Квартира без приватизации

Содержание

Как приобрести неприватизированную квартиру

Квартира без приватизации

Находясь в поиске квартиры для покупки, можно столкнуться с ситуацией, когда подходящий вариант недвижимости оказывается неприватизированным. И тогда перед покупателем возникает вопрос, каким образом все же можно осуществить сделку.

Согласно законодательству, неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, а проживающие в нем субъекты – нанимателями, не имеющими права владения. Поэтому сделки купли-продажи такого жилья запрещены.

Тем не менее, существуют возможности приобрести неприватизированную квартиру законным способом.

Обмен

Метод обмена для приобретения квартиры без приватизации является достаточно простым и эффективным, а также позволяет не менять статус жилья. В данной схеме агентство недвижимости выступает посредником и выглядит она следующим образом:

  1. Покупатель, желающий приобрести неприватизированное жилье, покупает недорогое жилое помещение у агентства недвижимости, которое ему принадлежит на праве собственности.
  2. Продавец муниципального жилья оформляет с покупателем обмен недвижимости.
  3. Продавец передает агентству права на недвижимость, которая была получена при обмене.
  4. Покупатель оформляет договор найма.

Эта схема, как правило, применяется в случаях, когда покупатель не располагает достаточно большой суммой денежных средств, а продавцу требуется продать неприватизированное жилье в короткие сроки.

Приватизация

В случае согласия жильцов муниципальной квартиры провести процедуру приватизации, покупатель может подождать пока недвижимость будет оформлена в собственность.

Как только свидетельство о приватизации будет получено продавцом, он имеет право распоряжаться имуществом на свое усмотрение, в т.ч. выставить на продажу.

  Покупателю остается получить от продавца пакет документов и заключить с ним договор купли-продажи.

Расприватизация

Расприватизация в контексте покупки неприватизированного жилья касается недвижимости самого покупателя. Так, выполнив процедуру расприватизации и став нанимателем, покупатель и продавец могут произвести обмен.

Запрет на проведение обмена неприватизированного жилья

Законодательством РФ предусмотрены случаи, когда обмен неприватизированного жилья не может быть осуществлен. В частности, если объект недвижимости (квартира):

  • располагается в здании в аварийном состоянии либо подлежащему сносу;
  • считается непригодным для проживания.

Кроме этого, обмен не совершается в случае, если после его проведения новые жильцы получат право на улучшение жилищных условий.

На что обратить внимание, приобретая неприватизированную квартиру

Приобретая неприватизированную квартиру, покупателю необходимо обратить особое внимание на:

  • Прописку. Проводя процедуру обмена, необходимо проконтролировать выписку из квартиры всех жильцов. В противном случае оставшиеся прописанные в дальнейшем могут иметь законные основания, чтобы претендовать на данную жилплощадь. Сложности могут возникнуть и в случае, если прописаны дети и недееспособные.
  • Долги. Если таковые имеются, есть необходимость письменного заключения соглашения с продавцом о порядке погашения задолженности. Погашение может осуществить как сам наниматель, предоставив соответствующие документы, так и покупатель, уменьшив стоимость покупки на сумму долга.
  • Регистрацию. Зарегистрироваться новому нанимателю в неприватизированной квартире необходимо в кратчайшие сроки.

Рассматривая разные варианты приобретения неприватизированного жилья, есть смысл воспользоваться услугами профессиональных юристов.

Имея штат с большим опытом работы, АН «МИЭЛЬ — Чистые Пруды» окажет квалифицированную помощь в выборе квартиры и проведении всех необходимых сделок: обмена, приватизации либо расприватизации, купли-продажи в зависимости от конкретного случая.

Также будут учтены все «подводные камни» сделки, чтобы обезопасить вас в дальнейшем от непредвиденных ситуаций.

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(4 4,75 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/pokupka-neprivatizirovannoj-kvartiry/

Как можно приватизировать квартиру без согласия всех жильцов

Квартира без приватизации

В связи с особенностями российского законодательства, многие люди задаются вопросом – как приватизировать квартиру без согласия прочих проживающих в ней. В этом тексте разберемся, возможно ли решение вопроса и каким образом удастся избежать отказа в приватизации.

Прежде чем переходить к вопросу о приватизации следует разобраться, кто именно вправе решать, будет приватизироваться квартира, или сохранится договор социального найма.

Поскольку закон указывает на необходимость спрашивать согласия всех лиц, проживающих на отдельной жилплощади, то на первый взгляд никаких неопределенностей возникать не должно. Однако это не так.

Не нужно спрашивать согласия на приватизацию у следующих «сожителей»:

  • лица, которые однажды уже реализовали свое право на приватизацию квартиры или иного жилого помещения;
  • выписанных решением суда (при условии, что решение вступило в законную силу), причем неважно, снялись они с регистрационного учета, или еще не сделали это;
  • лиц, которые временно зарегистрировались в квартире – временная прописка не является предлогом к участию в приватизации жилья;
  • не зарегистрированных жильцов;
  • несовершеннолетних, поскольку они безусловно принимают участие в приватизации, потому их согласие не обсуждается.

После определения, кто именно должен выразить согласие, инициатору процесса стоит попытаться решить вопрос миром. В частности, нужно предпринять попытку уговорить других жильцов. И только если они не согласны, пытаться реализовать свой план по приватизации жилья иным способом.

Как приватизировать квартиру без согласия прописанных жильцов через раздел жилья

Стоит понимать, что квартира не может находиться одновременно в муниципальной и частной собственности. Поэтому не нужно пытаться каким-то образом приватизировать только часть квартиры.

Вместо этого можно предпринять попытку по превращению квартиру в коммуналку с тем, чтобы заключить отдельный договор социального найма на свою комнату и уже после приватизировать ее (подробности ищите в этом тексте).

Но как показывает юридическая практика, муниципальные власти не соглашаются дробить собственность. И уж тем более не получится разделить квартиру на доли, если отсутствует техническая возможность организовать отдельные входы, кухни, санузлы, либо квартира и вовсе однокомнатная. Следовательно, будет отрицательным ответ на вопрос, как приватизировать часть квартиры без согласия жильцов.

Поэтому гораздо проще поступить иным способом – принудительно приватизировать квартиру через суд. Но это сложный и долгий путь, преодолеть который без профессиональной помощи юриста практически невозможно.

Как приватизировать муниципальную квартиру без согласия жильцов через суд

Для судебной приватизации квартиры у заявителя должны быть веские основания, а также подтверждение правомерности его требований. То есть суд будет решать вопрос с принудительной приватизацией муниципального жилья только в том случае, если ситуация имеет один из следующих признаков.

  1. «Отказник» не проживает в квартире длительное время без уважительной причины. То есть лицо, согласие которого необходимо получить для приватизации, фактически в квартире не проживает. Но в то же время он и не выписывается из жилплощади, лишая тем самым иных квартирантов реализовать право на приватизацию.
  2. «Отказник» не оплачивает свою долю коммунальных платежей. Договор социального найма одним из важных условий предусматривает своевременную оплату «коммуналки». Лицо, которое нарушает требование договора, принудительно выписывается судом, а договор с ним (если заключался) расторгается.

Следовательно, чтобы ответить на вопрос, как приватизировать квартиру без согласия некоторых жильцов, заинтересованному лицу придется либо доказать, что люди в доме не живут, либо что они не платят по счетам за ЖКХ.

Еще один немаловажный аспект данного мероприятия – принципиальное согласие других лиц, занимающих жилплощадь. Но даже если такового нет, еще не все потеряно. У многих получается обосновать свое право требовать приватизацию как раз за счет платежей по ЖКХ.

Как можно приватизировать квартиру без согласия жильцов на основании счетов за ЖКХ

Как происходит процесс оплаты «коммуналки»? В большинстве случаев платит один человек, он же хранит квитанции. Либо оплата происходит через банк, но уже через карточку конкретного лица. Следовательно, суду можно представить подтверждение оплаты счетов заинтересованным лицом – квитанции или банковские выписки. При этом заявить, что все расходы по оплате коммуналки несет именно истец.

Ответчикам придется доказывать свое участие в оплате счетов. А подтвердить передачу денег (даже если это фактически было) уже вряд ли получится. В частности, ответчику придется либо представить фото- и видеоматериалы, либо показания свидетелей, либо банковские переводы с пометкой «в счет счетов ЖКХ».

Но какой-то тенденции в решениях судов нет, поэтому такой спор можно и проиграть. Но если его удастся выиграть, то в итоге:

  • отказать в приватизации муниципалитет не посмеет (как действовать в случае отказа читайте здесь);
  • остальные лица будут выписаны из квартиры и не допущены к приватизации.

Юридическая помощь при приватизации

Без специальных юридических знаний выиграть подобный процесс не получится. Более того, не всегда бывает оправданным просто обращение в суд. Поэтому следует обратиться за помощью к профессиональному юристу. Специалист окажет следующую помощь:

  • определит возможность  приватизации, в том числе проанализировав права заинтересованного лица;
  • проанализирует ситуацию и оценит шансы на успех;
  • соберет необходимые доказательства по делу, документы и прочие бумаги, либо подскажет, где их получить;
  • составит (или поможет это сделать) исковое заявление в суд;
  • представит интересы клиента на судебном процессе;
  • проконтролирует исполнение решения суда.

Источник: https://Pravda-Zakona.ru/article/kak-privatizirovat-kvartiru-bez-soglasiya-propisannyh.html

Продажа неприватизированной квартиры: алгоритм прост

Квартира без приватизации

«Неприват» – так на риэлторском жаргоне именуется жилье, которое не является частной собственностью, а его обитатели называются нанимателями.

Неприватизированные квартиры составляют почти половину от общего объема жилья, правда, меньшую – ряды частников растут. Казалось бы, сделок с «неприватом» можно придумать немного – разве что воспользоваться старым добрым обменом.

Однако наш народ умудряется их покупать и продавать. Что это за сделки такие – разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Из истории эволюции известно, что с появлением чего-то нового старое отнюдь не спешит удалиться на свалку истории.

На земле уже существует человек («венец творения», как с присущей им скромностью люди себя величают), но при этом вовсе не исчезли всякие бактерии и амебы.

Или, например, даже в наши дни имеются племена, живущие натуральным хозяйством – совсем как в первобытные времена. Их немного, но они есть.

Когда мы говорим о рынке недвижимости, то подразумеваем обычно объекты, находящиеся в собственности – они были либо в свое время приватизированы, либо куплены. Но рядом с этими квартирами существует огромный пласт неприватизированного (оно же государственное, оно же муниципальное) жилья.

Согласно официальным данным, его количество составляет около 40% всего жилищного фонда Москвы. При этом доля, естественно, разнится в зависимости от класса – максимальное число неприватизированных квартир «внизу».

В «бизнесе» и «элите», говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», их нет в принципе: эти квартиры изначально строились для продажи.

«Неприват» – это имущество, вам не принадлежащее (хотя люди и говорят по привычке «моя квартира»), которое собственник (государство, в Москве это чаще всего городская администрация) предоставил вам в пользование. Соответственно, ни о каких сделках с одновременным участием обоих видов быть не должно. Не случайно даже законы на этот счет разные.

Распоряжению «приватом» посвящены многочисленные статьи Гражданского кодекса, а об обмене неприватизированными площадями – ст. 72-75 уже другого кодекса, Жилищного. И нигде ни полслова о том, как быть, если эти две формы встретятся.

В реальной жизни, конечно, все иначе. И квартиры в одних сделках участвуют, и даже продавать и покупать неприватизированную собственность удается. Характеризуя подобную ситуацию, моя дочка (13 лет) обычно говорит, что так делать «как бы типа нельзя». То есть на самом деле можно. Как именно – мы сейчас расскажем.

– подлинник договора найма жилого помещения (ордер) – в данном случае это аналог правоустанавливающих документов;
– копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги;

Кроме того, если обстоятельства сделки требуют, нужно представить документы, подтверждающие регистрацию брака, нахождение в родстве с участниками обмена или членами их семей, а также согласие органа опеки и попечительства – если в обмене участвуют несовершеннолетние.

Все, как видим, очень похоже на операции с квартирами, находящимися в собственности. Но есть и существенные отличия. Например, запрещены обмены квартир в зданиях, признанных аварийными, в сносимых домах. Или если помещение признано непригодным для проживания.

Продавать приватизированные квартиры в такой ситуации можно – государство считает, что если это наша собственность, то и делать с ней можно что угодно.

А вот когда социальный наем – тут патерналистское желание водить за ручку нас, неразумных, оказывается сильнее…

Но ненадолго – уже 23 июня 2005 года Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы издал распоряжение № 275 «Об утверждении временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве», фактически восстановившее прежнее положение вещей.

Суть порядка сводится к тому, что здесь производится взаимная передача прав и обязанностей участников сделки (людей), а объекты недвижимости остаются в своем прежнем статусе. Иными словами, приватизированная квартира остается приватизированной, а «неприватка» – неприватизированной.

А вот бывший собственник превращается в нанимателя, а наниматель – в собственника.

В уже упоминавшемся временном положении сказано (п. 4.2), что «материалы об обмене жилой площадью рассматриваются на заседаниях комиссии по жилищным вопросам при правительстве Москвы или комиссиях при территориальных органах исполнительной власти (в префектурах административных округов) в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, города Москвы и настоящим положением».

Единственный запрет, который обозначен четко, сводится к тому, что «не допускается обмен жилыми помещениями с использованием обменного фонда, в результате которого одна из сторон может стать нуждающейся в жилых помещениях в соответствии с действующим законодательством». Оно и понятно: зачем государству очередников плодить?!

Человек, желающий купить неприватизированную квартиру, первым делом «покупает» у агентства недвижимости этот самый буфер. Кавычки используются не случайно – фактически никакой продажи нет, покупатель часто даже в глаза не видел свое новое «жилье», находящееся в глухой деревне на окраине Московской области. Просто на него оформляется собственность.

Вторым этапом проводится обмен этого «буфера» на покупаемую квартиру. Третий этап – бывший владелец (фактически продавец) неприватизированного жилья «продает» «буфер» агентству недвижимости.

…Тут вспоминается один забавный эпизод. Года четыре назад один коллега, работавший в солидном общеполитическом СМИ и поэтому не очень хорошо разбиравшийся в недвижимости, решил сделать что-то вроде «Книги рекордов Гиннеса» московской real estate.

Собрав, как водится, самые большие и самые маленькие квартиры, он заинтересовался номинацией «объект, более всего переходивший из рук в руки». И обнаружил комнату, перепродававшуюся около 600 раз.

Изумлению коллеги не было предела – пришлось объяснять, что это за комната…

Про приватизацию и прописку
Сделок с неприватизированными квартирами проводится очень немного – по оценке Ольги Казариной, управляющего «ХИРШ – операционные системы», не более 5% всего рынка.

Видимо, здесь сказывается тот факт, что народ в целом законопослушен, в различные мутные схемы старается не влезать – во всяком случае, без крайней на то необходимости. Если есть квартира и существует необходимость ее реализовать – лучше сначала проведем приватизацию, благо занимает она сегодня 2-3 месяца и стоит не дорого. Потом квартиру и продадим – абсолютно законно, без всяких хитростей.

Бесплатная приватизация будет разрешена до 2010 года (это если «дедлайн», уже много раз откладывавшийся, не перенесут снова), так что особой нужды суетиться тут нет.

Для тех же, кто по каким-то причинам решил связаться с неприватизированным жильем, напоминаем, что непременным условием владения им является регистрация по месту жительства («прописка»).

И тут очень важно покупателю подстраховаться, то есть позаботиться о том, чтобы предыдущие наниматели «выписались» из квартиры.

Ведь покупатель теперь тоже превратился в квартиросъемщика, и прописанные в его квартире посторонние граждане ему ни к чему.

И еще тема, связанная с пропиской. Тем, кто хотел бы передать потом эту муниципальную квартиру своим потомкам, надо регистрировать их на свою площадь заблаговременно. Что чревато новыми проблемами – возрастает квартплата. Но это уже отдельный разговор…

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/prodazha-neprivatizirovannoy-kvartiry-algoritm.39458.html

Можно ли продать неприватизированную квартиру, продажа квартиры без приватизации

Квартира без приватизации

Правовая сущность приватизации – передача жилья муниципальными властями частным лицам в безраздельное владение и распоряжение.

Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, аналогичен вопросу о передаче вещи, не принадлежащей владельцу.

Для совершения правовых сделок с недвижимостью необходимо наличие зарегистрированного права собственности, что исключено без проведения приватизационной процедуры.

Как продать неприватизированную квартиру

Право на участие в приватизации предоставляется каждому гражданину единственный раз в жизни в условиях массового перехода от государственной к частной собственности, позволяя новым владельцам совершать любые сделки по отчуждению недвижимости. До официального перехода права собственности подарить или продать неприватизированную квартиру запрещено на законодательном уровне.

Единственный законный способ – приватизация и продажа квартиры после получения приватизационного свидетельства. Однако несогласие хотя бы одного из зарегистрированных жильцов, отнесение муниципальными властями к специальному служебному жилью или признание объекта недвижимости аварийным и подлежащим сносу делает процедуру невозможной.

На практике существует ряд «обходных» путей, как продать муниципальную квартиру без приватизации, вкладывая условный смысл в термин «продажа».

Помимо обмена, требующего согласие собственника – муниципалитета, остальные схемы являются незаконными, создавая для участвующих сторон риски в любой момент признания сделки ничтожной с финансовыми потерями.

Чтобы «продать» квартиру без приватизации, необходимо убедиться в порядочности участников сделки, строящейся на доверии, и отсутствии возможности приватизировать жильё.

Законная продажа после приватизации

Процесс приватизации с дальнейшим отчуждением – законная, эффективная схема, не позволяющая продавцу пострадать финансово и морально в ответ на проявленное желание обойти закон. Вопрос, как продать приватизированную квартиру сводится к тому, как реализовать принадлежащее имущество на максимально выгодных условиях.

Пошаговый алгоритм

Если со стороны муниципальных властей отсутствуют препятствия к проведению приватизационного процесса кроме наличия задолженности по предоставленным коммунальным услугам, то имеет смысл заключить предварительное соглашение с перспективным покупателем с обязательным условием о внесении аванса, размер которого перекроет сумму обязательств. Приватизация и последующая продажа квартиры требуют последовательного выполнения действий:

  1. Подготовка к приватизационной процедуре и подача следующих документов:
    • заявления на имя местной администрации или государственных органов власти, являющихся собственниками жилья;
    • согласия зарегистрированных граждан и официальных отказов лиц, не желающих получить в собственность жилплощадь в конкретном объекте недвижимости;
    • справок, подтверждающих отсутствие реализованного права на получение в собственность жилья от государства ранее;
    • паспортов дееспособных граждан и свидетельств о рождении несовершеннолетних лиц;
    • справки от управляющей компании жилищно-коммунального хозяйства об отсутствии просроченной задолженности за предоставленные услуги;
    • разрешения органов опеки на проведение процедуры при наличии зарегистрированных несовершеннолетних лиц;
    • договора социального найма или ордера – основания для проживания и использования жилплощади;
    • технического паспорта на жилищный объект;
    • выписки из ЖЭКа о зарегистрированных лицах.
  1. Получение договора и подписание сторонами с последующей регистрацией в Росреестре на всех участников равными долями и получение выписки из ЕГРН.
  2. Поиск покупателя, оценка объекта и оформление стандартной сделки купли-продажи с передачей жилья по акту и перерегистрацией владельца недвижимости.

Финансовые расходы

Процесс приватизации является бесплатной услугой для участников, но подготовительный этап, предпродажные мероприятия и дальнейшая реализация требует материальных издержек, включающих:

  • нотариально заверенные отказы от участия в приватизации при наличии отказавшихся;
  • услуги оценочной компании;
  • госпошлина по 2000 рублей за каждого участника приватизации;
  • получение выписки из Росреестра;
  • услуги агентства недвижимости при необходимости.

Срочная продажа неприватизированных квартир, прошедших приватизационную процедуру исключительно в целях законной реализации требует уплаты НДФЛ в размере 13 % от договорной стоимости, указанной документально в договоре.

Завуалированная «продажа» без приватизации

 

Руководствуясь законодательными основаниями, продать квартиру неприватизированную невозможно, существуют лишь схемы, прикрывающие сделку, которую в любой момент можно признать ничтожной или притворной. Каждый из «обходных» манёвров чреват рисками для участников сделки.

Обмен неприватизированного жилья

Законодательство не запрещает производить обмен квартирами по договорам социального найма (ст.72 ЖК РФ) с учётом ограничений (ст.

73 ЖК РФ):

  • при признании жилья аварийным и подлежащим сносу;
  • если произведена несанкционированная перепланировка;
  • при признании нанимателя недееспособным;
  • при расторжении договора социального найма с последующим выселением жильцов.

Процедура обмена производится в следующем порядке:

  1. Подыскивается участник сделки самостоятельно, путём обращения в риелторские представительства или через интернет.
  2. После достижения договорённости посещается орган муниципалитета, куда подаётся заявление о проведении обмена между сторонами с приложением документов:
    • удостоверения личностей всех зарегистрированных жильцов;
    • ордеров или договоров социального найма обеих сторон;
    • согласия прописанных граждан на проведение процедуры обмена.
  1. Для завершения процесса необходимо обменяться объектами недвижимости и получить доплату согласно договорённости.

Вопрос доплаты денежных средств не должен фигурировать в договоре об обмене муниципальным жильём, поскольку просматривается элемент продажи неприватизированной квартиры. Сделка может быть признана незаконной, а «покупатель» несёт риски по потере уплаченных денежных средств, так как купить неприватизированную квартиру запрещено законом.

Условием проведения сделки является согласие муниципалитета для прописки постороннего человека. Суть заключается в следующем:

  • получить оговоренную сумму средств и прописать «покупателя» на территории объекта;
  • выписаться зарегистрированным лицам;
  • переоформить на вновь зарегистрировавшегося жильца лицевые счета.

Скрытая «продажа» неприватизированной квартиры не запрещает «покупателю» в будущем оформить собственность в полное распоряжение путём проведения приватизации при неиспользовании предоставляемого один раз в жизни права.

Правовая помощь

Использование любых схем за исключением приватизации является незаконным, так как продать квартиру, если она не приватизирована, невозможно.

Необходимость получения разрешения местных органов самоуправления на обмен и прописку накладывает дополнительные ограничения, поскольку в большинстве случаев муниципалитет отвечает отказом.

Риелторскими компаниями разработаны собственные схемы, включающие:

  • обмен через «буфер» (жилплощадь, принадлежащую агентству) с последующим выкупом;
  • заключение фиктивного брака, позволяющего прописать «супруга» на жилплощадь любого метража без чьего-либо согласия.

Квалифицированные юристы помогут избежать мошенничества, объективно изучат картину и сделают выводы о посреднической компании. Ведь сама по себе сделка по продаже неприватизированной квартиры является незаконной, а чтобы сделка была по закону, необходимо хорошо его знать.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru/

Как продать неприватизированную квартиру с долгами: миф или реальность

Квартира без приватизации

К опытным юристам часто обращаются с вопросом: как продать неприватизированную квартиру с долгом. Вот уже два десятка лет в РФ действует закон регламентирующий невозможность этого действия, однако существует несколько законных вариантов сделки ― небезопасных, но вполне осуществимых.

Как продать квартиру без приватизации?

Если разобраться, собственником неприватизированной жилплощади является государство или муниципальный орган, лишь у них имеются законные основания осуществлять сделки с жильем. Проблема этой ситуации в том, что прописанные граждане принимают решение о продаже недвижимости, не имея на это прав, что трактуется государственными нормами, как противозаконные действия.

Однако коль на выдумку хитра и наш изобретательный народ, привыкший находить выход из самой сложной и тупиковой ситуации, отыскал несколько способов решения этой проблемы.

Для осуществления задуманного, потребуется грамотно и рассудительно подойти к этому вопросу и получить консультацию квалифицированного юриста, без которой найти пути обхода действующего законодательства вряд ли удастся.

Исходя из того, что все возможные варианты сделок продажи неприватизированной квартиры будут довольно рискованными, помощь юриста должна предусматривать не только его компетентность в сфере юриспруденции, но и личностные положительные качества.

Продажа недвижимости с долгом по квартплате

Как продать квартиру с долгом по квартплате быстро и по закону знают немногие. Однако подобные сделки осуществляются регулярно. Естественно, что потенциальные покупатели стараются избегать таких проблемных квартир, опасаясь лишних сложностей в оформлении.

Что нужно знать о договоре купли-продажи?

Но если жилплощадь пришлась по душе и принято решение покупки, можно найти несколько вариантов сделки, которая удовлетворит пожелания обеих сторон.

  • Предложить покупателю внести задаток за квартиру, а за полученные средства осуществить приватизацию и погасить долги. Поскольку метод можно назвать немного авантюрным, перестраховаться и нотариально оформить гарантии будет нелишним. При этом продавцу жилья приходится снижать цену за жилплощадь или оплачивать оформление сделки самостоятельно, чтобы покупатель не изменил своего решения и подписал договор.
  • Воспользоваться услугами агентства. За определенную плату эти организации готовы из собственных средств оплатить долги по коммунальным услугам, а после продажи квартиры вычесть нужную сумму.
  • Представитель агентства может самостоятельно обратиться в управляющую компанию и заверить ее гарантиями погашения долгов, как только продавец вступит в права собственности. Если коммунальное хозяйство дает разрешение, квартира приватизируется и переходит в собственность новому владельцу по договору купли-продажи.

Вступить в права собственности с помощью покупателя

Что делать, если жилец не знает, как приватизировать квартиру с долгом? Способ есть, главное грамотно его реализовать.  Потребуется выполнить следующие действия:

  1. Получить сведения о возможности приватизации продаваемой квартиры. Суть в том, что часть государственной собственности не может быть передана иным частным владельцам. К такому виду жилья относятся жилые помещения архитектурных строений, общежития, коммунальные квартиры, жилье военнослужащих, государственные квартиры в домах, где производится комплекс значительных работ по улучшению состояния зданий и сооружений. Если квартира не относится к перечисленным видам жилья, можно приступить к сбору документации.
  2. Написать заявление в районную администрацию от имени всех жильцов, проживающих на данной жилплощади. К заявлению приложить документы:
  • сведения о жилплощади и справка с перечнем прописанных жильцов;
  • гражданский документ, удостоверяющий личность;
  • свидетельства о рождении детей, не достигших совершеннолетия;
  • бумага о денежной квоте:
  • если гражданин попадает под категорию льготников, потребуются подтверждающие документы.

Поданное заявление сотрудники администрации рассматривают в течение 30 дней, после чего, обе стороны заключают соглашение о приватизации, что заверяется нотариально.

Как осуществить обмен неприватизированной квартиры с долгом ЖКХ?

Как продать квартиру с долгом, стало понятно, а вот какими способами можно осуществить обмен неприватизированной жилплощади знает не каждый.

Подобные сделки полностью зависят от добропорядочности агентств недвижимости.

Этим вариантом часто пользовались советские граждане, однако и сейчас он является эффективным действием в ситуации с государственным жильем.

Нюансы оформления:

  • Самый важный нюанс, это поиск желающего лица оформить такой вид сделки. Низкая стоимость неприватизированного жилья, привлекает покупателей, но для многих такой вариант кажется подозрительным, поэтому подобные сделки осуществляются редко.
  • Стоит найти хорошее агентство недвижимости, зарекомендовавшее себя лидером на рынке продаж и обмена жилья. Если таковое найдено, у покупателя появляется возможность приобрести квартиру равноценную по стоимости и квадратным метрам с вашим жильем. Однако подобных сделок стоит опасаться. Агентства не всегда выкупают квартиры обратно, если сказать иначе, злоупотребляет доверием и действуют обманным путем, что в законе трактуется, как мошенничество. В судебном порядке вряд ли удастся что-либо доказать.
  • Далее, нужно собрать полный перечень документов с письменной просьбой разрешить сделку обмена, и подать их в районную администрацию.
  • После того, как обе стороны подпишут соглашение об обмене, вы становитесь владельцем жилплощади покупателя, а агентство, в свою очередь, выкупает эту квартиру обратно, расплатившись наличными. Что получается в итоге? Все три стороны довольны и при своих интересах.

Осуществить подобные сделки не так уж проблематично, но опасность и риск ставят в позицию долгих раздумий, пожалуй, оправдано.

Существует еще один очень рискованный вариант обмена. На что только не идут россияне, для осуществления задуманного, прямо диву даешься. Жилец продаваемой квартиры заключает договор с риэлторской конторой, которая займется поиском равноценного жилья для обмена на неприватизированную квартиру клиента.

Заявление о получении информации о долгах по ЖКХ.

Далее, все оформление происходит, как и в первом варианте обмена. Так в чем же подвох? Суть в том, что большинство агентств предлагают так называемое удаленное жилье, существующее только по документам. Таким образом, продавец неприватизированной квартиры меняет ее на «пустышку» и исход событий будет зависеть от честности агентства.

Еще одна проблема, с которой придется столкнуться, это поиск агентства недвижимости. Не каждая посредническая организация готова рискнуть репутацией ради такой сделки. А главным условием является наличие формального жилого помещения. Недаром многие избегают подобных обменов. Вроде все на законных основаниях, но как-то шатко и неблагонадежно.

Положительные и отрицательные моменты продажи неприватизированного жилья

Отрицательные стороны:

  • Иностранные граждане не имеют прав на приобретение такого жилья.
  • При такой сделке вернуть затраты, учитываемые при налогообложении невозможно.
  • Покупатель государственного жилья не может быть его полноправным владельцем, даже если честно приобрел его из личных средств.
  • Если у покупателя имеется в собственности иная недвижимость, приватизировать купленную муниципальную квартиру нельзя.
  • Есть возможность пострадать от действий мошенников при обмене, так как доказать, что средства за недвижимость не передавались продавцу, практически нереально.
  • Покупателю придется самостоятельно искать средства на приобретение такого жилья, так как банковское учреждение не выдает кредиты на сомнительные сделки.

Положительные стороны:

  • Вся процедура оформления занимает не более 7 дней.
  • Если для оформления сделки выбрать государственный орган, исключается возможность жульничества и неблаговидных действий в целях наживы.
  • Такое жилье не обременяется и не может являться залогом.
  • Договор обмена не может потерять законную силу.

Возможные невидимые препятствия и сложности

Любая сделка, связанная с неприватизированной квартирой, подразумевает определенные риски. Самым опасным моментом считается обман со стороны покупающего лица или представителя агентства недвижимости.

Случается, что снявшись с учета регистрации на продаваемой жилплощади, средства за квартиру так и не будут получены, или посредническая организация откажется выкупать жилье обратно.

Исходя из этого, юристы настоятельно рекомендуют навести справки о репутации посреднической компании, услугами которой планируется воспользоваться.

Запомните! Реализуя подобные схемы, появляется большая угроза проблем с законом, так как такие способы признаются фиктивными сделками.

Если заинтересованное лицо подаст иск в суд с прошением признать сделку неправомерной, потянутся долгие недели судебных заседаний, и никто не может предугадать, какое решение может принять орган правосудия.

Если в муниципальной квартире прописаны дети, не достигшие совершеннолетия, это еще больше усугубляет проблему. Исходя из законодательства РФ, они должны быть обеспечены жильем.

Совет! Лучше потратить немного больше времени и без лишних переживаний заняться легальной приватизацией жилплощади из личных финансовых средств. Это позволить осуществить продажу на законных основаниях.

Права собственников жилья

Основная идея приватизации помещений, это та действительность, что по завершению этого процесса гражданин становится полноправным обладателем и собственником квартиры. Уполномоченный орган выдает на руки две неопровержимых бумаги:

  • свидетельство о праве собственности:
  • документ о передаче жилья в собственность.

После этого распорядиться собственностью можно по своему желанию:

  • продать
  • подарить по дарственной;
  • применить как вложение;
  • заложить банковской структуре;
  • сдать в аренду.

Вместе с правом владения собственник обязуется использовать жилье по назначению, содержать его и оплачивать коммунальные платежи

Перечень документов для продажи жилья

Итак, если квартира приватизировалась на законных основаниях и жизненные обстоятельства заставляют ее продать для отчуждения объекта недвижимости, необходимо собрать определенный список документов:

  • оригиналы паспортов всех долевых собственников;
  • идентификационные кода и их копии;
  • свидетельства о рождении всех несовершеннолетних детей;
  • разрешение попечительского совета;
  • свидетельство о праве собственности;
  • технический паспорт;
  • свидетельство о браке;
  • письменное согласие мужа/жены, если приватизация осуществлялась в брачном союзе;
  • при продаже части жилплощади, письменное согласие участников долевого владения;
  • документ о независимой оценке жилого помещения;
  • сведения из БТИ;
  • справка о составе семьи;
  • документ, подтверждающий отсутствие долга по услугам жилищно-коммунальных хозяйств:
  • персональный банковский счет (по желанию)

Для чего нужна приватизация: плюсы и минусы.

Как избежать форс-мажора?

Чтобы подстраховать себя от возможных непредвиденных ситуаций, рекомендуется оформлять все шаги сделки документально и в письменном виде:

  • факт получения денег свидетельствуется распиской;
  • передача задатка продавцу подразумевает наличие соглашения, в котором две стороны гарантируют оформление сделки, после приватизации жилья;
  • договор должен иметь сведения о стоимости квартиры.

Мы выяснили, как продать квартиру с долгами по ЖКХ, если она принадлежит государству. Однако чтобы не попасть на крючок аферистов, нужно проявлять бдительность и осторожность.

Подобные сделки осуществляются с большим оборотом финансов, а это значит, что посредниками должны выступать проверенные лица, а сведения, которые вызывают малейшую долю недоверия, нужно проверять с особой тщательностью.

Более подробно о приватизации квартиры, увидите в этом видео: 

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: https://dolg.guru/dolgi/fizicheskie-litsa/vse-sposoby-kak-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-s-dolgami.html

Как можно продать муниципальную квартиру без приватизации

Квартира без приватизации

Несмотря на то что программа приватизации в нашей стране работает уже более двадцати лет, еще есть жилье, где недвижимое имущество не передано в частную собственность.

В нем можно жить, но продавать, дарить и передавать по наследству не получится. Казалось бы, на этом можно и завершить статью. Но, как и в других случаях, есть «лазейки», посредством которых, и невозможное становится возможным.

Поговорим о том, как продать муниципальную квартиру без приватизации.

Можно ли выйти из положения?

Итак, собственником неприватизированного жилья является государство. Если в квартире живут по договору социального найма, то его нельзя продать. В противном случае такие сделки будут признаны недействительными. Как же тогда быть, если нужно улучшить жилищные условия? Можно ли продать квартиру, если она не приватизирована?

Начнем с того, что приватизация должна быть осуществимой в этом жилище, в принципе. Есть квартиры, которые невозможно оформить в собственность. К ним относится жилплощадь:

  • в общежитии;
  • в военных городках;
  • в служебном жилфонде;
  • находящаяся в аварийном состоянии;
  • когда кто-то из проживающих против приватизации;
  • в домах социальной защиты в сельской местности.

Об отчуждении такой недвижимости не может быть и речи.

Но, если приватизировать квартиру имеется возможность, то пути выхода из ситуации есть. Вот они:

  1. Совместная приватизация с покупателем и обычная продажа.
  2. Обмен неприватизированными квартирами.
  3. «Буферный» обмен.

Рассмотрим каждый из этих вариантов по отдельности.

Найти покупателя и приватизировать жилье

Этот вариант, пожалуй, оптимальный. В данном случае ищут покупателя, который готов взять на себя расходы по приватизации. Он вносит определенный задаток, который идет на приватизацию. Пункт прописывают в договоре.

Процесс приватизации занимает примерно два с половиной месяца. При этом собирают следующие документы:

  • справку о жилищной квоте;
  • о составе семьи;
  • о жилом помещении;
  • чеки «Жилье», если они имеются;
  • право на льготы;
  • документы, подтверждающие личности прописанных лиц.

Собрав полный пакет документов, направляются всей семьей в администрацию. На месте заполняют заявление, которое подписывают все члены семьи. Вопрос рассматривается в течение 30 дней. Затем заключают договор приватизации, который заверяют у нотариуса. С этого момента дом по закону — приватизированный.

Когда можно продать квартиру и каковы последствия?

Как только «новоиспеченный» собственник получает свидетельство Росреестра о собственности, он может продавать квартиру. Поэтому сделку можно осуществить сразу же. Однако здесь нужно учесть некоторые детали.

По договору купли-продажи придется заплатить НДФЛ. Не подлежит налогообложению продажа лишь в случае, если приватизированная недвижимость в собственности более 3 лет (статья 217, пункт 17 Налогового кодекса).

В то же время собственник может рассчитывать на возврат суммы, если продажа осуществляется в связи с приобретением нового жилья. Это право имущественного вычета. Но оно действует только три года и распространяется на тех, кто является плательщиком НДФЛ.

Обмен с неприватизированными квартирами

Не все знают, но альтернативой сделки купли-продажи является обмен. Его реализация актуальна для неприватизированных квартир. Рассмотрим достоинства и недостатки этого способа:

  1. Когда квартиры имеют разную ценовую категорию, предусматривается доплата. Но в договоре об этом упоминания быть не должно. Считается, что обмен происходит равноценный. Поэтому передача денег может быть зафиксирована только в расписке.
  2. Если наниматель истратит право на приватизацию, то собственником он стать уже не сможет.
  3. Налоговый вычет получить при таком обмене невозможно.
  4. Плюсом договора считается гарантия того, что сделка ни из-за ареста, ни из-за залога не сорвется.
  5. Кроме того, могут быть без труда обменены квартиры, находящиеся в разных городах.

Как происходит обмен?

Решившись на такую сделку, нужно понимать, что найти подходящий вариант очень непросто. Если уже есть родственники или знакомые с подобным жильем, дело упрощается. Но такое встречается редко. Поэтому в основном придется потрудиться. Поиск может вестись:

  • самостоятельно;
  • через риелтора.

Понятно, что риелтор возьмет на себя почти все заботы и объяснит все нюансы. Однако его услуги стоят недешево. Для таких сделок необязательно проверять юридическую чистоту недвижимости. Поэтому главная задача специалиста заключается в поиске подходящей квартиры. Но это вполне можно делать и самостоятельно.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/privatizaciya/kvartiry/mozhno-li-prodat-bez-privatizacii.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.