Купить квартиру под обременением банка

Содержание

Квартира с обременением – что это такое, чем опасна

Купить квартиру под обременением банка

Впервые столкнувшись с понятием «обременение», не многие граждане понимают его точное значение и риски, которым подвержена сделка с недвижимостью, а также ее последующее использование. Квартира с обременением может доставить огромное количество неприятностей. Среди них – аннулирование договора купли-продажи и признание сделки недействительной.

Что необходимо знать о недвижимости, находящейся под обременением, чем оно опасно и как его можно снять, читатель узнает из нашей статьи.

Обременение – что это значит

Под обременением подразумевается ограничение прав владельца квартиры на ее использование. По факту, собственник не может полноценно распоряжаться своим имуществом, без согласия третьей стороны. В ее роли может выступать любое физическое лицо, государственная или банковская организация.

Если квартира находится под обременением, владелец не сможет:

  • Заключить договор купли-продажи;
  • Передать имущество в дар

Осуществление сделок купли-продажи и дарения может быть оформлено после полного снятия обременения или наличия согласия третьей стороны. Так, с разрешения банка возможна продажа квартиры, взятой в ипотеку, при условии, что остаток долга будет оплачивать новый владелец.

Разновидности обременений

Существуют различные формы обременений, от которых зависит характер введенных ограничений.

Согласно действующему законодательству, различают:

  • Обременение по ипотеке. Обязательным условием любого ипотечного договора является наложение обременения на приобретаемую квартиру. Это дает возможность банку оградить себя от мошенничества со стороны клиента, гарантировав возврат займа. После полного погашения ипотеки, обременение полностью снимается. Если же заемщик нарушил обязательства, указанные в договоре, банк вправе изъять квартиру и выставить ее на торги для полного возврата займа.
  • Обременение по договору аренды. Собственник квартиры может передать ее в найм сторонним лицам, заключив с ними одноименный контракт. Если его срок превышает 12 месяцев, он подлежит обязательной регистрации в Росреестре. В таком случае, на квартиру автоматически накладывается обременение вплоть до разрыва документов или прекращения его действия.
  • Обременение по договору ренты. Плохая экономическая ситуация в стране заставляет пенсионеров искать финансовую помощь у посторонних лиц. Как правило, между ними заключается пожизненный договор ренты. По его условиям одна сторона обязуется заботиться о второй, вплоть до ее смерти. Забота может выражаться в оплате коммунальных услуг, приобретении одежды, продуктов питания, бытовой помощи. В награду, гражданин получает квартиру. Заключенный по всем правилам договор ренты накладывает на недвижимость обременение. Снять его можно только в случае расторжения контракта или его признания недействительным, а также смерти одной из сторон сделки.
  • Обременение в связи с арестом. Нередко квартиры арестовывают за долги владельца. В таком случае, на недвижимость также накладывается обременение. Как правило, квартира опечатывается и не может быть использована для проживания. Снятие обременения происходит после полного погашения долговых обязательств.
  • Доверительное обременение. Уезжая за границу или в другой город, собственник может составить договор, дающий стороннему лицу право управления квартирой. Данный документ дает возможность распоряжаться недвижимостью и проживать в ней, а также обязует оплачивать счета за коммунальные услуги. Однако, продать квартиру или передать в аренду поверенный не сможет без согласия владельца. В подобной ситуации обременение снимается после расторжения договора или смерти одной из сторон.

Каждая разновидность обременения имеет свои характерные отличия, особенности и условия снятия ограничений. Так, при покупке квартиры с использованием материнского капитала, на нее накладывается обременение, обязующее выделить доли всем членам семьи. Оно снимается сразу же после оформления права собственности, его разделения в равных долях между родителями и несовершеннолетними детьми.

Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры

Наложение на квартиру обременения несет в себе огромные риски как для продавца, так и покупателя. Собственник недвижимости может утаить наличие ограничения, продав ее и получив хорошую сумму денег.

При этом, покупателю придется решать спор в суде. Только так можно доказать виновность продавца. На практике, сделать это достаточно трудно.

Поэтому стоит порекомендовать, перед покупкой квартиры внимательно изучить документацию и узнать находится ли она под обременением.

Купив обремененную квартиру, новый владелец может столкнуться с огромным количеством проблем, в том числе:

  • Невозможностью использовать жилплощадь полноценно;
  • Запретом на проживание;
  • Отсутствием возможности выселить арендаторов;
  • Необходимостью полной выплаты долга

Наиболее проблематичной станет покупка квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку.  В таком случае, бывший владелец должен согласовать продажу с органами опеки и получить одобрение. Покупатель также должен убедится в том, что в квартире не прописан посторонний человек.

Покупка квартиры с обременением по договору ренты или аренды, приведет к необходимости аннулирования данного документа в суде. На это потребуется потратить большое количество денег и сил. Подобные судебные разбирательства ведутся годами, а предсказать их итог достаточно сложно.

Купля-продажа квартиры с обременением

Несмотря на существующие риски, граждане осознанно покупают квартиры, находящиеся под обременением. Как правило, это относится к недвижимости, приобретенной по договору ипотеки. Некоторые банки идут на подобные сделки, однако владелец должен согласовать данные действия с руководством организации и получить одобрение.

Многие покупатели задают вопрос: обременение по ипотеке стоит ли брать? Однозначного ответа на него нет. Можно лишь порекомендовать обсудить данный вопрос с сотрудниками банка, в котором был оформлен договор ипотечного займа, а также проконсультироваться с профессиональным юристом.

Покупать квартиру, находящуюся под арестом или обременением по договору аренды (ренты) не рекомендовано. Продавцу стоит заранее позаботиться о снятии ограничений. Если этого не произойдет, покупателю необходимо отказаться от сделки, какой бы заманчивой не была цена недвижимости. Купля-продажа квартиры с обременением осуществляется по стандартным правилам. Стороны должны составить соответствующий договор у нотариуса, заблаговременно посетив банковскую организацию или государственную структуру, наложившую ограничение, и получить разрешение на проведение сделки.

Купив квартиру с обременением, новый владелец должен понимать, что все существующие ограничения «ложатся на его плечи». С момента регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре, долги также переходят в его распоряжение. Это значит, что придется полностью оплатить ипотечный займ или погасить задолженность.

Новый собственник квартиры может попробовать снять обременение и обнулить долги в судебном порядке, однако это достаточно сложно. В решении данного вопроса существует большая вероятность того, что судья встанет на сторону ответчика, т.е.

организации или физического лица, с которым было заключено соглашение, способствующее наложению ограничений на использование недвижимости.

Стоит сказать, что покупая квартиру под ипотечным обременением, для получения разрешения на ее переоформление, придется заключить договор с банком. В противном случае, финансовая организация вправе подать иск в суд для признания сделки недействительной.

Как проверить находится ли квартира под обременением

Покупателю не стоит верить словам владельца квартиры, необходимо удостовериться об отсутствии обременения самостоятельно. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН в Росреестре или МФЦ.

Для этого не нужно быть собственником недвижимости, главное – знать фактический адрес квартиры.

Также желательно, но не обязательно, предоставить сотрудникам организации кадастровый номер.

Источник: https://ProLaw24.ru/property/kvartira-s-obremeneniem

Как купить квартиру с обременением

Купить квартиру под обременением банка

Рассказываем можно ли купить квартиру с обременением и как это проверить

Вы выбрали квартиру на вторичном рынке и уже решились ее покупать. Проверяете выписку из ЕГРН и видите во втором разделе графу «Обременение». Там указано, что квартира не выплачена до конца по ипотеки и есть обременение банка.

Что с этим делать и как покупать такую квартиру, рассказываем в нашей статье:

Если на квартиру накладывается обременение — это значит, что собственник квартиры не может сдать ее в аренду или продать без согласия еще одной из сторон. Этой третьей стороной может быть: государство, банк или другой собственник.

Самый просто и быстрый способ: заказать выписку из ЕГРН. Ее можно заказать у нас на сайте за 350 рублей https://rosreestr.net. Во втором разделе это выписки есть пункт «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости».

Если на квартиру нет обременения — там будет указанно «не зарегистрировано». Но в действительности на квартиру может быть наложен завещательный отказ, который не будет указан в выписке.

Справка из ЕГРН.

Во втором разделе есть пункт «Ограничения прав». Он нам и нужен

Чтобы быть уверенным, что на квартиру нет обременения — попросите все документы на квартиру. Так вы определите нет ли других видом обременения, о которых мы расскажем ниже.

Часто можно встретить квартиры с ипотечным обременением. Это не значит, что это квартира в заложниках у банка: это частая практика из-за того, что на квартиры берут ипотеку. Главное: проверить нет ли задолжности продавца перед банком. Попросите продавца показать вам выписку из банка — в ней указываются все задолженности и пени продавца.

Как происходит покупка: вы с продавцом идет в банк и оформляете ипотеку на себя. Выплачиваете продавцу сумму ипотеки и если есть штрафы их тоже. Это оформляется в предварительном договоре купли-продажи.

После продавец получает закладную на квартиру и вместе с ней вы идете в Росреестр и регистрируете передачу прав собственности и убираете информацию об обременении квартиры.

В конце, передаете оставшуюся сумму денег продавцу и становитесь новым собственником.

Вы договорились с продавцом о покупке квартиры. Покупаете ее, оформляете все документы и въезжаете. Вы приходите на следующий день, а вас встречает семья с двумя детьми и говорят, что они снимают квартиру. Неловко вышло.

Чтобы проверить нет ли в вашей будущей квартире арендаторов — посмотрите выписку из ЕГРН. Если договор аренды заключен больше чем на год — там будет отметка об аренде квартиры. Если договор заключен меньше чем на год — отметки не будет.

Если вы все-таки встретились с арендаторами у вас есть два выхода: купить квартиру вместе с арендаторами и дождаться окончания договора найма или досрочно расторгнуть договор найма.

Важно: покупка квартиры и передача прав собственности автоматически не отменяет договор найма квартиры.

Если вы хотите досрочно расторгнуть договор найма — нужна будет расписка от арендатора. После этого, вы можете спокойной въезжать в квартиру и не опасаться, что там еще кто-то живет.

Этот способ самый сложный при покупке квартиры: часто договор ренты не вносится в базу Росреестра рентодателем квартиры. Если вам повезло и в выписке указано обременение в виде ренты — уточните про договор ренты у собственника.

Также уточните жив ли рентодатель и возможно ли переоформить договор. Часто, рентодателем выступает пожилой человек, в договоре с которым прописывается пожизненное проживание в квартире.

Чтобы права от рентодателя перешли к вам — нужно переоформить договор ренты с нотариально заверенного согласия рентодателя.

Если квартиру пытались приватизировать и зарегистрированный гражданин не участвовал в этом — он получает право пожизненного проживания в данной квартире. Проблема в том: в выписках не указываются эти данные как и договор ренты. Но здесь можно документально заверить выписку людей с таким правом.

Попросите у собственника выписку из Единого жилищного документа. В нем указываются прописанные и имеющие право пожизненного проживания собственники. В идеале, вам нужно добиться, чтобы люди выписались из квартиры в другое жилое помещение и указали это в выписке из ЕЖД.

Либо попросите обязательство выписать из квартиры всех собственников в кратчайший срок после покупки квартиры и заверьте это обязательство у нотариуса.

Выписка из ЕЖД

Иногда, квартира достается собственнику по завещанию от пожилых людей. Он получает право на проживание в квартире и может стать ее собственником. Это регулируется ст. 1137 ГК РФ.

Часто, после исполнения завещания собственник не торопится идти в Росреестр и менять данные. Поэтому в справке вы не увидите изменений по собственнику квартиру. Для этого попросите собственника показать копию завещания.

Там прописано до какого времени действует право на проживание в квартире. Либо прописан завещательный отказ на продажу квартиры.

Для начала выясните есть ли несовершеннолетние собственники квартиры. Если да — возможно квартиру купили на материнский капитал. Чтобы это выяснить попросите выписку из сертификата ПФР на материнский капитал. В ней будет указаны все данные.

Если в квартире есть несовершеннолетние собственники долей — понадобиться разрешение органов опеки и попечительства. Тогда сделка для вас будет безболезненной.

Часто, арест накладывается судом и перед тем, как покупать такую квартиру нужно погасить долг. Пока не будет погашен долг — продавать квартиру нельзя. Поэтому если вам предлагают купить квартиру в аресте — лучше отказаться.

Источник: https://rosreestr.net/info/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-kakie-mogut-byt-problemy

Покупка квартиры с обременением по ипотеке, как продать квартиру с обременением ипотекой

Купить квартиру под обременением банка

Под понятием обременения понимают мероприятия, события или усилия, которые направлены на минимизацию возможных действий, касающихся обремененного объекта.

Обременение. Приобретение «обремененной» недвижимости

В случаях приобретения объектов недвижимости бывает, что продающая сторона имеет ряд ограничений на продажу объекта. В таком случае возникает риск признания сделки недействительной и невозврата покупателю вложенных средств.

В случае предстоящей сделки по купле-продажи недвижимости стоит уделить пристальное внимание проверки квартиры, необходимых документов на квартиру и прав на нее у третьих лиц.

Если обнаружено наличие у продавца обязанностей перед третьими лицами, это и является обременением квартиры, приобретая такой предмет, вы берете на себя большие риски.

Встречаются следующие наиболее распространенные виды обременений:

  1. Ипотека. Недвижимость, приобретаемая с помощью кредитных средств, закладывается как гарантия покупателя перед банком в выплате кредита. Любые сделки, проводимые с такой формой недвижимости, должны быть согласованы с коммерческой организацией, которая является залогодержателем и только после ее одобрения с оговоренными условиями могут быть проведены необходимые манипуляции.
  2. Рента. В случае, когда квартира получена посредством договора ренты, действия с ней могут проводиться, только если рентополучаетель в ней не проживает и дает свое согласие на сделку.
  3. Имущество под арестом. Причин для наложения ареста на недвижимость существует множество, если у человека образовался долг, который перешел на взыскание к судебным приставам, то под арест попадают как его счета, так и при недостаточной суммы погашения — имущество. Операции с такой собственностью возможны только при погашении всего долга и полного снятия ареста.
  4. Квартира в найме. В такой ситуации операции с недвижимостью разрешены, но квартиросъемщики, проживающие на обремененном объекте, имеют полное право находиться там весь срок, указанный в договоре. Покупатель, приобретая такое жилье, вместе с ним приобретает и обременение в форме нанимателей жилья и должен дождаться окончания действия договора найма.
  5. Незаконно выписанные граждане. Чтобы осуществление сделки по продаже жилья стало возможным, все прописанные граждане должны быть выписаны. Существуют отдельные, защищенные категории людей, которых выписать без предоставления им другого места для регистрации и проживания, невозможно. Если выселение произошло с нарушением закона, а квартира продана, вопрос может быть решен в суде и право на проживание восстановлено.
  6. Дом в аварийном состоянии. Если квартира продается в доме, признанном аварийным, то сделка носит незаконный характер. Продажа недвижимости в домах, признанных аварийными, запрещена.

Тонкости и риски приобретения ипотечной недвижимости

Ипотека является наиболее распространенным обременением недвижимости. Продать и приобрести квартиру, находящуюся в обременении банка возможно, и это довольно частая практика, но приобретая такое жилье, необходимо проявить повышенное внимание ко всем этапам сделки.

У продающего квартиру нет полного права на распоряжение ею, так как является в залоге у банка. Это будет отмечено в документах на собственности. Дополнительно покупатель может запросить выписку из ЕГРН, именно этот документ отражает всю информацию, относящуюся к приобретаемой жилплощади.

Важно помнить, что после подписания договора купли-продажи к покупателю переходят как объект недвижимости, так и все наложенные на него ограничения.

Для того чтобы осуществить законную продажу ипотечной квартиры, продавец обязан получить в банке разрешение на сделку. Все операции с такой недвижимостью запрещены до того момента, пока банк не снимет обременения. Владелец имеет право на проживание и прописку самостоятельно или с семьей, проводить ремонтные работы, но продажа, обмен или аренда запрещены до снятия обременения.

Для снятия обременения с приобретаемой недвижимости покупатель обязывается оплатить банку-кредитору оставшуюся сумму задолженности, данное соглашение должно быть документально зафиксировано, в противном случае осуществить покупку не предоставляется возможным.

Участниками сделки купли-продажи ипотечного жилья выступают:

  • продавец —  собственник квартиры, основной заемщик по ипотеке,
  • покупатель – лицо, согласное на приобретение обремененного имущества,
  • кредитная организация – банк, в котором взята ипотека на предмет сделки.

Регулирование процессов по обременению прописано в Федеральном Законе Российской Федерации ФЗ №122, утвержденный в июле 1997 года.

Риски, возникающие у покупателя

Приобретая квартиру с наложенными на нее ограничениями, необходимо учитывать риски, которые в процессе могут возникнуть, к ним относятся:

  • Неснятое обременение. В процессе сделки покупателя обязывают оплатить оставшуюся сумму долга для разрешения операции, но может возникнуть ситуация, в которой деньги перечислены, а обременения по каким-либо причинам так и не сняты. Из такой ситуации последует задержка сделки, так как пока ограничения не сняты, продажа не может быть осуществлена. При желании вернуть деньги потребуется обращаться в суд. Даже если квартира перейдет к новому собственнику, все издержки перейдут вместе с ней. Будет присутствовать контроль со стороны банка до полной выплаты кредита и снятия ограничений.
  • Некорректный расчет суммы остатка по кредиту. Если за владельцем недвижимости имелись просрочки по оплате, они могут сопровождаться дополнительными суммами штрафов, данная информация может выясниться уже в момент заключения сделки, когда банком будет обнаружено, что внесенных средств не хватает для полного погашения.
  • Наличие двойного залога. Приобретаемая квартира может быть под дополнительным залогом третьих лиц как физических, так и юридических.
  • Отказ продавца от сделки. Возникают ситуации, когда после получения взноса за квартиру и снятия обременения продавец отказывается продавать квартиру. Банк не осуществляет возврат в таких случаях, так как кредит погашен и залоговая квартира «выдана» в распоряжение ее собственнику.
  • Квартира приобреталась с вложением материнского капитала. В таком случае будут обязательно прописаны дети, а сделки с участием несовершеннолетними всегда вызывают дополнительные трудности. Законом обязывается продавец после погашения кредита выделить детям доли в имуществе.

Для избежания или максимального сокращения рисков рекомендуется тщательно изучать и проверять документацию и обязательно составлять предварительный договор купли-продажи. В случае отказа от продажи, но при наличии пред. договора в суде возможно будет доказать свое право на квартиру и продавец будет обязан или возвращать деньги, или оформлять сделку.

Приобретая квартиру, находящуюся в ипотеке, вы можете как осуществить оплату собственными средствами, так и с помощью нового ипотечного кредита.

В случае расчета собственными средствами необходимо предварительно снимать обременение с объекта, если привлекаются кредитные ресурсы, то с разрешения банка в нем же оформляется ипотека на покупателя, и обременение переходит от продавца к покупателю вместе с правом на регистрацию и проживание в приобретенной квартире.

Это важно знать:  Как проверить переоформили ли машину после продажи

Для снятия обременения необходимо провести расчет с банком, кто его осуществляет, роли не играет. Если это покупатель недвижимости, то необходимо составить предварительный договор, в котором расписать все тонкости предстоящей сделки с указанием полученных сумм.

Для фиксации и проверки оплаты необходимо обратиться в Росреестр и предоставить справку об оплате, после чего будет внесена запись в ЕГРП. После погашения долга продавцом предоставляется новая выписка из ЕГРП, так как в ней будет проставлена отметка об отсутствии обременения, что позволит провести сделку купли-продажи.

Если снятие обременения проводится через суд, то после вынесения положительного решения отражение в Росреестре происходит в течение трех дней.

Документы

Продавец должен подготовить для сделки следующий пакет документов в их оригинале и с приложенными копиями:

  • паспорта собственников объекта недвижимости;
  • свидетельство о государственной регистрации и бумаги, подтверждающие право собственности;
  • кадастровый паспорт или технический план объекта;
  • справка из кредитной организации с остатком долга и разрешение на проведение сделки с обремененной недвижимостью;
  • выписка из ЕГРН сроком не позднее 10 дней.

Если процедуру снятия осуществляет покупатель недвижимости, ему необходим следующий пакет документов:

  • закладная на приобретаемую квартиру,
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий вашу личность,
  • составленное предсоглашение с продавцом,
  • справка об отсутствии задолженности,
  • документы, подтверждающие право собственности,
  • заявление на снятие обременения.

Для осуществления сделки, в регистрационной палате должны присутствовать все стороны, в том числе и сотрудник, представляющий интересы банка, если того требует ситуация.

После снятия ограничений с приобретаемого объекта недвижимости необходимо подать запрос на выдачу вам нового свидетельства, в котором указано ваше право собственности на приобретенную квартиру.

Обремененная недвижимость может быть продана как напрямую от собственника, так и через банк, в котором оформлена на нее ипотека, для покупателей это наиболее безопасный вариант сделки. В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.

Если вместе с продавцом выступает банк, процедура выглядит следующим образом:

  • арендуется две ячейки, одна для банка, вторая для продающего квартиру заемщика,
  • получается справка из банка, подтверждающая погашение задолженности,
  • заключается договор купли-продажи,
  • регистрируются документы в Росреестре.

Если продавцом выступает сам заемщик, процесс выглядит следующим образом:

  • прописывается предсоглашение о предстоящей сделке купли-продажи,
  • погашается остаток долга,
  • снимается обременение,
  • в банке получается справка, подтверждающая отсутствие обременения,
  • подписывается и регистрируется в уполномоченном органе договор купли-продажи,
  • после регистрации покупатель доплачивает продавцу оставшуюся часть стоимости и занимается оформлением собственности на квартиру.

Мероприятия, необходимые для минимизации рисков

Если вы приобретаете жилье в новостройке у самого застройщика или подрядчика, ваши риски снижаются многократно, основным риском является задержка сдачи объекта, главное — выбирать надежного застройщика и приобретать квартиру уже в активно строящемся доме. Когда встает вопрос о приобретении квартиры из вторичного жилого фонда, рисков возникает намного больше, чтобы их сократить, следует предпринять ряд мер:

  • заказать выписку из ЕГРН, в которой отражена информация о приобретаемой недвижимости, услуга платная, но за небольшую сумму государственной пошлины будет известно, есть ли на выбранном объекте обременения,
  • проверить, все ли выписаны жильцы из квартиры и оплачены ли долги по коммунальным услугам,
  • обратившись в органы местного самоуправления и налоговую службу, можно выяснить факт сдачи квартиры в наем третьим лицам,
  • важно также уточнить отсутствие ареста на недвижимости,
  • обратить внимание на состояние дома, оно не должно быть ветхим или аварийным, если дом каменный, для признания его ветхим износ должен составить 70%, а для деревянных – 65%.

Для того чтобы себя обезопасить, можно принять все эти меры к исполнению самостоятельно или обратиться за помощью к грамотному и опытному риелтору.

Следующая

Источник: https://fms21.ru/prodazha/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html

Внимание! Продажа квартиры с обременением по ипотеке!

Купить квартиру под обременением банка

Покупка собственности с наложенным обременением по ипотеке может стать выгодным приобретением для тех, кто подойдет к этому вопросу с ответственностью.

Желая избавиться от долгового обязательства, владельцы снижают цену до минимума, пытаясь хоть как-то расплатиться с долгами.

На помощь нужно призвать хорошего юриста, который подскажет, как снимается залог с такого жилья. Тогда риск остаться ни с чем стремится к нулю.

Обременение по ипотеке в силу закона что это?

Обременение по ипотеке в силу закона — это форма залога недвижимости, при которой собственность заемщика выступает обязательством погашения долга перед банком (залогом в данном случае является то имущество, на которое берется ипотека, т.е. ипотечная квартира будет находится в залоге у банка). В большинстве случаев она возникает при получении жилищного кредита.

Объектом ипотеки в силу закона выступают жилые помещения (квартиры, комнаты, дома), земельные участки, коммерческая недвижимость, гаражи, долевая собственность в строящемся доме и прочие.

Выдавая кредит, банк оформляет закладную, которую клиент должен предоставить в Росреестр (служба регистрации прав на недвижимость), когда будет регистрировать сделку купли-продажи.

На основании этого документа ставится отметка об обременении. Сейчас свидетельство о государственной регистрации права не выдается, все сведения о залоге хранятся в электронной базе.

Узнать о нем можно, заказав выписку ЕГРН (единый реестр прав на недвижимость).

Если собственник долгое время не выполняет обязанности по погашению кредита, заложенная квартира может быть реализована залогодержателем (банком – обладателем залогового права на имущество).

Вырученные средства пойдут в счет погашения тела ипотечного займа, процентов, штрафов и пеней. При этом заемщик на руки получит только то, что останется после оплаты долга перед банком.

Получается, что реализация заложенного имущества – очень невыгодная для собственника ситуация, ведь он переплатит банку значительную сумму.

Следует отметить, что в случае ипотеки в силу закона банк не становится собственником квартиры. Для ее продажи в погашение займа нужно получить соответствующее решение суда.

Ипотека в силу закона в общественном сознании прочно связана с жилищным кредитованием, что не совсем верно. Этот вид обременения возникает и в том случае, когда заключается договор ренты (пожизненного содержания) или продажа квартиры в кредит.

Ипотека в силу договора

Российским законодательством предусмотрен еще один вариант возникновения ипотеки – в силу договора. Не стоит путать его с ипотекой в силу закона.

В этом случае банку закладывается иное (не то, на которое берется ссуда) имущество заемщика или его родственников, или иных лиц которые выступают в качестве поручителей (в качестве залога выступает не квартира на которую берется ипотека, а иное имущество, например имеющаяся в собственности квартира, земля или иное имущество).

Можно ли продать обремененную недвижимость?

Обременение подразумевает, что Росреестр не имеет права регистрировать никакие сделки, влекущие смену собственника. То есть продать, подарить или обменять квартиру нельзя. При этом можно ее завещать, но после смерти собственника решать вопрос о снятии обременения придется его наследникам (в большинстве случаев решением будет выплата остатка ипотечного кредита).

Накладывается ограничение и по регистрации в квартире третьих лиц. Прописать в ней можно только членов семьи заемщика. Нельзя сдавать помещение в аренду, если только речь не идет о коммерческой недвижимости.

В настоящее время ипотека стала очень распространенным явлением, ведь молодые семьи зачастую не могут купить жилье иным путем. Многие реализуют материнский капитал и государственные сертификаты, привлекая заемные средства. При такой популярности ипотечного кредитования не удивительно, что возникают ситуации, когда заемщик не может сам выплатить ссуду.

Понимая всю сложность возникшего вопроса, некоторые банки идут навстречу клиентам и предлагают схему погашения займа за счет продажи квартиры. Даже если кредитор готов дать согласие на реализацию имущества, перед этим отметка об ипотеке в ЕГРН должна быть снята.

Каким образом можно снять имеющиеся обременения?

В стандартной ситуации снять обременение с квартиры можно только одним способом – погасить полностью кредит и совместно с банком подать документы в Росреестр. Другого пути у заемщика нет.

При этом залогодержатель должен письменно подтвердить свое согласие аннулировать залог.

После получения «чистой» выписки ЕГРН собственник может совершать с недвижимостью любые законные действия без ограничений.

Порядок продажи квартиры находящейся в ипотеке

Кроме полной выплаты долга есть и другой способ избавиться от кредитного имущества. Надо подыскать покупателя, который согласится оплатить остаток по ипотечному кредиту задатком за квартиру.

После закрытия кредита покупатель и продавец совместно с представителем банка идут в Росреестр снимать обременение. Одновременно подаются документы на сделку купли-продажи.

Основная проблема – найти такого покупателя, который согласится ждать, пока банк полностью закроет кредит и выдаст все документы для регистрации.

Если у самого покупателя не хватает денег, чтобы выкупить понравившееся жилье, он может взять ипотеку на него в том же банке. В этом случае сделку «от и до» будет сопровождать кредитный специалист. Жаль, что немногие кредиторы готовы пойти на такую схему продажи заложенного имущества.

Так как покупатель будет после сделки заемщиком, ему следует заручиться согласием банка на выдачу ему жилищного кредита. Он должен подать заявку на общих основаниях, при этом максимальная сумма одобренного займа не может быть меньше остатка долга покупателя.

Если она оказалась меньше, будущему собственнику придется привлекать собственные средства. По сути, банк переводит кредитные средства со счета покупателя на ссудный счет продавца, погашая его заем.

В общих чертах схема погашения залога с помощью нового ипотечного займа выглядит следующим образом:
  1. Покупатель подает заявку на жилищный кредит у первичного кредитора (банка в котором оформлена ипотека).
  2. После одобрения банк готовит бумаги на новое обременение (кредитный договор, закладная).
  3. Покупатель, продавец, представитель банка идут в Росреестр и подают документы на сделку.
  4. Далее происходит выдача кредита покупателю и деньги сразу же переводятся на погашение долга продавца.
  5. Банк выдает продавцу справку о выполнении обязательств и закладную. Тот снимает обременение в Росреестре.
  6. Покупатель получает выписку ЕГРН на приобретенную квартиру с отметкой об ипотеке в силу закона. На руках у него остается только кредитный договор, оригинал закладной хранится в банке. Он становится заемщиком и оплачивает ежемесячные взносы по кредиту вплоть до полного его погашения.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением – всегда большой риск. Если заем взят в крупном солидном банке, не стоит беспокоиться о чистоте сделки. Если же сделка происходит в другой финансовой организации, лучше привлечь квалифицированного юриста или риэлтора. Велик риск нарваться на мошенников и в результате остаться без квартиры и без денег.

Какие советы можно дать желающим приобрести обремененную ипотекой недвижимость:

  • Все нюансы сделки должны быть подробно прописаны в договоре купли-продажи с указанием кредита, расчетных счетов и порядка действий сторон.
  • Перед сделкой запросите от продавца официальный документ от банка, в котором содержится вся информация об ипотечном займе (номер и дата кредитного договора, сумма кредита, объект приобретения и залога, текущая задолженность и сумма для полного погашения).
  • Посетите банк вместе с собственником квартиры и лично удостоверьтесь, что у него оформлен жилищный кредит на нее.
  • Если вы решили взять ипотеку в том же банке, передавайте задаток только после одобрения заявки на кредит.
  • Погашение остатка кредита проводите безналичным способом вместе с продавцом, не давайте ему деньги на руки, требуйте копию подтверждающего документа.
  • После погашения кредита и аннулирования залога закажите выписку ЕГРН. В случае отсутствия обременения там будет стоять отметка «не зарегистрировано».
  • Запросите справку, что все жильцы выписались из квартиры.
  • Уточните в налоговой службе, что жилье не сдается в аренду.

Продажа квартиры от банка, где есть невыплаченная ипотека, не так страшна, как может показаться на первый взгляд. Безусловно, разобраться в тонкостях вопроса без опытного риэлтора будет сложно.

Однако такие квартиры обычно стоят на порядок дешевле, поэтому покупатель в результате сделки получает несомненную выгоду.

Минусом является длительность процедуры, иногда она растягивается более чем на месяц.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке

Двойное обременение на квартиру при ипотеке возникает достаточно редко, однако о такой детали нужно знать. Этот термин обозначает, что, кроме банка залогодержателем выступает еще какое-то лицо.

К примеру, квартира куплена в строящемся доме, на нее оформлена ипотека в силу закона. Но в какой-то момент стройку заморозили из-за нехватки денег.

Застройщику придется заложить весь дом банку, который выдал ему заем на строительство, как и предусмотрено договором между ними.

Так возникает двойное обременение. Связываться с такими квартирами, однозначно, не стоит, либо нужно глубоко разбираться во всех нюансах этого вопроса.

Ипотека погашена: как снять обременение, порядок процедуры, документы

Как происходит прекращение обременения недвижимости в виде ипотеки:

  1. Производится полное погашение долга с причитающимися процентами, пенями и штрафами, если таковые имелись.
  2. В банке запрашивается справка о выплаченном займе и согласии снять залог.
  3. Совместно с представителем кредитора согласуется время визита в Росреестр. Обычно сотрудники крупных банков имеют выделенное время для посещения данного госоргана, поэтому самостоятельно записываться на прием не придется.
  4. Посещение Росреестра или МФЦ (многофункционального центра «Мои документы»), куда подаются бумаги от кредитора (оригинал закладной) и от бывшего заемщика (кредитный договор, справка о погашении займа). Актуальный перечень нужных документов лучше запросить в банке.
  5. Принимающий бумаги сотрудник выдаст расписку, в которой обозначена дата получения выписки ЕГРН без отметки о залоге. Он же подскажет, сколько по времени снимается обременение с квартиры по ипотеке.

При полном погашении займа обременение должно сниматься автоматически. Однако не стоит полностью полагаться на сознательность кредитора и Росреестра.

Лучше проконтролировать процесс и лично убедиться, что все бумаги оформлены как следует. Для этого нужно запросить в банке справку о снятии обременения с квартиры, а в Росреестре – выписку ЕГРН.

Если их нет, действовать описанным выше способом.

Источник: https://ipoteker.ru/vnimanie-prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Обременение объекта недвижимости. Виды обременения недвижимости. Покупка и продажа недвижимости с обременением

Купить квартиру под обременением банка

  • Способы приобретения квартиры с обременением
  • В ипотеку
  • Через банк
  • Пошаговая инструкция при покупке квартиры с обременением
      Шаг 1. Разрешение банка-залогодержателя
  • Шаг 2. Подготовка документов
  • Шаг 3.

    Заключение предварительного договора

  • Шаг 4. Оплата долга по ипотечному кредиту
  • Шаг 5. Получение закладной в банке
  • Шаг 6. Снятие обременения
  • Шаг 7. Заключение основного договора
  • Шаг 8. Окончательный расчет или переоформление ипотеки
  • Шаг 9.

    Регистрация права собственности

  • Заключение Эксперта
  • Ответы юриста на частые вопросы
  • Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения. Приобрести такую квартиру возможно.

    Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.

    Отметка о том, что квартира находится в обременении, указана в выписке из ЕГРН (ст. 11 ФЗ № 102).

    Особенностью сделки является то, что разрешение на продажу квартиры может дать только банк, в котором оформлена ипотека (ст. 37 ФЗ № 102).

    В приобретении квартиры с обременением (по ипотеке) есть некоторые преимущества:

    • стоимость объекта будет дешевле по сравнению с аналогичными объектами недвижимости на рынке в связи с наличием обременения;
    • участие в сделке банка гарантирует отсутствие мошеннической схемы.

    Однако определенные риски при покупке недвижимости с обременением есть.

    Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

    Покупка квартиры, за которую собственник еще не рассчитался, имеет определенные риски.

    Рассмотрим наиболее распространенные ситуации.

    ДействиеРиски
    Оплата долга деньгами покупателяФакт передачи денег будет подтверждать только один из документов:

    • предварительный договор (задаток);
    • договор аванса.
    Продавец может передумать совершать сделку, что повлечет в дальнейшем судебные тяжбы
    Могут возникнуть сложности в снятии обременения
    Квартира может иметь двойное обременение, о котором продавец умолчал
    Может произойти смерть продавца после оплаты долга
    Переоформление ипотеки на покупателяНеоплаченные штрафы и пени за просрочку платежа по кредитному договору могут перейти на покупателя
    ЗадатокБанк может не пропустить кандидатуру покупателя в качестве заемщика

    Как обезопасить сделку?

    Дополнительные меры безопасности могут быть приняты покупателем как до совершения сделки, так и в процессе:

    • запросить выписку из ЕГРН, обратить внимание на наличие других обременений (онлайн по ссылке);
    • ознакомиться с кредитным договором, обратив внимание на его условия (процентная ставка, суммы ежемесячных выплат, особые условия);
    • потребовать у продавца справку об отсутствии просрочек по платежам, штрафов и пени;
    • выяснить наличие созаемщиков, получить их письменное согласие на совершение сделки;
    • узнать, не использовался ли при приобретении материнский капитал и не имеют ли право на долю в недвижимости несовершеннолетние;
    • выяснить, есть ли другие обязательства, связанные с несовершеннолетними, требующие разрешения органов опеки и попечительства;
    • составить предварительный договор купли-продажи, указав средства, переданные на погашение ипотеки продавцом, в качестве задатка;
    • нотариально заверить основной договор, что обеспечит законность сделки и минимизирует риски;
    • застраховать сделку, что даст гарантию возмещения рыночной стоимости приобретенной недвижимости при утрате права собственности по независящим от покупателя причинам.

    Как ограничиваются права собственника квартиры?

    Собственник заложенной квартиры сохраняет право отчуждать ее, передавать во временное пользование, передавать в последующую ипотеку, но только с согласия залогодержателя.

    В случае реализации заложенной квартиры в счет погашения ипотечного долга собственник обязан ее освободить, но в соответствии с Законом об ипотеке, он имеет право, по решению суда, отсрочить реализацию квартиры на срок до одного года и получить временное жилье.

    Арендодатель также не утрачивает права владения и распоряжения квартирой, но в рамках, оговоренных договором аренды. Собственник вправе продать, подарить, заложить арендованную квартиру, причем аренда как обременение сохраняется за новым собственником.

    Арендодатель обязан соблюдать преимущественное право арендатора на продление аренды, при отсутствии нарушения условий договора.

    Права получателя ренты следуют за правами на квартиру и не зависят от собственника квартиры на текущий момент.

    С переходом права на квартиру, обремененную рентой, новый собственник становится на место плательщика ренты. Собственник – плательщик ренты обременяется правом рентополучателя контролировать судьбу и состояние квартиры.

    Арест квартиры полностью исключает возможность распоряжаться ею для собственника , но пользование квартирой сохраняется до решения суда о ее реализации на торгах.

    Способы приобретения квартиры с обременением

    Рассмотрим какими способами можно приобрести недвижимость, обремененную залогом в банке.

    За наличные средства

    Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

    В ипотеку

    Продавцу возмещаются деньги, выплаченные по кредитному договору (кроме процентов), и далее ипотека переоформляется на покупателя в банке-залогодержателе. Также возможен вариант заключения договора цесии (уступка права требования).

    Через банк

    Также возможна покупка ипотечной квартиры через банк. Применяется, когда долг за квартиру у продавца значительный и оформлять его задатком нецелесообразно.

    Все этапы сделки при этом контролирует банк-залогодержатель, что является для покупателя гарантией благополучного исхода сделки.

    Пошаговая инструкция при покупке квартиры с обременением

    Алгоритм приобретения ипотечной квартиры немного отличается от стандартной процедуры ввиду особых условий такой сделки.

    Шаг 1. Разрешение банка-залогодержателя

    До момента полного исполнения должником своих обязательств перед банком квартира будет предметом залога у кредитной организации. Продать такую квартиру, не поставив в известность банк, должник не сможет. Чтобы получить разрешение залогодержателя, продавец должен обратиться в банк с заявлением и объяснить причину продажи.

    Его просьба будет одобрена, если банк посчитает объективными доводы продавца.

    Также банком учитывается:

    • возможная утрата ожидаемой прибыли;
    • срок выплаты процентов;
    • способ реализации квартиры;
    • состояние квартиры на момент продажи;
    • рентабельность объекта недвижимости.

    Шаг 2. Подготовка документов

    Основной перечень документов, которые должны быть у продавца к моменту продажи, существенно не отличается от перечня, необходимого для стандартной сделки купли-продажи:

    • паспорта продавца и покупателя;
    • правоустанавливающие документы на квартиру;
    • выписка из ЕГРН;
    • технический паспорт;
    • выписка из домовой книги;
    • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
    • разрешение банка-залогодержателя на продажу;
    • согласие супруга на совершение сделки;

    В случае замены плательщика по кредиту:

    • решение банка о выдаче кредита покупателю;
    • справка банка об оставшейся задолженности по кредиту.

    Какие нужны документы для продажи (покупки) квартиры?

    Шаг 3. Заключение предварительного договора

    Предварительным договором купли-продажи необходимо зафиксировать сумму, которую покупатель передаст продавцу для исполнения его обязательств перед банком. В данном случае рекомендуется его нотариальное заверение. Иначе, если сделка сорвется, вернуть переданную продавцу сумму будет невозможно.

    В остальном форма договора будет являться стандартной и содержать те условия, которые стороны пожелают в нем отразить (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

    Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

    Шаг 4. Оплата долга по ипотечному кредиту

    Приняв от покупателя необходимую сумму, которая требуется для погашения обязательства, продавец обращается в банк с просьбой о досрочном погашении кредита. Данный этап является самым рискованным для покупателя.

    Рекомендуем отследить оплату продавцом долга одним из следующих способов:

    • заранее обсудить условие сопровождения продавца в банк для погашения долга после получения средств;
    • перевести деньги продавцу безналичным способом и проконтролировать погашение ипотеки.

    Это будет гарантией того, что денежные средства будут потрачены по назначению и сделка не будет сорвана.

    Образец заявления о досрочном полном/частичном погашении кредита:

    Шаг 5. Получение закладной в банке

    После полного погашения долга продавец обращается в банк с заявлением о выдаче закладной. В ней должна быть отметка об исполнении обязательств перед банком.

    Источник: https://nedvizhimost23.ru/kvartira/kupit-kvartiru-s-obremeneniem-v-moskve.html

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.