Крыльцо в нежилом здании в аварийном состоянии

Вс рф: пристройка крыльца к нежилому помещению возможна только с согласия всех без исключения собственников в доме

Крыльцо в нежилом здании в аварийном состоянии

Споры, связанные с выполнением работ по реконструкции и перепланировке квартир на первых этажах жилых домов, остаются актуальными, несмотря на рост количества новостроек с заранее предусмотренными помещениями для офисов. Так, возведение крыльца в виде пристройки на придомовой территории – один из частых вопросов повестки общего собрания собственников многоквартирных домов.

Дело в том, что земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам его помещений (п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса).

А собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом путем обсуждения вопросов повестки и принятия решений анием (ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

При этом, как следует из положений Жилищного кодекса РФ, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в доме.

Однако одни суды считают, что за решение о согласовании данного вопроса должны проать не менее двух третей собственников помещений в многоквартирном доме (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 12 сентября 2013 г.

по делу № 33-2684/2013), а другие полагают, что на реконструкцию, переустройство или перепланировку помещений в случае присоединения к ним части общего имущества должно быть получено согласие всех без исключения собственников помещений в многоквартирном доме (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 1 сентября 2015 г. по делу № 33-12499/2015).

Верховный Суд Российской Федерации высказал свою позицию по этому вопросу.

Так, по мнению Суда, если возведение крыльца к нежилому помещению в виде пристройки влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом, то на такое решение необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 27 июня 2017 г. № 18-КГ17-86).

Рассмотрим это дело подробнее.

Гражданину Л. на праве собственности принадлежит квартира общей площадью 30,6 кв. м, расположенная на первом этаже многоквартирного дома. Жилое помещение приобреталась для дальнейшего размещения в нем офиса.

В связи с этим до начала проведения перепланировки и переоборудования квартиры по нежилому назначению Л. обратился с соответствующим заявлением в администрацию города, но получил отказ. Напомним, что в соответствии с ч. 1 ст.

23 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления.

Несмотря на отрицательное решение администрации, он решил произвести перепланировку самостоятельно и без разрешения, но в соответствии с предварительно изготовленными проектами. В результате выполненных работ общая площадь принадлежащих Л. помещений составила 47,5 кв. м, где 17,4 кв. м – крыльцо в виде пристройки на придомовой территории.

После проведения перепланировки по нежилому назначению с обустройством отдельного входа Л. повторно обратился в администрацию города с заявлением о согласовании перевода жилого помещения в нежилое.

Несмотря на то, что перевод в нежилой фонд квартиры с одновременной перепланировкой согласован 69% собственников многоквартирного дома и согласно заключениям надзорных органов соответствует установленным законом к нежилому фонду требованиям, Л.

было отказано местными властями в переводе жилого помещения в нежилое и рекомендовано привести помещение в первоначальное состояние. В установленный срок предписание не было выполнено, о чем составлен акт.

Л. обратился в суд с иском к администрации города о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 47,5 кв. м. Напомним, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст.

29 Жилищного кодекса РФ).

Кроме того, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством).

Между тем администрация города подала встречный иск к Л. о продаже жилого помещения с публичных торгов на основании п. 1 ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ.

Законом предусмотрено, что если перепланированное жилое помещение в сроки, установленные предписанием уполномоченного органа, не приведено в прежнее состояние, то этот орган может подать иск в суд о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Суды первой и апелляционной инстанции исковые требования Л. удовлетворили (решение Советского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 15 июня 2016 г. по делу № 2-3552/2016, апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 сентября 2016 г. по делу № 33-22405/2016).

Источник: https://www.garant.ru/news/1128788/

Дело № 2-44/12-57

Крыльцо в нежилом здании в аварийном состоянии

Дело №2-44/12

К-57

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 февраля 2012 года г.Красноярск

Железнодорожный районный суд г.Красноярска в составе:

председательствующего – судьи Лузгановой Т.А.,

при секретаре – Анюточкиной И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Железнодорожного района г.

Красноярска в интересах Лушиной , муниципального образования «город Красноярск» к Кобылянской об обязании устранить препятствия в пользовании общим имуществом, иску Лушиной , Калиничевой к Кобылянской , Тартышному о признании реконструкции помещения незаконной, обязании получить разрешение на реконструкцию, обязании привести земельный участок в первоначальное состояние,

установил:

Прокурор Железнодорожного района г.Красноярска обратился в суд в интересах Лушиной О.В. к Кобылянской Г.О. об обязании устранить препятствия в пользовании общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: . Просил суд обязать Кобылянскую Г.О.

устранить препятствия в пользовании общим земельным участком категории земель населенных пунктов общей площадью 6,3 кв.м., с кадастровым номером №, находящимся по адресу: ; обязать Кобылянскую Г.О.

привести указанный земельный участок в первоначальное состояние путем сноса (демонтажа) входного крыльца в нежилое помещение №, расположенного на первом этаже в за счет собственных средств.

Требования мотивированы тем, что в помещении № по , в , принадлежащем Кобылянской Г.О.

, осуществлена реконструкция с устройством отдельного входа и крыльца, то есть, произведено изменение параметров объекта капитального строительства, без разрешения на реконструкцию.

В связи с размещением крыльца, самовольно занят земельный участок, площадью 6,3 кв.м., №, предоставленный в общую долевую собственность жильцам .

Поскольку решение о предоставлении земельного участка с целью размещения на нем крыльца собственниками многоквартирного дома не принималось и согласования с контролирующими органами не имеется, действиями ответчика по использованию земельного участка, на котором размещено крыльцо, нарушаются интересы Лушиной О.В. в пользовании данным земельным участком. На основании изложенного, прокурор просил удовлетворить заявленные требования.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству, прокурором Железнодорожного района г.Красноярска были представлены уточнения к иску, в соответствии с которыми прокурор просил обязать Кобылянскую Г.О. устранить препятствия в пользовании общим земельным участком категории земель населенных пунктов общей площадью 6,3 кв.м.

, с кадастровым номером №, находящимся по адресу: ; обязать Кобылянскую Г.О.

привести указанный земельный участок в первоначальное состояние путем сноса (демонтажа) входного крыльца в нежилое помещение №, расположенного на первом этаже в за счет собственных средств. В качестве материального истца также заявлено муниципальное образование «» (т.1, л.д.167-169).

Кроме того, при рассмотрении данного дела третьим лицом Калиничевой Н.Ф. заявлены самостоятельные исковые требования к Кобылянской Г.О. о признании реконструкции помещения незаконной, обязании получить разрешение на реконструкцию, обязании привести земельный участок в первоначальное состояние.

Калиничева Н.Ф. просила признать устройство в несущей ограждающей стене , проема для входа в помещение №, переустройство несущих внутренних стен здания незаконными; обязать ответчика получить от администрации г.

Красноярска разрешение на реконструкцию помещения № по , с проведением Госэкспертизы проекта реконструкции, оформлением акта приемочной комиссии, подтверждающей завершение переустройства или в соответствии с ч.3 ст.

29 ЖК РФ привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование; обязать ответчика привести земельный участок по адресу: , кадастровый номер №, в прежнее состояние путем демонтажа входного крыльца в помещение №, брусчатой дорожки через газон, приведение самовольно вырубленного газона в первоначальное состояние, путем высадки зеленых насаждений с комом земли.

Требования мотивированы тем, что собственник квартиры № в многоквартирном жилом доме , в , произвел самовольно реконструкцию помещения с устройством отдельного входа и крыльца, то есть произвел изменение параметров объекта капитального строительства. В распоряжении администрации г.Красноярска, выданного первому собственнику помещения Тартышному А.Б.

, разрешено перевести жилое помещение в нежилое с последующей реконструкцией, разрешение на реконструкцию получено не было. Проект переустройства не оформлен в установленном порядке и не согласован Госэкспертизой.

Самовольное устройство проема в несущей ограждающей стене и переустройство внутренних несущих стен здания может привести к обрушению вышерасположенных квартир подъезда, а также разрушению водо-, тепло-, канализационных коммуникаций, электроснабжения, расположенных в подвале здания, которые обслуживают все здание.

В связи с чем, по мнению заявителя, данной реконструкцией нарушаются ее права и законные интересы. Завершение работ не подтверждено актом приемочной комиссии, который подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого.

Реконструкция помещения производилась в 2010 году; в нарушение СНиП 2.07.01-89, устройство крыльца произведено на земельном участке, предназначенном для проезда пожарных машин, без распорядительного акта о предоставлении земельного участка для устройства крыльца.

Согласно схематическому плану земельного участка, расположенного по , ширина указанного земельного участка вместе с отмосткой составляет 5,8 м; отмостка, плотно прилегающая к зданию, и являющаяся элементом благоустройства дома, шириной 0,8 м, предоставлена в общую долевую собственность жильцам дома. Устроенное крыльцо занимает 3,4 м, то есть, для проезда пожарных машин остается чуть более двух метров. В связи с размещением крыльца самовольно занят земельный участок площадью 6,3 кв.м. Нарушение правил противопожарной безопасности нарушают права и законные интересы как жителей всего дома, так и права заявителя.

Кроме того, в обоснование своих требований Калиничева Н.Ф. указывает на то, что полоса зеленых насаждений (газон), засаженных посадками 1972-1973гг., на указанном земельном участке, составляет в длину 120,8 м и ширину 6,8м. На этом газоне напротив устроенного крыльца произведена несанкционированная вырубка деревьев, уничтожено 24 кв.м.

газона, устроена брусчатая дорожка для прохода к офису, самовольно занят земельный участок площадью 24 кв.м. Самовольная вырубка деревьев на газоне, предназначенном для защиты дома от шума и выхлопных газов автомобилей, нарушает права и законные интересы как жителей всего дома, так и права заявителя.

Разрешительных документов на снос зеленых насаждений по адресу , МУ «Красноярский городской центр капитального ремонта жилья и благоустройства» не выдавалось. Согласование администрацией Железнодорожного района г.Красноярска Генплана благоустройства прилегающей к нежилому помещению №, выданное Соленкову М.В.

(перекупщику помещения), не является разрешительным документом по производству работ по благоустройству. За уничтожение напочвенного покрова и незаконный снос деревьев на первоначального собственника помещения Тартышного А.Б. наложен штраф.

Однако данное обстоятельство не освобождает собственника помещения от приведения газона в первоначальное положение. Исходя из изложенного, Калиничева Н.Ф. просила суд удовлетворить заявленные ею требования (т.1, л.д.113-118).

В ходе судебного разбирательства в суд поступило исковое заявление Лушиной О.В., Калиничевой Н.Ф. к Кобылянской Г.О., Тартышному А.Б., в соответствии с которым, истцы поддерживают требования к Кобылянской Г.О.

о признании реконструкции помещения, расположенного по адресу: , , незаконной, обязании ответчика получить от администрации г.

Красноярска разрешение на реконструкцию указанного помещения, оформлением акта приемочной комиссии, подтверждающей завершение переустройства, обязании привести земельный участок в первоначальное состояние путем демонтажа входного крыльца в помещение №.

Кроме того, требования о демонтаже брусчатой дорожки через газон и приведении самовольно вырубленного газона в первоначальное положение путем высадки зеленых насаждений заявлены к Тартышному А.Б., первоначальному собственнику указанного нежилого помещения, производившего переустройство прилегающей к данному помещению территории (т.1, л.д.278-281).

В судебном заседании старший помощник прокурора Железнодорожного района г.Красноярска Яценко И.И. поддержала заявленные исковые требования в интересах Лушиной О.В. и МО «город Красноярск» в полном объеме, с учетом уточнений.

Калиничева Н.Ф. требования к Кобылянской Г.О., Тартышному А.Б. поддержала в полном объеме, с учетом представленных изменений и дополнений.

Лушина О.В. поддержала требования, заявленные в ее интересах прокурором, а также требования, заявленные ею и Калиничевой Н.Ф. к Кобылянской Г.О., Тартышному А.Б. в полном объеме, с учетом представленных изменений и дополнений, по указанным выше основаниям.

Представители ответчика Кобылянской Г.О. – Кириченко Н.А., Шнитко В.К. (полномочия проверены) возражали против удовлетворения исковых требований прокурора, Лушиной О.В., Калиничевой Н.Ф.

В обоснование своих возражений указывали на то, что истцами не доказан факт нарушения их прав действиями ответчика, в том числе, что имеющие место проведенные работы по перепланировке помещения – квартиры №, в результате перевода квартиры в нежилое помещение и присоединения крыльца, каким-либо образом препятствуют в пользовании Калиничевой Н.Ф. и Лушиной О.В.

принадлежащими им жилыми помещениями и нарушают какие-либо права во владении и пользовании своим имуществом. Распоряжением администрации г.Красноярска №139-арх от 22.02.2008г. прежнему собственнику помещения № Тартышному А.Б. разрешено перевести жилое помещение в нежилое, с последующей реконструкцией. Данное распоряжение никем не оспорено.

Кроме того, истцами заявлены требования к ответчику о сносе части нежилого помещения – крыльца, занимающей 6,3 кв.м. площади земельного участка с кадастровым номером №, по адресу . Однако часть нежилого помещения не может быть снесена, поскольку это приведет к утрате всего объекта, приобретенного Кобылянской Г.О. у Ледовской Е.Ю. по договору купли-продажи от 19.03.2011 года.

Кроме того, Кобылянская Г.О. не осуществляла постройку крыльца и не производила перепланировку помещения, ею приобретен объект уже вместе с крыльцом, в связи с чем, в силу положений ст.222 ГК РФ, к ней не может быть предъявлено требование о сносе крыльца.

Источник: http://www.gcourts.ru/case/3927889

Признание нежилого здания аварийным: пошаговый порядок признания

Крыльцо в нежилом здании в аварийном состоянии

Аварийное состояние здания подтверждается заключением комитета имущественных отношений или другой уполномоченной организации. Особенности процедуры регламентируются региональным законодательством. Рассмотрим, какие здания и помещения относятся к нежилым, как признать их аварийными, какие понадобятся документы и на что могут рассчитывать собственники после сноса.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Что относится к нежилым объектам?

Нежилыми считаются любые объекты, в которых невозможно постоянное проживание:

  1. Отдельно стоящие здания.
  2. Помещения внутри многоквартирных домов.
  3. Офисные помещения и центры.
  4. Отдельные сооружения – изолированные объекты.

Главное условие – отношение здания к нежилому фонду.

Например, в многоквартирных домах первые этажи могут отдаваться под магазины и кафе, и они считаются нежилыми. Квартиры со второго этажа жилые.

Обратите внимание! Если собственники квартир сами обратились в межведомственную комиссию для признания дома аварийным, владельцу нежилого помещения подавать документы необязательно. Дом в любом случае признают аварийным только вместе со всеми расположенными в нем помещениями.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Аварийное здание: что это?

Аварийное состояние здания – это состояние, при котором нахождение людей в нем небезопасно:

  1. Значительное повреждение несущих и иных конструкций в результате временного износа: неисправность вентиляционной или канализационной систем, инженерных узлов, обрушение стен.
  2. Нахождение объекта в опасной зоне: при повышенном радиационном излучении, воздействии электромагнитных полей.
  3. Повреждение помещения в результате взрыва или аварии.

Инициировать признание нежилого помещения аварийным вправе собственник или администрация. Если по результатам обследования будет установлено, что объекту можно вернуть нормальное состояние посредством ремонта, его аварийным не признают, но обяжут отремонтировать и сделать так, чтобы не было опасности обрушения для других людей.

Признание здания аварийным: законодательство

В ГК и ЖК РФ ничего не говорится об особенностях и порядке признания нежилого объекта аварийным. Поэтому в судах часто бывают споры, и ответы на эти вопросы содержатся только в местном законодательстве. Но есть Определение ВС РФ от 20 ноября 2018 г. по делу N 309-КГ18-13252, где сказано, что нужно руководствоваться законами, регулирующие сходные вопросы по жилым помещениям:

  1. П. 10 ст. 32 ЖК РФ. Орган, принявший решение о признании здания аварийным, вправе предъявить к собственнику требование о сносе в установленные сроки.
  2. Ст. 279 ГК РФ. Земельный участок, на котором расположено аварийное здание, может быть изъят для муниципальных нужд. Об этом с собственником заключается соглашение, ему выплачивается денежная компенсация. Если он отказывается от оформления соглашения, земля изымается по решению суда.
  3. Ст. 56.3 ЗК РФ. Земельный участок может быть изъять вне зависимости от формы собственности на него: право бессрочного пользования, договор аренды, право собственности, и пр.

Самая важная – это ст. 6 ГК РФ. Там сказано: если конкретные имущественные отношения не регулируются гражданским законодательством, к ним применяются нормы гражданского права, регулирующего схожие отношения.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Порядок признания здания аварийным

Порядок признания нежилого здания аварийным выглядит так:

  1. Собственник или администрация обращаются в межведомственную комиссию, специализирующуюся на проведении экспертизы технического состояния здания на соответствие требованиям ФЗ от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
  2. Проводится экспертиза, инициатору на руки выдается акт обследования, на основании которого оформляется заключение межведомственной комиссии. В обследовании могут участвовать сотрудники МЧС, Роспотребнадзора и других ведомств.
  3. С заявлением и другими документами инициатор обращается в комитет имущественных отношений или иную организацию, уполномоченную к рассмотрению документов.
  4. Комитет рассматривает документы в течение 20 дней, выдает решение о признании здания аварийным или об отказе в этом.

После этого сооружение включается в перечень нежилых объектов в аварийном состоянии. Собственнику выплачивается компенсация.

и образец заявления

В заявлении указываются следующие данные:

  1. Ф.И.О., адрес заявителя.
  2. Наименование и адрес организации, в которую оно направляется.
  3. Адрес нежилого объекта.
  4. Просьба о признании нежилого здания аварийным.
  5. Опись представленных документов.
  6. Дата оформления и подпись.

Документы

При обращении в комиссию понадобится:

  • заявление;
  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • документ, на основании которого возникло право собственности;
  • кадастровый паспорт;
  • техпаспорт.

Важно! Перечень документов может меняться в зависимости от типа нежилой недвижимости.

Расходы

Плата за признание нежилого помещения аварийным не взимается. Но собственнику придется понести расходы на его снос, если земельный участок, на котором оно расположено, не изъят под муниципальные нужды. Соглашением может быть предусмотрена компенсация расходов.

Последствия признания здания аварийным

Если человек пользовался нежилым помещением на основании договора аренды, другое здание на замену ему не предоставляется. Договор расторгается с момента признания объекта аварийным. Собственник же может получить денежную компенсацию стоимости участка.

Судебная практика

Законодательного регулирования вопроса о признании нежилого помещения нет, в связи с чем нередко возникает путаница. Жилищный комитет может отказать в приеме документов, сославшись на отсутствие полномочий. Нужно смотреть региональные законы, но с учетом норм, указанных в ГК, ЖК и ЗК РФ.

Нередко даже суды отказывают собственникам помещений в удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации с муниципалитета, говоря, что она полагается только владельцам жилых объектов. При этом они забывают про нормы ст. 35 Конституции РФ, согласно которой даже при принудительном отчуждении имущества собственнику обязательно выплачивается компенсация.

Вот несколько примеров решений по теме:

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частные вопросы

Что делать, если отказали в признании помещения аварийным? В заключении МВК может быть указан отказ в признании нежилого здания аварийным, и это решение может быть обжаловано через суд. В таком случае комиссию обяжут провести повторную проверку, или помещение будет признано аварийным по решению суда. Мне выплатили компенсацию за снос аварийного здания.

Облагается ли она НДФЛ? Да, она облагается налогом в размере 13%, при этом налоговым агентом становится администрация. Она самостоятельно выплачивает НДФЛ за бывшего собственника. Если же вместо компенсации предоставляется другое помещение, в базу включается его рыночная стоимость.

Могут ли предоставить другое помещение вместо нежилого, признанного аварийным? Чаще всего нет, это зависит от региона. Обычно специализированный фонд рассчитывается только на собственников жилых домов и квартир. Но могут и предоставить другое помещение или здание, если есть такая возможность. Законом это не запрещено.

Дом признали аварийным, мой магазин на первом этаже. Администрация обязывает расселиться в установленные сроки. Могу ли я не покидать свое помещение? Теоретически можете, но по закону администрация подаст исковое заявление о принудительном освобождении нежилого помещения, и тогда его придется освобождать уже в сопровождении судебных приставов.

Как признать аварийными гаражи в ГСК? Что для этого нужно? Для признания гаражей в ГСК нужно заявление от нескольких владельцев или арендаторов.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Признаки аварийности здания схожи с признаками, характерными для жилых помещений.
  2. Порядок и особенности признания нежилых строений аварийными законодательством не регламентируется, поэтому здесь применяются те же нормы, что и при признании жилья аварийным.
  3. Собственник нежилого помещения обязан произвести снос за свой счет, это компенсируется. Впоследствии ему выплатят и компенсацию стоимости участка, на котором было расположен объект недвижимости.

Источник: https://SocPrav.ru/kak-priznat-nezhiloe-zdanie-avarijnym

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.