Купить квартиру по договору цессии

Содержание

Переуступка ипотечной квартиры: как происходит продажа

Купить квартиру по договору цессии

Приобретение квартиры в ипотеку – дело довольно хлопотное. Помимо поиска недвижимости, на плечи клиента ложатся все трудности, без которых не обходится ни одно оформление подобного кредита.

Переуступка ипотечной квартиры является достойной альтернативой для нуждающегося в жилье гражданина.

Однако в любом случае ему необходимо тщательно проанализировать все положительные и негативные особенности такой сделки и просчитать уровень затрат, которые потребуются для её реализации.

Что такое переуступка

Договор ипотеки предполагает наличие и у кредитора, и у заёмщика определённых прав и обязанностей. Согласно законодательству, каждая из сторон наделена правом передать их третьему лицу. Называется такая процедура переуступкой. По отношению к ипотеке она сводится к тому, что заёмщик продаёт купленную им квартиру вместе с кредитом, за счёт которого она и была приобретена.

При реализации такой схемы продажи квартиры нашему соотечественнику следует учесть подход банков к этому вопросу.

Кредитные организации не регистрируют договор по переуступке долга, а подписывают отдельный документ с покупателем жилья (новым заёмщиком).

Переуступка ипотеки на квартиру нередко сопровождается изменением условий, действующих по текущему кредиту. В частности, на несколько пунктов может увеличиться ставка, согласно актуальным тарифам.

Это – один из тех моментов, которые требуют уточнения в банке.

Продажа квартиры по переуступке может быть инициирована и самим финансовым учреждением. При невыполнении заёмщиком своих обязательств по договору банк вынужден будет предъявить права на недвижимость. В зависимости от желания и опыта его сотрудников, квартира может быть реализована на аукционе. Другой вариант – переуступка ипотечного кредита в пользу другого, но уже надёжного клиента.

Но есть и второй вариант: заменяется не должник, а кредитор. Иными словами, банк перепродаёт долг кредитополучателя другому учреждению (тоже банку или коллекторской компании). Причём в некоторых случаях заёмщик может не знать о смене кредитора. Средства, перечисленные им по старым банковским реквизитам, переправляются на расчётный счёт нового владельца задолженности.

Когда используется

Вопрос относительно переуступки прав и обязанностей лица, купившего квартиру за счёт средств ипотечного кредита, возникает в различных ситуациях:

  • По завершении бракоразводного процесса один из супругов отказывается от принадлежащей ему доли в совместно нажитом имуществе. Все платежи по кредиту при этом платит второй супруг, в собственности которого осталась недвижимость.
  • Когда необходимо срочно продать квартиру. Обычно ипотека на переуступку оформляется быстрее, чем совершается процедура досрочного погашения кредита с последующим снятием обременения и продажей.
  • Получение наследства. Наследник умершего заёмщика не только становится владельцем недвижимости. На его плечи ложатся ещё и обязанности по обслуживанию договора кредитования.
  • Заёмщику необходимо быстро закрыть ипотеку, например, по причине отсутствия возможности погашать задолженность.
  • Кредитор переуступает ипотечный заём другому юридическому лицу – тоже банку либо компании-коллектору.

Особенности сделки

Переуступка права требования является одним из самых распространённых способов приобретения жилья в новостройках. Когда строительство завершается, все квартиры во вновь возводимых зданиях обычно уже распроданы.

Поэтому переуступка прав по договору долевого участия в строительстве (ипотека подобного типа может быть перепродана благодаря документу, который называется цессией) – едва ли не единственный способ приобрести жильё в понравившемся покупателю объекте.

Здесь есть один нюанс. Переуступку прав можно осуществить лишь до момента их реализации. Проще говоря, заключить договор цессии не получится после подписания акта приёма-передачи квартиры в эксплуатацию.

Кроме того, цессия предоставляет возможность заработать инвесторам, купившим в доме квартиру ещё на этапе котлована, путём перепродажи почти готового жилья по большей стоимости.

Возвращаясь к покупателям жилья в домах, строительство которых находится на завершающем этапе, можно утверждать, что договор переуступки предоставляет им неплохую возможность сэкономить. Встречаются случаи, когда приобретение квартиры непосредственно у застройщика обходится дороже, чем у частного соинвестора.

Эксперты выделяют у цессии лишь один недостаток – покупатель должен принять на себя все обязательства, требуемые дольщиком к выполнению. В случае признания по некоторым причинам договора долевого участия недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только первоначальному кредитору, а не к застройщику.

Не исключена вероятность того, что уступку прав по договору, перешедшему в категорию недействительных, суд признает незаконной. Тогда у застройщика вообще не останется никаких обязательств перед новым кредитором.

Как приобрести квартиру по переуступке

Многие задаются вопросом, а в принципе можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке? Да, законодательство позволяет это, но лишь до ввода жилья в эксплуатацию. После подписания акта приёма-передачи такая сделка превращается в простую куплю-продажу готовой недвижимости.

Для покупки квартиры по переуступке необходимо будет выполнить следующие мероприятия:

  1. Действующий инвестор подаёт на имя фирмы-застройщика заявление об уступке принадлежащих ему прав третьему лицу.

  2. Если потребуется, то вносится на расчётный счёт компании-застройщика установленная ранее сумма за разрешение переуступки прав.
  3. Заверение у нотариуса согласия сторон, участвующих в переуступке.

  4. Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заключается трёхсторонний договор на передачу имущественных прав. Его подписантами являются настоящий и будущий инвестор, а также представитель предприятия-застройщика.

После этих действий застройщик выдаёт новому инвестору сертификат, в котором содержатся точные параметры расположения объекта: секция, этаж и номер квартиры

Как правильно оформить договор

Алгоритм действий по оформлению договора переуступки выглядит достаточно просто, но требует внимания и определённых знаний. Пошаговая инструкция представлена ниже:

  • Изучите договор между собственником приобретаемой квартиры и застройщиком. Чтобы впоследствии не столкнуться с неожиданными трудностями, лучше поручить это юристу.
  • Заблаговременно проинформируйте застройщика о планируемой переуступке. В противном случае за несвоевременное уведомление он может вас оштрафовать.Здесь есть один нюанс, связанный с тем, что если квартира приобретается по ипотечному договору, имущественное право принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если:
    • Между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме.
    • В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик. Так будет получена гарантия, что квартира не заложена.
  • Передайте в нотариальную контору все необходимые заблаговременно подготовленные документы. В типовой набор входят такие:Пакет может меняться, если это не первая сделка с уступаемой недвижимостью.В приёмной нотариальных заведений, как правило, вывешен образец договора переуступки квартиры по ипотеке. Перед заполнением в кабинете у нотариуса, внимательно изучите все его разделы, поскольку у вас могут возникнуть вопросы.
  • Зарегистрируйте договор в Госреестре. Без этого договор юридической силы не имеет.

Совет: для того чтобы оформить договор на своё имя, можно воспользоваться услугами не только юристов, но и риэлторов.

Ипотека по переуступке

Финансовых организаций, предоставляющих подобную услугу, не так много, ведь недвижимость ещё не готова.

Самый простой способ – обратиться в один из банков, которые выдавали кредиты на квартиры в понравившемся объекте, когда они были в наличии у застройщика.

Вероятность получения предложения по оформлению ипотеки по переуступке там самая высокая. Поэтому при положительном решении вам останется только собрать необходимые документы и подать заявку на выдачу кредита.

Если же банк вам откажет, поищите другое финансовое учреждение, уже не из числа партнёров застройщика. Но будьте готовы к дополнительным требованиям – они отличаются от банка к банку.

Однако в списке практически всех кредитных организаций присутствует следующее условие: за основу расчёта суммы займа принимается наименьшая из стоимостей – либо оценочная, либо стоимость переуступки прав по договору долевого участия.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке – подводные камни:

Источник: https://plategonline.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/pereustupka-ipotechnoj-kvartiry.html

Сопровождение сделки по переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома

Купить квартиру по договору цессии

> Защита дольщиков > Сопровождение сделки по переуступке права требования по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома

Некоторые граждане приобретают квартиры на первичном рынке недвижимости в инвестиционных цвелях для их последующей перепродажи и получения прибыли.

Но бывают и ситуации, когда по каким-то причинам (например, дольщик нашёл более выгодное предложение с небольшой доплатой), к моменту завершения строительства многоквартирного дома необходимость в объекте долевого строительства у собственника пропадает и он выставляет его на продажу.

Поскольку на рынке новостроек крутятся огромные деньги, то это всегда будет привлекать на него посредников в лице всевозможных «риэлторов» (посредников) и недобросовестных граждан, которые стремятся нажиться на доверии и неопытности покупателей. Если в первом случае речь идёт об «услугах», которые могут быть оценены до 10% от стоимости объекта недвижимости за «подбор квартиры», то в случае с мошенничеством новый покупатель и вовсе может лишиться квартиры и денег.

Не упускают возможности «заработать» на дольщиках и застройщики, которые не перестают совершенствовать свои ДДУ.

В настоящее время недобросовестные строительные компании прописывают в договорах участия в долевом строительстве обязанность дольщика согласовывать с ними переуступку прав требования на объект долевого строительства и получать от них соответствующее разрешение.

Разумеется, что не за бесплатно. Стоимость подобных «разрешений» может составлять до 10% от цены договора, что не так уж и мало даже с учётом возросшей стоимости квартиры.

Вместе с тем, согласно действующему законодательству Российской Федерации, у участника долевого строительства отсутствует обязанность по согласованию с застройщиком переуступки приобретённой квартиры (при условии исполнения им обязательства по полной оплате цены ДДУ) и тем более платить за это деньги. Дольщик должен лишь уведомить застройщика о том, что он переуступил квартиру третьему лицу, направив в адрес строительной организации подтверждающие факт сделки документы.

Дольщику, далёкому от юридической науки и нюансов сделок с недвижимостью очень трудно увидеть проблемные моменты в ДДУ и в договоре переуступки (цессии). Чаще всего покупатели жилья не привлекают к сопровождению сделок с недвижимостью профессиональных юристов, а подписывают договора бегло их просмотрев и поверив абстрактным фразам продавца / менеджера застройщика.

Самым важным при покупке квартиры по переуступке прав требования является безусловное подтверждение наличия у продавца прав, которые переуступаются.

Некоторые нюансы приобретения квартиры в новостройке по договору уступки права требования

  1. Продавец не несёт ответственности за действия застройщика, поскольку он приобретает лишь право требования у застройщика объекта долевого строительства; соответственно и все претензии по ДДУ покупатель может предъявить только застройщику, а не цеденту (продавцу).

  2. В случае расторжения договора долевого участия в строительстве, новый участник долевого строительства может рассчитывать только на возврат застройщиком цены договора (указанной в ДДУ), а не всей суммы, уплаченной им по договору цессии продавцу.

  3. Оплата по договору цессии должна осуществляться только после перехода права требования квартиры новому участнику долевого строительства (при этом для защиты продавца в договор можно внести пункты о признании сделки недействительной в случае отсутствия оплаты со стороны покупателя в установленный срок).

  4. Если квартира изначально приобреталась первоначальным покупателем за счёт средств ипотечного кредитования и он до конца не погашен, то переуступить объект недвижимости без согласия на это кредитной организации (банка) на представляется возможным.

  5. Переуступка прав требования на объект долевого строительства возможна только до подписания акта приёма-передачи между дольщиком и застройщиком или признания права собственности на квартиру в судебном порядке.

  6. Если в ДДУ в качестве участников долевого строительства фигурируют несколько собственников в виде супругов, то для переуступки квартиры, равно как и для других сделок с ней необходимо нотариально заверенное согласие обоих супругов на сделку.
  7. Основным документом, подтверждающим право продавца (участника долевого строительства) на квартиру в новостройке является договор долевого участия (ДДУ), который должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре, ровно также как и договор уступки права требования на квартиру (договор цессии).

Основные риски при приобретении квартиры в новостройке по переуступке для нового покупателя

Риски при переуступке для покупателя

Приобретение объекта с недостатками

Квартира в «долгострое» или «недострое»

Признание цессии недействительной

Мошенническая схема с «двойной переуступкой»

Продажа квартиры по заниженной цене

Перевод долга на нового покупателя

Квартира, приобретённая на материнский капитал

Проблемы с арендуемым земельным участком

Рассмотрим каждый из вышеприведённых рисков более подробно:

  • Продавец может хотеть избавиться от приобретенной недвижимости по причине наличия в квартире множественных недостатков, которые были выявлены им в результате первоначального осмотра объекта (который не обязывает его сразу же принимать объект у застройщика). Наличие недостатков квартиры, в соответствии со ст. 8 № 214-ФЗ, позволяет дольщику отказаться от принятия квартиры до устранения застройщиком выявленных недостатков. В то же время некоторые недостатки объекта долевого строительства могут быть весьма существенными (например, криво уложенные плиты перекрытия потолка или отсутствие межквартирной шумоизоляции) и для их устранения потребуется вложение значительных денежных средств. Кроме того, нельзя исключать и возможные серьёзные дефекты многоквартирного дома (типа трещины в фундаменте здания) о которых каким-то образом могло стать известно «счастливому» владельцу.
  • Объект незавершённого долевого строительства может быть выставлен на продажу собственником по причине его осведомлённости о высоких рисках недостроя многоквартирного дома и/или скорого банкротства строительной компании. Также многие дольщики избавляются от квартир в домах, строительство которых неоднократно приостанавливалось или ведётся слишком медленными темпами (так называемые «долгострои»). Приобретение квартиры в подобной новостройке по переуступке ДДУ не сулит новому участнику долевого строительства ничего хорошего. По этим причинам, следует внимательно и всестороннее проверять жилой комплекс и застройщика перед покупкой квартиры по цессии у частных продавцов.
  • Признание договора цессии недействительным в результате неправильно оформленной и/или проведённой сделки или неточных юридических формулировок в тексте грозит новому участнику долевого строительства серьёзными последствиями в виде потери движимого и недвижимого имущества (денег и квартиры). Сделка может быть умышленно проведена неправильно недобросовестным продавцом с целью её последующей отмены в судебном порядке. Во избежание подобных инцидентов настоятельно рекомендуется сопровождение сделок по переуступке прав специализированными юристами и/или риэлторами. Мнимая экономия может обернуться катастрофическими последствиями.
  • Квартиры в новостройках по переуступке могут продаваться не только по договорам участия в долевом строительстве, но и по другим видам договоров, не проходящих обязательную государственную регистрацию в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, а потому велик риск наткнуться на так называемую «двойную переуступку». Даже если удастся привлечь мошенников к ответственности, вернуть уплаченные деньги будет практически невозможно. Самостоятельное приобретение объектов долевого строительства по договору цессии без ДДУ категорически не рекомендуется без сопровождения сделки профессионалом.
  • Недобросовестный продавец может пытаться убедить покупателя приобрести у него квартиры по «заниженной цене» для уменьшения налоговой нагрузки на него. Так, в договоре цессии указывается цена продажи, а сделка осуществляется по другой – более высокой цене. «Разницу» покупатель, как правило, передаёт продавцу за наличный расчёт под расписку, а цену договора оплачивается в безналичной форме. Новому участнику долевого строительства не в коем случае не стоит соглашаться на этот «трюк» и «входить в положение» продавца, поскольку такая схема несёт лишь неоправданные риски и лишает возможности, в частности, воспользоваться налоговым вычетом в полном объёме.
  • Если изначальный участник долевого строительства не полностью выполнил свои обязательства перед застройщиком, установленные договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, в части оплаты цену ДДУ, то переуступка объекта долевого строительства возможна лишь с письменного согласия строительной компании и только с одновременным переводом долга по ДДУ на нового дольщика (в силу положений ст. 11 № 214-ФЗ). Перед покупкой квартиры по переуступке следует истребовать у продавца и застройщика справку и платёжные документы, подтверждающие факт того, что цена договора была полностью выплачена и никаких задолженностей не имеется.
  • Следует быть предельно осторожными с приобретением по переуступке квартиры в новостройке по ДДУ, в котором фигурируют несовершеннолетние дети, а для оплаты цены договора использовались средства материнского капитала. Дело в том, что приобретение квартиры за счёт средств материнского капитала имеет свои особенности, а покупатели в лице родителей берут на себя определённые обязательства перед государством, неисполнение которых с большой долей вероятности может привести к признанию сделки по переуступке квартиры недействительной, в результате чего новый покупатель может безвозвратно лишиться квартиры и денег. Проведение подобных сделок рекомендуется только при наличии высококвалифицированного юриста.
  • Нередко встречаются случаи, когда в договоре долевого участия в строительстве указывается, что земельный участок находится в аренде у застройщика, а его владельцем является некое третье лицо (а не орган муниципальной власти). Не обязательно, но вполне возможно, что у покупателей квартир после завершения строительства многоквартирного дома и истечения срока действия договора аренды земли могут возникнуть серьёзные проблемы в виде земельных споров. Самым безопасным вариантов является приобретение новостройки, земля которой передана в аренду муниципальными властями, поскольку по истечении срока аренды (который обычно составляет 50 лет) он, как правило, беспроблемно продлевается.

Источник: https://bastion-com.ru/pereustupka-ddu.html

Договор цессии: покупаем новостройку по переуступке ДДУ

Купить квартиру по договору цессии

Договор, который подписывает покупатель при приобретении жилья в возводимом доме, зависит от стадии строительства. В частности, распространен договор долевого участия (далее ДДУ).

Он ратифицируется на любом из этапов строительства, но до сдачи квартиры в эксплуатацию. Сторонами ДДУ выступает застройщик и приобретатель квартиры. Кроме того, заключается договор переуступки прав (требований).

О нем поговорим поподробнее.

Основные характеристики договора

Переуступка прав требований – это договор, заключаемый на стадии строительства, до сдачи возводимого дома. Его отличие от ДДУ заключается в том, что стороной соглашения будет не застройщик, а гражданин, либо организация, которые уже купили объект недвижимости. А приобрели квартиру они как раз по договору долевого участия.

Либо стороной рассматриваемого договора может быть также и лицо, которое приобрело квартиру также по переуступке прав. Звенья таких соглашений могут простираться до бесконечности, до тех пор, пока застройщик не сдаст жилье в эксплуатацию. Но в момент сдачи дома государственной комиссии и введении его в работу, регистрацию переуступки не производят.

На практике цессия проводится на основании соглашений:

  1. Купля-продажа (предварительная). В этой ситуации уступается право требования выхода на основную сделку. Передача денег за покупку происходит только после ратификации основного договора, предметом которого выступает приобретение квартиры. Уступка юридически значима с момента заключения предварительного договора и до дня подписания основного.
  2. По ДДУ. В этой ситуации уступке подлежит не только право на получение жилой площади, но и обязательства, связанные с взносами дольщиков. Если они не выплачены продавцом в полном объеме, то сделать за него это обязан покупатель. Цессия возможна с момента ратификации соглашения и до подписания документа, свидетельствующего о передаче квартиры. Это акт приема-передачи. Договор уступки прав по ДДУ обязательно регистрируется. И здесь необходимо учесть один нюанс: приобретатель получает права на жилую недвижимость в аналогичном объеме, что и продавец. Исходя из этого, важно в документе прописывать основание перехода права требования, а также основные положения ДДУ.

Этапы заключения договора по уступке права требования

Здесь необходим определенный алгоритм. От успешности его соблюдения зависит, собственно, эффективность проведенной сделки.

Стадии:

  1. Проверочный анализ застройщика.

    В процессе необходимо акцентировать внимание на следующее:

  • длительность работы компании застройщика;
  • срок существования учредительной документации на предмет ее актуальности в момент продажи квартиры;
  • наличие разрешения на строительные работы;
  • возможность долгосрочной аренды на землю, на которой стоит дома, либо право собственности на нее.
  1. Подготовка документов. В момент совершения сделки продавец обязан предоставить следующие бумаги:
  • договор в первоначальном виде;
  • ДДУ, либо предварительное соглашение;
  • согласие на переуступку (оно необходимо, если продавец не выплатил полостью цену за строящееся жилье);
  • согласие супруга на сделку (если покупатель находится в законном браке);
  • платежные документы об оплате строящегося жилья.

Покупатель на сделку приносит с собой паспорт. И если он находится в брачных отношениях, согласие второй половины.

  1. Составление соглашения. Это происходит после проверки всех предоставленных бумаг. Договор составляется в аналогичной форме, что и предыдущий. Если предыдущий заверен нотариально, то переуступка прав также требует участия нотариуса в этом процессе. Основное условие переуступки – это именно передача права. Таким образом, необходимо детально описать предмет договора, в частности, какие права подлежат передаче, в каком объеме. Кроме того, нужно указать на основание, по которому происходит переход. Все остальные условия признаются дополнительными: по закону они вносятся в текст по договоренности между сторонами.
  2. Регистрация переуступки. Это делает Росреестр. Для этого обращаются в МФЦ, либо в одно из территориальных подразделений Росреестра. Передача денежных средств за квартиру происходит после окончания регистрационной процедуры. На практике, проходит от 5 до 10 дней.
  3. Оплата государственной пошлины. Ее размер зависит от статуса сторон. Для граждан пошлина в меньше размере, чем для организаций. Если несколько заявителей требует регистрацию, то государственная пошлина делится между ними поровну. Каждому из них выдается квитанция об уплате.

Риски договора:

Таким образом, переуступка заключается с гражданином или организацией на покупку квартиры в строящемся доме. По этому соглашению приобретение возможно до стадии введения дома в работу.

На стадии котлована квартиры покупает немало граждан, юридических лиц. Популярность данных объектов недвижимости объясняется низкой ценой на квартиру именно до сдачи ее в эксплуатацию.

Фактически покупатель приобретает воздух, и только потом создается новое жилье. Риски, связанные с покупкой жилья с фундамента, присутствуют.

Но, необходимо отметить, что они есть везде, в том числе при приобретении недвижимости на вторичном рынке.

Договор переуступки права либо цессии

При заключении договора между сторонами, каждая из них наделяется законом объемом полномочий. Заказчик должен своевременно оплатить работы и услуги, а исполнитель – качественно их исполнить. Обладателем права требования в обязательстве выступает кредитор, а тот, кто обязан исполнить что-либо – должником. Права могут быть переданы иному лицу.

Об этом говорит глава 24 ГК РФ. И это происходит по договору цессии или переуступки права требования. С точки зрения права, это соглашение представляет собой одну из форм перемены лиц в существующем обязательстве. То есть, новый кредитор меняет прежнего, а причин, по которому было уступлено право, может быть немалое количество.

Например, должник несвоевременно платит по обязательству, а для кредитора важен срок исполнения договора. Если третье лицо, входящее в договор, готово оплатить необходимую сумму за должника по договора, для кредитора это является оптимальным решением.

После заключения соглашения кредитор получает так необходимые ему денежные средства, а новый кредитор – право требовать исполнения обязательств.

Договор цессии заключается на основании первоначального соглашения, стороной которого выступает застройщик. Первый покупатель квартиры заключил договор с ним, приобретая квартиру с фундамента. Между сторонами в этом процессе был заключения ДДУ. Этот договор обязательно регистрируется в Росреестре.

На основании зарегистрированного надлежащим образом договор, происходит оформление цессионного договора. И происходит перемена лица в обязательстве. Теперь вместо первоначального покупателя, выступает другое лицо. Кстати, таких перемен может быть много: закон не налагает ограничений на число заключаемых цессионных договоров.

Исходя из этого, при оформлении договора, необходимо тщательно проверять всю имеющуюся у застройщика документацию.

Документация дду:

Этот договор первоначальный, по сравнению с цессией. Заключается на стадии строительства, между приобретателем квартиры и застройщиком. Основным его условием выступает передаваемое жилье, его параметры. А также срок сдачи и сумма денежных средств за покупку. ДДУ регистрируется.

В процессе переуступки, при передаче основных документов, которые имелись на квартиру ранее, необходимо просмотреть бывшие договора цессии. Это нужно для того, чтобы проанализировать всю цепочку приобретателей квартиры.

Кроме того, обязательно предоставляются чеки, платежки покупающее стороне. По оплате недвижимости: она может быть погашена полностью, либо по рассрочке. Второй вариант предполагает, что при цессии объект недвижимости оплачен не полностью.

Если по квартире имеется непогашенная задолженность, она переходит к новому покупателю. Стоит помнить, что покупатель может быть обладателем и просроченного долга. В этой ситуации лучше поговорить с застройщиком о долгах продавца недвижимости, их наличии.

Будет ли задолженность помехой в приобретении квартиры? Ведь застройщик сможет отсудить недвижимость за просроченные в большом количестве долги.

Согласие застройщика на переуступку

Закон не требует обязательного согласия. Но это положение прописано во всех договорах долевого участия. То есть, компания-застройщик должна быть уведомлена о том, что по такой-то квартире происходит передача прав от одного покупателя к другому. Во избежание проблем лучше получить согласие на заключение соглашения.

Договор цессии означает не только то, что покупатель становится обладателем права. По соглашению он приобретает и обязанности. Например, если за продавцом имеют долги, они погашаются до оформления цессии. Либо существует иной вариант: они полностью переходят к новому покупателю.

Только при развитии такой ситуации застройщик дает согласие на заключение цессии. Переход долга может быть оформлен отдельно, по договору. Два документа могут быть подписаны сторонами одновременно.

Кроме того, пункт о том, что долги будут погашены, может быть включен в сам договор переуступки.

Акт приема-передачи документов

Согласие необходимо с точки зрения положений СК РФ. Приобретение квартиры выступает совместно нажитым имуществом мужа и жены.

И если собственность совместная, то при ее отчуждении по закону необходимо согласие второй половины. Это согласие обязательно оформляется у нотариуса.

Это обезопасит приобретателя от негативных правовых последствий в будущем, например, от признания договора недействительным.

Наличие пакета документов при заключении цессии является обязательным. Это обезопасит добросовестного приобретателя от негативных правовых последствий. И цессия должна быть также зарегистрирована в Росреестре, по аналогии с первоначальным договором.

Если он не пройдет регистрацию, то доказать его действительность с юридический точки зрения будет очень сложно. В процессе принятия решения о приобретении квартиры по переуступке прав, необходимо самым тщательным образом изучить параметры первоначального договора.

В частности, приобретаемая квартира должна иметь уточненные параметры, расположение, площадь и т.д. В договоре указывается настоящая цена квартиры!!!

После сдачи дома в эксплуатацию могут возникнуть сложности с приобретенной квартирой. Не важно, по какому договору она была приобретена – цессии или ДДУ. Оформить недвижимость в собственность иногда довольно сложно.

После сдачи дома и регистрацией права собственности (бумажное свидетельство Росреестр) в настоящее время не выдает, может пройти определенное время.

На практике, некоторые задержки связаны с порядком осуществления финансовых расчетов застройщика с вкладчиками, поставщиками, то есть всеми теми, кто инвестировал денежные средства.

Если между сторонами существуют споры, которые они не могут решить по договоренности, они обращаются в суд. И в этой ситуации ждать оформления квартиры придется долго, так как пока спорное правоотношение не урегулировано, оформление в собственность квартир в доме не может быть произведено.

Кроме того, при приобретении объекта с котлована существует риск двойных продаж. Чтобы избежать его, необходимо заключать договор цессии, который основан только на зарегистрированном ДДУ. Если этот договор не зарегистрирован застройщиком по ряду причин, озвученных последним, не стоит приобретать такую квартиру. Можно обратить внимание на другую компанию-застройщика или на вторичный рынок.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник: https://brosalin.ru/dogovor-tsessii-pokupaem-novostroyku-po-pereustupke-ddu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.