Квартира в собственности у банка как купить

Содержание

Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

Квартира в собственности у банка как купить

Рассказываем об основных способах безопасной покупки залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка.

Что такое залоговая квартира

Решили купить квартиру и нашли идеальный вариант, который устраивает вас по всем параметрам: от цены до расположения недвижимости. Но есть одно «но», продавец еще не погасил ипотеку, и квартира находится в собственности у банка. Купить такое жилье можно, но есть нюансы, о которых стоит знать еще на берегу.

Как только человек берет ипотеку на квартиру и оформляет на себя собственность, в Едином государственном реестре недвижимости появляется пометка «обременение».

И пока владелец не погасит жилищную ссуду, квартира будет в залоге у банка. И все действия с недвижимостью продавец должен согласовывать с кредитором. Но это не означает, что ипотечную квартиру не продать, и не купить.

Есть несколько способов, как это сделать.

Продавец закрывает ипотеку

Конечно, идеальный вариант – подождать, пока собственник выплатит весь кредит или, например, погасит его досрочно.

Но это сработает только в том случае, если у владельца осталась небольшая сумма долга и, если вы готовы подождать.

Для этого стоит письменно договориться с продавцом, что он обязуется в конкретные сроки выплатить всю сумму и продать квартиру именно вам, а вам, соответственно, дождаться.

Есть еще вариант, когда вы можете внести задаток, равный оставшейся сумме ипотеки. А разницу между стоимостью квартиры и оплаченным кредитом заплатить продавцу.  И только после этого можно будет заключать сделку купли-продажи. Минус этого варианта в том, что придется полагаться на честность человека.

Банк страхует покупателя

Второй вариант похож на первый, только здесь вы в сделку привлекаете кредитора. Предоплату, равную деньгам за ипотеку, вы передаете не продавцу, а сразу финансовой организации. А денежную разницу на время кладете на специальный счет в банковскую ячейку. Как только ипотека будет закрыта, продавец должен подтвердить это и предъявить выписку ЕГРН.

В документе рядом с графой «обременение» должно стоять «не зарегистрировано». После этого можно подписывать договор купли-продажи. Вы становитесь владельцем квартиры, а бывший собственник может забрать в банке свои деньги. Этот вариант страхует, как покупателя, так и продавца. Единственное «но», не все кредитные организации готовы участвовать в сделках.

Покупатель берет ипотеку

В этом случае, вы, как покупатель оформляете на себя кредит. В некоторых банках разработаны специальные программы под такие услуги.

Важно! Получить ипотеку нужно в том же банке, где брал ссуду и продавец квартиры.

Финансовая организация будет рассматривать вас как заемщика на новых условиях. И новой ипотекой вы закроете старую. После этого можно смело заключать сделку купли-продажи и переоформлять жилье на вас.

Есть еще вариант, когда ипотеку не закрывают, а просто переоформляют с продавца на покупателя. То есть вместе с квартирой, вам передают и кредит на нее.

С теми же платежами и процентами, какие были у бывшего собственника. Как только все согласны, заключается трехсторонний договор и сделка купли-продажи.

После того, как ипотеку переоформят, вам нужно выплатить сумму, которую продавец уже отдал банку за свое жилье.

Здесь есть один нюанс, вы можете не подойти банку, как заемщик. Поэтому, если вы хотите купить именно эту квартиру, то заранее позаботьтесь о том, чтобы у кредитора к вам не было вопросов.

Но не забывайте и про то, что «чистой» репутация должна быть и у продавца. При покупке залоговой квартиры никто не застрахован от проблем, которые могут возникнуть уже после совершения сделки. Если заранее не позаботиться и не подстраховаться.

Риски при покупке залоговой квартиры

Продавец передумал

Вы договорились с продавцом, внесли аванс, и он этими деньгами погасил ипотеку. А потом отказывается продавать вам квартиру. Деньги, конечно, он вернет, если все договоренности оформлены письменно.

Но в итоге вы потеряете кучу времени и возможность купить квартиру, которую хотели. Ну, а если до внесения аванса вы не составляли никакого договора, тогда вернуть свои деньги будет крайне сложно.

Или почти невозможно.

На квартиру наложен арест

Такое может быть, если у продавца большие долги за ту же самую ипотеку и/или на квартиру наложен арест. Или, например, он долгое время не оплачивал коммунальные услуги и скопил огромную сумму.

Прежде всего, такую квартиру продавать нельзя. Но если каким-то образом собственнику удалось обойти закон и сбыть свою недвижимость, в будущем вас могут ждать длительные судебные тяжбы.

И отстаивать свое жилье или возвращать деньги придется долго и со сложностями.  

Продавец-банкрот

Даже если у продавца не арестована квартира, но есть проблемы с выплатой ипотеки, здесь также стоит подумать, прежде чем ввязываться в сделку. Поскольку, продав свое залоговое жилье, человек может признать себя банкротом. И тогда по закону сделку признают ничтожной. А покупателю придется долго мотаться по судам, чтобы вернуть свои деньги.

Спорные сделки

Признать ничтожной сделку могут и в других случаях. Например, если продавец продал совместно нажитое имущество в браке без согласия своей бывшей жены. Экс-супруга на законных основаниях может обратится в суд и сделку придется оспаривать. Причем такая ситуация может наступить не только с ипотечными квартирами.

Проблемы с залоговой квартирой может возникнуть, если на погашение жилищного кредита использовался материнский капитал. В этом случае по закону родители должны переоформить доли на детей. Но не все это делают, и процесс этот никак не контролируется. Отсюда возникает риск, что в будущем дети продавца могут потребовать восстановление своих прав.  

Как избежать подобных ситуаций?

Чтобы после покупки неожиданно не наткнуться на подобные «подводные камни», заранее обезопасьте себя и проверьте на «чистоту» как продавца, так и документы на его квартиру. Некоторые бумаги можно попросить лично у владельца, а что-то стоит получить заранее самостоятельно.

Справка из психоневрологического диспансера. Этот документ подтвердит, что продавец дееспособен. В просьбе предоставить подобную справку нет ничего такого. Вам просто нужно убедиться, что после покупки квартиры никто из родственников не захочет оспорить сделку.

Согласие супруга или супруги. Оно должно быть в письменном виде и заверено у нотариуса. Независимо от того, в браке сейчас собственники квартиры или уже развелись. А также попросите паспорта всех владельцев и свидетельства о рождении, если среди собственников дети.

Справка об отсутствии долгов. Продавец должен взять в управляющей компании документ и подтвердить, что перед коммунальщиками он чист. Кроме того, можно пробить владельца по базе судебных приставов на наличие исполнительных производств.

Предварительный договор. Если вы решились на покупку, то перед тем, как внести предоплату, составьте соответствующую бумагу. Это может быть предварительный договор или договор задатка. Обязательно не забудьте попросить у продавца расписку.

Выписка ЕГРН. Этот документ вы можете заказать самостоятельно, еще до встречи с покупателем. Сделать это можно через сайт ЕГРН.Реестр. Укажите кадастровый номер квартиры или ее адрес и электронный вариант выписки скоро будет у вас.

Выписка ЕГРН достаточно универсальный документ. В нем содержится информация о собственниках квартиры, ее характеристики, а также наличие обременений: от ипотеки до ареста недвижимости. То есть, заказав эту справку заранее, вы еще до просмотра жилья поймете, стоит ли вам заключать сделку.

Ксения Антонова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/pokupka-zalogovoy-kvartiry-nakhodyashcheysya-v-sobstvennosti-u-banka

Страдательный залог, или Дом с привидением Ипотечника

Квартира в собственности у банка как купить
Не каждую квартиру, которую выставляют на торги банки, стоит покупать Александр Тырышкин/ТАСС

Один из возможных способов сэкономить при покупке жилья — приобрести залоговую квартиру, выставленную банком на продажу. В банках уверяют, что дисконт в таких случаях может составлять до 10%. Банки.ру узнал у экспертов, стоит ли покупать жилье, из которого выселили предыдущих жильцов.

Стоит ли искать жилье на сайтах банков

Можно ли недорого (относительно рынка) приобрести квартиру в Москве, если заняться поиском не на сайтах недвижимости, а на банковских сайтах? Таким вопросом задался Банки.ру, изучая разделы, на которых представлено залоговое имущество.

Например, на сайте ВТБ 24 предлагают на льготных условиях приобрести недвижимость, которая находится в залоге. Самое дешевое предложение на данный момент — это однокомнатная квартира в Москве, на Бирюлевской улице, за 4,8 млн рублей.

В описании указывается, что «в квартире зарегистрированы и проживают бывшие собственники. Ведется судебный процесс по выселению». Еще один относительно недорогой вариант — квартира на Ленинградском проспекте, расположенная возле станции метро «Динамо». Однокомнатная квартира площадью 27,3 кв.

м предлагается к продаже за 5 млн 150 тыс. рублей. Залоговые квартиры предлагают многие банки. Так, Москоммерцбанк за 4,9 млн рублей продает однокомнатную квартиру недалеко от ст. м. «Щелковская», а Фора-Банк — за 5,1 млн между ст. м. «Шипиловская» и «Борисово».

Если сравнить эти цены с ценами на квартиры в этих же районах на сайте cian.ru, то окажется, что они находятся на одном уровне.

Тем не менее представители банков уверяют, что приобретать у них жилье выгодно. Причем не только из-за цены, но и потому, что сделка совершается с добросовестным продавцом. Еще один плюс заключается в том, что банк может выдать покупателю кредит на льготных условиях.

Чаще всего квартиры продаются с дисконтом

«Это довольно выгодно, учитывая тот факт, что банки стремятся как можно быстрее избавиться от непрофильных активов.

Банки не являются профессиональными игроками на рынке недвижимости, а, учитывая, что она им досталась как залог по невыплаченному кредиту, перед ними стоит задача как можно быстрее продать квартиру и вернуть деньги в оборот.

Именно поэтому банки никогда не выставляют квартиры по цене выше рыночной стоимости, гораздо чаще с небольшим дисконтом — до 10%», — говорит руководитель дирекции розничного бизнеса РосЕвроБанка Дмитрий Фалалеев.

«Купить залоговую квартиру — значит купить стопроцентно проверенное жилье у добросовестного продавца.

С точки зрения покупателя в этой сделке будет существенно меньше подводных камней, чем, например, при покупке у частного лица. Цена такой квартиры вряд ли будет сильно ниже рынка.

Однако многие банки предлагают льготные ставки на покупку залогового жилья в ипотеку», — прокомментировали в пресс-службе банка «ДельтаКредит».

В Абсолют Банке действует специальная программа «Выгодная ипотека», по которой ставка на 1 процентный пункт ниже, чем по стандартным программам, действующим в банке, сообщил директор департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко.

«По условиям программы такой кредит может быть предоставлен в нескольких случаях. Во-первых, на приобретение недвижимости у ипотечного заемщика банка, который, согласовав свое решение с банком, по каким-либо причинам решил продать свою ипотечную квартиру.

Во-вторых, кредит на специальных условиях предоставляется на приобретение недвижимости, перешедшей в собственность банка на основании судебного решения или соглашения об отступном. Наконец, на объект недвижимости, по которому права залогодержателя перешли в банк.

Поэтому, если клиент планирует приобрести жилье в кредит и при этом еще не подобрал объект недвижимости для покупки, то имеет смысл ознакомиться с предложением банка. В этом случае ему удастся как минимум сэкономить на выплате процентов по кредиту», — поясняет он.

В пресс-службе ВТБ в качестве неоспоримых преимуществ подобного жилья для покупателя отмечают также возможность обращения в банк за получением кредитных средств на покупку квартиры на специальных (льготных) условиях.

«Кроме этого, есть гарантия, что квартира прошла правовую экспертизу и проверку документации, а банком гарантирована юридическая чистота и прозрачность проведения сделки. У покупателя также есть возможность сэкономить на оплате услуг риелтора, так как подготовку и проведение сделки от начала и до конца сопровождает работник банка», — рассказали в пресс-службе ВТБ.

Директор департамента по работе с просроченной задолженностью Бинбанка Сергей Голец утверждает, что хорошую квартиру будут продавать по рыночной стоимости. Но если есть обременение, то можно и поторговаться.

«Предположение о том, что банки всегда продают залоги с дисконтом, ошибочное. Если актив находится в хорошем состоянии, не имеет обременений и пользуется спросом, то необходимости в дисконте нет. Другое дело, что не все балансовые активы, доставшиеся банку после взыскания, оказываются физически и юридически свободными.

Традиционно банки стараются сначала снять обременения с актива, а затем уже продавать. Однако бывают и случаи, когда предложения о выкупе поступают в отношении объекта со всеми имеющимися обременениями при условии дисконта с нашей стороны. Такие предложения мы рассматриваем индивидуально, просчитывая финансовые риски», — рассказывает Голец.

«Покупать такую квартиру у банка порой даже проще, чем у третьих лиц. Квартира, являющаяся залогом, в любом случае проходила проверку и банка, и страховой компании. Поэтому с точки зрения истории владения такой вариант даже предпочтительнее.

Что касается самой процедуры купли-продажи, она ничем не отличается от стандартной сделки по приобретению жилья: заключение договора купли-продажи, оплата по нему и регистрация документов в Росреестре», — поясняет банкир.

Не стоит рассчитывать приобрести квартиру за половину стоимости

Хороший объект не будут продавать по сниженной цене, уверена директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Татьяна Гусева.

«Стоимость таких объектов, как правило, ниже на 10—15%, но не стоит рассчитывать, что залоговую квартиру можно приобрести за половину стоимости. Во-первых, банку необходимо обеспечить задолженность, не погашенную дефолтным заемщиком.

Во-вторых, хороший объект не будет продан по заниженной цене, ведь проблемы возникли у заемщика с погашением кредита, а не с недвижимостью», — говорит она.

По словам Гусевой, сделки по продаже залоговых квартир не являются высокорискованными, но есть моменты, на которые надо обратить внимание.

«Есть некоторые нюансы, о которых стоить помнить. До совершения сделки необходимо проверить: отсутствие долгов по коммунальным платежам, отсутствие прописанных в квартире лиц, отсутствие судебных споров. Но в целом сделки по продаже залоговых квартир не являются высокорискованными.

Существует несколько плюсов покупки залоговой квартиры. Например, юридическая чистота, так как банк обязательно проверяет залог до одобрения сделки по кредиту, преференции по ипотеке, в зависимости от банка, и, что немаловажно, более низкая стоимость квартиры», — указывает эксперт.

Наличие жильцов снижает цену

Руководитель юридической службы «ИНКОМ-Недвижимость» Светлана Краснова говорит, что при наличии зарегистрированных граждан квартира сильно падает в цене, поэтому банки стараются самостоятельно решить этот вопрос.

«Если ипотека возникла в силу закона в момент ее приобретения на кредитные средства банка-залогодержателя и реализуется по требованию банка в связи с невозвратом суммы кредита владельцем квартиры, то в этом случае работает статья 78 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно этому закону, обращение залогодержателем взыскания на заложенную квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования квартирой залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилых помещениях.

Поскольку квартиры с зарегистрированными в ней гражданами сильно падают в цене, банки, как правило, до начала процедуры продажи залоговой квартиры с торгов самостоятельно решают вопрос выселения должника и его семьи», — рассказывает Краснова.

Судебный процесс может затянуться на несколько лет

Если после сделки в квартире остались зарегистрированные жильцы, то выселять их придется через суд, говорят юристы. Причем со стороны этих жильцов могут последовать встречные иски.

«Если в квартире прописаны жильцы, которые не желают сниматься с регистрационного учета, то в таком случае выписать их из спорного помещения необходимо путем подачи искового заявления в суд.

В случае если в такой квартире прописаны дети, это не представляет дополнительных трудностей.

По общему правилу, несовершеннолетние дети следуют за своими родителями и подлежат снятию с регистрационного учета на таких же основаниях», — разъясняет юрист судебно-аналитического отдела Heads Consulting Александра Елизарова.

В случае если вы приобрели заложенную квартиру с торгов, надо учитывать такое обстоятельство: если предыдущий владелец в ней еще живет и не согласен выезжать, то решать эти проблемы придется вам.

Банк уже будет «вне» этих правоотношений, поскольку по факту завершения сделки купли-продажи жилец станет проблемой нового собственника.

«Есть также риск, что бывший владелец через суд оспорит процедуру проведения торгов, что случается достаточно часто, а также сам факт выставления заложенного имущества на аукцион.

Кроме того, на имуществе могут быть иные обременения: предыдущие залоги (о которых сам банк не знает), аренда и так далее. Поэтому при покупке квартиры на торгах необходимо быть крайне внимательным и тщательно проверять приобретаемую недвижимость», — советует юрист адвокатского бюро А2 Максим Сафиулин.

Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи, предупреждает Светлана Краснова. «Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно.

Например, если в числе зарегистрированных в квартире граждан имеются лица, ранее отказавшиеся от приватизации этой квартиры, или несовершеннолетние, или если эта квартира является единственным жильем должника и членов его семьи.

В любом случае подобного рода вопросы разрешаются судом, а ответчики на практике могут умышленно затягивать производство по судебному делу, не являться на заседания, обжаловать решение суда во всех инстанциях, препятствовать своему физическому выселению из квартиры.

Поэтому такие дела могут длиться до двух лет», — отмечает Краснова.

Анна ПОНОМАРЕВА, Banki.ru

Источник: https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=9994345

Как купить залоговую квартиру у банка в 2020 году{q} Риски покупки

Квартира в собственности у банка как купить

Получая заем под обеспечение недвижимостью – ипотеку, следует быть готовым к тому, что нарушение условий погашения (длительная просрочка с прекращением полного возврата средств) может привести к тому, что объект будет изъят и выставлен на продажу.

Такая практика есть во всех КФО и она соответствует нормам действующего гражданского законодательства.

Исполнительным и обязательным должникам переживать, что жилье уйдет с молотка, не стоит, эта мера чаще является исключительной, когда иные выходы из ситуации уже не помогут.

Основной кредитор ипотечных займов также регулярно проводит распродажи квартир в залоге у банка, купить их Сбербанк позволяет при соблюдении определенной процедуры всем желающим и порой по вполне заманчивым ценам.

Стоимость квартиры по результатам оценки всегда ниже суммы, выданной в качестве ипотеки.

Но важно знать порядок того, как купить недвижимость в залоге у Сбербанка, где искать предложения и в каком порядке все это происходит.

Плюсы и минусы покупки

Начнем с того что операции подобного рода неоднозначны, с точки зрения преимуществ и недостатков.

Они имеют свою специфику, по сравнению классический вариант покупки жилья на первичном рынке или с рук.

Именно это для большинства становится отталкивающим фактором и настораживает покупателей, которые ошибочно полагают, что такие сделки рискованны. Спрос поэтому необоснованно невелик на подобные объекты.

Вместе с тем есть ряд плюсов от покупки таких объектов и становление собственником жилых метров не единственный:

  • Стоимость снижена. Это обосновано спешкой продажи, деньги нужны здесь и сейчас, чтобы быстрее возвратить долг банку, а в условиях пониженного спроса скидка может быть приличной.
  • Доступно получение ипотеки для покупки такого жилья. Сбербанк заинтересован в продаже квартир, которые есть у него в залоге и охотно, а самое главное быстро, одобряет новые заявки на ипотеку таких объектов.
  • Сделка чистая, с юридической точки зрения. Уже на стадии оформления первоначальной и ныне просроченной ипотеки объект подвергался проверки, а все манипуляции с жильем проводятся с согласия кредитора.

Решая купить залоговую квартиру у банка, следует рассмотреть все плюсы с минусами данной процедуры

Негатив также присутствует:

  • Проблемы с поиском покупателя при любом сценарии (реализует банк или сам должник). Всех пугает статус квартиры «залоговое имущество Сбербанка», хотя для столицы и Питера это не так актуально, там подобные операции пользуются популярностью.
  • Длительность и даже затянутость процедуры. Предусмотрен пошаговый порядок, который обязателен для продаж таких объектов.
  • Риски для покупателя, которые вытекают из обязательности соблюдения сроков расчетов и выполнения прочих действий, если вступление в договор купли-продажи сопровождается внесением финансов. Несоблюдение временных рамок и прочих обязательств может повлечь односторонний отказ продавца. Стоит соразмерно относиться к своим доходам, своевременности их поступлений и грядущим тратам по оплате квадратных метров.

Однако бояться подвохов от залоговой квартиры, старых хозяев или третьих лиц не стоит, поскольку страхи вызваны всего лишь неизвестностью и неподкованностью в данном вопросе. Но подписывая все документы, все равно стоит внимательно ознакамливаться с их содержанием.

Так или иначе, такие сделки выгодны всем в той или иной степени, покупатель экономит, банк и плательщик ипотеки производят расчет по долгу.

Покупка недвижимости под залогом в ипотеку

Покупка жилья в новостройках чаще всего оформляется с использованием ипотеки. Это разновидность кредитного договора, согласно которому при неисполнении обязательств заемщиком, залоговая недвижимость переходит в собственность банка, получающему право реализовать ее и покрыть образовавшиеся убытки.

Рекомендуемая статья: Ипотека для сотрудников МВД

Покупка недвижимости у банка в ипотеку имеет несомненные плюсы:

  • банк предлагает хороший процент за пользование заемными деньгами;
  • готов на длительный срок кредитования и минимальный первоначальный взнос.

Но есть и недостатки. Предложение такого жилья, как правило, ограничено. Проблему выписки ранее проживающих жильцов кредитор старается переложить на покупателя.

Как найти залоговые квартиры Сбербанка

Реализуется квартира по одному из трех возможных сценариев:

  • Выставляется на продажу банком: аукцион, торги или иное.
  • Отчуждение самим должником, при условии что имеется письменно оформленное согласие кредитора – Сбербанка.
  • Через риелтора.

Первый вариант предполагает, что состоялся суд и есть вступившее в силу постановление суда об изъятии залогового имущества в пользу банка. Эта процедура необязательна, а производится, когда согласовать вопросы сторонами мирно не получилось.

Риелтор поможет с выбором залоговой квартиры

Как именно будет произведена продажа, зависит от того, где находятся залоговый объект и территориальное отделение банка. Это могут быть следующие пути:

  • Через торги на официальных электронных площадках службы приставов, самого кредитора. От желающих поучаствовать требуется пройти регистрацию и обзавестись цифровой подписью. Далее будет сообщено о дате торгов.
  • Посредством порталов недвижимости (avaho.ru, ЦИАН и прочие).
  • Сразу у КФО. Сбербанк размещает на своем сайте список квартир в залоге, продажа которых ведется в настоящий момент.
  • Ресурсы, аккумулирующие данные о продаже конфиската.
  • Сервисы в сети, на которых размещаются объявления о продаже (Авито и т.д.).

При этом путь, которым будет продаваться недвижимость, может быть:

  • Прямым.
  • Аукционным через АО «Российский аукционный дом» и ЗАО «Сбербанк–АСТ».

Квартира в залоге: что это значит?

Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

Где проводятся торги

Из предыдущего раздела, очевидно, что информацию о выставлении квартиры в залоге у сбербанка на продажу размещается сразу в ряде источников:

  • Официальный сайт ООО «Аукцион».
  • Сайт самого КФО. Здесь размещаются данные о домах, квартирах, земельных участках как под строительство жилья, так и коммерческого назначения и.д. рассортированных по регионам, городам, категории объектов и прочих характеристик. Информацию можно получить и в телефонном режиме, если дозвониться на горячую линию 8-495-974-84-62. Не исключается и письменное ее предоставление (факс и т.д.).
  • Официальная электронная площадка Сбербанка. Рассчитана на торги активами банкротов, которые ведутся только в электронном формате.
  • Российский аукционный дом. Здесь не только залоговые квартиры Сбера, но и прочее имущество (автомобили, спецтехника и т.д.) сторонних субъектов.

Это неисчерпывающий перечень, но наиболее популярный и безопасный для того чтобы приобретать жилые метры по просроченным ипотекам.

Источник: https://vostok-kvartal.ru/kvartira/pokupka-kvartiry-iz-pod-zaloga-banka.html

Как купить квартиру у банка подробная инструкция АН Владис

Квартира в собственности у банка как купить

Ходит молва, что приобретение залоговой квартиры у банка дело хоть и достаточно сложное, зато выгодное, ведь организация продает недвижимость по самым низким ценам, а бонусом идет бесплатная проверка юридической чистоты квартиры. Насколько это выгодное мероприятие, попробуем разобраться вместе с АН «Владис».

Действительно ли купить квартиру у банка можно за копейки?

Утверждение, что банк отдает недвижимость если не за сущие копейки, то с большой скидкой, верно не на сто процентов. Уловка состоит в том, что банк просто не возьмется реализовывать квартиры, которые не принесут ему выгоды. «Вкусные» кредиты с человеческими процентными ставками выдаются на жилье в новостройках, а убитые хрущевки на краю географии вряд ли заинтересуют банк.

Зато правдива та часть, которая касается бесплатной проверки юридической чистоты жилья. Перед тем, как выдать кредит, банк обязательно знакомится с недвижимостью и выясняет всю ее подноготную, поэтому тут покупателю залогового жилья неприятных сюрпризов ждать не приходится.

Что касается дешевизны – тут ситуация неоднозначная. Действительно, сэкономить на покупке такого жилья можно, но это не означает, что бывший владелец или банк будут продавать квартиру себе в убыток.

Обычно скидка на недвижимость в приличном состоянии составляет не больше 5-6%.

Однако стоит учитывать, что квартира имеет залоговое обременение, которое зачастую идет к ней «в нагрузку», то есть ложится на плечи покупателя.
 

Покупка квартиры у банка может состояться несколькими разными способами

  • Первый из них – это переход прав собственности от должника к банку. Если должник соглашается, то банк выставляет недвижимость на продажу, а затем, когда сделка купли-продажи осуществляется, погашает и задолженность, и пени. Если остаются средства, они отправляются к заемщику. Такой случай предполагает, что квартира уходит по среднерыночной стоимости, а значит, никаких выгод покупателю не сулит.
  • Второй вариант – это покупка в ипотеку. Некий клиент обращается к банку с желанием взять ипотечный кредит, а банк предлагает ему недвижимость. Некоторые банки собрали целую базу из таких квартир, предлагая клиенту совместить роли покупателя и заемщика. Ставка по кредиту в этом случае обычно снижается на пару пунктов, что уже выгоднее первого варианта.
  • Третий вариант – открытый аукцион. Но там недвижимость оказывается только после решения суда, который называет и цену в зависимости от результатов работы оценочной комиссии и с учетом требований банка. Вот в этом случае можно сэкономить до 30% от среднерыночной стоимости жилья, поскольку банку необходимо избавиться от объекта в кратчайшие сроки, чтобы вернуть себе деньги за кредит, не выплаченный заемщиком. Именно это тот случай, когда можно увязаться и приобрести неплохое жилье по минимальной стоимости.

Площадки, где можно купить залоговую недвижимость

Существует несколько основных площадок, где можно поохотиться за выгодными предложениями недвижимости от банков.

Публичные торги

Когда собственник не имеет возможности оплачивать кредит, но не желает расставаться со своей недвижимостью добровольно, банк обычно прибегает к помощи суда и в большинстве случаев выигрывает.

Так жилье оказывается в собственности банка, который выставляет его на публичные торги, проводящиеся на его собственной площадке или на специализированном сайте в интернете. Здесь банк назначает среднюю стоимость квартиры, но достается она тому из покупателей, кто предложит большую ставку.

Если торг не состоялся с первого раза, он повторится позднее, но стоимость объекта снизится процентов на 15.

Следует понимать, что хорошие лоты долго не залеживаются, и претендентов на них хватает, поэтому откладывать покупку, ожидая падения цен, не стоит.

Также важно убедиться, что торги санкционированы, и вы не потратите деньги, попав в лапы мошенникам. Для этого запросите у организаторов решение суда относительно квартиры, он обязан предоставить его по первому требованию. Если начнет отказываться или «кормить завтраками», лучше в торги не ввязываться.

Аукцион банка

К этому способу прибегают, когда должник банка согласен уступить свою недвижимость, так как не в состоянии рассчитаться с кредитной организацией. В этом случае все нюансы реализации недвижимости обговариваются без участия суда, а жилье выставляется на аукционе банка, о чем можно прочитать на его официальном сайте или на посторонних тематических ресурсах.

В данном случае оценка квартиры проводится независимым экспертом, который выставляет начальную стоимость. Участники вносят 5% от этой цены в качестве задатка, после чего называют свою цену. Побеждает тот, кто предложит большую. Его задаток пойдет в счет оплаты жилья, а остальные участники вернут свои средства обратно.

Стартовая цена обычно бывает равна среднерыночной, если она существенно ниже, потенциальным покупателям следует принять это как знак насторожиться – вероятно, с квартирой есть какие-то проблемы.

Банковская онлайн-витрина

Третий способ реализовать залоговое имущество – это онлайн-витрина, которая представляет собой раздел на официальном сайте банка, куда выкладываются объекты недвижимости, не нашедшие владельцев на аукционах и торгах. Именно здесь можно найти квартиры за 50% от рыночной стоимости.

Дело в том, что банку невыгодно держать на себе залоговое имущество, ведь приходится тратить средства на его содержание. Поэтому, начав со среднерыночной стоимости, он будет снижать цену, пока кто-нибудь не купить жилье. Бонусом к нему всегда идет бесплатная проверка юридической чистоты.

Как организуются торги

Организатор торгов дает знать о предстоящем мероприятии через специальный печатный орган в соответствующем регионе. Объявление должно появиться не ранее, чем за шестьдесят суток до начала торгов, но не позднее, чем за тридцать. В тексте объявления содержится не только место и время проведения мероприятия, но и краткое описание предлагаемого лота, а также начальная стоимость.

Торги признаются не состоявшимися, если на них заявилось менее двух участников или никто не готов предложить даже начальную цену. В этом случае повторный аукцион состоится через месяц, а цена недвижимости снизится на 15%.

Для участия в торгах необходимо иметь электронную подпись, которая заменяет настоящую и придает вес электронным документам. Такую подпись (она выглядит как цифровой ключ на флешке) можно получить в специальном авторизованном удостоверяющем центре, подав заявление и приложив к нему паспорт, ИНН и СНИЛС. Цена электронной подписи лежит в пределах от 1 до 3,5 тысяч рублей.

Затем нужно зарегистрироваться на площадке аукциона (рассмотрение документов занимает не менее пяти дней, поэтому нужно позаботиться о регистрации заранее). После вы получаете доступ к личному кабинету на сайте и вносите задаток в размере 2-10% от начальной стоимости недвижимости.

Эти средства либо пойдут в счет оплаты квартиры, если вы выиграете аукцион, либо вернутся вам, если недвижимость отойдет к другому участнику. А вот если вы выиграете и откажетесь от лота, средства не вернут.

Оплатить полученную на торгах недвижимость надо не позднее, чем через пять дней после окончания аукциона.

Источник: https://msk.vladis.ru/news/1747

Покупка квартиры, находящейся в собственности у банка

Квартира в собственности у банка как купить

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

Просмотров 222

При нехватке личных сбережений покупка жилья в ипотеку представляется единственным способом стать собственником квартиры.

Имущество остается в залоге у банка, и если заёмщик не справляется с выплатой тела кредита и процентов по нему, банк продает квартиру. Одним из лидеров по реализации жилья, находящегося в собственности банка, является Сбербанк.

Такая ситуация обусловлена большим количеством предоставленных ипотечных кредитов и низкой платежеспособностью населения.

Возможна ли покупка залоговой квартиры

Чтобы остаться «на плаву», Сбербанк продает квартиры и возвращает средства. Любой желающий может приобрести жилую недвижимость у банка. Процедура купли-продажи кредитной квартиры имеет свои нюансы, преимущества и недостатки, о которых следует узнать заранее.

Оформляя ипотеку, банк старается обезопаситься от риска невыплаты кредита. Именно поэтому имущество остается в залоге. Его нельзя продать, подарить, то есть полноценно распорядиться без разрешения банка. Обременение снимается только после выплаты ипотеки. Если плательщик не в состоянии вносить средства по договору, банк реализует недвижимость наиболее приемлемым для него способом.

Имущество, находящееся в залоге, может изыматься и реализовываться вне судебного процесса. И даже если плательщик будет против и подаст иск о неправомерном изъятии жилья, спасти положение ему не удастся. Судебный процесс только отсрочит, но не предотвратит момент продажи.

Требования к покупателю и продавцу

Непосредственным участником сделки может стать только совершеннолетний дееспособный гражданин. Купить квартиру на имя ребенка может один из его родителей, заручившись согласием супруга, или официальный опекун (попечитель).

Если планируется переоформление договора об ипотеке, то Покупатель должен достичь 21-летнего возраста.

Одно из условий — наличие у продавца залоговой квартиры правоустанавливающего документа (договора купли-продажи, ДДУ), который, в случае ипотеки, не дает право распоряжения имуществом. Данные об обременении находятся в Росреестре, и пока банк не даст согласие на продажу, оформить переход права собственности не получится.

Если Продавцом выступает физлицо, ему следует получить разрешение банка на продажу. Оно выдается при добровольном решении вопроса, когда дело еще не дошло до изъятия недвижимости.

В случае изъятия, недвижимость реализуется юрлицом, и в качестве доказательства правомерности распоряжения имуществом у него имеется соответствующее решение суда.

Особенности сделок по продаже квартиры в залоге

Накануне реализации квартиры заемщик, оказавшийся в сложной финансовой ситуации, проводит переговоры с банком. В процессе выясняются обстоятельства неуплаты, проводится поиск наиболее приемлемого решения по возмещению суммы займа. В результате переговоров стороны могут либо договориться о продаже имущества без обращения в суд, либо вопрос все же переносится в судебную плоскость.

Без суда квартира в залоге продается заемщиком с участием банка. Человек, не выплачивающий кредит, заключает договор купли-продажи с третьим лицом. Условия сделки определяются сторонами: покупателем, продавцом-заемщиком и банком. Вариантов может быть несколько.

  1. Новый покупатель оплачивает кредит полностью до оформления перехода права собственности. При этом квартира перестает быть предметом залога, и сделка осуществляется между покупателем и продавцом напрямую.
  2. Кредит переводится на нового покупателя. Квартира продолжает оставаться в залоге, но остаток по ипотеке платит новый владелец имущества. Такой вариант возможен, если потенциальный покупатель имеет стабильный доход и в будущем сможет погасить кредит. Сведения о претенденте предоставляются в банк, и последним принимается решение о возможности переоформления ипотеки.
  3. Сделка одобряется со стороны банка, Покупатель оплачивает долг по кредиту и вносит оставшуюся сумму на счет покупателя.

В последнем случае процесс продажи будет состоять из нескольких этапов:

  • Продавец заручается согласием банка на продажу недвижимости.
  • Покупатель и Продавец оформляют предварительный договор, в котором отражают условия оплаты. Покупатель заключает договор на аренду 2-х ячеек в банке, в одну из которых закладывается сумма в счет оплаты ипотеки, а во вторую — остаток стоимости квартиры.
  • Банк снимает положенную к оплате сумму и снимает обременение.
  • Стороны оформляют ДКП, производят регистрацию права собственности на Покупателя и завершают сделку подписанием передаточного акта.

Инициатива подобного решения вопроса обычно исходит от клиента. В интересах заемщика — продать квартиру не по заниженной цене и получить максимальную выгоду.

Сбербанк наиболее часто прибегает к обращению в суд. Деятельность по продаже или сдаче в аренду недвижимости не является для банка профильной, и финучреждению легче распрощаться с проблемным жильем стандартным способом — получив решение суда об аресте, а затем — продажей через торги. Купить залоговую квартиру на аукционе может каждый желающий, предварительно подав заявку.

Способ реализации квартиры, не доставшейся бывшему владельцу из-за несвоевременной оплаты по кредиту, законен. При совершении сделки соблюдается ряд нормативно-правовых актов:

  • закон №229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
  • закон №102-ФЗ «Об ипотеке».

Согласно ст. 54.1 Закона № 102-ФЗ, взыскание на имущество должника не допускается, если сумма неисполненного обязательства менее 5% от стоимости квартиры, а период просрочки менее 3 месяцев. Реализации подлежат квартиры, по которым сумма долга велика, а вероятность выплаты приближена к «0».

Поиск продаваемой банком недвижимости

Для приобретения недвижимости на первичном или вторичном рынке покупатель знает куда обратиться: к застройщику; риэлтору; частным лицам, размещающим объявления о продаже жилья в СМИ. Что касается залогового имущества, о том, какие квартиры предлагаются к продаже, можно узнать:

  • Из объявлений по продаже недвижимости. Подают их зачастую не банки, а риэлторы. Ликвидное жилье отслеживается риэлтерскими компаниями. Предприимчивые работники агентств стараются взять такое имущество в оборот и выставляют объявления о его реализации на специализированных информационных платформах.
  • Воспользовавшись сервисом Сбербанк Онлайн.
  • На специализированных сайтах по продаже квартир, находящихся под обременением.

Торги по продаже жилого имущества проводятся после получения решения суда об изъятии. Документ является основанием для начала исполнительного производства.

Сведения об аресте вносятся приставом в ЕГРН, после чего инициируется продажа. Найти нужный объект достаточно просто. В Сбербанке, например, можно подобрать желаемое жилье онлайн.

Параметры объекта вводятся в интерактивном окне сайта Сбербанка:

Помимо жилой недвижимости, в базе можно выбрать земельные участки, торговые площади, гаражи и прочие объекты недвижимости, по которым просрочены кредиты.

Квартиру в Сбербанке можно купить напрямую у банка или на аукционе, который проводится организациями: «Российский аукционный дом» и «Сбербанк АСТ».

Как совершить покупку у Сбербанка

Подбор и покупка залоговой недвижимости проводятся следующим образом:

  1. Проводится регистрация на одном из сайтов по продаже залогового имущества. С помощью фильтра подбираются варианты недвижимости.
  2. Производится регистрация в качестве участника аукциона и аккредитация. В банк предоставляются копии документов (паспорта и ИНН) в бумажном виде или электронном варианте.
  3. Покупатель заключает соглашение о задатке, сумма которого устанавливается заранее, и вносит ее на счет.
  4. В определенную дату проводится аукцион. Лоты с недвижимостью выставляются на сайтах. Продавцом устанавливается стартовая цена, которая не может быть меньше, чем указанная в договоре кредитования.
  5. Просматриваются параметры квартиры: место расположения, квадратура, этажность. Если характеристики удовлетворяют запросам, необходимо предложить свою цену.
  6. Далее вводятся анкетные данные: ФИО, номер телефона, электронная почта, и отправляется заявка.
  7. Если продавец согласен на предложенную цену, торги закрываются. Покупатель обращается в отделение Сбербанка и производится расчет в течение 10-дневного срока после проведения торгов.

Если участник проигрывает на торгах по банкротству, ему возвращают сумму внесенного задатка. Однако если участник выиграл торги, но отказывается от приобретения недвижимости, залог не вернут.

Какие документы нужны для покупки залоговой квартиры в Сбербанке

Каждое действие участника аукциона должно быть подтверждено документально. Пакет документов для участия в торгах по покупке квартиры у Сбербанка включает:

  • заявление;
  • копию паспорта и ИНН;
  • нотариально заверенное согласие супруга на участие в торгах;
  • квитанцию о зачислении суммы задатка;
  • пакет с суммой, установленной в качестве стартовой на аукционе.

Когда стороны определятся с выбором, наступает момент заключения сделки купли-продажи.

Процесс заключения договора

Процесс приобретения залоговой квартиры в Сбербанке проходит в несколько этапов:

  • Обе стороны договариваются о заключении договора. Обычно представитель Сбербанка лично связывается с потенциальным покупателем, уведомляет о выигрыше в торгах.
  • Заемщику выдается документ, в котором отражена сумма долга на момент оформления сделки.
  • Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, в котором отражены основные договоренности, сумма, период оплаты и прочие существенные условия договора.
  • Участник, выигравший торги, погашает банку задолженность, после чего с квартиры снимается обременение. Разница между стоимостью квартиры и суммой долга перед Сбербанком помещается в банковскую ячейку.
  • Покупатель и Продавец заключают основной договор купли-продажи, и на его основании регистрируют переход права собственности в Росреестре.
  • Продавец, имея на руках документ о совершения сделки, обращается в банк и получает оставшуюся сумму за квартиру из банковской ячейки.
  • После завершения взаиморасчетов Продавец и Покупатель подписывают акт приема-передачи имущества.

Квартиры, продаваемые на электронных торгах, походят проверку на «чистоту». Это значит, что вероятность купить квартиру со скрытыми собственниками, зарегистрированными несовершеннолетними сведена к минимуму.

Риски покупки квартиры с обременением

Покупка недвижимости — рискованная операция. При недостаточной проверке документации можно купить квартиру со скрытыми собственниками, которые заявятся в любой момент и предъявят права на проживание. Если же квартира продается с торгов, риски минимизируются, но все же сделку нельзя считать абсолютно безопасной.

К чему следует подготовиться:

  1. Права на имущество несовершеннолетнего. Несмотря на то, что организаторы торгов тщательно проверяют недвижимость, бывают непредвиденные ситуации. Так, например, если квартира приобреталась с привлечением ипотеки и средств материнского капитала, дети покупателя, даже если их никто не прописал, имеют право на часть недвижимости и могут оспорить продажу или потребовать компенсацию.
  2. Противоречия с прежним собственником. Бывший владелец может обратиться в суд, если выяснит, что финорганизация не учитывала его интересы, продала жилье по заниженной стоимости.
  3. Наличие долгов. Можно понадеяться на организаторов торгов, но лучше лично проверить, нет ли на квартире долгов по коммунальным платежам.
  4. Происки мошенников. Если квартира с отличными параметрами стоит неприлично дешево, нужно провести тщательную проверку. Известны случаи, когда квартиры выставлялись на продажу мошенниками, дублирующими сведения о должниках. В действительности оказывалось, что предложенная недвижимость не выставлялась, а люди, перечислившие сумму залога, оставались ни с чем.

Для проверки чистоты сделки следует обращаться к юристу, способному в кратчайшие сроки выявить все риски. Ликвидные квартиры обычно не задерживаются, и возможность сделать покупку зависит не только от желания, но и скорости подачи заявки, оперативности проверки.

Чем же привлекательны залоговые квартиры? Как правило — заниженной стоимостью, проверкой документации со стороны банка, прозрачность сделки и возможность взять в кредит недостающую для покупки сумму.

Приобретение недвижимости — сложный процесс, в котором покупатель ищет выгодную покупку, а продавец — достойного покупателя. В случае приобретения залогового жилья на аукционе действия обеих сторон прозрачны.

Покупатель ищет приемлемый для себя вариант, рассчитывая на дисконт, а Продавец, будь то физическое или юридическое лицо, может в кратчайшие сроки вернуть наличность.

Однако, чтобы избежать обмана, задайте вопросы юристу: какой способ лучше выбрать для покупки квартиры в залоге? Как составить договор? Как произвести расчеты за квартиру, находящуюся под обременением?

Источник: http://law-divorce.ru/pokupka-zalogovoj-kvartiry-nahodyashhejsya-v-sobstvennosti-u-banka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.