Купить квартиру с обременением по ипотеке

Содержание

Как купить квартиру с обременением ипотекой от Сбербанка

Купить квартиру с обременением по ипотеке

Ипотечный кредит предполагает предоставление заёмщиком залога.

На время действия договора займа на заложенную квартиру накладывается обременение, ограничивающее операции с имуществом (реализовать жилплощадь можно при наличии согласия кредитного комитета).

Многие опытные риелторы ищут способы приобрести недвижимость с обременением ипотекой от Сбербанка, так как эта сделка может быть очень прибыльной. Залоговые квартиры почти всегда продаются по низкой цене.

Виды обременений, накладываемых на собственность

Обременение — это понятие, указывающее на ограничение прав собственника. Обременение делится на несколько типов:

  1. Залог. Данный способ обеспечения исполнения финансовых обязательств может быть посессорным (передача движимого имущества заимодавцу) и непосессорным (физического перемещения залога не происходит). Залогодателем может являться как сам заёмщик, так и третья сторона. Если заёмщик не может погасить ипотечную ссуду, то залог переходит в собственность кредитной организации. Недвижимость реализуется на аукционе, а полученные средства покрывают остаток клиентской задолженности. Ипотека (залог недвижимости) должна быть зарегистрирована в государственных органах. Также в обязательном порядке заключается ипотечный договор. Залогодателем может быть как отдельный гражданин, так и коммерческая компания;
  2. Арест. Данный вид обременения носит принудительный характер и используется для обеспечения исполнения судебных решений. Речь идёт о взыскании налогов и иных обязательных государственных платежей. Ограничение прав собственности на имущество требует санкции прокурора. Арест собственности производят налоговые или таможенные органы. Собственность арестовывается в объёме, достаточном для удовлетворения финансовых требований государства.
  3. Аренда (прокат, наём, лизинг). Происходит передача движимой или недвижимой собственности во временное пользование на возмездной основе. Прибыль и продукция, полученные в ходе эксплуатации арендованного имущества, принадлежат арендатору. Предметом аренды может быть непотребляемая вещь, имеющая материальную ценность. Также законом допускается аренда нематериальных ценностей (торговые марки, ПО для ЭВМ и др.). Арендные отношения могут носить многоступенчатый характер (требуется договор субаренды);
  4. Рента. Этот вид обременения предполагает передачу материальных ценностей в собственность плательщика ренты. Предметом договора ренты может быть движимое имущество или недвижимость. Минимальная сумма ежемесячного рентного платежа не может быть меньше прожиточного минимума, установленного российскими властями. Рента может предоставляться в денежной, натуральной или смешанной форме. Право требования постоянной ренты может быть передано третьей стороне (при наличии договора цессии).
  5. Доверительное управление (траст). Активы передаются в распоряжение управляющего, который обязан использовать их с максимальной пользой для выгодоприобретателя. Попечитель имеет право на вознаграждение, выплачиваемое в виде процента от полученной прибыли. Передача материальных ценностей трасту может стать альтернативой завещанию. Такая форма управления активами позволяет защитить капитал от растраты. Бенефициары не смогут продать собственность, находящуюся под управлением траста, но сохранят за собой право на получение доходов от доверительного управления.
  6. Сервитут. Ограничение касается использования чужого земельного участка для различных целей (прокладка канализационных труб, прогон скота и др.). Сервитут может быть установлен в пользу конкретного человека или неограниченного круга лиц. Все действия осуществляются на возмездной или безвозмездной основе. Установление сервитута регулируется Гражданским кодексом РФ.

Обременения могут быть аннулированы по решению судебных органов или в связи с договорённостью сторон сделки. Регистрационная запись погашается только после полного возврата жилищной ссуды. Приобрести недвижимость можно на портале domclick.ru (Домклик).

Приобретение недвижимости, которая обременена ипотекой

Люди продают заложенные квартиры по разным причинам. Кто-то хочет улучшить жилищные условия, другие просто не могут погасить ипотеку из-за потери работы. Покупка заложенного имущества имеет определённые плюсы.

Его цена обычно ниже среднерыночной стоимости жилплощади на 10-15%. Человеку, решившему приобрести залоговую недвижимость, не придётся нести дополнительные издержки, оплачивая услуги юристов и риелторов (жилая площадь уже прошла необходимые проверки).

Сделка по реализации помещения включает следующие этапы:

  • Оформляются бумаги, удостоверяющие переход права собственности к тому, кто решил купить жилье;
  • Регистрируется снятие ипотеки с объекта;
  • Заключается соглашение о купле-продажи квартиры.

Если покупателю не хватает средств для покупки залоговой недвижимости, тогда банк может предоставить ему заём.

Деньги выдаются на достаточно выгодных условиях (минимальный первоначальный взнос, пониженная процентная ставка, быстрое рассмотрение заявки и пр.).

Выданный кредит обслуживается по стандартной схеме (досрочного погашения не требуется). Снятие обременения и переход ипотеки к новому хозяину регистрируются одновременно.

Подготовка документов

Для продажи залогового объекта потребуются:

  • Паспорт владельца жилого помещения;
  • Кадастровый паспорт, оформленный на текущего хозяина жилья (в справке должны быть отметки о сделанных перепланировках помещения и инвентарной стоимости жилплощади);
  • Технический план квартиры;
  • Справка, подтверждающая отсутствие обременений, наложенных на недвижимость;
  • Правоустанавливающие бумаги на залоговую недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор, завещание и др.);
  • Отчёт оценщика, в котором прописана рыночная цена помещения (процедуру оценки жилья могут проводить только организации, аккредитованные Сбербанком);
  • Справка по форме девять. В ней указываются граждане, прописанные в помещении. Если в квартире зарегистрированы третьи лица (дети, недееспособные граждане, осужденные собственники, пропавшие без вести лица и т. д.), то сделка может не состояться.

Список документов может быть расширен по требованию кредитного инспектора. Сбор необходимого пакета бумаг можно поручить агентству недвижимости (будьте готовы уплатить комиссионное вознаграждение риелторам). Приобрести жилье можно только после предоставления всех необходимых бумаг.

Способы снять ограничения с недвижимости

Для того чтобы стать собственником купленной квартиры, нужно снять с неё отметку о залоге. Этот процесс состоит из нескольких этапов:

  1. Полное закрытие долга по ипотечному займу;
  2. Подача заявления>;
  3. Согласование даты посещения Росреестра (клиент идёт в государственное учреждение вместе с кредитным специалистом). Регистрационную запись можно также погасить в МФЦ (при наличии соответствующей услуги);
  4. Подача совместной заявки в Росреестр (бумага должна быть подписана клиентом и сотрудником банка);
  5. Снятие записи об ипотеке и получение выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость.

Если по кредиту предоставлялась закладная, то Сбербанк обязан вернуть её заёмщику (в ценной бумаге должна присутствовать отметка об исполнении финансовых обязательств перед банком). Клиент предоставляет полученную бумагу в МФЦ, и снимает отметку об ипотеке с помещения.

Приобретение жилья, выставленного на публичные торги

Банк постоянно устраивает специальные аукционы, на которых реализуется арестованное имущество. Участвовать в аукционе могут физические лица, а также фирмы. Для того чтобы получить доступ к торгам, нужно сделать следующее:

  • Отправить в банк заявку на участие в аукционе. К заявлению необходимо приложить копию всех страниц паспорта и согласие супруга (при его наличии) на участие в торгах (бумага должна быть заверена нотариусом);
  • Получить электронную подпись (её можно приобрести в специальном центре, имеющем лицензию Минкомсвязи);
  • Внести задаток на банковский счёт (он должен составить не менее 10% от стоимости лота);
  • Приобрести недвижимость с обременением ипотекой;
  • Снять ограничения с жилплощади и получить выписку о смене собственника жилого помещения.

Аукционы проводятся в разных форматах. Наиболее популярным вариантом являются торги на повышение. Залоговый объект достаётся покупателю, предложившему максимальную цену. Также банком проводятся торги на понижение цены. Стоимость квартиры, выставленной на продажу, постепенно снижается в ходе аукциона. Выигрывает участник, который первым выставил заявку на покупку жилья.

Покупка жилых помещений на аукционе может быть особенно выгодной в период экономического кризиса, когда стоимость квартир падает до минимальных значений. Если вы решили приобрести имущество в ходе электронных торгов, то нужно быть готовым к риску.

Далеко не все бывшие владельцы квадратных метров согласны с тем, что банк отнял у них залоговое имущество. Бывший заёмщик может подать исковое заявление в суд и оспорить сделку.

В этом случае текущий владелец квартиры может утратить право собственности на жилое помещение.

Ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. Какую комиссию я должен заплатить Банку за предоставление кредита? Комиссия за выдачу кредита отсутствует. Можно ли оформить квартиру, купленную в кредит, в общую собственность? Да, приобретенная квартира может быть оформлена в общую собственность:

  • созаемщиков;
  • заемщика и членов его семьи (детей и родителей);
  • созаемщика и его супруги, а также членов его(их) семьи (детей и родителей супругов).

Будет ли квартира, приобретенная по ипотеке, находиться в залоге у Банка? Да, приобретаемый объект недвижимости находится в залоге у Банка до момента полного погашения кредита (в случае если условия предоставления кредита предусматривают оформление кредитуемого объекта недвижимости в залог). В рамках программ «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья» возможно оформление в качестве обеспечения по кредиту как залога приобретаемой квартиры, так и залога уже имеющейся квартиры. Может ли Банк предоставить кредит без учета платежеспособности? Нет, максимальная сумма кредита может быть определена только исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков. При этом в качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более трех человек. Какую максимальную сумму кредита может выдать Банк? Сумма кредита определяется на основании вашей платежеспособности и зависит от предоставленного обеспечения, при этом она не может превышать установленных Банком максимальных значений в соответствии с условиями выбранного Вами кредита. Есть ли возможность как-то снизить процентную ставку? Да, возможность понижения процентной ставки предусмотрена для кредита, в соответствии с условиями которого предусмотрена ипотека кредитуемого объекта недвижимости, после надлежащего оформления которой, а также страхования кредитуемого объекта недвижимости в пользу Банка, ставка может быть снижена. Подробную таблицу процентных ставок вы можете посмотреть на сайте Банка. От чего зависит процентная ставка по кредиту? Ставка зависит от вида и срока кредита, размера первоначального взноса, а также от категории, к которой относится клиент Банка. Где я могу получить жилищный кредит? Получить кредит можно в филиале Банка по месту регистрации заемщика или одного из созаемщиков, по месту нахождения кредитуемого Объекта недвижимости. А если вы работаете на предприятии, аккредитованном или обслуживаемом Банком в рамках «Зарплатного проекта», получить кредит вы можете также по месту нахождения компании-работодателя. Какую недвижимость можно приобрести на деньги, полученные по жилищному кредиту? На кредит Банка вы можете приобрести расположенные на территории Российской Федерации и не обремененные правами третьих лиц квартиру, жилой дом или иное жилое помещение на вторичном рынке недвижимости, а также на первичном рынке недвижимости (новостройка).

Источник: https://s-ipoteka.info/info/operacii/kupit-kvartiru-s-obremeneniem-ipotekoj-ot-sberbanka.html

Возможность покупки квартиры с обременением по ипотеке

Купить квартиру с обременением по ипотеке

Владельцы недвижимости и многие покупатели не знают, что значит обременение и как покупать квартиру с ипотекой. Между тем это актуально при заключении сделок с банками и застройщиками.

Как узнать, обременена ли недвижимость

Для владельцев и покупателей квартир в жилых комплексах важно, чтобы сделка прошла успешно и без негативных последствий. Неурядицы возникают, если объект обременен. Под обременением понимается событие или процесс, который направлен на ограничение свободы действий субъекта или на снижение способности изменять состояние объекта. Такое свойство считается в некоторой степени ущербным.

Ипотека – 1 из распространенных видов обременения. Застройщик несет ответственность за то, чтобы ипотечный кредит продавца был погашен при урегулировании, чтобы покупатель не взял на себя ипотечный кредит продавца.

Поиск по названию и титульное страхование – способ, чтобы узнать, есть ли обременения на имущество. Эта тактика также может защитить домовладельца от любого снижения стоимости собственности, если окажется, что на территории квартиры есть необнаруженные препятствия.

По гражданскому кодексу, поиск по названию собственности – это исследование публичных записей собственности для подтверждения законного владельца собственности и поиска любых претензий или ограничений, которые могут существовать. После проведения поиска по титулу домовладелец может получить страхование для защиты от определенных претензий или дефектов в праве собственности.

Сделать предложение

Когда недвижимость выставляется на продажу, потенциальных покупателей приглашают «сделать предложение».

Создание предложения – это акт подписания договора купли-продажи на покупку недвижимости, который, если он будет принят (встречной подписью продавца), образует обязательное соглашение между продавцом и покупателем.

Письменное предложение также включает особые условия. Например, провести в контракте оценку, финансовое утверждение или проверку здания и вредителей.

Также можно указать количество дней, в течение которых предложение открыто для принятия продавцом.

После того, как предложение утверждено, агент по недвижимости представит условия сделки продавцу на рассмотрение. Продавец может отклонить предложение по причинам, не связанным с ценой. Законодательство, разрешающее совершение определенных сделок с объектом, предусматривает другие правила проведения операций.

Обременение по факту становится ограничением прав собственника, который связан с частичным владением ипотечной квартиры наряду с другим владельцем собственности. Это может быть конкретное лицо, государство, банк или другое учреждение.

Для выяснения деталей обременения, надо открыть § 1 главы 20 ГК РФ, § 3 главы 23 ГК РФ.

Классификация

Законодательством утверждено обременение в качестве:

  • ипотеки;
  • доверительного управления;
  • аренды;
  • ареста квартиры.

У всех этих типов ограничений есть особенности, которые нужно изучить подробнее.

Залог

Ипотека предполагает получение денежных средств под временную передачу прав на имущество кредитной организации. Это ограничение действует до погашения долга. Банковская организация, предоставляющая деньги гражданину, желает получить гарантию их возврата. В связи с этим, пока задолженность не будет погашена, физическое лицо не может проводить никаких операций с объектом.

Аренда

Вряд ли кто-то захочет покупать недвижимость у жителей. Если эквайер не знает, каково бремя аренды, то после заключения сделки у него могут возникнуть трудности с выселением граждан. Возможно, вам придется обратиться в суд. Покупатель, в свою очередь, не должен заключать сделку с объектом аренды. Проблемы могут возникнуть не только у покупателя, но и у людей, проживающих в комнате.

С оформление аренды гарантируется обеспечение собственника недвижимости на протяжении всей жизни или определенного периода необходимыми условиями существования взамен на получение жилой площади после смерти. Такая сделка должна исключать возможность отчуждения помещения собственником в период, на который заключен договор с обременением.

Обычно его заключают перед смертью владельца. Если собственник по тем или иным причинам передумает продавать свою жилплощадь гражданам, с которыми он подписал этот договор, или перестанет нуждаться в посторонней помощи, договор должен быть расторгнут.

В этом случае собственник объекта будет обязан вернуть полученные ранее средства, в том числе выданные на приобретение лекарств, продуктов.

Арест

Этот вид обременения считается самым сложным. На имущество наложен арест по разным причинам. Например, это может быть задолженность по оплате коммунальных услуг. В этом случае ограничение будет наложено государственными службами, имеющими соответствующие полномочия.

Никакие другие организации не смогут повлиять на их решение. При этом уполномоченные органы могут не только установить ограничение на операции с объектом, но и запретить собственнику проживание в квартире.

Доверительное управление

Этот вариант обременения предполагает присмотр за недвижимым имуществом собственника. В этом случае между субъектами заключается договор на определенный срок. В соответствии с ним собственник передает доверительному управляющему часть имущественных прав.

Например, владельцам квартир нужно надолго уехать. Они хотели бы, чтобы кто-то присматривал за ними и оплачивал их счета. Переданное право управления может быть прекращено ранее срока, указанного в соглашении, только в случае смерти исполнителя или с согласия сторон сделки.

Во всех этих случаях фиксируется обременение.

Риски

Собственник, который в силу различных обстоятельств не снял обременение с недвижимого имущества и не реализовал его, будет вынужден решать проблемы, возникающие в результате такой сделки. Ситуация усложнит ситуацию, когда собственник, продав объект, покинул страну и не может вернуться для разрешения конфликта.

Однако бывают чрезвычайные обстоятельства, при которых гражданин вынужден совершить транзакцию, не сняв бремени. В этом случае желательно обратиться к квалифицированному юристу, который поможет найти наиболее рациональное решение. На практике после продажи обремененного объекта возникшие проблемы решаются в судебном порядке.

Причем все судебные издержки перекладываются на виновного.

Чтобы избежать этих сложностей, следует перед продажей снять обременение. Риски несет не только собственник, но и приобретатель имущества. Существующие ограничения не позволяют ему полностью реализовать свои права. При этом вернуть деньги до решения проблемы будет крайне сложно, а процесс в суде может затянуться на неопределенный срок.

Особое внимание на практике уделяется ситуациям, когда приобретается квартира, в которой прописан несовершеннолетний гражданин или он выступает собственником части жилой площади. Сделка в этом случае разрешена с участием органа опеки и попечительства. Во избежание всех этих проблем перед покупкой следует внимательно изучить документы.

Обременения связаны с трудностями, которые невозможно решить в короткие сроки.

Как заключить сделку с объектом, имеющим ограничения

В случае установления ипотечного обременения имущество будет удерживаться банком в залоге до выплаты долга. Без согласия кредитной организации собственник может проживать в жилье, сдавать его в аренду. Однако для отчуждения потребуется разрешение банка.

Предоставляется в письменной форме. Механизм одобрения операции определяется кредитной организацией. Если планируется продать квартиру, обремененную жизнеобеспечением собственника, сделка возможна только с письменного нотариально заверенного согласия получателя аренды.

Есть ограничения, исключающие возможность отчуждения объекта. К таким обременениям относятся запрет на регистрацию и арест. Эти ограничения влекут недействительность договора купли-продажи. Законодательство допускает отчуждение объекта, отягощенного коммерческой занятостью.

В то же время,

Нюансы дизайна

Специалисты рекомендуют оформить договор купли-продажи у нотариуса. К нему должны быть приложены дополнительные документы. В частности, должно быть предоставлено согласие кредитной организации, государственного агентства или другого уполномоченного органа, разрешающее операцию. В договоре указаны все условия и порядок передачи объекта, последующего отчуждения новому собственнику.

Например, в типовой договор желательно включить пункт, устанавливающий условия выселения / выселения посторонних лиц, проживающих в квартире. В случае обременения ипотекой важно оговорить гарантии своевременного погашения задолженности. Не менее важно разрешение органа опеки и попечительства на заключение сделки с объектом, на котором несовершеннолетний зарегистрирован как владелец квартиры.

Как снять ношу

Ограничение снимается на основании документа-подтверждения от установившей его организации. Если это была ипотека, то кредитная организация, предоставившая средства, выдает справку о погашении долга.

Также гражданин может получить справку госагентства о прекращении запретов путем оплаты долгов за коммунальные услуги.

В случае доверительного управления подтверждающим документом будет договор с истекшим сроком действия, свидетельство о смерти подрядчика или соглашение сторон.

Проверка информации об объекте

Для любого покупателя важно исключить любые риски при приобретении недвижимости. Для этого он может проверить наличие обременения на объекте, обратившись в Госреестр. Заинтересованное лицо подает заявку и получает справку о недвижимости. В этом документе содержится вся информация о обременениях.

Кроме того, в заявлении содержится информация о ранее проведенных операциях с этим объектом. Следует сказать, что этот документ желательно иметь не только покупателю, но и продавцу. Срок действия справки с момента получения – 1 месяц. Наиболее достоверные и точные данные будут рассмотрены в течение первых трех дней с момента выдачи документа.

Уполномоченный сервис готовит и систематизирует информацию за 1-2 дня.

Вывод

Прежде чем совершать сделку с какой-либо недвижимостью, необходимо внимательно изучить всю документацию. Во избежание проблем желательно запросить выписку из Единого государственного реестра об интересующем объекте.

Этот документ наглядно покажет судьбу недвижимости, наличие / отсутствие обременения. Кроме того, есть указания на ограничения в праве собственности. Специалисты не рекомендуют приобретать обремененные предметы.

Как показывает практика, такие транзакции создают массу проблем для всех ее участников. Владельцы обремененной недвижимости не должны скрывать ограничений для потенциальных покупателей. В противном случае может возникнуть спор, который разрешится в судебном порядке.

Это, в свою очередь, чревато значительными расходами, как финансовыми, так и временными. Поэтому надо заглянуть в единый государственный реестр недвижимости за выяснением условий сделки.



Источник: https://ipotekyn.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Покупка квартиры, обременённой ипотекой: что нужно знать?

Купить квартиру с обременением по ипотеке

Иногда жизненные обстоятельства складываются так, что кому-то с ипотечной квартирой приходится прощаться. Стоит ли покупателю рассматривать возможность приобрести такую квартиру? Что он должен просчитать в первую очередь и чего опасаться? Разбираемся.

 Иллюстрация: Ирина Фатеева

Как продаётся то, что продать нельзя?

При покупке квартиры в ипотеку в свидетельстве о праве собственности прописывается, что квартира находится под обременением. Пока кредит и проценты за неё не выплачены, с недвижимостью сделать ничего нельзя. Невозможно подарить, обменять или продать жилплощадь, которая фактически является собственностью банка.

Но у гражданина, взявшего недвижимость в ипотеку, в жизни может всякое случиться, и иногда непредвиденные обстоятельства приводят к тому, что с квадратными метрами всё-таки приходится прощаться. Например, квартира может стать слишком тесной для семьи, которая вдруг стала больше.

 Или жильё может стать фактически ненужным, если грядет переезд в другой город или страну. Или совсем уж печальная история — когда из-за потери работы нет возможности выплачивать такой большой кредит. То есть, веских причин продать ипотечные квадратные метры может быть масса.

 Тогда владелец квартиры обращается в отделение банка, сообщает о своих форс-мажорных обстоятельствах, и недвижимость выставляется на продажу.

Преимущества приобретения ипотечной квартиры

Когда на продажу выставляется залоговая квартира, обычно в объявлениях указывается, что на ней «висит» юридическое обременение. И это пугает потенциальных покупателей. Хотя пугать, в общем, не должно: если подойти к этому делу с умом, все останутся в выигрыше.

Покупка квартиры, находящейся под банковским залогом, имеет определённые преимущества. Первое: прежде чем взять квартиру в залог, банк её проверяет.

 Покупая «вторичку», покупатель сильно рискует, что со временем вдруг появится дальний родственник бывшего владельца недвижимости и заявит свои права на проживание.

Поэтому главный плюс приобретения залоговой квартиры — гарантия отсутствия прав третьих лиц на приобретаемое жильё.

Фактически, банк всё сделал за покупателя: он уже обращался к оценщикам, подключал к проверке страховую компанию, и каждый специалист проверял квартиру в своём направлении.

Принимая квартиру под залог, банк предусмотрел и снизил все риски, выяснив заранее, что сделка не будет оспорена третьими лицами.

 Поэтому, приобретая такую квартиру, можно быть на 100% уверенным, что юридическая сторона сделки будет в точности соблюдена.

Обычно продавец выставляет недвижимость на продажу с невысокой стоимостью. Мотивация предельно ясна: необходимо «вытащить» деньги как можно быстрее. Даже если изначально такое жильё продаётся без скидки, за такой объект точно можно поторговаться.

Другой стороне сделки продажа ипотечной квартиры тоже выгодна: заёмщик освобождается от долга перед банком, а банк приобретает нового платежеспособного заёмщика, готового взять ипотеку (если рассматривать долгосрочное кредитование) или способного выплатить ипотечный кредит (если квартира приобретается за наличные).

Что нужно знать покупателю?

Прежде чем ипотечная квартира будет выставлена на продажу, продавцу необходимо получить согласие банка. Для кредитной организации невыгодно, чтобы собственник продавал залоговую квартиру. Ведь при погашении ипотеки имеют место быть так называемые «длинные деньги» в части процентов по займу.

А в случае продажи квартиры долг закроется одномоментно. Чтобы получить от банка добро на продажу жилья, необходимо найти веское обоснование принятого решения — тяжелый недуг, сокращение на работе и т.д.

(именно поэтому, приобретая ипотечную квартиру, будущему владельцу так важно удостовериться, что банк не будет против её продажи).

Второй важный момент — определение суммы, которую новому покупателю необходимо выплатить за квартиру. Обычно она делится на две части: погашение долга перед банком и непосредственная выплата продавцу.

 Чтобы с недвижимостью можно было проводить сделки купли/продажи, на ней не должно быть обременений.

И в этом моменте потенциальному покупателю необходимо быть предельно осторожным, поскольку именно его средства идут на погашение кредитного долга.

После погашения обременения перед банком, фактически, полноправным хозяином жилья становится продавец. А вдруг он откажется выезжать из квартиры, пока не подберёт себе достойное жилище? К сожалению, такие истории случаются, и тогда процедура выезда из квартиры растягивается на месяцы.

Или же другой вариант аферы: став полноправным владельцем квартиры, продавец выставит её на продажу, но уже не как залоговую с низкой стоимостью, а по привлекательной для себя цене, и в лучшем случае из суммы денег, вырученных с продажи жилья, вернёт неудавшемуся покупателю деньги за снятое обременение, в худшем – оставит с носом.

Поэтому покупателю необходимо настоять, чтобы стороны нотариально заверили договор задатка, в котором прописаны условия сделки. А именно: покупатель гасит обременение в банке за продавца, после чего прежний владелец квартиры обязуется её продать. Также важно в договоре указать сроки, в течение которых банк снимет обременение, а продавец продаст квартиру.

Первый вариант: покупка за «живые» деньги

Чтобы не потерять свои деньги, потенциальный покупатель может сделать следующее. Арендуются банковские ячейки, в одну из которых помещаются деньги, покрывающие обременение, а в другую – остаток суммы за жилплощадь.

После того, как кредитная организация получает свою часть, она, в свою очередь, выдаёт справку о снятии задолженности, а также закладную на квартиру. Закладная необходима как подтверждение факта выполнения должником своих обязательств по оплате кредита. Этот документ предоставляется продавцом вместе с письмом из банка в Регистрационную палату для снятия обременения.

Далее покупка недвижимости идёт по привычному сценарию, поскольку обременение снято, и с квартирой возможно проводить любые сделки. Заключается договор купли-продажи, оформляется переход права собственности, и после реализации сделки остальная часть денег из ячейки переходит по праву к своему хозяину.

Стоит иметь ввиду, что это наиболее простой способ получения квартиры. Человеку, решившемуся на приобретение ипотечных квадратных метров, следует просчитывать каждый свой шаг и не стесняться обращаться за помощью к юристам и нотариусам. Если же нет возможности арендовать банковскую ячейку, то наиболее оптимальным вариантом будет написание продавцом расписки при каждой передаче ему денег.

Второй вариант: новая ипотека

Такой вариант будет интересен тем, кто планирует брать жильё, обременённое ипотекой, тоже в ипотеку. Это вполне реально, но есть нюансы. Во-первых, потенциальный покупатель обязан быть юридически «чистым», с идеальной кредитной историей. Во-вторых, все манипуляции должны проводиться в одной кредитной организации.

Залогодержателю (банку)это подходит идеально. Фактически происходит лишь смена заёмщика и залогодателя. Недвижимость продолжает являться собственностью банка, один кредит закрывается, выдаётся второй. Банк, выступавший раньше кредитором продавца, теперь становится кредитором покупателя.

 Круговорот денег происходит под эгидой банка, которому всё равно, что в данных условиях один хозяин квартиры сменился на другого. Итог таков: за счёт выданного покупателю ипотечного кредита, а также первоначального взноса, погашается задолженность продавца-должника.

 Параллельно идут два процесса: снятие обременения на недвижимость и наложение на неё нового обременения.

Третий вариант: покупка у банка

Купить ипотечную квартиру можно и у банка, о чём мы уже писали. Схема проста и подобна покупке квартиры у хозяина. Только реальным продавцом выступает кредитная организация, которая и занимается поиском заинтересованных лиц. Этот вариант безопасен, его также можно рассматривать.

Такой способ имеет свои плюсы для банка и минусы для хозяина квартиры.

Кредитная организация, получая оповещение о том, что хозяин квартиры не в состоянии оплачивать ипотеку и искать на неё покупателя, старается как можно быстрее пустить «с молотка» удерживаемые квадратные метры.

Поиском лучшего предложения банк заниматься не будет. Ему нужно скорее вернуть свои деньги, а всё, что останется – отдать хозяину квартиры. Поэтому вряд ли продавец в этом случае останется «в наваре». В лучшем случае – сработает «в ноль».

А дальше схема покупки предельно проста: покупатель приходит в банк, где подписывает предварительное соглашение о покупке недвижимости. Данный документ в присутствии трёх сторон заверяется нотариально.

 Далее всё идёт по описанному выше «протоколу»: кредитная организация любезно предоставляет собственные депозитные ячейки для расчёта по сделке, в которые покупатель кладет деньги для покрытия обременения и деньги для продавца. Перед заключением договора стоит убедиться, что в Регистрационную палату уже поданы сведения о погашении кредита.

Продавец с покупателем заключают договор купли/продажи, отправляются в Регпалату, где фактически и завершаются все «бумажные» дела.

В итоге

Как видим, приобрести ипотечную квартиру в реалиях нашего времени очень даже возможно. Вариантов и тонкостей при покупке достаточно много, следует только выбрать более удобный вариант, просчитать все риски и проследить, чтобы сделка была проведена с абсолютной юридической чистотой. Это момент первостепенной важности, который позволит не остаться без денег и на улице.

Ангелина Беркут

22.08.2016

Источник: https://knowrealty.ru/pokupka-kvartiry-obremenyonnoj-ipotekoj/

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: важные нюансы

Купить квартиру с обременением по ипотеке

В настоящее время нарынке недвижимости много квартир с обременением. Их преимущество заключается всниженной стоимости, что и является причиной повышенного спроса. Покупкаипотечной квартиры предполагает прохождение многоэтапной, а иногда ирискованной процедуры. Чтобы избежать рисков, нужно серьезно подойти к

оформлению ипотеки, изучив все «подводные камни», преимущества и недостатки.

Особенности сделки по покупке ипотечной квартиры

Чтобы купить ипотечнуюквартиру, нужно получить согласие банка, а также предъявить дополнительныедокументы, кроме тех, которые входят в обязательный список при стандартной

процедуре.

Квартира по ипотеке — недвижимость с обременением. Это вынужденная мера, ограничивающая возможности собственника и обеспечивающая гарантии кредитору.

При покупке недвижимости за наличные одним из этапов процедуры является снятие обременения. Если она берется снова в ипотеку, осуществляется переоформление документов с одного заемщика на другого.

В таком случае обременение не снимается, просто происходит смена собственника.

При накладывании обременения на недвижимость данные о совершенной процедуре вносят в ЕГРН. Там же можно заказать выписку, чтобы узнать об обременении квартиры.

Потенциальные риски

События в данном случае
могут развиваться по одному из сценариев:

  • текущий собственник получает от будущеговладельца деньги по предварительному договору, которые идут на погашение

    задолженности, затем оформляется стандартный договор купли-продажи;

  • вместе с квартирой будущему владельцу
    переходит ипотека бывшего собственника.

Как в первом, так и во втором случае сделка подвергается определенным рискам. При получении наличных собственник может не погасить ипотеку и потратить деньги, а потом и вовсе передумать продавать квартиру. Конечно, покупатель может вернуть средства через суд, но на это потребуется время. Чтобы снизить риски, следует нотариально заверять предварительный договор.

Второй вариант менееопасен для покупателя. Однако и он предполагает небольшие риски. Например, при

двойном обременении. И причины тому следующие:

  • Покупатель приобретает квартиру под залог у застройщика, причем строительство еще не завершено. Появляется обременение. Потом застройщик становится банкротом, а финансовая организация накладывает второе обременение.
  • Ипотека выплачивается, а потом становятся очевидными еще несколько арестов, которые с опозданием дошли до приставов. В результате проблема перекладывается на плечи нового владельца.
  • Приобретение квартиры с обременением, которая была взята под ипотеку с частичной оплатой маткапиталом. Это может привести к тому, что на часть жилой площади будут претендовать дети. Придется долго разбираться в органах опеки.

Варианты покупки ипотечной квартиры

Покупать
недвижимость с обременением можно у банка за наличные или под ипотеку.
Второй вариант — приобретение у заемщика-собственника. Каждый способ имеет свои

особенности, преимущества и недостатки.

Покупка у банка за наличные

При сопровождениисделки банком риски автоматически снижаются. При использовании услуг финансовойорганизации, заслуживающей доверие, вероятность любого вида мошенничества

практически сводится к нулю.

Зачастую банк сам предлагает квартиру с обременением заемщику. В данном случае он является заинтересованным лицом, поэтому может предложить выгодные условия. Ведь финансовая организация заинтересована в быстрой продаже недвижимости.

Чтобы выкупить квартируу банка, потребуется создать две банковские ячейки: для заемщика и кредитора. Водну из них нужно внести деньги для расчета по долгам по кредиту, а оставшуюсясумму оставить на другой ячейке.

Когда ипотека будет погашена, банк выдастсоответствующую справку.

Затем останется лишь заключить сделку купли-продажи,где обязательно указывается условия оплаты, а также размеры возможных штрафов,которые грозят продавцу, если откажется передавать недвижимость новому

собственнику. Договор нужно заверить у нотариуса.

Покупка у банка по ипотеке

Процедура покупки
ипотечной квартиры у банка возможна по двум сценариям:

  • заем оформляется в том же банке, где
    приобретается недвижимость;
  • ипотека оформляется в другом банке.

В первом случае процедура довольно быстрая, поскольку происходит обычная смена заемщика. При оформлении ипотеки на квартиру, которая числится в залоге у другого банка, все несколько сложнее. Поэтому этот вариант не является востребованным.

Покупка у заемщика-собственника

Согласие банка нужно и в том случае, когда осуществляется покупкаипотечной квартиры непосредственно у владельца. Перед переоформлениемдокументов лучше проконсультироваться с опытным юристом. Также понадобится предварительныйдоговор, согласно которому продавец не должен менять условия сотрудничества после

получения задатка.

Основной договор нужно заверить в Росреестре, после чего все права на недвижимость переходят покупателю.

Процедура покупки квартиры с обременением

Для приобретения ипотечной квартиры придется пройти несколько этапов (пример приобретения у собственника-заемщика):

  1. Самостоятельно оценить ситуацию. Обязательно нужно ознакомиться с документами на квартиру, предъявленными продавцом. Если возникают сомнения или знаний недостаточно для адекватной оценки ситуации, следует воспользоваться услугами юриста.
  2. Ознакомиться с договором по ипотеке. Особое внимание нужно уделить условиям предоставления кредита, процентной ставке, размеру выплат. Ведь если планируется взять на себя обязанность по уплате займа, то вполне понятно, почему это важно.
  3. Выяснить, есть ли созаемщики, прописаны в квартире несовершеннолетние дети или нет, кто вообще зарегистрирован на жилплощади.
  4. Выбрать оптимальный вариант для покупки ипотечной недвижимости (оплата наличными или в кредит).
  5. Составить и подписать предварительный договор. Желательно доверить его оформление нотариусу. Это поможет избежать ошибок.
  6. Передать необходимый список документов в банк. Специалисты должны их рассмотреть и объяснить дальнейшие действия.
  7. Подписать договор купли-продажи. Внести деньги.
  8. Зарегистрировать права собственности в Росреестре.

Стоит подготовиться к тому, что процедура займет немало времени. Но при успешном ведении дел временные затраты будут компенсированы денежной экономией, поскольку квартира с обременением стоит дешевле.

Далее остановимся на наиболее важных этапах покупки ипотечной квартиры.

Получение одобрения банка

Кредитор имеет право, как дать согласие на покупку квартиры собременением, так и отказать в ней. Решение банка основывается на возможностиполучения дохода по итогам сделки.

Если продавец не справляется со своимиобязанностями, с трудом выплачивает ипотечный кредит, задерживает ежемесячныеплатежи, очевидно, что лучшим вариантом станет перекладывание обязательств надругое лицо.

Однако и новый заемщик должен соответствовать заявленным

требованиям, и даже превышать их. Задача банков — избежать повторения ситуации.

Внесение денег

Любой продавец мечтает при реализации ипотечной квартиры вернуть себевсе потраченные средства. Но это почти не осуществимо. В лучшем случае, удастсявернуть половину. Денежные вопросы решаются на более раннем этапе, еще дозаключения договора купли-продажи. Стороны определятся, сколько получит

продавец, а сколько — банк.

После урегулирования финансовых вопросов покупатель вносит оговореннуюсумму на один из счетов (на имя банка и продавца), открытых ранее. На данномэтапе они заблокированы, а доступны получателям станут лишь после подписания

договора купли-продажи.

Снятие обременение

Речь о снятии обременения идет только в случае полного выкупа ипотечной квартиры, без оформления последующего кредита. В течение 30 дней после полной оплаты задолженности банк выдает разрешение в письменном виде. Снятие обременения с недвижимости регулируется ст. 352 ГК РФ  и ст. 25 ФЗ-102. После погашения закладной специалисты банка подписывают заявление, предъявленное в Росреестр.

Если ипотека переходит с одного заемщика на другого, обременение с
квартиры снимают лишь после полного погашения задолженности.

Регистрация прав собственности

Процедуры регистрации права собственности не избежать, независимо отспособа оформления сделки. Ведь в любом случае недвижимость переходит от одноговладельцу к другому. А права на ее эксплуатацию должны быть зафиксированы на

законодательном уровне.

Регистрация прав собственности осуществляется путем внесения данных в
Росреестр. При этом придется предъявить следующий перечень документов:

  • соглашение
    по кредиту;
  • договор
    купли-продажи;
  • кадастровый
    и техпаспорт;
  • паспорт
    собственника.

Стоит отметить, что допускается как прямое взаимодействие с Росреестром,
так и через МФЦ.

Особенности покупки ипотечной квартиры через Сбербанк

Сбербанк, как и многие другие банки, участвует в совершении сделок по продаже квартиры с обременением. Поскольку данная финансовая организация заслужила доверие у граждан РФ, они обретают некие гарантии при оформлении подобных сделок.

Сбербанк обеспечивает прозрачность и чистоту взаимоотношений обеихсторон соглашения. И его специалисты делают все возможное, чтобы при

осуществлении операций не возникало накладок.

При переоформлении ипотечного кредитования содного заемщика на другого Сбербанк требует внесения половины от стоимости

квартиры. Это размер первоначального взноса и является обязательным условием.

Список документов

При передаче ипотеки от одного лица другому потребуются следующие
документы от покупателя:

  • паспорт;
  • свидетельство
    о рождении детей, если они имеются;
  • справка
    о «чистых» доходах на последние полгода;
  • согласие
    от жены (если заемщик находится в браке);
  • свидетельство
    о браке (если он заключен) или разводе (если расторгнут);
  • выписка
    из трудовой книжки;
  • выписка
    из банка о возможности предоставления первоначального взноса.

Стоит отметить, что подобные сделки допустимы только при наличии паспорта гражданина РФ.

Помимо предъявления необходимых документов, включенных в обязательныйперечень, банк проверяет кредитную историю покупателя. Если она окажется не

совсем «чистой», будет рассматриваться вопрос об отказе в ипотеке.

Рекомендации покупателям

На сегодняшний день ипотека является чуть ли не единственной возможностьюобрести собственное жилье. Но чтоб избежать рисков, придется учесть все

возможные нюансы:

  • тщательнопроверить все документы на квартиру, собрать как можно больше информации о

    приобретаемой недвижимости;

  • ознакомитьсяс репутацией собственника, выяснить, участвовал ли он когда-либо в

    мошеннических операциях (таким способом можно понять, стоит ли ему доверять);

  • проводить
    все финансовые операции через банк;
  • заверять
    важные документы у нотариуса;
  • потребовать
    расписку при выдаче аванса;
  • учесть
    все преимущества и недостатки сделки.

Важно внимательно ознакомиться с каждым пунктом договора купли-продажи.
Это поможет избежать непоправимых ошибок.

Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением

Преимущества сделки:

  • доступная цена (ниже, чем стоимость аналогичной недвижимости без обременения);
  • гарантии честной сделки, поскольку в ней принимает участие государственная структура.

Недостатки:

  • долгая и трудоемкая процедура оформления;
  • необходимость в регулярных выплатах (хотя это предусматривает и обычная ипотека);
  • постоянные проверки со стороны банковских служащих, которые оценивают состояние квартиры.

Несмотря на некоторые недостатки, вариант приобретения недвижимости с
обременением под ипотеку сегодня остается востребованным.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке Ссылка на основную публикацию

Источник: https://sovetipoteka.ru/poleznoe-ob-ipoteke/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.