Квартира студия долевая собственность

Маленькая, но своя

Квартира студия долевая собственность

Оптимальный размер, цена и планировка — эти и другие советы по выбору компактной квартиры от риелторов

Александр Щербак/ТАСС

Маленькие квартиры-студии прочно заняли свое место на рынке и в квартирографиях современных новостроек. Обычно они составляют небольшую долю от общего числа квартир в доме, поскольку не подходят для большинства среднестатистических семей из-за весьма скромных размеров. Тем не менее у студий есть своя постоянная аудитория благодаря невысокой цене.

Мы попросили риелторов рассказать, какие студии сегодня есть на рынке столичного региона, как сориентироваться в ценах, а также правильно выбрать размер и планировку такой квартиры.

Самые бюджетные предложения

Студии — самые бюджетные предложения на рынке жилья. В среднем студия в массовой столичной новостройке обойдется в 4,7 млн руб., минимальный бюджет покупки составляет 3,22 млн руб., максимальный — 7,7 млн руб.

«Невысокая стоимость студий связана исключительно с небольшим метражом, — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Если же посмотреть на цену одного «квадрата», то она окажется выше, чем у многокомнатных квартир. Например, средняя стоимость 1 кв. м в студии равна в массовом сегменте 187,5 тыс. руб.

, а в многокомнатных квартирах в том же классе — 158,0 тыс. руб. На рынке недвижимости действует главное правило ценообразования: чем меньше площадь квартиры, тем дороже выходит «квадрат». Поэтому многие застройщики заинтересованы в проектировании студий и однокомнатных квартир, ведь в таком случае стоимость 1 кв.

м выходит дороже, а прибыль — больше».

Стоимость студий в Московской области в полтора-два раза ниже, чем в Москве (даже если не рассматривать исключительно дальние районы). По данным «Метриума», в Подмосковье можно найти студии стоимостью менее 1 млн руб.

К примеру, студия без отделки площадью 17,94 кв. м в ЖК «Чеховский посад» в Чехове обойдется всего в 888 тыс. руб. Такую же цену имеют студии 24 кв. м в ЖК «Восточный» в Звенигороде. В ЖК «Лукино-Варино» в поселке Свердловском студия площадью 25 кв.

м обойдется в 1,18 млн руб.

Оптимальный размер студии — около 23–27 кв. м. Из них кухня-гостиная должна занимать около 19–23 «квадрата». Площадь ванной, совмещенной с санузлом, должна быть не меньше 3,5–4 кв. м.

Средняя площадь студий в Москве составляет 25,1 кв. м — то есть в принципе соответствует оптимальному размеру. Но есть студии и меньшего метража — они, разумеется, дешевле. Самые маленькие студии в новостройках в пределах Старой Москвы имеют площадь 18,5–19 кв.

м (такие, например, есть в проекте «Level Амурская»). Но встречаются и совсем крошечные — 16–17 кв. м. Сейчас такие можно найти в квартирных проектах в Подмосковье либо в старых границах Москвы, но в апартаментных комплексах.

Например, самые компактные апартаменты сейчас продаются в ЖК Cleverland.

«В одних проектах 33 кв. м — это полноценная «однушка», а в других — может быть студией. Часто в прайс-листах или проектных декларациях не рассматриваются отдельно студии и «однушки».

Поэтому для разделения нередко используют границу — 32 кв. м: объекты с меньшей площадью — студии, с большей — квартиры.

Но это деление, конечно, очень условное», — отмечает руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.

«Квазистудии» — не отдельные квартиры

Сегодня на рынке встречаются предложения так называемых «квазистудий», которые, по сути, не являются отдельными квартирами. Как пояснил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, это помещения в обычных квартирах многоквартирных домов, как правило, на первых этажах.

Собственно, студии оборудуют в данном случае в жилых комнатах квартиры с установкой зон кухни и санузла. «Эти объекты предлагаются к продаже как доля в праве общей собственности на квартиры со всеми вытекающими юридическими особенностями владения, пользования и распоряжения», — предупреждает эксперт.

Важна разнообразная квартирография

Риелторы советуют отказаться от дома, в котором до 15–25% предложения отдано под студии. Такой подход девелопера к квартирографии в итоге приведет к банальному перенаселению и, как следствие, регулярным очередям у лифта, нехватке парковочных мест во дворе и прочим неудобствам, считает Мария Литинецкая. Желательно, чтобы на этаже было не более шести — восьми квартир.

Студии подходят для сдачи в аренду

Площади студий меньше, чем «однушек», кроме того, их можно приобрести за меньшую цену. Но арендные ставки в них вполне сопоставимы со ставками в однокомнатных квартирах. Это значит, что владелец быстрее вернет вложенные средства и начнет получать прибыль. Таким образом, студии идеально подходят для пассивного дохода от аренды, поскольку быстрее окупаются.

Если предполагается, что студия будет исключительно сдаваться в аренду, лучше приобретать объект с отделкой от застройщика, поскольку самостоятельный ремонт обойдется как минимум на треть дороже, советуют эксперты.

В этом случае также имеет смысл обратить внимание на студии в апартаментных комплексах — бюджет покупки меньше на 5–10%, чем в квартирном доме, а на арендную ставку тот факт, что в помещении нельзя будет прописаться, не влияет.

Оптимальная планировка и высота

Выбору планировки студии нужно уделить особое внимание, поскольку перед покупателем стоит задача выжать максимум из 22–26 кв. м.

«Лучше отказаться от покупки «вагончиков» — вытянутых студий, в которых расстояние между стенами напротив не позволяет разместить, к примеру, раскладной диван, чтобы рядом с ним осталось место для прохода.

Самый удобный вариант — студия с двумя окнами, максимально приближенная по форме к квадрату. При такой планировке можно разделить перегородкой единое пространство, получив два помещения», — советует Мария Литинецкая.

Эксперты также рекомендуют выбирать квартиру с высокими потолками. В этом случае в студии можно сделать подиум (например, для спального места), который не только выделит зоны в квартире, но и будет выполнять роль места для хранения.

А если высота потолков позволяет — в квартире можно обустроить второй уровень или большую антресоль.

При выборе студии также стоит обратить внимание на наличие кладовых в доме или на этаже — они помогут не захламлять и без того компактные помещения несезонными вещами.

«Студии — это, как правило, квартиры с одним окном и дефицитом мест для хранения вещей.

Поэтому обратите внимание на вид из окна — предпочтительнее выбрать студию с окном во двор, так как единственная комната будет и гостиной, и спальней, — советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

— Дополнительным плюсом станет наличие лоджии или балкона — его можно использовать для хранения вещей или в ряде случаев объединить с комнатой и расширить пространство».

Эксперт также не рекомендует покупать студию, которая одной из стен примыкает к лифтовому холлу — в таких квартирах обычно слышно, как открываются и закрываются двери лифта, а в некоторых моделях это сопровождается еще и звуковым сигналом. Если в типовых квартирах к лифтовым шахтам обычно примыкает кухня, то в студии — все пространство целиком, и такое соседство будет доставлять дискомфорт.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5baa2a8b9a7947e81ed1303e

Квартиры-

Квартира студия долевая собственность

Во время поиска ответа на вечный вопрос — можно ли накопить на квартиру Принцип латте, или Реально ли накопить на квартиру с нуля?

Мною были рассмотрены все возможные (и всевозможные) варианты.

Среди доступных по цене попадались и квартиры-крошки в 8—9 кв. м. Которые конечно же никакими квартирами не являются. Это обычные доли, на которые разбиты многокомнатные квартиры. После покупки они могут принести немало головной боли новому владельцу.

Но оказалось, что многие пикабушники по-прежнему наивно верят в то, что в Москве можно купить КВАРТИРУ за миллион-полтора. Да, маленькую, но отдельную. Диалог с таким наивным буратиной, не знающим, на каком бы пустыре зарыть свои монетки, ни к чему не привел #comment_153956261

Придется заняться ликбезом, хотя тема вроде совсем не новая. Лет 15—20 назад такие махинации проворачивали с частными домами. Покупался участок в частном секторе, но на нем строился многоквартирный дом на 8—10 квартир. Коммуникации накрывались медным тазом. Соседи подавали в суд на эти шалманы. Дом по решению суда сносили, люди шли на улицу без компенсаций.

И вот свеженькие грабли для простачков.

Возьмем для примера сегодняшнее свеженькое объявление о продаже “студии”. Продавец обещает хоть и с “ашыпками”: “Аппарт-студия на Кутузовском проспекте! Спешите!

Уникальный вариант для инвестиций или собственного проживания!”

Место шикарное:

Сам дом тоже ничего. Даже похоже, что сталинка. И точно — год постройки 1931-й:

И планировка вроде комфортная:

Немного смущают потолки 2,4 метра. Обычно у сталинок на 80, а то 100 см побольше. Но зато своё. И всего за 1,99 миллиона! В центре Москвы!

И тут хоба! Вид от двери:

Тю! Да это ж подвал! Наспех переделанный типа под студию:

Но даже если квартира не в подвале, а на первом этаже или над магазином/банком, схема менее мошеннической не становится.

Все знают, что самые ликвидные на рынке недвижимости однокомнатные квартиры. Периодически в тучные годы им дышат в спину двушки, но обычно картина пропорциональна — еще менее ликвидны трехкомнатные, и далее по нисходящей 4-, 5-, 6-комнатные квартиры. С арендаторами картина та же — на большие площади искать клиента сложно.

Собственники такого просторного помещения идут на полузаконные ухищрения: делают все помещения в квартире изолированными, оборудуют в каждом санузел и водопровод, называют эти комнаты студиями и сдают уже не как комнату в коммуналке, а как самостоятельное жилье.

В последние три года и в продаже таких псевдостудий немало.

В объявлениях на сайтах недвижимости их опознать довольно просто:

Во-первых, по площади. Минимально допустимая площадь квартиры в РФ — 28 кв. м. а в объявлениях встречаются “квартиры” и по 7,7 кв. м — ну явно переделанная под жилье кухня.

Во-вторых, по ограничениям по использованию материнского капитала и ипотеки — на приобретение доли в квартирах их потратить нельзя.

В-третьих, эти “квартиры” расположены исключительно на первом или втором (если есть технический) этажах.

В-четвертых, оформление проходит лишь у нотариуса, а не через Росреестр.

Для маскировки сомнительного статуса жилья иногда используют звучные термины вроде: “использована стратегия win-to-win” — если примитивно, это когда твой соперник по коммуналке становится твоим союзником.

Многие говорят: “Ну и что такого? Ну не квартира, а студия и даже доля. Выглядит-то как студия? С отдельным санузлом. Значит можно жить. В крайнем случае — всегда можно продать”. А вот тут и кроются подводные камни.

Начнем с юридического статуса.

Юридически такие “студии” — часть квартиры. 1/3… 5/17 и т. д. В отличие от коммунальной квартиры, вы не собственник конкретной комнаты, вы владеете лишь частью общей площади. Отсюда вытекают и следующие сложности. Статус помещения сомнительный — и не отдельная квартира, и не коммуналка с номерами комнат и разделенными счетчиками.

Прописать кого-то к себе на территорию своей доли вы сможете только с согласия сособственников. Исключение — близкие родственники.

Последующая продажа может стать отдельным квестом, так как у сособственников квартиры есть преимущественное право на выкуп вашей доли. Сначала вы должны предложить свою долю им. И лишь получив письменный отказ, можете ее продавать по объявлению.

Теперь технические моменты.

Главное — санузлы. Именно из-за них микростудии из многокомнатных квартир и размещаются на первых этажах дома — по закону, мокрые зоны над жилыми помещениями переносить нельзя. Слив в квартире по-прежнему будет общий.

А качать из студий воду и какашки в него будут насосы. Но даже если установить довольно мощные агрегаты, из-за угла наклона в квартире со временем начинает попахивать канализацией.

И немудрено, если филиалы толчка размазаны по всему дому!

Кстати, подать в суд на незаконную перепланировку с переносом мокрых зон под жилыми помещениями могут и соседи сверху.

Плюс придется увеличивать электромощности и выбивать это разрешение в энергосбытовой компании: на каждую студию необходимы минимум 5 КВт, не говоря уже о новой разводке и согласовании еще и ее.

Вентиляционные каналы тоже останутся только в паре комнат. Там же можно будет установить вытяжку над кухонной зоной. В остальных долях придется пользоваться лишь форточкой.

Согласование и утверждение всей этой перепланировки — даже останавливаться на этом моменте не буду, ибо и так всё понятно.

Даже если этот многоунитазный маразм удастся узаконить, это будет по-прежнему одна большая квартира, но никак не несколько самостоятельных студий.

Картинки таких обустроенных “студий” в интернете обычно радуют глаз:

На деле такое жилье мало отличается от знакомого по Азии гетто:

это на Пикабу публиковалось, но ничего лучше по теме этих псевдостудий не нашлось. Может, хоть кого-то убережет спускания собственных миллионов в унитаз…

Итого: Госжилинспекция обычно привлекает в таких случаях собственников жилых помещений по ст. 7.21. КоАП РФ, выдает им предписание на возвращение перепланировки или переустройства жилого помещения в исходное состояние в соответствии с планом.

Собственникам помещения ГЖИ отводит на это от четырех до шести месяцев, затем ГЖИ проверяет исполнение предписания. Если предписание не исполнено, подается иск в суд для вынесения решения — восстановления помещения в исходное состояние в судебном порядке.

Самые злостные нарушители могут потерять квартиру, если суд выносит решение о продаже с торгов для покрытия тех средств, которые пойдут на ремонт. Причем в Москве, где такие “микростудии” очень распространены, прецеденты по лишению права собственности на недвижимость уже были.

Источник: https://pikabu.ru/story/kvartiryimatryoshki_pravovyie_aspektyi_pokupki_mikrostudiy_peredelannyikh_iz_kvartir_7038350

В тесноте да в обиде: в москве стали продавать псевдостудии

Квартира студия долевая собственность

На вторичном рынке жилья в Москве стали появляться псевдостудии — на это обратили внимание риелторы. Такое жилье создают путем перепланировки обычных квартир: однушку, двушку или трешку разделяют на несколько крошечных студий с отдельной кухней и санузлом. Стоят они дешевле, но не все покупатели понимают связанные с ними юридические риски. Подробнее об этом — в материале «Известий».

Перепланировали, перепланировали

Разделение квартиры на две или несколько студий — идея не новая. На размещены десятки видео о том, как сделать перепланировку и подвести к каждому помещению свет и воду с отдельными счетчиками. Общая площадь такого жилья — около 10–15 кв. м. Чаще всего крошечные студии создают, чтобы выгодно сдавать в аренду, но на рынке стали появляться предложения и о продаже.

Плюсы для покупателей, конечно, находятся. Студии дешевле, чем квартиры, и удобнее, чем комнаты, — за счет отдельного санузла и кухни. Но эксперты советуют относиться к ним с осторожностью.

Первый вопрос к продавцам студий — по перепланировке и подведению коммуникаций в помещения. Жилищный кодекс предъявляет к застройщикам много требований. К примеру, жилая комната не должна быть меньше 9 кв. м, а кухня — меньше восьми, вход в санузел нельзя делать из жилой комнаты или кухни, а кухню нельзя размещать над жилой комнатой нижнего этажа.

Студии обычно оборудуют на первых этажах, изредка выше. Чаще всего разделяют двух-трехкомнатные квартиры, но владельцы арендного бизнеса рассказывают на и о преобразовании однушек. В этом случае приходится переоборудовать под комнату кухню. Площадь жилого помещения при этом не превышает 7–8 м, а в некоторых случаях составляет всего пять.

По словам заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости в Финансовом университете при правительстве России профессора Александра Цыганова, это не частая, но и не единичная ситуация в городах с дорогими квартирами и старым жилым фондом с коммунальным заселением, то есть в Москве и Санкт-Петербурге.

«Обмануть невнимательного покупателя можно, но проверить законность установки санузла в студии довольно легко — на документах по студии или доле в квартире все санузлы должны быть отражены на поэтажном плане, иметься документы по оплате коммунальных услуг, желательно счетчики на воду и документы на них», — пояснил он «Известиям».

Руководитель отдела городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко отметила, в Москве владельцы такого жилья не всегда приводят в порядок электросети и водопровод до продажи. «На словах обещают узаконить коммуникации в каждой комнате.

Но на практике я еще не встретила «студии» с узаконенным подведением коммуникаций. Обычно таким жильем обзаводятся покупатели, которые хотят жить в пешей доступности от метро, но не располагают достаточной суммой на полноценную квартиру», — рассказала она.

Александр Цыганов подчеркнул, что студии всё же остаются долями. «Превращение доли в квартире в отдельный объект недвижимости возможно, но потребуется еще больше сложных согласований, и только в этом случае студия станет самостоятельным объектом недвижимости, которым можно свободно распоряжаться», — добавил профессор.

Дареный конь

«Известия» изучили предложения по студиям в переоборудованных квартирах на сайте «ЦИАН». Их немного. Авторы объявлений не говорят прямо о перепланировке. Это можно установить по косвенным признакам: фотографиям и метражу — общая площадь жилья не больше 10–13 кв. м. Кроме того, все они находятся на первом этаже, а одна — на цокольном.

Продавцы не указывают и на то, что продается именно доля, а не студия. По словам адвоката по недвижимости Владислава Харитонова, в данных ситуациях речь идет исключительно об общедолевой собственности, поэтому нельзя называть продаваемое жилье студиями.

«Это не деление на студии, а деление на доли. В праве собственности на квартиру может быть две или несколько долей. Как правило, существует какой-то порядок пользования долями, то есть за каждой, например, закрепляется комната. Это в принципе законно, но незаконно называть долю студией — это обман потребителя», — сказал он «Известиям».

Как отметила Елена Мищенко, в Москве сделку предлагают провести договором дарения доли. Харитонов пояснил, что это сомнительная схема.

«С помощью дарственной продавцы уходят от налогов с продажи имущества. Кроме того, это позволяет им обойти еще одну процедуру.

Дело в том, что если у тебя в собственности доля, ты в первую очередь должен предложить ее своим содолевикам. Продать ее другим людям можно, только если содолевики откажутся.

Если одаряемое лицо не является близким родственником дарителя, то ему придется заплатить налог, что, конечно, невыгодно для получателя доли», — отметил он.

Адвокат добавил, что покупатели в этом случае несут определенные юридические риски. «Во-первых, при последующей перепродаже придется либо снова уходить в дарение, либо заморачиваться с предложением доли содолевикам.

Во-вторых, если возникнут судебные разбирательства по определению проекта пользования долями, может не получиться доказать, что конкретная комната находится в пользовании конкретного человека. В-третьих, мы же понимаем, что это не совсем дарение. Деньги передаются как-то вчерную.

Аннулировать такую сделку будет сложно, придется доказывать, что деньги вообще передавались», — пояснил Харитонов.

Авторы объявлений о продаже крохотных студий на «ЦИАНе» подчеркивают, что условия сделки у них особые. «Оплата только наличными. К сожалению, ипотека, материнский капитал не подходят», — сказано в одном из найденных «Известиями» объявлений. «Ипотека и маткапитал НЕ рассматриваются! Полное юридическое сопровождение! Быстрый выход на сделку», — написано в другом.

Центр и окраины

Елена Мищенко отмечает, что больше всего псевдостудий расположено на юге Москвы — в районах Бирюлево и Бутово, а также в Реутове.

«Цена таких предложений соразмерна стоимости комнаты в соответствующем районе. Например, псевдостудию площадью 10 кв.

м на первом этаже 12-этажного панельного дома в районе Люблино можно приобрести за 1,7 млн рублей», — говорит представитель «НДВ — Супермаркет недвижимости».

Генеральный директор петербургского агентства недвижимости «Доли.ру» Игорь Аболемов рассказал «Известиям», что такие варианты жилья встречаются и в Северной столице, особенно в исторической части города.

«Подобные объекты появляются путем деления бывших коммуналок. Площадь таких лотов — менее 25 кв. м. В среднем — от 14 до 18 квадратов. Как правило, они появляются на первых этажах и являются не отдельной жилплощадью, а долей.

Основной сложностью и опасностью для тех, кто хочет купить студию в центре, является неузаконенная перепланировка. При обнаружении данного факта владельца могут обязать вернуть объект в первоначальное состояние. Такая операция является крайне трудоемкой и дорогостоящей.

Кроме того, отметим, что ответственность за перепланировку возлагается на хозяина помещения, а не на того, кто ее сделал», — сказал он.

Эксперты сходятся в одном — к псевдостудиям следует относиться с крайней осторожностью. Они могут быть совершенно узаконены по части перепланировки и коммуникаций, но нужно иметь в виду, что покупатель приобретает долю в квартире, а у нее особенный юридический статус. Даже если это условие устраивает клиента, то сделку следует совершать «по-белому», иначе сложностей не избежать.

Источник: https://iz.ru/938209/aigul-khabibullina/v-tesnote-da-v-obide-v-moskve-stali-prodavat-psevdostudii

Жилье в долевой собственности: как жить, делить и продавать

Квартира студия долевая собственность

Материнский капитал, наследство, приватизация — из-за всего этого жилье принадлежит не одному человеку, а нескольким. В результате возникает долевая собственность. Больше всего проблем с долевкой начинается тогда, когда подходит срок оплаты коммунальных услуг или продажи жилья. Расскажем, что такое долевая собственность, как построить отношения с совладельцами и продать свою долю.

Что такое общая долевая собственность

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

Совместная собственность появляется, когда имуществом владеет несколько человек, но их доля собственности не определена. То есть у всех владельцев равные права на жилье. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке жилья семейными парами. Все имущество, купленное в супружестве, считается совместной собственностью пары. Брачным договором можно отменить это правило.

Долевая собственность возникает, когда доля в имуществе каждого владельца имеет четкое количественное выражение или даже выделено в натуре (под этим подразумевается одна или несколько комнат).

Жилье может находиться в равной и неравной собственности. Например, одна семья из четырех человек разделила жилье поровну — ¼ каждому.

А в другой супружеской паре квартиру поделили в соответствии с вкладом в покупку — ¾ жене и ¼ мужу.

Как выделяют долю в общей собственности

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. В первую очередь это документ, который является основанием возникновения долевой собственности — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Еще эту информацию можно получить в выписке из ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя.

Важно! Выдел доли в натуре допускается только в тех случаях, когда есть возможность организовать полностью самостоятельное жилое помещение: отдельный вход и собственные коммуникации.

Если договориться не получилось, обращайтесь в суд. Но имейте в виду, что суд руководствуется не только долями каждого из совладельцев, но и другими обстоятельствами, например, наличием детей, родственными связями.

Пример. В трехкомнатной квартире проживает четыре человека — семейная пара с ½ доли, брат мужа с ¼ доли и его мать с ¼ доли. В суде эту квартиру разделили не в соответствии с долями. Так, всем досталось по одной комнате.

При этом коммунальные расходы продолжают делиться в соответствии с долями.

Определение доли в судебном порядке

Вопрос о выделе доли часто приходится решать в судебном порядке (к примеру, тогда, когда супруги развелись, а квартира к тому же куплена в ипотеку, им нужно произвести раздел имущества, но они не могу договориться между собой). Что делать, если владельцы не могут прийти к общему соглашению? В этом случае определение доли собственности происходит через суд.  

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке 

Какие документы для этого потребуются:

  • Прежде всего, исковое заявление. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Т.е. документы, на основании которых у владельцев есть право собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, завещание, договор ДДУ и так далее.
  • Выписка ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее).
  • Технические документы на квартиру. Это могут быть: кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья. 

Посмотреть пример выписки ЕГРН прямо сейчас!  

В чем особенности долевой собственности

проблема долевой собственности в том, что каждый содольщик имеет право пользоваться и распоряжаться своим имуществом. То есть все они могут жить в квартире, водить гостей, складывать свои вещи, наводить беспорядок и на часы занимать ванную комнату.

При этом у собственников есть и взаимные обязанности. Каждый из них должен участвовать в имуществе финансово — оплачивать коммунальные услуги, платить налог на имущество, делать ремонт и содержать жилье.

Важно! Налог на имущество по закону положено платить в соответствии с долей. Но бывает, что один из содольщиков не живет в квартире и не пользуется своей долей. В этом случае нужно договариваться с совладельцами.

На любое действие, которое как-либо коснется общей собственности, придется получить общее согласие. Без согласия совладельцев нельзя сделать ремонт, поставить ванную вместо душевой кабины, прописать своего супруга, сдать долю в аренду или продать. Разберем эти моменты подробнее.

Ремонт в квартире

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.

Прописка новых жильцов

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение — дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Сдача квартиры в аренду

Для сдачи своей доли в наем собственник снова должен получить согласие других совладельцев. При этом сдавать долю в аренду вообще нельзя, если она никак не выделена в натуре. Это обязательно должно быть изолированное помещение, то есть полноценная комната.

Продажа доли

Собственник имеет право распоряжаться своей долей — продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют и право выкупа первой очереди. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Сообщить о своем решении нужно по почте с уведомлением о вручении или под расписку. В противном случае они смогут оспорить сделку даже после срока.

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! Цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям. Иначе это открывало бы простор для махинаций и ущемления прав совладельцев.

Любой вид сделок недвижимостью, разделенной по долям, нужно заверять нотариально. Нотариус удостоверится, что соблюден порядок уведомления собственников, есть ли иные кандидаты на выкуп части квартиры, все ли собственники дееспособны, актуальны ли представленные документы и т. п.

Выкуп доли у другого собственника

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает сам суд. Он может учитывать ряд факторов:

  • возраст владельца;
  • потребности в имуществе;
  • болезни;
  • наличие семьи и детей;
  • профессия и др.

Если суд признает долю незначительной, то собственнику придется компенсировать ее стоимость. Она определяется экспертами-оценщиками еще в суде.

Продажа квартиры в долевой собственности    

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса.

Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедиться в отсутствии нарушения чужих прав.

Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

В договоре купли-продажи должны быть указаны все собственники-продавцы. При необходимости там можно прописать и конкретные суммы, которые каждый из них получит в результате сделки.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/zhile-v-dolevoy-sobstvennosti-kak-zhit-delit-i-prodavat

Особенности квартиры – студии. За и против

Квартира студия долевая собственность

Изначально студиями назывались помещения, в которых люди занимались искусством. Киностудия, арт-студия, балетная студия – эти названия на слуху и по ним можно судить о том, какое направление искусства осваивается в этих стенах.

Но не так давно в обиход вошло понятие «квартира-студия». И под это понятие пытаются подвести все, что душа пожелает. А между тем, у этого вида жилого помещения есть особенности, благодаря которым студию отличают от обычных изолированных квартир.

В этой статье мы будем разбираться, чем же так нравятся людям квартиры-студии, и какие сложности их могут ждать после покупки.

Что такое квартира-студия?

В классическом варианте это квартира, в которой нет межкомнатных перегородок. Кроме тех, которые скрывают от посторонних глаз санузел. Обычно это открытое пространство, в котором жилая часть и кухня – едины.

Концепция такого жилья возникла сто лет назад, в 20 годах прошлого века в США и быстро стала популярной в Америке и Европе.

Творческая молодежь предпочитала жить и работать в одном помещении – это экономило время, которое тратится в поездки на работу и обратно, и арендную плату.

В России же прошлого века квартиры были либо изолированные, либо известные всем коммуналки. Понятие «квартира-студия» появилось в нашей стране примерно в 2000-х годах, и не сразу эти жилые помещения стали популярны.

Со временем покупатели оценили невысокую стоимость и хорошую ликвидность таких квартир, и теперь студии -одна из самых популярных покупок на рынке недвижимости.

Некоторые находчивые продавцы, чтобы продать свою квартиру, приписывают ей гордое название «студия» только потому, что в ней гостиная объединена с кухней. Но такая планировка к студиям имеет такое же отношение, как Дед Мороз к пляжной вечеринке.

Преимущества квартиры-студии

Почему же эта недвижимость так мила сердцу большинства покупателей? По данным строительных и риэлторских фирм, спрос на такие квартиры уверенно растет (по крайней мере, рос до пандемии и связанного с ней кризиса), и по состоянию на 2019 год составил порядка 7% от общей суммы сделок. Вслед за ростом спроса застройщики увеличили долю студий в общей массе предлагаемых квартир по разным источникам от 10 до 25 процентов. Вот перечень преимуществ, которые видят для себя потенциальные покупатели студий:

  • Стоимость. Поскольку на то, чтобы построить квартиру-студию, нужно меньше строительных материалов по сравнению с аналогичной квартирой со стенами, цена на студии до 20% ниже, чем на схожие по площади изолированные квартиры.
  • Дешевизна ремонта. Большинство студий не превышают площадь 25 кв. м, поэтому стоимость отделки такой квартиры существенно дешевле, чем аналогов со стенами. Потому что вам не придется штукатурить и оклеивать обоями перегородочные стены, тратиться на плинтус и установку межкомнатных дверей. А это существенно сэкономит затраты на ремонт квартиры.
  • Высокая ликвидность квартиры. Студии пользуются большим спросом, поэтому их часто покупают для того, чтобы сдавать в аренду или в качестве инвестиций в недвижимость. Поэтому если вы купили такую квартиру, скорее всего с годами ее стоимость вырастет и при необходимости вы сможете ее быстро и выгодно продать.
  • Огромное разнообразие вариантов внутренней отделки. Вы можете найти в сети множество дизайнерских решений для ремонта, идеи и особенности которых вы можете воплотить сами, не прибегая к услугам дизайнера. Впрочем, если вы решите заказать индивидуальный дизайн-проект, вы получите эргономичное пространство удобное для ваших нужд. А учитывая, что стоимость проекта рассчитывается из метража, то сам проект обойдется вам дешевле, чем владельцу полноценной однушки.
  • Простор в помещении. Несмотря на то, что площадь студии обычно небольшая, такие квартиры часто выглядят более просторными, чем аналогичные по площади однушки. Все дело в отсутствии стен и перегородок. Визуально это пространство смотрится шире, чем есть на самом деле. А если вы используете приемы, которые зрительно могут увеличивать помещение, ваша квартира будет казаться просторнее, чем она есть на самом деле.
  • Много естественного света в квартире. Поскольку студия – свободной планировки, в ней чаще всего встречается минимум два больших окна. В этом помещении у вас не будет темной прихожей, серых коридоров и других затемненных помещений. Чем больше площадь студии, тем больше в ней окон. Иногда эти окна панорамные, и тогда солнечный свет будет заливать вашу комнату и делать ее просторной и уютной.
  • Хорошая акустика в небольших студиях. Конечно, не для всех это такой уж плюс, но для любителей послушать музыку или посмотреть кино в хорошем качестве сгодится. Правда, подумайте о соседях и сделайте хорошую звукоизоляцию прежде, чем устраивать вечеринки или массовые просмотры киноновинок.
  • Быстрая уборка. Да-да, небольшие квартиры проще держать в порядке. Вы справитесь с наведением порядка в короткие сроки самостоятельно. А если вы приглашаете клиниговую фирму, то и здесь сэкономите благодаря небольшой площади квартиры.
  • Идеальный вариант для студентов и молодоженов. Если у вас недостаточно средств для покупки квартиры, студия очень выручит. Студентам не придется жить в общежитии с сомнительными соседями, а только что женатики могут насладиться первыми годами жизни друг с другом, параллельно накапливая на квартиру побольше.

Недостатки квартиры-студии

Несмотря на очевидные достоинства, у студий есть определенные недостатки. Это жилье подходит не всем из-за своих особенностей.

Фактически, все достоинства, которые мы перечислили в первой части статьи, легким движением руки превращаются в недостатки для другого круга покупателей.

Многие идеализируют и романтизируют такое жилье, а по факту сталкиваются с подводными камнями, о которых не предполагали при покупке. Чтобы вы не попали в подобную ситуацию, мы предупреждаем о том, какие минусы этого вида жилья всплывают при длительном проживании:

  • Маленькая площадь жилья. Несмотря на то, что средняя квадратура подобных квартир – 20 или 25 кв.м., что само по себе немного, современные застройщики пошли дальше. Есть квартиры-студии площадью 15-17 метров и меньше. Многие из них продаются на вторичном рынке и переделаны из коммуналки, в общем, минимальная площадь такой квартиры может быть любой. Иногда квартиры-студии в шутку называют «квартира для пиджака», подразумевая, что туда в общем-то больше ничего и не поместится.
  • Мало места для необходимых вещей. Этот недостаток вытекает из предыдущего. Если вы – реинкарнация Плюшкина в 21 веке, в квартире-студии вам будет тесно. В этом помещении минимум мебели и предметов. Каждый из них очень функционален, и выполняет какую-нибудь важную роль в пространстве. Например, диван он же и кровать, пуфик, он же стул, он же ящик для хранения. Если у вас есть рояль, вписать его в интерьер небольшой студии будет довольно сложно. Да практически невозможно. Чисто декоративных элементов здесь нет. Поэтому перед тем, как въехать в подобное жилье, избавьтесь от всех ненужных, пусть и милых сердцу вещей. В противном случае вы рискуете превратить квартиру в заставленный склад.
  • Оптимальна для проживания одного, максимум – двух жильцов. Если вы решите пригласить друзей с ночевкой, спать всем придется стоя или на полу. Стандартная студия не предназначена для больших компаний. Поэтому если вы не студент, не заядлый холостяк и не интроверт – студия не ваш тип жилья. Единственное исключение – это парочки без детей. Эти могут жить вдвоем на относительно небольшой площади, если точно знают, что этот вариант – временный. Потому что если семья растет, шансы на развод повышаются.
  • Отсутствие перегородок. Да-да, то, что делает квартиру-студию такой просторной и светлой, имеет и оборотную сторону медали. Единственное место, где вы сможете уединиться – это санузел. Остальное помещение, как на ладони: из любой точки вы будете заметны, если живете в квартире не один. Это некомфортно, у человека должно быть свое личное пространство и время для того, чтобы побыть одному.
  • Беспорядок. Разумеется, эта негативная черта сугубо индивидуально – кто-то любит идеальный порядок и всеми силами его поддерживает, а кто-то из тех, кто предпочитает творческую обстановку. Если вы из вторых, учтите, что любая мелочь сразу визуально захламляет всю квартиру. Если вы не заправили постель – это заметно уже из прихожей. Если в кухонной зоне стоят немытые кружки, то кажется, что не убрано во всей квартире.
  • Ограниченность в дизайнерских решениях. Вы не сможете реализовать в студии все свои фантазии. Некоторые стили категорически не вписываются в пределы студии. Вряд ли вы сможете сделать хороший классический интерьер, или прованс. Для студий подходят минимализм, модерн, лофт, эклектика. А далеко не все являются почитателями данных направлений. Но с небольшой площадью придется считаться – это факт.
  • Хороший ремонт в студии будет стоить дорого. Потому что эргономично и удобно разместить в тесном помещении все необходимое для жизни – задача, посильная только опытным дизайнерам. Самостоятельный ремонт не учитывает множества нюансов, которые делают жизнь комфортной. И вместо того, чтобы радовать глаз, неудобные вещи и неудачные решения будут раздражать вас каждый день.
  • Прихожая квартиры находится в едином пространстве с жилым помещением. Это неудобно и непрактично. Во-первых, куртки, плащи, жакеты и пальто – все то, что висит в прихожих выглядит не очень аккуратно. И вид на этот хаос открывается из любой точки квартиры. Если вам удалось вместить в зону прихожей встроенный шкаф и скрыть из вида верхнюю одежду, взгляд раздражать станет обувь, которой тоже много. Но если вы продумали шкаф и для обуви, не спешите радоваться. При отсутствии разграничений между прихожей и общей комнатой, грязь с улицы и с обуви очень быстро растаскивается по всей квартире. Поэтому убирать при таком расположении помещений придется чаще весь дом, или сразу по приходу обрабатывать зону прихожей. Впрочем, робот-пылесос успешно решает эту проблему пока вы на работе или заняты своими делами.

Для кого квартира-студия – идеальное жилье

Разумеется, у этого вида жилья есть свои покупатели. Те, кому подходит студия, невзирая на ее недостатки:

  • инвесторам. Людям, у которых есть некоторая сумма денег, и которые хотят, чтобы они приносили какой-то доход. Со временем квартира вырастет в цене, и после продажи инвестор окажется в небольшом выигрыше.
  • рантье. Если вы планируете сдавать квартиру и получать от этого регулярный доход, студия -идеальный вариант. Предложения по аренде такого жилья разлетаются, как горячие пирожки, и ваша квартира точно не будет простаивать.
  • студентам. Если вы студент, и у ваших родителей есть небольшая сумма для покупки квартиры, самый бюджетный вариант – студия. Здесь вам не будут мешать соседи и общажные тараканы, а все необходимое для жизни будет под рукой.
  • активным или творческим людям. Если вы все время в разъездах и приходите домой только переночевать, а обедаете в кафе и ресторанах, студия подойдет вам больше всего. Здесь у кухни скорее формальная функция, а в качестве места для ночлега студия подходит идеально.
  • пенсионерам одиноким и парочкам. Если вы вырастили всех своих детей и внуков, вам вполне может быть комфортнее в новенькой современной студии, а не в старой хрущевке.
  • молодоженам. Вдвоем на небольшой территории прекрасно уживаются влюбленные парочки. Их пока еще не раздражают разбросанные по квартире носки или баночки-тюбики с кремами. На конфетно-букетный период вполне можно жить и в таких условиях.
  • тем, у кого достаточно средств только на покупку студии. Это хороший старт для того, чтобы в конце концов купить загородный дом своей мечты. Начните со студии, а потом постепенно меняйте ее на более просторное жилье. Тем более, что недвижимость никогда особо не падала в цене.

Некоторые оговорки и дополнения

Если у вас большая семья или семья, в которой есть маленькие дети – вам категорически не подойдет стандартная квартира-студия. Отсутствие приватности и личного пространства негативно скажется на семейных отношениях, а если вы уже живете в такой квартире, постарайтесь сделать так, чтобы это была временная мера.

И еще одно. В этой статье мы говорим о стандартных студиях, которые продают сейчас все застройщики страны. Но есть еще студии, которые располагаются в элитных жилищных комплексах.

Это студии большой площади, с панорамными окнами и великолепным видом из них. Возможно даже с террасами и бассейнами.

Этот вид жилья хоть и тоже зовется квартирой-студией, но по своей функциональности она отличается от общеизвестных двадцатиметровых квартир. Для таких квартир плюсы и минусы проживания будут совершенно другими.

Заключение

Если вы взвесили все за и против и все-таки решились купить именно квартиру-студию, обращайте внимание на некоторые нюансы.

Если это студия на вторичном рынке, требуйте у продавца информацию о том, узаконена ли перепланировка. Если изменения в государственный реестр недвижимости не внесены, велика вероятность, что их нельзя оформить в законном порядке, и собственника могут попросить привести все в изначальное состояние.

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, предварительно поучите согласие банка на то, чтобы вы приобрели именно это жилье. Некоторые студии на вторичном рынке не подходят для ипотеки.

Обратите внимание на то, не является ли квартира долевой собственностью. В этом случае любое действие с квартирой вам необходимо будет согласовывать с другими собственниками, а это очень хлопотно.

В остальном квартиры-студии регистрируются так же, как и изолированные квартиры.

Пошаговая инструкция осмотра квартиры при приемке

Где живут звёзды

Источник: https://zen.yandex.com/media/novostroev/osobennosti-kvartiry-studii-za-i-protiv-5f2835d13da0386e63560ebd

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.