Купить квартиру по переуступке прав в новостройке

Опасная затея – купить новостройку по переуступке прав

Купить квартиру по переуступке прав в новостройке

Об одном из самых распространенных типов сделок на рынке недвижимости специально для IRN.RU рассказывает адвокат Олег Сухов

Приобретение новостройки по схеме переуступки прав остается одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости. Но и одной из самых опасных.

Сегодня около 15% новостроек на начальной стадии строительства приобретается по договору цессии. Если говорить о финальной части строительства, когда новостройка практически уже готова к вселению, то этот процент гораздо выше – около 90%. Но, несмотря на массовость института переуступки права, данная сделка по-прежнему остается одной из самых опасных.

Банкротство застройщика
С момента регистрации договора долевого участия и до подписания передаточного акта дольщики могут уступить права на недвижимое имущество другому лицу на основании ст. 382 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Однако причины «продажи» квартир путем переуступки прав часто связаны с нарушением качества и сроков строительства и особенно с предстоящим банкротством компании-застройщика.

Согласно ст. 390 ГК РФ первоначальный участник долевого строительства (цедент) не отвечает перед новым участником (цессионарием) за действия застройщика. В случае неисполнения последним своих обязанностей нельзя расторгнуть договор цессии и потребовать возврата уплаченных по нему денежных средств.

Гражданам, приобретшим права на квартиру путем переуступки, предстоят судебные тяжбы с самим застройщиком, например, о взыскании неустойки за просрочку передачи жилого помещения, о безвозмездном устранении допущенных недостатков, а при его финансовой несостоятельности – о включении требований в реестр требований кредиторов должника (параграф 7 главы IX Закона о банкротстве).

Прежний дольщик несет ответственность за исполнение застройщиком договора долевого участия, если он принял на себя поручительство.

Но необходимо учитывать все условия о поручительстве, определенные цедентом и цессионарием, а кроме того – принять во внимание, что подобное поручительство практикуется менее чем в 5% сделок. Так, отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании 8,2 млн руб.

долга по соглашению об уступке прав на недвижимое имущество, Арбитражный суд Иркутской области в решении от 16 марта 2011 г.

исходил из того, что стороны установили ответственность поручителя (первоначального участника), если застройщик не передаст объект строительства до 30.06.2010, расторжение же новым дольщиком договора долевого участия до наступления этой даты исключило возникновение поручительства.

Недействительность цессии
Уступка прав не должна противоречить закону и договору долевого участия и допускается:

– во-первых, только после уплаты дольщиком цены договора (подтверждается полученным от застройщика соглашением о зачете взаимных требований);

– во-вторых, с письменного согласия застройщика, если это предусмотрено договором. Решением Чернушинского районного суда Пермского края от 07 июня 2012 г. признана недействительной переуступка права требования ООО «Строительная компания…» гражданину Ч. в нарушение п. 7.2 договора долевого участия, осуществленная без письменного согласия застройщика;

– в-третьих, с разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась по ипотеке.

Несоблюдение хотя бы одного из перечисленных условий влечет недействительность цессии. На основании ст. 390 ГК РФ, ответственность в этом случае перед новым дольщиком несет первоначальный участник, который обязан возвратить переданные ему денежные средства (неосновательное обогащение), проценты за пользование ими и возместить убытки.

Так, в определении Высшего Арбитражного Суда РФ (далее ВАС РФ) от 23 января 2012 г. установлено, что Т. законно отказано в удовлетворении заявления о включении в реестр требований кредиторов должника (застройщика, признанного банкротом) его требования на сумму 7 241 000 руб.

убытков и 7 241 000 руб. неустойки, причиненных неисполнением соглашения инвестирования строительства, так как К. не уплатил цену договора застройщику, но уступил Т. свои права. Суд указал, что у Т. есть возможность защитить свои нарушенные права путем взыскания всех убытков с К.

«Двойная» переуступка прав
В соответствии со статьями 1, 11 Закона об участии в долевом строительстве и Постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г., уступка прав гражданам предусмотрена только по договору долевого участия и подлежит государственной регистрации.

Не исключены случаи, когда недобросовестное лицо «переуступает» право на квартиру нескольким покупателям. Происходит это обычно по так называемым инвестиционным соглашениям или предварительным договорам купли-продажи, регистрировать которые в Росреестре не требуется. Судебная практика признает право перешедшим к тому цессионарию, в отношении которого уступка была совершена раньше.

Я как адвокат рекомендую соглашаться на переуступку прав только по договору долевого участия и оплачивать ее после государственной регистрации.

Застройщик не уведомлен о переходе прав
Застройщик должен быть письменно уведомлен об уступке права требования, иначе новый участник долевого строительства несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий, например, таких, как исключение возможности взыскания убытков или неустойки или, как было сказано выше, признание договора уступки недействительным.

В определении Забайкальского краевого суда от 10 июля 2012 г.

установлено, что дольщик, к которому права перешли путем уступки, предъявил иск к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда в связи с нарушением сроков строительства, но поскольку застройщик не был уведомлен о состоявшейся уступке права и заключил соглашение с прежним участником о переносе сроков окончания строительства, то оснований для удовлетворения требований дольщика с учетом положений п. 3 ст. 382 ГК РФ не имеется.

Оспаривание соглашения об уступке права (как подозрительной сделки)
Необходимо помнить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 61.

2 Закона о банкротстве уступка права может быть признана недействительной (как подозрительная сделка), если она совершена по заведомо заниженной цене и менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве участника долевого строительства (цедента).

Источник: https://www.irn.ru/articles/35785.html

Как купить квартиру в новостройке по переуступке прав: советы экспертов

Купить квартиру по переуступке прав в новостройке

При покупке квартиры в новостройке сделка не всегда заключается непосредственно с застройщиком. Довольно распространена и практика продажи жилья в строящихся домах иными юридическими лицами либо первыми дольщиками. По сути в таких ситуациях осуществляется не продажа квартир, а лишь переуступка прав на них.

Опишем особенности подобных сделок, присущие им риски и механизм их заключения.

Переуступкой прав называют сделку по приобретению в недостроенном доме жилья, купленного ранее у застройщика. По словам Валерия Кочетова из компании «Инком-Недвижимость», фактически такая сделка является заменой одного дольщика другим в тексте договора участия в долевом строительстве.

В еще не сданном доме объекта договора (т.е. квартиры) пока просто не существует физически. Нет у него и точного почтового адреса. Фактически существует лишь оформленное согласно договору право на жилье.

Вот это право и можно переуступить покупателю.

По сути происходит передача первоначальным дольщиком своего права требования к застройщику по передаче квартиры по окончании строительства, а также иных предусмотренных договором прав и обязанностей.

Кто продает недостроенное жилье

В первую очередь среди продавцов стоит назвать оптовых инвесторов. Обычно это юридические лица, которые по ДДУ приобретают сразу по несколько десятков квартир. Ближе к окончанию строительства стоимость квартир повышается в сравнении с ценой объектов на старте. На этой разнице инвесторы зарабатывают.

Зачастую квартиры продают также подрядные организации, с которыми застройщики расплачиваются жильем в возведенных домах. Продавая полученные таким образом квартиры, они конвертируют заработок в наличные.

Третья категория — частные инвесторы, т.е. физические лица, зарабатывающие на перепродаже почти готовых квартир, приобретенных на ранних фазах строительства по минимальным ценам.

В четвертую группу входят обычные дольщики, у которых за время строительства изменилась жизненная ситуация. Например, улучшилось материальное положение и сейчас они хотят продать квартиру, чтобы купить на вырученные средства жилье большей площади или в более удобном районе.

По словам предсовета директоров «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередко клиенты покупают сначала однокомнатную квартиру, потом продают ее ближе к сдаче, а в следующей очереди того же проекта по стартовой цене покупают более просторное жилье.

Нужно ли разрешение застройщика

Не всегда. Ряд застройщиков взимают комиссию за оформление согласия на переуступку прав по договору. Данный пункт регулируется текстом ДДУ. При наличии в нем условия о необходимости получения разрешения застройщика придется его выполнять.

По словам Олега Ступенькова из консалтинговой компании «ТОП Идея», размер комиссии в договоре может быть оговорен в форме процентной ставки (достигающей иногда 4%) либо четко зафиксирован (в диапазоне нескольких десятков или сотен тысяч рублей за 1 объект).

Застройщик может также запретить вообще продажи квартир по переуступке. Если же в ДДУ запрет не оговорен, то новому дольщику по окончании сделки нужно просто уведомить застройщика о ее совершении. К письму прикладывается копия зарегистрированного договора вместе со своими контактами.

Почему застройщики берут комиссии

Посредством комиссий застройщики регулируют поведение инвесторов, покупающих сразу несколько квартир на котловане. Это позволяет предотвратить появление на рынке значительного объема объектов, более дешевых, чем у самой строительной компании. Зачастую стоимость инвестиционных квартир оказывается на 5—10% ниже, чем цены застройщика.

На ряде проектов уступки вообще не влияют на темпы продаж застройщиками квартир. Чаще это можно сказать о масштабных жилых комплексах, для которых характерна высокая скорость продаж жилья. На точечных же проектах с незначительным объемом продаж за месяц (до 1 тыс. кв. м) будет наблюдаться достаточно заметная потеря выгоды, — поясняет Олег Ступеньков.

Чем подобные сделки выгодны покупателям

Для покупателя выгода покупки жилья по переуступке заключается в возможности приобретения квартиры в новостройке по более низки ценам, чем у строительной компании.

Застройщики обычно регулярно повышают цены по мере готовности здания.

Вторая причина: если большинство квартир в конкретном ЖК уже продана, то договор переуступки может быть единственной возможностью приобрести подходящую квартиру в интересующей комплексе.

Какие существуют ограничения на подобные сделки

Существует строго определенный период времени для заключения договора переуступки прав: от момента регистрации договора ДДУ до подписания акта передачи объекта от застройщика дольщику. После этого возможен только обычный договор купли-продажи.

Нельзя переуступить права требования, если договор еще не оплачен. По словам Марии Литинецкой из «Метриума», такое возможно при покупке квартиры в рассрочку.

В подобной ситуации смена дольщика может быть произведена лишь при согласии застройщика. Тогда необходимо подписать договор уступки, предусматривающий перевод долга.

В текст документа включается пункт о передаче первым дольщиком второму своего долга перед застройщиком в оговоренном размере.

Как заключается сделка

Между первым и вторым дольщиком заключается договор уступки прав требования, или ДУПТ. Конечный покупатель получает на руки оригинал соглашения с договором долевого участия. В тексте ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ.

Там же указывается вся основная информация о квартире, ее стоимости и характеристиках. Обязательно подтверждение факта полного выполнения всех финансовых обязательств первого дольщика перед застройщиком. Строительная компания должна передать документы об оплате новому дольщику.

А если квартира покупается по ипотеке, то потребуется получение справки о снятии с нее обременения.

Затем составляет акт передачи всей перечисленной документации, который заверяется обеими сторонами. Потом полный пакет документов нужно передать в МФЦ с целью регистрации договора в Росреестре. Лишь после этого осуществляется оплата покупки. Вместе с получением на руки зарегистрированных документов к покупателю переходит и законное право требования на жилье.

Какие существуют риски в таких сделках

При таких сделках не уменьшается риск срыва сроков сдачи ЖК. Фактически здесь риск остается аналогичен ситуации с обычным договором ДДУ. Поэтому нужно тщательно проверять надежность застройщика.

Например, оценивать число квартир, выставленных на продажу первоначальными дольщиками.

По словам гендиректора компании «Миэль-Новостройки» Натальи Шаталиной, наличие большого числа предложенных к продаже квартир в строящемся комплексе может свидетельствовать о возникновении у застройщика серьезных проблем и риска затягивания сроков сдачи.

Существует также риск объявления сделки недействительной. Причиной этого может стать признание первоначального дольщика банкротом (не позднее 1 года после продажи квартиры) или отсутствие уведомления строительной компании о переходе прав требования.

Сохраняется также ряд рисков, присущих покупке вторичного жилья.

Поэтому следует заранее узнать о возможном присутствии в числе собственников квартиры по ДДУ несовершеннолетних, обеспечены ли они иной недвижимостью, причем не меньшей по площади.

Следует узнать, состоит ли продавец в браке. Если состоит — существует ли письменное согласие супруга на продажу квартиры, — объясняет Мария Литинецкая.

Нужно также убедиться в передаче оригинала ДДУ. Если договор заключался на несколько квартир, нужно получить нотариально заверенную копию. Необходимо также наличие всех документов, подтверждающих оплату по ДДУ. Это должны быть оригиналы либо нотариально заверенные копии, а также справка от строительной компании о выполнении всех обязательств.

Повысит ли безопасность покупка у юридических лиц?

Риски существуют и в этом случае. Иногда генподрядчик оговаривает с застройщиком взаимозачет за определенные работы. При этом заранее уточняется цена 1 кв. м.

По словам Олега Ступенькова, подрядчиком и застройщиком одновременно подписываются договора ДДУ и подряда, с подробным описанием условий взаимозачетов. При этом ДДУ сразу отправляется на регистрацию. Однако к моменту переуступки он может быть полностью не оплачен, из-за своей привязки к договору подряда.

Конечному покупателю в такой ситуации нужно проверять, помимо ДДУ: счета-фактуры, договор подряда, акты взаиморасчетов. Если же договор заключается с физлицом, то нужно также попросить показать акты сверки, платежки, проверить факт оплаты по договору. Подчеркнем главное — заключать договор уступки нужно исключительно в офисе продаж компании-застройщика — резюмирует Олег Ступеньков.

Возможна ли покупка по переуступке с ипотекой

Несколькими годами ранее банки обычно не выдавали ипотечные кредиты под покупку жилья по договорам переуступки прав.

Однако сегодня отношение многих кредитных организаций к подобным операциям стало более лояльным. Механизм выполнения сделок по ДУПТ сейчас уже достаточно хорошо отработан. На описанных условиях дают ипотеку в т.

ч. и довольно крупные банки. Среди них: Сбербанк, ВТБ-24, Банк Москвы, DeltaCredit.

Источник: https://www.exocur.ru/kak-kupit-kvartiru-v-novostroyke-po-pereustupke-prav-sovetyi-ekspertov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.