Кто управляет тсж

Управляющий ТСЖ, кто он?

Кто управляет тсж

в журнале “Председатель ТСЖ” № 3(77) 2014

Если бы еще 10 лет назад мне, научному сотруднику со степенью кандидата наук, кто-то сказал, что я буду трудиться в сфере ЖКХ, да еще стану управляющим ТСЖ, я бы засмеялась в ответ.

Но… зигзаги судьбы иногда ведут нас сложными путями к месту, в котором мы нужны.

Имея за плечами 5 лет работы в качестве заместителя генерального директора управляющей компании,3 года работы в качестве управляющего ТСЖ и существенную практику представительства в судах, я готова поделиться некоторыми своими знаниями.

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Сегодня все чаще в практике работы ТСЖ рядом с председателем правления появляется фигура управляющего ТСЖ. Эта тенденция, вполне закономерна, более того она скорее всего будет развиваться, подтверждая мысль о необходимости совмещения самоуправления МКД с профессиональным управлением.

Вполне очевидно, что далеко не в каждом доме можно найти собственника (а председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения в МКД, являющийся членом товарищества), который имел бы достаточный объем знаний и опыт, а самое главное желание оставить полностью или частично свою основную работу (т.к.

качественная работа председателя правления требует значительного количества времени) и посвятить себя работе на благо всего дома.

Между тем найти человека, желающего и способного определять основные направления работы по управлению домом и контролировать исполнение задуманного, вполне возможно, при этом всю остальную работу сделает нанятый управляющий.

Управляющий ТСЖ – это физическое лицо, на которого возлагаются все текущие административные функции по организации работы товарищества, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового.

Далее поговорим об управляющем как о физическом лице, не обладающем статусом индивидуального предпринимателя.

К сведению. Широкое распространение в последнее время получила практика привлечения так называемого антикризисного управляющего в ТСЖ на определенный срок для налаживания работы товарищества и передачи опыта правлению.

Оформление юридического статуса управляющего

С управляющим может быть заключено два вида договора: трудовой договор, путем включения его в штат ТСЖ, либо гражданско-правовой, одной из форм которого является договор об оказании услуг.

Следует отметить, что ст. 145 ЖК РФ привлечение управляющего в качестве наемного сотрудника к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ не относит, а вот ст. 148 (4,5) к обязанностям правления ТСЖ относит: управление МКД или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания МКД и увольнение их.

Таким образом, вопрос о заключении трудового договора с управляющим должно решать правление ТСЖ. В свою очередь председатель правления согласно п. 2 ст.

149 ЖК РФ может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества.

В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ в рамках сметы расходов утвержденной на общем собрании членов ТСЖ согласно п. 8.1 ст. 145 ЖК РФ. При этом полномочие по найму работников для обслуживания МКД и их увольнению в соответствии с п. 5 ст.

148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим заключается на основании решения правления и трудовой договор с конкретным управляющим подписывает председатель. Что касается расторжения трудового договора, то оно возможно исключительно по основаниям, предусмотренным в ст.

81 Трудового кодекса РФ

Возможность заключения гражданско-правового договора с управляющим обусловлена следующими обстоятельствами:

– принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; положением пп. 1 п. 1 ст.

137 ЖК РФ, которым наряду с правом ТСЖ на заключение договора управления МКД, договоров на содержание и ремонт общего имущества в МКД, договоров об оказании коммунальных услуг предусмотрено право на заключение прочих договоров в интересах членов товарищества.

К этим «прочим» и следует отнести договор с управляющим ТСЖ.

Подписание договора на оказание услуг с управляющим (ИП) аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл.

29 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора одной из сторон и в иных случаях, установленных ГК РФ, другими законами или договором.

Договором же, как правило, предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в оговоренный в договоре срок.

В отношениях с третьими лицами управляющий ТСЖ действует от имени товарищества на основании доверенности, выдаваемой в соответствии с гл. 10 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ доверенность выдается председателем правления товарищества как лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ на основании устава, т.е. без дополнительного уполномочивания. При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему) должно основываться на условиях договора.

Это важно, так как управляющему могут быть переданы по доверенности, скажем, полномочия по заключению договоров на обслуживание и ремонт, изначально принадлежавшие правлению ТСЖ, а не его председателю. Если же в договоре данное условие не оговорено, а председатель все же включил указанное полномочие в доверенность, то согласно ст.

174 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной.

Правовой статус управляющего ТСЖ

Правовой статус управляющего, а именно его права и обязанности, должен быть прописан либо в самом договоре при заключении гражданско-правового соглашения, либо в трудовом договоре и должностной инструкции.

Понятно, что управляющий – физическое лицо не может быть исполнителем коммунальных услуг. При заключении рассмотренных выше договоров исполнителем коммунальных услуг остается ТСЖ, поэтому сфера прав и обязанностей управляющего лежит в плоскости административного управления ТСЖ, а также в области обслуживания, содержания и ремонта общего имущества МКД.

Если иное не предусмотрено уставом ТСЖ, объем полномочий, передаваемых управляющему, определяется правлением ТСЖ безотносительно к виду договора.

Управляющему ТСЖ в зависимости от степени доверия можно поручить, например, следующие функции:

– подбор подрядчиков для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД (при этом полномочие по заключению договора правление ТСЖ может оставить за собой, а может также поручить управляющему);

– заключение договоров на оказание коммунальных услуг;

– заключение иных договоров от имени ТСЖ;

– наем и увольнение работников;

– осуществление контроля за выполнением работ по обслуживанию, содержанию и ремонту МКД;

– представление интересов ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления;

– подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ на год;

– подготовка финансового отчета правления ТСЖ перед собственниками для ежегодного общего собрания;

– взаимодействие с собственниками и членами ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;

– взыскание задолженности перед ТСЖ с собственников помещений в доме и др.

Что касается денежных средств ТСЖ, то данное важное полномочие можно оставить за правлением и председателем ТСЖ. В случае наделения Управляющего правом на распоряжение денежными средствами ТСЖ данное решение должно быть надлежащим образом оформлено в доверенности и банковской документации.

Способы взаимодействия ТСЖ и управляющего

В рамках первой модели управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт – наемным штатным персоналом товарищества.

Главный недостаток данной схемы – необходимость содержания многочисленного штата работников с постоянной заработной платой. Основным плюсом модели можно назвать большую независимость ТСЖ от сторонних организаций.

Такая схема встречается и оправдывает себя в крупных товариществах, объединяющих несколько многоквартирных домов (жилые комплексы).

Вторая модель: управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт – подрядчиками по договорам с ТСЖ. Безусловно, положительную сторону данной модели составляют отсутствие необходимости содержать свою материально-техническую базу и возможность выбирать подрядчиков, выполняющих тот или иной вид работ более квалифицированно, нежели наемный персонал товарищества.

Вне зависимости от выбранной модели работа ТСЖ с управляющим предполагает наличие ответственного за управление МКД лица, осуществляющего управление профессионально, и постоянно действующего органа ТСЖ – правления, выражающего интересы собственников и контролирующего деятельность управляющего. же проблема при подборе управляющего, заключается в том, что одно ТСЖ не всегда может предложить квалифицированному управляющему вознаграждение согласно его запросу, от того большая часть известных нам управляющих совмещают работу в нескольких ТСЖ.

Послесловие

Следует понимать, что управляющий ТСЖ, это не технический специалист в МКД, это скорее проект-менеджер, который берет на себя административно-управленческие заботы, осуществляя профессиональный консалтинг и/или правовое сопровождение. В случае если управляющий ТСЖ имеет статус индивидуального предпринимателя, он может работать со своей командой, предоставляя иные дополнительные услуги, в том числе услуги техника смотрителя и бухгалтерское сопровождение.

Если в доме нет профессионального управляющего ТСЖ (или эти функции на себя не принял председатель ТСЖ), то функции управления негласно передаются стороннему исполнителю: управляющей компании/или компании эксплуатирующей дом.

А это означает, что ТСЖ вместо того, чтобы заключать прямые договоры на услуги технического обслуживания и содержания дома, оплачивает услуги посредника, и это намного больше, чем годовая оплата управляющего ТСЖ. При этом ТСЖ теряет не только деньги, но и возможность контролировать качество и количество исполняемых услуг, исправно оплачивая эти работы посреднику.

Результат таких посреднических услуг налицо: дома ветшают, оборудование приходит в негодность, а собственники недоумевают, куда уходят деньги, и почему в доме нет порядка.

Ольга ПЕРМИНОВА, эксперт, управляющий ТСЖ

Источник: https://pr-tsj.ru/index.php/2011-12-15-14-53-13/176-olga-perminova/1658-%D1%83%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D1%8F%D1%8E%D1%89%D0%B8%D0%B9-%D1%82%D1%81%D0%B6,-%D0%BA%D1%82%D0%BE-%D0%BE%D0%BD

Функции управляющего ТСЖ

Кто управляет тсж

Каждый многоквартирный дом, гаражный комплекс и другие виды недвижимости сотрудничают с организацией, которая ведет управленческие дела, а также следит за состоянием жилого помещения.

В данной статье подробно рассмотрим такое сообщество, как «товарищество собственников жилья» и одну из главных должностей в нем – управляющий ТСЖ. Каждое подобное объединение нанимает себе управленца, который выполняет определенные функции.

Рассмотрим, кто же такой управляющий, его обязательства согласно должностной инструкции и как управлять ТСЖ?

Кто такой управляющий в ТСЖ, отличие от председателя

Необходимо запомнить, что управляющий и председатель ТСЖ – это две разные должности в организации. С официальной точки зрения, управляющий – это физическое лицо, которое обеспечивается правами управления организацией и ведет работу в товариществе. Обычно на такую должность назначают человека со стороны.

Руководитель нужен для того, чтобы облегчить работу системы управления организации, в частности, председателя.

Главные функции управляющего ТСЖ:

  • решение вопросов, поступающих со стороны владельцев жилья, которые касаются работы товарищества;
  • контроль над мероприятиями, которые направлены на содержание многоквартирного дома, ремонт, техническое обслуживание мест общего пользования;
  • поиск подрядных организаций, которые проводят ремонтные, строительные работы в жилых помещениях;
  • работа с неплательщиками и должниками, взимание платежей;
  • заключение договоров от имени товарищества;
  • использование и знание сведений о финансовом состоянии организации;
  • разработка сметной документации о денежных расходах и доходах за конкретный временной период;
  • ведет кадровое делопроизводство: принимает на работу, увольняет сотрудников товарищества.

Конечно же, перечень обязанностей и функций назначенного управлять организацией может расти в зависимости от изданных приказов и распоряжений руководства ТСЖ.

Иногда на председателя обрушивается огромный объем работы, который он в силу нехватки времени не реализует. В таком случае руководитель ТСЖ принимает решение назначить дополнительного человека на должность управленца, который будет помогать председателю в выполнении части его обязательств, руководить определенным объемом работ и иметь ряд полномочий.

Не исключено, что руководством товарищества на собрании не может быть выбран нужный кандидат на должность председателя среди фактических владельцев жилого имущества. В этом случае нанимают человека со стороны, который займет должность управляющего.

Исходя из этого, важным отличием управляющего от председателя считается, что управленцем может быть любой человек, даже не являющийся владельцем квартиры или другого имущества в пределах ТСЖ.

Согласно Жилищному Кодексу РФ на должность председателя назначают только собственника имущества, а непосредственно управляющим может быть даже тот, кто не проживает на территории товарищества.

На основании этого разница между председателем и управляющим состоит не только в количестве должностных обязанностей, но и в принадлежности к общей собственности, интересы которой отстаивает товарищество.

Для чего нужен

Управляющий в товариществе собственников жилья выполняет действия, которые способствуют повышению эффективности работы организации. Он одновременно контролирует, анализирует, управляет работой объединения, а также принимает решения при необходимости о замене работников. Отлично знает, над какой проблемой поработать в ближайшее время, а какие сложности можно преодолеть позже.

Последние годы практики показали, что управленец считается важным лицом в кампании. Он может с легкостью построить план действий в сложившейся ситуации, проследить за каждым сотрудником, проанализировать их возможности в работе. При необходимости может доложить руководству и произвести корректировку в штате.

Длительный период все ТСЖ существовали без управленцев и справлялись со своими задачами. Сможет ли сейчас товарищество обойтись без управляющего?

Любая фирма стремится повысить свою результативность и набор возможностей, поэтому должность руководителя считается неотъемлемой составляющей функционирования товарищества. Она позволяет улучшить контрольные действия, касающиеся работы организации, по максимуму задействовать свои ресурсы.

Некоторые владельцы жилья в МКД считают, что их денежные взносы направляются некомпетентному лицу, так как без должности управленца можно вполне обойтись.

Это не так. Деятельность достойного управляющего будет заметна уже после двух месяцев его работы. Если все-таки возникают жалобы на руководителя, то существует возможность рассмотрения вопроса о несоответствии своей должностной инструкции указанного лица и прекращения с ним сотрудничества на общем собрании собственников жилья.

Порядок назначения

Чтобы назначить человека на должность управленца, необходимо выставить его кандидатуру на общедомовом собрании, провести ание. Без согласия и высказанного мнения всех собственников жилья выбор, назначение сотрудника запрещается, считается недействительным.

В ходе ведения собрания высказываются доводы в пользу необходимости работы такого сотрудника и отмечаются его личные качества. Проводится ание, каждый из собственников жилых помещений многоквартирного дома решает, нужен ли им такой человек.

В случае поступления согласия от большей части голосующих граждан в этот же день заключается трудовой и гражданско-правовой договор с выбранным кандидатом.

Договор и все пункты согласовываются с владельцами жилья. В случае каких-либо претензий снова организовывается ание, на котором оговариваются сомнительные моменты соглашения.

По факту заключения договора обеими сторонами управляющий становится официальным сотрудником ТСЖ с определенными правами и обязанностями.

Управляющий не имеет права исполнять коммунальные услуги, если он является физическим лицом. В данном случае он выполняет контрольные функции относительно обеспечения услугами ЖКХ. Когда управленец выступает в роли индивидуального предпринимателя, то он вправе быть исполнителем.

Прием на работу управляющего ведется для выполнения следующего:

  1. Функции административной деятельности: формирование встреч, общедомовых собрание, участие в переговорах и пр.
  2. Выявление главной направленности деятельности: упорядочение возникающих конфликтных ситуаций с владельцами и жильцами МКД.

Основные требования к кандидату

Важные требования к кандидату на должность управляющего в каждом товариществе свои и формируются в соответствии с установленным положением. Это может быть:

  • высшее экономическое или техническое образование;
  • возрастное ограничение – принимаются лица старше 30 лет;
  • отсутствие судимости;
  • кандидат должен располагать значительным количеством свободного времени, чтобы вести управляющую деятельность;
  • ответственность;
  • усердие;
  • решимость.

Все выше представленные качества и требования являются главными составляющими работника ТСЖ.

Помимо всего, управленец должен быть осведомлен сведениями о техническом устройстве жилого помещения, знать нормативную, договорную документацию, а также проекты и сметы.

В чем заключается работа, должностная инструкция

Согласно статье 149 пункта 2 Жилищного кодекса РФ деятельность управляющего должна соответствовать доверенности, которую выдает председатель товарищества.

Должностная инструкция, в которой содержатся обязанности управляющего ТСЖ, ответственность и права, также составляется, подписывается председателем.

Ошибочно думать, что в обязательства управленца входит только контроль и ему зря перечисляется зарплата, если все сотрудники беспрекословно, точно выполняют свою работу относительно качественного содержания дома.

В действительности управленец обладает широким кругом обязанностей и функций:

  1. Ведет поиск подрядных организаций, которые качественно будут выполнять обслуживание жилого помещения или ремонтировать повреждения.
  2. От лица товарищества обязан совершать сделки по заключению договоров на оказание различного рода услуг.
  3. Обязан вести отчет о совершение всех сделок и договоров, которые он смог заключить, перед председателем, а также правлением товарищества, при необходимости перед собственниками имущества на общедомовом собрании.
  4. Может принимать на работу сотрудников, а также увольнять в случае невыполнения пунктов должностной инструкции и договора.
  5. Должен контролировать деятельность обслуживания жилых помещений МКД.
  6. Является представителем председателя или правления ТСЖ в органах государственной власти.
  7. Обязан каждый квартал предоставлять на изучение председателю, правлению, а также владельцам имущества составленную смету доходов, расходов организации.
  8. Считается вторым человеком после председателя и принимает, выслушивает все возникающие предложения, претензии со стороны собственников жилых помещений.
  9. В случае обнаружения неплательщиков среди владельцев жилья управляющий ведет деятельность по взысканию с них задолженностей.

Помимо этого, управленец помогает в работе председателю и ведет деятельность, осуществляющую административно-хозяйственные функции.

Финансовая сфера является такой частью деятельности организации, к которой управляющий не имеет никакого отношения. Денежные вопросы доверяются только председателю или общему собранию собственников жилых помещений.

Образец должностной инструкции представлен в интернете.

Варианты взаимодействия с ТСЖ

Существуют два варианта взаимодействия товарищества собственников жилья с управляющим. Каждое ТСЖ выбирает самостоятельно, какой вид сотрудничества ему подходит:

  1. Первый вариант предполагает ведение деятельности товарищества от лица управленца, за исключением ремонтных и строительных работ, которые производятся подрядными фирмами. Недостаток такой модели в том, что необходимо будет обеспечить широкий круг сотрудников. Однако, если товарищество представляет собой крупный жилой комплекс, то этот вариант вполне приемлем.
  2. Вторая модель направлена на поиск и наем сотрудников для работы в определенный период. Такой вариант сотрудничества очень выгодный в денежном плане, так как платить придется только тогда, когда рабочие будут необходимы, и за время бездействия не нужно будет нести финансовых растрат.

Безусловно, находящийся на должности управляющего человек несет определенную ответственность за принятые решения. Если собственники и владельцы жилья будут недовольны работой этого сотрудника, то существует возможность снятия его с поста руководителя.

Права управляющего

В права управленца должно входить:

  1. Возможность принимать участие в рассмотрении всех проблем и вопросов, которые касаются деятельности товарищества собственников жилья.
  2. Наряду со всеми членам товарищества может принимать решения относительно объединения и его работы.
  3. Имеет право предлагать всевозможные рекомендации, направленные на улучшение функциональной составляющей ТСЖ.
  4. Имеет доступ к необходимой документации для ведения своей работы в организации.

В случае выявления недостатков в ходе ведения деятельности управленец имеет право доложить об этом председателю и совершить ряд мероприятий для их ликвидации.

Также если для решения возникающих проблем необходимо задействовать специалистов или других сотрудников, управленец вправе это сделать. Вместе с этим ему позволено давать указание на проведение нужных работ от своего лица.

При выявлении серьезных нарушений со стороны эксплуатационной организации управляющее лицо может принять меры по отстранению компании от работы.

Ответственность управленца

Согласно должностной инструкции, помимо прав и обязанностей, управляющий товарищества в своей работе может нести ответственность.

В соответствии с Трудовым кодексом РФ управляющий может быть уволен со своей должности в случае невыполнения обязанностей при ведении деятельности товарищества и несоответствия должностной инструкции.

Если обнаруживается со стороны управляющего необоснованная трата средств организации, кража или мошеннические операции, то ему грозит уголовная ответственность. Помимо этого, предполагается возмещение материального ущерба.

В случае порчи имущества организации управляющим лицом предусматривается ремонт испорченной вещи за собственные средства.

В принудительном порядке руководитель обязан следовать правилам внутреннего трудового распорядка, а также соблюдать нормы пожарной безопасности. В случае выявленных нарушений грозит штрафное взыскание.

Важное

Зачастую появляется очень важный вопрос, необходима ли лицензия товариществу для управления МКД?

Согласно российским законам лицензирование деятельности ТСЖ не требуется, за исключением работ по техобслуживанию инженерных конструкций. Например, товарищество, которое занимается добычей воды, обязано иметь на это лицензию.

Помимо этого, местная государственная власть может издать подзаконные правовые акты, согласно которым будет предусмотрено наличие разрешений для ведения других типов работ, а также проверка действий правления товариществ.

Важно знать, что существуют много учебных пособий, которые стоит почитать, прежде чем выдвигаться на роль управляющего товариществом. Они содержат пошаговые инструкции, которые помогут научиться эффективно и правильно вести управленческую деятельность.

Существуют похожие организации на ТСЖ, такие, как ТСН (товарищество собственников недвижимости) и ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Очень важно понимать разницу указанных объединений и не путать их между собой.

Деятельность ТСЖ по большей части направлена на облагораживание, качественное содержание жилого имущества, а ТСН, в свою очередь, только обладает жилищным фондом.

ЖСК является старым вариантом объединения, цель которого ведение строительства объектов недвижимости.

Исходя из этого, государство, а также владельцы имущества в МКД все чаще приходят к выводу о том, что управляющий необходим и очень важен в товариществе. Чтобы успешно функционировать, повышать эффективность работы ТСЖ, необходимо привлекать специалистов.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/upravlyayushchie-organizacii/upravlyayushhij-tszh.html

Тсж — что нужно знать о товариществах собственников жилья

Кто управляет тсж

Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы

pikselstock\shutterstock

Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.

Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.

Что такое ТСЖ

Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.

Как создать ТСЖ

Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проать более 50% собственников площадей в доме.

На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества.

Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.

Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% .

Права и обязанности ТСЖ

В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества.

Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ.

ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.

ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д.

Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке.

Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.

Плюсы и минусы ТСЖ

У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.

Плюсы:

  • один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
  • ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
  • вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
  • ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

  • как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
  • в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
  • тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.

Как пожаловаться на ТСЖ

Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома).

Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор.

Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.

Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования.

При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ.

Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.

— Кому подходит ТСЖ?

— Принято считать, что ТСЖ больше подходит для активных собственников. В домах, выбравших такой способ управления, создается юридическое лицо, которое может стать более ответственным заказчиком для выполнения работ и услуг.

ТСЖ может как самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, так и нанять управляющую компанию. В последнем случае действуют гражданско-правовые договоры согласно Жилищному кодексу. Деньги управляющей компании будут поступать только после выполнения определенных работ.

Создать ТСЖ могут 50% жильцов и более, но не все жильцы дома могут являться членами ТСЖ.

Сейчас ТСЖ чаще создаются в новых домах, где граждане купили жилье, а не получили его по приватизации. Такие люди, как правило, более организованны, в больших домах плата на содержание обычно чуть выше, что позволяет держать необходимый аппарат для организации деятельности по управлению дома.

— В чем сложности в управлении домом через ТСЖ?

— Во-первых, для этого нужна большая доля инициативных собственников в многоквартирном доме. В данном случае стоит не просто провести общее собрание и создать ТСЖ, но и сопровождать деятельность созданного юрлица. Для этого нужен бухгалтер, необходимо подавать отчеты в Минюст, но все это требует дополнительных затрат.

Также в российском законодательстве ТСЖ приравнивают к управляющей организации, которая, соответственно, должна предоставлять информацию в ГИС ЖКХ. Все это требует дополнительных ресурсов и времени.

У нас был период в стране, когда власти пытались увеличивать число ТСЖ, но в последнее время количество таких форм управления домами уменьшается, поскольку требования государства к ТСЖ повышаются.

В частности, теперь ТСЖ должны раскрывать информацию о своей деятельности, которая не нужна самим собственникам, а только органам власти. Все это приходится делать при невысоких тарифах на содержание и обслуживание жилья.

Минусами ТСЖ является то, что в отличие от управляющих компаний они фактически являются объединениями собственников и не поддаются воздействию со стороны государства.

Например, у управляющей компании можно отобрать лицензию, если она игнорирует мнения жителей. С ТСЖ сложно что-либо сделать, если она нарушает нормы и ведет себя некорректно, сложно с них потом требовать отчетность о потраченных средствах.

И порой выборы в ТСЖ по накалам страстей превосходят даже выборы в мэры города.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f68b4249a79475d2ccbb9d2

Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

Кто управляет тсж

Жилищный кодекс обязал собственников помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ):

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Первый способ управления подходит исключительно для малоквартирных  домов. Каждый собственник самостоятельно либо через уполномоченное лицо заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление услуг, договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества со специализированными организациями.

В случае выбора  способа управления – управление управляющей компанией, жители дома нанимают организацию, которая будет заниматься решением всех вопросов. Жители обязаны оплачивать такие услуги.

Если управляющая компания по тем или иным причинам не будет устраивать жителей дома, они в соответствии с ЖК РФ  смогут поменять ее на другую.

Отрицательным моментом при таком способе управления являются высокие затраты на управляющую организацию.

Способ управления ТСЖ подходит для любого  многоквартирного дома. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории.

Остановимся подробнее на способе управления – управление Товариществом собственников жилья (ТСЖ).

ТСЖ признается некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, организации его обслуживания, владения, пользования, эксплуатации и в установленных законодательством пределах распоряжения этим имуществом, необходимо отметить, что деятельность ТСЖ регулируется Жилищным кодексом.

Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ членами товарищества могут быть собственники помещений в доме. Учитывая, что в собственности могут быть не только жилые, но и нежилые помещения, собственники нежилых помещений также могут войти в ТСЖ.

 Членами ТСЖ могут быть не только физические лица, но и организации, если им принадлежат жилые либо нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме.

В случае, если помещение жилое либо нежилое находится в собственности города Москва, то функции по представлению интересов города выполняют Государственные учреждения инженерные службы районов  (распоряжение Правительства Москвы от 14.05.2008 № 1040-РП).

Цель создания ТСЖ – управление общим имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:

– лифты, лифтовые и другие шахты; – коридоры, лестницы, лестничные площадки; – технические этажи, чердаки, подвалы, крыши; – ограждающие несущие и ненесущие конструкции; – механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания; – земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п. Основные преимущества ТСЖ:

– ТСЖ вправе выбирать, как управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов-профессионалов (управляющих или подрядных организаций).

Если качество предоставляемых услуг не будут соответствовать требованиям, жителей, ТСЖ имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другую организацию.

– ТСЖ планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность, контролирует исполнение всех видов работ и услуг;

– ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т.д.), рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.;

– Любой член ТСЖ имеет возможность контролировать расходование средств товарищества и собственных платежей;

– В ТСЖ создаются условия для экономичного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки приборов учета ресурсов и применения энергосберегающих технологий;

– ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, для достижения целей, предусмотренных Уставом (статья 152 ЖК РФ):

-обслуживание, эксплуатация и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

– строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

– предоставление разовых услуг жителям внутри помещений (квартир).

Получить консультацию и методическую помощь по вопросам создания ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме могут в отделе ЖКХ управы Пресненского района (Шмитовский пр-д, д. 2, стр. 1,  каб. 414, тел. 499-256-35-25, ежедневно с 9-00 до 18-00), а также в ГУ ИС Пресненского района (Красная Пресня ул., д. 26, каб. 306, тел. 499-252-01-47).

Источник: https://presnya.mos.ru/housing-and-communal-services-and-accomplishment-tariffs/the-reform-of-the-housing-and-utilities/methods-of-management-of-an-apartment-house/the-partnerships-of-owners-of-housing-as-a-way-of-management-of-an-apartment-house.php

Кто такой управляющий ТСЖ и в чем его отличия от председателя

Кто управляет тсж

1. Характеристика управляющего ТСЖ

2. Отличия управляющего ТСЖ от председателя

3. Взаимодействие управляющего и товарищества собственников жилья

Спектр обязанностей председателя ТСЖ довольно широк. Подробнее о задачах председателя ТСЖ вы можете прочитать в статье. Для помощи председателю товарищество может привлечь к работе человека, который займет должность управляющего и будет выполнять некоторые функции, касающиеся внутренних процессов.

Характеристика управляющего ТСЖ

Управляющий ТСЖ – это физическое лицо, обязанностью которого является организация всех административно-правовых функций в работе товарищества.

Задачи управляющего ТСЖ определяются должностной инструкцией, согласно которой он обязан: заниматься подбором организаций-подрядчиков для осуществления работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома; заключать различные договоры (к примеру, на оказание коммунальных услуг); принимать на работу сотрудников и увольнять их в случае неисполнения обязанностей; контролировать проведение различных работ, направленных на улучшение состояния дома и прилегающих территорий; представлять товарищество в органах власти и судах; составлять различные финансовые документы, в том числе годовые сметы расходов и доходов; готовить финансовый отчет; вести работу с должниками, направленную на погашение задолженности; закупать материалы для работы.

Отличия управляющего ТСЖ от председателя

Критерии сравнения

Управляющий

Срок

Принимается на работу на срок, прописанный в договоре.*

Избирается на срок, прописанный в уставе товарищества, но не более двух лет.
ЖК РФ, п. 2, ст. 147:

«Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.»

ЖК РФ, п.1, ст. 149:

«Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества.»

Требование на занимаемую должность

Иметь в собственности жилье на территории сообщества необязательно.*

Должен быть членом правления ТСЖ и являться собственником жилья. (ЖК РФ, п. 3, ст. 147)

Наличие доверенности на ведение дел

Оформляется доверенность в случае, когда управляющий представляет интересы сообщества в сторонней организации
(гл. 10 ГК РФ).

Доверенность не нужна: имеет право действовать от имени товарищества без нее
(п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

Вид договора

1. Трудовой договор;
2. Гражданско-правовой договор, в виде акта предоставления услуги в течение некоторого периода.*

Трудовой договор.*

Поле деятельности

Административное управление, контроль деятельности наемных работников, предложения по оптимизации деятельности ТСЖ.*

Организационно-правовые и финансовые вопросы, анализ пожеланий жильцов.
ст. 149, п.1 ЖК РФ:

«Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.»

* по материалам порталов pravo.guru и pr-tsj.ru

Взаимодействие управляющего и товарищества собственников жилья

Существует две модели сотрудничества управляющего и ТСЖ:

собственного штата

Найм работников по контракту

Организация принимает на работу персонал для проведения ремонтно-строительных работ, а управляющий направляет и контролирует их деятельность. Единственный минус – содержание большого штата довольно затратно. Такая форма взаимодействия удобна для тех ТСЖ, которые являются целым жилым комплексом.

Управляющий заключает договора с подрядчиками на выполнение необходимых работ по дому. Такая модель в материальном плане выгодна, поскольку оплата сотрудникам будет начисляться согласно произведенным работам, а за период «простоя» платить не надо.

На сегодняшний день присутствие управляющего ТСЖ в качестве помощника председателя встречается все чаще. Такая тенденция закономерна и говорит о том, что часто самоуправления многоквартирным домом бывает недостаточно, поэтому на помощь приходит совмещение с профессиональным руководством.

Чтобы дела управления шли согласованно даже при участии нескольких людей, используйте в своей работе программное обеспечение.

Программа 1С: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК поможет автоматизировать рутинные процессы и обеспечить точный расчет квартплаты с учетом регионального законодательства.

Вместе с личными кабинетами жильцов на сайте ТСЖ вы сможете упростить сбор показаний приборов учета, а также обеспечить прием платежей за коммунальные услуги. Подробнее о возможностях сайта вы можете прочитать здесь.

Дата публикации материала: май 2017.

Вам также может быть интересно: Сайт для ТСЖ – простые шаги по созданию и настройке Общее собрание собственников по вопросам капитального ремонта Задачи председателя ТСЖ

Дополнительные продукты ЖКХ:

Источник: https://vgkh.ru/articles/upravlyayushchij_tszh/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.