Квартира в зачет покупки дома

Как оплатить постройку жилого дома квартирой?

Квартира в зачет покупки дома

Оплатить строительство собственного дома при отсутствии необходимых средств можно разными способами – за счет банковского кредита, государственной субсидии или имеющейся недвижимости. Строительство дома за счет личной квартиры предполагает заключение сделки со сложными двусторонними обязательствами.

Законодательное регулирование

Обмен квартиры на строительство дома предполагает, что собственник квартиры заключает договор подряда на постройку дома, а в качестве оплаты услуг подрядчик получает право собственности на квартиру заказчика после завершения строительства.

Выгода собственника квартиры заключается в том, что он может проживать в квартире до окончания постройки дома, а выгода подрядчика в приобретении квартиры по цене ниже рыночной за счет получения комиссии.

Данная сделка не может считаться обменом, так как договор мены предполагает передачу контрагентами товаров, эквивалентных по стоимости, а не товара в обмен на услугу (ст. 567 ГК РФ).

Передача квартиры после строительства дома классифицируется как отсроченное исполнение обязательства по договору. Законодательное регулирование сделки по строительству дома в обмен на квартиру осуществляется:

  • главами 21, 26 Гражданского кодекса;
  • законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Глава 21 ГК РФ описывает понятие обязательств, а глава 26 регулирует порядок исполнения и зачета обязательств, отсроченных по времени.

Закон № 218 определяет процедуру регистрации полученной недвижимости в собственность сторон.

Порядок оформления

Сделка по постройке дома за счет квартиры оформляется в виде двусторонней сделки, при которой одна сторона обязуется осуществить строительство по утвержденному проекту, а другая – передать квартиру в собственность контрагенту.

Также возможен трехсторонний договор, в котором участвуют организатор строительства дома, собственник квартиры и подрядная организация, выполняющая работы.

В качестве стороны, осуществляющей постройку дома, часто выступает юридическое лицо – застройщик в пригородных поселках, так как располагает собственными средствами, позволяющими выполнить работы до получения недвижимости заказчика.

Заключение сделки происходит в следующем порядке:

  1. Владелец квартиры заказывает оценку её стоимости и выбирает место для строительства дома.
  2. Происходит поиск лица или организации, готовой выполнить строительство за счет получения квартиры.
  3. Разрабатывается проект постройки с учетом стоимости квартиры.
  4. Заключается соглашение.
  5. Выполняется постройка дома и прием работ по акту.
  6. Регистрируется передача квартиры в собственность подрядчика одновременно с регистрацией прав на дом.

Узнать рыночную стоимость квартиры можно в фирмах, осуществляющих независимую оценку, а также в риэлтерских компаниях.

Как правило, участок для строительства выбирается в одном из пригородных поселков, имеющих сеть необходимых коммуникаций. Такие поселки имеют основную фирму-застройщика, у которой необходимо выяснить возможность оплаты строительства квартирой.

После обсуждения условий застройщик разрабатывает архитектурный проект дома с учетом цены недвижимости заказчика. В конечную цену включается:

  • разработка проекта;
  • стоимость материалов и земельного участка;
  • стоимость строительных работ;
  • комиссия застройщика.

Комиссия берется в качестве своеобразной страховки организатора работ и выступает аналогом процентов за кредит.

Что указать в договоре?

В договоре должны быть следующие условия:

  • описание объектов сделки;
  • полные паспортные данные и ФИО сторон (для юридических лиц – наименование и номер ЕГРЮЛ);
  • обязательства сторон;
  • сроки исполнения обязательств и ответственность;
  • порядок разрешения споров;
  • гарантии и компенсации.

При описании квартиры указывается её точный адрес и кадастровый номер, а также внутренние параметры. Описание будущего дома содержится в проекте, прилагаемом к договору.

Обязательство по постройке дома выполняется при подписании акта приема-передачи, а обязательство заказчика исполняется при зачете передачи квартиры, согласно ст. 410 ГК РФ.

Для обеспечения дополнительных гарантий регистрация прав на дом и на квартиру происходит при одновременном обращении сторон в отделение Росреестра и представлении трех экземпляров подписанного договора, акта приема-передачи дома и техпаспорта на квартиру.

Пошлина за регистрацию прав составит 350 рублей. Через 5-8 дней после обращения стороны могут получить выписки из ЕГРН о правах на недвижимость. Неучастие одной из сторон в регистрации является основанием для обращения в суд с требованием принудительной регистрации и компенсации за задержку.

Список документов

Для заключения сделки сторонам потребуются следующие бумаги:

  • паспорта РФ;
  • выписка из ЕГРН о правах на квартиру;
  • технический паспорт на квартиру;
  • документы о правах на земельный участок под строительство;
  • кадастровый паспорт участка;
  • проект строительства;
  • оценочная ведомость на квартиру;
  • справка об отсутствии обременений.

В кадастровом паспорте на участок должно быть указано целевое назначение земли – под индивидуальное строительство. Техпаспорт на квартиру оформляется в БТИ в течение 7-10 дней, стоимость оформления – 1500-3000 рублей. Справку об отсутствии обременений можно заказать у нотариуса.

Возможные риски

Сделка по строительству за счет будущей передачи недвижимости несет для заказчика риски, связанные с вероятностью банкротства подрядчика и не завершения строительства в срок, а подрядчик рискует остаться без оплаты, если заказчик откажется принимать дом или продаст квартиру до завершения строительства.

Для снижения рисков в договор включаются пункты, запрещающие заказчику осуществлять любые сделки по отчуждению недвижимости на период действия договора с перечислением компенсаций и пени, подлежащих оплате при нарушении данного пункта.

Также необходим пункт, по которому заказчик обязуется выписать из квартиры всех зарегистрированных лиц перед передачей прав, иначе такие лица сохранят право проживания на жилплощади.

За время строительства рыночная стоимость квартиры может измениться, и стороны должны указать в договоре возможность доплаты со стороны заказчика при уменьшении стоимости жилья.

Заключение

Оплата строительства дома жилой недвижимостью предполагает заключение сложной сделки, требующей обсуждения множества условий и предоставления юридических гарантий. Чтобы снизить риски, рекомендуется доверить составление договора квалифицированным юристам и заверить сделку в нотариальной конторе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/obmen/na-stroitelstvo-doma.html

Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья, вторичного жилья

Квартира в зачет покупки дома

» Купля-продажа квартиры » Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья, старой квартиры

663 просмотров

При покупке квартиры нередко бывает недостаточно имеющейся свободной суммы. Приходится оформлять ипотеку или другим способом доставать деньги.

При этом, в собственности остается другая, старая квартира, которую все равно планируется продавать в дальнейшем. Но заранее продать ее для того, чтобы получить нужную сумму – не самое удачное решение.

А вот если оформлять все в качестве зачета (фактически, менять свою квартиру на новую), то эту проблему можно решить.

Можно ли купить квартиру в зачет имеющегося вторичного жилья?

Некоторые застройщики, банки или даже просто агентства недвижимости предлагают специальную систему покупки новой квартиры с одновременной продажей старой. Это достаточно удобно, хоть и несколько рискованно, если не пользоваться услугами опытного юриста. Выделяют два основных варианта, при помощи которых это может быть реализовано.

Покупка квартиры с одновременной реализацией старого жилья

Более популярной и выгодной схемой является вариант, когда между собственником и застройщиком/банком/АН (агентством недвижимости) заключается соглашение/договор на то что:

  1. Клиент выбирает квартиру (например, в новостройке) и она за ним бронируется на время действия этого договора.
  2. Старая квартира отдается на реализацию. Иногда этим занимается отдел продаж застройщика, но чаще всего, даже если работа не ведется напрямую с агентством недвижимости, с ним заключены соответствующие договоренности. В результате, продаже занимается АН.

Как только старая квартира продается, вырученная сумма средств не отдается собственнику, а напрямую идет на покупку нового жилья. Дальше, в зависимости от ситуации и цен, остаток суммы, если он есть, передается владельцу, а если новая квартира стоит дороже, то разницу уплачивает он уже из своих средств.

Такой договор обычно имеет определенный срок действия. Например, 3 месяца. Если за это время не получилось продать старое жилье, договор расторгается или продлевается по решению сторон.

Пример: Предположим, что у человека есть двухкомнатная квартира. Он хочет продать ее и купить себе однокомнатную, чтобы меньше платить за коммунальные услуги.

Логично, что двухкомнатная почти всегда дороже, чем однокомнатная. Человек заключает договор с застройщиком по описанной выше схеме.

Старая квартира продается, вырученная сумма делится между застройщиком (на покупку однокомнатной), а остаток суммы передается клиенту.

Второй вариант обычно реализуется намного быстрее, чем первый, но имеет и свои недостатки. В данном случае застройщик напрямую выкупает старую квартиру и, взамен, передает право собственности на новую.

Как доказывает практика, застройщики всегда занижают цену старого жилья примерно на 20-30%, чтобы продать его как можно быстрее. Таким образом, те же 20-30% человек теряет.

Пример: Предположим, что у человека есть двухкомнатная квартира стоимостью 3 миллиона рублей. Он хочет купить себе однокомнатную за 2 миллиона в новостройке.

Застройщик выкупает старое жилье на 30% дешевле – получается сумма в 2 миллиона 100 тысяч рублей. Как следствие, владелец нового жилья получает, помимо новой квартиры, еще 100 тысяч.

А если бы он занимался продажей сам или действовал по представленной выше схеме с реализацией, то он сохранил бы себе не 100 тысяч рублей, а целый миллион.

Порядок действий и общие правила в обоих представленных выше случаях будут практически идентичные. Важно помнить, что нередко при подобных схемах человек теряет квартиру и ничего не получает взамен. Чтобы избежать подобных рисков, рекомендуется работать через представителя-юриста.

Порядок действий

  1. Выбрать подходящую квартиру у того застройщика/продавца, который поддерживает возможность оформления сделки с одновременным зачетом (на подобное согласны далеко не все, что стоит учитывать).

  2. Заключить договор на продажу либо прямо продать жилье застройщику/продавцу.
  3. Получить право собственности на новую квартиру и, или доплатить недостающую сумму или получить разницу между ценой продажи и покупки.
  4. Зарегистрировать право собственности.

Застройщики идут на подобные сделки не слишком охотно, ведь предполагается что нужно выполнять дополнительные действия и терять время. Однако это все же не такая редкость, как может показаться.

Зачастую проще и выгоднее дать потенциальным клиентам множество возможностей для покупки жилья, чем настаивать на полной оплате сразу, без всяких зачетов.

Для оформления подобной сделки понадобятся такие бумаги:

  • Паспорта всех владельцев квартиры.
  • Документы на жилье (техпаспорт, выписка из ЕГРН и так далее).
  • Договор на реализацию.
  • Документы на новую квартиру.
  • Информация о застройщике (устав и так далее, это необходимо для того, чтобы проверит компанию, ее надежность и деловую репутацию).

Расходы и сроки

Основная статья расходов: оплата нового жилья, при условии, что оно стоит дороже, чем то, что будет продано.

Также нередко застройщики или агентства недвижимости берут себе некую комиссию за то, что занимаются продажей старой квартиры клиента. Ее размер зависит от многих факторов, но редко превышает 10% от суммы.

Помимо всего прочего, придется оплатить госпошлину при регистрации права собственности: по 2000 рублей за каждого нового владельца квартиры.

Сроки заранее определить очень сложно. Некоторые квартиры продаются быстро, другие же могут ждать покупателя несколько месяцев, а то и лет. Зависит это от состояния жилья, условий продажи и, что самое важно, стоимости.

Зачастую покупатели предпочитают останавливать свой выбор на тех квартирах, которые стоят дешевле, чем стандартная стоимость на рынке.

Таким образом, если нужно продать жилье как можно быстрее, стоит уменьшить цену как раз на те самые 20-30%.

Любая сделка, в которой фигурирует недвижимость, является потенциально рискованной. На бесплатной консультации опытные юристы помогут разобрать все спорные и опасные моменты. Они же готовы выступать представителями клиента, сопровождая всю сделку от начала и до получения права собственности на жилье. Как доказывает практика, это помогает избежать многочисленных мошеннических операций и с гарантией добиться того результата, который нужен.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-kvartiry-v-zachet-imeyushhegosya-vtorichnogo-zhilya-staroj-kvartiry/

Кому выгодны сделки трейд-ин при покупке жилья?

Квартира в зачет покупки дома

Novostroy.ru: Трейд-ин жилья как услуга стал набирать популярность после кризиса 2009 года, когда у населения не было средств на жилье в новостройке, и процентные ставки по ипотеке были довольно высоки. Способен ли грядущий кризис, на Ваш взгляд, укрепить позиции взаимозачета жилой недвижимости?

Маргарита Дратвиньски, руководитель отдела продаж «Первое Ипотечное Агентство»: Да, трейд-ин жилья в нынешних условиях будет очень актуальной услугой. По нашей статистике, больше 70% покупок на первичном рынке совершается за счет продажи объектов на вторичном рынке.

А в данной ситуации покупателей с «зависшей» вторичкой может стать еще больше. У застройщиков, предлагающих данный сервис, либо тех, кто реализует «вторичку», есть шансы создать дополнительный канал продаж.

Ключевую роль будут играть условия программы и дополнительные бонусы для «зачетных» клиентов.

Александр Дужников, Co-Founder портала о недвижимости Move.ru и ГК A3F Group: Текущая экономическая ситуация по своей сути сильно отличается от кризиса 2009 года.

Это был глобальный экономический кризис перепроизводства, а сегодня же мы наблюдаем снижение оборота денежной массы, связанное с отсутствием деловой активности во время пандемии коронавируса.

И главное отличие заключается как раз в ипотечных процентах, которые находятся на рекордно низком уровне относительно всей истории Центрального банка РФ за счет инициации субсидирования государством ипотеки до 6,5%.

В реалиях новых как никогда выгодных ипотечных условий в ближайшее время вполне можно ожидать незначительного роста количества сделок с трейд-ин за счет снижения покупательной способности граждан, что существенно замедлит продажу вторичного жилья. Это будет зависеть от государственной помощи девелоперам, потому что их бюджеты уже значительно сокращены и будут направлены на краткосрочную прибыль для восстановления после режима самоизоляции.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: Сложно оценить, как изменятся требования к жилью на вторичном рынке под влиянием кризисных явлений.

Эта часть рынка осталась без мер поддержки от государства, купить квартиру в новостройке сейчас легче: действует льготная ипотека, скидки от застройщиков за онлайн-регистрацию сделки и т.д. Для покупателей вторичного жилья никаких преференций нет.

Возможно, что спрос в скором времени превысит предложение, и цены на вторичное жилье будут снижаться.

Novostroy.ru: Назовите основные причины, по которым покупатели предпочитают трейд-ин другим способам приобретения?

Иван Черемных, эксперт в повышении прибыльности девелоперских компаний, управляющий партнер «Манн, Черемных и Партнеры»: Часто, чтобы приобрести новую недвижимость, покупателю нужно продать имеющуюся.

В кризис сделать это не так просто, поэтому покупатели и соглашаются на трейд-ин. Вторая распространенная ситуация – покупатель по каким-то причинам не может продать недвижимость сам (нет времени, опасается удаленной сделки).

И третья – когда интересующая клиента квартира осталась одна, и времени на продажу своей недвижимости просто нет.

М.Д.: Для покупателя схема «трейд-ин» удобна, благодаря ней реализуется принцип «одного окна».

К тому же, некоторые застройщики компенсируют комиссию агентства, что делает эту опцию более выгодной по сравнению с продажей квартиры с агентом.

Многим клиентам важна надежность – они должны быть уверены, что агентство, которое реализует объект, проверено застройщиком и действует в рамках установленных регламентов как часть структуры.

Novostroy.ru: Кто обычно пользуется подобной услугой? Составьте портрет потенциального покупателя.

И.Ч.: Обычно трейд-ин пользуются те, кто не может расплатиться с девелопером «живыми» деньгами и по какой-то причине не желает продавать недвижимость самостоятельно. Зачастую такой покупатель готов потерять часть стоимости квартиры при обмене, но не тратить время/силы на продажу.

М.Д.: Встречаются разные клиенты. Подавляющее большинство улучшает свои условия. Кто-то продает студию, однокомнатную квартиру и приобретает «двушку» или «трешку», кто-то улучшает само качество жилья. Зачастую сдаваемое жилье в зачет не является единственным в семье.

А.Д.: Воспользоваться услугой трейд-ина в текущем году захотят покупатели, которые ожидают существенный рост инфляции и падения курса доллара при значительном росте цен на новостройки.

В таком случае с помощью данной схемы можно будет закрепить стоимость первичной недвижимости на уровне нынешних цен, которые, безусловно, вырастут ко второй половине года за счет производственных издержек девелоперов во время приостановки строительства.

Novostroy.ru: Чем рискует клиент при заключении сделки по trade-in? Есть ли плюсы у подобного обмена?

И.Ч.: Риски зависят от способа осуществления сделки трейд-ин. Иногда девелоперы не принимают недвижимость, а только связывают покупателя с агентством недвижимости, реализующим недвижимость. В этом случае могут быть риски, но какие – зависит от условий договоров между покупателем, агентством и девелопером.

Плюсы тоже есть. Покупатель получает новую недвижимость, а девелопер – потенциально ликвидные активы.

М.Д.: Конечно, плюсов в данном обмене много. Это фиксация объекта у застройщика, гарантия, что он не будет продан никому другому. Ряд застройщиков еще и фиксирует стоимость на срок программы как при 100% оплате, они дают дополнительный бонусы для зачетных клиентов. Некоторые застройщики предлагают сервис выкупа объекта с небольшим дисконтом.

Риск при классической схеме с бронированием в том, что объект не будет реализован, либо стоимость по объекту будет предложена ниже рынка. Но важно смотреть общую выгоду для клиента. Практика показывает, что рост цен у застройщика в данный срок с лихвой покрывает небольшой торг за быструю продажу объекта.

Novostroy.ru: Насколько выгодны сделки trade-in для девелоперов?

И.Ч.: Девелоперы идут на трейд-ин не от хорошей жизни. Выгода таких сделок проявляется на «схлопнувшемся» рынке, когда «лучше так, чем никак». Например, строитель может частично рассчитываться трейд-ин квартирами с поставщиками и подрядчиками. Но в целом это не самые лучшие сделки в «мирное» время.

М.Д.: Для застройщиков самый лучший клиент – клиент со 100%-й оплатой. Но увы, их на рынке становится все меньше и меньше. Поэтому программа трейд-ин может стать серьезным дополнительным каналом продаж.

Если партнер застройщика работает слаженно и показывает средний срок реализации объекта до 1,5 месяцев, эта схема для застройщиков становится еще привлекательнее.

Программа выкупа, которую уже презентует ряд застройщиков, еще интереснее, так как срок внесения средств клиентом при сдаваемой в зачет квартиры приравнивается к 100% оплате.

Novostroy.ru: Назовите основные требования к «вторичке» в случае с трейд-ином. Являются ли они, на Ваш взгляд, жесткими? Почему?

И.Ч.: Основное требование – это достаточно высокая ликвидность, то есть возможность за относительно короткий срок в 3-6 месяцев продать недвижимость и получить деньги.

Ликвидность недвижимости варьируется в зависимости от города и района. Где-то лучше продаются небольшие двухкомнатные квартиры, в других локациях есть потребность в больших трехкомнатных.

Поэтому жестких требований к самой недвижимости нет.

М.Д.: Требования понятны и логичны:

– Объект должен быть юридически «чистым». Все документы собраны, должна быть проведена проверка документов на недвижимость и самих собственников, чтобы не было сюрпризов на сделке в виде ареста, невыделенных долей детям после использования материнского капитала и т.д.

– Предлагаемая клиентом вторичка должна быть ликвидной. Сроки участия в программе ограничены, поэтому важно понимать, что объект в целом можно реализовать в заданный срок.

Как правило, в качестве жилья «в зачет» предоставляются студии, одно- и двухкомнатные квартиры на средних этажах в черте города.

«Габаритные» квартиры, квартиры класса «элит», загородные дома, объекты в старом фонде без капитального ремонта могут быть не приняты из-за длительных сроков реализации.

Novostroy.ru: Как Вы считаете, кризис на фоне пандемии может повлиять на ослабление требований ко «вторичке»? Почему?

И.Ч.: Сейчас по стране наблюдается перепроизводство недвижимости, покупательная способность в последнее время не росла, а объем предложения увеличивался быстрыми темпами. Отношение ко «вторичке» будет зависеть от финансовой устойчивости девелоперов и их способности выполнять свои обязательства. В целом, я считаю, что ослабления требований не будет.

М.Д.: Застройщикам важно, чтобы объект был реализован в заданные сроки. Кризис на фоне пандемии безусловно вносит свои коррективы во вторичный рынок. Ликвидные объекты реализуются быстро и расходятся как «горячие пирожки», что же касается нетиповых объектов, – тут все очень своеобразно.

Большинство объектов рекламируется, а звонков и интересантов – минимальное количество. Кто-то начинает демпинговать цены, чтобы продать объект быстрее. Не все собственники готовы адаптироваться к ситуации здесь и сейчас и оперативно корректировать цены, поэтому «зависают» в продаже и не успевают в сроки.

Полагаю, что застройщики, наоборот, будут ужесточать требования к принимаемым в зачет объектам.

Источник: https://www.novostroy.ru/articles/interview/komu-vygodny-sdelki-treyd-in-pri-pokupke-zhilya/

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья: схемы приобритения

Квартира в зачет покупки дома
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Такое явление, как покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья, на рынке недвижимости встречается часто. В большинстве случаев люди приобретают квартиры и дома не для инвестиций, а для проживания. Старое жилье многие продают, но это требует времени, за которое стоимость квартиры в новостройке может измениться. Покупка с зачетом позволяет заключить сделку максимально быстро.

Что такое взаимозачет

Взаимозачет при покупке недвижимости представляет собой операцию, в процессе которой продавец засчитывает жилье покупателя в счет оплаты за новую квартиру. Участниками такого соглашения являются продавец, покупатель и третья сторона – застройщик или агентство недвижимости.

В условиях повышенного спроса на жилье в новых домах застройщики не слишком охотно идут на такие сделки: если клиентов и так много, делать лишние движения не хочется. Но когда спрос низкий, строители начинают искать покупателей на вторичном рынке. Людей, желающих улучшить свои жилищные условия, стараются заинтересовать, и взаимозачет – один из способов их привлечения.

Какие существуют варианты

На сегодняшний день существует два варианта покупки жилья с зачетом старой квартиры:

  • Застройщик принимает на реализацию жилплощадь, которая находится в собственности покупателя.
  • Срочный выкуп, когда строительная компания приобретает эту квартиру сразу и оформляет ее в зачет новостройки.

Второй способ может быть удобным только в случае, если покупателю нужно заключить сделку как можно быстрее. Потери здесь всегда значительные – от 15 до 40% стоимости жилья. Большинство клиентов не хотят продавать недвижимость с таким дисконтом, поэтому особой популярностью этот вариант не пользуется.

Процесс покупки квартиры по взаимозачету

Несмотря на различие вариантов покупки недвижимости по взаимозачету, есть определенный алгоритм действий. Процедура покупки выглядит примерно так:

  • Покупатель ищет подходящего застройщика, специалисты которого должны оценить старое жилье;
  • При согласии сторон на заключение сделки подписывается договор на продажу квартиры;
  • Покупатель платит аванс и заключает договор бронирования новостройки. Ее цена в этот момент фиксируется;
  • Квартиру клиента выставляют на торги. После ее продажи деньги поступают строительной компании. При этом они засчитываются как часть платы за недвижимость в новом доме. Если перечисленной суммы недостаточно, покупатель вносит остаток из собственных средств, оформляет ипотеку или потребительскую ссуду;
  • Происходит регистрация сделки в Росреестре;
  • Когда новый дом вводится в эксплуатацию, покупатель получает квартиру;
  • На основании акта приемки и заключенного договора квадратные метры оформляются в собственность.

При передаче строительной компании прежнего жилья клиент должен предоставить комплект необходимых документов: свидетельство о собственности (выписку из ЕГРН) и правоустанавливающую документацию, справку о том, что нет долгов за услуги ЖКХ, справку об отсутствии ограничений, технический и кадастровый паспорта. Также потребуются доверенности от представителей и согласие от супруга для тех, кто состоит в браке.

Покупка с зачетом старой жилплощади: плюсы и минусы

Несмотря на то, что у такой сделки есть признаки обмена с доплатой, она заключается в форме договора купли-продажи. Этот способ улучшить жилищные условия имеет несколько преимуществ:

  1. У людей есть возможность купить новое просторное жилье даже без ипотеки.
  2. Нет необходимости самостоятельно оформлять документы, все сделает компания-посредник.
  3. Оформление сделки происходит максимально быстро.
  4. На период продажи старой жилплощади жилье в новостройке бронируется.

Главным минусом является выкуп недвижимости по цене, которая бывает гораздо ниже рыночной. Кроме того, момент продажи квадратных метров и заселения в новую квартиру не всегда совпадает по времени.

Несмотря на то, что такая сделка кажется достаточно простой, существуют определенные риски. Застройщик может обанкротиться или затянуть строительство, у него могут возникнуть проблемы с деньгами или надзорными органами. В числе других проблем оказывается самовольное уменьшение метража, использование при строительстве низкокачественных материалов.

Даже если удастся расторгнуть договор и вернуть старое жилье, на это уйдет немало времени и сил. В некоторых случаях квартиру успевают продать третьим лицам, и пока идет разбирательство, клиенту приходится жить на арендованной площади.

Также существуют риски, связанные с обстоятельствами клиента. Ситуация в семье может измениться, и бывает, что на покупку нового жилья не хватает денег.

Оформление ипотеки с зачетом жилья

Оформление ипотеки с зачетом жилплощади в Сбербанке или другой кредитной организации – тоже не редкость. Сторонами такого договора являются банк и заемщик, который получает деньги на покупку недвижимости, а взамен предоставляет в залог прежнее жилье.

Предоставить в качестве обеспечения можно не только квартиру, но и комнату, долю, частный дом. У этого вида ипотечного кредита есть свои плюсы:

  • Как правило, если недвижимое имущество будет находиться в залоге, заемщику не нужно вносить первоначальный взнос и искать поручителей;
  • Условия по кредиту обычно лояльнее, чем базовые;
  • Такие заявки рассматриваются достаточно быстро;
  • Почти все банки разрешают при необходимости заменить объект залога на аналогичный.

Недвижимость, которая находится в залоге у банка, должна соответствовать определенным требованиям. Желательно, чтобы она находилась в черте города или в ближайших пригородах. В ней не должно быть незаконных перепланировок и других изменений, обязательных к согласованию в БТИ и других инстанциях.

Залоговое жилье не должно быть под арестом, находиться в залоге у других кредитных организаций или частных лиц. Кроме того, квартира должна находиться в собственности минимум три года, иначе придется платить дополнительные налоги. На наличие арендаторов банки тоже смотрят неодобрительно: скорее всего их придется попросить съехать.

Недостатком является то, что с заложенным имуществом нельзя ничего сделать. После оформления ипотеки оно не подлежит обмену, продаже или дарению. Если в квартире жили квартиранты, потери от отсутствия тоже будут существенными.

Потратиться придется и на страхование. В зависимости от требований банка оно может быть комплексным или распространяться только на объекты недвижимости: заложенное и то, на которое покупатель взял кредит.

При покупке нового жилья в зачет старого нужно рассмотреть все возможные схемы. Стоит ознакомиться с условиями нескольких застройщиков, которые могут предлагать разные варианты. Везде есть свои плюсы и минусы, но подходящее предложение обязательно найдется.

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-s-zachetom-imeyushhegosya-zhilya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.