Купить квартиру на электронных торгах

Содержание

Электронные торги. Как купить квартиру, сидя на диване

Купить квартиру на электронных торгах

12 Февраля в 19:17 2498 Наталья Николаева

Покупка квартиры на электронных торгах — совершенно новая схема реализации квартир на столичном рынке жилой недвижимости. О ее преимуществах и особенностях нашему журналу рассказывает Ирина Доброхотова.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров

«БЕСТ-Новострой»

— Сразу отмечу, что по этой схеме продаются только квартиры в домах, построенных за счет городского бюджета, потому что согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», продажа государственной собственности может осуществляться только посредством открытого электронного аукциона. Закон, как вы знаете, вступил в силу 1 января 2014 г., и уже в сентябре в Москве начали продавать недвижимость с электронных торгов. Занимается продажами казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (УГС). Госструктура находится в прямом подчинении у столичных властей. Весной 2014 г. право на оказание услуг по реализации квартир получило учрежденное правительством Москвы ОАО «Мосреалстрой», и «БЕСТ-Новострой» стала его эксклюзивным партнером по продаже квартир в ЖК «Некрасовка».

— В чем заключается преимущество приобретения квартиры через электронные торги?

— Во-первых, это публичность и открытость — любое физическое лицо, юридическое или индивидуальный предприниматель могут ознакомиться с любой закупкой, стартовой ценой, правилами аукциона и сроками его проведения.

Еще одно преимущество — доступность. Как правило, подготовка и подача заявки в электронном виде занимает не так много времени, принять участие можно в аукционе на все квартиры, выставленные на электронные торги.

И, наконец, прозрачность — ход торгов виден всем участникам, известен победитель аукциона и условия, на которых он заключит договор.

— Действительно ли цены при такой схеме приобретения ниже рыночных?

— Это так. Начальная цена каждого объекта прописана в распорядительной документации имущественного департамента Москвы и составляет около 91 100–110 000 руб./кв. м. Информация о квартире доступна для ознакомления в Интернете на протяжении 20 дней, затем еще десять дней ведется подготовка всех необходимых документов.

Стоимость устанавливается один раз в полгода независимым экспертом-оценщиком в соответствии с уровнем действующих рыночных расценок на подобный вид недвижимости, но поскольку любой аукцион предполагает торги на повышение, то стартовые бюджеты покупки, предлагаемые КП «УГС», ниже примерно на 1 млн руб. по сравнению с рыночными.

При этом в ходе торгов квартира может и не подорожать или дорожает незначительно, то есть покупатель получает ощутимую выгоду.

— Насколько на практике сложна процедура участия в электронных торгах?

— Алгоритм участия в электронных торгах по приобретению недвижимости очень четкий, он требует не только внимания, но и определенных навыков. Сначала потенциальный покупатель выбирает квартиру на виртуальной площадке (www.

roseltorg.ru). Затем он должен зарегистрироваться на портале, подать заявку на изготовление электронно-цифровой подписи (ЭЦП), оплатить ее изготовление. После получения ЭЦП ее необходимо аккредитовать на электронной площадке.

Следующий шаг — оплата обеспечительного взноса в размере 100 тыс. руб. (образец платежного поручения находится в аукционной документации на сайте www.roseltorg.ru по конкретно выбранной квартире) и отправка заявки на участие в аукционе. Завершающий этап — непосредственное участие в электронных торгах.

После них победитель получает уведомление о праве заключения договора купли-продажи по результатам аукциона. Наши специалисты оформляют договор купли-продажи, перечисление средств покупателя осуществляется на реквизиты застройщика — КП «УГС» г. Москвы.

Затем договор регистрируется в регпалате, после чего покупатель вместе с зарегистрированным договором получает ключи, подписывает акт сдачи-приемки квартиры и может въезжать!

— На словах кажется все понятно…

— Да, для каждого этапа торгов необходимо собрать пакет документов, часть из них должны быть только оригиналы, часть — нотариально заверенные копии.

Для специалистов «БЕСТ-Новострой» все тонкости процедуры уже хорошо известны, поскольку мы имеем опыт сотрудничества с ОАО «Мосреалстрой» в части реализации таких столичных новостроек, как «Белый парк» и «Кристалл».

Теперь по аналогичной схеме занимаемся реализацией квартир в ЖК «Некрасовка» в корпусах на улицах Недорубова, Маресьева и Липчанского.

Первые в 2015 г. электронные торги по этим объектам состоялись 27 января, и от имени покупателей в аукционе участвовали преимущественно наши специалисты, поскольку для большинства клиентов процедура оказалась сложной и незнакомой.

Чтобы устранить этот пробел, 10 февраля мы провели первый бесплатный семинар для клиентов, чтобы обучить участию в электронных торгах. Впрочем, для тех, кто все равно опасается самостоятельно торговаться на электронной площадке, наши специалисты предлагают свою помощь по участию в аукционе, эта услуга бесплатная.

Кстати, квартиру на электронных торгах можно купить и с привлечением ипотеки, к процессу покупки в этом случае прибавляется несколько шагов.

Cтатьи по теме:

  • Какие правила строительства небоскребов появятся в 2018 году Новые правила строительства небоскребов утвердят уже в 2018.
  • Какие перспективы жилищного строительства ждут впереди К началу следующего года число административных процедур в жилищном строительстве составит менее 100.
  • В каких странах побывал Дед Мороз и где он живёт? У зимнего волшебника имеются резиденции по всему миру. Каждая северная страна утверждает, что именно она является родиной Деда Мороза или Санта-Клауса. И этим спорам нет конца, давайте разберёмся.

Источник: https://dmrealty.ru/rubrics/zakon-i-finansy/elektronnye-torgi-kak-kupit-kvartiru-sidya-na-divane/

Продажа квартир государству

Купить квартиру на электронных торгах

Продажа чужой жилплощади ( Продажа квартир Государству )

Алгоритм очень простой:

Найти закупку жилой недвижимости.

Ищем собственника подходящей квартиры.

Оформляем агентский договор и доверенность.

Грамотно оформляем доверенность (Подробности внизу страницы)

Участвуем в закупках под своей подписью, но от имени собственника.

После победы оформляем дополнительное соглашение, где включаем собственника как участника правоотношений.

Получаем комиссию за проведенную сделку.

Плюсы и минусы для поставщика при продаже квартир Государству

Бюджетные учреждения довольно часто закупают жилые помещения. Связано это, как правило, с предоставлением жилья для детей-сирот, расселением аварийных и ветхих домов, а также закупки жилых домов для людей, которые стали жертвами пожаров.

Данный вид торгов имеет массу несомненных преимуществ:

Несмотря на большое количество достоинств данного направления в тендерах, нужно учитывать и некоторые негативные особенности:

НМЦК рассчитывается исходя из тарифов за квадратный метр

Это значение может разниться, по сравнению с фактической стоимостью.

Необходима государственная регистрация перехода права собственности.

Подробно о продаже квартир Государству

Все взаимодействия участников сделки по госзакупкам, в том числе и по закупке жилья, прописаны в федеральном законе 44-ФЗ. Но закон сух, в нем еще надо разобраться, и вот чего Вы точно там не найдете, так это алгоритма действий для собственника или поставщика недвижимости.

Успех любого дела зависит от того, насколько четко прописан план действий, тем более, если Вы работаете с государством, важно четко понимать, что и в какой последовательности надо делать

  1. Найти предложения от государства на закупку жилья на портале goszakupki.gov.ru.  Портал доступен всем, чтобы просмотреть информацию о том, какая недвижимость необходима государству на данный момент или какие закупки проводились ранее не нужно регистрироваться, вся информация находится в открытом доступе.

  2. В разделе Требования к закупке Вам нужно скачать и изучить техническое задание по закупке. В описании Вы найдете площадь требуемого жилья и характеристики, по которым будет приниматься квартира (какие должны быть полы, потолки, окна и т.д.

  3. После того, как вы определили, какая требуется квартира, Вы можете найти подходящие варианты под закупку. Самое простое это найти объекты на сайтах по продаже недвижимости или таких как Авито.
  4. Позвонить по найденным контактам, выяснить подходят ли данные варианты для закупки.

    И если Да, то предложить собственнику реализовать его квартиру государству. На этом этапе очень важно грамотно разъяснить собственнику преимущества работы с государством.

  5. Если собственник согласен сотрудничать, то Вы договариваетесь на осмотр квартиры, если Вы живете в другом городе просите собственника жилья прислать фотографии квартиры в определенных ракурсах. Напоминаю, что в закупках можно работать дистанционно, не нужно никуда выезжать, все можно решить по телефону или интернету.

  6. Пройти аккредитацию на электронной площадке, где заказчик будет проводить аукцион. Если Вы будете делать это заранее, для Вас этот будет бесплатно. Ускоренная аккредитация стоит порядка 10 000 рублей.

  7. Собрать необходимые документы от собственника, все документы должны быть в электронном виде (отсканированы или сфотографированы), чтобы их можно было загрузить на аукционную площадку.
  8. Внести обеспечительный взнос для участия в аукционе, сумма взноса всегда указана в описании к заявке и документации к закупке.

    Обеспечительный взнос вернется после завершения аукциона.

  9. В назначенный день и время принять участие в аукционе, то есть выйти на электронную площадку (сайт) и сделать свою ставку.

    Если Вы единственный участник аукциона, то Вы признаетесь победителем по умолчанию, если на аукционе несколько участников, то победителем будет тот, кто предложит наименьшую цену.

  10. Внести обеспечительный взнос по контракту, его сумма тоже прописана в документации к аукциону.
  11. Согласовать прохождение собственником комиссии, то есть Вам нужно позвонить в администрацию, узнать когда будет приниматься комиссией и предупредить собственника жилья. Ваше присутствие при приемке не обязательно.
  12. Согласовать время, когда собственнику необходимо прийти в МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре.
  13. Проконтролировать перечисление денег из бюджета.
  14. Получить вознаграждение по сделке от собственника.

Конечно, в каждой сделке свои детали, например, некоторые заказчики сначала заключают контракт, а только потом выезжают к собственнику, чтобы принять квартиру, но это уже нюансы, – а в целом, если Вы хоть раз пройдете сделку от начала до конца, Вы поймете, что ничего сложного в этой деятельности нет

Основное – это внимательное отношение к заполнению документов, контроль и координация процесса, Вы должны помнить, что в каждом аукционе есть ключевые даты и сроки, которые важно соблюдать при работе с государством. И тогда Ваша сделка обязательно состоится с положительным результатом.

Почему собственникам выгодно продавать квартиру государству

Почему собственникам выгодно продавать квартиру государству и работать через поставщиков недвижимости жилья?

Конечно, большинство собственников может быть и рады бы продать квартиру быстро и за наличный расчет, но рынок недвижимости давно стоит, многие месяцами выставляют свое жилье на сайтах, пытаются продать через риелтора, а госзакупки – это реальная возможность продать квартиру государству.

Частные покупатели часто торгуются, выискивают причины, чтобы сбить цену, а государство заранее все прописывает в техническом задании. К тому же, когда поставщик недвижимости обращается к собственнику жилья с предложением, свое вознаграждение он закладывает сверх цены собственника.

Государство не будет просить рассрочки, гарантируется чистота сделки и оплата в прописанные законом сроки.

Если собственник работает напрямую с поставщиком жилья, то ему не нужно платить комиссию риелтору, он получит ту сумму, за которую выставил свою квартиру.

Риелторы, если они грамотные и в курсе госзакупок, тоже заинтересованы, чтобы быстрее реализовать квартиру своего клиента и получить комиссию за сделку.

Почему собственник самостоятельно не продает квартиру государству через аукцион:

Нет необходимых знаний: собственник должен самостоятельно разобраться, как аккредитоваться на гос.площадках, как правильно внести обеспечение, как заполнить и подать заявку и т.д.

Нет свободных средств на обеспечение контракта, собственник не всегда может (и хочет!) внести деньги в качестве обеспечительного задатка по аукциону, а иногда просто боится, потому что не знает всей процедуры и того, что деньги потом возвращаются.

Большой риск ошибки: так как человек не имеет опыта работы с аукционами и будет делать все впервые, то велик риск ошибок на каком-нибудь из этапов сделки, поэтому сделка может сорваться и собственник потеряет время и, возможно, даже деньги.

Такая же причина, того почему многие риелторы не идут в госзакупки: привыкли работать по старинке, не знают схем продажи квартир государству, бояться нового, не хотят вкладывать свои денежные средства.

И получается, государство хочет купить недвижимость, собственники не умеют продавать через электронные аукционы, а риелторы не хотят напрягаться.

Доверенность для участия в госзакупках ( Продажа квартир Государству )

 Поставщик может принять участие в закупке, а также совершить иные действия, не только лично, но и через поверенных (ч. 3 ст. 27 44-ФЗ).

Для этого понадобится подготовить доверенность на участие в закупках.

При проведении открытого конкурса ее необходимо предоставить в составе заявки (пп. «в» п. 1 ч. 2 ст. 51). В этом случае заказчик обязан обеспечить представителям поставщика доступ на вскрытие конвертов. Такое правило касается и запроса котировок (ч. 2 ст. 78 № 44-ФЗ).

Поверенный также имеет право подписать и получить экземпляр контракта от заказчика.

Дополнительно закон требует включать в заявку доверенность на закупку товара (от ИП, например) при проведении закрытого аукциона (пп. «в» п. 1 ч. 2 ст. 88).

Так доверенные лица смогут присутствовать и принимать участие в самих торгах. Уместно использование документа и при получении аккредитации на ЭТП. В этом случае его нужно передать в составе пакета, который предоставляется оператору площадки (пп. 4, 5 ч. 2 ст. 61 44-ФЗ).

При этом важно следить за его актуальностью. Ч. 10ст. 105 и ч. 2 ст. 106 разрешают поставщикам не только принимать участие в закупках, но и подавать жалобы и присутствовать при их рассмотрении через поверенных с приложением рассматриваемой бумаги.

Все вышеуказанные нормы относятся и к тем ситуациям, когда полномочия поверенных прописаны в госконтракте, либо в решении собрания (ч. 4 ст. 185 ГК РФ).

В этом случае также указывают и право представителей поставлять и принимать приобретенные товары, работы или услуги.

Требования : Суть понятия заключается в том, что доверитель передает представителю конкретные полномочия.

Последний, в свою очередь, предъявляет их заинтересованной стороне. В законодательстве не установлено строгой формы к такому документу.

Главное, следить за тем, чтобы он содержал все необходимые сведения:

Дату выдачи.

Срок действия.

Сведения о доверителе.

Сведения о доверенном лице.

Перечень полномочий.

Информация о возможности илм запрете передоверия.

Нотариальное удостоверение (ст. 187, 188.1 ГК РФ).

Безотзывной статус (при необходимости, ст. 181).

Подписи сторон.

Печать (при наличии).

Если сведения из п. 2 не указаны, то бумага будет действительна в течение одного года (ч. 1 ст. 186 ГК РФ).

Участники процесса имеют право отказаться или отменить любую доверенность, кроме безотзывной. При этом они должны уведомить всех лиц, которых коснется данное изменение. В противном случае полномочия останутся в силе (ч. 2 ст. 189 ГК РФ). 

Приложение к статье

Доверенность

 от ФИО, согласно которой ФИО уполномочила ИП ФИО «совершать от своего имени, но за счет доверителя, по его поручению все необходимые действия на электронной торговой площадке ЗАО «Сбербанк-АСТ», подписать за меня электронной цифровой подписью все необходимые документы, совершать все действия, связанные с моим участием на электронном аукционе «Приобретение благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения без попечения родителей», без права получения ИП ФИО денежных средств».

Указанной доверенностью ИП ФИО уполномочен в том числе подавать и подписывать электронной цифровой подписью все необходимые для подачи заявки на участие в заявленном электронном аукционе оператору электронной площадки ЗАО «Сбербанк-АСТ» в форме электронных документов, совершать иные действия, связанные с подачей и отзывом заявки в электронном аукционе; подписывать Государственный контракт, в том числе и средствами ключа электронной цифровой подписи, заключаемый по результатам проведения электронного аукциона, с указанием в нем реквизитов расчетного счета ФИО.

Позиция ФАС России по вопросу закупок на приобретение недвижимости (участие в закупке представителем собственника недвижимости)

На сайте Новгородского УФАС России (https://novgorod.fas.gov.ru/news/14870) размещена позиция ФАС России по вопросу осуществления закупок на приобретение объекта недвижимости (возможность подачи заявки на участие в электронной процедуре представителем (агентом, риэлтором) собственника недвижимого имущества), изложенную в прилагаемом Письме ФАС России от 07.08.2019 № АК/68293/19.

ФАС России в своем разъяснении, ссылаясь на нормы Гражданского кодекса РФ, Закона о контрактной системе в сфере закупок, указывает, что физическое лицо (собственник квартиры ил жилого помещения) вправе принимать участие в закупках лично либо через своего представителя (при наличии соответствующей доверенности) после аккредитации такого лица на электронной площадке в порядке, установленном Законом о контрактной системе, в том числе подписывать контракт при наличии соответствующей доверенности.

______________________________

Медленно, но верно это разъяснение приводит нас к когда-то популярной и ныне «рабочей» (возможно) схеме заработка по продаже квартир государству, которую нам предлагают популярные бизнес-тренеры.

Я даже сам задумывался над продажей квартир государству, но все желание отбила необходимость искать квартиры на площадках типа «Авито», заводить дружбу с риелторами, а также общения с собственниками квартир (уговорить собственника работать со мной, ну, что я не мошенник и не хочу отжать его хату). В общем, данный вид деятельности полностью противоречил моему идеалу бизнеса – лежать на диване в доме рядом с морем, смотреть в планшете сериальчики и получать дивиденды. А тут пахать надо, потому и забил.

Но какую-то подготовку для данной деятельности все же я осуществил, начал изучать практику и в процессе ко мне пришло понимание того, что уговорить продавца квартиры начать бизнес с государством и довериться мне, посреднику – не так уж и сложно, но сложнее всего было:

– найти квартиру, соответствующую всем нормам (законодательным, санитарным);

– найти понимание с Заказчиком, чтобы он понял «схему» продажи;

– сдать квартиру по акту Заказчику, пройти приемку (экспертизу) квартиры;

– получить от Заказчика деньги за квартиру.

– выслушивать от собственника претензии и упреки, о том, что денег все нет и не стоило связываться со мной.

В общем, геморрой.

Ближе к практике.

20.03.2018 г. Заказчик на сайте ЕИС разместил закупку «Приобретение благоустроенного жилого помещения для детей-сирот и детей оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».

Победителем и единственным участником (прямо, как и говорят бизнес-тренеры, что конкурентов-то нет) оказался Индивидуальный предприниматель ФИО (ИП ФИО).

Источник: https://44fzrf.ru/prodazha-kvartir-gosudarstvu/

Как купить недвижимость на электронных торгах

Купить квартиру на электронных торгах

Как купить ликвидное жильё дешевле рыночной цены? Один из вариантов – это недвижимость банкротов, которая уходит «с молотка».

Система публичных торгов позволяет некоторым счастливчикам приобрести квадратные метры с серьезной скидкой.

Кроме того, на электронных аукционах продаются не только «проблемные» квартиры, но и первичное жильё от застройщика. Какую недвижимость стоит покупать на интернет-торгах, и что при этом нужно учитывать?

Электронные торги по продаже недвижимости – это, в первую очередь, реализация имущества банкротящихся компаний и предприятий. В основном с молотка уходят коммерческие квадратные метры, но среди лотов также есть и жильё.

Отдельная категория аукционной недвижимости – бывшие ипотечные квартиры. Некоторые банки сами составляют реестр объектов, которые подлежат продаже из-под залога: например, «Витрина залогового имущества» банка ВТБ24.

Также на сайте ФСПП существует база арестованного имущества, которое выставлено на торги.

Приобретение «банкротной» недвижимости – весьма специфический процесс. Он дает удачливому покупателю шанс «по дешевке» купить ликвидный объект и получить до 100-200% прибыли.

Квадратные метры изначально выставляются на торги дешевле рыночной стоимости (так как продать их нужно как можно быстрее), при этом обычно лот уходит лишь со второго или третьего аукциона, что позволяет серьезно снизить цену.

Выгода получается существенной, а риск минимальным – аукционы по банкротству активов проходят под жестким контролем государственных органов. Правда раздумывать, прицениваться и выбирать в такой ситуации не приходится, а оплатить покупку нужно будет в кратчайший срок.

«Подсчитать, сколько продается с торгов, например, залоговых ипотечных квартир или квартир, чьи хозяева задолжали государству большую сумму, – очень сложно, если не невозможно», – рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Однако, по словам эксперта, помимо таких «проблемных» активов на электронных торгах можно купить квартиры абсолютно «чистые», без истории, – от застройщика.

Электронные торги при покупке первички

В теории на электронных торгах с повышением или понижением ставок можно продавать любую недвижимость. Потенциально интернет-аукционы жилья выгодны для покупателей, поскольку позволяют обойтись без риэлторов.

Однако, по мнению экспертов, на данный момент такая схема подходит лишь для новостроек. Вторичные квартиры требуют обязательного осмотра, проверки юридической чистоты и фактического состояния объекта – все это требует времени и участия агента.

Кроме того, интернет-аукционы фактически исключают альтернативные сделки и приобретение жилья в ипотеку.

Для застройщиков электронные площадки представляют куда больший интерес, чем для частных продавцов «вторички». Сайты многих строящихся ЖК изначально функционируют по типу голландского аукциона на снижение цены: застройщик выставляет высокую стоимость и постепенно уменьшает её за счет бонусов и скидок в зависимости от интереса покупателей.

Параллельно на рынке представлены и классические схемы электронных торгов «первички» с повышением ставок. «На данный момент в Москве таким образом продаются квартиры в готовых домах в Некрасовке – в корпусах на ул.

Липчанского, Маресьева и Недорубова.

В ближайшее время стартуют продажи и в «Жилом квартале на Базовской улице», а также в Солнцево», – уточняет Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Процедура электронных торгов – как все проходит

Согласно закону о банкротстве, с 2011 года торги по продаже активов разорившихся компаний должны проходить только в электронном формате. Дату интернет-аукциона и конкретную площадку определяет конкурсный управляющий.

Для того, чтобы стать участником торгов, необходимо оформить квалифицированную электронную подпись (КЭП) – аналог электронного удостоверения личности – и зарегистрироваться на сайте аукциона. Претендовать на покупку конкретного объекта можно, отправив заявку из личного кабинета и внеся задаток (обычно не превышает 1/5 заявленной стоимости лота).

Эта сумма будет возвращена, если торги выиграет кто-то другой. Однако, если победитель по своей инициативе решит отказаться от выкупа лота, он лишится предоплаты.

В 80% случаев «банкротные» аукционы проходят минимум в три этапа. Первый «круг» – это торги с повышением цены с интервалом в 5-10% от стартовой стоимости объекта, которая приближена к рыночной.

Когда желающих не находится, назначается повторный аукцион, а цена лота снижается на 10-30%. В этот момент с молотка уходят самые «лакомые» активы, но чаще всего торги вновь признаются несостоявшимися.

На третьем «круге» недвижимость выставляется с понижением цены, когда покупка становится максимально выгодна для инвесторов.

Электронные торги на «первичке» организованы по похожей схеме, разница лишь в том, что застройщик заинтересован в получении прибыли, а не в максимально быстрой реализации объекта, поэтому на серьезные скидки и понижение цены рассчитывать не приходится. Площадку и условия аукциона выбирает девелопер.

К примеру, новостройки в Некрасовке продаются только на электронной площадке «Росэлторг».

Недвижимость оформлена в собственность Казенного предприятия «Управление гражданского строительства» (государственное юрлицо, КП «УГС») и реализуются только с торгов, с победителем аукциона заключается договор купли-продажи.

«На площадке «Росэлторг» процедура торгов максимально прозрачна: известны квартиры, которые выставлены на торги, заранее известна дата проведения аукциона, все покупатели-участники торгов обезличены (участник 1, участник 2 и так далее)», – рассказывает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». По словам специалиста, технически нет никакой возможности «придержать» квартиру или договориться о каких-то индивидуальных условиях. В этом еще одно преимущество торгов для покупателя, помимо привлекательных стартовых цен.

Специфика торгов – что учитывать при покупке недвижимости

Анализируя особенности электронных торгов при покупке недвижимости, сложно выделить конкретные плюсы и минусы.

Это специфическая схема, которая, в первую очередь, подходит инвесторам, рассчитывающим выгодно вложить средства и недорогой ликвидный объект и в будущем заработать на перепродаже.

Наиболее заманчивые перспективы открываются перед участниками банкротных аукционов, но и покупатели новостроек могут сделать удачное вложение.

«В ходе торгов объекты дорожают не всегда: например, 10% квартир продается по стартовой цене, что очень выгодно для покупателя. Самые популярные квартиры (1-комнатные) – могут вырасти в цене до 10%.

2-3-х комнатные дорожают примерно на 5%», – комментирует схему аукционов первичной недвижимости от КП «УГС» Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

В целом потенциальным участникам электронных аукционов стоит принять во внимание следующие нюансы и особенности торгов:

Приобретение недвижимости на торгах максимально безопасно для покупателя, так как все лоты проходят юридическую проверку. Это особенно актуально для квартир на вторичном рынке и имущества должников.

  • Строгие правила оформления

До 50% заявок на электронных аукционах автоматически аннулируются еще до начала торгов из-за ошибок в оформлении документов. Кроме того, важна скорость: на этапе понижения цены важно успеть подать заявку первым. Поэтому многие покупатели обращаются за помощью к профессиональным брокерам.

Сложно предугадать заранее, сколько времени займёт аукцион. В случае с распродажей активов банкротящейся компании схема будет проходить в несколько этапов. Кроме того, торги могут длиться дольше суток, поэтому достаточно трудно контролировать процесс самостоятельно и в одиночку.

  • Обязательство выкупить лот

Каждый участник аукциона вносит задаток, который обязывает его совершить сделку в случае победы на торгах. При отказе от покупки эти деньги будут потеряны.

При покупке недвижимости банкрота всегда есть опасность получить «кота в мешке» в виде долгов по коммунальным платежам или незаконных жильцов, которых придется выселять с помощью судебных приставов.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2036101-2015-03-31-kakuyu-nedvizhimost-mozhno-kupit-na-elektronnyih-torgah/

Недвижимость с аукциона. Участие в электронных торгах. ЭЦП. Электронная площадка роселторг

Купить квартиру на электронных торгах
Недвижимость с аукциона. Участие в электронных торгах. ЭЦП. Электронная площадка роселторг.

Электронные торги. Квартиры с аукциона.  Оформление электронно-цифровой подписи ( ЭЦП). Аккредитация на торговой площадке.  Составление заявки на участие в аукционе. Аукцион  квартир в Москве и оформление сделки.

Изменение ситуации на рынке недвижимости  способствует  исследованию новых источников заработка для риэлторов . Поскольку произошло насыщение московского рынка новостройками, то стали развиваться другие виды покупки квартир – покупка с аукциона. Я решила провести такую сделку,  поучаствовать в электронных торгах по квартирам.

Поводом послужило обращение ко мне одного инвестора, желающего приобрести новостройку и заработать на этом деньги.  Это было не простое задание,  я не  занималась аналитикой новостроек и  изучением инвестиционной деятельности.

Пришлось «перелопатить» предложения по разным районам Москвы и отобрать единичные варианты, подходившие под эту задачу.

Участие в электронных торгах было не привычно. Действовать нужно было безошибочно.

Мы выбрали один объект. Квартиры продает собственник — «Казённое предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства». Т.е.

Государство привлекает к строительству разных застройщиков и реализует свои квартиры через электронные торги на аукционе на Единой торговой электронной площадке – ЕЭТП . В данном случае это площадка  roseltorg.ru.

  Организатор торгов: Департамент города Москвы по конкурентной политике.

Участие в торгах подразумевает последовательность шагов,  а именно:

  1. Первый шаг — оформление электронной цифровой подписи (ЭЦП). Времени до начала аукциона оставалось немного. Клиент принял решение не ускорять процесс оформления электронной подписи (ЭЦП). Её делают несколько дней. Процесс получения электронной подписи можно ускорить за дополнительные деньги (+ 2 500 Руб.) Электронная подпись делается на 1 год, можно немного увеличить срок (3 мес.) за отдельную оплату (+ 1 490 Руб.)
  1. Аккредитация на электронной площадке. Шаг второй. Что нужно?

Тоже занимает время  5 рабочих дней. Нужно правильно составить заявление на аккредитацию в электронном виде. На этом этапе часть желающих принять участие в аукционе отсеивается.

Они могут вторично подать заявку на участие, но все это опять занимает время. В связи с чем, безусловно, есть возможность ускорить аккредитацию, заплатив дополнительные деньги это около 10 тыс. руб.

 Аккредитация на электронной торговой площадке roseltorg.ru  действует 3 года.

Третий шаг — перечисление обеспечительного платежа за выбранную квартиру для участия в аукционе. Размер платежа устанавливает продавец, в данном случае — «Казённое предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства».

В нашем случае эта сумма составляла 2% от стартовой стоимости – начальной цены контракта.  Эта сумма может меняться по различным условиям аукциона. Здесь тоже важно вовремя перечислить деньги для того, чтобы сделать следующий шаг.

  1. Заявка на участие в аукционе. Четвертый шаг.

Подать заявку на участие. Очень важно правильно заполнить форму в электронном виде. Номер заявки – это ваш номер в электронных торгах во время аукциона. На этом этапе тоже отсеивается немало людей, которые что-то неправильно заполнили.

Короче, участие в торгах на электронной площадке похоже на «танец на минном поле», где тебя могут отсеять на любом этапе движения к аукциону. Рассмотрение заявок  также происходит в течение 5 дней ( рабочих).

И после рассмотрения заявок на участие в аукционе электронная площадкаразмещает протокол рассмотрения заявок  — список всех участников по определенному лоту ( квартире), участвующей в торгах.

Протокол  размещают за 2-3 рабочих дня до аукциона.

  1. Аукцион. Пятый самый захватывающий шаг.

В 10.00 по Московскому времени стартуют торги по вашему лоту в назначенную дату аукциона. Она известна заранее, за долго до старта продажи. В нашем случае торги проходили до 00.30 ночи следующего дня.  Довольно утомительное соревнование.  В нашем случае цена на квартиру выросла на 850 000 руб. от начальной стоимости. По другой аналогичной квартире она выросла на на 1150 000  руб.

Вот так выглядит электронная площадка во время аукциона.

6. Оформление договора купли-продажи. Шаг шестой.

К сожалению,  мой клиент не стал победителем аукциона, не стал покупать выставленный объект.

Из участников, а их было 12 человек, только 5 человек приняли активное участие в аукционе, остальные остались всего лишь наблюдателями, не сделав на одного шага во время торгов.

Стоимость одного шага аукциона составляла  0,2% от стартовой стоимости квартиры ( в моем случае это чуть более 13000 руб.) т.е. я могла делать предложения увеличивая стоимость  на шаг в 13000 руб.

Победителем стал участник, предложивший самую большую цену за квартиру. Следующие за ним двое участников ( по убыванию суммы предложения) могли вернуть свои обеспечительные платежи за квартиру только после подписания Договора купли-продажи первым участником.

Если бы первый участник не стал подписывать договор покупки, то это право перешло бы ко второму участнику. Если бы второй участник отказался от подписания, то право перешло бы к 3-му участнику. Мы оказались четвертыми.

  По соглашению об участии в аукционе мы могли сразу после аукциона вернуть свои деньги, подав заявку на возврат средств. Что мы и сделали.

  1. Подписание договора купли-продажи. Регистрация договора в росреестре.

Мы не дошли до этого пункта. Но это чисто технический шаг, который не представляет особенных трудностей для опытных риэлторов. На электронный адрес высылают информацию о дате и месте подписания договора. В течение 10 дней покупатель должен оплатить оставшуюся сумму за квартиру.

Комиссия за пользование электронной  площадкой roseltorg.ru составляет 5200 руб. Затем Договор подписывается со стороны «Казённого предприятия города Москвы «Управления гражданского строительства» —  это приблизительно 3-4 рабочих дня .

И уходит на регистрацию в течение 10 дней в регистрационную палату.

Ключи от квартиры по акту приема-передачи выдают сразу после подписания Договора купли-продажи. Регистрация и составление договора купли-продажи стоит 25 тыс. руб. Такую сделку можно проводить с использованием заемных ипотечных средств. Она, безусловно усложняется, но все равно возможна.

Вот кажется вся схема и расходы по такой сделке. Очень полезный опыт, но пускаться в него не имея риэлторских навыков, особенно по квартирам старого фонда, имеющим долги по квартплате и свои истории перехода прав,  далеко не безопасно.

Источник: https://ikitaeva.ru/nedvizhimost-s-aukciona-uchastie-v-elektronnyx-torgax-ecp-elektronnaya-ploshhadka-roseltorg/

Дом с молотка. На сколько дешевле квартиры на распродаже и каковы риски жилищных аукционов

Купить квартиру на электронных торгах

В России свои квартиры продают не только частные лица. Ещё продажей вторичного жилья занимаются банки, предприятия, государственные структуры. Чаще всего безликие продавцы сбывают жильё с аукциона, где желающие могут принять участие в торгах за квартиру.

Такая сделка может быть выгоднее, так как человек покупает жильё напрямую, то есть не нужно платить комиссию риелтору, — говорит заместитель руководителя ИАЦ “Альпари” Наталья Мильчакова. — Как правило, юридические риски покупки недвижимости на таких площадках ниже, чем напрямую у собственника.

Фото © ТАСС / Мальгавко Сергей

Специалист отметила, что в первую очередь аукцион — это рынок, где часто на товар может быть несколько желающих. Борьба за выгодный лот может быть ожесточённой, и кто-то всегда вырвется вперёд, предложив более выгодную продавцу заявку.

Другая ситуация, когда у выставленного жилья — только один претендент на покупку. Но и в этом случае нельзя уверенно назвать покупателя счастливчиком. Не исключено, что приобретённая квартира в не очень хорошем состоянии и придётся ещё потратиться на капремонт.

Так что плюсы для покупателей есть, но есть и минусы. Вот к ним-то и нужно присмотреться в первую очередь.

По словам директора департамента вторичного рынка “ИНКОМ-Недвижимость” Михаила Куликова, на аукционах часто выставляется жилая недвижимость, которую банки получили в свою собственность, когда их владельцы не смогли погасить кредит. Но даже цена ниже рыночной не всегда привлекает покупателей.

Причина опасений в том, что бывшие владельцы часто продолжают бороться за родные стены. Они пишут жалобы по поводу действий банка, обращаются в суд, пытаются связаться с новыми владельцами жилплощади. А потенциальные покупатели не хотят быть замешанными в такой истории, —объяснилМихаил Куликов.

Ещё один из моментов небольшой привлекательности аукционов в том, что в выборе там особо не развернуться. Участники сильно ограничены в вариантах жилплощади, дома, его этажности, расположения и т.д. Конечно на первичном и вторичном рынках столицы вариантов по всем показателям несравнимо больше.

Эксперт привёл в пример объекты, идущие с аукциона через Моссоцгарантию. Это организация, которая заключает с одинокими пожилыми людьми договоры пожизненного содержания, т.е. договоры пожизненной ренты. В результате квартиры, принадлежащие этим людям, переходят в собственность Моссоцгарантии.

Такие лоты реализуются через аукционы Моссоцгарантии по стоимости, которая в среднем на 10% ниже рыночных расценок, но по определённым причинам.

Дело в том, что в таких квартирах раньше жили пожилые люди, зачастую с плохим здоровьем — со всеми вытекающими отсюда последствиями, а сами квартиры расположены в устаревшем жилищном фонде. В таком жилье, скорее всего, давно не проводился ремонт, т.е. это предложение сомнительного качества, потому что вряд ли представители организации делают в квартире ремонт перед продажей.

Люди, задумавшие приобрести вторичную недвижимость, конечно, хотят купить жильё без мрачной ауры или с более благополучным фоном, где жила счастливая семья, — отметилМихаил Куликов.

По его мнению, ещё одним из минусов продажи недвижимости с аукциона для собственника, в том числе для организации, является то, что заранее не известно, по какой цене она будет реализована.

Впрочем, если аукцион организован честно, то задача специалистов, занимающихся подготовкой к торгам, — определить актуальную рыночную стоимость объекта.

Эта “честная” цена может привлечь сразу нескольких потенциальных покупателей, которые будут бороться за его приобретение.

Поэтому в том случае, когда стартовая цена лота не была завышена, его удаётся реализовать по приемлемой для собственника стоимости — это как раз один из плюсов такого вида купли-продажи жилья, считают в “ИНКОМ-Недвижимости”.

Главный эксперт аналитического центра “Циан” Виктория Кирюхина называет недостатком продажи с аукциона невозможность точного прогнозирования сроков покупки жилья. Она пояснила, что средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке Москвы — почти три месяца.

Часто покупатели не рубят с плеча, даже если квартира нравится. Потенциальный покупатель берёт время подумать, сравнивая альтернативные варианты — не обязательно в том же доме, а в целом по району или округу. При аукционе решение нужно принимать оперативно.

Не всегда в азарте можно объективно оценить, насколько именно эта квартира подходит покупателю.

Кроме того, когда клиент нацелен на определённую квартиру, подсознательно он уже считает себя её владельцем, — говорит Виктория Кирюхина.

В такой ситуации при наличии других конкурентов сложно не превысить обозначенный для себя лимит средств, который можно выделить для покупки.

К минусам специалист отнесла и технические моменты. Для того чтобы принять участие в аукционе, нужно иметь цифровую электронную подпись, отслеживать аукционы, проходить аккредитацию. Многим будущим покупателям проще искать и покупать жильё по обычной схеме.

Но если ориентироваться в средних ценах в локации и иметь возможность оценить, насколько ценообразование во время аукциона на конкретный объект адекватно, можно сэкономить сотни тысяч рублей, — считает эксперт. — Без знания примерных цен на сопоставимые объекты можно существенно переплатить, нужно это также учитывать.

Управляющий партнёр юридической фирмы “КОДЕСТ” Юлия Кочаровская в качестве недостатков аукциона отметила сложность участия в сделке и сроки. Обычно подать заявку на приобретение квартиры и внести депозит для участия нужно месяца за два до самой процедуры торгов.

Если гражданин решается самостоятельно провести сделку, то ему надо быть готовым прочитать кипу документов о порядке и регламентах проведения и участия в аукционе. Далее, после проведения аукциона, ещё несколько дней уходит на подготовку результатов.

Только после этого можно ехать на заключение сделки.

Важно, что квартиры часто не очень хорошего качества, но документы все итоговые, и внести в них поправки невозможно. Это касается и акта приёмки, —объяснила юрист. — Если вы гонитесь за дешёвым жильём, то такая покупка будет для вас подарком. Но нужно быть готовым к сложной и долгой сделке.

Источник: https://life.ru/p/1330714

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.