Купля продажа квартиры через материнский капитал

Содержание

Миссия выполнима: продажа квартиры с маткапиталом

Купля продажа квартиры через материнский капитал

Особенности продажи квартиры, купленной с привлечением маткапитала

Если вы использовали для покупки квартиры материнский капитал, то её продажа будет иметь свои особенности. Эксперты рассказалиN1.RU, какие документы нужно собрать и как взаимодействовать с органами опеки. 

Особенности сделки

Главное отличие продажи жилья, приобретенного с маткапиталом — необходимость получения разрешения в органах опеки. В квартире должны быть выделены доли детям, именно поэтому государство проверяет законность планируемой продажи, выясняя, не ущемлены ли права детей.

«Жильё, купленное с привлечением сертификата, становится собственностью всех членов семьи. А если хотя бы одним владельцем помещения является ребенок, то для продажи нужно получить согласие органов опеки.

Пренебречь этим требованием не удастся, поскольку без одобрения опеки сделку не зарегистрируют в Росреестре», — поясняет Иван Козловских, руководитель юридического департамента федеральной риэлторской компании «Этажи» в Екатеринбурге.

Ответственные специалисты убеждаются, что интересы несовершеннолетних не будут ущемлены, после чего выдают разрешение на продажу. 

При этом если квартира продается с целью улучшения жилищных условий, проблем не возникнет.

«В первую очередь следует обратиться в органы опеки по месту жительства. Потребуется собрать пакет документов и составить заявление, где необходимо детально рассказать о причине продажи.

Если органы опеки убедятся, что интересы несовершеннолетних соблюдены, то разрешение на проведение сделки будет готово в течение двух недель», — комментирует Наталия Коковина, ведущий специалист по недвижимости центра недвижимости «БЭСТ».

Ваша задача — заверить органы опеки, что ребенку будет выделена доля, равная (или больше) той, что была в отчуждаемой квартире. Также представители опеки обратят внимание и на техническое состояние  нового жилья.

Сделки по продаже и по покупке, как правило, проводят одновременно. 

«Мой совет – если вы покупаете квартиру с помощью заемных средств и понимаете, что в ближайшем будущем вы захотите расширяться, то не используйте маткапитал. В противном случае вы может сильно осложнить себе дальнейшие операции с недвижимостью.

Даже такая популярная сейчас процедура, как рефинансирование ипотеки, станет для вас проблематичной.

Как правило, банки отказываются рефинансировать ипотеку, если ранее в качестве части первоначального взноса или для частичного погашения долга использовался маткапитал», — подчеркивает Светлана Ковалева, заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Екатеринбурге.

Сделки, направленные на получение чистой прибыли, и не решающие жилищный вопрос, будут признаны недействительными.

«Обычно законодательство требует одновременного проведения сделки по продаже и покупке новой квартиры.

Нужно заранее подыскать квартиру для покупки и составить с продавцом предварительный договор купли-продажи.

Иногда согласие на продажу выдается с условием, что деньги от продажи недвижимости направят на специальный счет, а новая квартира будет приобретена в ближайшее время», — говорит Иван Козловских.

Предварительный договор купли-продажи входит в пакет документов для органов опеки.

Какие документы понадобятся?

«Помимо заявления потребуются паспорта родителей, согласие на продажу от ребенка (если ему больше 14 лет), свидетельства о рождении детей, о браке или о разводе, документы на отчуждаемую и на приобретаемую недвижимость», — перечисляет Иван Козловских.

В настоящее время проверить исполнение гарантийных обязательств по наделению несовершеннолетних детей собственностью невозможно, эти сведения не заносятся ни в какие реестры. Однако лучше не играть с огнем и выполнить все требования законодательства при продаже квартиры с материнским капиталом.

Если ипотека еще не погашена

Чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге, требуется согласие банка. Даже если в квартире не выделены доли детям, обращение в органы опеки все равно обязательно. 

Если семья продает квартиру, не наделив детей долями, высоки шансы оспорить такую сделку.

«Пока квартира находится в обременении у банка, доли несовершеннолетних не выделяются. Родители подписывают обязательство о распределении долей. Они должны будут исполнить его в течение 6 месяцев после того, как погасят ипотеку.

Но родители не всегда соблюдают требования закона, и ни один государственный орган не отслеживает эту ситуацию. Предположим, человек купил квартиру, а предыдущий владелец для ее приобретения использовал маткапитал, но детей долями не наделил.

Достигшие 18 лет дети бывшего владельца могут не согласиться с продажей квартиры. В этом случае сделку признают недействительной, квартира вернется к продавцу, а покупатель, по идее, должен получить деньги обратно.

Поэтому жилье, в котором есть доля, принадлежащая детям, теряет в цене – обычно оно продается на 5-15 % дешевле, чем в среднем по рынку», — напоминает Светлана Ковалева.

Итак, какой бы способ продажи вы не выбрали, для покупателя эта сделка довольно рискованна. Поэтому и стоимость квартиры с обременением будет несколько ниже рыночной.

Светлана Ковалева перечисляет варианты проведения сделки по продаже квартиры с материнским капиталом до полного погашения ипотечного кредита:

1) Часть сбережений покупателя зачисляется в счет погашения обязательств по жилищному кредиту продавца. По сути, это первоначальный взнос со стороны покупателя. Здесь есть сложность – если остаток по кредиту большой, то не всегда удается найти покупателя с таким запасом наличности.

2) Продавец сам погашает ипотеку, с недвижимости снимаются все обременения, она оформляется на покупателя. Но тут проблема в том, что собственные средства для досрочного погашения кредита у продавца едва ли имеются.

3) Банк заключает новый договор, по которому права и обязанности продавца по договору ипотеки переводятся на покупателя. Но до этого следует, конечно, решить вопрос с наделением несовершеннолетних детей долями, и не в той квартире, которая продается. 

Источник: https://zen.yandex.ru/media/n1_realty/missiia-vypolnima-prodaja-kvartiry-s-matkapitalom-5aa9d55a5f4967b156c494db

Квартира с материнским капиталом: как продать

Купля продажа квартиры через материнский капитал
photographee.eu/Depositphotos

Особенностью оформления права собственности на жилье, купленное частично на средства материнского капитала, является наделение долями всех членов семьи, в том числе и детей. При этом граждане обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев с момента регистрации права собственности на квартиру или погашения ипотеки. Выдел долей осуществляется у нотариуса.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

В чем сложность?

Наше государство обеспечивает охрану прав ребенка на недвижимость, купленную с помощью средств маткапитала. Поэтому, чтобы продать такую квартиру, необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства. 

Процедура

Для начала вам необходимо письменно уведомить органы опеки по месту проживания о продаже жилплощади. В дальнейшем придется отправиться к ним на прием и заполнить заявление, в котором оба родителя обязуются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего лица (ребенка).

Заявление составляется в присутствии инспектора по охране прав детства управления соцзащиты населения вашего района, который впоследствии заверяет данный документ. Затем представитель органов опеки проводит собеседование с родителями; а если ребенку больше 14 лет, с ним тоже.

Требования к продаже недвижимости, выдвигаемые органами опеки:

  1. Несовершеннолетний собственник не должен лишиться своей доли или эквивалентной суммы денежных средств (их переводят на счет ребенка). При этом доля ребенка в квартире, приобретенной с участием средств материнского капитала, не может уменьшиться, если разница никак не компенсируется.

  2. Родители либо опекуны обязаны предоставить ребенку условия проживания не хуже предыдущих. Доля в жилом помещении, площадь квартиры и удобства в новом жилье, как минимум, должны соответствовать прошлому.

Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Маткапитал в 2020 году

Как получить согласие?

Лучшим способом получения согласия органов опеки на продажу квартиры «с маткапиталом» будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой. Если родители продают жилье без выделения доли ребенка и без получения согласия (а такое бывает), такая сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку, с вложением материнского капитала

Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом. Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли.

А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать. А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний.

Поэтому рекомендуется сначала погасить кредит и только после этого выделять в квартире доли.

Опасность для покупателей

Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.

Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности. 

Как узнать, был ли использован маткапитал?

  1. Убедитесь, что квартира была приобретена владельцами, а не приватизирована и не получена в наследство.
  2. Выясните, была ли у продавца возможность использования маткапитала. Для этого нужно узнать/спросить, есть ли у собственника квартиры второй (третий и последующий) ребенок, который родился позже 1 января 2007 г.

    , или первый ребенок, который родился позже 1 января 2020 г.

  3. Если гипотетически собственник мог использовать маткапитал, необходимо узнать, получил ли он его и потратил ли он его именно на «улучшение жилищных условий» — покупку недвижимости.

    Если продавец покупал первичное или вторичное жилье либо участвовал в долевом строительстве, об использовании маткапитала будет сказано в договоре.

Важно помнить, что если продавец покупал квартиру в ипотеку, он также мог оплачивать кредит с помощью материнского капитала.

Но выделить доли в квартире можно только после того, как кредит погашен, так как банк выдает ипотеку под залог квартиры. И в данном случае в договоре купли-продажи будет указано, что для покупки жилья была использована ипотека. А что кредит погашался с помощью маткапитала, указано не будет.

Покупателю остается надеяться на добросовестность продавца и исполнение обязательств с его стороны перед государством. Вместе с тем можно запросить у продавца выписку из банка, где будут указаны движения по счету, спросить о наличии детей и запросить справку из Пенсионного фонда.

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

Как снизить риски перед покупкой квартиры?

  1. Самый простой способ — обратиться к юристу. В перечне многих юридических фирм есть услуга проверки чистоты квартиры. Юрист соберет с собственника все необходимые справки, а также проверит документы для проведения безопасной сделки.
  2. Самостоятельно провести сделку через нотариуса.

    Нотариус через реестр нотариальных сделок может узнать, давал ли собственник нотариальное обязательство о выделении долей детям. Но это не гарантирует достоверной информации в случае, если маткапитал использовался для погашения ипотеки, но доли по факту выделены не были.

  3. Риск исчезает, если собственник перед продажей сам покажет сертификат и предъявит справку из Пенсионного фонда, что материальный капитал не был использован на покупку данной недвижимости.

    Кроме того, вы можете не беспокоиться, если в свидетельстве о праве собственности уже есть выдел долей на всех членов семьи.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?

Могу ли я выкупить долю квартиры за маткапитал у своего отца?

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kvartira_s_matkapitalom_kak_prodat/101060

Как обезопасить сделку по продаже квартиры за материнский капитал? Инструкция +

Купля продажа квартиры через материнский капитал

Как показывает практика, материнский капитал в России чаще всего используют для улучшения условий проживания. Использование материнского капитала значительно расширяет возможности выбора жилья, как в новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости.

Используя материнский капитал при покупке квартир важно учитывать ряд особенностей данной программы и не только покупателям, но и продавца недвижимости, которая планируется покупаться с использованием средств материнского-семейного капитала.

В данной статье мы рассмотрим все возможные нюансы и трудности подобных сделок, это позволит и той и другой стороне обезопасить себя от мошеннических действий в ходе покупки или продажи жилья.

Особенности сделок с использованием материнского капитала

Материнский сертификат не может быть обналичен, перечисление денежных средств возможно только с помощью безналичного перевода.

Существует два вариант оплаты покупки жилья с помощью маткапитала:

  • Перечисление денег напрямую продавцу.
  • Перечисление денег в банк при оформлении договора ипотечного кредитования.

С точки зрения продавца наиболее удобным является второй вариант, так как ему деньги перечислит банк сразу при оформлении покупки недвижимости. А  сумма маткапитала будет перечислен в банк позднее. В случае прямой покупки средствами материнского капитала, сделка может затянуться на несколько месяцев, на срок когда Пенсионный фонд будет проверять все документы и согласовывать выплаты.

ДЛЯ ИНФОРМАЦИИ: В 2020 году сумма материнского капитала за второго ребенка (или последующего, если до этого право на сертификат не было использовано) составляет 453 026 рублей.

ВАЖНО Потратить материнский капитал возможно только на улучшение условий проживания, то есть новое жилье должно быть лучше предыдущего по местоположению, площади, планировки. Не удастся «обменять» трехкомнатную квартиру на квартиру на окраине, так как это нарушит права детей. Такая сделка не будет одобрена.

Проверка подлинности документов и платежеспособности покупателя в целом

Основным документов, подтверждающим платежеспособность в подобных сделках, выступает сертификат о выдаче материнского капитала установленного государственного образца.

Так как это бумажный документ, то от предоставления подделки сертификата никто не застрахован.

Кроме того, сумма, указанная в сертификате, может значительно отличаться от суммы, которая есть фактически на лицевом счет в Пенсионном фонде.

Возникновение подобной ситуации обусловлено тем, что средства маткапитала могут быть использованы частично на разные нужды, например на лечение детей.  Поэтому права на использование материнского капитала стоит подтвердить не только сертификатом, но и справкой «О состоянии финансовой части лицевого счета имеющего право на дополнительные меры государственной поддержке».

Такая справка может быть получена в Пенсионном фонде РФ по месту прописки матери в срок до 3 дней с момента запроса. Отказ от предоставления такой справки может свидетельствовать о мошеннических умыслах покупателя.

Подготовка и оформление договора купли – продажи

ВАЖНО в договоре должен быть в обязательном порядке указан факт использования средств материнского капитала при покупке недвижимости.

Образец договора можно получить в отделении ПФР.

Отличительной особенностью договора купли- продажи жилья с использованием средств материнского капитала является то, что деньги Пенсионный фонд на оплату квартиры перечисляет только после того, как будут зарегистрированы права собственность семьи на владение имуществом. До момента перевода денежных средств на банковский счет продавца квартира будет находиться в обременении.

При составлении и подписание договора о купле – продажи недвижимости важно учесть наличие в нем следующих пунктов:

  • На недвижимость накладывается обременение в виде нахождение в залоге у продавца до момента перечисления суммы денежных средств из ПФР. Это должно быть указано в тексте договора.
  • В тексте договора должны быть указаны реквизиты счета в банке на имя продавца для перевода денежных средств из Пенсионного фонда – номер лицевого счета, персональные данные его владельца, реквизиты банка (ИНН, БИК, кор.счет, юридический адрес и так далее).
  • Покупателями по договору будут выступать все члены семьи покупателя, включая детей, они все должны быть перечислены договоре. При подписании договора они должны присутствовать в полном составе, либо предоставить документ согласие о том, что другое лицо действует от его имени.
  • В тексте договора должны быть указаны идентификационные данные самого сертификата материнского капитала: дата выдачи, серийный номер, дата и номер решения о выдаче, а также информация об отделении ПФР, которое выдало данный сертификат.
  • В договоре отражается полная стоимость продаваемой квартиры, сроки перечисления денежных средств продавцу, а также размер доплаты из собственных или заемных средств.
  • Отдельно указывается сумма денежных средств, которые должны быть перечислены продавцу от пенсионного фонда.

Так как договор купли-продажи квартиры за материнский капитал имеет множество юридических тонкостей и нюансов стоит обратиться к профессиональным юристам для его подготовки. Кроме того договор должен быть заверен нотариально.

После того как договор будет подписан, составляется акт приемки – передачи объекта договора, в котором отражаются все особенности передаваемого объекта, включая и выявленные дефекты.

Государственная регистрация договора купли – продажи и прав собственности на жилье

Госрегистрация проводиться в Регистрационной палате, также ее можно осуществить, используя услуги МФЦ.

Для проведения регистрации необходимо подготовить следующие документы, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя:

  • Общегражданские паспорта продавцов и покупателей, а также свидетельства о рождении детей, если они не достигли возраста 14 лет,
  • Если собственником продаваемой жилплощади является несовершеннолетнее лицо, то потребуется разрешение на сделку от органов опеки и попечительства,
  • Нотариально заверенное согласие второго супруга – собственника на продажу недвижимости, если она находиться в общей собственности, либо приобретена в период брака, а второй супруг не может присутствовать при заключении сделки,
  • Договор о купле и продажи квартиры, заваренный у нотариуса,
  • Доверенность на представителя, если кто-то из участников сделки действует по доверенности.

После подачи документов, оплаты первоначального взноса в течение 5 дней новый собственник получает  свидетельство, подтверждающее его права собственности на недвижимость.

Покупатель передает в отделение ПФР документы

заявление с реквизитами продавца для перечисления суммы материнского капитала. Кроме заявления необходимо будет предоставить общегражданские паспорта продавца и покупателя, сертификат на маткапитал и новое свидетельство о правах собственности. В некоторых случаях сотрудники ПФР могут потребовать предоставить иные документы, чтобы убедиться в чистоте совершаемой сделки.

Так как использование материнского капитала для улучшения жилищных условий возможно только при оформлении недвижимости в общую долевую собственность на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей, то необходимо предоставить обязательство об оформлении приобретаемой недвижимости в долевую собственность с указанием размеров долей на каждого члена семьи в отдельности.

Обязательство подлежит нотариальному заверению. Без данного документа деньги на счет продавца не будут перечислены. Поэтому в интересах продавца проконтролировать наличие данного обязательства и его подачу в отделение ПФР.

Перечисление денежных средств продавцу

Документы в ПФР могут рассматриваться до двух месяцев, после чего денежные средства будут перечислены по реквизитам, указанным в заявлении.

Снятие обременения с квартиры

После того как продавец получит полную сумму по договору о купле – продаже недвижимости, можно будет снять обременение с квартиры.

На что стоит обратить внимание продавцу при продаже квартиры за материнский капитал?

Существуют несколько рискованных ситуаций, которые могут привести к тому, что средства из ПФР не будут переведены на счет продавца:

  • Жилье не соответствует требования Пенсионного фонда (ветхое или аварийное, не располагается на земле, относящейся к населенному пункту),
  • Отсутствие или не предоставление в отделение ПФР нотариально оформленного обязательства о выделении доли детям, либо не включение детей в состав участников сделки по договору,
  • Отсутствие или не своевременная подача заявления о перечислении денежных средств в ПФР со стороны покупателя,
  • Указание не правильных реквизитов продавца в тексте договора либо не корректной суммы материнского капитала.

Минимизировать риски возможно в ситуации расчета наличными деньгами, которые могут быть выданы банком под материнский капитал. Задача продавца – настоять в выборе именно такого варианта сделки.

Единственным минусом данного варианта является уменьшение итоговой суммы, так как с суммы материнского капитала будут удержаны проценты банку за оформление подобной сделки, а это порядка 20 000 – 30 000 рублей.

Обезопасить себе от часто возникающих рисков продавец может, включив эти пункты в текст договора купли – продажи. Кроме того можно отдельно указать штрафные санкции за невыполнение условий договора.

Источник: https://iuristonline.ru/semeinie_prava/prodat-kvartiru-za-materinskij-kapital.html

Покупатели с материнским капиталом — какие документы нужны от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2020 году

Купля продажа квартиры через материнский капитал

Статья обновлена: 3 октября 2020 г.

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Это 3-я от меня статья на тему документов для продажи квартиры, но с ситуацией когда покупатели только с материнским капиталом.

Также я написала отдельные статьи с документами: а) если покупатели с материнским капиталом и ипотекой; б) когда покупатели с ипотекой (без маткапитала и прочих субсидий); в) квартиру покупают только за наличные (без ипотеки, мат.

капитала и прочего).

Под каждым документом написала его краткое описание, зачем он нужен и инструкцию как его получить. В учреждениях тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того где это учреждение находится — хоть в Москве, хоть в Санкт-Петербурге, хоть небольшом поселке Безенчук в Самарской области.

Основные документы — подаются в МФЦ/УФРС для регистрации сделки купли-продажи

Эти основные документы обязательны. Также внизу я перечислила дополнительные документы, советую ознакомиться и с ними.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если есть собственники до 14 лет, то свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей или опекуна.

    Если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в сделках купли-продажи.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками.

  3. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, согласие удостоверяется у нотариуса. Услуга стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно разобрала в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  4. Другие статьи

    После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости в виде вычета налога — подробнее. Вернуть можно до 260 тыс.руб.Можете ли вы рассчитывать на вычет налога читайте по ссылке.

  5. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно, если в продаваемой квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). Читайте инструкцию по ссылке — как получить это разрешение, какие документы нужны и за сколько дней оно будет готово.

  6. Свидетельство о браке или разводе.

    Если квартира была куплена в браке, требуется свидетельство о браке. Также свидетельства потребуется,если в документах на квартиру фамилия одна, а в паспорте теперь другая.

  7. Нотариально заверенная доверенность.

    Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек (3-е лицо). Также нужен его паспорт.

Дополнительные документы

Эти дополнительные документы не нужны для регистрации сделки купли-продажи. Они могут портебоваться для проверки кватиры. Это нужно покупателям и Пенсионному Фонду, чтобы одобрить маткапитал на покупку вашей квартиры.

  • Договор основания/правоустанавливающий документ; Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.
  • Предварительный договор купли-продажи; Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Обычно Пенсионному Фонду он нужен в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.
  • Расписка в получении задатка или аванса; При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст Пенсионному Фонду. Образец расписки пускай спросят покупатели у Пенсионного Фонда.
  • Другие статьиКак продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

  • Копии финансового лицевого счета;

    Запомните, товарищи собственники — деньги Пенсионный Фонд на руки не выдает, а перечисляет только безналичным путем на банковский счет. Банк может быть любым. Продавцам нужно получить у своего банка полные реквизиты счета на бланке с печатью.

  • Технический паспорт квартиры;

    В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее графический план.

    Обычно он может понадобиться покупателям с несовершеннолетними детьми, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры.

    Также техпаспорт может понадобится и покупателям и Пенсионному Фонду, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом.

    Заказать техпаспорт могут только собственники в МФЦ или в БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.

  • Выписка из домовой книги;

    Есть и другие названия — справка о зарегистрированных лицах и справка о составе семьи.

    Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

    Покупатели и ПФР часто требуют предоставить обычную выписку. Как ее получить написано здесь. Архивную требуют редко, но если потребуют, читайте инструкцию как ее получить по этой ссылке. Сведения в архивной выписке должны быть со дня когда была приобретена квартира и по сегодняшний.

  • Выписка из лицевого счета;

    Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

  • Другие статьи

    Если вы собираетесь в будущем покупать квартиру, то обязательно проверяйте ее на юридическую чистоту и на долги по «коммуналке».Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры подробно разобрала в этой статье.

  • Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;

    Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.

    Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.

  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

    Если покупатели еще и с ипотекой, то многие банки с их стороны требуют от продавцов такие справки. Причем часто банкам без разницы, что продавцы адекватные, не пожилые, не пьющие и т.п. Например, этим «грешит» банк ВТБ — требует справки у всех продавцов без разбора.

    Причем ВТБ настаивают пройти именно освидетельствование в диспансерах, а не просто получить справку, что продавец не состоит там на учете.

    С одной стороны банки можно понять, ведь сделку с участием человека, который состоит на психоневрологическом или наркологическом учете, потом может быть признана недействительной.

    Сами же покупатели редко требуют такие справки и только в случае, если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом.

    Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе».

    Поэтому собственнику пришлось пройти освидетельствование и получить справку из психоневрологического диспансера.

    Справки платные, цены уточняйте в самих диспансерах.

  • Документ, подтверждающий право собственности;

    К подтверждающим документам относятся свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

    Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года и вместо них как раз выдают выписки ЕГРН.

    Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы, поэтому если на руках оно есть, то выписку ЕГРН получать не обязательно.

    Обычно эти документы нужны продавцам, чтобы получить другие необходимые документы для продажи. Например, технический паспорт паспорт может получить только собственник. Для этого нужно показать сотруднику МФЦ/БТИ выписку или свидетельство. Он сверит ФИО в паспорте и ФИО правообладателя в свидетельстве/выписке, тем самым удостоверится, что перед ним реальный собственник.

    Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН и обычно сами ее заказывают (ее может получить любой человек). Бывает, что покупатели просят продавца предоставить эту выписку. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.

  • Договор основания/правоустанавливающий документ;

    Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру, значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству, то свидетельство о наследстве и т.п. Если приватизировали — договор приватизации.

    Если у продавцов на руках нет договора основания, то они могут получить его копию в МФЦ или Рег.палате. Чаще всего в МФЦ. Госпошлина будет 200 рублей.

  • Банковские реквизиты счета продавца.

    Когда сделка пройдет успешно, ПФР перечислит деньги с материнского капитала на банковский счет продавца. Даже если реквизиты будут указаны в договоре купли-продажи, в ПФР все равно нужно принести справку с реквизитам счета продавца, которая должна быть на бланке банка с печатью.

  • Показать остальные комментарии

    Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-pokupateli-s-materinskim-kapitalom.html

    Как продать квартиру людям с материнским капиталом

    Купля продажа квартиры через материнский капитал

    Время чтения 4 минутыСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

    В большинстве случаев материнский капитал направляется именно на улучшение жилищных условий. За эти деньги можно приобрести квартиру не только в новостройке, но и на вторичном рынке.

    Однако здесь для покупателя и продавца есть определенные нюансы.

    В этой статье мы подробно рассмотрим, как продать квартиру людям с материнским капиталом, на что обращать внимание при такой сделке и как обезопасить себя от мошенничества.

    Подтверждение платежеспособности

    Сертификат государственного образца – единственный документ, подтверждающий право на использование материнского капитала. Тем не менее, его могут подделать, как и любой другой документ. Поэтому прежде всего нужно затребовать у потенциального покупателя справку «О состоянии финансовой части лицевого счета имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки».

    Покупатель подает заявление в отделение Пенсионного фонда по месту жительства, после чего справка выдается ему в течение трех дней. Это стандартная и очень простая процедура. Если владелец сертификата отказывается предоставлять справку, это свидетельствует о недобросовестности или обычной лени. В любом случае, продавец квартиры имеет полное право требовать подтверждения платежеспособности.

    Особенности и варианты сделки

    Поскольку материнский капитал не выдается наличными средствами, то оплата осуществляется только по безналичному расчету.

    Есть два варианта продажи жилья людям с маткапиталом:

    • Без получения кредита. Пенсионный фонд просто перечисляет деньги на счет продавца. ПФ особенно придирчиво относится к договору купли-продажи и может затягивать перечисление денег.
    • По ипотеке. Деньги продавцу перечисляет банк, с которым покупатель оформляет договор ипотечного кредитования. Этот вариант для продавца более удобен. Банк переводит сразу всю сумму, а затем уже получает компенсацию от ПФ. Если же сделка осуществляется без привлечения ипотеки, продавцу придется ждать перечисления средств до 2 месяцев.

    Порядок действий

    Вне зависимости от выбранного варианта сделки (по ипотеке или напрямую с ПФ), поочередность действий остается примерно одинаковой:

    1. Проверка платежеспособности покупателя (см. выше).
    2. Оформление договора. Нюансы этого этапа описаны в разделе «Особенности договора». В документе обязательно указывается, что жилье приобретается на материнский капитал. Образцы можно получить в Пенсионном фонде.
    3. Государственная регистрация договора. Для этого он подается в Регистрационную палату, которая в течение 5 дней выдает покупателю право собственности на квартиру. За это время покупатель переводит продавцу первый взнос собственными или кредитными деньгами.
    4. Передача в Пенсионный фонд заявления с банковскими реквизитами продавца. К заявлению покупатель также прикладывает свидетельство о государственной регистрации права собственности, сертификат на материнский капитал и паспорта (в т.ч. и продавца).
    5. Получение денег. ПФ рассматривает заявление и в течение 2 месяцев переводит деньги на счет продавца.
    6. Снятие обременения в Регистрационной палате. Это нужно делать только после того, как продавец получил полностью всю сумму. Если материнского капитала не хватает, покупатель должен покрыть разницу из собственных или кредитных средств. До полной уплаты снимать обременение нельзя.

    Общая долевая собственность

    Закон допускает приобретение жилья за материнский капитал только в долевую собственность, с выделением равных долей всем членам семьи (дети, супруги). Это важно для обеих сторон сделки, чтобы она могла успешно совершиться.

    Покупатель обязан предоставить в ПФ обязательство об оформлении приобретаемого жилья в долевую собственность с указанным размером долей для каждого члена семьи. Обязательство заверяется нотариально.

    Если этот документ не будет предоставлен в ПФ, деньги продавцу квартиры могут так и не перечислить. Поэтому рекомендуется лично проконтролировать подачу обязательства.

    Также квартира может оформляться в долевую собственность не сразу после продажи. В таком случае в договоре купли-продажи обязательно указывается, что деньги перечисляются продавцу после предоставления Пенсионному фонду. обязательства об оформлении долевой собственности.

    Особенности договора

    Сделка осуществляется посредством договора купли-продажи, у которого есть некоторые особенности. Обратите внимание на следующие пункты:

    • До момента перевода всей суммы из ПФ на жилье накладывается обременение. В договоре указывается, что до получения денег квартира состоит в залоге у продавца.
    • В договоре купли-продажи указывается банковский счет продавца, на который Пенсионный фонд перечисляет деньги. Обязательна следующая информация: номер счета физического лица, ФИО лица, на которое открыт счет, почтовый адрес, ИНН и другие реквизиты банка.
    • В качестве покупателей необходимо перечислить всех членов семьи (супруги, дети), а не только владельцев сертификата. Если кто-либо из членов семьи не может присутствовать во время совершения сделки, он дает письменное согласие другому лицу на действия от его имени.
    • В договоре обязательно указываются реквизиты сертификата на маткапитал: номер, дата выдачи, дата и номер решения о выдаче, а также орган ПФ, выдавший сертификат.
    • Обязательно указание суммы, которая должна быть перечислена Пенсионным фондом на счет продавца.

    Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-lyudyam-s-materinskim-kapitalom

    Как продать квартиру с маткапиталом. Инструкция «РБК-Недвижимости»

    Купля продажа квартиры через материнский капитал

    Рассказываем, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены

    Olga Bocharnikova/shutterstock

    С этого года материнский капитал можно получить при рождении или усыновлении первого ребенка. Размер маткапитала составляет 466,6 тыс. руб. При рождении второго ребенка сумма увеличится на 150 тыс. руб. Всего за двоих детей семье выплатят 616,6 тыс. руб.

    Маткапитал можно потратить на определенные цели. Например, на образование детей, на формирование накопительной части пенсии матери или на улучшение жилищных условий. Именно покупка жилья, в том числе в ипотеку, является одним из самых популярных способов использования данной субсидии.

    Однако если семья решит продать такую недвижимость, могут возникнуть определенные трудности. Вместе с юристами рассказываем, можно ли продать квартиру, которая куплена с использованием маткапитала, и какие условия должны быть соблюдены.

    Выделение детских долей

    Продать квартиру с использованием средств маткапитала можно. Но нужно выполнить ряд условий. Самое важное — не нарушать права несовершеннолетних детей и наделить их долями.

    Чтобы сделать расчет и определить размер долей, которыми должны быть наделены дети, нужно понимать исходную стоимость квартиры и сумму материнского капитала, используемого для погашения кредита, пояснила московский нотариус Елена Образцова.

    «Если речь идет о Москве, то, учитывая высокую стоимость недвижимости, доли детей, как правило, очень небольшие: 1/40, 1/20. Если мы говорим о регионах, то в некоторых сумма маткапитала составляет иногда четверть или половину стоимости жилья. То есть и доли детей, соответственно, будут больше», — отметила нотариус.

    Если квартира покупалась в ипотеку, то окончательный размер долей определяется исходя из того, какая часть кредита погашалась за счет собственных средств родителей, а какая — средствами маткапитала, добавила она.

    Главное, что нужно знать: квартиру, приобретенную с использованием маткапитала, продать можно ( Yevhen Prozhyrko/shutterstock)

    Согласие опеки и улучшение условий проживания детей

    После выделения детских долей нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Затем квартиру можно продавать.

    «Но на имя детей необходимо приобрести другое недвижимое имущество, как правило, органы опеки настаивают, чтобы эти сделки проводились в один день. То есть одновременно с продажей должна произойти и покупка», — отметила Елена Образцова.

    Соответственно, чтобы продать «детские» доли, необходимо одновременно с этим купить на имя детей доли в другом недвижимом имуществе.

    Причем стоимость этих покупаемых долей должна быть не меньше стоимости долей, которые отчуждаются. То есть условия не должны ухудшаться. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.

    Если уйти от этих требований, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавец вернет ему уплаченную сумму в полном объеме, отметила член Ассоциации юристов России Асия Мухамедшина.

    «Кроме того, если сделка относилась к числу подозрительных (например, заключена между родственниками), то дальнейшие манипуляции с недвижимостью могут привлечь внимание налоговой, правоохранительных органов и органов опеки. А сама сделка в будущем может быть аннулирована», — предупредила юрист.

    Продажа ипотечной квартиры и маткапитал

    Часто средства материнского капитала направляют на погашение ипотеки. Продать ипотечную квартиру можно только после того, как кредит будет выплачен полностью.

    «Если использовался маткапитал, то родители обязаны выделить детям доли. Но этого сделать нельзя, потому что квартира находится в залоге у банка. Ведь если допустить, что в находящейся в залоге у банка квартире выделяются доли несовершеннолетним, получается, что сособственниками становятся дети, которые не в состоянии выплачивать долг», — отметила Асия Мухамедшина из АЮР.

    Если родители перестанут платить по кредиту — банк не сможет обратить взыскание на такую квартиру, где доли принадлежат детям, это ущемит интересы несовершеннолетних, добавила юрист.

    Именно поэтому кредит нужно погасить. Далее родители или один из них (зависит от того, как приобреталась изначально квартира) наделяют причитающимися долями детей и супруга (если это требуется) и получают согласие органов опеки.

    Сделать это необходимо в течение полугода с момента выплаты кредита, добавила Елена Образцова. После того как ипотека выплачена, а доли детям выделены, квартиру можно продавать.

    Требования в данном случае такие же — жилищные условия не должны ухудшаться.

    Также продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, можно, если родители вернут полученные средства обратно Пенсионному фонду. «В моей практике был такой случай.

    Средства материнского капитала возвращаются в Пенсионный фонд, то есть считается, что вы его не использовали и не обязаны выделять доли детям.

    Далее банк дает согласие на продажу квартиры, ее продают как обычную заложенную квартиру», — поделилась историей нотариус.

    В таком случае средства от продажи распределяются на два счета: одна часть переводится в банк, где ею погашается ипотечный кредит, а остаток поступает на счет продавца. Потом, когда будет приобретаться другое жилье, можно будет снова использовать средства маткапитала, если это потребуется.

    Продать ипотечную квартиру, в которую уже вложен маткапитал, сложнее, но все же реально ( komokvm/shutterstock)

    Нюансы сделки

    Самый главный момент, за которым важно следить, — наделили ли родители своих детей причитающимися им долями. Случается, что этого не происходит. Кто-то по забывчивости, кто-то злонамеренно использует средства маткапитала, но не выделяет доли детям и продает квартиру.

    Проблема в том, что на сегодняшний день в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет никаких отметок о том, что объект недвижимости приобретался с использованием средств материнского капитала, отметила московский нотариус.

    «То есть Пенсионный фонд, перечисляя деньги, никаким образом не фиксирует в ЕГРН сведения об обязанности родителей по предстоящему наделению детей долями в той квартире, на погашение кредита по которой направлены средства. Это очень важный нюанс, который нужно учитывать тем, кто собирается покупать квартиру», — добавила Елена Образцова.

    Если впоследствии выяснится, что квартира куплена у «забывчивых» родителей, которые использовали маткапитал, но не наделили детей долями (то есть права несовершеннолетних были ущемлены), сделка может быть оспорена. «Всплыть» этот факт может спустя много лет. С очень большой долей вероятности пострадает именно добросовестный приобретатель.

    Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f0ed2019a794710ff3bff26

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.