Купить квартиру по переуступке дду

Содержание

Продажа квартиры по переуступке ДДУ

Купить квартиру по переуступке дду

Когда строительство жилого многоквартирного дома не завершено, а продать квартиру нужно, стороны сделки производят переуступку прав по договору долевого участия.

Делается это потому что дольщик не является хозяином жилья до момента подписания акта приема-передачи до окончания стройки.

Он является лишь инвестором, располагает своими правами участника ДДУ, поэтому именно их может переуступить, т.е. продать.

Содержимое страницы

Переуступку прав по ДДУ также называют договором цессии, стороны именуются: цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). Юридически это не совсем верно, так как при подписании этого документа новый дольщик получает не только вытекающие из ДДУ права, но и обязанности инвестора.

Нормативной базой данной сделки являются 11-ая статья Федерального Закона ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве МКД и других объектов недвижимости» и 24-ая Глава Гражданского Кодекса Российской Федерации «Перемена лиц в обязательстве». Процедура переуступки достаточно распространена на рынке, так как предоставляет возможность обойти продолжительный процесс оформления квартиры в собственность.

Варианты оформления переуступки в долевом строительстве

Существует два способа сменить собственника строящейся квартиры:

  1. Заключив предварительный контракт на продажу жилья.
  2. Оформив классический договор переуступки по ДДУ.

Предварительный договор купли-продажи жилья можно оформить быстрее. Но пользоваться этим способом не рекомендуется.

По факту происходит не переуступка прав по договору долевого участия, а стороны договариваются о том, что после окончания строительства МКД они заключат обычный договор купли-продажи квартиры.

До этого продавец еще должен официально войти в права собственности объекта недвижимости. Предварительная сделка купли-продажи несет в себе ряд рисков и возможных негативных сценариев:

  1. По данному контракту вы не приобретаете права инвестора стройки МКД, а лишь получаете заверение в том, что квартиру вам продадут после окончания строительства.
  2. Проверить, существует ли обременение по этой квартире (оформлена квартира через ипотечный кредит или находится в залоге по другим причинам), вы не сможете.
  3. Если начнутся проблемы с застройщиком, не получится отстаивать свои права в суде, либо других инстанциях. Все возможности защитить свои интересы, вытекающие из договора долевого участия, остаются у изначального инвестора.
  4. Недостаточное госрегулирование этого вопроса позволяет недобросовестному продавцу заключить сразу несколько таких предварительных договоров.

Несмотря на большое количество минусов при оформлении переуступки квартиры путем предварительной ее продажи новому владельцу, этот вариант до сих пор не запрещен законодательно. Для покупателя он нежелателен и возможен лишь при максимальной уверенности в добропорядочности продавца.

Переуступка прав участника ДДУ

Этот способ продать или купить права на будущую собственность отличается продолжительностью оформления и наличием сразу нескольких этапов его проведения. Но покупатель в данном случае будет защищен нормами ФЗ-214 и будет иметь полноценные права дольщика.

Важно! Строительная компания, которая возводит МКД, выступает обязательной третьей стороной сделки.

Согласие застройщика на переход прав требования по договору ДДУ к другому лицу – обязательное условие сделки по переуступке имущественных прав.

Если соглашение девелопера не будет получено, а имущественные права будут переуступлены – такой контракт могут признать недействительным в судебном порядке.

Главным плюсом оформления договора цессии является то, что смену будущего собственника квартиры контролирует Росреестр. Регистрация переуступки прав по договору долевого участия сразу на нескольких лиц исключается, эта схема намного более безопасна для покупателя.

Существуют и некоторые минусы проведения переуступки таким образом:

  1. Процесс оформления достаточно длителен, особенно если переуступаемая квартира приобреталась через ипотеку.
  2. Требуется участие компании-застройщика. Некоторые строительные компанию эту опцию делают платной, законодательство не запрещает им устанавливать подобные поборы.

Как оформляется договор переуступки имущественных прав

Чтобы правильно подготовиться к проведению сделки, продавцу и покупателю нужно пройти несколько этапов:

  1. Обзавестись согласием застройщика. Для того чтобы договор переуступки был законным, нужны письменные доказательства того, что девелопер не возражает против его заключения.
  2. Если стороны состоят в браке, обязательно нужно получить нотариальное согласие на проведение сделки от каждого из супругов.
  3. Продавец должен получить у строительной компании справку, в которой будет зафиксировано состояние взаиморасчетов сторон ДДУ.
  4. В случае, если продавец участвовал в долевом строительстве при помощи ипотечного кредита, потребуется согласие банка на переуступку. Также необходимо будет обзавестись справкой об отсутствии просроченной задолженности по ипотеке.
  5. Оформить справку в Росреестре (форма ЕГРП). Стоимость оформления документа – 350 рублей.

После проведения вышеуказанных действий стороны подписывают договор цессии. Затем он направляется на регистрацию в МФЦ (многофункциональный центр оказания государственных услуг населению) или в Управление Росреестра. Уже через 10 дней можно получить справку об успешной регистрации вашей сделки.

На что обратить внимание покупателю при заключении договора цессии

Чтобы не подвергаться риску непрофессиональных или противозаконных действий со стороны третьих лиц, приобретающему права на жилой объект по ДДУ покупателю следует обратить внимание на следующие моменты:

  1. Убедиться, что застройщик – это официально зарегистрированное юридическое лицо. Лучше всего, если данная строительная компания имеет богатый и успешный опыт возведения и сдачи в эксплуатацию подобных объектов.
  2. Проверить, имеется ли официальное разрешение на постройку МКД.
  3. Ознакомиться с проектной документацией на возводящийся объект. Подробная информация должна содержаться на сайте девелопера.
  4. Выяснить, на каких правах застройщик проводит работы на этом участке. Земля должна находиться в собственности у строительной компании или быть арендована у муниципалитета. Срок договора аренды должен стартовать от 3-х лет.
  5. Изучить изначальный ДДУ, убедиться что все его подписанты присутствуют и в контракте на перерегистрацию прав по договору долевого участия.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Что обязательно должно присутствовать в договоре переуступки

Покупатель должен внимательно изучить документ и проверить его на содержание обязательных пунктов, касающихся информации о:

  1. Реквизитах сторон контракта. Ф.И.О. текущего и будущего собственника прав. Наименование, адрес, банковские счета, Ф.И.О. должностного лица компании-застройщика.
  2. Если жилье приобреталось в ипотеку – банк должен стать стороной договора уступки прав.
  3. Согласии девелопера на проводимую сделку перехода прав на имущество.
  4. Дате подписания договора цессии.
  5. Порядке оплаты. Сумма передаваемых средств и срок платежа должны быть зафиксированы.
  6. Гарантиях продавца о том, что квартира не находится в залоге или под арестом.

Особенности переуступки имущественных прав при ипотеке

В этом случае заключение договора цессии немного усложняется, в процесс добавляются следующие этапы:

  1. Нужно получить согласие банка на продажу заемщиком имущественных прав его бывшим кредитором.
  2. Покупатель подтверждает свою платежеспособность, ведь он становится новым заемщиком по ипотечному кредиту. Банк должен быть уверен, что получит свои деньги.
  3. Оформляется новая ипотека на будущего владельца жилья.
  4. В это же время подписывается договор переуступки. Вероятно, что банк предложит свою форму этого документа.

Некоторые особенности регистрации договора цессии

Процесс переуступки достаточно трудоемок и содержит немало юридических тонкостей. Для покупателя не станет лишним зарегистрировать его у нотариуса.

Это стоит сделать потому, что представитель нотариальной конторы более подкован юридически и поможет разобраться с деталями сделки.

Нотариальная регистрация договора цессии не гарантирует то, что продавец является добропорядочным гражданином, но поможет разобраться в нюансах сделки.

Исключение двойной продажи квартиры подтверждается регистрацией контракта уступки имущественных прав по ДДУ в государственных органах. Сделать это можно в Управлении Росреестра или в любом Многофункциональном центре оказания услуг населению. Чтобы провести процедуру регистрации, потребуется предоставить следующие документы:

  1. Оригиналы паспортов сторон договора.
  2. Справку о том, что на квартиру не наложены никакие обременения в виде залога или ареста.
  3. Договор переуступки имущественных прав, сторонами которого являются: строительная компания, покупатель, продавец (возможно дополнительное участие в контракте третьих лиц: банка, поручителей и т.п.).
  4. Справку или другой документ, подтверждающий согласие банковского учреждения на проведение сделки в том случае, если первоначальный дольщик оплачивал взносы по ДДУ с помощью ипотечного кредита.
  5. Изначальный договор долевого участия, заключенный застройщиком и продавцом имущества.

Налогообложение договоров переуступки имущественных прав

Еще несколько лет назад инвесторы активно использовали схему продажи недвижимости на стадии окончания строительства, когда имущественные права переуступались новому владельцу, а подоходный налог не платился.

Государство пресекло данную схему уклонения от налогообложения.

Теперь если физическое лицо продает квартиру или другой объект недвижимости, который находился в его владении не больше трех лет, оно обязано уплатить НДФЛ (налог с доходов физлиц) в бюджет.

Резиденты и нерезиденты Российской Федерации платят налог при переуступке по разным ставкам:

  • граждане РФ платят 13%;
  • резиденты других государств – 30%.

Базой налогообложения в данном случае является разница между ценой приобретения квартиры на начальном этапе строительства и ее продажной стоимостью на текущий момент, зафиксированной в договоре переуступки. Т.е. налог с доходов платится только с доли прибыли, которую получает инвестор.

Налоговые обязательства при переуступке появляются только у продающей недвижимость стороны. Уже после окончания строительства, когда новый владелец подпишет акт приемки-передачи жилплощади, зарегистрирует его и станет полноценным владельцем реальных квадратных метров, он будет обязан уплачивать налог на недвижимость согласно установленным в регионе его проживания ставкам.

Продавец по итогам календарного года обязан включить полученную маржу в состав своих совокупных доходов и подать в районную налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Инспектор проверит правильность заполнения документа и подтвердит рассчитанный налог. Его нужно будет уплатить до 30 апреля следующего за годом оформления переуступки по ДДУ годом.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Источник: https://sdelka.guru/ddu/prodazha-po-pereustupke-ddu.html

Договор уступки: заработать 50% от стоимости квартиры

Купить квартиру по переуступке дду

Несмотря на то, что количество инвестиционных сделок с жильем снижается, переуступка прав на квартиру остается прибыльной для обеих сторон. В чем состоит выгода такой сделки, будут ли изменения по данному договору после перехода на эскроу-счета и что нужно сделать покупателю, чтобы снизить риски – выяснял Новострой-М.

По договору уступки права в случае с новостройками передается право требования к застройщику передачи жилья после ввода дома в эксплуатацию. По словам Дениса Артемова, старшего юриста юридической фирмы Via lege, договор уступки прав выгоден как продавцу, так и покупателю.

Продавец получает деньги за квартиру без принятия ее по акту приема-передачи и оформления права собственности, без дополнительных затрат на эксплуатацию.

Покупатель приобретает жилье по более выгодной цене, чем после сдачи дома и оформления собственности, также он может оценить ход строительства проекта, его темпы. 

Сделки по переуступке прав преимущественно нацелены на прибыль – инвесторы входят в проект на начальных этапах возведения дома и до его ввода в эксплуатацию продают купленные лоты по возросшей цене.

Если это ликвидный продукт с набором качественных характеристик, с хорошей транспортной доступностью и наличием на территории объектов социально-бытовой инфраструктуры, то к окончанию строительства цена квадратного метра вырастает особенно сильно.

Как рассказал Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, к моменту завершения строительства в портфеле застройщика остается достаточно скудный выбор квартир, стоимость которых сильно выше первоначальной. И зачастую покупатели, которые хотят купить квартиру именно в этом проекте, не находят нужного им предложения, поэтому вынуждены покупать квартиру по переуступке.

По оценкам застройщиков, в среднем на переуступке прав требования можно заработать 30-50% от первоначально вложенной суммы.

Максимальная прибыль возможна при приобретении жилья на этапе котлована и его перепродаже на финальной стадии строительной готовности дома.

Как сообщили в концерне «Крост», в жилых комплексах «Невский», Wellton Park и Union Park в 75 и 82 кварталах инвесторы могли заработать до 40 тыс. рублей за квадратный метр – за период строительства цена «квадрата» вырастает до 50%.

При покупке жилья в проектах группы компаний «МИЦ» также можно заработать до половины от стоимости квартиры.

Как рассказал коммерческий директор ГК «МИЦ» Дмитрий Усманов, эта цифра складывается из годового прироста, который по проектам компании составляет в среднем от 17% годовых (при среднем сроке владения квартирой 14-20 месяцев), и доходности от услуги внутреннего trade-in, которая позволяет получить прибыль от продажи в среднем 8-10% к рыночной стоимости.

По словам Алексея Лухтана, с начала старта продаж первой очереди ЖК бизнес-класса «Румянцево-Парк» (апрель 2018 года) реализовано более 40% квартир.

Средняя стоимость квадратного метра показала высокую динамику роста – фактически только за один год средняя цена «квадрата» выросла на 21%, при этом завершение строительства Дома № 1 намечено только на II квартал 2020 года.

Следовательно, средняя цена метра к моменту сдачи первой очереди может вырасти еще на 10%. Некоторые квартиры подорожали более чем на 30%.

Перед тем как инвестировать в жилье, стоит узнать, нужно ли получать разрешение на переуступку от компании-застройщика и во сколько это обойдется – за согласие обычно взимается комиссия.

Пункт, запрещающий дольщику продавать квартиру без согласия компании, появился в ДДУ в связи с тем, что частные инвесторы стали прямыми конкурентами девелоперов. Частные лица могут выставить квартиру дешевле, чем у застройщика, что сказывается на продажах последнего не лучшим образом.

Еще один немаловажный момент – по закону застройщик вправе отказать в переуступке без объяснения причин. 

Однако квартиры в строящихся домах перепродают не только ради прибыли.

Как рассказали эксперты порталу Новострой-М, некоторые клиенты приобретают квартиру для себя и дальнейшего проживания, но за время строительства жилье становится «маленьким» – в семье рождаются дети.

Иногда семейная пара приобретает квартиру в браке, но за период стройки решает развестись. Покупателям также может понравиться другой проект, более интересный и современный, кто-то решает изменить локацию и переезжает в другой район Москвы или вообще в другой город.

Стоит отметить, что за последние 10 лет количество инвестиционных покупок сильно снизилось. Пик их популярности пришелся на 2005-2008 годы, когда цены на жилье благодаря развитию ипотечного кредитования стремительно росли.

В итоге более половины всех сделок на рынке столичной жилой недвижимости носили инвестиционный характер.

Перед вторым кризисом, за первые 6 месяцев 2014 года, доля подобных сделок на рынке новостроек Московского региона варьировалась уже от 30 до 34% от общего объема.

Данные Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet

По мнению Ильи Липкинда, директора информационного агентства «Саминвестор», сейчас все факторы, делавшие подобные сделки привлекательными, исчерпаны.

Бурный рост ипотеки в прошлом году даже с учетом опасений по поводу сокращения предложения из-за перехода застройщиков на эскроу-счета привел к росту цен на недвижимость в среднем на 10-15%, что в большинстве случаев лишь компенсировало снижение стоимости квартир в предыдущие годы.

При этом отложенный спрос, сформировавшийся ранее, уже частично исчерпан, а частично – задавлен продолжающимся снижением реальных доходов населения. Поэтому в настоящий момент жилье покупают в основном для собственного проживания.

Например, в проектах ГК «МИЦ» инвестиционные покупки составляют 15-20% от общего спроса, столько же процентов приходится на сделки с переуступкой прав требования. На объектах концерна «Крост» фиксируется не более 10% сделок с переуступкой.

По словам Дианы Гурусовой, руководителя отдела партнерских продаж и банковских инструментов Группы ПСН, в апреле 2019 года доля переуступок в общем объеме продаж компании составляла порядка 4,1%.

Если брать аналогичный период прошлого года, данный показатель равнялся 6,4%, а в 2017 году – 10,3%.

Переуступка и эскроу-счета

Многих волнует вопрос – какие изменения произойдут при переуступке по ДДУ с эскроу-счетами. Специалисты сходятся во мнении, что после вступления в силу новых правил продажи недвижимости никаких непредвиденных нюансов возникнуть не должно.

Договор долевого участия никто не отменял, изменилась лишь схема перевода денежных средств от покупателя к застройщику, где гарантом выступает банк.

Как рассказала Диана Гурусова, порядок процедуры будет включать составление и регистрацию договора переуступки, а также заключение дополнительного соглашения к договору эскроу, в котором будут прописаны изменения и новый депонент. Таким образом, застройщики продолжат работать в рамках 214-ФЗ.

Как считает Илья Липкинд, в течение ближайшего года доля инвестиционных покупок квартир, скорее всего, будет держаться вблизи нынешних уровней или даже незначительно увеличится в связи с ожиданиями повышения цен из-за перехода на счета эскроу, возможным снижением ключевой ставки Центробанка РФ и опасениями по поводу приближения нового мирового финансового кризиса. Однако в более долгосрочной перспективе объем подобных инвестиций продолжит сокращаться.

Проверить, чтобы не рисковать

Если человек, мечтающий о новом жилье, все-таки решает приобрести квартиру в новостройке у частного инвестора по переуступке прав, то к этому нужно тщательно подготовиться. Риск потерять деньги и новую квартиру выше, чем может показаться на первый взгляд.

По словам Дениса Артемова, первое, о чем нужно позаботиться и на чем ни в коем случае нельзя экономить – это полная юридическая проверка по потенциально вашей, конкретной квартире – а не по жилому комплексу целиком.

Подобное юридическое сопровождение стоит в среднем около 30 000 рублей. Конечно, кто-то может подумать, что ту же самую проверку вполне может провести риэлтор, с которым вы работаете, но это не так.

Риэлторы, как правило, не имеют юридической квалификации и соответствующего опыта, поэтому не знают, на что смотреть в первую очередь.

А ситуации встречаются самые разные, общее в них только одно – риск потери денег и новой квартиры для покупателя. 

Пример 1: у покупателя были все шансы «отдать» половину своей новой квартиры бывшей жене продавца. Бывшие супруги начали делить имущество в суде (ареста на него по каким-то причинам не было).

Продавец по ДДУ предоставил покупателю заявление, что не состоял в браке и даже показал новый паспорт без штампа. Ему рассказали о судебном процессе, после чего он просто исчез.

Если бы его не проверили – скорее всего жена отсудила бы половину квартиры у нового владельца.

Пример 2: при проверке продавца выяснилось, что его паспорт «утерян». А схема расчетов в данном случае предполагала полную оплату при подписании ДДУ, а не после регистрации (так бывает). Продавца поставили в известность, после чего он перестал выходить на связь.

Пример 3: застройщик перевел по ДДУ 5 квартир на подрядчика X и 10 – на подрядчика Y, в качестве оплаты выполненных работ. Оба подрядчика аффилированны друг с другом. Подрядчик X уступил одну из квартир продавцу, уступка была зарегистрирована и оплачена.

При проверке выяснилось, что уступленной продавцу квартиры у подрядчика X нет, она у подрядчика Y. А это значит, что у продавца нет прав на эту квартиру, поэтому покупателю лучше найти другой вариант. Удивительно, что Росреестром этот факт был упущен из вида, юристами – нет.

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/dogovor_ustupki_zarabotat_50

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ – схема и юридические тонкости

Купить квартиру по переуступке дду

Вы планируете продать квартиру по переуступке право по ДДУ? В этом случае необходимо найти покупателя и полностью провести сделку через Росреестр. Но в данном случае вы продаете не квартиру, а право требования на нее. Поэтому так важно разобраться в законодательных тонкостях, чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами.

статьи:

Нужно ли разрешение застройщика?

Данный вид договора предполагает переуступку на объект еще не завершенного строительства. А с правом приобретается и ответственность доплаты, если по метражу уже готовая квартира будет превосходить данные из договора. Если же площадь окажется меньше, придется добиваться возвращения средств от застройщика. Но эта ситуация возникает редко.

Далеко не все компании приветствуют переуступку прав. А в большинстве договоров содержится пункт о получении согласия представителя строительной компании. Напрямую она не может запретить переуступку. Но она может установить оплату штрафа в размере до 5 % от стоимости договора.

соглашения

Застройщик всегда выступает в сделке в качестве третьего лица. При этом договор можно заключить только до того момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Затем будет доступна только сделка купли-продажи.

Продавец выбирает такую сделку по причине сохранения средств. Как правило, на начальном этапе строительства договор заключается по самой выгодной цене. Те, кто хочет заключить ДДУ позднее, могут это сделать по более высокой стоимости. Поэтому застройщики устанавливают штрафные санкции за преждевременное расторжение договора. Так им удается вернуть не всю сумму.

Чтобы избежать штрафа и получить свои деньги, у продавца есть единственная возможность – переуступка прав другому лицу. Когда дом будет введен в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи квартиры без участия первоначального владельца.

Проведение данной сделки регламентируется следующими законодательными актами:

  • Статьями 382 и 390 Гражданского кодекса РФ.
  • Статьей 11 ФЗ № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Переуступка по ДДУ является единственным легальным способом переоформления права собственности. Это лучшее решение не остаться без существенной части своих вложений. Вас в данном случае защищает законодательство.

Схема оформления

Переуступка не самый простой процесс как с технической, так и с юридической точкой зрения.

Она включает следующие необходимые действия продавца и покупателя:

Действия продавцаДействия покупателя
Продавец получает согласие строительной компании, так как без ее участия сделку провести едва ли получится. Если застройщик требует компенсацию, можно торговаться, чтобы снизить процент.Покупателю нужно проверить не только надежность продавца, но и строительной компании.
На следующем этапе нужно взять справку у застройщика о об отсутствии долгов и полном проведении расчетов.Если покупатель находится в браке, важно получить нотариальное согласие супруга. Это же делает и продавец.
Необходимо обратиться в Росреестр и взять справку ЕГРН. Это платная процедура, но она позволяет подтвердить право собственности.Покупатель изучает представленные документы и подписывает договор.
Если средства вносились ипотечным платежом, необходимо взять справку об отсутствии долгов в банке.Документы регистрируются в Росреестре. А через 10 дней можно взять справку о переходе права.

Юридические тонкости

Продавцу необходимо быть готовым, что покупатель захочет проверить на добросовестность и застройщика, и его самого.

Могут потребоваться следующие сведения:

  • Состоит ли продавец в браке.
  • Нет ли других заинтересованных лиц по договору, что уточняется выпиской из ЕГРП.
  • Указаны ли в договоре другие лица.

Обратите внимание! Если вы оформляли ипотеку, необходимо ее предварительно погасить или взять в банке согласие на переуступку прав.

Данный договор предполагает налогообложение.

Если вы переуступаете право дороже, чем приобрели у застройщика, необходимо оплатить налог в размере:

  • 13 % для граждан.
  • 30 % для иностранцев.

Таким образом, переуступка прав по ДДУ возможна при соблюдении ряда обстоятельств и хорошей предварительной подготовки. Важно не предпринимать действий без участия строительной компании, так как это является одним из основных условий договора.

сюжет расскажет, как безопасно провести сделку по переуступке

Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-prav-po-ddu-sxema-i-yuridicheskie-tonkosti.html

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Купить квартиру по переуступке дду

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому.

Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям.

Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость» о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.

Зачем они так?

Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ — сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.

В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, — это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро «Халимон и Партнеры» Денис Глухов.

Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы — поставщикам.

Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

“Сам себе не продашь — никому не продашь” — главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала «Обмани меня риелтор». «Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он», — поясняют они.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы «невидим» для контролирующих органов.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам.

При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов.

При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.

Мотивация застройщика очень простая — это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала «Обмани меня риелтор».

“Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия”, — объясняют телеграмеры.

Подвох первый: цена

Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.

Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

“И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ”, — поясняют эксперты ведомства.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.

При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.

Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по «сейфовому» дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.

Подвох второй: банкротство застройщика

Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.

Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы «Юст», адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.

Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса “Абсолют банка” Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.

Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.

С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов «Яковлев и Партнеры» Любовь Хохлова.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить «досье» только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты.

Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.

Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков.

Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, — все это является негативным сигналом, предупреждает он.

Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации (“БИР-аналитик”, «Картотека» и так далее), а также из СМИ.

При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.

Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из «промежуточных звеньев» такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов.

Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/43517942-pereustupka-prav-po-ddu-nyuansy-slozhnosti-riski-dolschika/

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ

Купить квартиру по переуступке дду

Бывают ситуации, когда, не успев въехать в квартиру в новостройке, уже необходимо ее продать. Как правило, основными причинами являются резко изменившиеся жизненные обстоятельства или получение прибыли от инвестиций в недвижимость.

Так или иначе, продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ в ипотеке или без нее возможна на определенных условиях.

Рассмотрим, как правильно переуступить права на жилую недвижимость по договору ДУ (долевого участия)? Что лучше: реализовать жилье в новостройке до сдачи госкомиссии или после?

Что важно знать об уступкеправ?

Итак, правовое регулирование взаимоотношений дольщиков осуществляется Федеральным законом № 214. В котором, в свою очередь, изложены требования к переуступке прав:

  • Переуступка возможна только при полной оплате участником стоимости по соглашению. А также в случае перевода долга на другого долевого участника.
  • Договор о переуступке заключается с момента государственной регистрации ДДУ до передачи объекта по передаточному акту.
  • В Росреестре фиксируется цена переуступки по заключению договора, если цедентом выступает юрлицо.

Продажа недвижимости по переуступке хороша тем, что она не требует сбора огромного количества документов и тщательной проверки помещения, как при сбыте жилья на вторичном рынке. Объясняется это тем, что жилая площадь в строящемся доме не имеет правовой истории. Как следствие, отпадает необходимость изучения наличия прав собственников.

Что представляет собой продажа квартиры по переуступке прав?

Такой процесс еще называют цессией. Он представляет собой передачу полномочий на квартиру на основании подписанного соглашения ДУ. Как правило, договоры такого характера заключаются тогда, когда строящийся многоквартирный дом еще не сдан, а у дольщиков есть на руках договор ДДУ. Как следствие, решив продать квартиру в новостройке дольщик по соглашению передает право требования на нее.

В переуступке прав есть следующие преимущества:

  1. Минимальный пакет документов.
  2. Выгодное вложение денег, так как цена на квадратные метры в строящемся здании значительно ниже.
  3. Быстрая регистрация.

Читайте: Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки?

Какие существуют риски для покупателя?

При заключении договора цессии необходимо соблюдать некоторые меры предосторожности со стороны покупателя и в обязательном порядке проверить информацию по застройщику и дольщику. Перечислим основные моменты, относящиеся к рискам:

  • некачественно проведенные строительные работы;
  • перенос даты завершения стройки и сдачи дома;
  • возможная «заморозка» и судебные разбирательства;
  • имеющиеся долги перед застройщиком у дольщика переходят покупателю по соглашению цессии;
  • вероятность объявления нового претендента на жилье;
  • сделку могут признать недействительной, если строительной компанией будут нарушены условия Застройщика.

Продажа квартиры по переуступке: налоги

Надо помнить, что полученная от сделки прибыль – налогооблагаемая, за нее придется платить НДФЛ. Пример: дольщик внес 1 000 000 р. застройщику, а затем переуступил свои права за 1 500 000 р. другому физическому лицу. Значит с прибыли в 500 000 р. придется заплатить налог в размере 13% — 65 000 р. в государственный бюджет.

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ

Статья 11 ФЗ-214 гласит, что дольщик вправе выйти из проекта, переуступив полномочия на жилую недвижимость другому физлицу.

До сдачи

Существует два варианта реализации квартиры:

  • По предварительно составленному соглашению – ПД.
  • По договору цессии.

Стоит отметить, что первый вариант не защищен законодательством РФ, а значит менее надежный. Дело в том, что по предварительному договору оформление ДКП проводится по завершении строительства, а при проведении цессии покупатель становится владельцем сразу при регистрации сделки в Росреестре.

Если дольщик, переуступающий права на жилье, не полностью рассчитался с Застройщиком, то потребуется получить согласие на уступку прав от строительной фирмы. Без данного разрешения все долги бывшего владельца-дольщика переходят к новому. Отсутствие в документах согласия может стать причиной отказа и признания ее недействительной судебными инстанциями.

После сдачи

Реализация недвижимости возможна до и после сдачи дома.

1. До подписания акта П-П (приема-передачи). Быстрое оформление. Основные этапы:

  • назначение цены;
  • поиски покупателя;
  • демонстрация жилого помещения;
  • представление необходимых документов (договор с Застройщиком, финансовые справки и документы о проведении расчетов со строительной организацией и т.п.);
  • согласование сроков и условий расчета;
  • подготовка и подписание соглашения;
  • регистрация цессии в ГосРеестре.

После проведения перечисленных этапов, новый владелец-дольщик ведет переговоры с Застройщиком, решает все вопросы и подписывает акт приемки квартиры.

2. После подписания акта.

Если регистрация сделки в Росреестре прошла, и на руках продавца имеется документ о собственности на жилую площадь, то переуступить права бывшего дольщика возможно только по предварительно составленному ПД.

На его основании права в госоргане регистрируются на нынешнего дольщика и им подписывается приемочный акт, а по истечение некоторого времени переходят покупателю.

Сделать такое возможно, если с момента подписания акта пройдет мало времени.

А вот, второй вариант – переделать акт приемки. Договор переписать не получится, так как он регистрируется в Росреестре. В этом случае следует договориться с Застройщиком и оформить соответствующий документ.

Если в процессе участвуют несовершеннолетние владельцы, то переуступка прав возможна с согласия органов опеки.

Оформление переуступки по ДДУ

Оформление документов на передачу прав потребует некоторых действий обоих участников. Итак, что требуется от продавца-дольщика и покупателя?

В свою очередь, от продавца потребуется:

  1. Поставить в известность Застройщика в письменной форме и дождаться согласия.
  2. Взять от строительной компании письменное разрешение на проведение сделки.
  3. Получить от Застройщика копии финансовых документов о проведенных оплатах по ДДУ и справку, подтверждающую полный или частичный расчет с Застройщиком.

    Если долг имеет место, то составляется трехстороннее соглашение о переводе остатка задолженности Покупателю.

  4. Получить от супруга/и согласие.
  5. Взять разрешение из органов опеки, если в сделке принимают участие дети.
  6. Потребуется согласие кредитора в случае ипотечного займа, чтобы снять обременение на квартиру.

  7. Получить ЕГРН-выписку, если прошла регистрация ипотеки или ДДУ.

Будущему владельцу необходимо:

  1. Получить согласие супруги/а и заверить его у нотариуса.
  2. Проверить документы и подписать их.
  3. Оформить закладную в случае приобретения недвижимости в кредит.

Проверка Застройщика

Это важный момент при оформлении соглашения. Потребуется посетить офис или отделение строительной фирмы и запросить у девелопера следующие документы:

  • Уставные и учредительные бумаги;
  • регистрационное свидетельство с ФНС;
  • документ о правах на землю;
  • разрешение на проведение строительства;
  • финансовые отчеты за текущий и предыдущий квартал;
  • проектную документацию и декларацию;
  • Договор о финансировании.

Сбор и подготовка документов для цессии

Подать документы для регистрации в Росреестре можно через МФЦ, предварительно оплатив госпошлину. Реквизиты для перевода денег подскажут сотрудники Центра или регистрационной службы.

Необходимые документы:

  • копии и оригиналы паспортов участников;
  • заявление на регистрацию;
  • финансовый документ об уплате госпошлины;
  • доверенность, заверенную нотариусом, если сделка проводится через доверенное лицо, а также паспорт;
  • согласие супруга/и;
  • разрешение опеки, если участниками сделки являются дети;
  • первоначальные документы с Застройщиком: ДДУ, договор инвестирования, ДКП и т.д.;
  • справка от строительной фирмы об отсутствии или наличии долга перед Застройщиком и переводе его Покупателю;
  • письменное согласие девелопера на проведение уступки прав требования;
  • письменное согласие кредитной организации, если на квартиру наложено обременение;
  • кредитный договор и оформленная закладная, если недвижимость приобретается на заемные средства.

Образец договора можно найти ниже. После сдачи бумаг в Росреестр, проводится проверка и занесение записи в ЕГРН. Получить информацию по срокам проведения регистрации можно уточнить у сотрудников госоргана.

Скачать образец договора по переуступке прав.

Источник: https://mytopfinance.ru/prodazha-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.