Купля продажа квартиры по переуступке

Содержание

Как продать квартиру по переуступке

Купля продажа квартиры по переуступке

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Продажа квартиры по переуступке

Просмотров 221

Если возникает необходимость перепродать недвижимость незавершенного строительства, приобретенную по договору долевого участия (ДДУ), используется продажа квартиры по переуступке. Подобные сделки имеют отличия от стандартных процедур купли-продажи. Чтобы минимизировать риски и оформить все в рамках закона, нужно учесть ряд нюансов.

Понятие переуступки

Переуступка (цессия) представляет собой сделку о передаче прав на объект недвижимости от продавца покупателю. Она распространяется только на рынок первичного жилья (новостроек).

Лицо, приобретающее будущую квартиру непосредственно у застройщика (дольщик), продает не сам объект, а уступает покупателю право требования недвижимости в рамках договора. В документах сменяются только данные дольщика, а все остальные условия (сроки сдачи, метраж и пр.) остаются прежними.

Продавец таким образом получает возможность вернуть уплаченные застройщику деньги, покупатель – получить жилье по более доступной, по сравнению с рыночной, цене.

Продажа по переуступке регулируется законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и отдельными положениями ГК РФ. Ст. 11 Закона предусматривает право дольщика выйти из участия в ДДУ, уступая (переуступая) свои права требования по нему другому лицу на основании соответствующего договора.

В случае заключения предварительного договора долевого участия (ПДДУ) вместо ДДУ переуступить права на недвижимость другим лицам невозможно. Подобный документ только выражает обязательство со стороны застройщика заключить в последующем ДДУ с дольщиком, но не дает 100% гарантии его заключения.

Возможные сроки

Согласно закону, переуступить право на недвижимость возможно в период от государственной регистрации ДДУ до подписания с застройщиком Акта приема-передачи квартиры (ст. 11 п. 2 № 214-ФЗ) независимо от факта введения дома в эксплуатацию.

Даже при окончании строительства и сдаче объекта госкомиссии, но без подписанного Акта недвижимость можно продавать только по Договору переуступки.

После передачи жилья по Акту обязательства застройщика будут выполнены, поэтому у дольщика право требования к нему пропадет.

При этом последний будет находиться в некоторой неопределенности, пока не оформит право собственности (если процесс растягивается на несколько месяцев): прав требования больше не будет, а права собственности пока не будет.

На этом этапе сделки возможны только по Предварительному договору купли-продажи, на что не всегда согласны идти покупатели. Продавать квартиру рекомендуется до оформления Акта.

Иначе это придется делать по стандартной сделке купли-продажи после получения права собственности.

Как продать квартиру по переуступке: порядок действий

Продажа квартиры по переуступке – многоэтапный процесс. Продавцу необходимо:

  • Определить цену объекта строительства.
  • Найти покупателя и подготовить документацию.
  • Уведомить застройщика о своих намерениях.
  • Оформить договор.
  • Зарегистрировать переуступку.
  • Провести окончательные расчеты с покупателем.

Определение цены

Определиться с ценой продаваемой квартиры можно на основе анализа стоимости подобных квартир от застройщика или по рынку в целом. Как показывает практика, средние цены такого жилья на 5-10% ниже предложений застройщика. Итоговые цифры будут зависеть от:

  • срочности продажи: при необходимости реализации в сжатые сроки стоимость придется ставить ниже;
  • вложенных средств: приобретение квартиры на самом старте продаж позволяет получить собственнику больше прибыли в будущем;
  • аналогичных предложений от застройщика: если таких квартир больше нет, цена предложения может быть не ниже, а выше.

Еще один способ определения цены – обращение в оценочную компанию. Специалисты помогут установить обоснованную цену недвижимости с учетом всех нюансов. Но услуга оценки платная, а для оформления заключения требуется подождать около 7 дней.

Необходимые документы

Для продажи продавцу необходимо подготовить:

  • Документы для подтверждения личности (паспорт, свидетельство о рождении для несовершеннолетнего собственника).
  • Свидетельство о браке/разводе.
  • ДДУ.
  • Нотариальное согласие супруга(-и), если ДДУ оформлен в браке, но с указанием только одного из супругов.
  • Согласие на оформление переуступки от застройщика (при необходимости).
  • Документы о полной или частичной оплате квартиры: справка от застройщика (делается до 2-х дней на основании составленного в свободной форме заявления) или платежное поручение банка, где проводилась оплата.

Со стороны покупателя понадобится паспорт и согласие второго супруга на приобретение недвижимости по переуступке.

Согласование с застройщиком

Необходимость получения разрешения зависит от того, выплачена ли полная стоимость квартиры:

  • При полном расчете: продавец заключает с покупателем Договор уступки требований о передаче прав по основному ДДУ. Согласие застройщика не обязательно, но требуется уведомить его о намерениях в письменной форме. При этом важно оставить себе любые доказательства отправки и получения документа (например, уведомление о вручении при отправке почтой), иначе застройщик может не признать факт получения уведомления, а по окончании строительства будет передавать квартиру первому дольщику.
  • При неполном расчете: вместе с правами по ДДУ продавец передает покупателю обязанности по уплате оставшегося долга. Согласие застройщика является обязательным и зачастую требует дополнительной оплаты (1-10% от цены по договору). На практике эти расходы могут закладываться сразу в стоимость недвижимости. Также возможна совместная оплата по договоренности сторон, но подтверждающий ее документ остается у покупателя.

Некоторые застройщики, независимо от полноты расчетов, прописывают в ДДУ условие об обязательном согласовании с ним переуступки жилья другим лицам. Перед началом этой процедуры важно изучить свой договор, чтобы действовать далее согласно его требованиям.

Оформление договора

После сбора и проверки необходимой документации составляется договор переуступки права требования по форме, аналогичной первоначальному договору. Важно описать со всеми подробностями передаваемые права и обязанности, их объем и основания для передачи. Все остальные условия прописываются по согласованию сторон.

Грамотно составленный договор содержит сведения о:

  1. Сторонах сделки (продавце, покупателе, застройщике): паспортные данные, реквизиты, юридический адрес застройщика.
  2. Цене переуступки (стоимость продажи).
  3. Порядке расчета (наличный, безналичный, ипотека, рассрочка и пр.).
  4. Объекте недвижимости (адрес, метраж и пр.).

Договор дополняется приложениями с проектной документацией, ДДУ, согласием от застройщика на заключение договора переуступки. Количество экземпляров рассчитывается по числу участников сделки плюс дополнительный документ для Регистрационной палаты.

Строительные компании иногда идут навстречу клиентам, предлагая готовую форму соглашения на случай смены владельца. При этом застройщик не имеет права требовать обязательного оформления сделки у себя, что можно квалифицировать как навязывание услуги (ст. 16 п.

2 Закона о защите прав потребителей №2300-1). Договор можно заключить в простой письменной форме самостоятельно или обратиться к нотариусу.

Последний скорее необходим для дополнительной защиты для покупателя, поскольку проконтролирует детали Договора уступки прав требования и основного ДДУ продавца и застройщика.

Регистрация сделки

Для договора обязательна процедура регистрации в Росреестре (ст. 17 закона № 214-ФЗ). Она проводится в Регистрационной палате или ближайшем отделении МФЦ, куда подается пакет документов:

  • Об удостоверении личности каждого участника или представителей (при наличии доверенности).
  • Нотариальное согласие супругов каждой стороны, если продажа или покупка оформляется в браке.
  • Зарегистрированный ДДУ.
  • Согласие застройщика на переуступку квартиры (при необходимости).
  • Подписанные экземпляры договора переуступки.
  • Об объеме расчетов с застройщиком (отсутствии задолженности или ее переводе потенциальному покупателю).

С 2017 года во многих населенных пунктах подача документов возможна только через МФЦ, а при их отсутствии – в Рег. палате.

Представитель регистрирующего органа заполняет заявление, забирает оригиналы и копии поданных документов (кроме удостоверяющих личность) для проверки. Процесс регистрации проводится после уплаты государственной пошлины.

Ее размер составит 2000 руб. для физических лиц, 22 000 руб. для юридических лиц.

Если заявление поступает от нескольких человек, сумма делится по количеству сторон с выдачей каждому квитанции об оплате.

Пример. Если заявление о госрегистрации подают два физлица и одно юрлицо, то физические лица уплачивают по 666,6 руб. (2000 делятся на 3), юрлицо – 7333,3 руб. (22 000 делятся на 3). Итоговая сумма пошлины составит8666,5 руб.

Продолжительность процедуры регистрации составляет до 10 рабочих дней с даты подачи заявления. Окончательный расчет продавца с покупателем проводится после получения документов из регистрирующих органов. Денежные средства могут быть перечислены на банковский счет или переданы посредством банковской ячейки.

Стоимость и сроки

Затраты будут отличаться в каждом отдельном случае. Кроме непосредственно цены сделки, общей для всех будет уплата госпошлины за госрегистрацию договора. Кроме того, возможны дополнительные расходы при необходимости получения согласия застройщика, оплаты услуги оценочной компании или нотариуса/юриста.

С учетом того, что пакет документов для сделки будет минимальным, оформить продажу квартиры можно в течение нескольких дней. Основное время займет ожидание регистрации документов в Регистрационной палате.

Вопросы налогообложения

Налоговый кодекс РФ предусматривает обязательное налогообложение доходов граждан, которое распространяется также на сделки по переуступке прав. Размер налога зависит от стоимости квартиры по Договору. Исключение касается случаев, когда доход отсутствует, то есть цена продажи соответствует ранее уплаченной застройщику сумме или меньше нее.

Ставка НДФЛ равна 13% для граждан РФ и 30% для иностранцев. При этом предоставляется два варианта снижения налога:

  • Получить налоговый вычет. По ДДУ продавец имеет право на налоговый вычет до 1 млн. руб.
  • Уменьшить доход от продажи на сумму, уплаченную ранее застройщику по условиям ДДУ. Налог будет рассчитан по разнице в цене, представляющей собой чистый доход по сделке.

Пример. Первый дольщик приобрел право владения квартирой за 1 400 000 руб., а продает его 1 800 000 руб. Налог будет рассчитан исходя из разницы цен (400 000 руб.), умноженной на ставку 13%. Таким образом, государству необходимо уплатить по сделке 52 000 руб.

Далеко не все продавцы готовы добросовестно уплачивать налоги, поэтому стремятся намеренно занизить цену недвижимости в договоре. Но такие действия являются нарушением законодательства и несут риски для покупателя. В случае расторжения договора покупатель сможет вернуть только указанную в документах сумму, а не фактически уплаченную.

Независимо от фактического дохода (в том числе нулевого), продавцу обязательно подать декларацию 3-НДФЛ. Иначе можно получить письма от налоговиков о необходимости уплаты налога с суммы продажи или штраф за отсутствие декларации.

Декларация заполняется с учетом использованного варианта снижения налога, прилагаются копии документов для подтверждения такого права.

При продаже квартиры в 2019 году срок подачи будет до 30 апреля 2020 года, срок уплаты налога – до 15 июля 2020 года.

Преимущества и недостатки для продавца

Продажа квартиры по переуступке не всегда сопряжена с желанием владельца будущей жилплощади заработать на разнице цен.

Она может быть обусловлена изменением каких-либо жизненных ситуаций (необходимости переезда и пр.).

Продавать жилье после вступления в собственность невыгодно из-за условий налогообложения: с 2017 года для недвижимости, находящейся во владении менее 5 лет, обязательна уплата налога (стандартно 13% стоимости).

Таким образом, продавцу цессия позволяет:

  • Заработать на перепродаже благодаря росту стоимости недвижимости на разных этапах строительства. Разница от момента закладки дома до окончания строительства составляет 40-60%.
  • Вернуть собственные деньги без уплаты штрафа, если возникает необходимость отказаться от долевого участия.

Что касается недостатков и рисков для продавца, здесь следует учитывать:

  1. Возможную задержку оплаты со стороны покупателя. Обезопасить себя можно, используя услугу банковской ячейки или аккредитивов. В последнем случае покупатель кладет деньги на аккредитивный банковский счет, а продавец получает к нему доступ после предъявления зарегистрированного с покупателем договора. Недостаток этого варианта – необходимость уплаты комиссии банка в размере 1% или выше от суммы средств. Надежным и более доступным вариантом будет использование банковской ячейки.
  2. Необходимость уплаты налога на полученный по сделке доход (при разнице цен в большую сторону).
  3. Несоответствие ценовых ожиданий настоящей рыночной стоимости объекта. В условиях большого количества предложений «переуступочного» жилья от застройщика или других лиц придется уменьшать цену или отказываться от продажи.

Хотите продать недвижимость, приобретенную по ДДУ, но боитесь потерять деньги? Процедура продажи квартиры по переуступке может таить в себе «подводные камни», разобраться с которыми помогут наши юристы.

На бесплатной консультации можно получить советы по вопросам подготовки необходимых документов.

Опытные специалисты могут также сопровождать сделку на всех этапах, чтобы обезопасить стороны от возможных рисков.

Источник: http://law-divorce.ru/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/

Как и зачем продавать квартиры по переуступке

Купля продажа квартиры по переуступке

Заключение между застройщиком и дольщиком договора ДДУ, т.е. участия в долевом строительстве, дает последнему право истребовать у первого квартиру, получение которой он оплатил. Застройщик обязан передать выкупленную недвижимость дольщику в указанные в договоре сроки. Однако у владельца есть возможность официально передать его другому физическому лицу.

Процесс передачи права требования на жилье называется переуступкой. Для этого между дольщиком и гражданином, вступающим в такие правоотношения, заключается договор цессии. Правила оформления регламентированы ст. 11 закона о долевом строительстве.

Как продать жилье по переуступке?

Понять, что значит «продать квартиру по переуступке», достаточно просто: фактически, это замена одного дольщика на другого в договоре о строительстве, пока акт приема-передачи недвижимого имущества еще не подписан сторонами. Оформить продажу недвижимости по переуступке стандартным образом не получится, поскольку технически жилплощади еще не существует, и оперировать правом собственности не удастся. Для совершения продажи существует два способа:

  • Переуступка права требования с заключением соответствующего договора. Сначала дольщик определяет стоимость недвижимости с учетом стадии готовности, параметров квартиры, востребованности жилья в конкретном районе и других факторов. После этого он находит третье лицо, заинтересованное в выкупе. Между дольщиком и третьим лицом оформляется соглашение, по которому прежний кредитор передает, а новый принимает право требования квартиры у застройщика. Договор переуступки обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. После этого прежний дольщик избавляется от любых обязательств, связанных с объектом, и подписание акта о приеме-передаче жилплощади осуществляет уже новый владелец.
  • Переоформление договора с застройщиком. Такой вариант требует обязательного получения согласия от строительной фирмы. Этот метод позволяет продать квартиру в строящемся доме по переуступке, даже если она приобретена на условиях ипотечного кредита.

Если предстоит продать жилье, которое находится в здании жилищного кооператива на стадии возведения, процесс включает два этапа: оформление купли-продажи пая и подача заявления на имя председателя с просьбой передать этот пай третьему лицу.

Иными словами, потребуется разрешение от всех членов, чтобы заключить сделку, при отказе хотя бы одного участника кооператива она не состоится.

Почему застройщик продает квартиры по переуступке?

Чаще всего передачей права истребования занимаются инвесторы, а не сами застройщики: они приобретают его на раннем этапе строительства по минимальной стоимости, а продают, когда долевая цена квартиры делается на порядок выше. Эта схема является легальным способом заработка на недвижимости, продавец в таком случае обязан уплатить в казну НДФЛ, размер которого составляет 13% от полученной прибыли.

Переуступку могут делать и будущие жильцы, например, если в семье намечается прибавление, и им нужна более просторная жилплощадь. Сделка также выгодна, если у них возникла потребность переезда в другой город или иные обстоятельства, предусматривающие продажу ненужных метров.

Часто встречающаяся причина, почему застройщик продает квартиры по переуступке, может заключаться в регулярном несоблюдении сроков возведения, нарушении иных обязательств по договору.

Проблемы подобного рода нередко толкают дольщиков на желание переуступить право требования иному лицу, в то время как они получают денежную компенсацию за него и предпочитают вложить средства в более надежный объект.

Важно! Перед оформлением договора по уступке права требования требуется провести юридическую проверку объекта. Если этого не сделать, можно столкнуться с мошенниками, потерять деньги или само право на недвижимость, например, если дольщик обанкротится в течение 3 лет с момента заключения сделки.

Продать квартиру в строящемся доме по переуступке: основные тонкости

При участии в такой сделке важно учесть ряд моментов:

  • Если застройщик отказывает при согласовании переуступки, можно оспорить его решение в судебном порядке, но только если договор ДДУ был оформлен до 1.01.208 года. Если сделка была составлена после этой даты, то при подаче иска следует делать упор на ст. 16 закона «О защите прав потребителей» и ст. 9 «О введении в действие ч. 2 ГК РФ». В соответствии с этими актами, если из-за действий строительной компании дольщик оказался в невыгодном положении, то их могут признать недействительными.
  • Плата за согласование незаконна, ее не имеют права требовать ни с прежнего, ни с нового дольщика.
  • Если гражданин приобретает право требования, при этом застройщик нарушил сроки сдачи объекта, новый дольщик может потребовать взыскание неустойки.

Продать квартиру по переуступке прав можно на любой стадии строительства. Важно лишь убедиться в прозрачности документов, добросовестности покупателя и дольщика, а также правильно оформить документы.

© РИЭЛТОР BROSALIN.RU

Источник: https://brosalin.ru/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke/

Можно ли продать квартиру по переуступке в строящемся доме?

Купля продажа квартиры по переуступке

Участие в долевом строительстве позволяет стать владельцем недвижимости по сниженной цене и расплачиваться за квартиру постепенно, внося платежи в течение срока постройки.

Длительность процесса приобретения готового жилья, невозможность заселиться в квартиру и оформить права собственности на квадратные метры до сдачи дома в эксплуатацию, желание получить прибыль от увеличения стоимости жилплощади по мере готовности объекта – эти и другие мотивы служат основанием для заключения договора переуступки.

Понятие переуступки прав на жилье в строящемся доме

Процедура переуступки происходит в соответствии со ст.388-390 ГК РФ и возможна в течение всего периода строительства. С момента приемки объекта госкомиссией до оформления жильцами права собственности на квартиры проходит продолжительный срок (до года), в течение которого сделки с недвижимостью невозможны.

Граждане для приобретения квадратных метров заключают договор долевого участия, в ряде случаев – предварительное соглашение купли-продажи.

Переуступка прав на квартиру подразумевает переоформление за установленную плату документа, позволяющего в дальнейшем стать собственником жилья.

Сделка носит название цессии, а стороны именуются цедентом (продавец прав на недвижимость) и цессионарием (покупатель).

Если переуступка происходит на основании предварительного договора, подписанного с застройщиком на начальной стадии строительства, то за цедентом сохраняется право требования (ст.

307 ГК РФ), которое не подлежит передаче третьему лицу.

Когда продавец, заключивший ДДУ, не полностью выплатил стоимость жилья, сумма долга и обязанность оплаты передается по переуступке вместе с правом владения жилплощадью (ст.11 ФЗ N 214 от 30 декабря 2014 г.).

До сдачи дома в эксплуатацию договора цессии на одну и ту же квартиру могут заключаться несколько раз.

Если первичный документ заверялся нотариально, то все последующие письменные соглашения по переуступке подлежат нотариальному засвидетельствованию (п.1 ст.389 ГК РФ).

Порядок продажи

До начала оформления бумаг продавцу надлежит сделать следующее:

  1. Уведомить компанию-застройщика о передаче прав на недвижимость, получить письменное разрешение на сделку. Законодательство не предусматривает подобную обязанность цедента, но заключаемые со строительными фирмами договора часто содержат пункт об обязательном уведомлении о смене собственника (п.2 ст.382 ГК РФ).
  2. Взять справку о полном погашении долга по ДДУ или об оставшейся неоплаченной сумме.
  3. Получить нотариальное согласие супружеской половины (в случае законного брака), разрешение банка на сделку (при оформлении ипотеки для платежей по ДДУ);
  4. Заказать выписку из единого Росреестра, подтверждающую регистрацию переуступаемого права.

Покупатель для подписания договора по переуступке предоставляет стандартный перечень документов.

Правильно поручить составление письменного соглашения юристу, имеющему опыт в проведении сделок цессии, и уделить внимание:

  • характеристике объекта недвижимости;
  • типу договора, на основании которого производится переуступка;
  • наличию согласия застройщика;
  • порядку взаиморасчётов;
  • правам и обязанностям сторон, передаваемым по данному соглашению.

Передача денежных средств в качестве оговоренной платы за приобретение прав на недвижимость происходит с помощью банковской ячейки, из которой продавец после исполнения обязательств по договору вправе забрать помещенные туда покупателем деньги.

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

Договора долевого участия подлежат обязательной госрегистрации, на основании чего соглашение о переуступке тоже надлежит зарегистрировать (ст.161, п.2 ст.389 ГК РФ). Сделка облагается налогом, который оплачивает продавец в размере 13% от полученной прибыли за вычетом собственных затрат на приобретение жилплощади (ст.208, 224 НК РФ).

Если разница в цене покупки и продажи квадратных метров равна нулю, это не избавляет цедента от обязанности своевременной подачи декларации в налоговые органы, чтобы избежать штрафа (ст.119 НК РФ).

Возможные риски

Избежать нарушений при оформлении цессии, дающих право в судебном порядке признать сделку недействительной, поможет соблюдение правил ст.390 ГК РФ. На стадии переговоров с покупателем продавцу следует убедиться:

  • в возможности переуступки прав (нет ли запрещающего пункта в предварительном договоре купли-продажи или ДДУ, заключённом с застройщиком);
  • в наличии согласия полномочного представителя строительной компании, поскольку отсутствие документально предусмотренного уведомления фирмы о смене собственника грозит возмещением убытков, причиненных самовольной переуступкой (п.4 ст.382 ГК РФ).

Повторная переуступка одним и тем же продавцом делает последующие сделки недействительными, право переходит к цессионарию, первым заключившему сделку.

Неисполнение цедентом обязанностей позволяет покупателю обратиться в суд с требованием компенсации расходов и нанесенного ущерба (п.3,4 ст.390 ГК РФ). Честность продавца позволит избежать судебных разбирательств и денежных трат на выплаты потерпевшей стороне.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/po-pereustupke-prav.html

Как продать по переуступке квартиру прав?

Купля продажа квартиры по переуступке

Большая часть квартир в новостройках покупается по договору долевого участия (ДДУ), когда само жилье находится на стадии котлована. Это выгодно покупателю, поскольку квадратные метры обходятся ему дешевле почти в половину. Многие пользуются этим и приобретают жилье в качестве инвестиции, с целью выгодно продать его незадолго до сдачи дома.
 

Договор заключается, когда дом еще не сдан в эксплуатацию, соответственно, дольщик еще не зарегистрирован на своих квадратных метрах. Как продать по переуступке квартиру? Об этом мы расскажем в данной статье.

Что такое договор переуступки прав и в чем его преимущества

По большому счету эта сделка мало чем отличается от типичной купли-продажи, но есть нюансы. Первый состоит в том, что такая сделка возможна только до того, как здание будет сдано в эксплуатацию. Раньше, чем будет известна дата сдачи, продажа не имеет смысла, будет сложно найти покупателя.

Но когда информация получена, тянуть не стоит – поиски покупателя и различные формальности могут затянуться, а если дом успеют сдать, придется продавать квартиру на общих основаниях. Второй нюанс – оформление договора переуступки происходит проще, чем при купли-продажи.

Основное преимущество такого предприятия, как продать по переуступке квартиру, для продавца очевидно – он приобрел ее по сниженной цене, а продает, накинув несколько сотен тысяч. Покупатель тоже имеет выгоду: жилплощадь стоит меньше, чем будет после сдачи дома в эксплуатацию.

Вторым серьезным плюсом для покупателя становится, что он почти ничем не рискует: при заключении ДДУ на стадии котлована существует вероятность, что застройщик не выполнит своих обязательств, и дольщик останется ни с чем. При заключении договора переуступки этот риск минимален, ведь дом почти готов.

Упрощенная процедура, требующая минимума документов и времени, станет дополнительным преимуществом сделки.
 

По сравнению с покупкой вторички, сделка с переуступкой не представляет сложностей с юридической чистотой. Количество собственников точно известно.
 

Процедура продажи по переуступке прав

Перед тем, как продать квартиру, стоит составить план действий, в который будут входить:
 

  • Оценка стоимости недвижимости на текущий момент;
  • Поиски покупателя;
  • Показы жилья, если это возможно;
  • Получение разрешения на переуступку права у застройщика и банка (если квартира была куплена в ипотеку и кредит еще не выплачен);
  • Обсуждение с покупателем нюансов и условий сделки, сбор пакета документов;
  • Регистрация договора переуступки в соответствующих госорганах.

Оценка

Оценка является обязательным условием, без которого продать по переуступке квартиру не получится. Ее можно провести самому или пригласив специалиста.
 

Первый вариант бесплатен, но не особенно точен: вы можете прогадать или наоборот назначить несоразмерно высокую цену, на которую не найдется покупателя. Формула оценки проста: смотрите на сайтах цены на такие же квартиры на рынке и делаете скидку процентов двадцать.
 

Второй вариант: приглашение оценщика потребует оплаты, зато оценка будет проведена по множеству критериев и сложных формул с официальным заключением, с которым покупателю будет сложно поспорить. Процедура оценки занимает около недели.
 

Поиски покупателя

На этой войне все средства хороши: сарафанное радио, объявления на столбах, в бесплатных газетах и интернете. Но наиболее действенным будет обращение в агентство недвижимости. Профессиональные риэлторы справятся с поисками покупателя намного быстрее.

Не исключено, что у них уже есть на примете человек, который только и ждет, пока кто-то решит продать по переуступке квартиру. К тому же риэлторы имеют доступ к гораздо большему количеству площадок для подачи объявлений, что значительно ускоряет продажу.

 

Показы квартиры

Поскольку обычно мероприятия по переуступке прав затеваются, когда до сдачи дома в эксплуатацию остаются считанные месяцы, покупатель уже имеет возможность оценить квартиру не на плане, а в натуральном виде, хоть бы и в виде коробки.

Это тоже можно отнести к достоинствам покупки жилья на последних стадиях строительства.

Если по каким-то причинам решение продать по переуступке квартиру пришло задолго до того, как дом будет сдан, покупателю придется удовольствоваться планом или 3D-макетом.

Письменное разрешение застройщика необходимо в том случае, если сумма по ДДУ выплачена не полностью. Впрочем, даже если у продавца нет перед застройщиком никаких обязательств, разрешение лучше получить.

С банком сложнее. Его разрешение требуется, если жилье приобреталось в ипотеку, и кредит еще не погашен. В этом случае продавцу потребуется не только разрешение на продажу, но оперативное погашение кредита.
 

Обсуждение условий сделки

Если продавец не обременен задолженностями перед банком или застройщиком, обсуждение условий сделки не затянется. Потребуется назначить дату регистрации, а также определить порядок передачи средств.

Заключение договора

Перед тем как продать по переуступке квартиру, необходимо удостовериться, что в наличии все необходимые документы. Для оформления договора понадобятся договор долевого участия, паспорта обеих сторон сделки и разрешение застройщика. Это все.

В данном случае ДДУ сочетает в себе функции правоустанавливающего документа, который доказывает, что продавец действительно владеет квадратными метрами, техпаспорта жилья и справки из БТИ.

В договоре должны быть отражены следующие моменты:

  • Паспортные данные обоих участников сделки;
  • Полная информация о продаваемой квартире: адрес, площадь, на каком этаже находится и так далее;
  • Стоимость жилья цифрами и прописью, а также условия расчетов между сторонами;
  • Условия сделки;
  • Дата и подписи всех участников.

Поскольку переуступка прав осуществляется по упрощенной схеме, ее регистрация не требует уплаты госпошлины. Договор может, но не обязательно должен, заверяться нотариально. Если стороны решили воспользоваться услугами нотариуса, им придется заплатить 2-5 тысяч рублей. Если решили обойтись без него, то единственным видом расходов по сделке станет оплата за квартиру и налог. 13% от дохода придется по закону отдать государству.

Оформить регистрацию можно буквально за пару дней, но в среднем на это уходит около недели, если продавец и покупатель никуда не торопятся.
 

Особенности сделки

Нередко продать по переуступке квартиру планирует не частное лицо, а юридическое. В роли продавца может выступать инвестор. Он заранее приобретает жилые помещения с целью получения выгоды при продаже.

 Вместо паспорта физлица при заключении договора понадобится  устав компании, свидетельство о регистрации, а также документы, на основании которых человек, подписывающий договор, получил на это право. В остальном же процедура остается прежней.

Если жилплощадь приобреталась супружеской парой и находится в совместной собственности, то дополнительно в пакет документов следует добавить согласие супруга или супруги продавца на сделку.

Простая сделка может таить подводные камни.

 Чтобы миновать их без проблем, обращайтесь в АН «Владис». Грамотные юристы и риэлторы сделают все необходимое, чтобы сделка состоялась быстро и прошла без сучка и задоринки.

Источник: https://msk.vladis.ru/news/kak-prodat-kvartiru-po-pereustupke-prav

Каким образом можно продать жилье по переуступке прав и как сделать это с квартирой в строящемся доме?

Купля продажа квартиры по переуступке

В последнее время на рынке недвижимости наблюдается активный рост строительства жилого фонда, который привел к появлению нового типа инвестирования – приобретение квартир на начальных этапах строительства.

Дальнейшая продажа таких объектов возможна не только по обычному договору ,но и с оформлением переуступки прав требования.

По системе переуступки прав собственности возможно продать квартиру только до тех пор, пока дом официально не сдан в эксплуатацию. Фактически, в этом случае предметом отчуждения становится не сам объект недвижимости, который еще юридически не существует, а право владения им.

Законодательная база:

Статья 389 ГК РФ. Форма уступки требования

  1. Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.
  2. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Особенности:

  1. Дольщики приобретают долевое право собственности на объект недвижимости до завершения строительства дома.
  2. Переуступить права можно исключительно в том объеме, который определен за владельцем по ДДУ.

Официальное название соглашения по переуступке – цессия, где продавцом является цедент, а покупателем – цессионарий.

По переуступке прав можно продать квартиру и в уже построенном доме, то есть в новостройке, так как пока действует договор долевого участия жилье не считается сданным в эксплуатацию. До тех пор, пока не составлен передаточный акт – перепродавать права на объект недвижимости в соответствии с условиями ДДУ возможно неограниченное количество раз.

При долевом участии

Если до введения здания в эксплуатацию дольщик пожелает продать свое право собственности – фактически заключенный ранее ДДУ не будет лишен юридической силы, поменяется только Ф. И. О. будущего владельца жилья.

В строящемся жилье

Покупатели недвижимости в строящемся доме по договору ДДУ сознательно рискуют ради приобретения выгоды в будущем. Но по мере возведения этажей риск становится все меньше, а цена квартир растет, поэтому перепродав жилой объект на одном из завершающих этапов стройки инвестор может получить ощутимую выгоду.

В ипотеку

Множество кредитных организаций одобряет покупку по договору переуступки прав собственности, несмотря на возможные риски – если заемщик перестанет вносить платежи, а строительная компания обанкротится – банк понесет колоссальные убытки, так как привычного для ипотечных сделок залога в этом случае еще не существует в действительности.

Покупка квартиры по переуступке прав собственности с привлечением банка значительно снижает риски для цедента, так как кредитная организация одобрит заем только в случае абсолютной уверенности в благонадежности строительной компании.

Продажа прав собственности на жилье – один из способов заработка на разнице цен. В некоторых случаях данный способ используется также для того, чтобы перенаправить инвестиции в другой проект.

Инвестирование в квартиру на стадии котлована позволяет приобрести жилье дешевле на 30-35% от его окончательной стоимости, поэтому продажа по переуступка выгодна, когда дом уже полностью отстроен.

Как ее правильно осуществить?

Необходимо затребовать:

  1. Учредительные документы застройщика.
  2. Свидетельство о постановке на учет в ФНС.
  3. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
  4. Финансовая отчетность за несколько последних месяцев.
  5. Разрешение на ведение строительных работ.
  6. Проект на строительство конкретного объекта.
  7. Проектная декларация.

Уведомить застройщика

После проверки документов необходимо оповестить строительную компанию о намерении переуступить право требования третьему лицу. Иначе сделка может быть оспорена. Для этого следует лично посетить офис компании и написать заявление на имя руководства.

Получить согласие

В ответ на поданное заявление застройщик должен дать письменное согласие на совершение сделки. Сделка чаще всего имеет возмездную основу и строительная компания запрашивает около 5% от указанной в договоре суммы. Сумма компенсации вносится на расчетный счет строительной компании.

Взять справку об отсутствии долга

Следующий этап – получение справки об отсутствии задолженностей перед застройщиком. Должны быть указаны сведения о том, что все расчеты между дольщиком и компанией произведены в полном объеме.

Получить согласие супруга

Если квартира была приобретена в браке – необходимо оформить нотариально заверенное согласия супруга/супруги на совершение сделки по переуступке прав.

У банка

Если квартира приобреталась с привлечением заемных средств – дольщик обязан получить согласие банка на проведение сделки. Данный документ кредитная организация выдаст только после того, как сумма долга по кредиту будет погашена.

Получить выписку из ЕГРН

Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в Росреестре, соответственно, все данные о продавце и имеющихся обременениях можно получить, сделав запрос в ЕГРН.

Важно! Выписка должна быть получена на бумажном носителе.

  1. Определяется текущая рыночная стоимость квартиры.
  2. Осуществляется поиск покупателя.
  3. Когда покупатель найден – происходит демонстрация квартиры, в том случае если она уже отстроена и просмотр возможен.
  4. Изучение покупателем предоставленных продавцом документов.
  5. Стороны должны достичь согласия по основным условиям сделки.
  6. Оформить и подписать договор уступки прав требования.
  7. Зарегистрировать сделку в Росреестре.

Документы

  • Договор долевого участия.
  • Платежные документы, подтверждающие факт окончательных расчетов с застройщиком. Для подтверждения информации покупатель вправе затребовать у строительной компании Акт сверки платежей.
  • Согласие банка (при необходимости).
  • Заверенное нотариусом согласие супруга/супруги.
  • Согласие застройщика.

Заключение договора

Должны быть следующие разделы:

  1. Реквизиты сторон, т.е. персональные данные дольщика и Ф. И. О. представителя компании-застройщика.
  2. Если квартира была приобретена с использованием заемных средств – банк выступит третьей стороной договора.
  3. Согласие строительной компании.
  4. Порядок расчетов.
  5. Гарантия продавца на то, что на объект недвижимости не наложено обременение.
  6. Дата подписания договора.
  7. Подписи.

Для того чтобы исключить множественную перепродажу объекта недвижимости договор регистрируется в Росреестре, а данные о новом владельце вносятся в ЕГРН.

Необходимо предоставить:

  • Паспорта участников сделки (оригиналы).
  • Справку, подтверждающую отсутствие обременений.
  • Оформленный договор переуступки.
  • Согласие кредитной организации.
  • Изначальный договор долевого участия.

Налогообложение

Согласно НК РФ физическое лицо, продавшее объект недвижимости, который находился в его владении менее 5 лет, обязан выплатить подоходный налог в размере 13%. Ранее существующая схема уклонения от налогов, при которой право требования продавалось на стадии окончания строительства была пресечена государством.

Размер подоходного налога

  • Для резидентов РФ он составляет 13%.
  • Для граждан других государств – 30%.

Налогооблагаемая база – разница между ценой приобретения квартиры по ДДУ и ее продажной стоимостью на момент совершения сделки.

Налог можно уменьшить:

  1. Воспользовавшись налоговым вычетом.
  2. Снизив размер получаемой прибыли.

Можно ли продать жилье с долгом?

Согласно статье 11 ФЗ № 214 оформление цессии допускается только после уплаты дольщиком указанной в договоре суммы или одновременно с переводом долга на нового владельца.

Согласно статье 391 ГК РФ перевод может быть осуществлен только по соглашению заинтересованных лиц :

  1. должника;
  2. будущего владельца;
  3. кредитора.

Возможно ли применение маткапитала?

Так как предметом сделки являются права по ДДУ – Пенсионный Фонд одобряет сделки по переуступке прав с использованием материнского капитала.

Переуступка квартиры – процедура имеющая ряд особенностей и подводных камней. Чтобы минимизировать риски покупателю необходимо тщательно проверять документы или привлечь для этой цели специалиста.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/prodazha/po-pereustupke.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.