Купить квартиру на торгах

Как купить квартиру на аукционе. И можно ли на этом сэкономить

Купить квартиру на торгах

Во многих странах аукционы – очень распространенный способ продажи жилья. По данным Моссоцгарантии, за рубежом 30-80% сделок с недвижимостью продается именно так. В России тоже можно купить квартиру на аукционе, но по этот способ не очень распространен. Редакция IRN.RU выяснила, как можно совершить сделку на торгах и в каких случаях это имеет смысл делать.


Новостройка по номиналу

Чаще всего на аукционы выставляется жилье, которому законодательно предписан такой способ продаж. На первичном рынке это новостройки, которые возводит город: согласно ФЗ № 44, иного способа продажи городского имущества, кроме как через электронные торги, просто не существует.

В Москве такое жилье строит «Мосинжпроект», а продает – аффилированная с городом брокерская компания «Мосреалстрой». Компания занимается продажей с торгов не только возведенных городом домов, но и других квартир на первичном рынке, принадлежащих городу – например, доставшихся властям от застройщиков в рамках совместных программ.

Помимо девяти городских жилых комплексов, через Мосреалстрой реализуется жилье в нескольких проектах частных застройщиков – например, ЖК «Life-Митинская», ЖК «Вавилов дом» и др. Отличительной особенностью этих новостроек является то, что они продаются только после сдачи в эксплуатацию по договору купли-продажи и с полной отделкой.

При этом цены на аукционах сравнимы со стоимостью аналогичных квартир, продающихся на открытом рынке. Например, в доме на Дмитровском шоссе, 169 (в районе Северный, расположенном за МКАД) на октябрьских торгах средняя стартовая цена составляет 97 000 рублей, а минимальная – 86 900.

Для сравнения, в соседнем комплексе «Микрорайон Северный», по данным «ИРН-Консалтинг», цена метра составляет 87 700 – 126 000 рублей. В проекте есть сданные корпуса, а строящиеся должны быть введены в эксплуатацию во II квартале 2018 года. В целом квартиры в этом ЖК продаются за 3-7,7 млн рублей (25-104 кв.

м), а на Дмитровском шоссе, 169 до торгов – за 3,9-7,7 млн рублей (41-93 кв. м).

По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, на таких аукционах цены редко вырастают существенно: «Спрос ограничен, поэтому на одну квартиру редко претендуют более двух-трех человек, а зачастую на одну квартиру бывает и вовсе один претендент, который приобретает жилье по стартовой цене. Если цена в ходе торгов вырастет значительно, покупателю проще отказаться от покупки и рассмотреть другую квартиру, чем биться до последнего».

Статистика Мосреалстроя подтверждает слова эксперта. Например, в августе компания продала на аукционах 211 квартир, всего в торгах участвовали 540 человек.

Выставленные на аукцион квартиры находились в пяти жилых комплексах: «В Некрасовке», «На Базовской», «На Симоновском», «На Дмитровском, 169» и «Пресненский вал, 14».

По словам первого заместителя генерального директора по девелопменту «Мосинжпроект», генерального директора «Управления экспериментальной застройки микрорайонов» Альберта Суниева, средний рост стоимости квартиры в ходе торгов составил 7%, максимальный – 30%.

Рост стоимости зависит от востребованности конкретного объекта. Так, если в ЖК «На Дмитровском, 169» 93% квартир реализованы с повышением изначальной цены (в среднем на 9%), то в жилых комплексах «На Базовской» и «В Некрасовке» большая часть квартир была реализована по номинальной стоимости, а средний прирост цены составил около 1%, или менее 100 000 рублей.

Вторичные торги

Через электронные аукционы можно купить и квартиру на вторичном рынке. В первую очередь, это залоговые квартиры, которые были изъяты у ипотечных заемщиков, не справившихся с выплатами. Например, в базе площадки «Все залоги» в настоящее время опубликована информация о торгах, на которые выставлены около 1100 квартир и комнат по всей России, 25 лотов находится в Москве.

Кроме того, с аукционов продаются вторичные квартиры, доставшиеся городу.

Например, Моссоцгарантия заключает с одинокими пенсионерами договоры пожизненного содержания, в рамках которых пенсионеру ежемесячно выплачивается двойной прожиточный минимум и оплачиваются коммунальные услуги, а после смерти человека квартира достается городу. По данным Моссоцгарантии, в 2015 году на аукционах было продано менее 100 квартир, в 2016 – 172, а с начала 2017 года – 100 квартир.

По данным департамента Москвы по конкурентной политике, в среднем на одну квартиру претендуют три человека, при этом рост цены обычно не превышает 4%.

Компании, помогающие с покупкой квартир на аукционах, говорят, что иногда таким образом можно купить квартир с дисконтом 60% к рыночной стоимости. Однако обычно скидка куда меньше.

Так, по данным Моссоцгарантии, средняя цена метра на аукционах составляет примерно 148 000 рублей, это на 11% ниже индекса IRN.RU за ноябрь (166 296 рублей за кв. м).

Как поучаствовать

Чтобы поучаствовать в аукционе, в первую очередь нужно получить электронную цифровую подпись. Для этого можно оформить заявку на Единой электронной торговой площадке и собрать необходимый пакет документов.

В него входит заявление на изготовление сертификата ключа подписи, заявление на присоединение к регламенту удостоверяющего центра, свидетельство ИНН или заверенная нотариусом копия, копия СНИЛС и паспорт. Затем надо оплатить квитанцию (3700 рублей).

Предъявить документы и получить подпись можно в точке выдачи, в Москве он находится по адресу ул. Садовая-Спасская, дом. 21/1, ком. 7. Электронная подпись действует в течение года, за дополнительные деньги срок можно продлить.

После этого можно регистрироваться на специализированной торговой площадке. Для городского имущества это Единая электронная торговая площадка, у банков обычно есть собственные площадки, на которых они продают залоговые квартиры.

На площадке нужно выбрать квартиру и внести задаток. Он не может превышать 20% от стоимости квартиры, но обычно составляет 3-15%. Сами торги проходят в течение нескольких дней.

Если покупатель проиграл в торгах, задаток ему возвращается, а вот при отказе от покупки на выигранных торгах задаток будет потерян.

Заключить договор купли-продажи и внести полную стоимость квартиры обычно необходимо в течение пяти дней.

На аукционе можно купить квартиру с использованием ипотеки. Одобрение банка нужно получить до проведения торгов – в период заявочной кампании. В случае победы на торгах срок заключения договора купли-продажи для ипотечников составляет 15 рабочих дней.

Пока аукционы на жилье существуют, скорее, как вынужденный способ продажи квартир – они в основном касаются городского и залогового имущества, которое по-другому продавать нельзя.

Что на вторичном рынке, что на первичном на них редко проходят серьезные торги на повышение, да и стартовая цена редко бывает с очень большим дисконтом. В целом, это неплохой способ сэкономить около 10% от рыночной стоимости аналогичного жилья.

С другой стороны, в рамках торга с продавцами или скидочных акций от девелоперов зачастую можно получить не меньшую скидку.

Источник: Индикаторы рынка недвижимости.

Источник: https://mosrealstroy.ru/novosti/smi-o-nas/kak_kupit_kvartiru_na_auktsione_i_mozhno_li_na_etom_sekonomit/

Купить квартиру на торгах через аукцион у государства, банка и города

Купить квартиру на торгах

С одной стороны, приобретение залоговой квартиры с аукциона – шанс неплохо сэкономить. С другой, такая сделка сопровождается значительными рисками. Сегодня разберемся, как купить квартиру на торгах и стоит ли это делать.

Стоит ли покупать квартиру на торгах

Покупка квартиры через аукцион сопровождается рядом серьезных рисков, которые могут перекрыть все преимущества в цене.

Нужно учитывать, что чаще всего стартовая цена на 10-30% ниже рыночной обусловлена определенными проблемами в юридической «чистоте» такой недвижимости.

Чтобы избежать проблем, потенциальному покупателю необходимо взвесить возможную выгоду от сделки с возможными рисками.

Приобретение квартиры на аукционе сопровождается рядом рисков:

  • Наличие прописанных в квартире лиц. Таких граждан можно выписать после сделки, но может случиться так, что у них есть право пожизненного проживания. Тогда выселить их не получится даже через суд. Читайте подробнее о видах проживающих лиц и юридических последствиях.
  • Как правило, это инструмент реализации квартиры в залоге у банка или под арестом у ФССП. То есть на данной квартире не может быть иных обременений в виде залогов и арестов третьих лиц. Однако это не отменяет вероятности появления заинтересованных граждан (например, наследников), которые впоследствии оспорят сделку в суде как недействительную. В результате новый собственник лишится жилья.
  • Аннулировать в суде можно не только договор купли-продажи, но и саму процедуру. Это может сделать бывший собственник квартиры, у которого забрали жилье, не согласный с процедурой.

ВАЖНО! Экономия тоже может оказаться призрачной. Если участников, желающих приобрести квартиру, будет много, то в процессе аукциона окончательная цена может многократно возрасти.

Как избежать рисков

Перед тем, как купить квартиру на аукционе, нужно продумать всю схему приобретения пошагово, заранее определившись с тем, какие мероприятия помогут обезопасить сделку.

Свести риски к минимуму помогут шаги:

  • трезво оценить свои денежные возможности и отслеживать рост цены на квартиру в ходе торгов, чтобы не заплатить больше ожидаемого, иначе смысл от покупки жилья на торгах пропадет;
  • при заключении ДКП оформить страхование титула (как при ипотеке) – это убережет от потери денег при аннулировании сделки в суде;
  • внимательно читать лотовую документацию, чтобы избежать признания торгов недействительными впоследствии;

В период подготовки к торгам стоит проконсультироваться с нашим юристом онлайн. Специалист поможет оценить возможные подводные камни процедуры.

Что можно приобрести

Купить квартиру на торгах можно у самых разных продавцов. От того, кто является продавцом, будет зависеть юридическая надежность жилья. Процедура же покупки схожа во всех случаях.

Кто продает квартиры через аукцион:

  • Государство или населенный пункт в лице соответствующих департаментов или учреждений. Покупать квартиру у города или региона безопаснее всего – здесь практически нет никаких рисков аннулирования торгов или сделки. Как правило, продаются рентные квартиры или бывшее социальное жилье. На местах действуют свои учреждения, которые занимаются реализацией такого жилья. Например, в Москве квартиры приобретают у ГУП «Моссоцгарантия».
  • Управляющие банкротов с торгов по банкротству. Квартиру нужно несколько раз проверить на возможные риски, чтобы избежать потери денег.
  • Банки продают залоговые квартиры. Это жилье должников, которые не смогли справиться с ипотечными обязательствами, и банк изъял у них квартиру для реализации на торгах. Недвижимость тоже нуждается в тщательной проверке, особенно на предмет наличия несовершеннолетних прописанных.
  • Приставы реализуют арестованное жилье по долгам человека. Опасность заключается в том, что это может быть единственное жилище. Хотя с точки зрения Конституционный суд разрешил изъятие и продажу единственной квартиры, пригодной для проживания, но юридические нюансы такой процедуры еще не отточены – а значит, есть большой риск аннулирования сделки.

Где найти аукционную квартиру

Посмотреть лоты на продажу можно на общефедеральных или региональных торговых площадках:

  • Официальный сайт РФ информации о торгах.
  • В качестве примера регионального сайта – портал «Моссоцгарантии».
  • Официальный портал Российского аукционного дома.

Порядок покупки жилья

Сегодня большинство торгов проходят в электронном виде, независимо от того, кто выступает продавцом. В каждом лоте можно посмотреть не только характеристики квартиры, но и информацию по процедуре: на какой электронной площадке проводятся торги, какая начальная цена и какой шаг аукциона.

ВНИМАНИЕ! Квартиру получится купить по начальной цене, если в торгах будет только один участник. Его система и назначит победителем.

Но есть и торги по классической форме. Участники собираются в одном помещении и предлагают свои цены. Кто предложил наиболее высокую – объявляется победителем.

Независимо от формы проведения торгов, нужно внимательно читать аукционную документацию. В ней описаны нюансы проведения конкретных торгов. Загрузите пример документации для ознакомления.

Поиск предложений

Найти предложение на любом из ресурсов достаточно просто – нужно заполнить поля формы, которая предлагается пользователю, и нажать «Поиск». Система выдаст все актуальные предложения, подходящие по запросу.

Если форма на сайте отсутствует, то имеется раздел с ближайшими аукционами и квартирами, которые можно купить на этих торгах. Например, так выглядит раздел о планируемом аукционе на сайте Моссоцгарантии:

ВНИМАНИЕ! Купить квартиру на торгах можно только без фактического осмотра – он не предусмотрен. Выбирая квартиру, изучите все приложенные электронные документы, в том числе техническую документацию.

Когда подходящее предложение найдено, нужно изучить условия проведения торгов на выбранной организатором электронной площадке. Например, многие закупки проводятся на электронной торговой площадке от Сбербанка – «Сбербанк-АСТ».

Если аукцион проводится очно, то следует внимательно изучить порядок и срок подачи документов и внесения задатка.

Оформление ЭЦП

Чтобы купить жилье на электронных торгах, потребуется ЭЦП – электронная цифровая подпись. Ее задача в том, чтобы удостоверить личность участника аукциона в момент торгов. Получить ЭЦП может любой гражданин России, у которого есть паспорт и СНИЛС.

ЭЦП выпускает специальный удостоверяющий центр, например «СКБ Контур» или «Национальный удостоверяющий центр». Филиалы данных центров расположены во всех крупных городах России, поэтому найти подходящий не составит труда.

Выглядит ЭЦП как обычная флешка, на которой записаны зашифрованные данные о личности участника и специальное программное обеспечение. Электронная площадка подскажет, когда требуется вставить флешку в компьютер.

Стоимость ЭЦП составит от 5000 рублей. Срок выпуска – несколько рабочих дней, в зависимости от внутренних регламентов удостоверяющего центра.

ВНИМАНИЕ! Купить недвижимость без ЭЦП можно только на очном аукционе. Электронные торги проводятся только с помощью таких флешек – альтернативы нет.

Регистрация на площадке

После получения ЭЦП следует оформить личный кабинет на торговой площадке. Для этого предлагается заполнить форму регистрации и подождать, пока модератор портала проверит данные. Сделать это следует заранее, поскольку проверка может занять до 5 рабочих дней.

Внесение задатка

Задаток – это обязательное условие участия в торгах, купить без него недвижимость не получится. Участник аукциона переводит на счет торговой площадки заранее определенную сумму денег – как правило, от 250 тысяч рублей. Если он побеждает в торгах, сумма засчитывается в оплату цены ДКП. Если победит другой участник – то задаток возвращается полностью без каких-либо удержаний.

Внести задаток требуется строго в срок и на реквизиты, указанные в аукционной документации. Просрочка или ошибка повлекут отказ в участии.

Подача заявки на аукцион

После зачисления денег на счет в личном кабинете можно подавать заявку на участие в торгах. Для этого отыщите на площадке интересующий аукцион и нажмите «Подать заявку». За счет того, что ваши данные уже проверены модератором, процедура не займет много времени.

ВНИМАНИЕ! О допуске вашей заявки к участию система пришлет электронное письмо. Если подтверждения нет, обратитесь в техподдержку.

Электронный аукцион

Сами торги проводятся в заранее обозначенное время в форме онлайн-присутствия участников:

  • Участники авторизируются в системе и заходят в торговый зал онлайн.
  • Если участник один, то он автоматически признается победителем и получает недвижимость по начальной цене.
  • Если участников несколько, то начинаются торги. Участник предлагает свою цену – и остальным дается время (примерно полчаса) для того, чтобы предложить больше. Если время истекает, побеждает последнее предложение.

На разных площадках свой интерфейс, однако обычно он интуитивно понятен. По окончании торгов формируется протокол, который высылается на почту победителю. Это занимает несколько рабочих дней. В протоколе описано, каким образом будет заключен ДКП, а также в какой срок и на какие реквизиты нужно перечислить оплату по будущей сделке.

ВАЖНО! Если вы планируете купить недвижимость в ипотеку (так тоже можно), обязательно уточните этот момент как в банке, так и на торговой площадке. Могут возникнуть задержки и дополнительных расходы, связанные с перечислением денег.

Заключение ДКП и регистрация в Росреестре

Договор купли-продажи – это центральный документ сделки. Его разрабатывает организатор торгов по своей форме. Задача покупателя – проверить правильность внесения данных об участниках сделки, о цене и о недвижимости. К договору обычно составляется акт приема-передачи жилья, в котором указывается техническое состояние недвижимости.

Подписанный договор нужно отнести на регистрацию в МФЦ. После внесения записи в ЕГРН покупатель становится полноправным собственником. Недвижимость куплена!

Сроки и расходы

Вся процедура проведения аукциона занимает около месяца с момента опубликования извещения о торгах. За это время покупателю нужно сделать:

  • оформление ЭЦП – примерно 3 рабочих дня;
  • регистрация на площадке – 3-5 рабочих дней;
  • внесение задатка – до 2 рабочих дней.

По итогам аукциона потребуется:

  • внесение полной суммы – до 5 рабочих дней;
  • заключение ДКП – примерно 5-7 рабочих дней;
  • регистрация сделки в Росреестре через МФЦ – до 14 рабочих дней.

По стоимости нужно учитывать:

  • оформление ЭЦП – от 5 000 рублей;
  • внесение задатка – от 250 000 рублей (входит в цену договора);
  • сама цена жилья – указывается в ДКП;
  • расходы на расчеты – если требуется аккредитив или ячейка, нужно выделить еще до 7 000 рублей;
  • пошлина за регистрацию в ЕГРН – 2 000 рублей.

Как продать квартиру через аукцион

Продавать квартиры на электронных площадках, то есть самостоятельно организовывать торги, по общему правилу частные лица не могут – они могут только покупать недвижимость на таких аукционах.

Однако продать квартиру в залоге все же можно – самому банку или с его согласия любому третьему лицу. Мы об этом писали ранее в публикациях о том, как продать недвижимость в ипотеке Сбербанка и ВТБ.

Продажа квартиры государству через аукцион осуществляется в форме закупки муниципалитетом или регионом квартир у населения. В этом случае организатором торгов будет орган власти, желающий купить квартиру для своих нужд. Подробнее о такой продаже читайте в статье «Как продать квартиру государству».

Купить выгодно квартиру на торгах сегодня может любой совершеннолетний гражданин России – аукционы проводятся на электронных площадках, становятся прозрачнее и понятнее. Однако нужно учитывать возможные риски аннуляции самих торгов или сделки.

В статье дана лишь общая информация о том, как купить квартиру. Законодательство постоянно меняется, а каждая ситуация уникальна и требует персонального подхода. Рекомендуем проконсультироваться по вашей проблеме с нашим дежурным юристом – специалист онлайн!

Источник: https://ipotekaved.ru/pokupka/kvartiru-na-torgah.html

Инструкция: как покупать льготные квартиры на аукционе

Купить квартиру на торгах

  • Государственное и муниципальное имущество

Это могут быть новостройки, которые возводятся городскими властями. По закону они продаются только на аукционах. Стоимость таких квартир равна или совсем чуть-чуть ниже рыночной, зато покупать такие квартиры абсолютно безопасно.

Также город продаёт вторичное жильё от «Моссоцгарантии». Городским властям оно достаётся от пенсионеров, которые переезжают в социальные дома или заключают договор пожизненного содержания.

Скидка от рыночной стоимости. По словам экспертов, такие квартиры продаются с небольшой скидкой. «Вторичные городские квартиры обычно выставляются по ценам, примерно соответствующим рыночным, может быть, чуть дешевле — на 5–10%», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Риски. Юридические риски при покупке таких квартир минимальны, но всё же есть. «Уже после покупки могут появиться потенциальные наследники, которые попытаются оспорить право покупателей на квартиру», — предупреждает юрист МКА «Арбат» Вадим Башир-Заде.

Это квартиры людей, которые не смогли выплатить ипотеку или залоговый денежный кредит.

Скидка от рыночной стоимости. Из всех типов жилья на торгах эти квартиры обычно самые дешёвые. По оценке экспертов центра «Индикаторы рынка недвижимости», скидка может доходить до 50% от рыночной стоимости.

«Правда, такие варианты появляются редко, а в ходе торгов цена вырастает, так что итоговая экономия редко превышает 20–30%», — объясняет Олег Репченко.

По словам управляющего партнёра «Метриум Групп» Марии Литинецкой, рост цен в ходе торгов зависит от привлекательности квартиры и количества участников аукциона.

Риски. Главный юридический риск при покупке залоговой квартиры — оспаривание торгов.

«Причём собственник может оспорить как постановление судебного пристава о реализации, так и установленную цену, процедуру торгов и их результат», — говорит Вадим Башир-Заде.

Если собственник выиграет суд, то торги признают недействительными, и купленную квартиру придётся вернуть. Ещё одна неприятная ситуация — отказ должников покидать квартиру. Выселять таких жильцов придётся в судебном порядке, предупреждает юрист.

Как принять участие в аукционе

1. Выбрать квартиру

Муниципальные квартиры

Новостройки от города и вторичное муниципальное жильё собраны на Инвестиционном портале города Москвы. На сайте выберите вкладку «Торги. Имущество» и нажмите на ссылку «Продажа квартир». Вы можете уточнить запрос, указав округ, район, метро, ценовой диапазон — для этого кликните на меню «Больше фильтров».

Вся городская «вторичка» также есть на сайте «Моссоцгарантии». Вы можете выбрать ближайший аукцион или посмотреть объекты на карте — для этого кликните на нужный пункт в меню справа сверху на странице.

Муниципальные новостройки есть на сайте КП «Управление гражданского строительства». Кликните на объекты на карте, уточните запрос по округу, району, площади или цене или выберите интересующий вариант, пролистав список торгов.

Городские квартиры можно посмотреть ещё до покупки. Для этого надо подать заявку на осмотр объекта торгов через «Личный кабинет» на Инвестиционном портале. Через «Личный кабинет» также можно ознакомиться с документами на квартиру.

Залоговое жильё

Имущество должников можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Прокрутите страницу вниз до параметров поиска лотов. Заполните следующие пункты: «Статус — Объявлен», «Наименование и характеристика имущества — Квартира», «Местоположение имущества — Москва» и нажмите кнопку «Найти».

Выберите квартиру и кликните на номер лота — откроется страница с описанием лота. На сайте ФССП нет информации о торговой площадке и времени проведения аукциона. По всем вопросам лучше обращаться к организатору торгов.

Чтобы узнать его номер телефона, кликните на ссылку «подробнее» справа от описания организатора торгов.

Также информация о залоговых квартирах есть на Официальном сайте торгов. Надо навести курсор на вкладку «Торги» и выбрать пункт «Реализация имущества должников». Затем в колонке «Торги» слева на странице выбрать пункт «В процессе подачи заявок», а в поиске лотов ввести нужные параметры: «Тип имущества — Квартира или часть квартиры», «Страна размещения — Россия», «Местоположение — Москва».

Осмотр залоговых квартир перед торгами не предусмотрен, так что, скорее всего, покупать придётся «кота в мешке».

2. Получить электронную подпись

Электронно-цифровая подпись — это «ключ» на USB-флешке. Она придаёт электронному документу юридическую силу. Подпись можно получить в авторизованных удостоверяющих центрах. Для этого надо заполнить заявление и предъявить паспорт, СНИЛС и ИНН. Стоимость подписи зависит от тарифов центра, в среднем — от 1 000 до 3 500 рублей.

После получения электронно-цифровую подпись необходимо настроить по инструкции (прилагается к подписи), а затем установить систему криптографической защиты информации. Доступ к такой системе обычно входит в комплект подписи.

3. Зарегистрироваться на площадке

Аукционы проходят на электронных торговых площадках, указанных в лотовой документации. Основные площадки для проведения государственных торгов — это Сбербанк-АСТ, Единая электронная торговая площадка (ЕЭТП) и ets24.ru.

Принцип работы всех торговых площадок одинаковый. Для регистрации вам понадобятся сканы всех страниц паспорта и электронная подпись. Заявка на регистрацию и аккредитацию на любой площадке рассматривается в течение 5 дней. Учтите это, чтобы не опоздать на аукцион.

4. Внести задаток

Обычно это 2–10% от стартовой стоимости квартиры, по закону — не больше 20%. Банковские реквизиты для перевода денег на счёт оператора электронной площадки можно посмотреть в «Личном кабинете» после регистрации.

Сделать перевод можно любым удобным способом — например, в отделении вашего банка, через онлайн-банк или мобильное приложение. Важно: в назначении платежа обязательно укажите свой ИНН, иначе деньги не будут зачислены.

Всем проигравшим задаток возвращается в течение пяти дней после аукциона, победителю — входит в счёт оплаты полной стоимости квартиры. А если покупатель побеждает на торгах, но отказывается от покупки квартиры, деньги ему не вернут.

5. Подать заявку на участие в аукционе

Для этого надо заполнить заявление и прикрепить копию паспорта. Если вы состоите в браке, необходимо также предоставить нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью.

Аукцион могут признать несостоявшимся, если на торгах будет всего один участник. Но в этом случае ему предлагается купить квартиру по стартовой стоимости, без конкурса.

Как проводятся торги

Аукцион начинается в назначенные торговой площадкой день и время. У каждого лота есть свой «шаг аукциона» или «шаг торговой сессии» — сумма, на которую каждый участник может повысить цену продажи квартиры за один раз. Обычно «шаг» составляет 0,2–1% от начальной стоимости квартиры, по закону — не более 5%.

В течение часа после начала аукциона каждый участник может согласиться на приобретение имущества по стартовой стоимости. Затем аукцион продлевается на время, установленное площадкой: в «Сбербанке-АСТ» — это 10 минут, на ЕЭТП – 1 час. За это время любой участник может поднять цену квартиры на один «шаг». Тогда обнуляется счётчик времени, и аукцион продолжается.

Победителем торгов считается участник, предложивший наибольшую цену квартиры. Он должен оплатить полную стоимость лота в течение пяти дней после завершения аукциона. Квартиру можно купить в ипотеку или с использованием субсидий, например материнского капитала.

Советы экспертов

  • Изучите цены на рынке. Это необходимо делать при любой покупке недвижимости. «С учётом того, что на рынке продолжается стагнация, в расчёт стоит принимать сравнение с нижней границей цен на схожие квартиры в том же районе — это будет соответствовать реальной рыночной стоимости», — советует Олег Репченко.
  • Эксперты рекомендуют обращать внимание на факторы, которые могут повлиять на стоимость жилья. «Главное, что необходимо учитывать — состояние квартиры и здания, расстояние до метро и других важных объектов инфраструктуры, наличие поблизости негативного соседства заводов, железнодорожных путей и других подобных объектов», — говорит Мария Литинецкая.
  • Определите сумму, которую вы готовы потратить. Торги — азартное дело. Обозначьте себе ценовой максимум и не выходите за его границы. «Нужно верно оценивать свои возможности и степень азарта. Известны случаи, когда участник настолько увлекался, что выставлял нереальную сумму», — рассказывает Ольга Балбек, заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
  • Проверьте документы на выбранную квартиру. К правоустанавливающим документам относятся:

·         свидетельство о праве собственности;

·         свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию;

·         соглашение о разделе имущества;

·         решение суда о признании права собственности;

·         договоры приватизации, купли-продажи, дарения, долевого участия.

Для квартир, которые продаются на банкротных торгах, также требуются:

·         решение суда о реализации имущества;

·         исполнительный лист;

·         постановление судебного пристава о реализации имущества и об установлении начальной продажной цены.

Если такие документы не предоставляются или на них нет отметки о регистрации в Росреестре — от сделки стоит отказаться, советует юрист Вадим Башир-Заде.

  • Закажите выписки из регслужбы и домовой книги. В расширенной выписке из регистрационной службы содержится информация об основаниях возникновения права собственности, обо всех сделках с жильём и всех обременениях. «Многочисленные и частые сделки с жильём, как и наличие обременений, должны насторожить потенциальных покупателей», — утверждает Вадим Башир-Заде.

В выписке из домовой книги надо проверить, кто зарегистрирован в квартире. Если там проживает человек, который отказался в своё время от приватизации, его будет сложно выселить.

«Такое лицо не имеет права распоряжаться квартирой как собственник. Однако проживать и пользоваться жильём такое лицо сможет даже при смене собственника», — предупреждает юрист.

Также нельзя выселить из квартиры несовершеннолетних, которые не участвовали в приватизации.

  • Узнайте о долгах по коммунальным платежам. По словам Вадима Башир-Заде, часто информация о задолженности всплывает уже после покупки. Разбираться с управляющей компанией придётся уже новому собственнику.

Выбрать выгодную ипотеку

Калькулятор ипотеки Сравни.ру

Анна Афонина, иллюстрация – Елизавета Отченашенко

Источник: https://www.Sravni.ru/text/2018/2/6/instrukcija-kak-pokupat-lgotnye-kvartiry-na-aukcione/

Как купить квартиру со скидкой до 20%: осваиваем торги по банкротству

Купить квартиру на торгах

Novostroy.ru: Кто и где сегодня проводит торги по банкротству, на которых можно приобрести жилую недвижимость?

Антон Рогожин, арбитражный управляющий, член Ассоциации СРО «Эгида», Партнер Правового бюро РКС: Чаще всего торги проводит арбитражный управляющий, который назначен Арбитражным судом для проведения процедуры банкротства должника. Также устроителем может быть специальная компания, оказывающая услуги по организации торгов – с ней Арбитражный управляющий заключает соответствующий договор.

Торги по банкротству, на которых можно приобрести жилую недвижимость, проходят на специализированных электронных торговых площадках (далее – «ЭТП»). Среди основных площадок по количеству лотов и объему имущества можно выделить:

— Сбербaнк АСТ; — Российский аукционный дом; — Центр реализации; — МЭТС;

— а также иные площадки.

Полный перечень всех площадок размещен на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве во вкладке «Реестры», «Торговые площадки».

На сайте ЭТП необходимо перейти в раздел «Банкротство» и уже там производить поиск информации о продаже жилых помещений. Можно просматривать информацию всю подряд, производить поиск по слову «Квартира» либо искать по категориям имущества.

Кроме того, сведения о проведении торгов публикуются в разделе «Сообщения» на сайте ЕФРСБ, а при проведении торгов в рамках процедуры банкротства юридического лица дополнительно размещаются в газете «Коммерсантъ».

В настоящее время есть специализированные агрегаторы электронных торговых площадок, они предоставляют удобный сервис поиска имущества по многим площадкам и по различным параметрам, включая категорию, регион, этап торгов.

Novostroy.ru: Насколько легко попасть на такие торги обычному гражданину? Кто может оказать содействие?

А.Р.: Принять участие в торгах может любой желающий, физическое или юридическое лицо, а также иностранные граждане. Для этого понадобится:

— компьютер с доступом к интернету; — электронная цифровая подпись с сертификатом для участия торгах; — скан-копия паспорта; — денежные средства;

— а также расчетный счет, с которого можно оплатить задаток за участие в торгах.

Ну и самое главное – свободное время, которое позволит просмотреть информацию о всех торгах и выбрать действительно стоящую квартиру, сравнить цену с рыночной ценой на аналогичные объекты.

Оказать содействие при участии в торгах по банкротству могут специализированные компании, профильные юристы, арбитражные управляющие и иные лица, которые имели опыт в подобных вопросах. Объявления о содействии в торгах можно найти в интернете.

Novostroy.ru: Что необходимо для участия в подобных мероприятиях?

Анатолий Юшин, управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры»: Нужно зарегистрироваться на площадке, получить ЭЦП для участия в торгах, изучить правила проведения торгов. Нужно очень четко представлять, что Вы ищете и по какой цене готовы это купить.

А.Р.: Для участия в торгах надо:

— выбрать имущество, которое можно выгодно купить, желательно ознакомиться с ним, получить отчет об оценке (обычно размещен на сайте ЕФРСБ); — получить электронную цифровую подпись для участия в торгах на определенной электронной торговой площадке, либо сразу для всех площадок; — заключить договор о задатке, который размещен на площадке;

— оплатить задаток за участие в торгах, сформировать и подать заявку на площадке на участие.

После выполнения всех указанных действий, надо в назначенную дату и время проведения торгов подключиться к площадке и принять участие в торгах.

Если участник торгов становится победителем, то арбитражный управляющий направляет ему официальное предложение о заключении договора купли-продажи.

Участнику останется его подписать, отправить один экземпляр обратно арбитражному управляющему, оплатить имущество в соответствии с условиями договора.

В дальнейшем – подать в МФЦ заявление на регистрацию недвижимого имущества и стать обладателем новой собственности.

В случае, если участник проигрывает в процессе торгов, ему возвращаются денежные средства, перечисленные в качестве задатка.

Novostroy.ru: Каковы плюсы и выгоды участия в торгах по банкротству для потенциального покупателя жилой недвижимости?

А.Ю.: Тут можно говорить об одном значительном плюсе – это возможность покупки объекта с дисконтом. Однако рассчитывать на скидку в 40-50% от рынка не стоит.

С таким дисконтом могут продаваться только неликвидные или специализированные активы (например, промышленное оборудование).

Что касается недвижимости – здесь вы можете рассчитывать на дисконт в 15 – 20% (максимум) от рыночной стоимости.

А.Р.: Среди основных плюсов можно выделить надежность сделки, так как всё проходит официально.

При продаже квартиры в рамках дела о банкротстве с нее снимаются все ограничения, в том числе залог.

Проходит официальная оплата, информация о сделке публикуется в открытых источниках, а также контролируется кредиторами должника, Арбитражным судом, Федеральной антимонопольной службой и Росреестром.

Стоимость приобретаемого на торгах жилого недвижимого имущества обычно ниже рыночной стоимости.

Однако не стоит на первых и повторных торгах забывать, что чаще всего они проходят в форме аукциона, в ходе которого участники повышают цену и «бьются» за имущество.

Соответственно, нужно сохранять ясность рассудка и не повышать стоимость очень сильно, а то приобретение квартиры станет невыгодным.

Среди других плюсов – возможность покупки уникального жилья, которое никогда бы не стали продавать, если бы не банкротство.

Еще одно преимущество – будущему хозяину жилья не придется оплачивать имеющиеся задолженности по коммунальным платежам, так как они относятся к предыдущему собственнику и в рамках официальных торгов не передаются.

Novostroy.ru: С какими проблемами после приобретения квартиры таким способом может столкнуться покупатель? Укажите основные риски в данном случае.

А.Ю.: Рисков не так много.

Основной из них – обжалование торгов кем-либо из кредиторов или иных заинтересованных лиц в связи либо с нарушением правил проведения торгов, либо с неправильной (заниженной) стоимостью актива.

При этом закон установил предельно сжатые сроки для такого обжалования, поэтому если в течение первых трех месяцев после покупки вами квартиры никто не оспорил сделку, никаких существенных рисков не существует.

Novostroy.ru: Как вычислить проблемный лот? Какие исходные параметры могут на это указывать?

А.Ю.: Перед принятием решения о покупке желательно, во-первых, внимательно изучить всю информацию об объекте, размещенную на площадке, во-вторых, посмотреть документы, выложенные на сайте ЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве) относительно банкротства должника, имущество которого реализуется.

Там обязательно должен быть размещен протокол собрания кредиторов, утвердившего оценку и правила продажи этого имущества.

Там же будет содержаться информация о поданных жалобах на решения этого собрания. Если правила продажи утверждены не собранием, а судом, информация об этом также есть на ЕФРСБ.

Выводы надо делать, посмотрев, не обжалуются ли кем-либо правила продажи имущества или его оценка.

А.Р.: При приобретении квартиры на официальных торгах по банкротству большинство рисков, связанных с приобретением жилья, отсутствует, в том числе не бывает проблем с задолженностями по коммунальным платежам, полномочиями продавца, продажей квартиры сразу нескольким лицам, а также отсутствием согласия супруга. Однако некоторые проблемные моменты остаются.

При покупке квартиры с торгов по банкротству можно столкнуться с тем, что будет приобретено имущество, в котором производились незаконные перепланировки, данный факт сложно обнаружить. Также в помещении могут быть зарегистрированы несовершеннолетние дети, либо иные лица, для выселения которых придется обращаться в суд.

К исходным параметрам, указывающим на проблемность лота, также могут быть отнесены различные обременения, включая аренду, либо коммерческий найм, о которых организатор торгов обязан опубликовать информацию в объявлении о проведении торгов. В данном случае покупатель приобретет также права арендодателя и будет обязан продолжать исполнять условия договоров, а расторгнуть их будет совсем непросто.

Чтобы избежать проблем с покупкой жилого недвижимого имущества на торгах по банкротству, лучше ознакомиться со всей имеющееся документацией, с самой квартирой, пообщаться с соседями, а также задать соответствующие вопросы арбитражному управляющему, организатору торгов. Также, чтобы минимизировать риски, лучше обратиться к специалистам, которые оказывают содействие в приобретении имущества на подобных торгах.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/interview/kak-kupit-kvartiru-so-skidkoy-do-20-osvaivaem-torgi-po-bankrotstvu/

Как купить квартиру у города на электронном аукционе

Купить квартиру на торгах

Фотоматериалы: Allneboscreb

Что мы обычно делаем, приняв решение купить квартиру в новостройке? Скорее всего, начинаем мониторить цены всех застройщиков, читать отзывы их бывших клиентов и ждать выгодных предложений.

А, между прочим, у всех желающих переехать в новое жилье есть как минимум два варианта – это покупка от застройщика и у города посредством электронных торгов.

Сегодня мы постараемся разложить по полочкам все нюансы альтернативы покупки у девелоперов.

Почему город продает квартиры в новостройках?

В лице Мосгосстройнадзора город может выступить в качестве инвестора на строительство жилья. Таким образом, он может и продавать недвижимость, правда для этого нужно принять участие в электронных торгах.

Логичный вопрос – зачем городу это нужно? Дело в том, что город инвестирует деньги в строительство определенных объектов, предназначенных на реализацию госпрограмм, обеспечение жилплощади льготникам и т.д. Часто случается так, что некоторая площадь оказывается незадействованной, т.е.

остаточной – ее то и выставляют на торги всем желающим. Именно так можно будет купить недвижимость в новостройках по программе реновации.

По предварительным оценкам, они будут выставлены на продажу не ранее, чем через 2-3 года, поскольку сейчас в рамках программы построено не так много домов, и площади в них распределяются в первую очередь среди владельцев квартир в снесенных домах.

Где искать такие квартиры?

Есть два пути. О каждом расскажем по отдельности.

1. Зайти на сайт «мой-адрес.рф». «Мой адрес» — это официальный проект, нацеленный на ознакомление предлагаемого на продажу жилья и коммерческой недвижимости от города. Подчиняется казенному предприятию «Управление гражданского строительства».

Чем он удобен? Прежде всего, это очень простая навигация по сайту.

В разделе «Объекты» можно увидеть какие проекты сейчас выставлены на реализацию, ознакомиться с инфраструктурой, начальными ценами и оставить заявку на просмотр понравившейся квартиры.

Важно! Все квартиры от города продаются уже в завершенных проектах, сданных в эксплуатацию.

2. Сайт «investmoscow». Это инвестиционный портал Москвы, где также представлены выставленные на торги земельные и нестационарные объекты, машиноместа, квартиры, акции и многое другое. Зайдя в раздел «Продажа квартир», вы увидите жилую недвижимость, по которой в ближайшее время будет проводиться аукцион.

Здесь видна детальная информация по каждому лоту со сведениями о процедуре продажи: когда нужно успеть подать заявку, чтобы заполучить желаемую недвижимость, скачать всю необходимую документацию об объекте и прочее.

Здесь также можно оставить заявку на осмотр понравившейся квартиры для принятия решения стоит ли ради нее участвовать в аукционе.

Как купить?

Аукцион всегда проводится на единой электронной торговой площадке (ЕЭТП). Перед тем как получить доступ к торгам в назначенное время, сперва нужно приобрести электронно-цифровую подпись.

Делается это также на сайте ЕЭТП. Для этого понадобятся данные вашего паспорта, ИНН, СНИЛС и электронная почта.

После того, как вы оставите заявку, вам нужно будет распечатать все документы, которые автоматически сгенерирует сайт.

После этого сразу же следует оплатить задаток, или, как его чаще называют, обеспечительный взнос. В зависимости от стоимости квартиры он может быть разным. Например, за однокомнатную квартиру с начальной ценой в 4,5 млн. просят внести 100 тыс. руб., а за двухкомнатную, стоимостью 6,7 млн. с вас возьмут 135 тыс. руб.

Важно! Все задаточные платежи возвращаются участникам торгов в полном объеме, кроме случаев, когда победитель отказывается от составления договора купли-продажи после выигрыша.

Как только вам придет уведомление о поступлении денежных средств, нужно будет записаться на прием для официальной выдачи электронной подписи. Сайт предложит несколько адресов – явиться можно в любой из них. По информации официального сайта «мой-адрес.рф, при себе следует иметь копии паспорта, ИНН, СНИЛС и подписанное заявление, которое вам заранее вышлют по электронной почте.

Как следить за изменениями своего лота?

Если вы выбрали квартиру на инвестиционном портале Москвы, то кликнув на понравившейся лот и пролистав все детали (площадь, этаж, материалы отделки и т.д.

), вы увидите ссылку на процедуру торгов, которая перенесет вас на сайт «torgigov».

Там нужно будет выбрать пункт «Подписка на изменения» и указать адрес своей электронной почты, по которой вы сможете получать уведомления о каких-либо изменениях.

Процедура торгов

На каждый определенный лот назначены конкретный день и время для проведения торгов. Зайдя на сайт ЕЭТП, в течение часа после начала аукциона участники делают свои предложения о цене.

Каждый «шаг» для поднятия цены установлен в размере 0,2% от стартовой стоимости, но не менее 10 тыс. руб. Если в течение этого времени победитель еще не определен, то время продлевают еще на один час.

Затем победителем признается участник, предложивший наиболее высокую цену по истечении часа.

После этого следует стандартная процедура с получением уведомления о победе, оплата, подписание договора купли-продажи, получение ключей и оформление в собственность. Не забывайте, что после этого вам еще должны вернуть задаток. Для этого нужно будет оставить заявку на ЕЭТП.

Кстати! На подобные квартиры можно оформить ипотеку в банках-партнерах.

Какое это жилье?

Квартиры, реализуемые на инвестиции от города, отвечают всем современным требованиям. Дома могут быть как панельные, так и монолитные, а количество комнат составляет от 1 до 5. Нередко даже встречаются варианты улучшенной, комфортабельной планировки. Все они находятся в жилых комплексах с развитой транспортной инфраструктурой и в шаговой доступности от детских садов, школ и поликлиник.

Интересный факт! В 2018 году было проведено почти 5 тысяч имущественно-земельных торгов, а на момент написания этого материала на аукцион выставлены 336 квартир, почти 200 нестационарных, 60 земельных объектов и почти 100 машиномест.

Насколько это выгодно?

По официальный данным, за прошлый год в среднем первоначальная (минимальная) цена квартиры в процессе торгов увеличивалась на 15%. К примеру, на севере Москвы город устанавливает первоначальную цену до начала торгов в размере 98 тыс. руб. за 1 кв. м., а в центре столицы – 163 тыс. руб.

«Это гораздо выгоднее, чем покупать квартиру у коммерческого застройщика» – заверяет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, – «При этом, в подобные квартиры уже сразу можно заезжать, они продаются с готовой отделкой. Если сравнить с сопоставимыми предложениями от девелоперов, можно заметить, что разница в бюджете покупки ощутима – «аукционные» квартиры дешевле от 256 тыс. до более чем 3 млн руб.

Дороже по абсолютному показателю только квартиры в ЖК «Мой адрес на Чертановской», но это объясняется площадями: 2-комнатная квартира имеет площадь 72 кв. м, тогда как в более доступном «Лесопарковом» «двушка» за 8,34 млн руб. имеет площадь 49,6 кв. м. В пересчете на среднюю цену 1 кв. метра «Мой адрес» будет дешевле: 151,6 тыс. руб. против 168,2 тыс. руб.» – поделилась с нами эксперт.

Необычный пример из жизни застройщика

Со слов управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, в качестве маркетингового хода в конце прошлого года в районе Новые Ватутинки прошла акция «25 лучших квартир по твоей цене».

Каждый день застройщик предлагал по акции пять квартир по стандартному прайсу, однако конечную стоимость определяли сами покупатели. Договоры заключались с теми, кто предложил максимальную сумму. И клиенты доплатили до 7% от стандартного прайса за квартиры с самыми интересными планировками.

Таким образом, с помощью аукциона можно приобрести в новостройке самые ликвидные и редкие варианты жилья.

Источник: https://ProNovostroy.ru/news/8755697-kak-kupit-kvartiru-u-goroda-na-elektronnom-auktcione/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.