Купля продажа квартиры этапы сделки 2020

Содержание

Договор купли продажи квартиры в 2020 году: документы, возврат налога

Купля продажа квартиры этапы сделки 2020

Купля-продажа квартиры – сложная юридическая процедура. Оформление любых сделок связано с составлением документов, которые подтверждают передачу прав собственности.

Определение

Соглашение купли-продажи – документ, в соответствии с которым один участник сделки передает недвижимость, а второй ее принимает.

Гражданский кодекс РФ (ст. 549, ст. 454) выделяет следующие свойства договора:

  • взаимность (стороны обладают правами и несут обязанности);
  • возмездность (передача недвижимости происходит в обмен на плату);
  • консенсуальность (достигнута договоренность по существенным условиям).

Грамотно составленный документ помогает минимизировать риск утраты квартиры (или денежных средств) от мошеннических действий.

Существенные условия договора

Обстоятельства, которые должны быть согласованы при заключении сделки, называют «существенными условиями» договора (ст. 432 ГК РФ).

В документе необходимо отразить следующие ключевые моменты:

  • предмет соглашения – местонахождение объекта, технические характеристики (площадь, этаж, количество комнат);
  • содержание сделки (купля-продажа квартиры);
  • цена;
  • личные данные участников – фамилия, имя отчество, реквизиты паспорта, адрес проживания;
  • информация о лицах, за которыми сохраняется право пользования недвижимостью (при наличии).

В соглашение могут быть включены дополнительные обстоятельства (например, способ расчета, сроки освобождения жилого помещения).

Форма договора

Законодательство не предъявляет особых требований к составлению договора купли-продажи, сторонами которого выступают физические лица. Единственное условие – соблюдение письменной формы (статья 550 ГК РФ).

Соглашение может быть просто подписано участниками сделки. Нотариальное заверение документа нужно только в тех случаях, когда один из продавцов несовершеннолетний.

Вам может быть интересно, как оформить договор ренты на квартиру.

Купля-продажа квартиры

Продать или купить квартиру можно самостоятельно или с помощью риэлтора. Алгоритм продажи недвижимости включает следующие этапы:

Для того чтобы сделка состоялась, владельцу квартиры требуется заранее подготовить все бумаги.

Правоустанавливающие документы продавца

Если предметом договора является вторичная недвижимость («вторичка»), покупатель может запросить сведения, подтверждающие право собственности.

В качестве правоустанавливающих документов выступают:

  • дарственная (узнайте, можно ли продать квартиру по дарственной);
  • договор приватизации;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • акт приема-передачи застройщика;
  • договор мены;
  • судебное решение.

При всех сделках с жилыми помещениями требуется выписка из ЕГРН. Современная выписка свидетельствует о правах продавца на свободное распоряжение собственностью. Кроме того, в документе отражаются наиболее значимые сведения (например, о наличии или отсутствии обременений).

На что следует обратить внимание покупателю

Сделка по приобретению жилья требует пристального внимания покупателя. Даже в случаях с добросовестным продавцом могут возникнуть непредвиденные трудности.

Для того чтобы избежать проблем после госрегистрации сделки, необходимо уточнить следующее:

  • вид собственности (общая или долевая);
  • количество владельцев (при совместной супружеской собственности необходимо нотариальное согласие второго супруга);
  • отсутствие задолженности за коммунальные услуги;
  • сколько человек зарегистрировано в жилом помещении (когда будут выписываться);
  • наличие обременения (квартира, на которую наложен арест, не может выступать предметом сделки).

Если один из продавцов несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки на заключение сделки.

Юристы рекомендуют тщательно проверять подлинность доверенностей в тех случаях, когда собственник не присутствует при подписании договора.

Предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи квартиры отражает намерение сторон заключить сделку (ст. 429 ГК РФ).

Помимо существенных условий, в документе указываются:

  • конкретная дата подписания основного соглашения (не позже 12 месяцев с момента заключения предварительного договора);
  • сумма задатка (точная цифра или процент от цены имущества);
  • стоимость квартиры (не подлежит изменению);
  • порядок окончательного расчета;
  • недостатки жилого помещения;
  • ответственность участников.

Предварительное соглашение призвано решить проблемные вопросы заключаемой сделки. Документ имеет простую письменную форму (по желанию участников заверяется нотариально).

Задаток

Задаток – сумма, передаваемая в счет стоимости недвижимости (статья 380 ГК РФ). Внесение предоплаты не является обязательным условием заключения предварительного договора.

Размер задатка согласовывается сторонами. Как правило, сумму устанавливают на уровне 5–10% от цены квартиры.

При использовании в качестве задатка наличных денежных средств необходимо составить расписку. Расписку пишет продавец в момент получения задатка. Бланк расписки можно скачать здесь.

В документе отражаются:

  • цель передачи (важно указать, что деньги служат именно задатком, а не авансовым платежом);
  • сумма (прописью и цифрами);
  • фамилия, имя, отчество, паспортные данные участников сделки.

Передавать задаток рекомендуется в присутствии нотариуса или нескольких свидетелей. Юристы рекомендуют приглашать в качестве свидетелей посторонних лиц, которые не заинтересованы в сделке.

Договор купли-продажи

В сроки, закрепленные предварительным соглашением, оформляется основной договор купли-продажи.
Документ, помимо пунктов с информацией об участниках сделки, включает:

  • описание технических характеристик квартиры;
  • дату и порядок передачи жилого помещения;
  • распределение расходов на оформление;
  • способ окончательной оплаты;
  • отсрочку или рассрочку платежей.

Договор купли-продажи можно скачать здесь.

Дополнительные условия соглашения отражают особенности конкретной сделки. Договор начинает действовать с момента подписания.

Документы для регистрации права. Сроки. Размер госпошлины

Заключительный этап сделки – внесение данных о переходе прав в единый реестр недвижимости (Федеральный закон № 218-ФЗ).

Документы необходимо предъявить в территориальное подразделение Росреестра. На официальном портале ведомства реализована возможность подачи заявки на регистрацию права онлайн. Также услуга по оформлению собственности предоставляется сотрудниками МФЦ (многофункциональных центров).

К заявлению необходимо приложить:

  • договор;
  • копии удостоверений личности участников сделки;
  • кадастровый паспорт и техпаспорт объекта;
  • акт передачи жилого помещения;
  • квитанцию об оплате пошлины.

Ведомственные нормативные акты регламентируют сроки обработки документов. Длительность регистрации определяется способом подачи заявления и составляет от 5 до 10 рабочих дней.

За оформление собственности взимается госпошлина. Для граждан величина сбора составляет 2 000 рублей.

Передача денег

В большинстве случаев оплата производится при сдаче документов на регистрацию прав нового собственника.

Правила продажи недвижимости предусматривают различные способы окончательного расчета:

  • наличные;
  • банковский сейф;
  • безналичный перевод;
  • нотариальный депозит.

Оплата – наиболее ответственный этап сделки купли-продажи. Правильно выбранный вариант минимизирует для покупателя риск лишиться сбережений.

Особенности приобретения квартиры с привлечением кредитных средств

При покупке недвижимости граждане часто обращаются в банк с просьбой о предоставлении кредита.
Наиболее популярным банковским продуктом является ипотека. Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже в сравнении с потребительскими или целевыми жилищными займами (ЦЖЗ).

Для оформления ипотеки требуется:

  • подготовить документы;
  • выбрать банк;
  • найти квартиру;
  • получить одобрение банка.

До полного погашения займа недвижимость находится в собственности кредитного учреждения. Жилое помещение должно соответствовать определенным требованиям, например, не иметь скрытых дефектов.

Недостоверная информация о состоянии и стоимости жилплощади может стать основанием для отказа в предоставлении кредита.

Порядок оплаты

Соглашение купли-продажи и ипотечный договор в большинстве случаев заключаются одновременно. Представитель банка выступает полноправным участником сделки и подписывает все бумаги. Способ оплаты недвижимости определяет кредитная организация.

После подписания договора банк открывает два отдельных счета:

  • для личных средств покупателя;
  • для заемных средств.

Передача денег может осуществляться безналичным переводом или через банковский аккредитив.

Залог квартиры

Право собственности на ипотечную квартиру принадлежит кредитному учреждению. На объект оформляется особый документ – закладная.

Жилое помещение находится в залоге у банка до полного погашения займа. В едином реестре недвижимости делается отметка о наличии обременения (узнайте, что такое обременения на квартиру).

Заемщик не имеет права самостоятельно распоряжаться залоговой квартирой. Продажа жилплощади возможна только при согласии банка на новую сделку.

Налоговый вычет

Вычет – льгота, предоставляемая государством при налогообложении. Налоговый вычет при купле-продаже недвижимости предусматривает полное освобождение от подоходного налога или его частичную оплату.

Пакет документов

Оформлением налоговых льгот при продаже или покупке квартиры занимается Федеральная налоговая служба. В отделение ИФНС необходимо представить декларацию (по форме НДФЛ-3) и следующие документы:

  • удостоверение личности;
  • свидетельство ИНН;
  • договор купли-продажи;
  • справку о заработной плате (для покупателя);
  • доказательства получения или передачи денежных средств (квитанция, чек, расписка).

В некоторых случаях получить вычет можно путем приостановления отчисления налога работодателем.

Сумма вычета

При продаже квартиры производится уменьшение суммы налогообложения. Величина вычета зависит от периода владения недвижимостью. Если жилое помещение находилось в собственности продавца больше пяти лет, он освобождается от уплаты налога. Исключение составляют квартиры, полученные по наследству, в качестве дара или по договору приватизации.

Покупатель вправе рассчитывать на возврат суммы в размере 13% от стоимости жилплощади.

Когда можно обратиться за вычетом

Декларацию на возврат налога при покупке жилья можно подавать после оформления права собственности. Вычет производится по окончании налогового периода, в течение которого была проведена сделка.

Также покупатель имеет право получить льготу за прошедшие три года (если он ранее не обращался в налоговые органы). Возвратить часть средств возможно только один раз.

Вычет при продаже квартиры разрешается получать неоднократно. Единственное условие – возврат происходит один раз в год.

Судебная практика

Оспаривать договор купли-продажи следует в судебном порядке. По правилам подсудности исковое заявление рассматривается в районном или городском суде по месту нахождения спорной квартиры.

Расторжение договора

Расторжение соглашения купли-продажи происходит, когда один из участников нарушает условия сделки (статья 450 ГК РФ).

Наиболее частые причины прекращения действия договора:

  • не произведена полная оплата;
  • допущены ошибки в правоустанавливающих бумагах;
  • выявлена подделка документов;
  • наличие обременения.

Калужский районный суд рассмотрел иск К. о расторжении договора и исключении из ЕГРН записи о регистрации. М. приобрел квартиру у истца. В договор был включен пункт о рассрочке платежей. Обязательства по оплате М. не исполнил, чем нарушил условие договора. Суд вынес решение о возврате имущества в собственность К.

В другой ситуации Зеленоградский районный суд Москвы отказал С. в расторжении сделки. В судебном заседании выяснилось, что С. подала иск через четыре года после продажи квартиры. Доказать, что срок обращения с исковыми требованиями пропущен по уважительным причинам, С. не смогла.

Признание сделки недействительной

Недействительным признается договор, который не отвечает требованиям законодательства (статья 168 ГК РФ).

Основанием для обращения в суд могут послужить:

  • отсутствие разрешения органов опеки;
  • вынужденное согласие продавца на операцию с недвижимостью;
  • наличие признаков притворной или мнимой сделки.

Д. обратился с иском в Октябрьский районный суд Саратова о признании договора недействительным. Спорная квартира продана по доверенности, выданной отцом истца. В судебном заседании было установлено, что доверенность на дату соглашения была просрочена. Решением суда право собственности на квартиру возвращено Д.

Ленинский районный суд Уфы рассмотрел иск гражданина А. Истец утверждал, что его мать продала жилье, поддавшись на обман. Суд выяснил, что мать истца реализовала имущество для того, чтобы оплатить долги по коммунальным платежам и капремонту. Покупатель недвижимости исполнил обязательства по договору. Судья вынес вердикт об отказе в признании сделки недействительной.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/oformlenie-kupli-prodazhi

Процедура продажи квартиры шаг за шагом 2020 – Права граждан

Купля продажа квартиры этапы сделки 2020

Любые операции с жильем (купля, продажа, обмен, аренда) требуют повышенного внимания владельцев и знания всех юридических тонкостей процедур. Так, к числу наиболее распространенных ошибок продавцов можно отнести неправильную оценку стоимости квартиры, потерю времени из-за поиска более «дорогого» покупателя, неправильное составление документов и т.д.

Чтобы не попасть впросак, многие собственники недвижимости обращаются за помощью в риелторские агентства — конечно, услуги профессионалов обходятся недешево, но вместе с тем помогают обезопасить сделку. Тем же, кто хочет продать квартиру самостоятельно, юристы дают несколько полезных советов.

После того как нынешний и будущий владелец квартиры договорились о стоимости жилья, необходимо приступать к оформлению договора купли-продажи, можно воспользоваться услугами нотариуса.

Рекомендуем заключить предварительный договор с внесением задатка (размер – величина договорная). Это – своего рода мера безопасности, страховка для владельца жилья, ведь если сделка не состоится, то соответствующая сумма в установленном или даже двойном объеме возвратится к хозяину квартиры.

Процедура осуществляется у нотариуса в установленный день. Необходимо заранее уточнить, есть ли возможность по месту проверить подлинность купюр.

Чаще всего описанные затраты поровну разделяют между собой продавец и покупатель.

Изучив документацию, нотариус составляет договор купли-продажи. Стороны, заключающие сделку, должны внимательно ознакомиться с содержанием документа, подписать его. По факту заключения сделки осуществляется передача денег от покупателя продавцу.

Последняя операция – нотариус заверяет договор.

Первый этап – подготовка самой квартиры и всей необходимой документации. Чтобы правильно собрать пакет необходимых бумаг, можно обратиться за помощью в регистрирующий орган либо МФЦ. Отсутствие тех или иных документов может существенно отсрочить сделку.

Документы, необходимые для продажи квартиры:

В некоторых случаях могут понадобиться и другие документы, о необходимости наличия таковых лучше узнать заранее у нотариуса.

Второй этап – установка цены на квартиру после тщательного анализа рынка недвижимости и поиск покупателя.

Но помните, чем дольше продается квартира, тем больше теряете денег оплачивая коммунальные и другие платежи. Рекомендуем рассчитать расходы на ближайшие пол года.

Далее следует сконцентрировать свои усилия на составлении предварительного договора купли-продажи – этот документ, который обезопасит, прежде всего, самого владельца квартиры от возможной отмены сделки (даже если это случится, он получит внесенный покупателем задаток).

Предварительный договор купли-продажи составляется в свободной форме, в обязательном порядке в нем должны присутствовать:

Договор подписывают обе стороны (с указанием даты).

Третий шаг — расчет за приобретенную недвижимость. Он может быть наличным, безналичным, осуществляется при заключении договора либо во время подписания акта приема-передачи квартиры.

Юристы рекомендуют при продаже недвижимости физическому лицу для передачи денег использовать банковскую депозитарную ячейку – это максимально безопасный и удобный метод. Как только сделка будет заключена, продавец сможет в любой момент отправиться в финансовое учреждение и забрать полагающиеся ему средства.

Четвертый шаг – составление и заверение договора купли-продажи у нотариуса, а также регистрация прав нового собственника на приобретенное жилье. Документ обязательно должен содержать такие пункты:

Образец договора купли-продажи квартиры

Завершающий шаг – передача жилья новому собственнику. Эта процедура сопровождается подписанием специального юридического документа – акта приема-передачи (после этого вся ответственность за квартиру перейдет к новому владельцу). Бумага составляется в 2-х, а если в сделке принимает участие банк – в 3-х экземплярах. Продажа квартиры состоялась.

Образец передаточного акта при продаже квартиры

Прежде всего, владелец может предложить приобрести законные метры другим собственникам квартиры. Эти лица имеют право преимущественной (внеочередной) покупки по установленной продавцом стоимости.

Первый шаг — хозяин доли составляет письменное извещение с указанием цены и других нюансов сделки, если несколько совладельцев изъявили желание приобрести квадратные метры, — они распределяются пропорционально их долевой собственности в квартире. В ином случае квадратные метры «уйдут» одном покупателю.

Второй шаг — подготовка и заключение сделки. Процедура проводится в кабинете нотариуса. Договор купли-продажи в обязательном порядке должен включать такую информацию:

К договору прилагают передаточный акт либо другой аналогичный документ.

Третий шаг — регистрация перехода права собственности на долю жилья. Так, в Росреестр (МФЦ) необходимо представить следующие документы:

При необходимости в предоставляемый пакет документов включают акт из органов попечительства и доверенность на представителя.

Четвертый шаг – уплата налога. Продавец должен внести НДФЛ либо обратиться за имущественным налоговым вычетом.

В целом, процедура продажи доли квартиры практически ничем не отличается от реализации другой недвижимости. Главное отличие – предварительно извещение совладельцев жилья о намерении продать его долю.

Итак, самостоятельная продажа квартиры – достаточно трудоемкий процесс, требующий знания множества юридических тонкостей. Главным достоинством такого подхода является минимизация общих затрат на сделку (не придется оплачивать услуги риелтора).

В любом случае консультация опытного юриста – та необходимая мера, которая поможет справиться с поставленной задачей быстро и без финансовых потерь.

  • Согласие супруга на продажу, если недвижимость покупалась в браке.

    Не имея должного опыта, сориентироваться на предмет правильной оценки объекта недвижимости, довольно сложно, а выделить достаточное количество времени на показ вашего имущества, не каждому по силам.

    Одновременно необходимо оплатить коммунальные услуги, выписать всех жильцов из жилого помещения и получить соответствующую выписку в паспортном столе.

    Если в долевой собственности объекта находятся дети, то нужно получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, убедив сотрудников в том, что вы не ухудшаете положение несовершеннолетних.

    Купля-продажа квартиры в 2020 году: пошаговая инструкция

    Оформление сделки, связанной с приобретением жилища в собственность, требует особой внимательности со стороны покупателя и обязательной проверки.

    В роли объекта может выступать квартира, дом и другое помещение, которое стоит на учете в качестве недвижимого имущества.

    В ходе любой сделки, связанной с отчуждением имущества, осуществляется передача права собственности от продавца к покупателю и дальнейшая его регистрация в Росреестре.

    Обременением называется ограничение, установленное в отношении недвижимого имущества и запрещающее проведение с ним различных правовых операций. Речь идет о финансовых и имущественных претензиях третьих лиц к владельцу квартиры, которые возникают в результате ранее взятых обязательств.

    Как происходит покупка квартиры в новостройке в 2020 году: пошаговая инструкция

    Приобретение квартиры в новостройке всегда обходится дешевле, чем на вторичном рынке. Причем, чем раньше заключить договор, тем дешевле будет стоить недвижимость – но, с другой стороны, придется дольше ждать окончания строительства. Как выглядит покупка квартиры у застройщика и каков порядок действий в 2020 году требует пояснения, так как в законодательство внесено много изменений.

    • характеристики объекта с точным указанием адреса, расположения, площади;
    • планировка квартиры;
    • стоимость жилья (данное значение может быть изменено только при существенном расхождении реальной площади и проектной);
    • сроки сдачи дома и квартиры в частности;
    • качество отделки;
    • наличная инфраструктура (трубы, краны, сантехника и т.д.).

    Как грамотно оформить договор купли-продажи квартиры самостоятельно, через нотариуса или агентство недвижимости в 2020 году

    1. Подготовка проекта ДКП. Нотариус или его помощник на основании всей предоставленной сторонами и полученной в ходе проверки информации составляют текст договора купли-продажи.

      По желанию сторон он может быть предоставлен им (выслан в электронном виде) для ознакомления и предварительной проверки паспортных данных и отсутствия технических ошибок.

      При этом, если сами стороны или их риелторы считают необходимым добавление, корректировку или исключение каких-либо пунктов, они могут заблаговременно уведомить об этом нотариуса и, если требования не противоречат законодательству, они будут учтены в окончательном тексте ДКП.

    2. Проведение сделки. Суть данной операции заключается в подписании договора продавцом и покупателем и заверении его нотариусом. Возможность присутствия при подписании лиц, не являющихся участниками сделки, определяет нотариус.

      Таким образом, в присутствии юристов, риелторов, родственников, знакомых и прочих «сочувствующих» нотариус имеет полное право отказать как перед сделкой, так и в ходе ее проведения. Такие ситуации случаются, если лица, не являющиеся участниками, мешают работе нотариуса и усложняют проведение процедуры.

      Нотариус знакомит стороны с содержанием договора и, после проверки сторонами точности паспортных и иных данных, зачитывает договор вслух, при необходимости отвечает на вопросы сторон и разъясняет положения статей закона, на основании которых проводится данная процедура.

      После ознакомления и при наличии согласия сторон со всеми условиями договора проходит подписание всех его экземпляров: по одному для каждого участника, один — в архив нотариуса и один — в Росреестр. При этом на гербовых бланках печатаются только экземпляры покупателей. После этого все экземпляры прошиваются, заверяются нотариусом и подаются на регистрацию.

    Текст договора могут составлять юристы агентства продавца или покупателя, а также сотрудники сторонней юридической компании, оказывающей подобные услуги, если по каким-то причинам сторонам это выгоднее.

    Сначала составляется проект договора, затем риелторы и юристы агентства читают его, сверяют паспортные данные и сведения об объекте недвижимости, являющемся предметом договора, изучают пункты, касающиеся условий, прав и обязанностей сторон и при необходимости вносят свои коррективы.

    Порядок продажи квартиры самостоятельно 2020

    Купля продажа квартиры 2020 году происходит в рамках ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». Этот закон вступил в силу 02.01.2020

    Самостоятельная продажа квартиры в 2020 году – Про сад и дом

    (114,82

    Источник: https://pravozako.ru/procedura-prodazhi-kvartiry-shag-za-shagom-2020.html

    Как продать квартиру самостоятельно без посредников, без риэлтора: пошаговая инструкция

    Купля продажа квартиры этапы сделки 2020

    » Купля-продажа квартиры » Как продать квартиру самостоятельно без посредников, без риэлтора: пошаговая инструкция

    5 650 просмотров

    Самостоятельная продажа квартиры – это сравнительно сложная и многогранная процедура, при которой нужно учитывать множество различных факторов (именно для того, чтобы получить помощь в продаже обычно и привлекают агентства недвижимости или частных риэлторов). Тем не менее реализовать собственное жилье без посторонней помощи вполне возможно. Поэтапно рассмотрим весь порядок продажи квартиры в 2020 году.

    Шаг 1: Оценка жилья

    Как только человек окончательно решил продавать собственное жилье, по какой бы причине это не было необходимо, нужно сначала определить, сколько денег получится выручить за свою квартиру, если ее правильно продать. Существует два основных варианта оценки: самостоятельно или при помощи оценочной компании.

    Самостоятельная оценка

    У такой системы есть несколько недостатков. Первым делом – это серьезные затраты времени. Кроме того, не всегда покупатель согласен с установленной ценой, из-за чего можно потерять несколько вполне реальных клиентов. Сама процедура оценки обычно производится самым простым и понятным методом рыночных аналогов.

    Пример: Упрощенно это будет выглядеть так: нужно найти несколько продающихся похожих квартир, примерно соответствующей площади. Суммируем их стоимость и делим на количество таких квартир.

    Полученная средняя сумма и есть приблизительная стоимость целевой квартиры. Предположим, что в ближайших домах вокруг дома, где находится квартира, которую нужно продать, продаются еще 3 очень похожих.

    Одна за 2 миллиона, вторая за 2,3 миллиона, а третья за 1,8 миллиона рублей. В среднем цена целевого жилья составит 2,03 миллиона рублей.

    На стоимость квартиры будет влиять практически все: состояние, произведенный ремонт, вид из окна, инфраструктура, район расположения, транспортная доступность и так далее. Однако на практике, рассчитать каждый такой момент неспециалист вряд ли сможет, потому проще брать усредненную цену за, например, квадратный метр и умножать на количество метров в целевой квартире.

    Еще такой метод может быть не слишком выгоден тем, что стоимость жилья может получиться немного заниженной, примерно на 5-10%, а это уже десятки или даже сотни тысяч рублей разницы, которые, потенциально, недополучит продавец.

    Недостатками обращения в оценочную компанию можно назвать стоимость услуг, а также сроки подготовки отчета. В среднем, отчет может стоить до 10 тысяч рублей и готовить его будут около 1 недели.

    С одной стороны, это несколько затягивает процедуру продажи по времени, но с другой, вполне может помочь более выгодно продать жилье (пусть это и не обязательный момент).

    Нужно учитывать еще и тот факт, что покупатель больше доверяет официальному отчету и потому вряд ли будет оспаривать установленную цену.

    Пример: Продавец, учитывая существующие аналоги на рынке недвижимости, планирует выставить свою квартиру на продажу за 2 миллиона рублей.

    Если он обратится в оценочную компанию, то там, например, могут подсчитать, что с учетом всех улучшений и особенностей жилья, стоит оно на 200 тысяч дороже, чем изначально предполагалось.

    Как следствие, заплатив даже 10 тысяч рублей за услуги оценочной компании, клиент сможет продать свое жилье на 200 тысяч дороже, что даст 190 тысяч рублей разницы.

    С чего начать второй этап: с подготовки документов. Формально их можно начать готовить и позже, уже после того как будет найден потенциальный покупатель, однако удобнее все сделать заранее, чтобы иметь весь или почти весь пакет бумаг на руках. Как доказывает практика, это в значительной мере помогает заключить сделку как можно быстрее. Примерный перечень документов выглядит так:

    • Паспорт продавца. Нужно убедиться, что он действующий (например, вовремя был заменен в 25 лет).
    • Правоустанавливающие документы на квартиру. Сюда обычно относят договор купли-продажи, на основании которого в свое время человек получил право собственности на квартиру. Также это может быть договор на приватизацию, договор долевого участия, договор дарения, завещание и так далее.
    • Техпаспорт на квартиру. Нужно проверить, что он соответствует тому, что реально представляет собой квартира. В противном случае – это неузаконенная перепланировка (см.ниже).
    • Выписка из ЕГРН. Документ, подтверждающий право собственности на жилье. В нем также отражаются имеющиеся обременения. Рекомендуется заказать самую свежую выписку, чтобы покупатель владел наиболее актуальной на данный момент информацией.
    • Справка из управляющей компании. В этом документе отображается наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
    • Выписка из домовой книги. Этот документ показывает, кто именно прописан в квартире, что нужно для того, чтобы покупатель мог заранее попросить выписаться всех посторонних.

    Согласие супруга/супруги

    Помимо всего прочего, если продавец или покупатель состоят в браке, потребуются согласия на покупку/продажу жилья от их супруга/супруги. Без этого документа сделка может быть признана недействительной.

    Разрешение от органов опеки

    Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или он является одним из собственников, обязательно нужно получать разрешение от органов опеки на продажу жилья.

    Получить такой документ достаточно сложно и, что самое главное, он имеет ограниченный срок действия – всего 1 месяц.

    Как следствие, именно эту бумагу есть смысл заказывать только тогда, когда клиент действительно согласится на все условия и будет готов заключить сделку в любой момент.

    Помимо всего перечисленного выше могут понадобиться и другие документы. Например, доверенность на представителя, если одна из сторон действует не самостоятельно.

    Теперь, когда квартира оценена и документы преимущественно подготовлены, можно начинать поиск потенциальных покупателей. Именно на данном этапе обычно требуется помощь риэлторов или агентств недвижимости, однако это не обязательно. Вполне достаточно будет разместить объявление о продаже в социальных сетях и/или специализированных сайтах типа Avito.

    Шаг 4: Обсуждение условий сделки

    На данном этапе стороны обсуждают условия будущей сделки, порядок расчетов и любые другие важные моменты, которые играют значительную роль как для продавца, так и для покупателя. Отдельно нужно отметить возможность продажи квартиры с долгами за коммуналку и при наличии неузаконенной перепланировке.

    Долги по коммунальным платежам

    Долг по коммунальным платежам (за исключением капитального ремонта) касается конкретного владельца, а не квартиры. Таким образом, после смены собственника, платить долг все равно должен будет предыдущий владелец. С другой стороны, управляющая компания явно не будет искать должника, вместо этого буквально терроризируя нового собственника.

    Можно просто погасить задолженность или, например, указать это как один из обязательных пунктов при получении оплаты за квартиру.

    Пример: По договору продавец обязан погасить весь долг сразу после получения часть или всей суммы оплаты за квартиру.

    Как вариант, продавец и покупатель могут договориться так, что покупатель переведет на себя долг. Как правило, при этом снижается стоимость жилья, причем в несоразмерном формате.

    Пример: Долг по платежам может составлять 50 тысяч рублей, а скидка из-за самого факта наличия задолженности, составит около 200 тысяч рублей.

    Квартиру также можно продать и с неузаконенной перепланировкой. Формально, если никто из государственных структур или управляющей компании не узнает об этом, то ничего менять и не нужно. Однако, если все делать по правилам, придется или узаконивать перепланировку, или все возвращать в изначальное состояние.

    Если покупатель не был в курсе данной проблемы (не сверил план по техпаспорту с реальным положением дел), то его может ждать очень неприятный сюрприз.

    Шаг 5: Осмотр и проверка квартиры

    Когда основные условия оговорены, самое время осмотреть жилье, задать различные вопросы и проверить квартиру на предмет наличия обременений, прописанных лиц, тех же долгов по платежам и так далее.

    Это нужно как для того, чтобы безопасно продать квартиру, так и для того, чтобы у покупателя не возникали лишние вопросы. Многое зависит от внимательности покупателя и честности продавца.

    Значительную часть важных моментов можно просто не обнаружить при беглом осмотре.

    Наличие мебели и техники

    Если квартира продается вместе с техникой и мебелью, это также необходимо отражать в договоре купли-продажи. Более того, во время осмотра нужно наклеить на все имущество инвентарные номера и составит опись. Это будет гарантией того, что именно в таком виде, в котором он есть сейчас, имущество «доживет» до окончания сделки.

    Обременение квартиры

    Проверка квартиры на обременения и другие вероятные проблемы – самый сложный этап из всех.

    Можно и тут попробовать обойтись без посредников, сделать все самостоятельно, но крайне рекомендуется обращаться к опытным юристам, так как некоторые моменты могут быть известны только им, людям с опытом.

    Обычный человек или не обратит внимание или не поймет, что тут не так. Пример того, что и где можно проверить самому:

    • Право собственности. Тот факт, что квартира принадлежит именно продавцу можно проверить при помощи его паспорта, правоустанавливающих документов и выписки из ЕГРН.
    • Долги. Узнать, есть ли у продавца долги по коммунальным платежам можно из справки от управляющей компании. Подробнее об этом написано выше.
    • Перепланировка. Сверяется реальная картина с данными техпаспорта (описано выше).
    • Наличие лиц, имеющих право пожизненного проживания, а также несовершеннолетних детей. Проверить наличие прописанных лиц можно при помощи выписки из домовой книги. Однако там предоставлено слишком мало информации и потому большую часть полезных данных придется уточнять у продавца.

    Это далеко не полный перечень возможных проблем и вариантов, при помощи которых их можно обнаружить.

    Следующий этап – составить договор купли-продажи. В нем отмечаются все важные для сторон нюансы, описывается квартира, указываются данные покупателя и продавца, стоимость жилья и так далее. Конкретных и строго определенных требований нет, однако чтобы лучше понимать, что должен или не должен включать в себя договор купли-продажи можно изучить представленный ниже образец:

    Скачать образец договора купли-продажи квартиры

    Готовый договор нужно подписать и зарегистрировать. Дополнительно его можно заверить у нотариуса, однако это необязательный шаг. Незарегистрированный договор не имеет юридической силы. Более того, подписанный договор предполагает только то, что стороны имеют определенные обязательства друг перед другом, но не факт, что они уже их выполнили.

    Шаг 7: Регистрация права собственности на нового владельца

    С подписанным и зарегистрированным договором, а также со всеми остальными документами на квартиру, новый собственник должен обратиться в отделение Росреестра. Тут придется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Продавец в данном случае ничего не платит и может просто поприсутствовать для контроля правильности совершения перехода права собственности.

    Шаг 8: Составление и подписание акта приема-передачи

    Когда регистрация права собственности завершена, покупатель может потребовать подписать окончательный акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи.

    Нередко это производится прямо в новой квартире, чтобы еще раз убедиться, что все на месте и ничего с жильем не произошло. Акт составляется в двух экземплярах и подтверждает факт передачи жилья.

    Это один из документов, который закрывает обязательства сторон, но его одного обычно мало.

    Шаг 9: Окончательный расчет и составление расписки

    Помимо акта, нужно заполнить расписку о получении средств. Это делает продавец, одновременно с составлением акта и получением всей суммы денег за квартиру. Расписка обычно составляется в одном экземпляре и передается покупателю в качестве подтверждения того, что он действительно заплатил деньги.

    Так как оформить продажу квартиры самостоятельно все же достаточно сложно, рекомендуется хотя бы умеренно, но пользоваться услугами посредников. Как минимум – опытных юристов. На бесплатной консультации они расскажут о наиболее популярных проблемах и способах их решения, однако каждая ситуация индивидуальна. Специалисты могут сопровождать сделку на всем ее протяжении, тем самым сводя к нулю любые возможные риски.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

    Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-kvartiru-samostoyatelno-bez-posrednikov-bez-rieltora-poshagovaya-instruktsiya/

  • Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.