Кто управляет мкд

Содержание

Способы управления МКД – МосТСЖ

Кто управляет мкд

Управление МКД — согласованная деятельность собственников помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания в этом доме, обеспечивающая надлежащее содержание ОИ, решение вопросов пользования этим имуществом, предоставление КУ гражданам, проживающим в этом доме. Управление домом осуществляется собственниками помещений самостоятельно или посредством выбора способа управления. Поэтому законодательством предусмотрены способы управления МКД, их всего три (ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, смотрите таблицу ниже):

  1. непосредственное управление собственниками помещений в МКД, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
  2. управление ТСЖ либо специализированным потребительским кооперативом (ЖК, ЖСК);
  3. управление УО.

Таблица «Способы управления МКД»

Способы управления МКДОснования для признания способа управления МКД реализованнымНормативное обоснование
Непосредственный способ управленияБольшинство собственников в МКД заключили договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту ОИ с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельностиСтатья 164 ЖКРФ, абз. 2 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса по отбору УО
Управление УОСобственники помещений в МКД, обладающие более чем 50% от общего числа собственников помещений в данном доме, заключили с избранной УО договор управления.В течение 30 дней УК приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКДЧасти 1, 7 ст. 162 ЖКРФ, абз. 4 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурса отбора УО
Управление ТСЖ, ЖК, ЖСКСобственники помещений в МКД направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для госрегистрации ТСЖ или ЖКАбзац 3 пп. 2 п. 3 Правил проведения конкурсов по отбору УО

Способы управления МКД — относится к компетенции общего собрания собственников помещений (далее — ОССП). Способ управления многоквартирным домом выбирается на ОССП и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение ОССП о выборе способа управления является обязательным для всех собственников в МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственный способ управления

При этом способе управления ОССП выбирает организации для оказания услуг по содержанию и (или) для выполнения работ по ремонту ОИ. В качестве одной стороны заключаемых договоров выступают все или большинство собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

В отношениях с третьими лицами вправе действовать (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ):

— один из собственников в доме, уполномоченный на эти действия решением ОССП;

— иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме.

При выборе непосредственного управления МКД целесообразно выбрать:

  1. подрядные организации;
  2. совет МКД или уполномоченное лицо, которое будет действовать от имени собственников и в их интересах.

Коммунальные услуги предоставляются непосредственно РСО. Договоры поставки КУ каждый собственник заключает от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Услуга обращения с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ) по отдельному договору с каждым собственником.

В обязанности РСО не входит содержание внутридомовых инженерных коммуникаций. РСО отвечает за поставки КУ надлежащего качества до границ ОИ и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД. Договором собственников с РСО может быть определена иная граница ответственности (ч. 15 ст.161 ЖК РФ).

Ответственность перед собственниками помещений в МКД за содержание ОИ и предоставление КУ несут организации, с которыми у них заключены договоры (ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ).

МКД должно обеспечиваться подрядчиком на уровне, необходимом для предоставления КУ (ч. 16 ст.161 ЖК РФ).

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать:

Управление МКД товариществом собственников жилья

Согласно ч. 2 ст.161 ЖКРФ ТСЖ является одним из способов управления многоквартирным домом. Создание, структура и деятельность ТСЖ регламентируются разд. VI ЖК РФ.

Преимущества ТСН (ТСЖ) заключаются в следующем.

Члены правления, в том числе председатель, — собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество.

ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 Жилищного кодекса). А это значит, что, организовав ТСЖ в своем доме, вы никогда не останетесь один на один с проблемами.

Любой член ТСЖ имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество жилищных услуг, а через правление ТСЖ — и коммунальных.

Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных услуг просто потому, что вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств.

ТСЖ дает возможность заработать дополнительные средства, которые пойдут на повышение качества жизни в доме.

Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить от сдачи в аренду ОИ, от дополнительно оказываемых услуг собственникам помещений (т.е.

тех, которые не входят в список основных услуг, оказываемых товариществом своим членам без взимания дополнительной платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.)).

Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему дому.

Принимая общие решения, вы, наконец, познакомитесь со своими соседями. А это полезно, в том числе с точки зрения безопасности.

Если вы проживаете в новостройке, то грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о КР, открыть спецсчет для накопления взносов на капремонт.

Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Главное преимущество ТСЖ — при правильном выборе правления ТСЖ вы не только сами решаете, сколько средств вы будете тратить на обслуживание своего дома, но также можете быть уверены, что эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Читайте статью «Как создать Товарищество собственников жилья»

Управление МКД управляющей организацией

Способы управления МКД завершает управление УО (управляющей организацией).

Для признания способа управления МКД управляющей организацией необходимо соблюдение следующих условий:

  1. собственники приняли решение о выборе способа управления МКД — управление УО;
  2. выбрали конкретную управляющую организацию;
  3. утвердили на собрании проект договора управления (с существенными условиями);
  4. собственники, обладающие более чем 50% от общего числа собственников в данном доме, заключили с избранной УО договор управления МКД (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ);
  5. в течение 30 дней УО приступила к исполнению обязательств, если иной срок не указан в договоре управления МКД (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

УО — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или ИП, которые осуществляют деятельность по управлению МКД на основании лицензии (ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса).

УО — коммерческая организация, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении МКД.

Существуют следующие особенности управления УО (ч. 6.2, 13 ст. 155, ч. 1 ст. 157, ч. 2.3, 10, 10.1, 11 ст. 161, ч. 7, 10, 11 ст. 162 ЖКРФ):

Во-первых, УО несет ответственность перед собственниками:

  • за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ;
  • за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома.

Во-вторых, УО обязана приступить к выполнению договора управления не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

В-третьих, УО получает плату за предоставленные КУ и осуществляет расчеты с РСО за поставленные коммунальные ресурсы и водоотведение, с региональным оператором за оказание услуг по обращению с ТКО.

В-четвертых, УО вправе давать предложения ОСС по перечню работ и услуг (управление МКД, содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ) и по размеру соответствующей платы.

В-пятых, УО обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления за предыдущий год ежегодно в течение первого квартала текущего года и размещать отчет в ГИС ЖКХ.

В-шестых, УО обязана размещать в ГИС ЖКХ информацию о деятельности по управлению МКД.

УО несет ответственность за выполнение всех работ и оказание услуг в соответствии с положениями действующего законодательства и условиями договора управления. УО вправе осуществлять работы своими силами или с привлечением подрядных организаций и не вправе отказываться от заключения договоров с РСО и региональным оператором по обращению с ТКО (ч. 12 ст.161 ЖК РФ).

УО по своему усмотрению привлекает подрядчиков для выполнения работ. Соответственно, собственники в МКД не наделены полномочиями по выбору подрядчиков и определению условий, на которых привлекается та или иная подрядная организация.

Управлять МКД может только одна УО (ч. 9 ст.161 ЖК РФ).

В последнее время появилась возможность перехода собственников помещений на прямые договоры с РСО.

Авторы: О.Е. Фролова, С.С. Сохранов, С.А. Яременко и др.
М.: Редакция «Российской газеты», 2017

Способы управления МКД: инфографика

Источник: https://mostszh.ru/sposoby-upravleniya-mkd/

Непосредственное управление домом, управляющие и ресурсоснабжающие организации: отвечаем на вопросы

Кто управляет мкд

Среди способов управления многоквартирными домами наименее распространённый – непосредственное, когда МКД управляют сами владельцы помещений. Сегодня отвечаем на вопросы, заданные нашими читателями о непосредственной форме управления домом.

Кто вносит в ГИС ЖКХ информацию по лицевым счетам потребителей коммунальной услуги

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники вправе выбрать на общем собрании такой способ как непосредственное управление домом при условии, что количество квартир в нём не превышает тридцати. В таком случае владельцы помещений сами заключают с подрядными компаниями договоры на обслуживание и ремонт общего имущества МКД и предоставление коммунальных услуг.

Поскольку между собственниками и исполнителями нет управляющей организации или ТСЖ/кооператива, у жителей часто возникают вопросы о нюансах исполнения требований законодательства к надлежащему управлению МКД. Например, кто должен вносить обязательную информацию по лицевым счетам потребителей коммунальных услуг в ГИС ЖКХ и нужно ли это делать вообще.

В соответствии с разд. 8 приказа № 74/114/пр, среди информации, подлежащей размещению поставщиками коммунальных ресурсов для предоставления коммунальных услуг в МКД, есть данные о лицевых счетах и их номерах. Поскольку при непосредственном управлении домом исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация, то именно она должна размещать данные о лицевых счетах потребителей.

Если собственники помещений не видят такой информации в ГИС ЖКХ, им необходимо обратиться к поставщику соответствующих коммунальных ресурсов с претензией. В отсутствие ответа – в орган ГЖН, который проведёт проверку РСО и при наличии нарушений потребует от организации их устранить.Как с 1 июля изменился расчёт платы за ОДН в домах без УО и ТСЖ

Кто отвечает за качество коммунальных услуг внутри дома

Один из наших читателей спросил, кто несёт ответственность за предоставление коммунальных услуг ненадлежащего качества, возмещает ущерб (при его наличии), если до границы балансовой принадлежности показатели качества не нарушены.

Согласно ПП РФ № 354, при непосредственном способе управления исполнителем КУ является ресурсоснабжающая организация. Поэтому ответственность за некачественное оказание услуг несёт именно она.

Исключением может стать ситуация, когда собственники заключили договор с какой-либо подрядной организацией, которая занимается содержанием и ремонтом их общего имущества. Если ухудшение качества коммунальной услуги случилось из-за действий/бездействия такой организации, то именно она будет нести ответственность за причинённый ущерб. 

Могут ли собственники помещений отказаться от части работ/услуг, прописанных в ПП РФ № 290

Разберём вопрос, вправе ли собственники на ОСС принять решение об отказе от уборки лестничных клеток и придомовой территории, включённых в договор с подрядчиком на содержание и ремонт общего имущества МКД.

В соответствии с пп. «а» п.

2 ПП РФ № 290, в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений, перечень услуг и работ из числа включённых в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения определяются общим собранием собственников и отражаются в его решении. Таким образом, собственники вправе исключить из перечня услуг/работ уборку мест общего пользования и/или придомовой территории.Когда РСО не может брать плату за коэффициент, повышающий норматив

Проверяет ли орган ГЖН управляющую организацию, если собственники заключили с ней договор на обслуживание дома

И последнее, о чём поговорим сегодня: проверяет ли работу управляющей организации орган ГЖН, если собственники помещений в МКД при непосредственном управлении заключили с ней по договор обслуживания и ремонта общего имущества.

Если собственники на ОСС выбрали непосредственное управление домом и решили заключить договор обслуживания с управляющей организацией, то орган ГЖН не вправе осуществлять лицензионный контроль в отношении такой УО.

В таких отношениях компания выступает подрядчиком. Если УО по такому договору не выполняет какие-то работы, нарушает его условия, то решить этот вопрос собственники могут только через суд. Отношения с УО по договорам подряда регулируются нормами ГК РФ, а не ЖК РФ.Почему орган ГЖН может не присвоить дому класс энергоэффективности

На заметку

При непосредственном управлении домом ответственность за надлежащее содержание общего имущества несут сами собственники.

Если исполнителями коммунальных услуг в таких условиях являются поставщики ресурсов, то для ремонта и обслуживания общего имущества, инженерных сетей владельцы квартир должны найти подрядную организацию, отношения с которой будут регулироваться нормами гражданского законодательства.

Собственники на общем собрании сами устанавливают перечень работ и услуг, которые необходимы в доме для надлежащего его содержания, и включают такой перечень в договор с подрядчиком.

В качестве обслуживающей дом организации может выступать и компания, получившая лицензию на управление МКД.

Но по договору подряда такая УО в отношении дома на непосредственном управлении не подлежит лицензионному контролю со стороны надзорных органов.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/11975-neposredstvennoe-upravlenie-domom-uo-i-rso-otvechaem-na-voprosy

Законодательство РФ, регулирующее взаимоотношения граждан и ЖКХ. Часть 4, Порядок управление МКД

Кто управляет мкд

В России действуют более 160 федеральных органов власти. В отношении функционирования многоквартирных домов большинство из них занимается контролем и проверками. Это санитарные, пожарные, экологические и прочие ведомства. И во все эти органы вы имеете право обращаться. В первую очередь, необходимо обращаться именно в те организации, которые управляют вашим многоквартирным домом.

Статья 161 Жилищного кодекса РФ предписывает собственникам помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом. Куда в первую очередь направлять запросы, зависит от того, какой способ управления вашим домом выбран.

Непосредственное управление многоквартирным домом.

Это самый старый способ управления, как правило, он применим только для тех домов, в которых не больше 16 квартир. Обычно, это либо старые дома, либо дома в маленьких городах или поселках.

Собственники жилья в таких домах напрямую заключают договора с ресурсоснабжающими организациями.

Поставщики коммунальных услуг поставляют ресурсы до определенных границ дома и ответственность они несут непосредственно перед собственниками жилья.

Это наиболее эффективный способ управления, так как собственники сами заключают договора с ресурсными компаниями и сами контролируют их исполнение. Любые последствия ими же и будут устраняться. По сути, люди полностью берут ответственность в свои руки. Кто, как не собственник жилья, заинтересован в том, чтобы в доме было все в порядке?

Последние изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ, направлены именно на установление прямых связей между потребителями коммунальных ресурсов (собственниками жилых помещений) и ресурсопоставляющими организациями. Изменения в статью 44 ЖК РФ, внесенные Федеральным законом от 03.04.

2018 № 59-ФЗ, позволяют принимать «решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также — договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами».

Этот способ, кстати, позволяет значительно снизить расходы на коммунальные платежи, особенно в небольших домах. Во-первых, маленький дом технически проще обслуживать. Во-вторых, нет дополнительной прослойки в виде юридического лица, которое забирает себе часть денег на свое содержание.

При этом способе управления каждый собственник жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности за задолженность своих соседей по оплате, как это бывает в других формах управления. Собственники жилья влияют на все, что происходит.

Холодно в подъезде, разбито окно, поломалась ступенька — не надо ждать общего собрания и куда-то писать, чтобы проблему ликвидировали. Принимаете решение сами и сами устраняете.

Но есть у этой формы и недостатки. Никакой фонд содействия капитальному ремонту платить за капитальный ремонт такого дома не будет, все будете делать сами.

Посредник — юридическое лицо — помимо того, что сам зарабатывает, он еще отстаивает интересы владельцев квартир. Если его нет и что-то пошло не так, свои интересы придется отстаивать самостоятельно.

Каждый сам за себя, потому что у каждого свой договор.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ).

ТСЖ — это отдельное юридическое лицо, оно создается собственниками многоквартирных домов, решение должны принять не менее 50 % их общего числа. Также возможно создание ТСЖ собственниками нескольких домов.

Регистрируется оно в качестве некоммерческой организации.

Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по содержанию и сохранению этого имущества, по увеличению этого имущества, а также по предоставлению коммунальных услуг (статья 135 Жилищного кодекса РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги или выполнять работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо своими силами, либо привлекая на основании договора лиц и организации, имеющие лицензии на осуществление соответствующего вида деятельности.

ТСЖ выгоднее, чем УК (управляющая компания), но оно отнимает много времени. Если в ТСЖ грамотный управляющий, то вполне реально существенно сократить размер коммунальных платежей. Например, за счет того, что есть рекламные площади на территории дома, где можно разместить чей-то баннер.

Кроме того, в доме есть чердаки и подвалы, которые можно сдать в аренду под магазины, клубы или парикмахерские. Все это очень хорошо для снижения расходов, потому что арендной платой можно оплачивать коммунальные услуги и тем самым снять часть бремени платежей с собственников жилья.

У ТСЖ меньше штат, чем у УК, поэтому меньше траты на зарплату. Если ТСЖ обслуживает несколько домов, то расходы и во- все становятся микроскопическими.

Преимущество еще и в том, что вся финансовая деятельность довольно прозрачна, каждый из жильцов может непосредственно влиять на расходы и доходы по дому.

Есть собрания собственников жилья, как правило, они про- водятся во дворе (а вы помните, что люди имеют полное право на собрания на основании Конституции), где принимаются решения. И каждый, кто входит в ТСЖ, имеет право голоса.

ТСЖ сами выбирают себе подрядчиков, кто и что для них будет делать. Если им кто-то не понравился, они могут заключить договор с другой организацией.

Эта форма больше подходит людям активным, кому не все равно, что происходит в их доме. Частые собрания, обсуждения действий подрядчиков, снятие показаний счетчиков — это все отнимает время. Если в доме есть активные люди, кто будет всем этим заниматься, считайте, что вам повезло. Если их нет, это печально. К сожалению, так складывается, что в большинстве домов таких людей нет.

Управляющая компания (УК).

Это очень распространенная форма управления многоквартирным домом. Если ТСЖ — некоммерческая организация, у нее нет цели получения прибыли, то УК — именно коммерческая организация, и она должна действовать на основании лицензии. Эту организацию часто выбирают на конкурсной основе, с ней заключают договора и определяют размер платы за содержание и ремонт жилья.

При выборе УК общим собранием собственников с каждым собственником жилого помещения заключается договор управления на тех условиях, которые указаны в решении общего собрания.

Такое решение обязательно должно быть, и УК в течение определенного срока (не меньше, чем год и не больше, чем 5 лет), должна оказывать услуги, выполнять работы по содержанию и ремонту дома, предоставлять коммунальное обслуживание и т. д.

Но, если она выполняет все это плохо, то собственники имеют право расторгнуть договор досрочно, приняв такое решение общим собранием.

Главный недостаток УК — то, что это коммерческая организация, и она нацелена на получение прибыли за счет оказания услуг. Она не столько управляет, сколько зарабатывает. На тарифы ресурсоснабжающих компаний УК накидывает свою маржу, и уже по увеличенным тарифам жильцы дома получают газ, свет, воду и т. д.

УК должна ежегодно отчитываться о результатах своей работы, но по факту отчитывается либо очень неудобным способом, либо делает вид, что ее никто об этом не спрашивает. По сути, ее деятельность непрозрачна. Это второй недостаток УК. У собственников жилья отсутствует прямой контроль за результатами ее деятельности, а также результатами работ и услуг, которые она оказывает.

Если УК по вашей заявке прислала вам подрядчиков и они что-то сделали не так, судиться с ними напрямую вы не можете, потому что вы делегировали свои права управляющей компании. УК, со своей стороны, судиться с подрядчиком тоже не будет, потому что она выбирает его по принципу: либо дешево, либо свои люди, так что вряд ли она захочет с подрядчиками ссориться.

Но, делегировав свои права, вы не тратите свое время, не ходите на собрания. Такую форму управления выбирают именно те дома, где жильцы, большинство из них, по крайней мере, занятые деловые люди, и им некогда вникать в общедомовые вопросы, им проще переплатить 1000–2000 руб лей за то, чтобы их не трогали.

Государство хорошо понимает эти проблемы. Одним из способов борьбы с нерадивыми управляющими компаниями стало их лицензирование.

После введения лицензирования к началу 2015 г. по данным Минстроя России, в РФ действовало более 18 тыс. (по Москве — 833) лицензий, прекратили свое действие 188 (по Москве — 1). Все лицензии представлены в открытом доступе на сайте ГИС ЖКХ. Только на первом этапе лицензирования было отсеяно 13 % управляющих компаний, которые не соответствовали лицензионным требованиям.

Сводный реестр лицензий управляющих компаний можно найти на сайте Госжилнадзора по следующей ссылке. На сайте можно проверить статус лицензии. Если появится строка «Отсутствуют результаты поиска», то желательно проверить, правильно ли заполнены строки, и повторить поиск. Если же все сведения верны, это означает, что управляющая компания никогда не оформляла лицензию.

Какая форма управления домом лучше, жильцы каждого дома решают сами.

Чтобы принять решение, нужно оценить площадь дома, количество квартир, инициативность собственников жилья, степень износа конструкций дома, инфраструктуру.

Если собственники жилья долго не могут выбрать форму управления домом, то органы местной власти волевым решением назначают им УК. Поэтому с выбором затягивать не рекомендуется.

Законодательство РФ, регулирующее взаимоотношения граждан и ЖКХ. Часть 1, ОБЩИЕ НОРМЫ.Законодательство РФ, регулирующее взаимоотношения граждан и ЖКХ. Часть 2, ЖКХ в КОНСТИТУЦИИЗаконодательство РФ, регулирующее взаимоотношения граждан и ЖКХ. Часть 3, Управление МКД и коммунальные расходыФедеральный закон «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» применительно к ЖКХ сфере

Источник: https://zen.yandex.ru/media/jkh/zakonodatelstvo-rf-reguliruiuscee-vzaimootnosheniia-grajdan-i-jkh-chast-4-poriadok-upravlenie-mkd-5f5feee98169a878167a8d5b

Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2020 году – договор, решение, закон

Кто управляет мкд

Непосредственным управлением (НУ) многоквартирным домом (МКД) называют такой способ управления всем жилищно-коммунальным устройством, при котором функции управления и предоставления услуг обеспечиваются не управляющей компанией, а исключительно инициативой собственников жилых помещений.

При таком способе управления МКД вся ответственность за благополучие дома и закрепленных за ним территорий ложится на плечи инициативной группы или распределяется между всеми жильцами. Кто именно и в каких масштабах будет ответственен за управленческую деятельность, решается на общем собрании собственников (ОСС).

Законодательная база

Порядок и правила непосредственного управления МКД регулируются следующими законами и постановлениями:

  1. Минимальный перечень услуг и работ от 3 апреля 2013 года № 290.
  2. Постановление Правительства РФ о правилах содержания и предоставления услуг от 3 апреля 2013 года.
  3. Постановление Правительства РФ о правилах управления МКД от 15 мая 2013 года № 416.
  4. Статья №164 ЖК РФ «О непосредственном управлении МКД собственниками помещений в таком доме».

Плюсы и минусы

Непосредственное управление в целом не характерно для России. Не только потому, что это относительно новый подход к управлению жилищно-коммунальным хозяйством, но и по причине некоторых недостатков. Рассмотрим плюсы и минусы.

Плюсы:

  • Возможность для жильцов полностью контролировать, куда и как идут деньги, которые они платят на ремонт и благоустройство дома. При такой форме управления многоквартирным домом нет посредников: жильцы заключают договора с подрядческими компаниями напрямую, что не позволяет посредническим организациям недобросовестно распоряжаться средствами.
  • Если собственников не устраивают услуги подрядчиков и ресурсоснабжающих организаций, они вправе по собственному желанию заменить их. И нет нужды согласовывать это с государственными структурами и УК.
  • Все вопросы по управлению решаются на общем собрании. Каждый собственник имеет право предложить выгодное по его мнению решение той или иной проблемы. Это дает жильцам чувство, что условия, в которых они проживают, полностью соответствуют их пожеланиям и интересам.
  • Жильцы могут выбрать для решения всех вопросов одно ответственное лицо, которое будет вести деятельность от имени всего МКД, отчитываясь о проделанной работе только перед собственными соседями. Также можно нанять третье лицо, которое не является собственником жилой площади в данном МКД, если никто не хочет брать на себя ответственность.

Минусы:

  • Для успешного ведения жилищно-коммунального хозяйства нужен высокий уровень самоорганизации, который доступен не всем. Необходимо непрерывно в течение круглого года контролировать, как выполняют свои функции РСО и подрядчики.
  • По причине высокой ответственности, непросто найти человека, который готов стать уполномоченным лицом для всего МКД. Эта деятельность отнимает много времени и не оплачивается, из-за чего практически никто не согласен на такую невыгодную деятельность. Единственный выход в данной ситуации — договориться, что жители сами будут собирать деньги для оплаты труда уполномоченного лица.
  • Чтобы заключить договор о предоставлении услуг или поставке ресурсов, нужна подпись каждого собственника во всех договорах. Непросто проконтролировать, чтобы каждый своевременно платил деньги на коммунальные расходы.
  • Ведение документации и отчетности ни за кем официально не закреплено, несмотря на наличие единого уполномоченного лица.
  • Зачастую простые люди, коими являются собственники, недостаточно компетентны в выборе поставщиков ресурсов и услуг. Потому качество выполнения может быть неудовлетворительным.
  • Перейдя на НУ, многоквартирный дом лишается поддержки со стороны государства. Если понадобится капитальный ремонт здания, все нужно делать за свои деньги.

IV. Оргвыводы

▪ Качественное содержание основной части небольших многоквартирных домов возможно только путем непосредственного управления. Создание ТСЖ в 5-8-квартирном МКД сродни стрельбе из пушек по воробьям.

Что же касается «коррумпированной управляющей компании», квартплата жильцов столь компактного объекта в существующем бардаке неизбежно растечется у нее меж пальцами.

Скорее всего, управляющая даже сама не сможет сказать, когда и на чем обокрала собственников.

▪ Непосредственное управление позволяет отсечь от многоквартирного дома основных экономических клещей в лице расчетного центра, управляющей компании и поставщиков коммунальных ресурсов, косвенно перекладывающих на ремонтный бюджет дома (через УК или ТСЖ) расходы на борьбу с собственными должниками.

▪ За счет привлечения подрядных организаций и совета дома непосредственное управление можно воплотить и в относительно крупных объектах, резко снизив расходы на содержание недвижимости.

▪ Если в доме 100 квартир или больше, непосредственное управление уже не пройдет. У такого жилья слишком много хозяев плюс слишком много приходится выполнять различных работ.

Со всеми жильцами не договоришься, работы между ними не поделишь.

Но в существующей ситуации возникает целесообразность создания ТСЖ, когда менее активные собственники официально делегируют полномочия более активным, работающим за зарплату.

▪ Большая часть ростовских многоквартирных домов, формально обслуживаемых управляющими, на деле уже давно пребывает в непосредственном управлении.

Жильцы годами исправно оплачивают содержание жилья, но в ответ ничего не получают. От безысходности многие начинают сами ремонтировать подъезды, трубы и кровли, мести и мыть лестничные марши.

Но к таким собственникам возникает логический вопрос: зачем вы еще и платите за эти услуги?

Условия и требования для перехода на НУ многоквартирным домом

Существует всего 2 условия, которые позволяют жильцам перевестись на самостоятельное управление многоквартирным домом:

  • Первое — собственно желание сменить способ управления МКД.
  • Второе — организация ОСС с последующим анием и внесением результатов в протокол.

Из требований, чтобы переход на НУ состоялся, только необходимость набрать более 50% собственников за переход.

Сколько допустимо минимальное и максимальное количество квартир?

По закону многоквартирный дом имеет право перейти на непосредственный способ управления, если в нем не более 30 квартир. Минимальное количество не установлено.

Такие узкие рамки вхождения не позволяют перейти на НУ почти всем типовым домам, которые выше 4 этажей.

Потому сегодня сменить способ управления ЖКХ имеют возможность только небольшие двух- и трехэтажные новостройки, а также жилье комплексы уровня выше среднего.

Порядок выбора формы управления МКД

Определиться с алгоритмом эксплуатации МКД обязательно всем собственникам помещений. После сдачи в эксплуатацию нового дома застройщик в срок не более 5 календарных дней привлекает для эксплуатации максимальным периодом в 20 дней эксплуатирующую организацию. За это время новоселы должны выбрать одни из способов управления.

Фактами, подтверждающими отсутствие выбранного варианта управления, на практике считаются:

  • владельцы не подписали контракт на содержание и ремонт общего имущества
  • отсутствует свидетельство о регистрации ТСЖ
  • отсутствует договор с УК

Если выбор варианта обслуживания дома жильцами не сделан, органы местного самоуправления (администрация района или города) по истечении 20 дней с момента сдачи дома организуют проведение конкурса, в рамках которого определяется компания с которой заключается договор управления от имени жильцов дома. Конкурс длится не более чем 40 календарных дней. По результатам отбора до жильцов доводят сведения о результатах мероприятия. После завершения конкурса отводится 2 месяца на оформление договора с победившей компанией или законно оформить иное решение жильцов.

Также граждане могут в любое время пересмотреть способ эксплуатации здания. Правом определения способа наделяется общее собрание жильцов.

Для изменения инициативной группой организуется ание, результатом которого является выбор одного из трех способов управления. Выбор считается законным если положительно проало не менее 50% собственников.

Документальным подтверждением считается надлежащим образом составленный протокол о выборе способа управления мкд.

Реализация способа самоуправления

Рассмотрим, как управлять многоквартирным домом самостоятельно. Согласно статье п.3 ст.

161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным (как быть, если способ управления не выбран или не реализован?).

Создание инициативной группы

Инициативной группой называют несколько человек, которые согласились взять на себя ответственность быть посредниками между остальными жильцами и подрядчиками.

Источник: https://tbti.ru/zhkh/neposredstvennoe-upravlenie-sobstvennikami.html

Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Кто управляет мкд
Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Что же подразумевает порядок управления подобным строением?

Основы, на базе которых осуществляется управление жилыми объектами, являющимися государственной собственностью России, ее образований и субъектов местного самоуправления, определяются статьей 163 Жилищного кодекса.

Положения, находящиеся в данной статье, являются новшеством для российского жилищного законодательства и в отличие от статей 16, 17 предыдущего кодекса от 1983 года, которые закрепляли централизованную управленческую систему фондом жилья, предлагают систему, которая адекватна для рыночных отношений.

Согласно новому законодательству управление многоквартирным домом, помещения которого являются государственной собственностью, имуществом субъектов РФ или структур местного самоуправления, осуществляется в порядке, который установлен соответствующими уполномоченными органами (гос- или исполнительной власти, структурами местного самоуправления).

В кодексе отсутствует детальное регулирование управленческой системы жилищным фондом государственного или местного уровня через определение звеньев на местном, региональном или федеральном уровнях.

Кодекс устанавливает бланкетную норму, которая определяет, что процедуры руководства многоквартирным домом, помещения которого пребывают в городской, региональной или федеральной собственности, устанавливаются органами, указанными в данной норме. Это позволяет каждому собственнику лично определять порядок управления собственным имуществом, который будет оптимальным в конкретном случае.

Что же подразумевает порядок управления подобным строением? Это означает, что для органов госвласти или местного самоуправления, а также государственных и прочих учреждений, которые отвечают за руководство таким многоквартирным домом, устанавливаются определенные указания, содержащиеся в соответствующих нормативных актах. В таких документах должны быть определены способы, которые помогут достичь управленческих целей, указанных в пункте 1 статьи 161 Жилищного кодекса.

Важно отметить, что несмотря на название статьи, она определяет не только порядок управления многоквартирными домами, помещения в которых пребывают в государственной собственности или субъектов России и структур местного самоуправления, но и теми жилыми объектами, в которых доля такого имущества в общих собственнических правах составляет больше половины.

Специфика объекта управления

Пункт 1 комментируемой статьи Жилищного кодекса определяет специфику объектов управления, помещения которых относятся к собственности Российской Федерации.

Она состоит в том, что на такое строение собственнические права принадлежат одному публично-правовому образованию и ни на одно помещение в нем, независимо от того жилое оно или не жилое, не имеет собственнических прав какое-то другое лицо.

В таком здании нет совместного имущества, это возможно исключительно в тех случаях, когда имеют место два или более владельцев помещений, которые индивидуально определены. Так же исключается наличие общего собрания владельцев. Подобных строений стало больше 1 марта 2013 года после того, как была закончена бесплатная приватизация.

Субъект права собственности

Субъектом собственнических прав в многоквартирном доме, помещения в котором относятся к государственной или муниципальной собственности России, может быть лишь одно лицо.

Если исходить из этого положения, становится понятно, что руководство таким жилых зданием определяется уполномоченным федеральным исполнительным органом, органом госвласти или местного самоуправления, исходя из положений, которые определены Жилищным кодексом. Полномочия органов определяются Правительством России.

Подобный порядок является заменой решению общего собрания владельцев помещений, расположенных в многоквартирных домах, на помещения в которых имеют собственнические права различные лица.

Положения пункта 1 статьи 163 не применяются по отношению к зданиям, которые пребывают в собственности ни одного публично-правового образования, муниципальных образований или физических лиц.

В таком случае управляющим органом многоквартирного дома является его высший управленческий орган – общее собрание владельцев помещений, которые должны в порядке, установленном законом, выбрать один из возможных методов управления, которые указаны в статье 161 в пункте 2 Жилищного кодекса.

Способ управления управляющей организацией

Управляющей организацией является коммерческая структура или индивидуальный предприниматель, которым по решению владельцев помещений передаются полномочия по вопросам управления совместных имуществом, создания безопасных и комфортных условий жизни особ и предоставлению коммунальных услуг.

В данном случае заказчиком услуг такой организации выступают уполномоченные структуры от лица РФ:

  • органы госвласти;
  • структуры региональной власти;
  • муниципальные образования.

Выбирается такая управляющая структура на конкурсной основе. Осуществляется это на основании Постановления Правительства №75, закрепляющей критерии, по которым отбирается управляющий.

Особенности процесса отбора управляющей организации в случае, когда собственником жилья являются органы государственной власти или местного самоуправления:

  • управление управляющей структурой – единственно возможный способ руководства, который заранее предопределен нормативными документами;
  • такая организация выбирается на основании результатов открытого конкурсного отбора. В случае если такой отбор не состоялся – без проведения конкурса;
  • в качестве организатора конкурса могут выступать как сами органы госвласти или местного самоуправления, так и привлеченное лицо, с которым заключен соответствующий контракт.

После того как управляющая организация определена, с ней заключается соответствующий контракт. В данном случае условия заключения такого договора должны быть зафиксированы в конкурсной документации.

Нужно отметить, что разработан специальный порядок, по которому отбирается управляющая организация структурами местного самоуправления. Регламентируется он ФХ № 94 от 21.07.2005 года.

В этом случае заказчиком услуг выступают структуры местного самоуправления/органы, которые ими уполномочены, или юрлица, которые привлечены заказчиком по соответствующему контракту для организации и проведения конкурса.

Выбор управляющей организации

Пункт 2 статьи 163 определяет, что существует один возможный способ руководства многоквартирным домом, если часть в праве совместной собственности на совместное имущество Российской Федерации, ее субъекта или структуры местного самоуправления составляет больше половины. Таким единственно возможным вариантом является управление управляющей организацией.

На законодательном уровне закреплено, что управляющая организация выбирается органом местного самоуправления, исходя из результатов открытого конкурсного отбора, который был проведен согласно Правилам, утвержденным Правительственным постановлением от 06.02.2006 года №75.

Обусловленность подобного подхода состоит в том, что в случае преобладания публичной части в праве совместной собственности на общее имущество в подобном строении, решения по большему числу вопросов, которые бы выносились на ание общего собрания владельцев жилья в многоквартирных домах, были бы изначально предрешены. Это положение в определенных случаях ограничивало бы права и законные интересы лиц, которые владеют и проживают в жилищах такого типа.

Требование, которое законодатель выдвигает к методу выбора управляющей структуры путем объявления открытого конкурса, способствует достижению цели обеспечить одинаковые условия для функционирования организаций различных форм собственности (частной, государственной и др.). Управлять многоквартирным домом, о котором идет речь в статье 163, могут и индивидуальные предприниматели. Контракт с отобранной управляющей структурой должен заключаться на условиях, которые соответствуют требования статьи 162 ЖК России.

Эксперты дают положительную оценку положениям, находящимся в статье 163 ЖК России. Их правильная реализация позволит прекратить беспорядочный подход государственного жилищного фонда.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/upravlenie-mkd-nahodyashhimsya-v-gossobstvennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.