Купить новостройку с зачетом вторичного жилья

Жильё по обмену

Купить новостройку с зачетом вторичного жилья
В Москве за сутки умерли 54 пациента с СOVID-19Более 30 тысяч человек заболели COVID-19 за сутки во ФранцииСобянин: на «удаленку» перешли миллион работников в МосквеГубернатор Мособласти запретил жителям петь и танцевать по ночамВ столичный транспорт перестанут пускать без масок и перчатокРосстат оценил снижение промпроизводства в сентябреВ ДТП в Солнечном погиб неизвестный мужчинаУ «Пионерской» ярко горел автосервис. Полыхали масло и соляркаДвое детей сбиты в Колпино на «зебре». Они переходили на зелёныйУ кизила в Петербурге — апрельНа МКС снова проблемы. Теперь задымилась научная аппаратураВысшая школа экономики в Петербурге уходит в онлайн из-за коронавирусаЕфремов покаялся в своих грехах в храме при СИЗОВ конце октября начнутся магнитные бури, ловите северное сияниеМихаил Пиотровский разрешил свадьбам сниматься в ЭрмитажеПредыдущие новостиАрхив материалов

Схема обмена старой квартиры на новую становится привлекательной для петербургского застройщика. «Фонтанка» рассмотрела случаи, когда такие сделки могут оказаться обоюдовыгодными.

pixabay.com/banksy07

Прежде всего нужно понимать, что просто сдать свое жилье застройщику «в зачет» и заселиться в новостройку не получится. На рынке недвижимости у схемы, известной как trade-in, есть свои особенности. Во-первых, «квартира в зачет» – это не простой обмен вторички на первичку.

Во-вторых, застройщики не забирают вторичное жилье покупателя «в счет оплаты нового» и не выкупают его. Суть схемы «квартира в зачет» в том, что покупатель бронирует недвижимость у застройщика, а собственное жилье продает через риелтора-партнера. Вырученные деньги (если требуется – с доплатой) идут на оплату квартиры в новостройке.

Но все делается через «одно окно», то есть через строительную компанию.

– Мы сотрудничаем с партнерами – агентствами недвижимости, которые работают исключительно на вторичном рынке жилья и отлично его знают. Менеджер агентства напрямую связывается с покупателем, вместе они осматривают квартиру и проводят оценку стоимости.

Если результаты оценки устраивают клиента, то он подписывает с агентством договор на продажу квартиры. Обычно на реализацию уходит от месяца до полугода, – описывает схему trade-in директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

– После заключения договора с агентством недвижимости цена на выбранную в одном из наших жилых комплексов квартиру фиксируется. Оплатить новое жилье можно полностью за счет продажи имеющегося или имея на руках сумму на первый взнос.

Если покупатель привлекает заемные средства для покупки нового жилья, то мы посодействуем получению ипотеки без первого взноса.

В Группе компаний «КВС» по программе «Квартира в зачет» есть две формы оплаты. Застройщик предоставляет клиенту определенную рассрочку – либо на три месяца, либо на шесть. Клиент платит первый взнос 15% и через три месяца закрывает всю стоимость квартиры.

– Таким способом оплаты чаще всего пользуются клиенты, у которых уже найден покупатель на старую квартиру. В этом случае стоимость недвижимости будет равна 100%-ной оплате.

При другой схеме оплаты, где клиент продает квартиру в течение 6 месяцев, необходимо внести первоначальный взнос 20% от стоимости жилья.

По истечении срока внести оставшуюся сумму, – добавляет Марианна Ивлева, начальник отдела маркетинга ГК «КВС».

Услуга trade-in на первичном рынке Петербурга сейчас довольно распространена. И вполне может стать еще популярнее на фоне изменений в законодательстве.

С одной стороны, ужесточение 214-ФЗ сыграло на руку вторичному рынку недвижимости – интерес к нему растет, а значит, продать старую квартиру получится быстрее.

С другой стороны, отмена долевки ведет к росту себестоимости строительства и, соответственно, повышению цен на квартиры в новостройках. А один из весомых плюсов схемы trade-in – фиксация стоимости квартиры в новостройке на определенный срок.

– Средний срок, в течение которого квартира на вторичном рынке находит нового владельца, – три месяца.

На это время мы бронируем для покупателя выбранную им квартиру в одном из наших жилых комплексов, цена на нее фиксируется, и объект снимается с продажи, – говорит руководитель направления агентских продаж Группы ЦДС Анна Мегега.

– Если в течение трех месяцев имеющуюся недвижимость не удастся реализовать, мы повторно встречаемся с покупателем и обсуждаем дополнительные инструменты купли-продажи. Мы работаем индивидуально с каждым клиентом и подбираем для него оптимальную схему улучшения жилищных условий.

Есть нюансы

В среднем около половины покупателей хотели бы получить новое жилье по схеме «квартира в зачет». Однако реально до такой сделки доходит немного желающих. Одна из главных причин – дополнительные расходы.

– От застройщика требуется тщательная проработка организационных, юридических вопросов, расширение штата, и это может быть учтено в стоимости услуги.

Также возможно взаимодействие с агентствами, работающими за комиссию, – говорит руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.

– Существует нюанс, который также можно условно отнести к расходам покупателя, – это дисконт, с которым продается его квартира. Но застройщик может предложить существенную скидку за единовременную оплату нового жилья.

Стоимость услуг агентства недвижимости на вторичном рынке в среднем составляет 4–6%.

С учетом дисконта в размере 10 – 15%, с которым иногда продается старое жилье, схема «квартира в зачет» может показаться вовсе не такой привлекательной.

Но некоторые застройщики готовы избавить своих покупателей от лишних расходов. Например, в компании «Строительный трест» услуги агентства для клиентов застройщика бесплатны.

– Выбрав жилой комплекс, покупатель вносит 10% от суммы недвижимости, что дает возможность зафиксировать ее стоимость.

В течение трех месяцев агентство должно реализовать квартиру покупателя на вторичном рынке, и только тогда клиент вносит остаток суммы. Никаких комиссий при этом не взимается.

Если же риелторы не успевают продать старую квартиру, то мы возвращаем первый взнос клиенту, – поясняет директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

Компания «Ленстройтрест» оплату комиссии агентству берет на себя, поскольку заинтересована в новой сделке.

– В нашем случае абсолютно все средства от продажи старой квартиры вкладываются в новое жилье. Покупатель ничего не теряет на сделке, поэтому охотнее принимает решение в пользу схемы «квартира в зачет», – добавляет директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

И тем не менее, несмотря на все достоинства схемы «квартира в зачет», эксперты не думают, что она обретет огромное количество сторонников.

– При наличии очевидных плюсов для покупателя – в виде упрощения цепочки купли-продажи и гарантии того, что в процессе сделки квартира в новостройке дождется хозяина, есть у данной схемы и свои особенности.

Так, например, ускоренная продажа объекта недвижимости, как правило, влечет за собой и уступки по цене, считает маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин.

– Именно поэтому схема «рассрочки по оплате», предлагаемая застройщиком, выглядит более предпочтительной и экономически целесообразной для покупателя.

Кому подойдет зачет?

Купить квартиру по схеме trade-in может каждый, у кого уже есть собственное жилье. По мнению Сергея Степанова, эта схема наиболее подходит людям, которые стремятся улучшить свои жилищные условия и из всего разнообразия метражей и планировок выбрать наиболее выгодный для себя вариант, зафиксировав его стоимость на ранней стадии продаж.

– Такая схема подходит и покупателям, которые не обладают дополнительными средствами, чтобы внести первый взнос по ипотеке. Ею также могут воспользоваться люди, которые не хотят или не могут взять ипотечный кредит. Например, их стаж работы на текущем месте составляет менее шести месяцев, – добавляет Анна Мегега.

Ну и, конечно, квартирный trade-in идеален для тех, кто не готов самостоятельно заниматься продажей квартиры. В этом случае собственнику недвижимости достаточно выбрать новую квартиру и переложить все дальнейшие хлопоты на плечи застройщика.

– Клиенты могут улучшить жилищные условия без участия большого количества посредников, по принципу «одного окна». Обращение к надежному застройщику, который работает по такой схеме, снижает риски, может сэкономить время и силы при продаже старой квартиры, – говорит Дмитрий Ефремов.

Собираясь обменять старое жилье на новое, нужно помнить, что далеко не всякую вторичную квартиру примут в схему взаимозачета. Жилплощадь должна быть ликвидной и без проблем в документах.

Но в любом случае каждый должен взвесить для себя: возможно, чуть потерять в деньгах, но гарантированно продать имеющееся жилье и купить новостройку (причем через «одно окно»).

Или немного понервничать в поисках покупателя и прийти к застройщику уже с деньгами на руках. Обе стратегии имеют право на существование.

Екатерина Дмитриева,
для «Фонтанки.ру»

© Фонтанка.Ру

Рассылка “Фонтанки”: главное за день в вашей почте. По будним дням получайте дайджест самых интересных материалов и читайте в удобное время.

Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://www.fontanka.ru/2019/03/22/107/

Самый выгодный способ купить новостройку – ипотека, рассрочка или зачет вторичного жилья

Купить новостройку с зачетом вторичного жилья

Выгоднее всего внести всю стоимость квартиры застройщику сразу. При 100-процентной оплате практически все застройщики предоставляют скидки покупателям. Но далеко не у каждого покупателя есть вся сумма на руках. Даже если продать вторичку, денег на равноценную новостройку скорее всего не хватит, нужно будет добавлять. Рассмотрим варианты “добавок”.

Покупка новой квартиры в ипотеку

Самый популярный способ покупки – ипотека. До 70% жилья на первичном рынке покупается в ипотеку.

Плюсы этого способа: вы получаете квартиру быстро, не дожидаясь пока накопите; можно взять сумму от 300 000 рублей под более выгодные проценты чем на потребительский кредит; ипотека не подвержена инфляции и колебаниям рынка, условия прописаны в договоре и по ним вы платите на протяжении всего срока; чем больше первоначальный взнос, тем ниже проценты; можно закрыть досрочно и сократить переплату; можно купить новую квартиру до продажи вторички, а потом продать и закрыть ипотеку или сократить сумму и срок.

Минусы ипотеки: ее нужно платить и платить долго; квартира находится в залоге у банка и ее могут забрать в случае неплатежеспособности; за много лет получается большая переплата.

Как правильно “обращаться” с ипотекой: считать ежемесячный платеж и брать на такой срок, при котором отдавать ежемесячно придется не более 30% от дохода; при каждой возможности вносить суммы в частичное досрочное гашение ипотеки; частичное досрочное гашение делать с уменьшением срока ипотеки – в этом случае вы выиграете на размере переплаты.

Посчитаем ипотечную выгоду:

Предположим, стоимость квартиры в строящемся доме – 4 900 000 руб

Первоначальный взнос от 10% – 490 000 руб

Ежемесячный платеж при сроке 20 лет и ставке 10% – 42 560 руб

Доход семьи для получения одобрения – 95 000 руб

Доход для комфортной жизни (платеж 30% от дохода) – 140 000 руб

Переплата за 20 лет (без досрочного гашения) – 5 797 038 руб

Досрочное частичное гашение начиная со второго месяца – 5 000 руб

Срок ипотеки с учетом досрочного гашения – 15 лет 11 месяцев

Переплата за 15 лет 11 месяцев – 4 094 000 руб

Покупка новой квартиры в рассрочку

Покупка в рассрочку на вторичном рынке тоже бывает, но в основном это инструмент застройщиков. Каждая компания устанавливает свои правила рассрочки. Иногда у одного застройщика на разные жилые комплексы действуют разные условия рассрочки.

Самый распространенный способ рассрочки – после регистрации договора покупатель вносит первоначальный взнос от 20 до 60 процентов от цены квартиры, остаток вносится до конца строительства равными платежами раз в месяц или в квартал. Рассрочка может быть с удорожанием или без удорожания.

Второй способ – первоначальный взнос покупатель платит также после регистрации договора, а оставшуюся сумму вносит единоразовым платежом в конце строительства.

Это основные варианты рассрочки. Они могут отличаться размером первоначального взноса, сроком рассрочки – на год или на весь срок, удорожанием квартиры или сохранением цены.

Плюсы рассрочки: ваша квартира строится и дорожает, и одновременно работают ваши деньги; если у застройщика начинаются проблемы – вы внесли не всю сумму; на любом этапе рассрочки можно взять ипотеку и уменьшить ежемесячную нагрузку.

Минусы рассрочки: ежемесячный платеж достаточно большой; при рассрочке нет скидок на квартиру, и возможно удорожание на период рассрочки.

Посчитаем выгоду при рассрочке:

Стоимость приобретаемой квартиры – 4 900 000 руб

Первый взнос по рассрочке 30% – 1 470 000 руб

Остаток по рассрочке – 3 430 000 руб

Срок строительства – 18 месяцев

Ежемесячный платеж без удорожания – 190 000 руб

Ежемесячный платеж с удорожанием 9% на остаток – 205 990 руб

Переплата за 18 месяцев – 276 950 руб

Покупка новостройки с зачетом вторичного жилья

Этот способ расчетов за новую квартиру предлагают не все застройщики. И снова есть несколько вариантов сдать квартиру в зачет.

Самый распространенный – застройщик закрепляет за вами новую квартиру на срок от одного до трех месяцев, а вы за этот срок должны продать свою старую квартиру. Большинство застройщиков привлекают к продаже вашей квартиры агентов, их услуги оплачивает продавец квартиры, застройщик может компенсировать вам эти расходы.

Некоторые застройщики не заставляют вас заниматься продажей, а выкупают вашу квартиру сами.

В этом случае они делают оценку, согласовывают с вами рыночную цену, и выкупают вашу квартиру с дисконтом от рыночной цены и с условием одновременной покупки вами квартиры в их новом доме. Вторичную квартиру вы должны освободить, застройщик сам ее продаст.

Дисконт у разных застройщиков и в разных населенных пунктах может составлять от 5 до 20 процентов от рыночной цены. Зато вы не платите агенту за продажу своей старой квартиры.

Еще один способ зачета вторичного жилья – выкуп застройщиком квартиры с дисконтом от рыночной цены, но при этом вы можете продолжать жить в квартире до получения квартиры в новостройке. При этом способе застройщик скорее всего попросит арендную плату за проживание в квартире.

При всех способах зачета вторички вам может потребоваться доплата в форме ипотеки или рассрочки. Но сумма дополнительных средств в этом случае будет значительно меньше.

Посчитаем выгоду при зачете вторичного жилья

Стоимость квартиры в новостройке – 4 900 000 руб

Стоимость проданной вторички – 3 700 000 руб

Доплата за новую квартиру – 1 200 000 руб

Срок строительства – 18 месяцев

Ежемесячный платеж в рассрочку без удорожания – 66 700 руб

Ежемесячный платеж в ипотеку под 10% на 5 лет – 25 490 руб

Переплата по ипотеке за 5 лет без досрочного гашения – 329 400 руб

Резюмируем:

Что именно выгоднее в вашем случае нужно решать по ситуации. Молодая семья скорее всего воспользуется ипотекой. Топ-менеджеру стабильной компании или собственнику бизнеса выгоднее будет рассрочка, а большой и дружной семье подойдет вариант с зачетом старой квартиры в пользу новой.

Выгодной вам покупки и счастливого новоселья!

Пригодилась информация и расчеты – ставьте лайк! Нравится статья – делитесь с друзьями в соцсетях. Есть вопросы – пишите на почту expert@karta-novostroek.com

Источник: https://zen.yandex.ru/media/karta_novostroek/samyi-vygodnyi-sposob-kupit-novostroiku-ipoteka-rassrochka-ili-zachet-vtorichnogo-jilia-5c5fdf6b2e6eb000ad310ad2

Можно ли продать староже жильё- квартиру в зачет покупки новой: Варианты +

Купить новостройку с зачетом вторичного жилья

Популярность квартир в новостройках растет год от года. Приобретения жилья в строящемся доме это один из доступных вариантов улучшения жилищных условий. Квартиры на вторичном рынке не могут похвастаться хорошими жилищными условиями, особенно те, что были построены достаточно давно.

Поэтому большинство граждан и стремиться приобрести жилье в новостройках.

Кроме того с продажей и покупкой квартиры на вторичном рынке может возникнуть проблема отсутствия жилья вообще на какое-то время, так как продать старую квартиру и купить новую достаточно проблематично в один момент времени. Оптимальным выходом из сложившейся ситуации будет покупка жилплощади в новостройке с зачетом стоимости старой квартиры.

Такая схема зачета старого жилья в счет покупки нового достаточно распространена, хотя и не все застройщики ее используют.

Актуальный вопрос

Такой способ является выгодным, прежде всего, для покупателей, так как позволяет сэкономить не только деньги, но и время.

Кроме того, такой способ предполагает предоставление квалифицированного сопровождения профессиональных риэлторов и в той, и в другой сделке.

К преимуществам схемы взаимозачета можно отнести возможность клиента не переплачивать дополнительно, как это происходит в случае с ипотекой, и получить недостающую сумму относительно быстро за счет взаимозачета.

Если говорить о недостатках данной схемы, то это, прежде всего, заниженная цена на покупку старой квартиры, необходимость дополнительно снимать жилье до момента сдачи в эксплуатацию новостройки.

Кроме того важен вопрос не только с проживанием, но с пропиской покупателей жилья в новостройке.

Приобретая квартиру в новостройке, а тем более при зачете стоимости старой квартиры в счет новой, стоит помнить, что строки сдачи объектов недвижимости часто сдвигаются, и сроки переезда могут существенно затянуться.

Еще одним риском является возможное изменение стоимости новой квартиры в период, пока клиент занимается самостоятельным поиском покупателей на свою квартиру.

Варианты обмена жилья

Существует несколько вариантов реализации подобной схемы.

Самостоятельная реализация

Наиболее распространенная схема учета стоимости старой квартиры при покупке новой – это самостоятельная ее реализация клиентом, с последующим перечислением суммы от продажи в счет покупке квартиры в новостройке.

Клиент находит интересный ему вариант покупки квартиры, заключает договор со строительной компанией.

В зависимости от условий договора вносит либо всю сумму за квартиру, которая была выручена при продаже другой недвижимости, либо часть денежных средств в качестве первоначального взноса.

Продажей жилья в данном случае занимается покупатель самостоятельно. В случае, если вырученных средств недостаточно, то прибегает к кредитным займам.

Клиент выбирает новостройку, в которой планирует приобретение жилья

Стадия строительства дома в данном случае не важна: дом может быть на начальном этапе строительства или уже сданным. Первоначально застройщики и клиент договариваются о продаже имеющейся квартиры и заключают соответствующий договор.

В договоре определяется, кто именно будет заниматься продажей жилья – агентство недвижимости, одобренное застройщиком, или специалист из штата строительной компании. Здесь ключевым моментом будет квалификация эксперта, который будет реализовывать имущество. В его задачи, прежде всего, будет входить правильная оценка недвижимости, от этого будет зависеть срок реализации жилья.

А в данном случае они имеют особое значение, так как будут зафиксированы в договоре. Чаще всего подобные договоры заключаются сроком на три месяца, но может быть выбран и больший срок по соглашению сторон.

На срок договора продажи происходит бронирование квартиры в новостройке. Если квартира не будет реализована за указанный срок, то новое жилье может быть передано другим покупателям.

После того, как старая недвижимость будет продана, заключается договор на покупку забронированной ранее квартиры.

В случае, если не удастся реализовать недвижимость в установленные сроки, то судьба выбранной квартиры будет зависеть от состояния рынка недвижимости. Если на рынке первичного жилья наблюдается затишье, то застройщик вполне возможно пойдет на встречу и пролонгирует договор на тех же условиях.

Если спрос на квартиры повышен, то договор будет расторгнут, а новый может быть заключен с более высокой ценой на выбранное жилье. При это покупатели рискуют потерей комиссии на бронирование в размере 1-2% от стоимости покупки или фиксированной суммов в 20 – 30 тысяч рублей.

Важным моментом является фиксирование стоимости жилья в договоре бронирование и не возможность его изменения в сроки действии соглашения. В данном случае за услуги риэлтора скорее всего необходимо будет доплатить 3-5% от стоимости недвижимости или фиксированную сумму, установленную прайсом застройщика.

Застройщик сразу выкупает недвижимость у собственников

Третья схема полностью противоположна выше описанной. Здесь застройщик сразу выкупает недвижимость у собственников. Заключается договор о купле – продаже квартиры, по которому права собственности переходят застройщику. Казалось бы схема выгоднее предыдущей. Но не все так однозначно.

Застройщики чаще всего устанавливают цену на жилье на 10-30% ниже рыночной, в надежде, что смогут продать ее дороже. И это окончательные условия строительной компании, на которых она готова брать в зачет недвижимость клиентов при покупке новой. Далее заключается договор на приобретение новой недвижимости с зачетом средств, полученных при продаже предыдущей.

В зависимости от стадии строительства это может быть договор долевого участия, переуступки, купли – продажи. Оплата оставшейся части стоимости жилья происходит либо сразу, либо в рассрочку, либо с привлечением ипотечного кредита. Все зависит от платежеспособности клиента и выбранных условий договора.

Проживание в квартире до момента сдачи дома

В подобном случае заключается сразу несколько соглашений:

  • Соглашение о покупке квартиры в новостройке со строительной компанией. В тексте соглашения указывается, что клиент имеет отсрочку на осуществление оплаты платежей вплоть до официального ввода задания в эксплуатацию.
  • Договор на продажу вторичного жилья клиента, в котором указываются все моменты, касающиеся юридического и физического освобождения квартиры. Эти сроки должны соответствовать срока сдачи объекта, которые указаны в соглашении с застройщиками.
  • Договор аренды жилого помещения на время, которое застройщик предоставил клиенту для решения вопросов по освобождению жилья. Договор аренды может быть оформлен как отдельный документ, так и его основные моменты могут быть прописаны в договоре покупки вторичного жилья.

ВАЖНО: договор аренды заключается на вторичное жилье, которое подлежит продаже. То есть застройщик позволяет пожить в выкупленном им жилье бывшему собственнику до момента ввода нового здания в эксплуатацию.

Ипотека под залог

Это наиболее распространенная схема, которая включает в себя следующие этапы:

  • Выбор банка и наиболее выгодной ипотечной программы,
  • Сбор и подача документов для оформления заявки на ипотеку,
  • В случае положительного решения заключается ипотечный договор,
  • Со строительной компанией подписывается отдельное соглашение,
  • Банк перечисляет денежные средства на счет застройщику,
  • После сдачи объекта покупатель может заселиться в новое жилье,
  • Далее согласно ипотечному договору следуют ежемесячные выплаты на протяжении нескольких лет либо может досрочно погасить долг.

ВАЖНО пока недвижимость будет находиться в залоге у банка, с ней нельзя будет проводить никаких юридических операций без разрешения банка

Основные требования к квартире, передаваемой в зачет новой

Подобные требования будут несколько различаться в зависимости от строительной компании, но можно выделять ряд общих требований:

  • На недвижимость, передаваемую в счет покупки новой квартиры, у клиента в обязательном порядке должны быть документы о правах собственности.
  • Объект недвижимости должен быть юридически чист, не находиться в залоге, под арестом или в другом обременении.
  • Квартира должна быть освобождена физически либо ее жильцы должны иметь возможность покинуть ее в короткие сроки.
  • Все перепланировки внутри квартиры должны быть узаконены.
  • Срок нахождения в собственности жилья должен превышать три года.
  • Имеет значение и расположение квартиры. Некоторые застройщики не берут в зачет недвижимость, которая располагается в отдаленных районах города.
  • Объект недвижимости должен располагаться в том же регионе, а скорее городе, что и приобретаемая квартира.

Таким образом, большинство требований застройщика к квартирам сводиться к одному критерию – возможность продать недвижимость на вторичном рынке в короткие сроки и по привлекательной цене.

Итоги

На первый взгляд схема с взаимозачетом полнее интересна и выгодна обеим сторонам, но, как показывает практика, такая схема реализовывается в 10 – 30 случаях из ста. Это прежде всего связано с дополнительными затратами на неопределенный период времени на аренду жилья для покупателей, которые находятся в ожидании сдачи дома в эксплуатацию.

Источник: https://iuristonline.ru/imushestvo_finansi/pokupka-novoj-kvartiry-pri-sdache-v-zachet-staroj-instrukcii.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.