Купить долю в квартире за материнский капитал

Содержание

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал?

Купить долю в квартире за материнский капитал

Несмотря на существенное падение стоимости недвижимости из-за кризиса, размер материнского капитала (453 тыс. рублей в 2019 году) в большинстве регионов страны до сих пор не позволяет семьям с детьми приобрести полноценное жилое помещение без привлечения дополнительных средств — то есть без собственных сбережений или жилищного кредита (займа).

Поэтому для большинства родителей единственным доступным вариантом улучшения жилищных условий по государственному сертификату на маткапитал является покупка не целого жилого помещения, а только его части (доли).

Покупка доли жилья на материнский капитал

По закону материнский капитал можно направить на приобретение долевой собственности только в 2 случаях:

  1. Если доля представляет собой изолированное помещение в квартире — одна или несколько комнат.
  2. Если в результате покупки доли все жилое помещение полностью перейдет в собственность покупателя.

Важным условием является обособленность приобретаемой доли от остальной части помещения. Именно по этой причине долю в однокомнатной квартире купить нельзя (так как в единственной комнате невозможно выделить долю в «натуре»).

Это важно по той причине, что по закону направление улучшения жилищных условий предполагает возможность покупки по сертификату только самостоятельного жилого помещения.

Жилое помещение — это изолированное помещение, пригодное для проживания и отвечающее санитарным и техническим нормам. В качестве такового Жилищный кодекс признает только жилой дом (и его часть), квартиру или часть квартиры, а также комнату.

Определения понятия «комната» также закреплено законодательством и означает часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания лиц.

Судебная практика по отказам ПФР на покупку долевой собственности

Так сложилось, что Пенсионный фонд предпочитает не связываться со сделками на покупку долей по сертификату и часто отвечает отказом на подобные заявления от граждан. Одним из основных условий ПФР является требование приобретать отдельный объект собственности, а не «долю в праве».

Нельзя сказать, что данное требования правомерно и не может быть обжаловано в суде. Судебная практика богата разбирательствами в суде с самыми разными исходами по вопросу покупки доли с использованием материнского капитала.

  • Несмотря на отсутствие в законе запрета по использованию сертификата для приобретения доли жилого помещения в собственность лиц, уже в нем проживающих (имеющих права пользования), некоторые граждане для отстаивания своих законных прав из-за отказа ПФР вынуждены обращаться в Верховный суд.
  • Существуют исключения и по одному из основных условий направления материнского капитала на улучшение жилищных условий — оформлению жилья в общее имущество всех членов семьи (вне зависимости от возраста детей). Так, в одном из судебных дел и суд согласился с суждениями матери, выкупившей долю в квартире своего совершеннолетнего сына, оформив ее только в собственность себя и несовершеннолетних детей.

Есть и обратные примеры — когда несмотря на правомерный отказ ПФР перевести средства семейного капитала в счет уплаты обязательств по потребительскому кредиту «на неотложные нужды» суд встает на сторону граждан, так как фактически заем был потрачен именно на это.

Ниже приводятся ответы на наиболее актуальные вопросы о вариантах и способах приобретения права в долевой собственности по материнскому сертификату.

Как выкупить долю в квартире мат капиталом?

Для молодых семей выкуп доли в квартире материнским капиталом является прекрасной возможностью улучшения жилищных условий. Но для получения разрешения ПФР на совершение подобной сделки необходимо соблюсти все требования закона.

Доля должна соответствовать следующим критериям, необходимым для признания помещения жилым:

  • быть изолированной и обособленной от остальной площади жилища;
  • являться пригодной для постоянного проживания;
  • соответствовать санитарным, техническим и другим нормам.

Каждый случай ПФР рассматривает индивидуально, и его решение должно быть основано на положительном ответе на вопрос: может ли данная доля быть отнесена к самостоятельным жилым помещениям? Иные сделки могут быть оспорены ПФР в суде.

К примеру, ПФР одобрит сделку по покупке доли в однокомнатной квартире, если в ее результате семья покупателя, выкупая долю у других участников долевой собственности, станет единственным владельцем всего жилого помещения.

Список необходимых документов, которые нужно предоставить на покупку доли жилья, не отличается от списка на приобретение всей квартиры.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников?

Порядок заключения договоров купли-продажи недвижимости между родственниками в точности такой же, что и при сделках, где участниками выступают граждане, не состоящие в родственных отношениях.

И хотя сделки между родственниками законны, на практике существует ряд ограничений:

  • сделка не должна быть мнимой, т.е. совершенной только для обналичивания материнского капитала без изменения порядка пользования жилым имуществом;
  • сделки между супругами запрещены, но не возбраняется заключать договоры с другими родственниками — например, между детьми и родителями;
  • ПФР признает договор, по которому семья приобретает права в долевой собственности у родных, если последние отказываются полностью от владения своими долями в жилом помещении.

Однако не стоит забывать, что Пенсионный фонд проверяет историю объекта недвижимости и тщательно следит за сделками между родственниками с целью недопущения попыток обналичивания материнского капитала.

В последнее время эта схема стала настолько широко применяться, что органы ОБЭП и МВД отслеживают не только дальнейшую судьбу жилья (чтобы были соблюдены права детей), но также и историю приобретенного жилья.

Кроме этого при покупке жилья у родственников необходимо помнить о праве граждан на получение имущественного налогового вычета в размере произведенных расходов (за исключением суммы семейного капитала).

Однако гражданам, желающим выкупить долю у близких родственников, на основании п. 5 cт. 220 НК РФ может быть представлен отказ в оформлении налогового вычета, поскольку сделка проводится между взаимозависимыми лицами.

Исчерпывающий список взаимозависимых родственников приведен в п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Какие-либо дополнительные ограничения на налоговый вычет при приобретении жилья у других родственников, которые не включены в этот список, законом не предусмотрены.

Покупка на маткапитал права долевой собственности у чужих людей

Приобрести долю в квартире можно и у посторонних лиц — при условии, что жилище отвечает требованиям закона.

  • На практике, как правило, под долей подразумевается, приобретение одной или нескольких комнат в многокомнатной квартире.
  • В случаях, когда дело касается однокомнатной квартиры, выкупить комнату невозможно — нужно приобретать полностью квартиру, а не ее часть.

Выкуп комнаты с привлечением материнского капитала возможен, если она изолирована и обособлена. То есть в свидетельстве о праве собственности должно быть указано, что оно выдано на отдельную комнату, а не на часть квартиры.

Поскольку в обычных квартирах комнаты в отдельную собственность выделяют редко, то речь может идти о выкупе комнаты в коммунальной квартире (с разделенными лицевыми счетами) или в частном доме.

Купить на средства семейного капитала комнату в общежитии, которое отнесено к специальному жилому фонду и не подлежит отчуждению (ст. 92 ЖК РФ) невозможно. Такая покупка может состояться в случае, если общежитие переведено в частный жилой фонд.

Поскольку ПФР переводит денежные средства уже после заключения и регистрации сделки, в договоре купли-продажи следует определить:

  • что стоимость жилья полностью или частично будет оплачена семейным капиталом путем перевода денежных средств со счета ПФР на расчетный счет продавца (с указанием номера счета);
  • стоит также указать срок, в течение которого покупатели обязаны сдать документы на распоряжение средствами материнского капитала (до полной оплаты по договору, недвижимость будет в залоге у продавца).

Как выполняется обязательство о выделении доли детям при покупке долевой собственности?

Согласно положениям ст. 10 (ч. 4) федерального закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, жилое помещение, купленное с использованием семейного капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей с определением размера долей по соглашению между членами семьи.

Право собственности детей, которые родились после оформления сделки, но до того, как обязательства были погашены материнским капиталом и пока жилье окончательно не было оформлено в собственность, также должно быть учтено.

Это же мнение выражено в письме Федеральной нотариальной палаты от 7.02.2013 г. № 216/06-11, которая разъяснила, что:

  • недвижимость, приобретенная с использованием мат. капитала, должна быть оформлена как общее долевое имущество родителей и всех несовершеннолетних детей;
  • законность сделок, в результате которых, жилье передается только во владение детей, может быть поставлена под сомнение.

Таким образом, если за материнский капитал выкупается даже незначительная доля в собственности на квартиру, оформляться она должна все равно на всех членов семьи.

Если в собственность семьи переходит часть жилого помещения, то соглашение об определении долей будет предполагать дальнейшее деление купленной доли еще как минимум на 3 части. При этом отказать в проведении сделки на основании того, что размер приобретаемой площади менее учетной нормы на человека, установленной в регионе, ПФР не вправе.

Обязательство по выделению долей исполняется не позднее чем через полгода, после того как:

  • маткапитал будет перечислен продавцу либо;
  • с жилья будут сняты предусмотренные договором обременения.

Можно ли купить долю в доме на материнский капитал?

Как уже было ранее отмечено, закон не содержит запрета на приобретение доли жилого помещения. А поскольку понятие «дом» определено законом как жилое помещение, которое в отличие от квартиры является «индивидуально-определенным зданием», приобретение доли в частном доме вполне возможно.

Для того, чтобы ПФР перевел сумму маткапитала, дом, в котором приобретается доля, как и другие объекты недвижимости, должен быть:

  1. Пригоден для круглогодичного проживания. Показателями пригодности для жизни будет являться:
    • наличие системы отопления;
    • водопровод (т.е. наличие питьевой, а не технической воды);
    • электричество.
  2. Должен быть признан жилым по документам — т.е. он должен быть капитальным, фундамент и стены должны быть выполнены в соответствии со СНиПами и нормами безопасности.

    Кроме того, высота дома не должна превышать трех этажей, он должен располагаться на земельном участке, предназначенном под ИЖС на территории населенного пункта (города, села или деревни).

Согласие ПФР перевести средства семейного капитал на приобретение доли в частном доме возможно, если выкупаемая часть доли дома изолирована и имеет отдельный вход.

Однако, далеко не всегда дома, даже фактически разделенные на две половины, оформлены в долевую собственность, чтобы каждой половине соответствовала своя доля. Часто такой жилой дом:

  • продолжает оставаться одним жилым помещением, находящимся в совместной собственности без выделения долей;
  • юридически содержит доли в праве общей долевой собственности, являющиеся «идеальными», т.е. не позволяющие конкретно определить, какое жилое помещение (одна или несколько комнат) принадлежит каждому из сособственников, что делает затруднительным выдел приобретаемого объекта недвижимости в «натуре».

Особенности при покупке части жилого дома

Согласно ЖК РФ в качестве части жилого дома может выступать комната. В этом случае к доле в индивидуальном доме применяются те же критерии, что и при приобретении комнаты в квартире.

Практика показывает, что дом «на двух хозяев» в случае его раздела «в натуре» приобретает статус двухквартирного жилого дома. Средства материнского капитала можно направить на приобретение доли в таком доме только после осуществления его раздела в установленном порядке.

Для использования сертификата на материнский капитал на приобретение доли в индивидуальном доме в свидетельстве о праве собственности должно быть указано: квартира (либо часть жилого дома).

Заключение

  1. Семья, обладающая сертификатом на материнский капитал, вправе распорядиться им следующим образом: улучшить жилищные условия, увеличить пенсию мамы или оплатить образование детей. Практика показывает, что первое направление — наиболее популярно.
  2. По закону улучшить жилищные условия можно, купив или построив (либо реконструировав имеющееся) жилье. При этом покупка жилья — все-таки наиболее популярный способ расходования материнского капитала.
  3. Жилым помещением может быть изолированная часть дома (особенно на два отдельных входа или две самостоятельные квартиры) или комната в большой квартире.
  4. Закон позволяет направить материнский капитал как на целое жилое помещение, так и на долю в нем. Исключение — доля в однокомнатной квартире (такая сделка будет одобрена, только если в ее результате покупатель и члены его семьи останутся единственными собственниками).
  5. Пенсионный фонд допускает сделки между родственниками, за исключением случаев приобретения жилья у законного супруга. На остальных родственников данный запрет не распространяется.

Источник: http://pro-materinskiy-kapital.ru/ispolzovanie/uluchshenie-zhilischnyx-usloviy/pokupka-doli-kvartiry/

Покупка доли в квартире на материнский капитал

Купить долю в квартире за материнский капитал

Согласно закону от 29.12.2006 года № 256-ФЗ о мерах господдержки семей, на материнский капитал можно покупать доли в квартире — прямого запрета не установлено, разрешается приобретать их даже у родственников (с определенными условиями).

Для сделок с частями недвижимости существуют ограничения:

  • они не должны противоречить законодательству;
  • доля должна выделятся в виде комнаты или являться оставшейся в жилье — в результате сделки в собственности семьи окажется целая квартира;
  • дом, в котором покупается доля, не должен быть признан аварийным и подлежащем сносу (реконструкции).

Покупка долей в квартире у родственников может вызвать подозрения в попытке обналичивания маткапитала через такую сделку, потому ее проверят Пенсионный фонд (ПФР) и прокуратура.

Порядок приобретения доли будет следующим: оформив переход права собственности в Росреестре, нужно подать в ПФР заявление о распоряжении средствами материнского капитала (МК) и необходимые документы.

Фото pixabay.com

Можно ли на материнский капитал купить долю в квартире?

В законе о материнском капитале нет запрета на покупку доли в квартире. Главное условие — она должна быть достаточно большой, чтобы ее можно было выделить в натуре в виде одной или нескольких комнат, либо после ее приобретения в собственности семьи окажется вся жилплощадь.

Жилье, которое покупается за счет средств материнского капитала, должно находиться на территории России.

Приобретение доли в квартире не должно противоречить закону. К числу незаконных сделок относят:

  • мнимые и притворные сделки (ст. 170 ГК РФ);
  • ничтожные и оспоримые сделки (статьи 168-179 ГК РФ) — прямо противоречащие законодательству или основам нравственности, заключенные лицами, которые не имеют на это право (детьми до 14 лет, недееспособными и т.п.), заключенные под влиянием обмана, угрозы или заблуждения и т.п.;
  • приобретение доли в аварийном доме, который подлежит сносу, либо в помещении, непригодном для проживания (п. 8 ч. 2 ст. 8 закона № 256-ФЗ, введенные законом от 18.03.2019 года № 37-ФЗ).

Пенсионный фонд проверяет данные, предоставленные владельцем сертификата при обращении за распоряжением маткапиталом:

  • о признании покупаемого жилья аварийным;
  • о лишении и ограничении родительских прав, отмене усыновления, отобрании ребенка у родителей;
  • о совершении умышленного преступления против личности в отношении своего ребенка.

Если возникнут подозрения в незаконном использовании материнского капитала, ПФР откажет в направлении средств и обратится в правоохранительные органы. Также прокуратура регулярно проверяет уже проведенные сделки на правомерность.

Чем отличается доля от комнаты

Согласно ч. 1 ст. 10 закона о маткапитале, на средства господдержки можно приобрести жилые помещения, к которым относятся квартиры, дома и комнаты в них — сама по себе доля в этот список не входит.

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса, жилое помещение, в том числе комната, обладает следующими признаками:

  • является изолированным зданием или его частью;
  • пригодно для постоянного проживания;
  • подключено к инженерным системам: электросетям, вентиляции и отоплению, а также к газу, водопроводу и канализации, если такие сети проведены в населенном пункте;
  • отвечает установленным санитарно-техническим нормам.

Доля не является жилым помещением, потому что представляет собой абстрактную часть недвижимости: долю в праве собственности, а не конкретную комнату.

Собственники жилья, разделенного на доли, пользуются им сообща и с согласованием, в то время как закон о маткапитале подразумевает, что семья должна полностью владеть купленным на МК помещением, потому абстрактную часть недвижимости на средства сертификата приобрести нельзя. Именно поэтому при покупке доли она должна выделяться в натуре либо быть последней в квартире, чтобы после ее приобретения вся жилплощадь была в собственности семьи.

Можно ли за мат капитал купить долю в квартире у родственников?

Закон о материнском капитале не запрещает покупать долю в квартире у родственников — приобретать жилье (в том числе и его часть) можно посредством любых непротиворечащих закону сделок, что подтверждает Пенсионный фонд.

Несмотря на вышесказанное, существуют ограничения на покупку у родственников доли в квартире:

  1. В ходе приобретения у них жилья или его части на материнский капитал его средства не должны быть обналичены. Прокуратура регулярно проверяет законность использования маткапитала, и в случае выявления нарушений возбуждает уголовное дело по ст. 159.2 Уголовного кодекса «Мошенничество при получении выплат».
  2. Покупка доли у супруга. Законодательно такие сделки запрещены, если квартира находилась в общей собственности — право на недвижимость по факту не переходит, потому что покупатель и так владел ей. Но при использовании маткапитала так же нельзя приобретать недвижимость, которая находилась в единоличной собственности супруга. Например, прокуратура Саратовской области возбудила уголовное дело против многодетной матери, обналичившей средства господдержки при помощи «покупки» дома у мужа.
  3. Приобретение доли в квартире у близких родственников при участии в сделке несовершеннолетнего ребенка: согласно ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса и п. 3 ст. 37 ГК РФ, то есть, если в договоре указан ребенок до 18-лет, владельцу сертификата нельзя покупать долю у:
    • родителей;
    • детей;
    • братьев и сестер;
    • дедушек и бабушек;
    • внуков и внучек.

Как купить долю в квартире на материнский капитал?

Порядок покупки доли на средства материнского капитала будет следующим:

  1. Договориться с продавцом об условиях сделки и о том, что цена будет частично или полностью оплачена маткапиталом.
  2. Оформить договор купли-продажи с указанием, какая часть доли оплачивается средствами сертификата.
  3. Составить передаточный акт, который требуется для государственной регистрации.
  4. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, после чего покупатель получит выписку о правах на долю из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
  5. Подать в ПФР заявление о распоряжении материнским капиталом с требуемыми документами – Пенсионный фонд рассмотрит обращение в течение месяца.

Самое главное условие покупки жилья или доли на материнский капитал — оформление приобретенной недвижимости в общую долевую собственность семьи. Это можно сделать сразу, указав в договоре и родителей, и детей, либо после завершения сделки, но тогда владелец сертификата должен будет дать письменное обязательство о выделении долей, заверенное нотариусом.

Наделить членов семьи долями необходимо в течение шести месяцев после регистрации покупки в Росреестре или погашения кредита (займа) на приобретение жилья.

Какие документы нужны?

Согласно п. 6 и п. 8 правил, утвержденных постановлением Правительства от 12.12.2007 года № 862, необходимо предоставить в Пенсионный фонд:

  • паспорт владельца сертификата или другой документ, подтверждающий личность и регистрацию по месту жительства (пребывания);
  • копию договора купли-продажи;
  • выписку из ЕГРН о правах заявителя на купленное жилье;
  • удостоверенное нотариусом обязательство о выделении долей, если недвижимость приобретается не на всех членов семьи или в ипотеку;
  • паспорт супруга и свидетельство о браке, если он является одной из сторон в сделке;
  • паспорт и нотариальную доверенность на представителя, если заявление подается не лично, а через него;
  • справку от продавца о размере неуплаченной суммы, если квартира покупается в рассрочку.

Согласно п. 12 и п. 13 правил, если доля приобретается на кредитные или заемные средства (в том числе и в ипотеку), то также потребуются:

  • кредитный договор или договор займа;
  • зарегистрированный договор ипотеки, если кредит или займ — ипотечный;
  • справка из банка или от заимодавца об остатке по основному долгу и процентах, если средства МК направляются на их погашение.

Как распределяются доли при покупке жилья на материнский капитал?

В законодательстве не определено, как между членами семьи должны распределяться доли в жилье, купленном на материнский капитал. Как правило, выделяются «идеальные» части (1/4, 1/5 и т.п.), не привязанные к конкретным комнатам.

На практике распределение происходит следующим образом: доля, купленная на маткапитал, делится поровну между родителями и детьми, а оставшаяся площадь — между супругами.Семья из четырех человек купила долю в квартире за 900 тысяч рублей, 450 тысяч из которых (1/2 цены) были оплачены материнским капиталом.

Каждый ребенок и родитель получит по 1/8 от доли, а оставшаяся часть распределится между супругами.

Это не универсальное правило, и по закону можно передать членам семьи доли любого размера, но нотариусы и риелторы рекомендуют выделять части размером не меньше одной учетной нормы на человека, которая в среднем по России составляет от 8 до 15 кв. м.

Зачастую в регистрации обязательства с выделением «микродолей» отказывают.

Выделить доли можно одним из трех способов:

  • при покупке жилья, тогда в договоре купли-продажи все члены семьи будут указаны как покупатели с размеров причитающейся каждому части;
  • после завершения сделки:
    • соглашением о распределении долей;
    • по договору дарения.

Источник: https://materinskij-kapital.ru/use/uluchshenie-zhilishchnyh-uslovij/pokupka-jilya/doli-v-kvartire/

Выкуп, покупка доли в квартире на материнский капитал – Можно ли и как купить долю в квартире на материнский капитал у родственников в 2020 году

Купить долю в квартире за материнский капитал

1 576 просмотров

В России действует программа поддержки семей, которые воспитывают двоих и более детей.

Именно благодаря ей многие родители получили возможность улучшить жилищные условия и приобрести для себя и ребенка недвижимость.

Но можно ли потратить средства материнского капитала на приобретение не целой квартиры, а ее части? Можно ли выкупить долю у близких родственников (мама, брат, сестра и т.д.)? Давайте разберемся в этом вопросе.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников, брата, мамы, сестры, родителей

В соответствии с нормами ФЗ №256 «О мерах господдержки семей с детьми» покупка доли жилого помещения возможна в том числе и у близкого родственника. Единственным исключением является сделка купли-продажи с участием материнского капитала, когда продавцом части объекта недвижимости выступает супруг.

Однако имеются и некоторые нюансы, о которых необходимо знать:

Нормативные требования к помещениюОбъект недвижимости должен отвечать всем требованиям к жилью. Приобретаемая часть квартиры должна быть обособленной, по возможности иметь отдельный вход и свои коммуникации
Приобретаемая доля должна быть самостоятельным помещениемТак, приобрести долю в однокомнатной за счет средств семейного капитала не получится, так как выделить определенную площадь, которая была бы обособлена от остальных проживающих фактически не получится
Объединение долейРазрешается приобретать даже не значительную часть жилья, если в результате сделки, весь объект недвижимости станет собственностью одной семьи

Стоит помнить, что Пенсионный Фонд РФ, проверяющий законность сделок с семейными сертификатами и выдающий разрешение на их проведение, особое внимание уделяет купле-продаже долей в жилом помещении между родственниками.

Так как именно при такого рода сделках возможен умысел на незаконное обогащение, мошенничество.

Ведь некоторые недобросовестные получатели материнского капитала пытаются таким способом обналичить его, что строго запрещено действующим законодательством и может повлечь за собой привлечение к ответственности, вплоть до уголовной.

Так же не маловажным обстоятельством, о котором необходимо знать при совершении сделки по улучшению жилищных условий, является обязательство о выделении доли детям. То есть из приобретаемой части квартиры необходимо так же выделить части и каждому из детей (не только уже рожденному на момент заключения сделки, но и каждому последующему).

Как выкупить долю в квартире у родственника на материнский капитал в 2020 году

Как мы уже выяснили, приобретение доли жилья на материнский капитал возможно. Однако необходимо следовать определенному алгоритму действий и соблюсти установленную процедуру.

Порядок действий

  1. Поиск объекта недвижимости. К выбору недвижимости необходимо подойти очень ответственно. Ведь он должен отвечать всем требованиям законодательства и являться обособленной частью жилья (отдельная комната).
  2. Получение согласия о продаже доли от других сособственников.

    Независимо от того, в  каких родственных отношениях вы состоите с продавцом доли жилого помещения, приоритетом на покупку обладают другие сособственники

  3. Сбор документов.

    Так как необходимо одобрение органов опеки и ПФ РФ для совершения сделки с привлечением материнского капитала, то необходимо собрать документы не только для регистрации права, как при обычной купле продаже. Но и комплект документов в ПФ.

  4. Одобрение сделки Пенсионным фондом РФ и органами опеки.

    Если жилье отвечает всем требованиям, то отказать вам в его приобретении государственные служащие не имеют права. Если же вы считаете, что отказали вам необоснованно, то единственный способ отстоять свою правоту – обратиться в районный суд общей юрисдикции.

    Так же для разрешения сделки от вас потребуется предоставить заверенное нотариусом обязательство о выделении детям части приобретенного жилья.

  5. Составление договора. Договор выполняется в соответствии с требованиями ст. 550 ГК РФ.

    Он не значительно отличается от аналогичного, заключаемого при простой продаже доли между родственниками.

  6. Регистрация договора у нотариуса. С 2016 года эта процедура обязательна для всех сделок, проводимых с частью недвижимости (ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней»).

    Нотариальную контору можно выбрать любую, которая расположена в регионе совершения покупки.

  7. Внесение изменений в ЕГРН. Для этого необходимо посетить отделение Росреестра или же воспользоваться услугами МФЦ. Так же записаться на прием к специалисту и заполнить заявление можно через официальный сайт «Госуслуги».

  8. Распределение долей между членами семьи. В обязательстве, которое требует ПФ РФ и органы опеки при использовании средств семейного капитала на улучшение жилищных условий, обычно указывается, что в течение 6 месяцев необходимо выделить доли.

    Если это условие не выполнить, то к вам могут быть применены карательные меры со стороны государственных органов. Хотя на практике это случается достаточно редко.

Мы привели алгоритм действий при варианте покупки доли в жилой недвижимости при согласии продавца. Однако в некоторых случаях приобрести часть квартиры на средства материнского капитала можно и в той ситуации, когда собственник против. Подробнее об этом мы рассказывали в статье «Принудительный выкуп доли в квартире через суд».

Требуемые документы

Для того, чтобы оформить в собственность долю в жилом помещении при использовании семейного капитала потребуется собрать следующие документы:

  • паспорта всех участников сделки;
  • согласие супруга продавца (если имущество приобреталось в браке);
  • согласие других сособственников на продажу части жилья;
  • выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
  • технические документы;
  • свидетельство, дающее право на распоряжение материнским капиталом;
  • заявление об использовании средств маткапитала (их части) на приобретение жилья;
  • разрешение от органов опеки;
  • поквартирную карточку;
  • нотариально заверенное обязательство о последующем выделении долей другим членам семьи;
  • сам договор купли-продажи, имеющий нотариальное заверение.

Расходы

Как и любая сделка по приобретению имущества, купля-продажа доли в квартире потребует и некоторых расходов, связанных с ее оформлением.

На услуги нотариуса придется потратиться не только при заверении самого договора, но и при составлении обязательства о последующем выделении доли членам семьи. Каждый из документов обойдется вам в зависимости от региона и нотариуса от 500 до 3000 рублей.

Государственная пошлина, которую придется оплатить при обращении в Росреестр (или МФЦ), определяется положением ст. 333.33 НК РФ и в 2020 году составляет 2000 рублей.

Налоги

Законодательством РФ предусмотрено право на налоговый вычет при покупке жилой недвижимости. В том числе и при приобретении доли в квартире за материнский капитал.

Однако, если сделка проводится между близкими родственниками, то сотрудники налоговый службы в частичном возврате средств могут отказать, апеллируя к норме п.5 ст.220 НК РФ.

Перечень лиц, при сделке с которыми не предусматривается налоговый вычет закреплен в п.2 ст.105.1 НК РФ.

Образец договора купли продажи

В договоре о продаже доли квартиры между родственниками с привлечением маткапитала должны обязательно быть указаны следующие моменты:

  • данные о продавце и покупателе;
  • место и дата составления документа;
  • наименование;
  • описание объекта недвижимого имущества;
  • стоимость сделки;
  • срок передачи квартиры;
  • условия досудебного урегулирования споров;
  • обязанности и ответственность сторон.

Пример договора купли продажи доли в квартире между родственниками

Пример. Гаврилов С.П. в 2001 году, будучи несовершеннолетним, участвовал в приватизации трехкомнатной квартиры вместе со своими родителями. По результатам у каждого члена семьи в собственности оказалось по 1/3 помещения. После смерти отца, его долю унаследовал сам Гаврилов С.П. и его мать Гаврилова Н.В. Таким образом у каждого в собственности было по ½ квартиры.

В 2007 году Гаврилов С.П. женился и с женой стал проживать в одной комнате из трех. Позже у супругов родились двое сыновей, и семья стала обладателем семейного сертификата. Так как отношения молодой семьи с Гавриловой Н.В. ухудшились, то Гаврилов С.П. предложил матери выкупить у нее ее долю (1/2) и разъехаться. Та согласилась продать часть жилья за 800 тысяч рублей.

Для выкупа доли Гавриловы воспользовались своими накоплениями, кредитом в банке и средствами маткапитала. Сотрудники опеки и ПФ РФ сделку одобрили, рассмотрев представленный пакет документов. После регистрации сделки у нотариуса и в Росреестре квартира перешла в собственность семьи Гавриловых.

Согласно ранее данному обязательству каждый из родителей и детей получили по ¼ доли всей квартиры.

Как распределяются доли при покупке жилья на материнский капитал

Согласно норм действующего законодательства, при использовании для улучшения жилищных условий средств, полученных по материнскому сертификату, необходимо каждому члену семьи выделить свою жилую площадь в собственность. Минимальный размер выделяемой доли на законодательном уровне не закреплен.

То есть ребенку можно выделить и самую минимальную часть. Однако обычно на практике всем выделяются либо равные доли, либо самая меньшая часть должна соответствовать минимальному допустимому размеру площади проживания в конкретном регионе (например, не менее 6 м.кв).

А как же рассчитать доли (их размер), если приобретается не вся квартира, а только ее часть? Ведь доля в части жилого помещения обычно значительно меньше, чем минимально допустимый размер жилой площади. Однако и в этом случае исполнение обязательства по выделу части жилья обязательно на общих основаниях – родители решают, кому и какой размер объекта недвижимости выделить.

Нужно ли выделять долю мужу при использовании материнского капитала

Так как супруг является членом семьи, а материнский капитал фактически семейный, то и муж имеет право на получение своей доли в приобретаемом жилье. Не выделять ему долю можно только если он сам добровольно от нее откажется.

Случается, что супруги не могут договориться о размере доли, которая им должна принадлежать. В этом случае доля рассчитывается из затраченных средств мат капитала.

Например, если на приобретения части жилья были потрачены еще и личные деньги одного из супругов, то распределение происходит пропорционально.

То есть на членов семьи в равных долях делится только та площадь, которая приобретена на средства государственной поддержки.

Приобретение доли квартиры у родственников, да еще и с участием средств маткапитала – достаточно сложная процедура, имеющая множество нюансов.

Государство стремиться избежать мошеннических действий недобросовестных граждан и с особым вниманием относится к сделкам, совершаемым в одной семье.

Если у вас возникли какие-то вопросы, то специалисты нашего сайта смогут бесплатно ответить на них, если вы свяжитесь с ними. Зачастую именно такая консультация поможет вам сэкономить не только время и силы, но и средства.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/pokupka-doli-v-kvartire-na-materinskij-kapital/

Как купить долю в квартире на материнский капитал в 2020 году

Купить долю в квартире за материнский капитал

В 2020 году размер семейного капитала установлен как 466 тысяч рублей. Такой суммы недостаточно для покупки целой квартиры и индивидуального жилого дома. Выходом из ситуации становится выкуп части жилого помещения. Проблема, как купить долю в квартире на материнский капитал, разрешена законодателем – сделать это может любой получатель государственной помощи.

Законно ли приобретать жилье частями

Нормативные акты устанавливают правила оформления частей жилья в собственность. Направлять средства семейного капитала допустимо только на развитие условий жизни семьи, совершенствование жилища.

Приобрести долю получится, если соблюдается одно из условий:

  1. Часть огорожена в натуре в виде отдельного помещения. Если идет речь о квартире, то доля должна быть не просто правом собственности на бумаге, но определенной изолированной площадью в пространстве. Подойдет комната или ряд комнат, отгороженных от остальной квартиры. Они обязательно должны отвечать общим правилам о пригодности к проживанию по санитарии, гигиене и строительству.

Выкуп доли в «однушке» нереален именно по причине, что в такой квартире нельзя отгородить отдельное помещение для проживания семьи.

  1. В результате исполнения договора купли-продажи новый собственник получит не только часть, но и весь объект недвижимости. Если в собственности семьи есть, половина квартиры, данная семья вполне может выкупить вторую половину у сособственника за счет государственной субсидии. По итогу  сделки квартира полностью перейдет в собственность одной семьи. В данном случае не обязательно, чтобы выкупаемая часть была выделена как отдельное помещение.

Одного из перечисленных выше обстоятельств хватит, чтобы Пенсионный фонд одобрил сделку и перечислил деньги.

Законодательство и практика применения в судах

Законодательно вопрос, можно ли купить долю за счет государственных денег, регулируется основными актами:

  • Федеральный закон N 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года, регулирующий меры государственного субсидирования семей с детьми;
  • Постановление Правительства России N 862 от 12 декабря 2007 содержит правила использования семейного капитала в целях покупки жилья.

Указанные нормативные акты содержат основные правила предоставления материнского капитала и направления его на покупку доли в квартире. Документы необходимо брать в актуальной, действующей редакции.

При возникновении спорных ситуаций, ответа на которые нет в законе, обращаются к судебной практике. Решения судов содержат ответы на вопросы, возникающие при реализации гражданами своих прав. Самой встречающейся проблемой являются отказы Пенсионного фонда в согласовании сделки.

  • Ведомство не берется согласовывать договоры, мотивируя позицию необходимостью распоряжения государственной помощью исключительно для приобретения изолированного жилья – целой квартиры, а не ее части.

В такой ситуации суд поддерживает незаконно обделенного гражданина, поскольку законодательная база не содержит запрета на покупку за счет средств материнского капитала части жилья. Об этом не раз упоминал Верховный суд РФ в своих определениях по конкретным делам.

  • Отказ мотивирован несоблюдением правил об обязательном выделении долей на имя всех членов семьи. Каждая ситуация является уникальной, имеют значение различные факторы, например, совершеннолетие детей.

Отстоять свои права поможет обращение в суд. Для этого необходимо взять официальный письменный отказ фонда, подписанный должностным лицом и скрепленный печатью, который вместе с заявлением передать на рассмотрение суда.

Покупка доли квартиры по шагам: инструкция

Реализация именного сертификата осуществляется так:

  1. Произвести сделку купли-продажи доли в квартире за материнский капитал, зарегистрироваться в Росреестре.
  2. Отыскать нужные документы, собрать по перечню.
  3. Подать прошение в Пенсионный фонд, обслуживающий конкретную территорию, и дождаться ответа ведомства.
  4. После завершения анализа и одобрения сделки фонд переведет деньги на счет продавца.

Как происходит продажа доли в квартире и как купить квартиру на материнский капитал, вы можете более детально изучить в специальных постах.

Выплата средств по материнскому капиталу осуществляется без участия покупателя доли, напрямую со счета фонда на счет продавца. Поэтому еще на этапе подготовки сделки обязательно удостовериться, что соблюдены все действующие нормы закона.

В договоре купли-продажи доли необходимо прописать, что оплата осуществляется частично средствами материнского капитала. Продавец должен быть готов ждать решения фонда по сделке, которое может занять до 3 месяцев. На период до полной оплаты может быть установлен залог продавца на долю, это законно.

Регистрация права собственности на долю осуществляется в Росреестре. Подать документы необходимо лично всем сторонам договора. Прием осуществляют специалисты Росреестра и офисов МФЦ. Срок регистрации занимает до 14 рабочих дней.

Для регистрации нового собственника понадобится:

  1. Паспорта сторон.
  2. Нотариально удостоверенное разрешение жены (мужа) продавца на отчуждение.
  3. Документ на квартиру – выписка из ЕГРН.
  4. Договор о купле-продаже.
  5. Передаточный документ.
  6. Технический паспорт квартиры.
  7. Квитанция о внесении полной суммы государственной пошлины в бюджет на 2 000 рублей.

По итогам регистрации выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Ранее выдавались свидетельства о праве собственности, но с 15 июля 2016 их заменили выписки из ЕГРН.

Далее документы подаются в Пенсионный фонд, который начинает анализ сделки и выплату средств. Необходимы следующие бумаги:

Нормативный срок рассмотрения заявления составляет 30 дней. Если сделка представляет сложность, период может растянуться до 3 месяцев. По заявлению может быть принято два решения:

  1. О выплате средств.
  2. Об отказе в удовлетворении.

Если заявление удовлетворили – деньги в скором времени будут перечислены продавцу. Если отказали – необходимо подумать об обжаловании отказа. Суд встанет на сторону гражданина, если Пенсионный фонд не сможет доказать, что его отказ полностью основан на законе и отвечает принципу обоснованности.

Особенности приобретения доли у родственников

Средства материнского капитала нельзя обналичивать – за это установлена уголовная ответственность. Поэтому сделки с родственниками подвергаются пристальному вниманию со стороны Пенсионного фонда. Специалисты следят, чтобы под видом сделки не осуществлялись мошеннические операции.

Действующие нормативные требования прямо не запрещают приобретать недвижимость у родных. Для таких сделок действует ряд ограничений:

  • муж не может продать долю жене и наоборот;
  • сделка должна исполняться реально, то есть после покупки долей действительно должны начать пользоваться покупатели;
  • родственники должны отказаться от владения своими долями в квартире.

Стоит поговорить с родными, приобретать купленную долю или покупать на материнский капитал у родственников объект недвижимости  целиком.

Будет тщательно проверена история объекта недвижимости, условия договора и родственные связи. Если все требования закона соблюдены, фонд согласует сделку и направит деньги на счет продавца. Если же будут выявлены признаки мошенничества, то материалы направят в следственные органы для организации расследования.

Покупателей ждут особые налоговые последствия. Близкие родственники считаются взаимозависимыми лицами по налоговому закону. Покупатель, приобретший жилье у родных, лишается права вернуть себе 13% расходов на покупку.

Особенности покупки доли в доме за материнский капитал

Можно ли купить долю в доме на материнский капитал? На средства государственной льготы действительно получится приобрести и такое жилье. К покупке предъявляются следующие требования:

  1. Купить получится только жилой дом. В документах (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности) указывается жилой статус недвижимости. Если на бумаге это дача, а по факту дом, в котором реально проживать – реализовать капитал не получится.
  2. Купленный дом должен быть достаточно благоустроенным и отремонтированным, чтобы в нем проживали постоянно. Санитарно-гигиенические нормы, строительные правила должны неукоснительно соблюдаться. Конструкция должна четко соответствовать разрешению на строительство, несогласованные перепланировки и переустройства запрещены.
  3. Свет, газ, тепло и водоснабжение должны подаваться постоянно и без проблем.
  4. Покупаемая часть должна в реальности быть огорожена от остального помещения. На практике дома часто перестраивают, создавая из одного дома «двухквартирник», рассчитанный на две семьи.

Если все перечисленные условия соблюдены, Пенсионный фонд согласует сделку. В остальном покупка доли на материнский капитал не отличается приобретения доли в квартире. Необходимо:

  • подписать договор купли-продажи, передаточный документ;
  • зарегистрировать нового собственника в Росреестре;
  • сформировать пакет документов и дождаться решения фонда по сделке.

После регистрации обращаются в ведомство для выплаты капитала.

Обязательство

Доля, купленная с помощью государственной субсидии, не может принадлежать только матери или только отцу. Все члены семьи также должны получить причитающиеся им квадратные метры – купленная доля дополнительно разбивается на части и передается всем домочадцам.

Сделать это можно в момент купли-продажи доли, указав всех будущих собственников в качестве покупателей. Но чаще всего люди не спешат решать все вопросы сразу, а стремятся к последовательному соблюдению закона. Если имущество куплено на имя мужа (жены) или оформлено в общую собственность – составляется нотариальное обязательство о выделении в будущем долей и другим членам семьи.

Для этого необходимо обратиться к нотариусу, который проанализирует ситуацию, составит и удостоверит документ. Стоимость таких услуг варьируется и обычно составляет 500 рублей.

Фактический переход купленной доли в общую собственность необходимо выполнить не позднее полугода с момента снятия залога или полной оплаты имущества. Занимается этим сам собственник и его супруг.

Оформить доли можно двумя способами:

  1. С помощью соглашения по поводу раздела долей.
  2. Через договор дарения долей.

Поделить жилье допустимо по собственному желанию на равные или неравные доли. Иногда супруги делят жилье на три части, две из которых распределяются родителям, а оставшаяся третья часть делится между детьми. Такой раздел вполне законен, несмотря на то, что фактически доли получаются микроскопическими.

Важно. При разделе необходимо учесть также интересы еще не родившихся детей.

Документы по разделу подаются в Росреестр – специалисты внесут изменения в реестр недвижимости. Только так процесс оформления долей считается завершенным.

Даже если в итоге доли получатся менее установленных законом нормативов, сделка будет законной. В государственной регистрации права собственности в данном случае Росреестр отказать не может.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.