Купить квартиру с долгами по коммунальным платежам

Содержание

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам: как проверить

Купить квартиру с долгами по коммунальным платежам

Приобретение недвижимости сопровождается рядом рисков для покупателя. Квартира может оказаться обремененной залогом или в отношении нее третьи лица могут иметь свой законный интерес.

Такие ситуации встречаются редко, чаще речь идет о задолженности по ЖКХ: воде, свету, газу и так далее.

Выясним, чем может обернуться покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам, как ее избежать и что делать, если долг все же имеется.

Важные сведения о покупке квартиры с долгами

Задолженность по коммунальному обслуживанию квартиры в МКД формируется из разных статей расходов:

  • водоснабжение и водоотведение (канализация);
  • электричество;
  • газоснабжение;
  • услуги УК или ТСЖ по содержанию общего имущества, например, уборка лестничных клеток, территории, домофон, обслуживание лифта;
  • прочие услуги, которые предоставляет конкретная УК или ТСЖ по договору;
  • ежемесячные взносы по капитальному ремонту.

Счета выставляются ежемесячно, а при неоплате на сумму основного долга на платежи начисляются пени. Независимо от суммы такого рода долг по платежам сам по себе не обременяет квартиру, продавать такое жилье не запрещено – поэтому купить квартиру с долгами по коммунальным платежам вполне реально.

Есть только одна ситуация, при которой Росреестр заблокирует сделку по покупке квартиры с долгами по ЖКХ – если обслуживающая организация взыщет с собственника жилья сумму долга через суд, а затем судебный пристав наложит на жилплощадь обеспечительный арест до полного погашения всего долга. Пока на квартире нет запретительной записи от ФССП, квартиру с долгами можно купить.

При этом долг несет определенные риски для покупателя, которому придется тратить время и силы на урегулирование вопросов по ее оплате уже после покупки.

Вывод. Ни одна административная инстанция во время сделки по покупке жилплощади не проверяет наличие задолженностей и не сообщит об их наличии сторонам автоматически, как, например, в случае с официальным арестом по исполнительному производству. Покупателю придется самому проверять наличие проблем с долгом по квартплате.

Как проверить наличие долгов перед покупкой

Верить продавцу на слово в данном случае не следует. Достоверно установить перед покупкой, что по квартире имеется долг, можно только по официальным документам.

Есть несколько каналов информации, как можно проверить наличие долгов по коммунальным платежам перед покупкой жилья:

  • Попросить продавца предоставить справку об отсутствии долга по коммунальным платежам из УК, ТСЖ или иной организации, обслуживающей дом. Это основной документ, на который стоит полагаться. Справка должна быть подписана бухгалтером и заверена печатью организации. Срок действия такой справки – всего 5 дней, поскольку за пределами этого периода может сформироваться новый долг.
  • Если на жилплощадь приходит не один, а несколько счетов, например, отдельно по воде и отдельно по электричеству, подобные справки нужно запросить у всех коммунальщиков.
  • Взносы по капитальному ремонту оплачиваются по отдельной квитанции, если счетом МКД управляет региональный фонд. Именно у регионального фонда перед покупкой нужно уточнять, имеется ли долг по взносам на конкретную квартиру – УК или ТСЖ не смогут предоставить достоверную информацию.

Обратите внимание! Бухгалтерия коммунально-снабжающей организации выдает сведения только по запросу действующего собственника. Покупателю такие справки не предоставляются. Поэтому если продавец отказывается оформлять справку, возможно, на квартире имеется многотысячный долг, который откроется после покупки.

По выписке из ЕГРН можно посмотреть записи о запретах или арестах, связанных с долгами, которые были взысканы через суд и направлены в ФССП на исполнение. Проверить перед покупкой наличие уже «просуженных» долгов, по которым идет исполнительное производство, можно также по базе исполнительных производств. Для этого:

  1. Заполнить все поля поиска. Нужно ввести имя текущего собственника квартиры и дату его рождения.
  2. Ввести код с картинки.
  3. Если на собственнике нет исполнительных производств, картинка будет следующей
  4. Если долг имеется, то база выдаст следующий результат. При этом тип задолженности указывается не всегда. Это могут быть как коммунальные платежи, так и любые другие обязательства. В любом случае имеется риск наложения запрета на отчуждение квартиры.

Кто отвечает по сложившимся долгам

По общему правилу при покупке квартиры долг по коммунальным платежам на нового собственника не переходит независимо от его суммы. Момент вступления нового собственника в права – это дата госрегистрации права собственности на квартиру по ДКП. Все, что начислено до этой даты, оплачивает продавец. Все, что после – покупатель.

Часто управляющие компании или ТСЖ после покупки вводят новых владельцев квартиры в заблуждение относительно имеющихся долгов бывших хозяев. Им проще работать с новым человеком, чем искать настоящего должника, поэтому они всячески склоняют к добровольной оплате чужого долга. Помните, что незаконными являются следующие действия УК или ТСЖ:

  • требование погасить чужой долг по содержанию общего имущества, потребленной воде, свету, газу, канализации, теплу;
  • угрозы или отключение квартиры от коммунальных ресурсов (например, если жилье грозятся обесточить).

Если сотрудники УК или ТСЖ все же отключили квартиру от коммунальных ресурсов, чтобы заставить вас погасить чужую задолженность после покупки помещения, необходимо сразу же обратиться в местную жилищную инспекцию при администрации региона. Быстрее всего это сделать по телефону, а затем продублировать жалобу письменно. Жилищные инспекторы, как правило, реагируют оперативно.

Исключение из общего правила – долги за капремонт. Лицевой счет по капитальному ремонту привязывается к квартире, а не к личности собственника жилья. Поэтому весь долг по капремонту, который сложился к моменту сделки, после регистрации покупки перейдет к новому собственнику.

Внимание! Искать должника по коммунальным платежам – задача управляющей компании или ТСЖ, а не нового собственника. Однако задолженность по капитальному ремонту придется оплатить покупателю.

Что делать, если обнаружился долг по квартплате

Если долг все же имеется, есть несколько вариантов развития событий. Решение зависит от договоренности сторон и от того, когда эта задолженность выявилась.

Если продавец при покупке не скрывает, что на квартире есть долг по коммунальным платежам, то стороны могут:

  • Оформить предварительный ДКП, по которому покупатель передаст продавцу сумму задатка, достаточную для освобождения квартиры от долга. После погашения заключить основной ДКП.
  • Можно заключить предварительный ДКП и без всякой предоплаты, но со сроком погашения долга по коммуналке. Если задолженность останется, можно будет безболезненно отказаться от основной сделки.
  • Согласовать в ДКП обязанность продавца погасить долг до определенного момента. При этом в договоре указывается полная сумма задолженности.
  • Договориться об уменьшении цены покупки, за счет которой покупатель погасит долг продавца.

Если же задолженность выявилась уже после сделки, то покупателю придется погасить возникший долг по капитальному ремонту, а требования об оплате чужого долга по остальным коммунальным платежам можно игнорировать.

Однако если сумма по капитальному ремонту образовалась значительная, можно обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании договора купли-продажи по мотиву введения в заблуждение.

В результате рассмотрения договор аннулируют, квартиру вернут продавцу, а покупатель получит назад уплаченные деньги. Оспаривание пройдет успешно, если покупателя не предупреждали о сумме долга по платежам.

Перспективы дела лучше заранее обсудить с нашим юристом через форму онлайн-чата в правом нижнем углу экрана.

Как оформить договор купли продажи

Договор купли-продажи квартиры с долгом по коммунальным платежам оформляется в стандартном порядке, о котором можно прочитать подробнее по этой ссылке. Долг по платежам не требует обязательного удостоверения у нотариуса или получения каких-либо дополнительных разрешений административных органов.

Но есть существенная особенность. Если квартира продается с долгами по платежам, об этом нужно четко прописать в договоре, с указанием суммы долга. Если этого не сделать, покупатель сможет в будущем аннулировать соглашение через суд по причине введения в заблуждение. Дополнительно следует указать, в каком порядке такая задолженность будет погашена.

Пример формулировки: «Продавец заявляет об имеющейся задолженности по коммунальным  платежам в общей сумме 30 000 рублей, из которых 5 000 рублей – долг по взносам за капитальный ремонт; 25 000 рублей – долг по коммунальным ресурсам и содержанию общего имущества перед ООО «УК Жилище-98». Продавец обязуется погасить данную задолженность в полном объеме в срок до 15.09.2020».

Выкуп квартир с долгами на торгах

Выкуп квартир на торгах осуществляется в случае, если жилье было изъято по любому долгу – не только по коммунальному. Чаще всего речь идет об ипотечных квартирах, кредит по которым собственники не смогли погасить, а также об изъятых приставами за другие крупные обязательства помещениях. Выкуп может быть произведен у банка-кредитора или у бюджета, смотря на чьем балансе находится жилье.

Подробнее о выкупе квартир на торгах можно прочитать по этой ссылке.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам может добавить новому собственнику проблем с управляющей компанией, ТСЖ, ресурсоснабжающими организациями и фондом капремонта. Поэтому необходимо проверять заранее, имеется ли на жилье задолженность и в каком размере.

Остались вопросы по теме статьи? Задайте их нашему юристу в онлайн-чат в правом нижнем углу экрана.

Будем благодарны за лайк и репост статьи!

Вам может быть интересно: выкуп залоговой квартиры у Сбербанка.

Источник: https://ipotekaved.ru/pokupka/kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham.html

Можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам: переходят ли долги при покупке к новому собственнику

Купить квартиру с долгами по коммунальным платежам

568 просмотров

Зачастую собственник жилья не имеет возможность погасить долг по коммунальным услугам. А единственным объектом в собственности является квартира, в которой он живет. Владелец не против продать жилье и сменить на меньшее.

Но до оформления сделки денежных средств на погашение долга он не имеет. Единственным вариантом является поиск покупателя, готового купить квартиру с долгами.

Рассмотрим, как проходит купля-продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам от предыдущего собственника.

Можно ли продать

Ст. 209 ГК РФ предусматривает возможность для собственника владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой. Причем наличие долгов по коммунальным услугам не является ограничением для оформления сделки.

Ст. 153 ЖК РФ закрепляет за собственником обязанность по уплате коммунальных платежей. Это значит, что покупатель квартиры не получает долги прошлого хозяина.

Управляющая компания должна взыскивать задолженность с бывшего владельца.

Более того, с момента смены лицевого счета, долг за коммунальные услуги прошлого собственника даже не может отображаться в квитанции по коммунальным платежам.

Исключение составляют долги по взносам на капитальный ремонт. Ст. 158 ЖК РФ предусматривает переход долга старого владельца к покупателю, если на момент регистрации сделки он не был оплачен.

выписаться

Закон не устанавливает ограничение на выписку с прошлого жилья при наличии долгов по коммунальным услугам. При обращении в паспортный стол или МФЦ гражданин не предоставляет сведения о наличии/отсутствии долгов по ЖКХ.

Поэтому вне зависимости от суммы долга, никто не будет чинить препятствия в смене регистрации.

подарить

При оформлении дарственной действует то же правило, что и при купле-продаже. Долги остаются на старом хозяине.

Причем если договор содержит требование об оплате долгов за старого владельца, контракт будет считаться недействительным. Так как закон предусматривает дарение, как безвозмездную сделку.

Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда управляющая компания уже взыскала долг через суд. Приставы могли наложить арест на квартиру. В этом случае Росреестр не станет регистрировать дарение, так как на сделки наложен запрет.

Как продать?

Закон предусматривает следующие способы продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам:

  1. Заключение договора с пунктом об оплате из средств, выплаченных покупателем. В этом случае целесообразно заранее предусмотреть возможность оплаты без передачи денежных средств продавцу лично в руки. Например, передача через банковскую ячейку. Чтобы при передаче денег, должник немедленно погасил долг.
  2. Заключение договора, который предусматривает переход долга покупателя. В таком случае стороны договариваются о соразмерном уменьшении стоимости объекта. На практике, стоимость уменьшается значительно сильнее, так как покупатель берет на себя обязательства продавца.

Конечно есть еще незаконный способ. Это оформление сделки, без уведомления покупателя о наличии долга.

Такой вариант часто проходит с неопытными покупателями. Кстати, наличие риелтора не убережет вас от покупки квартиры с долгами. Проверка лицевого счета не входит в их обязанности.

Однако в такой ситуации, покупатель может оспорить сделки и потребовать вернуть деньги. Но на практике, возврат средств практически невозможен. В лучшем случае суд назначит регулярную выплату из пенсии. Возврат долга будет происходить много лет.

Поэтому при оформлении сделки необходимо уточнить наличие долгов в обязательном порядке.

Алгоритм действий

Процедура продажи квартиры с долгами по коммунальным услугам включает:

  1. Согласование процедуры купли-продажи.
  2. Сбор документов.
  3. Составление договора.
  4. Обращение к нотариусу.
  5. Регистрация в Росреестре.

Сбор документов

Перечень документов при продаже квартиры с долгами должен включать:

  • гражданский паспорт продавца и покупателя;
  • выписку из домовой книги;
  • выписку с лицевого счета;
  • справку о наличии долга по взносам на капитальный ремонт;
  • выписку из ЕГРН (об отсутствии обременений на квартиру);
  • справку из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
  • правоустанавливающий документ;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • акт передачи денег;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Важно! При совершении сделки по купле-продажи квартиры с долгами не желательно прибегать к услугам представителя. Сторонам целесообразно договариваться лично и указывать все договоренности в договоре.

Составление договора

При оформлении контракта необходимо уделить особое внимание следующим моментам:

  1. Нужно указать сумму долга за коммунальные платежи на момент перехода прав.
  2. Целесообразно указать показания счетчиков.
  3. Составить передаточный акт.
  4. Необходимо предусмотреть порядок оплаты долга. Если обязанность передается покупателю, то необходимо указать размер скидки за погашения долга.
  5. Если долг должен погасить продавец, то целесообразно уточнить срок оплаты.
  6. Если стороны не договорились о погашении кредита, то нужно включить в договор пункт о сохранении долга за бывшим собственником. Хотя данный момент предусматривается законом, пункт в договоре поможет покупателю в борьбе с управляющей компанией.

Обращение к нотариусу

При покупке квартиры с крупным долгом по коммунальным услугам целесообразно заверить договор нотариально. Хотя это значительно увеличит расходы (0,5% от суммы сделки), но позволит избежать последующего оспаривания контракта.

В договор включается пункт о погашении всех долгов по коммунальным услугам, включая капитальный ремонт за счет денежных средств, полученных от покупателя. Именно поэтому необходимо нотариальное удостоверение.

В противном случае продавец обратиться в суд и оспорит договор, как заключенный при крайне тяжелых обстоятельствах.

А нотариальное удостоверение докажет, что сделка была заключена добровольно.

Регистрация в Росреестре

С 2019 года обязанность по передаче документов на регистрацию в Росреестр передана нотариальным конторам. Но практически такая возможность есть еще не у всех нотариусов.

При наличии возможности, нотариус принимает от сторон электронное заявление на регистрацию и квитанцию об оплате госпошлины. После чего сведения передаются в территориальное отделение Росреестра в течение суток.

Через 2-3 дня нотариус выдает выписку из ЕГРН (в электронной или бумажной форме).

При отсутствии технической возможности, гражданин самостоятельно передает документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ. Процедура осуществляется в течение 10-14 дней.

С этого момента покупатель наделяется обязанностью по оплате коммуналки.

Какие долги переходят?

Таким образом по закону новому собственнику переходят только долги по капитальному ремонту. Но стороны могут предусмотреть иные варианты перехода долгов.

Управляющая компания не имеет право включить в долг нового владельца следующие платежи:

  • по отоплению;
  • по электроэнергии;
  • по горячему и холодному водоснабжению;
  • по канализации;
  • за содержание общедомового имущества;
  • за домофон, лифт.

Как проверить долги перед покупкой?

Перед оформлением сделки целесообразно заранее проверить долги по капремонту и квартплате.

Способы проверки задолженности

  1. Получение выписок от продавца. Необходимо обратить внимание на дату выдачи выписки и ее актуальность.
  2. Получение выписки из ЕГРН самостоятельно. Информация об аресте имущества находится в свободном доступе. Заказ делается через сайт Росреестра. В выписке будут отражены данные собственника, наличие/отсутствие обременений.
  3. Получение информации о долгах продавца. Если денежные средства за коммунальные услуги взысканы в судебном порядке, то возбуждено исполнительное производство. Эти сведения можно получить на сайте ФССП. Информация будет содержать сведения о взыскателе.
  4. Посещение расчетного центра вместе с собственником для получения актуальной информации. Если владелец уклоняется от предоставления выписок, целесообразно отказаться от сделки.

Чтобы избежать проблем с долгом, целесообразно оформить акт о показаниях счетчиков и заверить его у представителя управляющей компании.

Чтобы избежать оплаты задолженности при смене собственника целесообразно заранее проверить наличие долгов.

В случае выявления долгов по коммуналке и капитальному ремонту, целесообразно заранее договориться с продавцом. Если вы узнали о наличии долга после покупки, то необходимо получить консультацию юриста.

Специалисты нашего сайта помогут разобраться со спорными вопросами. Просто опишите ситуацию дежурному юристу.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/kuplya-prodazha-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham-ot-predydushhego-sobstvennika/

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам или по капитальному ремонту

Купить квартиру с долгами по коммунальным платежам

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам или по капитальному ремонту

Просмотров 152

Нередко покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам позволяет стать собственником нового жилья по заманчиво низкой цене, но с другой стороны может добавить хлопот с управляющей компанией и другими ресурсоснабжающими организациями. Главное в этом случае заранее знать размеры задолженности и согласовать с продавцом порядок ее погашения.

Переходят ли долги при покупке квартиры

По общему правилу при покупке квартиры долги по коммуналке не переходят новому собственнику, независимо от его осведомленности о задолженности и ее суммы.

Последний начинает оплачивать пользование электричеством, водой и другими ресурсами только после вступления в собственность, то есть, с даты государственной регистрации перехода права собственности (ст. 153 ЖК РФ).

Все, что коммунальщики начислили до указанной даты (в том числе пени и штрафы за несвоевременную оплату), обязан оплатить продавец.

Таким образом, обязанность оплачивать коммунальные платежи не привязывается к объекту недвижимости, а возлагается на конкретного человека, который является собственником жилплощади на момент их начисления. После смены владельца лицевые счета переоформляются, и новый собственник будет оплачивать коммуналку с «чистого листа».

Иногда управляющие компании (УК) в надежде на неосведомленность граждан не стесняются выставлять счета с долгами новому владельцу, чтобы облегчить себе работу и не искать настоящего должника. Важно знать, что следующие действия УК в отношении нового собственника являются незаконными:

  • требования оплатить долги прежнего владельца за потребленную воду, газ, электричество;
  • угрозы приостановить/ограничитьподачу ресурсов (полностью отключить подачу, из-за чего квартира утратит статус пригодной для проживания, они не имеют права в любом случае).

В такой ситуации нужно предоставить в УК договор купли-продажи, где указано, что долг по коммуналке не переводился на покупателя, и переоформить лицевые счета (если этого не было сделано ранее).

Если этого окажется недостаточно, решить проблему поможет претензия на имя директора УК или предупреждение обратиться с жалобой в Жилищную инспекцию, прокуратуру или суд.

Обычно уже этих действий достаточно для решения конфликта в пользу нового владельца недвижимости.

Какие долги переходят новому собственнику

Единственный вид задолженности, который автоматически переходит к новому собственнику – неоплаченный счет по капитальному ремонту (ст. 158 ЖК РФ). Долги за поставку электроэнергии и природного газа, водоснабжение и водоотведение, отопление, содержание и ремонт придомовой территории всегда остаются за предыдущим собственником.

Но законом предусмотрена возможность для покупателя добровольно принять жилье с накопившимися долгами и взять на себя ответственность по их уплате. Кроме того, перевод долга по закону должен проходить с согласия управляющей компании или той организации, перед которой образовалась задолженность (п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

Соответственно сторонам сделки необходимо будет согласовать свои намерения с указанными организациями.

Срок исковой давности по коммуналке составляет 3 года. Даже если счета фактически не оплачивались более длительное время, оплачивать нужно будет только сумму, накопившуюся за последние 3 года.

Любые договоренности следует обязательно закрепить в письменном виде с подробным указанием всех условий (суммы, вида услуг, сроков оплаты), чтобы иметь доказательства на случай их неисполнения одной из сторон.

Переуступку долга покупателю лучше оформить в виде отдельного письменного соглашения, а не дополнительных пунктов договора купли-продажи.

При использовании последнего варианта можно столкнуться с отказом нотариуса заверить сделку (если это является требованием закона или инициативой сторон) или сложностями при регистрации в Росреестре.

Кто платит долги за коммунальные услуги при сделке

Кто будет погашать долги по конкретному объекту недвижимости, зависит от результатов переговоров сторон. При отсутствии какой-либо договоренности на этот счет или даже умышленном сокрытии информации обязанность по оплате всегда остается за продавцом. Со своей стороны покупатель может:

  • Внести аванс, за счет которого продавец обязуется оплатить накопившиеся долги. В договоре аванса желательно указать целевое назначение внесенной суммы, сроки погашения и обязательство продажи квартиры конкретному покупателю.
  • Договориться о скидке в размере задолженности. На «сэкономленные» таким образом деньги покупатель самостоятельно обязуется оплатить накопившиеся долги.

Так или иначе, основные затраты по погашению коммуналки лягут на продавца. Разница только в том, будет он рассчитываться сразу собственными средствами (например, возьмет кредит в банке или одолжит деньги у знакомых) или получит их от покупателя в счет будущей оплаты квартиры.

Долг по капитальному ремонту

Лицевой счет по взносам на капитальный ремонт числится не за собственником, а за определенной квартирой. Соответственно все накопившиеся долги по этой статье коммунальных платежей придется оплачивать покупателю, независимо от его согласия и сумм задолженности.

Своего рода утешением можно считать, что суммы здесь значительно меньше по сравнению со счетами за отопление, электричество и прочие коммунальные услуги.

В любом случае перед покупкой желательно получить от продавца информацию о неоплаченных к моменту сделки счетах по капремонту, чтобы иметь представление о будущих затратах.

Как проверить квартиру при покупке на долги

До заключения сделки купли-продажи важно получить достоверную информацию о наличии и размерах задолженности по оплате коммунальных услуг. Сделать это можно одним из следующих способов:

  • Запросить у продавца справку из УК, ТСЖ или другой инстанции, занимающейся обслуживанием дома. Основной документ, по которому можно получить необходимую информацию. Законом не установлено обязательное предъявление справок, но добросовестные продавцы обычно предоставляют их по собственной инициативе. Если приходит несколько квитанций от разных организаций (к примеру, отдельный счет за водо- или газоснабжение), соответственно справки нужны от каждой из них. При этом важно обратить внимание на наличие печати и подписи бухгалтера и дату выдачи (срок действия не более 1 месяца). Отказ предоставлять какие-либо справки – серьезная причина рассмотреть к покупке другие варианты жилья.

На территории Москвы заменой справке может стать Единый жилищный документ, в котором отражается информация о состоянии лицевых счетов и еще ряд дополнительных сведений об объекте недвижимости. При его наличии также можно обойтись без ряда других справок, необходимых для сделки (в частности, выписки из домовой книги).

  • Использовать онлайн-сервисы. Управляющие компании и другие инстанции создают порталы для информирования жильцов многоквартирных домов о задолженности по коммунальным платежам. Некоторые из них выставляют информацию в открытом доступе или дают возможность получить данные в электронном виде.
  • Обратиться напрямую в УК и к поставщикам услуг (офис Ростелекома, энергосбытовой компании и пр.). Хотя бухгалтерии указанных организаций обычно выдают сведения только по запросу собственника, покупатель может сослаться на то, что является потенциальным собственником квартиры, соответственно желает иметь полное представление о состоянии счетов.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Процедура покупки проходит по стандартной схеме. Законом не предусмотрено обязательное нотариальное заверение подобных сделок.

Последовательность действий

Когда найденная квартира полностью устраивает покупателя и наличие долгов по ЖКХ не является препятствием к покупке, порядок дальнейших действий будет следующим:

  1. Провести переговоры с продавцом о цене жилья и прочих условиях сделки. На этом же этапе следует уточнить точные размеры задолженности и согласовать, кто будет ее оплачивать.
  2. Запросить у продавца документы на недвижимость. В числе обязательных: справка о размерах задолженности и выписка из ЕГРН. С помощью последней можно убедиться в отсутствии обременения недвижимого имущества (ареста), в том числе в связи с долгами. Последний вариант возможен при наличии крупной задолженности и может стать препятствием для проведения сделки купли-продажи.
  3. Составить договор купли-продажи квартиры. В документе обязательно прописать наличие и сумму задолженности, порядок ее погашения.

Пример. Возможная формулировка в договоре: Продавец заявляет о задолженности по коммунальным платежам в размере 35 000 руб. и обязуется погасить ее в полном объеме в срок до ДД.ММ.ГГГГ (как вариант «до даты подписания акта приема-передачи»), что должно быть подтверждено квитанциями об оплате, которые передаются впоследствии покупателю вместе с ключами от квартиры».

  1. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
  2. Уведомить Управляющую компанию о смене собственника и переоформить счета.
  3. Подписать акт приема-передачи. Кроме прочих сведений о состоянии жилья, в документе следует зафиксировать показания приборов учета на момент передачи новому владельцу. Для большей надежности их можно заверить в УК.
  4. Провести окончательные расчеты с продавцом (как правило, одновременно с подписанием акта приема-передачи). Расписку о получении денег от покупателя составляет продавец (обычно от руки) в одном экземпляре и передает на хранение покупателю.

Для проведения сделки и последующей регистрации перехода права собственности кроме самого договора купли-продажи понадобятся:

  • Паспорта сторон сделки.
  • Выписка из ЕГРН. Для сделки нужен документ со свежей датой выдачи, чтобы подтвердить право собственности продавца на недвижимость и отсутствие обременений.
  • Справки от управляющей компании, других поставщиков услуг. Они подтверждают наличие долгов по коммунальным платежам и их факт их погашения продавцом.
  • Акт приема-передачи.
  • Расписка от продавца, подтверждающая передачу покупателем денежной суммы за объект, указанной в договоре купли-продажи.

Если подписание акта-приема передачи и окончательные расчеты между сторонами будут осуществлены после госрегистрации права собственности, соответственно можно обойтись без этих документов на момент регистрационных действий.

  • Правоустанавливающие документы продавца, на основании которых он ранее получил недвижимость в собственность.
  • Выписка из домовой книги. Документ нужен, чтобы подтвердить отсутствие прописанных лиц на момент покупки.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

Фактически предоставлять квитанцию об оплате госпошлины не обязательно, важен сам факт оплаты. Но ее отсутствие может замедлить процедуру госрегистрации.

У сотрудников Росреестра уйдет дополнительное время, чтобы проверить поступление денежных средств через единую систему платежей ГИС ГМП, куда информация передается с задержкой 1-2 дня.

Кроме того, никто не застрахован от технических сбоев в системе, поэтому квитанцию лучше подать вместе с другими документами.

В зависимости от особенностей сделки купли-продажи дополнительно могут понадобиться:

  • Нотариальная доверенность (если от имени одной из сторон действует представитель). Если это не генеральная доверенность, в документе должно быть указано право участвовать в сделке купли-продажи или выполнять другие действия (например, получать деньги).
  • Согласие супруга продавца на продажу квартиры (если недвижимость является совместной собственностью, приобретенной во время брака).
  • Разрешение органов опеки и попечительства на продажу (если прежний собственник – несовершеннолетнее лицо).

Сроки

Единственный регламентированный законом срок касается времени регистрации перехода права собственности:

  • минимальный – 1 день (при электронной подаче документов);
  • максимальный – 10-12 дней (при обращении через Росреестр и МФЦ соответственно, если одновременно с регистрацией требуется процедура кадастрового учета).

В целом продолжительность сделки будет зависеть от договоренности сторон, сроков погашения задолженности, степени готовности документов.

При наиболее благоприятных условиях стать владельцем нового жилья можно уже за пару недель.

В отдельных случаях сделка может растянуться на несколько месяцев (например, придется ожидать, пока продавец найдет средства для погашения долгов, если покупатель не желает давать для этой цели аванс).

Стоимость

Кроме само собой разумеющейся оплаты стоимости квартиры, установленной договором купли-продажи, среди обязательных расходов покупателя – оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности в размере 2000 руб. Стороны могут договориться о разделении расходов напополам или в иной пропорции, но в квитанции в любом случае должны быть указаны данные покупателя, как нового собственника недвижимости.

Сомневаетесь, стоит ли покупать квартиру долгами по коммунальным платежам? Юристы нашего портала расскажут о возможных рисках и тонкостях сделки, подскажут, как защитить свои интересы в вашем случае. Консультации специалистов бесплатны. При необходимости они обеспечат сопровождение сделки на всех этапах, чтобы обезопасить клиента от возможных проблем.

Источник: http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham-ili-po-kapitalnomu-remontu/

Можно ли продать квартиру с долгом за коммунальные услуги?

Купить квартиру с долгами по коммунальным платежам

Жилищный кодекс обязует всех собственников и нанимателей жилых помещений своевременно и в полном объеме уплачивать коммунальные услуги. Делать это они должны до 10 числа месяца, который следует за расчетным. Но по договоренности с управляющей компанией может быть предусмотрена иная дата внесения платежей.

Коммунальные платежи

Несвоевременная оплата услуг ЖКХ и коммунальных ресурсов грозит начислением штрафов и пени на сумму долга. Управляющие компании вправе размещать списки должников в местах общего пользования, что служит моральным стимулом как можно скорее рассчитаться с долгами.

А в случае образования значительной задолженности перед коммунальщиками собственника могут отключить от электроснабжения, газоснабжения или лишить иных благ (вплоть до полной остановки снабжения ресурсами ЖКХ).

Также в отношении него может быть инициировано исполнительное производство, предполагающее арест и последующую продажу имущества в счет погашения долгов судебными приставами. Если квартира не приватизирована и эксплуатируется по договору соцнайма, то нанимателю грозит выселение за несвоевременное погашение долга.

Российское законодательство не запрещает заключать сделки купли-продажи в отношении квартир, обремененных долгами. Главное, чтобы продаваемое жилье не было на момент сделки арестовано приставами в рамках исполнительного производства или по решению суда, либо в отношении должника не велась процедура банкротства.
Хотя желающих приобрести такое проблемное жилье с долгами, вероятно, будет немного. Большую часть покупателей отпугнет наличие долгов и они предпочтут рассмотреть иные варианты покупки.

На самом деле нужно понимать, что долги по ЖКХ привязаны к продавцу, а не к объекту недвижимости.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате?

При заключении сделки купли-продажи недвижимости с долгами по коммунальным платежам есть некоторые особенности.

Для того чтобы продать квартиру с долгами нужно обязательно уведомить об этом факте потенциального покупателя.

Иначе в дальнейшем он сможет оспорить сделку купли-продажи через суд и потребовать либо уменьшения покупной цены, либо аннулирования договора купли-продажи и возврата денег назад.

На его стороне в данном случае будет Гражданский кодекс, который допускает подобный вариант.

Обычно правду о долгах скрыть не удается: многие риелторы и бдительные покупатели запрашивают перед подписанием договора выписку с финансово-лицевого счета или справку об отсутствии задолженности из Управляющей компании.

Продавец может предложить покупателю несколько вариантов решения проблемной ситуации:

  1. Заключение письменного соглашения или предварительного договора купли-продажи, согласно которому продавец обязуется погасить долги по ЖКХ из суммы аванса/задатка, которую он получит от покупателя. Образец договора доступен по ссылке.
  2. Долг по коммунальным платежам можно передать новому владельцу с его согласия. Для этого стороны заключают письменное соглашение, в котором покупатель обязуется оплатить долги по ЖКХ за продавца или стороны включают пункт о переводе задолженности в договор. В таком случае продавец делает скидку к цене квартиры в размере суммы долга по ЖКХ.

Если покупатель категорически отказывается от предложенных вариантов, тогда:

  1. Продавец может попробовать решить вопрос с накопленными долгами самостоятельно до заключения сделки купли-продажи. Для этого он вправе обратиться в УК и попросит о рассрочке по платежам.
  2. Заключить договор купли-продажи несмотря на задолженность. При этом обязанность по ее погашению закрепляется за продавцом.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

Договор купли-продажи квартиры с долгами заключается на общих основаниях и в обязательном порядке включает:

  1. Указание на стороны сделки: продавца и покупателя.
  2. Предмет сделки: квартира, ее адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
  3. Ссылка на правоустанавливающие документы и документацию о собственности.
  4. Цена сделки и порядок расчетов. Цена сделки определяется сторонами самостоятельно и не должна быть привязана к кадастровой стоимости недвижимости. Из общей суммы может быть вычтен размер долга за услуги ЖКХ, если предполагается перевод долга на покупателя.

Особенность данного договора будет состоять в том, что здесь обязательно должна быть прописана сумма долга по коммунальным услугам. Иначе можно считать, что продавец не уведомил покупателя о существенных условиях заключения сделки и тот вправе оспорить договор в судебном порядке.

Это может создать немало проблем продавцу, которому придется возвращать стоимость квартиры и компенсировать причиненные издержки продавцу.

Если договоренности в отношении задолженности у продавца и покупателя нет, то в основном договоре купли-продажи необходимо прописать размер долга; что он остается за старым владельцем и то, что продавец обязуется погасить его в определенный временной период (например, в течение 7 дней после прохождения процедуры госрегистрации).

Если стороны договорились о погашении долгов из аванса покупателя, то при таком варианте стороны прописывают в соглашении размер полученного задатка, величину задолженности по коммунальным услугам (с приложением подтверждающего документа) и срок, в течение которого продавец обязуется погасить долг из вырученных денег.
Хотя это не обязательно, желательно заверить этот документ нотариально, чтобы снизить риски мошенничества в отношении уплачиваемого аванса/задатка.

Также в предварительном соглашении прописываются сроки для заключения основного договора.

Заключение сделки

Процесс заключения сделки будет выглядеть следующим образом:

  1. Собственник с квартиры получает в УК справку о размере задолженности и уведомляет покупателя о сумме долга.
  2. При согласии покупателя с заданными условиями заключения сделки продавец также должен на этом этапе собрать весь пакет документов. Это выписка из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус и наличие обременений на квартиру в виде ареста или залога. Также в этом ведомстве необходимо получить кадастровый паспорт. Дополнительно запрашивается технический план из БТИ, выписка из лицевого счета в УК.
  3. Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, куда включают пункт о задатке в размере суммы задолженности по коммунальным услугам. Если речь в договоре идет о задатке, то продавцу стоит понимать, что при уклонении его от заключения основного договора в перспективе он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
  4. Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней лица. Отсутствие жильцов требуется подтвердить документально, запросив справку в паспортном столе по месту жительства.
  5. Продавец гасит задолженность и получает в УК справку об отсутствии задолженности.
  6. Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
  7. Перерегистрируются права собственности в Росреестре от продавца к покупателю.
  8. Покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой об изменении правообладателя. С этого момента он становится полноправным собственником и обязан платить по услугам ЖКХ.
  9. Покупатель уведомляет УК о смене владельца.
  10. Продавец должен отчитаться перед Налоговой инспекцией и заплатить налог с суммы продажи квартиры если он владел ей менее 3-5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет в размере 13% от суммы покупки.

Уведомление управляющей компании

После заключения сделки купли-продажи меняется не только собственник квартиры, но и финансово-лицевой счет, который используется для начисления и оплаты коммунальных услуг. Поэтому у покупателя возникает необходимость уведомить управляющую компании о смене собственника.

Уведомление пишется в свободной форме на имя руководства УК.

Главное, чтобы в нем содержалась конкретная просьба об открытии нового счета для внесения платы за услуги ЖКХ.

К уведомлению прилагаются копии правоустанавливающих документов от нового собственника квартиры: копия договора купли-продажи и выписка из ЕГРН с указанием смены правообладателя.

Уведомление необходимо принести лично в абонентский отдел УК и вручить уполномоченному лицу.

Второй экземпляр с отметкой о принятии необходимо сохранить до изменения счета.

Допускается также направить уведомление заказным письмом с описью вложения.

Подводные камни для покупателя

Стоит понимать, что долги старого собственника не переходят – на нового после заключения сделки купли-продажи (только если он не выразил свое согласие на перевод задолженности). Никто не может заставить покупателя платить по старым долгами. Он должен вносить плату за коммунальные услуги, начиная с даты перерегистрации прав собственности в Росреестре.

С другой стороны, недобросовестный продавец может длительное время не оплачивать по своим счетам, что может стать почвой для конфликтов с УК.

Ее сотрудники могут грозить отключением света, воды или газа в квартире. На самом деле их действия будут незаконны и большинство представителей коммунальных служб это знают. Поэтому их угрозы редко переходят в реальные действия.

Но если покупателя принуждают к оплате чужих счетов, либо его отключили от коммунальных ресурсов он может обратиться в прокуратуру или суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-s-dolgami.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.