Купля продажа квартиры нюансы

Содержание

Покупка жилья по заниженной стоимости в договоре: чем это грозит сторонам сделки

Купля продажа квартиры нюансы
nokia_alexnet/Depositphotos

Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.

«Занижение стоимости», как правило, связано со стремлением продавца уйти от налогов.

«Согласно текущему законодательству, собственник квартиры, владеющий недвижимостью менее 3 или 5 лет (в зависимости от даты покупки и условий, при которых квартира перешла в собственность), при ее продаже обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13%.

Если ранее квартира была приобретена по договору купли-продажи, налогооблагаемая база — разница между ценами, указанными в предыдущем договоре купли-продажи и в новом», — рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Хочу продать квартиру бывшей жене – как минимизировать налоги?

Для наглядности приведем пример. Допустим, квартира куплена за 10 млн рублей, а продана спустя 2 года, но уже за 13 млн. Значит, налог уплачивается с 3 млн рублей. Вместе с тем, если собственник продает жилье по той же цене, что и купил, налоговая база равна нулю. Но подавать налоговую декларацию нужно в любом случае, рекомендует Надежда Коркка.

Чья инициатива?

Как рассказывает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин, инициатором занижения стоимости могут выступать и продавцы, и покупатели: «При этом первые могут быть как физическими, так и юридическими лицами. Мотивация у юрлиц — снизить налог на прибыль. Что касается покупателей, здесь ими чаще всего движет желание скрыть свои доходы и не афишировать наличие у них крупных денежных средств».

Механизм продажи

Схема такого рода сделок выглядит следующим образом. Заниженная стоимость объекта указывается в договоре купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. «Реальную же сумму могут прописать в дополнительном соглашении, а факт передачи и получения денег подтвердить расписками.

Однако дополнительные документы, кроме зарегистрированного договора, не несут никакой юридической силы», — отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

 Получается, что если будет спорная ситуация, во внимание примется только та сумма, которая была прописана в зарегистрированном договоре.

Чем рискует покупатель?

Эксперты считают, что при заключении договора с заниженной ценой на недвижимость покупатель рискует больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем.

Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.

А сегодняшнее законодательство отводит важное место именно добросовестности приобретателя в случае спора по квартире, отмечает юрисконсульт офиса «Академическое» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева.

Во-вторых, речь идет о потере денег. В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной.

В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре, комментирует Андрей Колочинский.

Доказать, что «за рамками» были выплачены дополнительные средства, практически невозможно. В результате покупатель останется и без части денег, и без недвижимости.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Судебные разбирательства могут быть инициированы по различным поводам. Например, если выяснится, что в ходе сделки не были учтены права несовершеннолетних при отсутствии согласия супруга на распоряжение общим имуществом, если внезапно появились наследники и т. д.

Отдельно стоит выделить ситуации, когда в отношении продавца начата процедура банкротства. Интересно, что инициатором банкротства может выступать и сам должник, и его кредиторы.

«Кредиторы вправе обратиться в арбитражный суд о признании гражданина банкротом при наличии обязательств на сумму более 500 000 рублей и просрочке в их исполнении более 3-х месяцев (п. 2 ст. 213.

3 ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)»), а гражданин может подать на свое банкротство даже без выполнения данных условий, предвидя свое банкротство», — рассказывает Иван Иутин.

Еще один малоприятный аспект для покупателя заключается в невозможности получить имущественный вычет на полную стоимость объекта недвижимости. Он может получить вычет только на ту сумму, которая указана в договоре.

«А если возникнет необходимость продать квартиру до завершения налогооблагаемого периода (3 года), разница между будущей реальной стоимостью и ценой, указанной в предыдущем договоре купли-продажи, будет весьма существенной, что означает большую сумму налога с продажи», — предупреждает Андрей Колочинский.

Чем рискует продавец?

Как и покупатель, продавец может потерять в деньгах.

Как правило, перед тем, как подписать договор купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, осмотрительный продавец заключает с покупателем договор аренды банковской ячейки, в которую покупатель в его присутствии закладывает сумму, равную реальной стоимости квартиры.

Продавец полагает, что он гарантированно получит всю сумму, заложенную в ячейку, после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя. Но может случиться так, что срок аренды ячейки истечет, а регистрация перехода права собственности так и не наступит.

«В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности на свое имя (п. 3 ст. 551 ГК РФ), оплатив при этом только цену по договору», — рассказывает Иван Иутин.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Безусловно, продавец может быть не согласен с таким положением дел. Но покупатель может пригрозить ему оглаской сделки с заниженной стоимостью жилья. При таких обстоятельствах продавец в лучшем случае заплатит штраф и недоплаченный налог, а в худшем будет возбуждено дело о мошенничестве. Для покупателя же, если ситуация дойдет до суда, это грозит потерей квартиры и части денег.

«Покупателю необязательно обращаться в суд. Можно обратиться в налоговую инспекцию. Согласно определению Верховного Суда РФ, налоговый орган может доначислить продавцу налог на прибыль. Также он вправе подать на этого человека в суд.

Если в ходе судебного разбирательства будет доказано, что необоснованная налоговая выгода получена вследствие занижения выручки от реализации объекта недвижимости по цене ниже рыночной, могут быть начислены пени/штрафы в размере от 100 до 300 тыс. руб. (ст.

198 УК РФ)», — комментирует владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Кроме того, даже без чьего-либо указания заниженная стоимость квартиры может вызвать подозрения со стороны налоговых органов (или банка, который увидит это в оценочных документах и сообщит в налоговую).

Поэтому не рекомендуется указывать цену ниже 70% от кадастровой стоимости. По сути, данная опция специально предусмотрена действующим законодательством, чтобы не допустить занижений.

И если цена, указанная в договоре, все же ниже кадастровой стоимости, после проверки налог может быть доначислен, отмечает Надежда Коркка.

Юристы отмечают, что отклонение в цене жилья не является существенным в пределах 20% от рыночной стоимости объекта. Стоит ли здесь идти на увеличение процентов — решать вам. Но помните о рисках и последствиях своего выбора.

Не пропустите:

Когда платить налог на квартиру?

Переуступка прав: особенности сделок

Как купить квартиру по договору переуступки?

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pokupka_zhilya_po_zanizhennoy_stoimosti_v_dogovore_chem_eto_grozit_storonam_sdelki/101045

Нюансы оформления договора купли-продажи квартиры

Купля продажа квартиры нюансы

Обзавестись собственной квартирой – мечта каждой семьи (если, конечно, у них её ещё нет). Но мало заработать на жильё, необходимо ещё и юридически грамотно оформить сделку. Итак, рассмотрим нюансы оформления договора купли-продажи квартиры.

Многие слышали истории, когда люди оставались на улице, потеряв и деньги, и кров. А всё из-за мелочей, которые не были учтены при оформлении договора (образец договора тут).

К примеру, не так давно в СМИ был опубликован случай, когда человек продал квартиру, но так и не получил денег. А всё из-за одного пункта. Для покупателя он означал, что ему необходимо было передать деньги до оформления договора. По факту этого не произошло, а продавец не проверил внимательно договор и не учёл этот момент, за что и поплатился квартирой и деньгами.

Продавец тоже рискует

С виду продавцы более защищены. Но известно множество случаев, когда им приходится обращаться в суд из-за мошеннических действий покупателя.

В тексте договора часто указывается, что оплата производится в момент подписания договора, т.е. до того, как сделка будет зарегистрирована. С виду всё нормально, но потом покупатель просит написать расписку о получении денег. Казалось бы, что здесь такого?

Деньги переданы, расписка написана. Но в один прекрасный момент продавца вызывают в суд. Оказывается, что недобросовестный покупатель обратился с требованием вернуть ему стоимость квартиры, которую он «заплатил дважды». На самом деле, юридически деньги уплачены действительно 2 раза – по договору и по расписке.

Если оплата производится после подписания договора, то необходимо указать пункт, который разрешает расторгнуть договор, если покупатель не выполняет свои обязательства по уплате стоимости объекта.

Бывают случаи, когда новый владелец уже зарегистрировал своё право и даже уже поселился в приобретённой квартире, но отдавать деньги не хочет. Гражданский кодекс, а именно статьи с 549 по 558 (посвящены продаже недвижимости) не поможет расторгнуть договор в судебном порядке из-за неуплаты, так как не содержит соответствующих норм.

Оформление

Договор по купле–реализации несет в себе процесс, при которой один участник обязуется передавать имущество иной стороне за определенную стоимость на постоянной основе.

Приобретение проводится в соответствии со следующим алгоритмом действий:

  1. поиск лучшего предложения на рынке недвижимости, корректная проверка чистоты проводимой сделки. Например, в этом пункте необходимо уточнить отсутствие обременительных мер за счет запроса выписки из единого реестра;
  2. обсуждение и уточнение условий с продавцом, заключение предварительного письменного документа;
  3. внесение платежа в качестве задатка, если это указывается по договоренности;
  4. подготовка продавцом полного пакета документации на основании действующего законодательства;
  5. по окончанию заключается основной договор, и регистрируются права владения в российском реестре новым приобретателем;
  6. вносится подпись в акт приемки, вносится окончательный платеж для взаиморасчета.

Оформление может проводиться как самостоятельно участниками сделки без дополнительных затрат, также с привлечением агентства недвижимости или нотариуса.

Составление договора

Действующее законодательство уточняет, что договоренность такого типа вправе составляться только в письменном формате или в нотариальном. Выбор конкретного типа определяется желанием каждого участника делопроизводства. Но имеются здесь и исключения. Например, когда нотариальное заверение должно проводиться на законодательном уровне.

Сюда относят:

  1. реализацию доли в объекте имущества иному лицу;
  2. реализация имущества несовершеннолетнего лица или ограниченного в дееспособности;
  3. реализация имущества с пожизненной рентой.

Иные ситуации не требуют нотариального сопровождения, но лучше его использовать во избежание различных рисковых операций.

Простой формат заключения предполагает снижение временных и финансовых затрат. Юридические аспекты и последствия такого формата определяются тем, насколько корректно был заполнен письменный документ на основании действующих нормативных показателей. Также отмечается насколько точно отражены все условия сделки и выполнены обязательства участников.

Если оформление проводится по упрощенному формату – типовой форме, то зачастую часть интересов стороны не отражаются. Поэтому, могут ущемляться права той или иной стороны, которые повлекут в дальнейшем конфликты, провоцирующие отклонение вступления в праве владения.

Подводные камни заключаются в том, например, если семейство продавца не снимается с регистрационного учета. А также, если не имеется определенных периодов по передаче объекта недвижимости. Если ситуация несет в себе спорный характер, то судебная инстанция всегда опирается на дополнительные условия, прописанные в договоре по купле–реализации.

Если оформлять у нотариуса, то договор будет заполнен корректно и в соответствии со всеми правовыми нормами. Удобство здесь в том, что уполномоченный человек вправе взять на себя обязательства по регистрационным действиям перевода прав в российском реестре. Это существенно облегчит процедуру проведения операции для каждого человека.

Мало того, привлечение нотариуса снижает срок регистрационных действий. В стенах уполномоченной инстанции также возможно проводить взаиморасчеты по операциям. Для этого привлекается депозит нотариуса. Но стоит помнить, что все услуги такого типа несут в себе возмездный характер.

Документация

Юридическая опция по покупке имущества несет в себе немало особенностей. Устное соглашение при реализации объекта недвижимости не несет в себе гарантий по выполнению обязательств. Поэтому, этот этап важен, если пришли покупатели. Продавец обязан подготовить полный пакет документации и заблаговременно.

В список входят:

  1. паспортные данные каждого участника делопроизводства. В том числе и копии представленных документов;
  2. правовые документы, которые позволяют уточнить владение на конкретный объект имущества;
  3. кадастровая документация по недвижимости;
  4. выписка из домовой книжки, только при заверении уполномоченной инстанцией;
  5. документация из регистрирующих органов, которая подтвердит отсутствие долговых обязательств по обязательным платежам;
  6. различные выписки из российского реестра для уточнения отсутствия обременительных мер;
  7. письменное согласие второго супруга на реализацию жилого помещения;
  8. документация из органов опеки, если собственником считается ребенок или же на объекте зарегистрировано несовершеннолетнее лицо;
  9. медицинское заключение о дееспособности продавца и оценка.

Приобретатель также собирает полный пакет документации, куда входят:

  1. паспортные данные с гражданством России;
  2. реквизиты банковского учреждения, где лежат денежные средства для взаиморасчетов;
  3. письменное согласие второго супруга на проводимые сделки, а также свидетельство, подтверждающее заключение брачных уз.

Как показывает практика, для оформления требуется лишь паспорт заявителя.

Если договоренность между участниками достигнута, то можно составить изначально предварительный письменный документ, где оговорить все особенности и характеристики объекта. Это и есть основной нюанс для покупателя, так как он уже не сможет отказаться от предложения.  Стоит уточнить, что это обязательный этап при совершении операции.

Если сделка проводится с использованием материнского капитала, то отказаться от предварительного соглашения уже невозможно.

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!

Источник: https://irg77.ru/nedvizhimost/nyuansy-oformleniya-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Заключение Договора купли-продажи квартиры

Купля продажа квартиры нюансы

Последнее обновление: 14.03.2020

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Чтобы сделка для нас (Продавца) прошла ровно и без эксцессов, лучше заранее подготовить проект (шаблон) Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и согласовать его с нашим Покупателем. Тогда в последний момент, при заключении сделки, не придется с ним спорить, и выяснять, кто кого неправильно понял.

Согласование проекта договора лучше провести за день-два до открытия аккредитива или до закладки денег в банковскую ячейку (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Заключение Договора купли-продажи квартиры между физическими лицами может происходить как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариальной форме, по согласованию сторон, за исключением тех случаев, когда требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки (эти обязательные случаи указаны по ссылке).

Участие нотариуса в сделке обходится несколько дороже, но значительно облегчает подготовку и процесс подписания договора, снимая многие вопросы и разногласия между сторонами. На практике услуги нотариуса, чаще всего, оплачивает Покупатель, т.к. это больше в его интересах.

Но для нас нотариус тоже может быть полезен. Дело в том, что мы, как Продавец, очень чувствительны к сроку регистрации сделки, т.к. если он будет неожиданно увеличен (см. приостановление регистрации), то мы рискуем пропустить свой периоддоступа к деньгам (в ячейке или на аккредитивном счете).

А регистрация перехода права на основе нотариально удостоверенного договора происходит не только с большей вероятностью, но и в 3 раза быстрее (т.к. регистратору уже нет необходимости проводить юридическую экспертизу договора после нотариуса).

Кроме того, нотариус также может взять на себя и сам процесс регистрации перехода права по договору. Да и денежные взаиморасчеты по сделке купли-продажи квартиры также можно провести через нотариуса (см. по ссылке как это делается).

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Если же на нотариусе решили сэкономить, то простую письменную форму (ППФ)договора нам могут предложить составить специализированные юридические компании. Причем, вместе с проектом договора сразу составляется и Акт приема-передачи квартиры, который нам понадобится впоследствии.

В Договоре купли-продажи квартиры (ДКП) должны быть отражены (обязательно) все существенные условия договора, а также (не обязательно, но желательно) те дополнительные условия, которые мы обговорили с нашим Покупателем – например, по поводу сроков «выписки» из квартиры, по поводу порядка и способа проведения расчетов, дополнительных гарантий и обязательств, штрафных санкций и т.п.

Какие именно дополнительные условия стоит включать в договор, зависит от конкретной ситуации, и от пожеланий сторон сделки. Можно почитать об этом по ссылке выше, посмотреть образцы договоров, или просто посоветоваться с юристом на эту тему.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, если кредит за нее еще не выплачен? Смотри в этой заметке по ссылке.

Распределение расходов на сделку мы обговорили с Покупателем еще на этапе внесения аванса (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ по ссылке), и тоже внесли этот пункт в договор.

Вообще, все тонкости и нюансы условий заключения Договора купли-продажи квартиры (ДКП)должны интересовать, в первую очередь, Покупателя (см. об этом раздел ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> …).

Ведь он покупает не столько конкретный предмет/объект, сколько некий виртуальный продукт, под названием «право».

И насколько этот «виртуальный продукт» обоснован, надежен и защищен, будет зависеть от действий самого Покупателя – в частности, от того, насколько полно и грамотно он сформулирует условия ДКП.

У нас же, как у Продавца, главная забота – проследить, чтобы этот договор после регистрации сделки позволял бы нам получить доступ к деньгам. То есть в нем должны быть прописаны именно те сведения (адрес квартиры, имя Покупателя), которые будут проверяться сотрудниками банка при нашем доступе к ячейке или для раскрытия аккредитива.

Как правильно организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – см. по ссылке.

На что еще нам следует обратить внимание в Договоре купли-продажи квартиры?

На налоговые последствия сделки для нас (ведь мы получаем значительный доход от продажи).

Будем ли мы платить налог с продажи своей квартиры и сколько – зависит от того, сколько лет мы ей владели, каким образом мы получали право собственности на нее (купили, приватизировали, получили в наследство, и т.п.), и еще от того, является ли эта квартира нашим единственным жильем.

В зависимости от этих факторов, будет понятно, какие налоговые вычеты мы сможем здесь применить.

Подробно о налогах и налоговых вычетах при продаже квартиры (с примерами расчетов) рассказано в соответствующем разделе Глоссария по ссылке. Вкратце же можно сказать, что если мы владели своей квартирой более 3-х лет (и если это наше единственное жилье), то после ее продажи мы казне ничего не должны – налога у нас НЕ возникает.

В остальных случаях, к нашему сожалению, налог 13% НДФЛ придется платить. Но итоговая сумма этого налога может быть уменьшена благодаря применению специальных налоговых льгот-вычетов для Продавцов квартир (см. ссылку выше).

Есть и еще один популярный способ уменьшить налог с продажи, если мы продаем свою квартиру, не дождавшись, пока пройдет 3 года владения – это занижение цены квартиры в договоре. Правда, здесь есть некоторые нюансы, о которых рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Сколько времени занимает продажа квартиры? Зависит от нескольких факторов. Примеры – см. в этой заметке.

Перед подписанием Договора купли-продажи квартиры внимательно читаем его еще раз, и проверяем, чтобы там не оказалось сюрпризов, или явно невыгодных для нас условий. Непонятных или трактуемых двояко формулировок в договоре тоже не следует допускать.

Нотариальное составление и заверение договора, как правило, исключает какие-либо сюрпризы для обеих сторон, т.к. нотариус выступает здесь экспертом и независимым арбитром, и в его обязанности входит разъяснение сторонам договора всех его условий, и их юридических последствий.

По закону Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Но Покупатель приобретает право собственности на квартиру только после государственной регистрации перехода права.

Поэтому после подписания договора, передаем его в составе собранного нами ранее пакета документов на регистрацию (см. пройденный нами шаг ИНСТРУКЦИИ — «Пакет документов для продажи квартиры»).

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается в 3-х экземплярах: по одному для Продавца и Покупателя, и один для УФРС.

 А что делать тем, кому деньги нужны уже сейчас, а покупателя искать нет времени?

 Срочный выкуп квартир! В том числе с долгами, обременениями, под залогом: ЗДЕСЬ.

Итак, Договор купли-продажи составлен, все существенные условия в нем присутствуют, дополнительные условия согласованы, цена и налоговые вопросы учтены. Еще раз подозрительно оглядев друг друга, мы с Покупателем ставим свои автографы на договоре.

Теперь собранный нами пакет документов, вместе с подписанным договором отправляется на регистрацию.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/prodavec-kvartiry/zaklyuchenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry/

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Купля продажа квартиры нюансы

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Проверка

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Важно!

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

  • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
  • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
  • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающих документов на объект — свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

  • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
  • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности — объекта недвижимости).

Предварительный договор

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

1 – сроки:

  • заключения соглашения;
  • передачи денег;
  • фактической передачи квартиры покупателю;
  • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

  • — будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

или

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

  • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
  • объемы выплат и способы передачи денег;
  • по оплате коммунальных услуг;
  • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Важно!

Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

  • кадастровый номер;
  • площадь как общую, так и жилую;
  • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
  • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

  • наличными деньгами;
  • денежным переводом;
  • через сейфовую ячейку;
  • аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

  • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
  • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
  • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

  • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
  • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Важно!

Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.

Документы, которые нужны для регистрации:

  • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
  • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
  • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
  • квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

  • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
  • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Важно!

Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.

Налогообложение

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн.

рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену.

Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Совет

Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их. Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Источник: https://biznesluxe.ru/works/kak-proisxodit-tipovaya-sdelka-kupli-prodazhi-obychnoj-kvartiry/

Риски при продаже квартиры, как продавцу избежать их

Купля продажа квартиры нюансы

Риски при продаже квартиры, какие риски у продавца, чем он рискует в договоре купли-продаже ДКП), расчете по аккредитиву, задатке, ипотеке на всех этапах сделки на вторичном рынке недвижимости и как продать недвижимость без риска.

Разберем, на что стоит обратить внимание при продаже недвижимого имущества, помимо цены и коротких сроков реализации, какие риски несет продавец квартиры и как продать квартиру без риска.
Занесите статью в закладки браузера, потому что я будут регулярно пополнять ее ссылками на статьи, в которых более детально разберу нюансы каждого риска продавца.

В тему: как купить вторичное жилье без риска

Риск продавца квартиры при продаже недвижимости

У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!

Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:

  • Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
  • Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
  • Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
  • Реализации ипотечной квартиры;
  • Показы квартиры покупателям и посредникам;
  • Продаже недвижимости в рассрочку;
  • Отчуждение недвижимости при участии посредников;
  • Найме неопытного посредника или юриста;
  • На этапе заключения сделки.

Риски продавца при продаже квартиры: перечень

На каждом этапе проведения, организации и оформления сделки по купле-продаже жилплощади, продавцу необходимо держать ухо в остро.

Оценка стоимости жилплощади

Завышенная стоимость жилья грозит долгим сроком продажи, поэтому оценивайте цену квартиры исходя из цены аналогов, стоимости общей площади в сравнении со стоимостью за 1 квадратный метр.

Имея две цифры (цена по площади и за квадратный метр), вы выведете среднее значение, которое позволит жилью не застаиваться в аналах интернет досок объявлений.

Этап заключения сделки:

  • При составлении юридически значимого документа, например, договор купли продажи квартиры увеличивает риски для продавца, если составлен без юридической консультации (часто просто скачанный из интернета шаблон);
  • Условия, по которым заключается сделка заведомо невыгодные для собственника, не замеченные до подписания ДКП;
  • Мошеннические действия покупателя, в результате которых сделка может быть признана недействительной.

Показы жилья

Помимо потенциальных покупателей и риэлторов на демонстрацию жилья заглядывают откровенные воры, которые легко лишат вас драгоценностей и иных ценных вещей, если те плохо лежат.

Перед показом квартиры убирайте подальше все ценные вещи и держите просматривающих в зоне видимости. Если на показ пришло несколько человек (а так часто практикуется), то не допускайте, чтобы они расходились в разные комнаты.

Портрет потенциального покупателя:

  • Обычно просит ознакомиться с техническим планом жилища, чтобы узнать о возможной перепланировке;
  • Обращает внимание на состояние труб канализации и водопровода, электропроводки;
  • Спрашивает об основании приобретения собственности, количестве собственников;
  • Интересуется состоянием балкона (лоджии), видом из окон, наличием парковки, напором воды, соседями и иными бытовыми, но важными для проживания мелочами.

Пользование услугами риэлторов и агентств недвижимости:

  1. При ошибочном выборе риэлторской компании, с которой вы решили работать, можно не только затянуть сроки продажи квартиры и потерять деньги, оплаченные за услуги, но и квартиру;
  2. Не отдавайте риэлторам ни под каким предлогом оригиналы документов на квартиру;
  3. Не выписывайте генеральной доверенности посреднику на продажу вашей квартиры.

Проверяйте документы у каждого «риэлтора», чтобы убедиться, что он реальный сотрудник риэлторской конторы.

Использование популярных способов перевода денег за реализуемое жилье:

  1. Передача расписки о получении продавцом полного расчета за продаваемую квартиру до фактического получения денежных средств от покупателя лишает собственника и квартиры и денег;
  2. Использование поддельных банкнот Банка России приобретателем жилплощади;
  3. Ошибка оператора банка при вводе реквизитов для перевода финансовых средств при расчете с покупателем;
  4. Безналичный способ оплаты (перевод средств продавцу осуществляется после регистрации перехода права).

Банковская ячейка нивелирует большинство рисков продавца при получении денег за продаваемую квартиру

Юридические риски продавца квартиры

Покупатель не исполнил обязанности по ДКП

Продавец рискует не получить деньги за продаваемую квартиру после регистрации сделки, если до подачи документов на регистрацию в МФЦ не оформил ее, как предмет залога. Для этого пишется отдельное заявление регистратору и называется – право залогодержателя до момента полного расчета.

Недействительность сделки

  • В случае, если суд признает сделку купли-продажи не заключенной (не указаны существенные условия в ДКП);
  • Признание сделки недействительной в случае противоречия требованиям действующего законодательства.

Иск от покупателя за покупку жилья ненадлежащего качества
Покупатель вправе, в течение 2 лет после покупки квартиры подать иск на продавца, если тот передал жилье, которое не соответствует условиям ДКП. Возможность предъявления подобного иска может быть заложена как умышленно, так и нет при составлении договора купли-продажи.

Чтобы избежать большинства оснований предъявления иска, указывайте в ДКП существенные недостатки жилплощади. Например, поврежденная электропроводка, неузаконенная перепланировка, притязания 3-х лиц, конструктивные повреждения стен и коммуникаций и т.д.

Покупатель не исполняет действия, необходимые для регистрации сделки
Например, не выходит на сделку в оговоренный срок, а продавец уже получил справку на продажу, оплатив за 10 дней вперед коммунальные платежи. В этом случае, если сделка совершается позже, то продавце, согласно закона, обязан оплатить коммунальные платежи сам, не зависимо от срока выхода на сделку.

Использование оригиналов документов лицами, участвующими и не участвующими в сделке:

  1. Выписывая доверенность посреднику (юристу, риэлтору) на право пользования оригиналами документов, может быть допущена ошибка, в следствие которой сделка не состоится без присутствия третьей стороны;
  2. Покупатель, получивший оригиналы документов, может потерять их или не вернуть (обычно ипотечники, для одобрения предмета залога берут для банка документы на квартиру);
  3. Повреждение или утеря пакета документов при работе с ними сотрудника банка, риэлтора, юриста, покупателя и даже собственника.

Узнайте, можно ли отдавать риэлтору оригиналы документов

Риски при оформлении продавцом документов

Ниже мы рассмотрим, какие поджидают риски при продаже квартиры для продавца самостоятельно отчуждающего жилье. Именно в этом случае актуальны ошибки при составлении документов (предварительный договор купли-продажи, ДКП, соглашение о задатке и т.д).

Перечень документов для оформления сделки купли-продажи типовой, но ситуации при продаже квартиры уникальны, поэтому и условия, прописываемые в документах, формулировки будут разные! Примеров ошибок в документах, исходя из практики можно привести массу!

Несколько примеров:

  1. Указание недействительных паспортных данных в договоре, расписке и иных документах по причине того, что покупатель не поменял вовремя паспорт;
  2. Написание расписки о получении денежных средств дважды (до и после регистрации сделки).

Риски при продаже недвижимости самостоятельно

Причины, которые увеличивают риск:

  1. Слабое знание российского законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом, что препятствует оперативное распознавание ошибки и ее устранения;
  2. Невнимательность при составлении документов при оформлении сделки купли-продажи;
  3. Доверие непрофессионалам и откровенным мошенникам, которые специализируются на мошеннических схемах завладения чужим имуществом;
  4. Отказ от услуг профессиональных риэлторов или юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

Чем рискует продавец квартиры:

  • Потеря жилья;
  • Потеря или недополучение денег за реализуемую жилплощадь.

Однако, вы снизите риски самостоятельной продажи квартиры, узнав порядок продажи квартиры самостоятельно

Если вы решили продать квартиру риски вам не избежать, но вы уже знаете из статьи, какие риски несет продавец квартиры и где подстелить соломки, в случае их возникновения.

Задавайте вопросы юристам, которые ответят на ваш вопрос на любом этапе сделки.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-pri-prodazhe-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.