацию о способах владения недвижимостью в Таиланде я написал эту статью.

Земля и дом

Необходимо начать с главного и, пожалуй, самого досадного утверждения:

Иностранный гражданин не имеет права владеть землей в Таиланде.

Но на этом рано закрывать для себя страну улыбок как объект инвестиций, проявите терпение и дочитайте до конца, вас ждут и хорошие новости.

Первое с чем сталкиваются иностранные покупатели домов, вилл, таунхаусов и прочих отдельно стоящих сооружений – невозможность оформить землю в собственность.

Классическая схема обхода этого ограничения – приобретение земли на имя тайского юридического лица (company limited), в которой иностранный гражданин может владеть 49% долей и быть генеральным директором, не менее 51% компании должно принадлежать минимум двум гражданам Таиланда или тайской компании. Пошаговый процесс и стоимость открытия компании в Таиланде я описывал в статье по этой ссылке. Существуют работающие механизмы защиты от противоправных действий тайских акционеров, во избежании несанкционированного захвата компании или продажи принадлежащей вам земли, но в рамках этой статьи я не буду подробно останавливаться на этом, сделаю лишь несколько важных замечаний:

  1. Практика приобретения земли, на которой находится дом, вилла, таунхаус и т. д. иностранными гражданами через тайские компании является повсеместно распространенной не один десяток лет.
  2. Правительство Таиланда неоднократно высказывалось категорически против использования тайских компаний исключительно для приобретения недвижимости, так как это не соответствует цели создания компании, и, в теории, такие сделки могут быть признаны ничтожными с последующим отчуждением земли в пользу государства. Вывод: ваша компания должна показывать реальную бизнес-деятельность, а не сдавать годами нулевые отчеты.
  3. Само здание приобретается в собственность иностранным гражданином без ограничений и является более предпочтительным с точки зрения безопасности владения, чем оформление на компанию.
  4. Существует практика приобретения земли на имя супруга/супруги – гражданина Таиланда, это самый рискованный вариант, так как при прекращении отношений ваше недвижимое имущество, оформленное таким образом в 99,9% достанется вашей бывшей второй половине.

Мое личное мнение: если вы не живете в Таиланде, и у вас нет тут компании, ведущей реальную коммерческую деятельность, я не рекомендую приобретать землю таким образом.

100% законной альтернативой такому способу является долгосрочная аренда земли у ее владельца, договор аренды регистрируется в земельном департаменте и вносится обременение в свидетельство о праве собственности на землю на соответствующий период аренды.

Максимальный срок договора аренды может составлять 30 лет и содержать условия о возможности продления.

Определение

Собственник – это физическое или юридическое лицо, которое владеет, пользуется и распоряжается имуществом на основании документа, подтверждающего данное право. Предмет может находиться в единоличной или совместной собственности, что влияет на порядок его отчуждения.

Владелец – это лицо, которое фактически обладает вещью, но не всегда имеет на неё право собственности. В юридической практике так называют преимущественно граждан, имеющих право пользования вещью с возможностью его передачи (генеральная доверенность на автомобиль).

Квартира

Небывалый интерес иностранных инвесторов к тайской недвижимости во многом обусловлен принятым в 1979 году Законом “О Кондоминиумах” (Condominium Act B.E. 2522, с поправками 1991, 1999, 2008 года), который узаконил и значительно упростил приобретение в собственность квартир в многоквартирных домах иностранными инвесторами.

  1. Кондоминиумом признается многоквартирный дом, имеющий соответствующую лицензию.
  2. Иностранным гражданам может принадлежать на праве частной собственности (freehold) до 49% жилой площади в кондоминиуме, еще это иногда называют “Иностранная квота”
  3. Граждане Таиланда и тайские компании должны владеть не менее 51% жилой площади кондоминиума (“Тайская квота”)

И тут мы неизбежно подходим к двум основным способам владения квартирой в Таиланде – Фрихолд и Лизхолд.

Фрихолд

Фрихолд (Freehold) – дословно переводе с англ. “свободное владение”. Вы становитесь полноправным собственником недвижимости, получаете на руки соответствующее свидетельство – Чанот.

Плюсы

  1. Пожизненное право собственности
  2. Можете распоряжаться как угодно – продавать, дарить, передавать по наследству.
  3. Право голоса. Законные владельцы имеют право голоса на собраниях собственников кондоминиума пропорционально принадлежащей им жилой площади.

Минусы

  1. Оплата только из за рубежа. Деньги на покупку квартиры во Фрихолд должны поступить банковским переводом в валюте на тайский счет застройщика (продавца), а после сконвертированы в тайские баты. Источник происхождения средств, а также счет отправителя не проверяется, главное чтобы в назначении платежа были указаны имя покупателя и объект покупки. Важно сохранить справку о такой транзакции (FET), она потребуется для вывода денег из Таиланда в случае продажи квартиры в будущем. Особенно комично это требование реализуется в случае когда иностранец легально работает в Таиланде и хочет на заработанные деньги купить тут квартиру – ему необходимо вывезти деньги из Таиланда и сделать перевод и за границы. Но закон есть закон. Обновлено 09.02.2019: Если вы как иностранец работаете и зарабатываете деньги в Таиланде, то данное требование на вас не распространяется, в таком случае при регистрации в Земельный департамент предоставляется Разрешение на работу (Work Permit) и справка из налоговой об уплате налогов c данной суммы, примерно такая же процедура и в случае если вы учредитель тайской компании, нужно предоставить подтверждение уплаты корпоративного налога (CIT) и налога на дивиденды.

Лизхолд

Вторым способом приобретения прав на квартиру является договор долгосрочной аренды, называемый также Лизхолд (Leasehold, от англ. Lease – аренда, Hold – здесь: пользование). Нужно отметить, что для того чтобы продать квартиру в Лизхолд, вашему жилому комплексу не нужен статус Кондоминиума.

Согласно законодательству Таиланда, раздел 540 Гражданского и Коммерческого кодекса гласит, что максимальный срок аренды недвижимого имущества составляет 30 лет. Любая аренда более трех лет должна быть зарегистрирована в областном земельном департаменте (Land Office). По истечении 30 лет срок аренды истекает автоматически, и обе стороны должны зарегистрировать новую 30-летнюю аренду.

Практика в Таиланде заключается в предоставлении двух дополнительных 30-летних договоров аренды на общую сумму 90 лет через отдельный контракт, который часто упоминается как «Дополнительный» (“Addendum”) или «Меморандум» (“Memorandum”), в соответствии с которым Арендодатель соглашается продлить договор на два дополнительных срока в 30 лет каждый. В этом дополнительном контракте часто добавляются другие права аренды, которые не включены в раздел 540 Гражданского и Коммерческого кодекса, например:

  • право в будущем перевести квартиру в полную собственность, если законодательство Таиланда изменится, и это станет возможно.
  • обещание переоформить договор аренды на наследника, в случае смерти одной из сторон договора в течение срока действия контракта.
  • возобновляется ли договор аренды на новый срок 30 лет в случае переоформления договора на другое лицо
  • cтоимость переоформления договора лизхолда на другое лицо

Эти дополнительные положения считаются личными договорными обещаниями между двумя сторонами в дополнение к общему договорному порядку для аренды, предусмотренному в разделах 540 и 569 Гражданского и Коммерческого кодекса.

Поскольку в большинстве квартирных проектов (кондоминиумов) арендодателем по договору Лизхолд выступает компания, важно провести оценку добросовестности (due diligence) компании, действующую как Арендодатель.

Основной риск, который не может быть покрыт дополнительным контрактом – это банкротство. Однако это не влияет на условия аренды, которые были зарегистрированы в договоре.

Поэтому потенциальный покупатель (Арендатор) должен задать следующие вопросы:

  1. Как долго компания работает в бизнесе?
  2. Как долго она владеет землей?
  3. Какой у компании послужной список деловых операций?
  4. Земля полностью оплачена? Находится ли в залоге?
  5. Оплачены ли компанией все свои налоги и финансовые обязательства на сегодняшний день?

Получив ответы на эти вопросы, можно значительно сократить риски при покупке квартиры по договору Лизхолд.

Плюсы

Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/pravo-nedvizhimosti-2.html

Косвенное владение недвижимостью: как избежать «серых» схем и воспользоваться легальными преимуществами

Косвенное владение недвижимостью

438 просмотров · 27 марта 2014

Косвенное (непрямое) владение недвижимостью заключается в том, что номинальный собственник недвижимости (её владелец по документам) отличается от фактического — того, кто пользуется недвижимостью для своих нужд. Номинальным собственником может быть одно лицо или группа лиц — как физических, так и юридических.

Репутация косвенного владения подпорчена тем, что эту схему часто используют для отмывания денег и ухода от налогов с помощью трастовых компаний, офшорных фирм и комбинации этих двух вариантов — офшорных трастов.

Траст — это система отношений, при которой имущество передается в распоряжение доверительного собственника, но доход от собственности получают бенефициары (фактические владельцы), поэтому сложно понять, кому на самом деле принадлежит недвижимость.

Также имена бенефициаров не раскрываются в «налоговых гаванях», где регистрируются офшорные компании. Самые популярные из таких мест — Багамские, Каймановы и Британские Виргинские острова, Кипр и Монако.

По закону, информировать налоговые службы нужно тогда, когда покупатель подпишет договор купли-продажи, а об этом знает лишь держатель этого документа. Если собственник собирается продать недвижимость, он просто передает договор новому владельцу.

Во многих офшорных странах попечитель (доверительный собственник) не обязан сообщать о доходах траста налоговым органам той страны, гражданами которой являются бенефициары, и освобождается от налога на наследование. Некоторые покупатели используют многоуровневую схему владения, включающую несколько юридических лиц, частных фондов или трастов.

В других случаях фактические покупатели оформляют сделки на подставных лиц (членов семьи или посторонних людей), но это несет больше рисков, чем пользы.

Во-первых, оформляя сделку на третьих лиц, покупатель не получает полную гарантию конфиденциальности: как правило, налоговые органы могут сопоставить доходы с расходами и убедиться, что номинальный владелец — подставное лицо.

По словам Анны Савон, директора практики по оказанию персональных налоговых услуг частным клиентам компании Ernst & Young, налоговые органы могут задать номинальному владельцу вопросы о происхождении денег и целях покупки.

Во-вторых, могут быть проблемы с передачей наследства. Чтобы подстраховаться на случай смерти номинального собственника, его иногда обязывают в день регистрации недвижимости составить завещание на имя фактического владельца.

Однако если у номинального собственника есть несовершеннолетние дети, родственники-инвалиды или другие иждивенцы, то между наследниками могут возникнуть споры в отношении недвижимости.

Более того, номинальный владелец имеет право изменить завещание без ведома фактического владельца.

Впрочем, во многих случаях непрямое владение недвижимостью оформляется без каких-либо «серых» схем и оказывается вполне легальным и целесообразным.

Во-первых, в некоторых странах зарубежные граждане имеют право покупать недвижимость только на юридическое лицо — например, в Словении. Поэтому, если вы собираетесь приобретать там недвижимость, рекомендуется регистрировать компанию специально для этого случая или оформлять сделку на существующую фирму.

«Во многих азиатских странах, включая Вьетнам, Индию, Индонезию, иностранные граждане не могут самостоятельно владеть недвижимостью и землей. Они могут владеть недвижимостью только в долях с гражданами этих стран, причем местному собственнику должно принадлежать не менее 51 %»,— говорит Анна Левитова, управляющий партнер компании Evans.

Кроме того, к услугам компаний, в том числе зарубежных, нередко прибегают граждане стран, в которых запрещено покупать недвижимость за границей.

Во-вторых, косвенное владение во многих случаях позволяет легально оптимизировать налогообложение. В некоторых странах для таких случаев вводятся законодательные инициативы.

«Например, если вы покупаете недвижимость в Италии на юридическое лицо, то можете освободиться от налога на прирост капитала при продаже, но взамен будете платить некоторые налоги и сборы с рыночной стоимости, а не с кадастровой, как это делают физические лица»,— говорит Анна Савон.

Во Франции покупку можно оформить на гражданскую компанию по операциям с недвижимостью (SCI). При этом удается избежать особенностей французского наследственного права, из-за которых наследное имущество физического лица делится между супругом и детьми. К тому же, при дарении или наследовании имущества в рамках SCI нет соответствующих налогов.

«Вопрос о покупке на третьих лиц скорее актуален для коммерческой или дорогой жилой недвижимости,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.

— Мы рекомендуем консультироваться с грамотными местными юристами, которые помогут выстроить оптимальную схему для минимизации рисков, связанных с владением, налогообложением и наследованием. У Tranio.

Ru есть юридические партнеры в большинстве регионов, где русскоязычные клиенты интересуются покупкой недвижимости. Мы рады поделиться контактами специалистов по запросу».

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

Источник: https://tranio.ru/articles/pokupka_na_tretikh_lic_plyusy_skhemy_i_podvodnye_kamni_4013/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.