Купить квартиру которая находится в ипотеке

Содержание

Покупка ипотечной квартиры в 2020 году: пошаговая инструкция

Купить квартиру которая находится в ипотеке

Приветствуем! Сегодня поговорим о том, как купить квартиру, которая находится в ипотеке. Собственное отдельное комфортное жилище всегда было самой большой мечтой человека. Цена недвижимости определяет уровень ее доступности для наших соотечественников.

Это и вынуждает покупателей разыскивать тот жилой фонд, который по определенным показателям и является более приемлемым приобретением. Многоаспектный вариант — покупка ипотечной квартиры предполагает значительно более низкую цену, возможность оплаты приобретения частями, а также иные нестандартные подходы.

В большинстве случаев это приобретение квартир с использованием средств финансовых организаций.

Особенности рынка недвижимости

Приобретение собственной крыши над головой в тот или иной промежуток времени становится актуальным буквально для каждого.

Это связано с тем, что отдельная квартира или дом, как в материальном, так и в психологическом плане обеспечивает материальную стабильность и определенный статус владельца и его близких.

На сегодняшний день самостоятельное приобретение жилья остается серьезной проблемой, так как основная масса населения не обладает столь масштабными доходами. Решение, как купить ипотечную квартиру, становится наиболее актуальным выходом из ситуации по следующим показателям:

  • Даже на начальных этапах строительства новое жилье отличается высокой рыночной стоимостью, а к моменту пуска в эксплуатацию цены 1 квадратного метра становится просто заоблачными;
  • Низкие показатели среднего уровня заработной платы населения по стране, нестабильность рынка труда, возможность в долгосрочном периоде потери рабочего места, а, следовательно – легального постоянного дохода;

Цена в данном случае определяет все. Тем более что многочисленные экономические кризисы, которые в последние десятилетия стали достаточно частыми, не позволяют обзавестись современным и комфортабельным жильем за небольшой отрезок времени.

Для решения этих проблем на сегодня наиболее приемлемый вариант — купить квартиру с обременением. В современном правовом поле этот процесс рассматривается в виде процедуры привлечения банковских средств для приобретения недвижимости.

Согласно с договорными условиями получатель ипотеки, являющийся заемщиком, берет на себя обязательство по выплате определенной суммы каждый месяц в течение определенного отрезка времени. В основном это более десяти – пятнадцати лет.

Главной особенностью ипотечных взаимоотношений между заимодавцем и заемщиком является то, что до полного погашения долга перед финансовым учреждением, владельцем жилья остается банк.

Длительность договора, различные колебания материальной стабильности, иные объективные и субъективные причины, которые могут возникнуть за 10-15 лет могут привести к тому, что держатель ипотеки становится неплатежеспособным.

В течение этого периода также заемщик может принять решение о продаже ипотечного жилья для решения собственных финансовых проблем. Наиболее распространенный вариант выхода из создавшегося кризиса неплатежей – реализация жилья, находящегося в ипотеке.

Несмотря на сложность этой процедуры в правовом поле, она становится все более распространенной. В связи с этим следует как можно внимательнее изучить комплекс достоинств и недостатков.

Риски продавца и покупателя

Приоритетом в глазах потенциального покупателя обремененной квартиры является низкая стоимость. Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене.

Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны. На первый взгляд, все выглядит достаточно просто и надежно.

Но в этой процедуре есть масса моментов, представляющих риски материального и юридического характера для всех сторон – участников сделки.

  • Наиболее весомым риском для покупателя и продавца является предложение приобретения квартиры, на что банк – заимодавец не дает согласия и не участвует в процедуре. Купленная квартира не переходит новому владельцу. Сделка представляется незаконной, покупатель теряет деньги.
  • Значительную опасность представляет достаточная протяженность процедуры во времени. В процессе оформления, а также на этапе, когда покупатель вносит аванс, заемщик может изыскать необходимую сумму для уплаты своего долга банку. Заручившись поддержкой профессионального адвоката, заемщик останавливает процедуру и не возвращает авансированные средства. Избежать подобных убытков позволяет внесение денег посредством ячейки банка.
  • Не менее рискованным шагом юристы считают приобретение квартиры с оплатой остатка долга. Если выплата позволяет признать договор ипотеки выполненным, заемщик становится владельцем квартиры. Следующим этапом может стать его отказ от заключения последующего соглашения о покупке квартирыили дома, находящиеся в ипотеке. Минимизировать подобный риск позволяет процедура подписания предварительного Договора купли и продажи, где указаны все условия и обязанности покупателя.

Варианты покупки

На сегодня в правовом поле рассматривается три основных варианта приобретения недвижимости, находящейся в ипотеке. У каждого из них есть свои позитивные и негативные моменты, особенности и приоритеты, которые позволяют найти и выбрать тот или иной вариант. Но предварительно стоит х изучить особенности процедуры.

Наличные

Приобретение квартиры за наличные непосредственно у заимодавца. Специалисты считают этот способ самым простым и надежным, так как все этапы происходят при участии и в сопровождении специалистов стороны кредитодателя. При этом способе предполагается внесение покупателем оставшейся по ипотеке задолженности.

Процедура покупки за наличные проводится следующим путем:

  1. Аренда двух банковских ячеек, обе находящиеся в одном банке. Одна служит для оплаты банку суммы долга.
  2. После получения справки о погашении кредита, заключается Договор купли – продажи, где подробно прописываются все условия перехода прав собственности.
  3. Затем документ заверяется нотариальным путем и проходит регистрацию в Российском Государственном Реестре.

Процедура прямого и повторного кредитования в том же банке

Есть ряд банков, которые предлагают специальный ипотечный продукт по кредитованию заложенного в банке жилья. Так, Сбербанк, Газпромбанк и ряд других банков предлагают возможность взять ипотеку на уже оформленное в ипотеку жилье в этом же банке.

Суть процедуры следующая. Если вам понравилась квартира, но она в залоге у Газпромбанка, например, по ипотеке, то вам следует обратиться в Газпромбанк и подать заявку на специальную ипотеку по залоговым объектам банка. Ставка по такой ипотеке будет чуть ниже стандартных программ. При этом сделка достаточно безопасная, так как ипотека выдается в банке залогодержателе.

После одобрения ипотеки происходит одновременное гашение старой ипотеки и выдача новой, а дальше регистрация сделки в юстиции.

Ипотека в другом банке

Если у вас есть ипотечное решение, и вы нашли ипотечный вариант недвижимости, то не стоит переживать. Вариант как провести такую сделку есть. Единственной важной загвоздкой будет то, что нужно будет найти деньги для гашения остатка ипотеки продавца. Тут есть несколько вариантов:

  1. Найти деньги самостоятельно.
  2. Занять деньги в долг. Рекомендуем [urlspan]этот сервис[/urlspan].
  3. Получить займ от агентства недвижимости.

После того как деньги найдены, нужно погасить задолженность продавца перед банком, снять обременение и оформить ипотеку уже на жилье без ипотеки по стандартной процедуре.

Важно понимать, что риски тут такие же, как и в варианте с оплатой наличными – клиент после гашения ипотеки может просто отказаться от сделки, и вы потеряете аванс.

Пошаговая инструкция по оформлению

Если вы решили купить квартиру, находящуюся в ипотеке, то мы подготовили для вас алгоритм действий по оформлению.  Как пример, мы использовали вариант покупки ипотечной квартиры через ипотеку.

  1. Изучение рынка, принятие решения о выборе того или иного объекта, которым может быть новостройка или вторичное жилье.
  2. Определение банковского учреждения и выбор ипотечного продукта. При этом необходимо обращать внимание на репутацию, финансовые возможности, страховки и особенности наложения взысканий при просрочке оплат.
  3. Сбор и подготовка пакета документов, куда входят паспорт, справки, трудовые и др. смотрите наш пост «Документы для ипотеки».
  4. Получение решение в нескольких банках.
  5. Гашение задолженности продавца перед банком вашими деньгами. О том, где их найти мы говорили выше. Обязательно возьмите от него расписку.
  6. Снятие обременение с квартиры в юстиции.
  7. Подписание договора купли-продажи и предоставление документов по недвижимости в банк, оценка (если требуется).
  8. Одобрение объекта недвижимости и назначение даты сделки.
  9. Подписание кредитной документации и страховки.
  10. Регистрация сделки в Росреестре.
  11. Перечисление кредитных средств продавцу.

Стоит ли покупать ипотечную квартиру

Приобретение ипотечного жилья серьезное и ответственное, жизненно важное решение. Чтобы, не колеблясь сделать правильный выбор, следует критически оценить его положительные и отрицательные стороны.

Приоритетами подобной сделки являются значительно более низкие цены на недвижимость по сравнению с рыночной стоимостью, а также пребывание квартиры в качестве залога является гарантией банка во всех юридических вопросах.

Негативная сторона вопроса:

  1. Обременение квартиры является плохой репутацией для потенциального покупателя;
  2. Длительное и сложное оформление сделки;
  3. Приобретая ипотеку, любые требования кредитора следует неукоснительно выполнять. При нарушении правил возможно расторжение договора.

Покупка квартиры находящейся в ипотеке сопряжена с определенным риском. Чтобы вас не постигли различные неприятности в процессе покупки, следует точно изучить все особенности и выяснить вопросы.

Согласование процедуры с банком, консультация с квалифицированным правоведом, выписка из Российского Реестра позволит обойти все подводные камни, удачно и безопасно приобрести жилье.

Запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу, он поможет вам разобраться во всех тонкостях сделки.

Источник: https://ipotekaved.ru/kvartira/pokupka-ipotechnoy-kvartiryi.html

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку: особенности сделки и возможные риски

Купить квартиру которая находится в ипотеке

Существуют разные способы покупки недвижимости. Наиболее распространенным вариантом является ипотечное кредитование. Покупателю не нужно иметь сразу всю сумму. Однако до погашения кредита ограничены права пользования. В первую очередь это отражается на возможности продать квартиру. Но даже такие виды недвижимости все чаще появляются среди объявлений.

Можно ли купить квартиру, если она находится в залоге

Ипотечный кредит обычно оформляется на длительный период. Однако уже через несколько лет у заёмщика может возникнуть необходимость продать ипотечное жильё. Чаще всего это связано с нехваткой средств для дальнейшей оплаты кредита. Но «ипотечнику» совсем не обязательно ждать образования просрочек и задолженностей.

Продать или купить квартиру, если она в ипотеке, можно. Такие сделки на рынке недвижимости не являются чем-то уникальным. Чаще всего ими занимаются текущие заёмщики. Но если у клиента образовалась серьёзная просрочка, а найти покупателя самостоятельно не удалось за полгода, банк может взять на себя обязанность реализации жилья.

Финансовые учреждения продают недвижимость с аукционов. Такой шаг связан с полным «банкротством» заёмщика. Чем дольше дом не пользуется спросом у потенциальных покупателей, тем ниже устанавливается их стоимость. Стоимость квартиры на аукционе может составить всего 50% от оценочной, если недвижимость находится на торгах больше года.

Обратите внимание! При продаже недвижимости с аукциона заёмщик получает вырученные средства за вычетом остатка по ипотеке. В некоторых случаях вырученной суммы не хватает для закрытия задолженности.

Тогда кредитная организация имеет право выставить на аукцион и другое имущество заёмщика. Чтобы избежать долговой ямы, заёмщикам рекомендуется самостоятельно искать покупателей до образования просрочек.

Выгоды решения о покупке ипотечной квартиры в ипотеку

Для покупателя приобретение ипотечной жилплощади — хорошее вложение. Такая недвижимость стоит меньше, чем комнаты в новостройках или на рынке вторичного жилья. Более низкая стоимость объясняется необходимостью быстро продать жилплощадь, а не наличием «дефектов».

Поэтому волноваться о том, что здание находится в аварийном состоянии или планируется снос, не нужно. Еще до первичного оформления ипотечного кредита банковская организация проверяет жильё на соответствие определенным нормам.

Например, дом без подключенного водопровода считается неликвидным и не принимается в залог.

Существуют разные способы приобретения залоговой недвижимости. Но покупка ипотечной квартиры в ипотеку — наиболее надежный вариант. Хотя сам договор купли-продажи подписывается между текущим заёмщиком и покупателем, сделка в обязательном случае курируется заимодавцем (банком). Большинство проверок проводят менеджеры этой организации.

Основной риск при покупке ипотечного жилья без участия кредитной организации — потеря залога. Нередко встречаются мошенники, которые забирают деньги и отказываются передавать документы. Ниже приведены несколько ситуаций с потерей денег при покупке залоговой квартиры и предварительном заключении соглашения.

Ситуация 1. В договоре указано, что покупатель оставляет аванс в размере 10% от стоимости жилья. Платёж не возвращается в случае прекращения сделки по вине покупателя или третьих лиц. При обращении к заимодавцу для передачи прав на недвижимость выясняется, что в ипотечном договоре стоит запрет на продажу до выплаты не менее 80% кредитных средств. Сделка отменяется, средства не возвращаются.

Ситуация 2. При продаже жилья покупатель передал продавцу авансовый платёж (10% от стоимости квартиры). Но в договоре нет пункта о сроках возврата аванса. За счёт наличных заёмщик погасил свою задолженность по кредиту и передумал продавать жильё. Даже если в судебном порядке продавца обяжут вернуть средства (такое решение принимается не всегда), он может растянуть это на длительный срок.

Справка! Потеря аванса — не единственный риск. Также есть вероятность переплаты в случае, когда новый собственник берет на себя обязанность закрыть ипотеку самостоятельно. Даже без злого умысла со стороны продавца снять обременение с такой квартиры может быть сложно. Например, если владелец умер.

Схемы покупки и риски

Если у гражданина нет нужной суммы для покупки жилья, но ему нравится предложение о продаже ипотечного дома/комнаты, есть возможность получить жилищный кредит на покупку этой недвижимости.

Часть средств пойдет на закрытие первого займа, а остаток будет выплачен продавцу наличными. Сам покупатель продолжит выплачивать жилищный займ уже по новому договору.

И после последнего взноса не нужно будет искать продавца для смены собственника.

Ипотека в том же банке

Наиболее подходящий вариант — оформление кредита в той же организации, где выплачивает ипотеку продавец. Достаточно переоформить договор. Все происходит внутри одного учреждения, поэтому решение выносится быстро. А продавцу не требуется дополнительно получать справки или выписки об остатке. По такой схеме работает Сбербанк, Газпромбанк и многие другие крупные финансовые учреждения.

Важно! Условия ипотеки для продавца и покупателя могут быть разными. Банки часто устанавливают особые условия кредитования при покупке ипотечной квартиры. Но если отдельной программы нет, новый заёмщик подбирает подходящий для себя вариант (например, семейная или военная ипотека).

Основные риски при этом:

  • банк может отказать покупателю в одобрении жилищного займа (отсутствие гражданства, регистрации, нужных документов и т.д.);
  • условия по ипотеке менее выгодные, чем у других заимодавцев;
  • банк отказывает в оформлении кредита на выбранную жилплощадь.

Пример для разъяснения последнего пункта. Покупатель собрал документы и подал в банк для получения ипотеки. Получил предварительное одобрение с расчётом максимальной суммы. Внёс первоначальный взнос.

Подал заявку на покупку квартиры, которая находится в ипотеке.

Но банк отказал в финансировании этой сделки, так как требуется первоначальный платёж не ниже 20% стоимости, а покупатель не имеет таких средств.

Причины отказа могут быть разными. Клиенту рекомендуется выбрать другую ипотечную недвижимость, заложенную в этой финансовой организации. Менеджеры по требованию заёмщика предоставляют полный список подходящих ипотечных квартир. Также эту информацию часто выставляют на сайтах.

Жилищный кредит в другом банке

Оформлять ипотеку не обязательно в том же банке, где заложена интересующая покупателя недвижимость. Можно подобрать банк с более выгодными условиями и подать заявку туда. Обмен документами при передаче ипотечных прав осуществляется между банками, поэтому заёмщику не требуется дополнительно ничего согласовывать.

Источник: https://InfoNovostroyki.ru/ipoteka/pokupka-ipotecnoj-kvartiry-v-ipoteku-osobennosti-sdelki-i-vozmoznye-riski.html

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке

Купить квартиру которая находится в ипотеке

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке.

Ситуации у людей бывают разные, и не всегда получается так, как мы планируем. Вот так и с кредитами, тем более с ипотечными.

Ипотека с одной стороны вроде бы хорошо – помогает решать вопрос с жильем. С другой стороны – не всегда получается просчитать свои возможности.

Именно поэтому, сейчас на рынке стало продаваться так много квартир, которые находятся в ипотеке.

Бояться таких вариантов не стоит, т.к. процесс купли продажи подобных объектов, уже отработан.

Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке следующий:

1)    Находим покупателя с наличными деньгами.

2)    Составляем предварительный договор купли-продажи, по которому он передает нам необходимую сумму.

3)    Закрываем кредит.

4)    Ждем закладную, снимаем обременение.

5)    Продаем квартиру.

Чтобы было более понятно, я расскажу вам, уважаемые читатели, как купить ипотечную квартиру на примере из личной практики.

Итак, ко мне обратился мужчина с просьбой продать его квартиру. Изучив документы, стало ясно, что квартира находится в ипотеке. Долг продавца на тот момент составлял 600 000 рублей. Нормально, (у меня бывали случаи, когда эта сумма была  равна 1 280 000 рублей).

По ипотечному договору мы должны продавать нашу квартиру с разрешения банка. На практике же никакого разрешения не берем, т.к. банку, по большому счету, все равно как и чьими деньгами, мы закрываем ипотеку. Банку главное вернуть свои деньги.

В нашем случае, у покупателя должно быть как минимум 600 000 руб. наличными.

Скажу сразу: объяснить человеку, что вначале он закрывает чей-то кредит, а только потом покупает себе квартиру – очень не просто. Но всегда находится человек, готовый пойти навстречу и поступить так, как требует того ситуация.

В нашем случае, мы нашли молодого человека, у которого 800 000 руб. были наличными, а остальную сумму он планировал взять в ипотеку.

Согласовав все нюансы, мы встретились в банке, где брал кредит продавец, для подписания предварительного договора купли-продажи. Почему в банке? Потому что так удобнее: и покупатель видит, что его деньги идут по назначению и продавец не ходит по городу с деньгами, а сразу кладет их на счет.

В данной ситуации самое главное грамотно составить предварительный договор: тогда и у продавца не будет мыслей передумать и покупатель будет спокоен.

Итак, деньги на счет мы положили. Осталось дождаться списания, получить закладную и снять обременение с квартиры.

Здесь хочу обратить ваше внимание вот на что: есть банки, которые досрочно закрывают кредит. Т.е., если например день списания у вас 15е число, а вы принесли деньги 1го числа, то написав заявление на досрочное закрытие кредита,  банк его закроет уже на следующий день.

А есть банки, которые так не делают, а производят списание день в день, т.е. если стоит у вас в графике платежей 15е число, то и списание произойдет только 15го, даже если деньги на счет вы положите 1го числа. Никак не раньше.

В нашем случае банк работал по 2му варианту, т.е. договор мы подписали 3го числа, а списание должно было произойти 23го. В этом нет ничего страшного, просто процесс наш затягивался ровно на 3 недели. Ну да ладно, диктовать банку мы не можем. Ждем.

24го числа мы убедились, что наш  кредит закрыт, теперь осталось дождаться закладной. В нашем случае закладная была в Москве, поэтому прошло ещё 2 недели, прежде чем она оказалась у нас в банке (в некоторых банках закладные находятся прямо в банке и выдаются клиентам в течение 3х дней).

Затем, получив закладную на руки, мы с продавцом поехали в регистрационную палату для снятия обременения. На это уходит 3 дня – после этого квартиру можно смело продавать.

Всё. Ну или почти всё, дальше идет обыкновенная ипотечная сделка (в нашем случае — ипотечная, а если у покупателя полностью наличные деньги, то ещё проще): сбор документов — рассмотрение банком – сделка в регпалате – выдача денег. Это ещё 2-3 недели.

В нашем случае весь процесс длился 2(!) месяца. Понимаю, что это долго. Но в итоге все остались довольны: и продавец, что наконец продал и покупатель, что купил то, что хотел,  ну и я тоже, что помогла и тому и другому))

Поэтому, если вы нашли хороший вариант, а он находится в ипотеке, то не стоит от него отказываться. Единственный нюанс – это немного дольше по времени, чем обыкновенная сделка.

И ещё, проводите такого рода сделки только через хорошего риэлтора: вам будет гораздо спокойнее и надежней!

Источник: https://rieltor-ask.ru/kak-kupit-kvartiru-kotoraya-naxoditsya-v-ipoteke/

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке: безопасные способы

Купить квартиру которая находится в ипотеке

Из-за кризиса многие заемщики столкнулись с проблемой, когда на выплату кредита больше нет средств. В таких случаях люди идут на радикальные меры – решаются продать свою недвижимость.

Так как с подобной ситуацией каждый год сталкиваются все больше граждан, банки разработали безопасный для двух сторон алгоритм, как купить квартиру, которая находится в ипотеке.

Такие схемы абсолютно легальны.

Всего существует 3 варианта такой покупки:

  • с согласия банка;
  • за наличный расчет;
  • в ипотеку.

Покупка ипотечной квартиры с согласия банка

Самый безопасный и быстрый вариант – это с банковским сопровождением. В таком случае банк предоставляет вам 2 сейфовые ячейки и сопровождение при регистрации. В первую ячейку помещаются деньги за кредит, во вторую – разницу между оставшейся частью кредита и запрошенной стоимостью недвижимости. После осуществляется типичная схема купли/продажи.

Данный способ, по мнению юристов, является самым безопасным и надежным. Застрахованными становятся все 3 стороны, ведь после переоформления:

  • банк получает сумму по кредиту;
  • продавец – свою часть;
  • покупатель – право на владение недвижимостью;

Таким образом, доступ к внесенным средствам открывается только после оформления сделки. Отметим, что проводить подобные операции по покупке ипотечной квартиры можно только с согласия банка. Последние не препятствуют этому способу, ведь актуальность вопроса растет с каждым днем.

Обратите внимание, что если сумма кредита выше стоимости недвижимости, продавец обязан доплатить сумму по финансовому обязательству, чтобы уровнять эти показатели. В противном случае сделка с банком считается невозможной.

Покупка квартиры за наличные средства

Если вы решились приобрести квартиру и уже нашли идеальный вариант, то обратитесь вместе с продавцом в отделение банка за разъяснением. Вам предоставят информацию можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке, и как выплатить оставшуюся часть кредита. В случае отказа банка по причинам, которые также должны объяснить, об этой квартире можно забыть.

Также непозволительно, чтобы продавец скрывал от банка намерения по продаже. Необходимо проинформировать его, что финансовое обязательство будет погашено после перепродажи, иначе сделку могут признать неправомерной.

Чтобы этого не произошло, следует указать реальную причину досрочного погашения. Например:

  • невозможность дальнейшей выплаты кредита в силу определенных обстоятельств (указать, каких именно);
  • смена места жительства;
  • увольнение с места службы.

Когда банк разрешит покупку, проследите, чтобы владелец вашей будущей квартиры выписался из нее. Проверьте, чтобы в ней никто не остался прописанным, особенно, несовершеннолетние дети. Заказать такую справку можно в БТИ.

Далее, необходимо передать продавцу определенную сумму задатка и оформить передачу денежных средств документально. Это происходит при оформлении договора или расписки. Задаток должен равняться сумме, необходимой для полного погашения кредита.

Лучше всего оформляйте договор у нотариуса, чтобы быть абсолютно уверенными в безопасности своих денег. В документе нотариус укажет, что при передаче денежных средств продавцу и его согласии их принять, он обязуется продать вам свою недвижимость после снятия обременения в Регистрационной палате.

Также в договоре должны быть зафиксированы сумма задатка и финансовые обязательства двух сторон.

Как только, продавец подготовит все документы можно переходить непосредственно к этапу покупки. Для начала всю сумму, необходимую для сделки, нужно разделить на 2 части. Их кладут на депозитные счета или же в ячейку банка, в котором был взят кредит на квартиру.

Только покупатель имеет право снять деньги до момента заключения сделки, и лишь после ее совершения продавец и сам банк получают доступ к своим ячейкам. Последний забирает деньги за кредит, продавец – разницу между стоимостью и кредитом.

Другие возможные способы передачи денег за покупку квартиры вы найдёте тут.

В том же банке заключается договор, в котором обговариваются сроки и размер вознаграждения. Банк забирает свою часть в пользу списания кредита и выдает справку о снятии задолженности.

Наступил этап снятия обременения. Для этого продавец и уполномоченное лицо банковского работника отправляются в Регистрационную палату, где регистрируют заявление на снятие обременения.

Перечень необходимых документов для подачи в Регистрационную палату:

  • паспорт настоящего собственника квартиры;
  • справка, свидетельствующая, что ипотека полностью выплачена;
  • документ, подтверждающий право владения;
  • заявление на снятие обременения;
  • закладная.

Приобретение квартиры в ипотеку

Провести такую операцию несложно, если брать ипотеку в том же банке, где ее брал настоящий владелец квартиры.

Банковские структуры охотно берутся за подобные дела, они лишь проверяют платежеспособность нового заемщика и данные о его работе.

При таком способе смены владельца ипотечной квартиры процесс не занимает большого количества времени, ведь фактически здесь происходит смена заемщика.

Некоторые банки для своих новых клиентов предоставляют льготные условия кредитования: снижают процентные ставки, уменьшают первоначальный взнос. Нужно отметить и безопасность такого способа переоформления, так как всеми документами занимается банк.

Если говорить об оформлении кредита на такую квартиру в другом банке, то такой процесс в лучшем случае будет сложным и долгим. Также очень вероятно, что вам не одобрят ипотечный кредит. Для банка подобная операция является большим риском и не все из них решатся на ваше предложение.

Покупка по предварительному договору

Имеется еще один способ покупки – по предварительному договору. Такое возможно, только если банк разрешит владельцу досрочно выплатить оставшуюся сумму по кредиту. Чтобы стать собственником, вам необходимо будет перечислить определенную сумму в банк, в залоге которого находится имущество. Настоящий владелец получает свидетельство, в котором указывается, что кредит полностью погашен.

Недостаток

По такой схеме велик риск остаться без денег – если продавец нарушит правила оформления предварительного договора, то вы не сможете купить квартиру, и вам придется очень долго возвращать свои деньги.

Преимущество

Основное преимущество покупки квартиры по предварительному договору – отсутствие надобности в согласовании всех действий с банком. Все обязательства перед ним прекращаются сразу же после полного погашения финансовых обязательств.

-ролик о способах покупки квартиры в ипотеке

Как вы уже поняли, купить ипотечную квартиру возможно, причем для этого существует несколько способов. Мы ознакомили вас с самыми простыми и безопасными. Их исполнение позволит вам максимально быстро провести процедуры переоформления и стать владельцем выбранного жилья.

Источник: https://2realtor.ru/pokupka-kvartiry-naxodyashhejsya-v-ipoteke/

Покупка ипотечной квартиры – риски при покупке квартиры, находящейся в залоге, ипотеке у банка

Купить квартиру которая находится в ипотеке

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залоге у банка

3 690 просмотров

Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка обойдется дешевле, чем приобретение жилья без проблем и обременений. Именно за счет большей финансовой выгоды такой вариант считается достаточно популярным и выгодным для всех сторон сделки: покупателя, продавца и банка. Однако данная система имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.

В ипотеке или в залоге, какая разница?

Квартира в ипотеке – это недвижимость, которая была приобретена за счет кредитных средств. Чаще всего такое жилье и оформляется в качестве залога, но это вовсе не обязательно. А квартира, которая находится в залоге – это недвижимость, которая находится под обременением банка. Она является обеспечением и именно ее состояние банк отслеживает особенно тщательно.

Таким образом, в большинстве случаев, продать квартиру, которая находится в ипотеке, но не залоге, не составит особого труда, так как у банка есть обеспечение.

А вот залоговую недвижимость реализовать без разрешения финансовой организации или, как минимум, без согласования с ней, будет невозможно.

В данной статье речь пойдет именно о квартирах, которые находятся под обременением (в залоге), так как продажа жилья, купленного в рамках ипотечного кредита (но не являющегося залогом) чаще всего производится в обычном порядке.

Преимущества и недостатки покупки квартиры в ипотеке, залоге

У процедуры есть ряд преимуществ и недостатков, которые нужно учитывать еще до оформления договора купли-продажи:

ПреимуществаНедостатки
Низкая стоимость жильяДо погашения кредита с квартирой практически ничего невозможно сделать
Квартира в ипотеке уже проверена банком, что практически исключает мошеннические схемыПосле погашения долга придется заниматься снятием обременения
Сделка производится под контролем банка, что делает ее проще, безопаснее и быстрееОформить ипотечный кредит на квартиру, которая и так уже находится в залоге практически невозможно

Процедура покупки квартиры, которая находится в ипотеке, залоге

Выделяют два основных варианта, при помощи которых может быть реализована продажа такой квартиры:

  • Продажа с погашением кредита. В этой ситуации продавец жилья сразу после получения денег от покупателя погашает долг в полном объеме, снимает обременение и только потом производится переоформление права собственности на жилье. Данная схема ничем не отличается от обычной купли-продажи за исключением того, что придется внимательно контролировать все этапы. Некоторые мошенники могут просто взять деньги, якобы погасить кредит, а потом заявить, что банк насчитал там еще больше долга и нужно поднять цену жилья. До рыночной, что уже бессмысленно, ведь покупателя привлекла как раз низкая стоимость недвижимости. Банк о такой схеме зачастую не знает и никак в ней не участвует.
  • Переоформление кредита. В этой ситуации между покупателем, продавцом и банком заключается трехсторонний договор, в рамках которого банк снимает все долги с продавца и вешает их на покупателя. В обмен на это продавец передает покупателю жилье, а покупатель – некую сумму, о которой договаривались раньше. Главный недостаток схемы – банк сначала должен одобрить покупателя, его финансовое состояние и так далее.

Так как первый из представленных вариантов практически не отличается от стандартной купли-продажи, ниже детальнее рассмотрим именно вторую схему, которая от базовых процедур купли-продажи все же отличается.

  1. Продавец обращается в банк с заявлением о том, что он планирует продавать недвижимость, находящуюся в залоге.
  2. Если банк дает согласие, продавец ищет покупателя.
  3. После того как покупатель найдет и ему известен тот факт, что квартира находится под обременением, он обращается в банк.
  4. Составляется заявление на выкуп залогового имущества с одновременным переоформлением на этого человека кредита.

Указанные заявления не имеют какой-то конкретной формы и вида. Составляются они на месте, прямо в банке и напрямую зависят от выбранной финансовой организации.

  1. В зависимости от ситуации, банк, покупатель и продавец разрабатывают схему, по которой будет производиться вся операция. Вплоть до того, что покупатель арендует ячейку в банке и вносит в нее сумму, на которую договорился с продавцом. Последний сможет забрать деньги только тогда, когда произойдет переоформление кредита и права собственности. Подобных схем существует огромное количество и все зависит от того, устроит тот или иной вариант все стороны или нет.
  2. Производится переоформление кредита и права собственности на базе достигнутых ранее договоренностей.
  3. Продавец забирает деньги, а покупатель становится новым заемщиком по кредиту и новым же владельцем недвижимости.

После погашения долга покупателю нужно будет снимать обременение и получать от банка справку, что кредит закрыт и никаких претензий нет.

Для подобной сделки нужен достаточно обширный пакет документов. Причем как от продавца, так и от покупателя.

особенность: нужны документы, актуальные непосредственно для оформления сделки купли-продажи и, одновременно с ними, нужно предоставлять бумаги на оформление ипотечного кредита.

Конкретный список напрямую зависит от выбранной схемы сделки и банка, но примерный перечень может выглядеть так:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Документы на квартиру (желательно сделать свежую выписку из ЕГРН).
  • Действующие договора залога и ипотеки.
  • Справка о доходах покупателя и копия его трудовой книжки.
  • Справка о лицах, прописанных в залоговой квартире.
  • Справка о наличии/отсутствии долгов за коммунальные услуги.
  • Справка из налоговой о наличии/отсутствии долга по налогу на недвижимость.
  • Договор купли-продажи.
  • Согласие супруги на оформление ипотеки и покупку жилья (для покупателя) и на сделку купли-продажи (для продавца). Актуально только в том случае, если клиент находится в браке.
  • Вместо согласия можно предоставить копию брачного контракта при условии, что в нем предусмотрены пункты, касающиеся покупки-продажи недвижимости.
  • Разрешение от органов опеки. Только для тех ситуаций, если один из владельцев жилья несовершеннолетний (или если квартиру планируется, в том числе, оформить и на несовершеннолетнего).

Расходы

Все расходы, связанные с оформлением сделки, могут быть оплачены продавцом или покупателем, в зависимости от договоренностей. Они также могут разделить их поровну или в любой другой пропорции. Рекомендуется отдельно описать данный момент в одном из пунктов договора купли-продажи и, естественно, обсудить заранее.

Стандартный перечень расходов:

  • Оформление договора купли-продажи недвижимости у нотариуса с последующим заверением: от 2 тысяч рублей (чаще – больше).
  • Оформление страхового полиса для нового заемщика-покупателя. Цену назвать даже предварительно невозможно. Зависит от условий банка, цены недвижимости и многих других факторов.
  • Оплата услуг оценочной компании. Такой отчет нужен не всегда, но банк может запросить его в ультимативном порядке. Цена также варьируется в широких пределах, но лишь в редких случаях она будет менее 2 тысяч рублей.
  • Сбор необходимых документов для сделки купли-продажи. От 1 тысячи рублей. Этим обычно занимается продавец.

Также покупатель должен подготовить ту сумму, на которую он договорился с продавцом. Отдельно следует отметить, что некоторые банки требуют первоначальный взнос несмотря на то, что кредит оформляется не «с нуля». Все подобные вопросы стоит обсуждать с представителем выбранной финансовой организации заранее.

Сроки

Учитывая тот факт, что к «общему знаменателю» должны прийти все три стороны сделки, больше всего времени обычно отнимает процедура согласования договора и его условий. Сбор документов редко затягивается на срок более 1 недели, а саму сделку купли-продажи, при желании и наличии согласия всех сторон, можно совершить всего за несколько часов.

Переоформление права собственности на новую квартиру занимает от 3 дней и более.

Риски покупателя есть всегда, даже при таком варианте покупки недвижимости, когда вроде как все контролируется банком. Рассмотрим основные:

  • Мошенничество. Самая распространенная проблема. Несмотря на все ухищрения, без опытного юриста определить все подводные камни той или иной ситуации практически невозможно. В данном случае самым распространенным является вариант, при котором продавец получает деньги за жилье и переводит кредит с себя на покупателя, но при этом, не переоформляет право собственности по той или иной причине. Реализовать это достаточно сложно, но возможно. А самая главная проблема – банку все равно кто будет платить кредит. Как следствие, он вряд ли будет вмешиваться.
  • Расторжение договоренностей. Некоторые продавцы ведут себя не слишком честно относительно покупателя. Уже на последнем этапе, когда на подготовку сделки потрачено много денег и времени, они могут отказаться от заключения договора.
  • Отказ банка. Многие финансовые организации предпочитают не рисковать и если и соглашаются на подобные сделки купли-продажи, то выдвигают настолько серьезные требования к покупателю, что далеко не каждый человек сможет им соответствовать. Кроме того, банк может на последнем этапе просто не дать разрешение на сделку (даже после достигнутых договоренностей) без объяснения причин.
  • Невыгодные условия. Покупатель жилья может получить условия по ипотеке значительно хуже, чем были у продавца. Впрочем, данная проблема достаточно быстро решается при помощи рефинансирования.
  • Затягивание. Банк или продавец могут затягивать заключение сделки по той или иной причине. Даже если в конечном итоге все будет сделано так, как нужно, на это может уйти значительно больше времени, чем на обычную покупку квартиры в ипотеку. Следует отметить, что этот пункт является вполне справедливой платой за низкую стоимость жилья.

Процедура покупки квартиры, которая находится в залоге достаточно сложная для того, чтобы даже не пытаться реализовать ее самостоятельно, без помощи юристов. На бесплатной консультации опытные специалисты разберут каждую отдельную ситуацию и дадут свои рекомендации. Они же могут заниматься сопровождением сделки вовремя информируя клиента о тех или иных нюансах, на которые нужно обратить внимание.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-kotoraya-nahoditsya-v-ipoteke-zaloge-u-banka/

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке: подробная инструкция – Все о финансах

Купить квартиру которая находится в ипотеке

(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Участники рынка жилой недвижимости иногда интересуются, как купить квартиру, которая находится в ипотеке. Вопрос этот становится все более актуальным в настоящее время.

Ведь каждый человек желает обзавестись собственным жильем. Однако фактическая цена такого приобретения, как правило, очень высока для подавляющего большинства людей, нуждающихся в улучшении условий проживания. Покупка недвижимости требует значительного финансирования.

Многие потребители, к сожалению, не располагают личными сбережениями в сумме, достаточной для единовременной оплаты полной стоимости самой обычной квартиры.

Единственно доступный выход в такой ситуации – ипотека, которая представляет собой целевой жилищный заем, предоставляемый банком под залог приобретаемой недвижимости.

Актуальность вопроса

Залоговый статус ипотечного жилья подразумевает ограничение возможности должника (покупателя) распоряжаться приобретенной квартирой в течение всего срока действия кредитного договора с банком, то есть до момента окончательного погашения всех обязательств по целевой жилищной ссуде. Чтобы законно совершить какую-либо правовую сделку с жилплощадью, находящейся в залоге по условиям действующей ипотеки, владелец квартиры (заемщик) должен заручиться согласием кредитора (залогодержателя).

Нередко бывает и так, что заемщик оказывается не в состоянии своевременно выплачивать ипотеку, регулярно допуская возникновение просрочек при внесении банку ежемесячных кредитных платежей.

Если просроченный долг по непогашенной ипотеке накапливается, а ситуация с платежеспособностью заемщика не улучшается, кредитор вправе реализовать залоговое жилье, получив соответствующее разрешение через суд.

Надо отметить, что покупка квартиры, пребывающей в залоге по невыплаченной ипотеке, становится очень выгодным и удобным способом решения жилищного вопроса.

Между тем, сама процедура купли-продажи жилья, находящегося в залоговом обременении, имеет множество нюансов, в которых потенциальному покупателю ипотечной недвижимости следует очень хорошо ориентироваться. Речь идет о ключевых особенностях такой сделки, её правовых последствиях, преимуществах, недостатках, рисках.

Следует также иметь в виду, что специфика реализации какой-либо сделки в отношении недвижимости с обременением может потребовать учета самых разных обстоятельств (например, возможные претензии должника на материнский капитал, который ранее использовался для погашения жилищной ссуды). Рассмотрим более детально, как купить квартиру, если она в ипотеке у продавца.

Покупка квартиры, находящейся в залоге: плюсы, минусы

Покупатель ипотечной недвижимости, обремененной залоговым статусом, должен досконально разобраться в том, какими преимуществами и недостатками характеризуется соответствующая сделка купли-продажи. Сделать это рекомендуется заранее, чтобы впоследствии быть готовым к любым ситуациям.

Положительные моменты:

  • Стоимость приобретения ипотечного жилья может оказаться для покупателя гораздо ниже его рыночной цены. Стремясь реализовать залоговую квартиру в самые короткие сроки, банк зачастую выставляет её на торги по цене с существенным дисконтом. Практика такого занижения стоимости для ипотечной недвижимости, подлежащей ускоренной продаже, объясняется тем, что сам кредитор вовсе не заинтересован в реализации этой квартиры по максимально выгодной цене. Ему важно как можно скорее погасить долговые обязательства неплательщика ипотеки и закрыть жилищный кредит.
  • Сам факт пребывания ипотечной квартиры в залоговом обеспечении у банка-кредитора (например, у Сбербанка) гарантирует юридическую чистоту гражданско-правовой сделки, оформляющей передачу прав собственности на обремененную недвижимость. Покупателю ипотечной квартиры изначально не стоит опасаться каких-либо мошеннических схем или афер, предпринятых продавцом, а также претензий, выдвигаемых третьими лицами, заявляющих о своих правах на залоговое имущество.

Возможные недостатки:

  • Залоговый статус ипотечной квартиры настораживает её потенциальных покупателей по причине наличия обременений, ограничивающих возможность законного владельца этого жилья самостоятельно распоряжаться таким имуществом. Как уже упоминалось ранее, чтобы продать ипотечную недвижимость, необходимо получить официальное согласие залогодержателя (банка-кредитора).
  • Усложненная процедура передачи и оформления прав собственности на ипотечную квартиру, пребывающую у банка в залоге.
  • Возможность регулярного посещения представителями банка-кредитора новых жильцов, заселившихся в ипотечную квартиру, находящуюся в залоге. Такая практика объясняется стремлением залогодержателя контролировать сохранность обремененного жилья.
  • Новый собственник ипотечной квартиры должен быть изначально готов принять именно те требования и условия, которые выдвинет банк-кредитор, выступающий залогодержателем в отношении данного объекта.

Риски покупателя обремененной квартиры

Вероятные риски, с которыми может столкнуться покупатель ипотечного жилья, пребывающего в залоге:

  • Угроза реализации обремененной квартиры без официально предоставленного разрешения и непосредственного участия залогодержателя. Как уже говорилось, продажа ипотечного жилья без согласия банка-кредитора будет считаться нелегитимной. Все вопросы следует согласовывать и решать не только с продавцом-заемщиком, но и напрямую с уполномоченными представителями финансового учреждения, являющегося законным залогодержателем. Кроме того, потенциальному покупателю ипотечного жилья рекомендуется в предварительном порядке получить всю подробную информацию о юридическом статусе приобретаемой квартиры, её владельце, действующих обременениях и других обстоятельствах, имеющих существенное значение. Такие сведения запрашиваются через Росреестр.
  • Риск, обусловленный вероятностью появления у продавца (должника) денежных средств, достаточных для дальнейшего погашения ипотеки, а также содействия грамотного юриста. Такое препятствие может возникнуть именно тогда, когда новый покупатель квартиры, пребывающей в залоге, внесет банку оговоренный аванс на стадии оформления соответствующей сделки. В этой ситуации нельзя исключать угрозу утраты покупателем уплаченных денег. Чтобы не допустить таких финансовых потерь, покупателю следует осуществлять передачу денежных средств залогодержателю исключительно через банковскую ячейку.
  • Определенная опасность заключается в практике приобретения ипотечной квартиры посредством оплаты покупателем фактически непогашенного долга заемщика. Риск для нового покупателя состоит в том, что банк по факту полного погашения ипотеки снимет обременение с квартиры, ранее находившейся в залоге. Это обусловит приобретение заемщиком статуса полноправного собственника данного жилья, который просто откажется подписывать соглашение о купле-продаже квартиры. Избежать такой угрозы позволит подписание сторонами предварительного соглашения, регламентирующего обязательства заемщика (должника) после погашения ипотечного долга.

Как оформить покупку ипотечной квартиры, находящейся в залоге

Сделка купли-продажи ипотечной квартиры может оформляться одним из трех способов:

  1. Приобретение обремененного жилья непосредственно у банка, являющегося законным залогодержателем. Как показывает практика, этот способ считается наиболее безопасным и простым.
  2. Покупка ипотечной квартиры на условиях ипотеки, оформленной в банке, уже выступающем кредитором и залогодержателем в отношении обремененного жилья по кредитному договору, заключенному с предыдущим заемщиком.
  3. Приобретение квартиры, пребывающей в залоге по непогашенной ипотеке, у собственника, являющегося заемщиком (должником) по ранее оформленному с банком договору о целевом займе на покупку жилья. Такая сделка оформляется при обязательном согласии банка-кредитора и участии кредитного менеджера, представляющего интересы залогодержателя.

Прочтите также: Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

© 2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Источник: https://vseofinansah.ru/mortgage/kak-kupit-kvartiru-kotoraya-nahoditsya-v-ipoteke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.