Квартира обременена ипотекой

Содержание

Как купить квартиру в ипотеку с обременением?

Квартира обременена ипотекой

ВКЛАДЫ  ИНВЕСТИЦИИ  НЕДВИЖИМОСТЬ  ВАЛЮТА

Покупка жилья, находящегося в залоге у банка, − явление в России нередкое. Но на практике процедура требует большей внимательности со стороны покупателя, а также предоставление дополнительных документов. 

Помимо этого, часть людей просто побаиваются таких сделок из-за волокиты в государственных инстанциях, банке и возможных проблем в будущем. Тем не менее, такая практика действительно распространена, ведь она помогает получить новое жилье и решить квартирный вопрос с меньшими затратами, чем если бы вы покупали недвижимость непосредственно у юридического или физического лица.

Решение о покупке залоговой недвижимости должно приниматься взвешенно, так как в этой схеме покупатель-банк-продавец есть свои плюсы и минусы.

Преимущества в следующем:

  • Низкая цена, так как продавец стремится погасить долг перед учреждением, заинтересован в быстрой реализации квадратных метров. Но наличие обременения нравится не всем покупателям, так что приходится манипулировать со стоимостью объекта.
  • Гарантированная чистота сделки из-за того, что там присутствует кредитор. Он контролирует, чтобы операция прошла юридически правильно.

 Наряду с вескими достоинствами, есть и минусы операции:

  • Если жилье просто переоформляется на нового собственника, то он получает вместе с метрами еще и обременение. При обычной операции подобного не будет. Квартира либо дом сразу попадают в полное распоряжение физического лица.
  • Регистрация и получение бумаг в этом деле более длительные и трудоемкие.
  • При переоформлении собственности не получится избавиться от кредитора, сотрудники которого станут навещать нового клиента по несколько раз в году. Таким образом они следят за ликвидностью жилья.

Большое число негативных моментов затрагивают определенный процесс – смену собственника. Но это лишь разновидность сделки. На самом деле низкая цена и участие банка подарят чистую продажу без мошеннических схем.

Для россиян чаще цена становится веским фактором выбора, а уже наличие обременения становится вторичным. В особенности, если ипотека сразу гасится, а обременение будет снято через время после покупки.

Как это происходит

Главное и первое правило подобных операций – наличие согласия кредитора. Дело в том, что все манипуляции с залоговым имуществом должны проходить в присутствии сотрудников банка, что прописано в ипотечном соглашении.

Должник, как и нотариус тут ничего не решают, так как просто не имеют по закону на это права. Обращаем внимание на интересное правило. Это сумма, которую нужно погасить покупателю самостоятельно.

И банкиры ставят обычное условие – 50% от суммы оценки. Это актуально, если новый собственник планирует в будущем погашать оставшийся долг самостоятельно.

Что касается договора, тот тут все сложнее

  1. Для снятия ареста необходимо подписать предварительное соглашение, в котором говорится, что в процессе покупки будущий собственник гасит за заемщика его обязательства. Все это визируется нотариусом.
  2. Выгодные предложения по ипотеке от Сбербанка России  ⇒

  3. Пройдя этот этап, клиент банка и покупатель заключают договор купли-продажи.

  4. Банкиры быстро готовят соответствующие документы о том, что долг погашен предыдущим владельцем.
  5. Потом продажа имущества проходит по стандарту.
  6. Сумма квартиры по соглашению купли-продажи обязана превышать стоимость, указанную в ипотеке (чаще всего так и бывает). Разницу кладут в банковскую ячейку.

  7. Возможно, эти статьи также будут вам интересны:

  8. После сделки деньги отдают продавцу, когда договор пройдет госрегистрацию.

Чтобы не было в будущем никаких проблем, то при передаче любых средств продавцу, вплоть до нескольких тысяч рублей на проведение оценки (если у того совсем нет средств), просите расписку. Форма простая, от руки. Достаточно указать там ФИО участников, паспортные и контактные данные продавца, сумму денег.

Есть и второй вариант покупки квартиры с обременением по ипотеке, когда покупатель не гасит ипотеку, а просто переоформляет ее на себя. Именно об этом случае говорится в разделе «Достоинства и недостатки» данной статьи, естественно, в части минусов операции.

Подобная схема не всегда радует банки. И согласие никто не даст, если покупатель отличился негативными записями в кредитной истории, имеет небольшой уровень дохода, непогашенные долги и так далее.

Советы экспертов

В сети нередки такие ситуации, когда обманутые покупатели пишут про следующие случаи. Допустим, жилье находилось в ипотеке, а заем успешно погашен.

Выясняется, что на имущество еще висит обременения от трех людей, которым бывший продавец должен серьезные суммы денег. Но когда кредиторы заявили о своих правах, имущество уже было в ипотеке у банка.

Список банков, в которых самые маленькие проценты по ипотеке на сегодня  ⇒

Несколько арестов наложить нельзя, так что приставы просто ждали, когда имущество погасят и выведут из залога. Приставы наложили после всего этого свой арест.

Чтобы не случались такие печальные моменты, следует обращать внимание на следующее:

  • Всегда запрашивайте выписку из ЕГРП, где будут видны прочие обременения.
  • Всегда старайтесь за каждую отданную копейку брать расписку, а лучше выполнять все взаиморасчеты с крупными суммами через банковскую ячейку.
  • Возьмите у продавца выписку из домовой книжки, где будет указано, что все люди из квартиры выписаны.
  • Как получить ипотеку официально не работая  ⇒

  • Если оформляете покупку имущества, находящегося в залоге у банка, то обязательно просите на руки его согласие в письменном виде.

При правильном подходе к делу покупка залоговой квартиры станет выгодной сделкой. Но если вы сомневаетесь в своих силах, то лучше заручиться поддержкой опытного юриста по банковским вопросам.

Источник: https://kreditorpro.ru/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-s-obremeneniem/

Внимание! Продажа квартиры с обременением по ипотеке!

Квартира обременена ипотекой

Покупка собственности с наложенным обременением по ипотеке может стать выгодным приобретением для тех, кто подойдет к этому вопросу с ответственностью.

Желая избавиться от долгового обязательства, владельцы снижают цену до минимума, пытаясь хоть как-то расплатиться с долгами.

На помощь нужно призвать хорошего юриста, который подскажет, как снимается залог с такого жилья. Тогда риск остаться ни с чем стремится к нулю.

Обременение по ипотеке в силу закона что это?

Обременение по ипотеке в силу закона — это форма залога недвижимости, при которой собственность заемщика выступает обязательством погашения долга перед банком (залогом в данном случае является то имущество, на которое берется ипотека, т.е. ипотечная квартира будет находится в залоге у банка). В большинстве случаев она возникает при получении жилищного кредита.

Объектом ипотеки в силу закона выступают жилые помещения (квартиры, комнаты, дома), земельные участки, коммерческая недвижимость, гаражи, долевая собственность в строящемся доме и прочие.

Выдавая кредит, банк оформляет закладную, которую клиент должен предоставить в Росреестр (служба регистрации прав на недвижимость), когда будет регистрировать сделку купли-продажи.

На основании этого документа ставится отметка об обременении. Сейчас свидетельство о государственной регистрации права не выдается, все сведения о залоге хранятся в электронной базе.

Узнать о нем можно, заказав выписку ЕГРН (единый реестр прав на недвижимость).

Если собственник долгое время не выполняет обязанности по погашению кредита, заложенная квартира может быть реализована залогодержателем (банком – обладателем залогового права на имущество).

Вырученные средства пойдут в счет погашения тела ипотечного займа, процентов, штрафов и пеней. При этом заемщик на руки получит только то, что останется после оплаты долга перед банком.

Получается, что реализация заложенного имущества – очень невыгодная для собственника ситуация, ведь он переплатит банку значительную сумму.

Следует отметить, что в случае ипотеки в силу закона банк не становится собственником квартиры. Для ее продажи в погашение займа нужно получить соответствующее решение суда.

Ипотека в силу закона в общественном сознании прочно связана с жилищным кредитованием, что не совсем верно. Этот вид обременения возникает и в том случае, когда заключается договор ренты (пожизненного содержания) или продажа квартиры в кредит.

Ипотека в силу договора

Российским законодательством предусмотрен еще один вариант возникновения ипотеки – в силу договора. Не стоит путать его с ипотекой в силу закона.

В этом случае банку закладывается иное (не то, на которое берется ссуда) имущество заемщика или его родственников, или иных лиц которые выступают в качестве поручителей (в качестве залога выступает не квартира на которую берется ипотека, а иное имущество, например имеющаяся в собственности квартира, земля или иное имущество).

Можно ли продать обремененную недвижимость?

Обременение подразумевает, что Росреестр не имеет права регистрировать никакие сделки, влекущие смену собственника. То есть продать, подарить или обменять квартиру нельзя. При этом можно ее завещать, но после смерти собственника решать вопрос о снятии обременения придется его наследникам (в большинстве случаев решением будет выплата остатка ипотечного кредита).

Накладывается ограничение и по регистрации в квартире третьих лиц. Прописать в ней можно только членов семьи заемщика. Нельзя сдавать помещение в аренду, если только речь не идет о коммерческой недвижимости.

В настоящее время ипотека стала очень распространенным явлением, ведь молодые семьи зачастую не могут купить жилье иным путем. Многие реализуют материнский капитал и государственные сертификаты, привлекая заемные средства. При такой популярности ипотечного кредитования не удивительно, что возникают ситуации, когда заемщик не может сам выплатить ссуду.

Понимая всю сложность возникшего вопроса, некоторые банки идут навстречу клиентам и предлагают схему погашения займа за счет продажи квартиры. Даже если кредитор готов дать согласие на реализацию имущества, перед этим отметка об ипотеке в ЕГРН должна быть снята.

Каким образом можно снять имеющиеся обременения?

В стандартной ситуации снять обременение с квартиры можно только одним способом – погасить полностью кредит и совместно с банком подать документы в Росреестр. Другого пути у заемщика нет.

При этом залогодержатель должен письменно подтвердить свое согласие аннулировать залог.

После получения «чистой» выписки ЕГРН собственник может совершать с недвижимостью любые законные действия без ограничений.

Порядок продажи квартиры находящейся в ипотеке

Кроме полной выплаты долга есть и другой способ избавиться от кредитного имущества. Надо подыскать покупателя, который согласится оплатить остаток по ипотечному кредиту задатком за квартиру.

После закрытия кредита покупатель и продавец совместно с представителем банка идут в Росреестр снимать обременение. Одновременно подаются документы на сделку купли-продажи.

Основная проблема – найти такого покупателя, который согласится ждать, пока банк полностью закроет кредит и выдаст все документы для регистрации.

Если у самого покупателя не хватает денег, чтобы выкупить понравившееся жилье, он может взять ипотеку на него в том же банке. В этом случае сделку «от и до» будет сопровождать кредитный специалист. Жаль, что немногие кредиторы готовы пойти на такую схему продажи заложенного имущества.

Так как покупатель будет после сделки заемщиком, ему следует заручиться согласием банка на выдачу ему жилищного кредита. Он должен подать заявку на общих основаниях, при этом максимальная сумма одобренного займа не может быть меньше остатка долга покупателя.

Если она оказалась меньше, будущему собственнику придется привлекать собственные средства. По сути, банк переводит кредитные средства со счета покупателя на ссудный счет продавца, погашая его заем.

В общих чертах схема погашения залога с помощью нового ипотечного займа выглядит следующим образом:

  1. Покупатель подает заявку на жилищный кредит у первичного кредитора (банка в котором оформлена ипотека).
  2. После одобрения банк готовит бумаги на новое обременение (кредитный договор, закладная).
  3. Покупатель, продавец, представитель банка идут в Росреестр и подают документы на сделку.
  4. Далее происходит выдача кредита покупателю и деньги сразу же переводятся на погашение долга продавца.
  5. Банк выдает продавцу справку о выполнении обязательств и закладную. Тот снимает обременение в Росреестре.
  6. Покупатель получает выписку ЕГРН на приобретенную квартиру с отметкой об ипотеке в силу закона. На руках у него остается только кредитный договор, оригинал закладной хранится в банке. Он становится заемщиком и оплачивает ежемесячные взносы по кредиту вплоть до полного его погашения.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением – всегда большой риск. Если заем взят в крупном солидном банке, не стоит беспокоиться о чистоте сделки. Если же сделка происходит в другой финансовой организации, лучше привлечь квалифицированного юриста или риэлтора. Велик риск нарваться на мошенников и в результате остаться без квартиры и без денег.

Какие советы можно дать желающим приобрести обремененную ипотекой недвижимость:

  • Все нюансы сделки должны быть подробно прописаны в договоре купли-продажи с указанием кредита, расчетных счетов и порядка действий сторон.
  • Перед сделкой запросите от продавца официальный документ от банка, в котором содержится вся информация об ипотечном займе (номер и дата кредитного договора, сумма кредита, объект приобретения и залога, текущая задолженность и сумма для полного погашения).
  • Посетите банк вместе с собственником квартиры и лично удостоверьтесь, что у него оформлен жилищный кредит на нее.
  • Если вы решили взять ипотеку в том же банке, передавайте задаток только после одобрения заявки на кредит.
  • Погашение остатка кредита проводите безналичным способом вместе с продавцом, не давайте ему деньги на руки, требуйте копию подтверждающего документа.
  • После погашения кредита и аннулирования залога закажите выписку ЕГРН. В случае отсутствия обременения там будет стоять отметка «не зарегистрировано».
  • Запросите справку, что все жильцы выписались из квартиры.
  • Уточните в налоговой службе, что жилье не сдается в аренду.

Продажа квартиры от банка, где есть невыплаченная ипотека, не так страшна, как может показаться на первый взгляд. Безусловно, разобраться в тонкостях вопроса без опытного риэлтора будет сложно.

Однако такие квартиры обычно стоят на порядок дешевле, поэтому покупатель в результате сделки получает несомненную выгоду.

Минусом является длительность процедуры, иногда она растягивается более чем на месяц.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке

Двойное обременение на квартиру при ипотеке возникает достаточно редко, однако о такой детали нужно знать. Этот термин обозначает, что, кроме банка залогодержателем выступает еще какое-то лицо.

К примеру, квартира куплена в строящемся доме, на нее оформлена ипотека в силу закона. Но в какой-то момент стройку заморозили из-за нехватки денег.

Застройщику придется заложить весь дом банку, который выдал ему заем на строительство, как и предусмотрено договором между ними.

Так возникает двойное обременение. Связываться с такими квартирами, однозначно, не стоит, либо нужно глубоко разбираться во всех нюансах этого вопроса.

Ипотека погашена: как снять обременение, порядок процедуры, документы

Как происходит прекращение обременения недвижимости в виде ипотеки:

  1. Производится полное погашение долга с причитающимися процентами, пенями и штрафами, если таковые имелись.
  2. В банке запрашивается справка о выплаченном займе и согласии снять залог.
  3. Совместно с представителем кредитора согласуется время визита в Росреестр. Обычно сотрудники крупных банков имеют выделенное время для посещения данного госоргана, поэтому самостоятельно записываться на прием не придется.
  4. Посещение Росреестра или МФЦ (многофункционального центра «Мои документы»), куда подаются бумаги от кредитора (оригинал закладной) и от бывшего заемщика (кредитный договор, справка о погашении займа). Актуальный перечень нужных документов лучше запросить в банке.
  5. Принимающий бумаги сотрудник выдаст расписку, в которой обозначена дата получения выписки ЕГРН без отметки о залоге. Он же подскажет, сколько по времени снимается обременение с квартиры по ипотеке.

При полном погашении займа обременение должно сниматься автоматически. Однако не стоит полностью полагаться на сознательность кредитора и Росреестра.

Лучше проконтролировать процесс и лично убедиться, что все бумаги оформлены как следует. Для этого нужно запросить в банке справку о снятии обременения с квартиры, а в Росреестре – выписку ЕГРН.

Если их нет, действовать описанным выше способом.

Источник: https://ipoteker.ru/vnimanie-prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Квартира обременена ипотекой

Покупка квартиры с обременением по ипотеке является довольно распространенным способом приобретения жилья. Обычно такая квартира по стоимости ниже, чем аналогичная, но которая не находится в залоге у банка.

В чем особенности покупки жилплощади с обременением и стоит ли рассматривать такой вариант приобретения заветных квадратных метров?

Купить ипотечное жилье можно несколькими способами:

  1. Приобрести жилье у продавца, который погасил всю задолженность по ипотеке перед банком, а тот снял с недвижимости обременение.
  2. Приобрести квартиру с долгом, погасить задолженность продавцу наличными средствами.
  3. Получить ипотечный заем от продавца недвижимости (заемщика) и начать выполнять взятые по ипотечному договору обязательства, связанные с погашением задолженности.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке за наличные? Порядок действий

Чтобы получить заветное жилье, обремененное ипотекой, потенциальному покупателю нужно сделать следующее:

  1. Получить согласие банка на осуществление сделки купли-продажи ипотечной квартиры с обременением.
  2. Определить размер невыплаченной суммы банку. На этом этапе банк может поставить условие: потребовать от прежнего владельца выплатить ипотеку в размере не меньше 50% от стоимости жилья. И только после того как заемщик выполнит требование банка, тот даст свое согласие на осуществление сделки.
  3. Если стороны получили согласие банка, тогда следующий шаг – снятие обременения. Для этого продавец и покупатель должны оформить и подписать предварительное соглашение, где следует указать, что покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть задолженности банку. Документ обязательно должен быть удостоверен нотариусом.
  4. После полной выплаты задолженности стороны заключают сделку купли-продажи. Покупатель получает от банка письменное уведомление о том, что ипотека полностью погашена. Внимание! Стоимость жилплощади по новому договору должна быть выше, чем по ипотечному договору. А разница в сумме выплачивается продавцу после процедуры перерегистрации прав собственности в Росреестре.
  5. Покупатель регистрирует право собственности на жилье в Росреестре, обязательно предоставив документ о том, что банк одобряет сделку.
  6. После регистрации сделки покупатель погашает оставшуюся сумму по ипотеке.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке, в ипотеку в 2020 году?

Далеко не всегда у нового покупателя есть наличные, чтобы погасить задолженность банку, рассчитаться с продавцом и получить долгожданную квартиру.

Гораздо чаще покупателями квартиры с обременением становятся лица, которые хотят обзавестись жильем, тоже взятым в ипотеку. Банки одобряют такой способ выплат ипотеки в том случае, если новый владелец будет брать ипотеку в том же банке, что и прежний заемщик.

Также согласие на оформление ипотеки получают те заемщики, которые могут подтвердить свою платежеспособность, официально трудоустроены (срок работы на текущем месте должен быть не меньше 6 месяцев).

Такой способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке у банка, является самым безопасным, потому что сделку контролирует банк. К тому же новый владелец может получить дополнительные бонусы, например, банк может снизить для него размер первоначального взноса.

Если покупатель квартиры с обременением по ипотеке захочет взять ипотеку в другом банке, то, скорее всего, банк не одобрит ему такой ипотечный кредит.

Чтобы стать новым заемщиком при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, новому владельцу нужно соответствовать таким критериям:

  • он должен быть гражданином РФ или иметь вид на жительство;
  • возраст заемщика должен быть в пределах 21-60 лет;
  • заемщик должен иметь официальную работу;
  • он должен получать достойную зарплату.

Если покупатель жилья хочет приобрести жилплощадь, находящуюся в залоге у банка, то он должен сделать следующее:

  1. Собрать необходимый пакет документов (взять в банке перечень необходимых бумаг).
  2. Дождаться одобрения банка о получении ипотеки.
  3. Заключить с банком ипотечного соглашение.
  4. Заплатить первоначальный платеж, который впоследствии распределяется между банком и бывшим заемщиком. Когда новый заемщик погасит задолженность, то с бывшего владельца снимутся обязательства перед банком. Они перейдут новому владельцу.
  5. Зарегистрировать права собственности на квартиру.

Минус приобретения жилья, находящегося в залоге у банка, в том, что не каждый банк готов передать заложенную жилплощадь новому владельцу. Кроме того, для нового заемщика банк может установить другие условия ипотеки, которые могут оказаться для него невыгодными.

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

Решившись на покупку «проблемной» квартиры, находящейся на обременении, потенциальному покупателю нужно знать, какие риски его могут ждать:

  1. При добровольной продаже жилья продавец может оспорить сделку. Если продавец не имеет средств на погашение ипотечного договора, то он может выразить желание продать недвижимость. Банки дают свое согласие на такой шаг, правда покупатель должен будет приобрести такое жилье по цене не ниже рыночной, чтобы банк мог отбить свои деньги. Проблемы у нового собственника жилья могут возникнуть в том случае, если бывший заемщик захочет оспорить сделку. Например, он может подать иск в суд, сообщив о том, что банк заставил его продать квартиру. В этом случае суд может признать сделку недействительной и вернуть квартиру заемщику. Чтобы покупатель не столкнулся с такой неприятной ситуацией, он должен подписать с продавцом дополнительное соглашение, согласно которому текущий владелец жилья обязуется не предъявлять никаких претензий покупателю.
  2. При принудительной продаже жилья покупатель может столкнуться с рядом проблем. Несмотря на то что при продаже жилья банком с публичных торгов его стоимость будет значительно ниже, все же без рисков не обойтись. Прежний владелец может попытаться воспрепятствовать продаже квартиры, например, обжаловать действия банка, процедуры проведения торгов. Если вдруг окажется, что в такой квартире проживал несовершеннолетний или квартира была незаконно перепланирована, то у нового владельца могут возникнуть большие проблемы.

Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением по ипотеке

Основное преимущество покупки ипотечной квартиры с обременением – возможность покупки по заниженной цене. Так, бывшему владельцу квартиры хочется быстрей продать такое жилье. А если банк выставляет такую квартиру на торги, то он ставит цену не выше рыночной.

Всеми знакомая поговорка «Скупой платит дважды» очень актуальна в ситуации с покупкой обременительной квартиры.

Минусы приобретения такого жилья:

  • существует большая вероятность быть обманутым. Если инициатором продажи ипотечной квартиры выступает сам заемщик, то покупателю нужно тщательно проверить «чистоту» такой сделки и самой квартиры. Бывают ситуации, когда продавцы скрывают от покупателей дополнительные аресты на квартиру или на продаваемой жилплощади проживают жильцы, которых не так просто и выписать (дети, инвалиды);
  • новый хозяин купленной с обременением квартиры может стать полноправным ее владельцем только после выплаты задолженностью банку. Пока долг не будет выплачен, права на квартиру будут находиться у банка;
  • при оформлении сделки купли-продажи ипотечной квартиры с обременением банк потребует от покупателя, чтобы тот оформил титульное страхование (страховка риска потерь, которые могут быть понесены покупателем из-за утраты прав собственности на недвижимость). А страховка – приличная статья дополнительных расходов;
  • чтобы сделка купли-продажи квартиры с обременением состоялась, стороны должны получить согласие банка на изменение условий ипотечного кредитования. Если банк увидит, что покупатель является неплатежеспособным, то он может отказать в осуществлении сделки.

Покупать квартиру, находящуюся на обременении по ипотеке, выгодно, но рискованно. Лучше всего оформлять сделку так, чтобы прежний заемщик передал свои права покупателю, то есть, новым заемщиком будет выступать покупатель. Для этого обязательно нужно получить согласие банка.

Важно помнить, что до момента погашения долга перед банком, новый хозяин будет признан полноправным владельцем только после полного погашения задолженности.

Источник: http://ipoteka-expert.com/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Как купить квартиру с обременением ипотекой от Сбербанка

Квартира обременена ипотекой

Ипотечный кредит предполагает предоставление заёмщиком залога.

На время действия договора займа на заложенную квартиру накладывается обременение, ограничивающее операции с имуществом (реализовать жилплощадь можно при наличии согласия кредитного комитета).

Многие опытные риелторы ищут способы приобрести недвижимость с обременением ипотекой от Сбербанка, так как эта сделка может быть очень прибыльной. Залоговые квартиры почти всегда продаются по низкой цене.

Виды обременений, накладываемых на собственность

Обременение — это понятие, указывающее на ограничение прав собственника. Обременение делится на несколько типов:

  1. Залог. Данный способ обеспечения исполнения финансовых обязательств может быть посессорным (передача движимого имущества заимодавцу) и непосессорным (физического перемещения залога не происходит). Залогодателем может являться как сам заёмщик, так и третья сторона. Если заёмщик не может погасить ипотечную ссуду, то залог переходит в собственность кредитной организации. Недвижимость реализуется на аукционе, а полученные средства покрывают остаток клиентской задолженности. Ипотека (залог недвижимости) должна быть зарегистрирована в государственных органах. Также в обязательном порядке заключается ипотечный договор. Залогодателем может быть как отдельный гражданин, так и коммерческая компания;
  2. Арест. Данный вид обременения носит принудительный характер и используется для обеспечения исполнения судебных решений. Речь идёт о взыскании налогов и иных обязательных государственных платежей. Ограничение прав собственности на имущество требует санкции прокурора. Арест собственности производят налоговые или таможенные органы. Собственность арестовывается в объёме, достаточном для удовлетворения финансовых требований государства.
  3. Аренда (прокат, наём, лизинг). Происходит передача движимой или недвижимой собственности во временное пользование на возмездной основе. Прибыль и продукция, полученные в ходе эксплуатации арендованного имущества, принадлежат арендатору. Предметом аренды может быть непотребляемая вещь, имеющая материальную ценность. Также законом допускается аренда нематериальных ценностей (торговые марки, ПО для ЭВМ и др.). Арендные отношения могут носить многоступенчатый характер (требуется договор субаренды);
  4. Рента. Этот вид обременения предполагает передачу материальных ценностей в собственность плательщика ренты. Предметом договора ренты может быть движимое имущество или недвижимость. Минимальная сумма ежемесячного рентного платежа не может быть меньше прожиточного минимума, установленного российскими властями. Рента может предоставляться в денежной, натуральной или смешанной форме. Право требования постоянной ренты может быть передано третьей стороне (при наличии договора цессии).
  5. Доверительное управление (траст). Активы передаются в распоряжение управляющего, который обязан использовать их с максимальной пользой для выгодоприобретателя. Попечитель имеет право на вознаграждение, выплачиваемое в виде процента от полученной прибыли. Передача материальных ценностей трасту может стать альтернативой завещанию. Такая форма управления активами позволяет защитить капитал от растраты. Бенефициары не смогут продать собственность, находящуюся под управлением траста, но сохранят за собой право на получение доходов от доверительного управления.
  6. Сервитут. Ограничение касается использования чужого земельного участка для различных целей (прокладка канализационных труб, прогон скота и др.). Сервитут может быть установлен в пользу конкретного человека или неограниченного круга лиц. Все действия осуществляются на возмездной или безвозмездной основе. Установление сервитута регулируется Гражданским кодексом РФ.

Обременения могут быть аннулированы по решению судебных органов или в связи с договорённостью сторон сделки. Регистрационная запись погашается только после полного возврата жилищной ссуды. Приобрести недвижимость можно на портале domclick.ru (Домклик).

Приобретение недвижимости, которая обременена ипотекой

Люди продают заложенные квартиры по разным причинам. Кто-то хочет улучшить жилищные условия, другие просто не могут погасить ипотеку из-за потери работы. Покупка заложенного имущества имеет определённые плюсы.

Его цена обычно ниже среднерыночной стоимости жилплощади на 10-15%. Человеку, решившему приобрести залоговую недвижимость, не придётся нести дополнительные издержки, оплачивая услуги юристов и риелторов (жилая площадь уже прошла необходимые проверки).

Сделка по реализации помещения включает следующие этапы:

  • Оформляются бумаги, удостоверяющие переход права собственности к тому, кто решил купить жилье;
  • Регистрируется снятие ипотеки с объекта;
  • Заключается соглашение о купле-продажи квартиры.

Если покупателю не хватает средств для покупки залоговой недвижимости, тогда банк может предоставить ему заём.

Деньги выдаются на достаточно выгодных условиях (минимальный первоначальный взнос, пониженная процентная ставка, быстрое рассмотрение заявки и пр.).

Выданный кредит обслуживается по стандартной схеме (досрочного погашения не требуется). Снятие обременения и переход ипотеки к новому хозяину регистрируются одновременно.

Подготовка документов

Для продажи залогового объекта потребуются:

  • Паспорт владельца жилого помещения;
  • Кадастровый паспорт, оформленный на текущего хозяина жилья (в справке должны быть отметки о сделанных перепланировках помещения и инвентарной стоимости жилплощади);
  • Технический план квартиры;
  • Справка, подтверждающая отсутствие обременений, наложенных на недвижимость;
  • Правоустанавливающие бумаги на залоговую недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор, завещание и др.);
  • Отчёт оценщика, в котором прописана рыночная цена помещения (процедуру оценки жилья могут проводить только организации, аккредитованные Сбербанком);
  • Справка по форме девять. В ней указываются граждане, прописанные в помещении. Если в квартире зарегистрированы третьи лица (дети, недееспособные граждане, осужденные собственники, пропавшие без вести лица и т. д.), то сделка может не состояться.

Список документов может быть расширен по требованию кредитного инспектора. Сбор необходимого пакета бумаг можно поручить агентству недвижимости (будьте готовы уплатить комиссионное вознаграждение риелторам). Приобрести жилье можно только после предоставления всех необходимых бумаг.

Способы снять ограничения с недвижимости

Для того чтобы стать собственником купленной квартиры, нужно снять с неё отметку о залоге. Этот процесс состоит из нескольких этапов:

  1. Полное закрытие долга по ипотечному займу;
  2. Подача заявления>;
  3. Согласование даты посещения Росреестра (клиент идёт в государственное учреждение вместе с кредитным специалистом). Регистрационную запись можно также погасить в МФЦ (при наличии соответствующей услуги);
  4. Подача совместной заявки в Росреестр (бумага должна быть подписана клиентом и сотрудником банка);
  5. Снятие записи об ипотеке и получение выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость.

Если по кредиту предоставлялась закладная, то Сбербанк обязан вернуть её заёмщику (в ценной бумаге должна присутствовать отметка об исполнении финансовых обязательств перед банком). Клиент предоставляет полученную бумагу в МФЦ, и снимает отметку об ипотеке с помещения.

Приобретение жилья, выставленного на публичные торги

Банк постоянно устраивает специальные аукционы, на которых реализуется арестованное имущество. Участвовать в аукционе могут физические лица, а также фирмы. Для того чтобы получить доступ к торгам, нужно сделать следующее:

  • Отправить в банк заявку на участие в аукционе. К заявлению необходимо приложить копию всех страниц паспорта и согласие супруга (при его наличии) на участие в торгах (бумага должна быть заверена нотариусом);
  • Получить электронную подпись (её можно приобрести в специальном центре, имеющем лицензию Минкомсвязи);
  • Внести задаток на банковский счёт (он должен составить не менее 10% от стоимости лота);
  • Приобрести недвижимость с обременением ипотекой;
  • Снять ограничения с жилплощади и получить выписку о смене собственника жилого помещения.

Аукционы проводятся в разных форматах. Наиболее популярным вариантом являются торги на повышение. Залоговый объект достаётся покупателю, предложившему максимальную цену. Также банком проводятся торги на понижение цены. Стоимость квартиры, выставленной на продажу, постепенно снижается в ходе аукциона. Выигрывает участник, который первым выставил заявку на покупку жилья.

Покупка жилых помещений на аукционе может быть особенно выгодной в период экономического кризиса, когда стоимость квартир падает до минимальных значений. Если вы решили приобрести имущество в ходе электронных торгов, то нужно быть готовым к риску.

Далеко не все бывшие владельцы квадратных метров согласны с тем, что банк отнял у них залоговое имущество. Бывший заёмщик может подать исковое заявление в суд и оспорить сделку.

В этом случае текущий владелец квартиры может утратить право собственности на жилое помещение.

Ежемесячно аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. Какую комиссию я должен заплатить Банку за предоставление кредита? Комиссия за выдачу кредита отсутствует. Можно ли оформить квартиру, купленную в кредит, в общую собственность? Да, приобретенная квартира может быть оформлена в общую собственность:

  • созаемщиков;
  • заемщика и членов его семьи (детей и родителей);
  • созаемщика и его супруги, а также членов его(их) семьи (детей и родителей супругов).

Будет ли квартира, приобретенная по ипотеке, находиться в залоге у Банка? Да, приобретаемый объект недвижимости находится в залоге у Банка до момента полного погашения кредита (в случае если условия предоставления кредита предусматривают оформление кредитуемого объекта недвижимости в залог). В рамках программ «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья» возможно оформление в качестве обеспечения по кредиту как залога приобретаемой квартиры, так и залога уже имеющейся квартиры. Может ли Банк предоставить кредит без учета платежеспособности? Нет, максимальная сумма кредита может быть определена только исходя из платежеспособности заемщика/созаемщиков. При этом в качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более трех человек. Какую максимальную сумму кредита может выдать Банк? Сумма кредита определяется на основании вашей платежеспособности и зависит от предоставленного обеспечения, при этом она не может превышать установленных Банком максимальных значений в соответствии с условиями выбранного Вами кредита. Есть ли возможность как-то снизить процентную ставку? Да, возможность понижения процентной ставки предусмотрена для кредита, в соответствии с условиями которого предусмотрена ипотека кредитуемого объекта недвижимости, после надлежащего оформления которой, а также страхования кредитуемого объекта недвижимости в пользу Банка, ставка может быть снижена. Подробную таблицу процентных ставок вы можете посмотреть на сайте Банка. От чего зависит процентная ставка по кредиту? Ставка зависит от вида и срока кредита, размера первоначального взноса, а также от категории, к которой относится клиент Банка. Где я могу получить жилищный кредит? Получить кредит можно в филиале Банка по месту регистрации заемщика или одного из созаемщиков, по месту нахождения кредитуемого Объекта недвижимости. А если вы работаете на предприятии, аккредитованном или обслуживаемом Банком в рамках «Зарплатного проекта», получить кредит вы можете также по месту нахождения компании-работодателя. Какую недвижимость можно приобрести на деньги, полученные по жилищному кредиту? На кредит Банка вы можете приобрести расположенные на территории Российской Федерации и не обремененные правами третьих лиц квартиру, жилой дом или иное жилое помещение на вторичном рынке недвижимости, а также на первичном рынке недвижимости (новостройка).

Источник: https://s-ipoteka.info/info/operacii/kupit-kvartiru-s-obremeneniem-ipotekoj-ot-sberbanka.html

Покупка квартиры, обременённой ипотекой: что нужно знать?

Квартира обременена ипотекой

Иногда жизненные обстоятельства складываются так, что кому-то с ипотечной квартирой приходится прощаться. Стоит ли покупателю рассматривать возможность приобрести такую квартиру? Что он должен просчитать в первую очередь и чего опасаться? Разбираемся.

 Иллюстрация: Ирина Фатеева

Как продаётся то, что продать нельзя?

При покупке квартиры в ипотеку в свидетельстве о праве собственности прописывается, что квартира находится под обременением. Пока кредит и проценты за неё не выплачены, с недвижимостью сделать ничего нельзя. Невозможно подарить, обменять или продать жилплощадь, которая фактически является собственностью банка.

Но у гражданина, взявшего недвижимость в ипотеку, в жизни может всякое случиться, и иногда непредвиденные обстоятельства приводят к тому, что с квадратными метрами всё-таки приходится прощаться. Например, квартира может стать слишком тесной для семьи, которая вдруг стала больше.

 Или жильё может стать фактически ненужным, если грядет переезд в другой город или страну. Или совсем уж печальная история — когда из-за потери работы нет возможности выплачивать такой большой кредит. То есть, веских причин продать ипотечные квадратные метры может быть масса.

 Тогда владелец квартиры обращается в отделение банка, сообщает о своих форс-мажорных обстоятельствах, и недвижимость выставляется на продажу.

Преимущества приобретения ипотечной квартиры

Когда на продажу выставляется залоговая квартира, обычно в объявлениях указывается, что на ней «висит» юридическое обременение. И это пугает потенциальных покупателей. Хотя пугать, в общем, не должно: если подойти к этому делу с умом, все останутся в выигрыше.

Покупка квартиры, находящейся под банковским залогом, имеет определённые преимущества. Первое: прежде чем взять квартиру в залог, банк её проверяет.

 Покупая «вторичку», покупатель сильно рискует, что со временем вдруг появится дальний родственник бывшего владельца недвижимости и заявит свои права на проживание.

Поэтому главный плюс приобретения залоговой квартиры — гарантия отсутствия прав третьих лиц на приобретаемое жильё.

Фактически, банк всё сделал за покупателя: он уже обращался к оценщикам, подключал к проверке страховую компанию, и каждый специалист проверял квартиру в своём направлении.

Принимая квартиру под залог, банк предусмотрел и снизил все риски, выяснив заранее, что сделка не будет оспорена третьими лицами.

 Поэтому, приобретая такую квартиру, можно быть на 100% уверенным, что юридическая сторона сделки будет в точности соблюдена.

Обычно продавец выставляет недвижимость на продажу с невысокой стоимостью. Мотивация предельно ясна: необходимо «вытащить» деньги как можно быстрее. Даже если изначально такое жильё продаётся без скидки, за такой объект точно можно поторговаться.

Другой стороне сделки продажа ипотечной квартиры тоже выгодна: заёмщик освобождается от долга перед банком, а банк приобретает нового платежеспособного заёмщика, готового взять ипотеку (если рассматривать долгосрочное кредитование) или способного выплатить ипотечный кредит (если квартира приобретается за наличные).

Что нужно знать покупателю?

Прежде чем ипотечная квартира будет выставлена на продажу, продавцу необходимо получить согласие банка. Для кредитной организации невыгодно, чтобы собственник продавал залоговую квартиру. Ведь при погашении ипотеки имеют место быть так называемые «длинные деньги» в части процентов по займу.

А в случае продажи квартиры долг закроется одномоментно. Чтобы получить от банка добро на продажу жилья, необходимо найти веское обоснование принятого решения — тяжелый недуг, сокращение на работе и т.д.

(именно поэтому, приобретая ипотечную квартиру, будущему владельцу так важно удостовериться, что банк не будет против её продажи).

Второй важный момент — определение суммы, которую новому покупателю необходимо выплатить за квартиру. Обычно она делится на две части: погашение долга перед банком и непосредственная выплата продавцу.

 Чтобы с недвижимостью можно было проводить сделки купли/продажи, на ней не должно быть обременений.

И в этом моменте потенциальному покупателю необходимо быть предельно осторожным, поскольку именно его средства идут на погашение кредитного долга.

После погашения обременения перед банком, фактически, полноправным хозяином жилья становится продавец. А вдруг он откажется выезжать из квартиры, пока не подберёт себе достойное жилище? К сожалению, такие истории случаются, и тогда процедура выезда из квартиры растягивается на месяцы.

Или же другой вариант аферы: став полноправным владельцем квартиры, продавец выставит её на продажу, но уже не как залоговую с низкой стоимостью, а по привлекательной для себя цене, и в лучшем случае из суммы денег, вырученных с продажи жилья, вернёт неудавшемуся покупателю деньги за снятое обременение, в худшем – оставит с носом.

Поэтому покупателю необходимо настоять, чтобы стороны нотариально заверили договор задатка, в котором прописаны условия сделки. А именно: покупатель гасит обременение в банке за продавца, после чего прежний владелец квартиры обязуется её продать. Также важно в договоре указать сроки, в течение которых банк снимет обременение, а продавец продаст квартиру.

Первый вариант: покупка за «живые» деньги

Чтобы не потерять свои деньги, потенциальный покупатель может сделать следующее. Арендуются банковские ячейки, в одну из которых помещаются деньги, покрывающие обременение, а в другую – остаток суммы за жилплощадь.

После того, как кредитная организация получает свою часть, она, в свою очередь, выдаёт справку о снятии задолженности, а также закладную на квартиру. Закладная необходима как подтверждение факта выполнения должником своих обязательств по оплате кредита. Этот документ предоставляется продавцом вместе с письмом из банка в Регистрационную палату для снятия обременения.

Далее покупка недвижимости идёт по привычному сценарию, поскольку обременение снято, и с квартирой возможно проводить любые сделки. Заключается договор купли-продажи, оформляется переход права собственности, и после реализации сделки остальная часть денег из ячейки переходит по праву к своему хозяину.

Стоит иметь ввиду, что это наиболее простой способ получения квартиры. Человеку, решившемуся на приобретение ипотечных квадратных метров, следует просчитывать каждый свой шаг и не стесняться обращаться за помощью к юристам и нотариусам. Если же нет возможности арендовать банковскую ячейку, то наиболее оптимальным вариантом будет написание продавцом расписки при каждой передаче ему денег.

Второй вариант: новая ипотека

Такой вариант будет интересен тем, кто планирует брать жильё, обременённое ипотекой, тоже в ипотеку. Это вполне реально, но есть нюансы. Во-первых, потенциальный покупатель обязан быть юридически «чистым», с идеальной кредитной историей. Во-вторых, все манипуляции должны проводиться в одной кредитной организации.

Залогодержателю (банку)это подходит идеально. Фактически происходит лишь смена заёмщика и залогодателя. Недвижимость продолжает являться собственностью банка, один кредит закрывается, выдаётся второй. Банк, выступавший раньше кредитором продавца, теперь становится кредитором покупателя.

 Круговорот денег происходит под эгидой банка, которому всё равно, что в данных условиях один хозяин квартиры сменился на другого. Итог таков: за счёт выданного покупателю ипотечного кредита, а также первоначального взноса, погашается задолженность продавца-должника.

 Параллельно идут два процесса: снятие обременения на недвижимость и наложение на неё нового обременения.

Третий вариант: покупка у банка

Купить ипотечную квартиру можно и у банка, о чём мы уже писали. Схема проста и подобна покупке квартиры у хозяина. Только реальным продавцом выступает кредитная организация, которая и занимается поиском заинтересованных лиц. Этот вариант безопасен, его также можно рассматривать.

Такой способ имеет свои плюсы для банка и минусы для хозяина квартиры.

Кредитная организация, получая оповещение о том, что хозяин квартиры не в состоянии оплачивать ипотеку и искать на неё покупателя, старается как можно быстрее пустить «с молотка» удерживаемые квадратные метры.

Поиском лучшего предложения банк заниматься не будет. Ему нужно скорее вернуть свои деньги, а всё, что останется – отдать хозяину квартиры. Поэтому вряд ли продавец в этом случае останется «в наваре». В лучшем случае – сработает «в ноль».

А дальше схема покупки предельно проста: покупатель приходит в банк, где подписывает предварительное соглашение о покупке недвижимости. Данный документ в присутствии трёх сторон заверяется нотариально.

 Далее всё идёт по описанному выше «протоколу»: кредитная организация любезно предоставляет собственные депозитные ячейки для расчёта по сделке, в которые покупатель кладет деньги для покрытия обременения и деньги для продавца. Перед заключением договора стоит убедиться, что в Регистрационную палату уже поданы сведения о погашении кредита.

Продавец с покупателем заключают договор купли/продажи, отправляются в Регпалату, где фактически и завершаются все «бумажные» дела.

В итоге

Как видим, приобрести ипотечную квартиру в реалиях нашего времени очень даже возможно. Вариантов и тонкостей при покупке достаточно много, следует только выбрать более удобный вариант, просчитать все риски и проследить, чтобы сделка была проведена с абсолютной юридической чистотой. Это момент первостепенной важности, который позволит не остаться без денег и на улице.

Ангелина Беркут

22.08.2016

Источник: https://knowrealty.ru/pokupka-kvartiry-obremenyonnoj-ipotekoj/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.