Квартира в залоге у продавца

Содержание

Как безопасно купить квартиру в залоге

Квартира в залоге у продавца

Большинство квартир, которые продаются на вторичном рынке, имеют богатую историю. Их продавали, дарили, передавали по наследству и отдавали в залог. Наличие залога на квартире накладывает на нее обременение и осложняет покупку. Расскажем, как безопасно купить залоговую квартиру.

Что такое залог

Залог — это самый распространенный тип обременения на рынке недвижимости. Наличие обременения на квартире означает, что собственник не может распоряжаться ею единолично: присутствует третья сторона, разрешение которой нужно получить на любую сделку.

Самый частый вид залога — ипотека. Каждая вторая квартира на рынке России куплена под ипотечное кредитование, т.е. для ее покупки использованы деньги банка, которые нужно вернуть за оговоренный в договоре период.

Если квартира в ипотеке, ее нельзя продать без разрешения банка. В Росреестре увидят наличие залога и откажут в регистрации сделки. Чтобы сделка состоялась, продавец сначала должен погасить долг. После этого банк сообщит в Росреестр о погашении ипотеки, и обременение снимут.

Узнать о наличии залога можно в выписке из ЕГРН. В ней указаны все обременения, наложенные на недвижимость, и основания их возникновения.

Как купить квартиру в ипотеке

Есть мнение, что покупка залоговой квартиры очень выгодна: можно получить трехкомнатную квартиру в центре города по цене двушки на окраине. Но это совсем не так — даже находясь в залоге, квартира не теряет свою первоначальную ценность.

Покупка ипотечной квартиры все же позволит сэкономить до 20% от рыночной стоимости. Эту скидку можно назвать компенсацией за сложность оформления документов и возможные риски покупателя. Кроме того, залоговые квартиры часто продают срочно, например, если у собственника нет возможности выплачивать кредит, а задолженности продолжают копиться.

Еще один плюс ипотечной квартиры — минимальные юридические риски. Банк-залогодержатель тщательно проверяет историю квартиры, поэтому она с высокой вероятностью окажется чиста.

Продажей залогового жилья может заниматься банк или собственник с разрешения банка. Можно выделить три основных способа покупки ипотечного жилья.

Способ 1. Покупка по предварительному договору купли-продажи

Этот вариант предполагает, что покупатель погашает кредит в счет оплаты покупки. Чтобы сделка была безопасной, стороны заключают предварительный договор купли-продажи, в котором оговариваются все нюансы. Сумма, вносимая в счет погашения ипотеки, оформляется как аванс.

При этом, если продавец откажется от передачи квартиры, покупатель может обратиться в суд и там отстаивать свои права.

Иметь дело с банком удобно, особенно если покупатель сам хочет получить кредит на квартиру. Во-первых, организовать сделку будет проще, а во-вторых, банк может предложить выгодные условия для покупки этого жилья в ипотеку.

После погашения долга банк передает продавцу закладную на квартиру. С этим документом нужно обратиться в регистрационную палату и снять обременение. После этого покупатель передает продавцу оставшуюся сумму и по договору становится новым собственником квартиры.

Проблема: Недостаток этого способа состоит в том, что продавец может снять обременение с квартиры за счет денег покупателя, а потом просто отказаться проводить сделку. Тогда покупателю придется идти в суд, и сделка очень затянется. Деньги наверняка вернут, но есть шанс остаться без желанной квартиры.

Способ 2. Покупатель оформляет ипотеку на себя и далее платит ее самостоятельно

Покупатель вносит залог на депозитные ячейки. В одну ячейку помещают деньги, предназначенные банку — остаток долга продавца, а в другую — остаток суммы за квартиру для продавца.

После этого в Росреестр для регистрации отправляют договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. В заключение банк получает деньги, которые покрывают долг продавца, продавец получает деньги от продажи квартиры, а покупатель по договору приобретает квартиру в собственность.

Проблема: Росреестру нужно около 5 дней на снятие обременения и 10 дней на перерегистрацию собственности. В этот период продавец может отказаться от сделки. В таком случае банк не сможет получить деньги, а покупатель квартиру. Вопрос решается через суд, но приводит к задержкам.

Способ 3. Покупка квартиры через смену залогодателя

Это довольно простой способ. Если квартира в залоге у банка, а покупатель хочет получить ипотеку на себя там же, то залог просто переоформят на него.

Покупатель вносит на счет деньги, которые продавец в свое время перевел в банк — учитывается только первоначальный взнос без процентов. Если у продавца были просрочки, то штрафы и пени придется гасить новому владельцу, поэтому перед покупкой получше узнайте состояние кредита и выясните сумму долгов. В другую ячейку помещается сумма, которая положена продавцу по договору купли-продажи.

После этого происходит переоформление залога и долговых обязательств на покупателя. В результате оформления сделки банк получает часть суммы долга, продавец — доступ к оплате за квартиру, а покупатель — право собственности на квартиру, которая все еще находится в залоге у банка.

Проблема: Некоторые банки ограничивают покупку недвижимости только тем городом, в котором оформлена ипотека. Межрегиональные сделки на недвижимость с обременением пока не проводят.

Заранее проверяйте квартиру на наличие обременений. Это можно быстро сделать в сервисе ЕГРН.Реестр. Закажите выписку и получите информацию о залоге, его дате и основании возникновения.

Закажите выписку из ЕГРН прямо сейчас!

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-bezopasno-kupit-kvartiru-v-zaloge

Как купить квартиру, если она все еще в ипотеке — описаны 4 случая

Квартира в залоге у продавца

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Покупка≫
  4. Ипотечной квартиры

Статья обновлена: 3 октября 2020 г.

Здравствуйте.

Примерно раз в три месяца ко мне приходят такие клиенты — они очень хотят купить квартиру, но продавцы еще не выплатили ипотеку и она в залоге у банка.

Данный факт не сильно не смущает моих клиентов, поэтому спрашивают что можно сделать и как им выйти на сделку.

Свою инструкцию я разделила на 2 ситуации в зависимости от того, дает ли банк у продавцов согласие на продажу или нет. К тому же расписала как все оформляется, если и покупатели тоже с ипотекой.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа, заказать звонок по кнопке слева или сами позвонить (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Сначала продавцы спрашивают у банка согласие на продажу

Так как квартира в залоге у банка, на ее продажу нужно получить его согласие — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Иначе сделка не будет зарегистрирована — пп. 16 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Поэтому в первую очередь продавцам нужно обратиться в свой банк и спросить согласие.

К сожалению, банки по-разному принимают решения. Например, в Петербурге банк ВТБ и некоторые отделения Сбербанка дают согласие и даже помогают в оформлении сделки. Другие же банки не принимают участия.

Обычно сотрудники говорят: «Пусть собственники оплатят ипотеку, а потом делают с квартирой что хотят. Нас это уже не касается».

К сожалению, нельзя заставить банк дать согласие на продажу, этот вопрос полностью на его усмотрении.

Банк дал согласие

В этом случае банк до сделки выдаст продавцам справку об отсутствии задолженности и поможет в оформлении сделки. После успешной регистрации сделки банк заберет свою часть денег (долг по ипотеке), остальную часть получат продавцы.

Я написала 2 инструкции в зависимости от того, как покупатели будут расплачиваться за квартиру: 1) если покупатели расплачиваются полностью со своих денег без привлечения ипотеки, субсидий и прочего. 2) если покупатели тоже «ипотечники» — подробнее.

Если покупатели без ипотеки и субсидий

Сначала краткая инструкция как все оформляется. Например, квартира стоит 7 млн. руб., долг продавцов — 3 млн. руб.

1) Проводится задаток. Покупатели передают некоторую сумму денег в качестве задатка, например, 50 тыс. руб. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки. Взамен им выдадут справку с точной суммой долга.

3) Участники сделки составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его в банк. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. Можно выходить на сделку. 5) В день сделки участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — 3 млн. руб.

банку (долг по ипотеке), остальные 2,95 млн. руб. продавцам (50 тыс. руб. продавцы получили ранее в качестве задатка). Эти деньги банк и продавцы получат после успешной регистрации сделки. После того как деньги заложены участники сделки подписывают договор купли-продажи. 6) Далее нужно подать документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи.

7) После того как сделку зарегистрируют, продавцы забирают свою часть денег, а банк свою.

  1. Задаток.

    Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

    Задаток является гарантом, что участники точно выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После передачи задатка нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы по своей вине не выйдут на сделку, они обязаны вернуть покупателям задаток в двойном размере. Если покупатели откажутся, задаток остается у продавцов. Это называется обеспечительная функция — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Размер задатка обычно от 30 до 100 тыс. руб., но здесь уже по договоренности. Это сумма обязательно идет в счет стоимости квартиры.

    После передачи денег участники подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. В случае суда благодаря этим двум подписанным документам, задаток не будет признан судом как аванс.

    Далее продавцам нужно написать от руки расписку в получении задатка и отдать ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка для последующей продажи квартиры, дата и подпись продавцов.

  2. Продавцы подают в банк заявление о досрочном погашении ипотеки.

    После подачи заявления продавцам дадут справку с точной суммой остатка долга. Покупателям приходить в банк не нужно.

  3. Составляется образец/проект договора купли-продажи

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/pokupka/ipotechoi

Договор купли-продажи квартиры с залогом: образец документа, правила оформления и существенные условия

Квартира в залоге у продавца

Покупка квартиры требует обязательного заключения письменного договора, условия которого могут отличаться в зависимости от вида сделки и способа расчета. Заключение договора с условием залога недвижимости у продавца позволяет покупателю рассрочить платеж и является средством дополнительной гарантии для продавца.

Правила составления договора с залогом

Договор покупки жилья с залогом предполагает, что купленная квартира будет находиться в залоге у продавца до момента полного исполнения покупателем своих обязательств по сделке. Такой договор заключается при покупке квартиры в рассрочку или при предоставлении покупателю единовременной отсрочки оплаты для поиска денежных средств.

Регистрация сделки в Росреестре при договоре с залогом обычно осуществляется до внесения всей суммы покупки, но в случае отказа покупателя от оплаты квартира переходит обратно в собственность продавца.

В тексте договора должны быть следующие разделы:

  • представление сторон;
  • предмет сделки;
  • данные об обременениях;
  • описание объекта купли-продажи;
  • цена и порядок расчетов;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок передачи имущества;
  • способы разрешения споров;
  • дополнительные условия.

Образец договора купли-продажи квартиры с залогом можно скачать здесь.

В представлении сторон нужно указать ФИО и полные паспортные данные для продавца и покупателя, а также их законных представителей. Предметом сделки указывается передача прав на квартиру за фиксированную оплату, а для квартиры приводится ее адрес, кадастровый или условный номер, а также жилая площадь и количество комнат.

К обременениям на недвижимость следует относить:

К последнему относится только залог, оформленный до заключения сделки, так как новый залог в пользу продавца указывается в описании порядка расчетов. Перезакладывать недвижимость нельзя, поэтому в данном пункте продавец должен подтвердить отсутствие обременения залогом.

В разделе «Цена» нужно указать полную стоимость покупки, размер первого взноса продавцу (если есть) и даты каждого последующего платежа. Если стороны договорились об оплате полной суммы покупки после регистрации сделки, то нужно указать диапазон дат, в который будет произведен расчет.

К обязанностям продавца относятся:

  • передача квартиры покупателю по акту;
  • участие в регистрации перехода прав;
  • предоставление покупателю полных сведений о недостатках квартиры;
  • устранение обременений и задолженностей по коммунальным услугам.

Также важно упомянуть, что на время подготовки к сделке продавец не должен ухудшать состояние жилого помещения.

К обязанностям покупателя относятся: принятие недвижимости по акту, участие в государственной регистрации и своевременная оплата всех платежей согласно графику, приведенному в разделе «Цена».

Квартира принимается покупателем по передаточному акту, который обычно встраивается в раздел «Порядок передачи имущества». В акте присутствует пункт об отсутствии претензий у покупателя, перечень передаваемых с квартирой документов и комплектов ключей, а также места для подписей сторон.

Способами решения споров указываются переговоры, заключения дополнительных соглашений и обращение в суд.

В дополнительных условиях устанавливается ответственность сторон за нарушение условий договора и пропуск сроков платежей в качестве пени, начисляемой за каждый день просрочки. Размер ежедневной пени обычно составляет до 0,5% от суммы договора.

Если продавец состоит в браке, здесь также приводятся реквизиты свидетельства о браке из ЗАГСа и подтверждение наличия письменного согласия супруга на продажу жилья.

Существенные условия

Важной частью договора с залогом является регулирование ответственности покупателя в случае просрочки платежей или отказа от оплаты. Согласно ст. 334 Гражданского кодекса, при отказе покупателя от оплаты залогодержатель (продавец) вправе реализовать проданную квартиру через суд и возместить убытки с вырученных средств, вернув оставшуюся часть покупателю.

Требование продавца внести в договор пункт, при котором покупатель должен отказаться от оставшейся части выручки проданной за долги квартиры, является незаконным (п. 3 ст. 334 ГК), так как в этом случае покупатель лишался бы квартиры при пропуске единственного платежа.

Если квартира приобретается в долевую собственность несколькими лицами, то внесение в договор условий о залоге всей недвижимости возможно только при согласии всех покупателей (п. 1 ст. 7 закона № 102), но каждый из них может оформить залог отдельно на свою долю после ее выделения.

Важно упомянуть, что действие залога прекращается автоматически в случаях:

  • полного погашения обязательств;
  • смерти одной из сторон;
  • обнаружения в квартире недостатков, существенно снижающих ее стоимость.

Чтобы избежать споров при возникновении у покупателя финансовых трудностей, в договоре следует подробно описать, при каких условиях и сроках пропуска платежей возможна реализация квартиры, а при каких только начисляются пени.

Составление договора с залогом накладывает на покупателя дополнительные риски потери жилья при финансовых трудностях. Избежать финансовых потерь поможет внесение в договор как можно более подробных условий, при которых возможна продажа заложенного жилья, а также тщательная проверка обременений жилплощади перед заключением договора.

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/dogovor-s-zalogom.html

Можно ли продать квартиру в залоге и что для этого нужно?

Квартира в залоге у продавца

Ситуации, которыми обусловлена необходимость продать квартиру, могут быть разными.

Кто-то больше не в состоянии выплачивать кредит, кто-то переезжает, а кто-то может решить, что приобретенная недвижимость ему совершенно не подходит. Собственно, это не столь важно.

Важно то, что вы всегда можете избавить себя от залоговой квартиры путем ее продажи. Ниже рассказываем о том, как это сделать.

На официальном сайте компании «Винсент Недвижимость» представлен каталог незалоговых квартир в Сочи. Мы предлагаем вам актуальные варианты без обременений. Свяжитесь с нашими сотрудниками, и мы найдем для вас лучший объект, устраивающий по всем аспектам: от цены до вида из окон!

Как продать квартиру в залоге у банка?

Ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру, находящуюся в залоге всегда будет положительным. В этой ситуации главное — предусмотреть все шаги и подумать над тем, какой из вариантов продажи для вас будет наиболее приемлемым и выгодным. Взвесьте все здраво и рассчитайте свои возможности, это поможет вам принять действительно верное решение, касающееся схемы продажи.

Назад к содержанию

Досрочное погашение кредита

Этот вариант одновременно самый простой и самый сложный. Алгоритм действий в данной ситуации выглядит следующим образом:

  1. Заемщик полностью выплачивает остаток долга по кредиту;
  2. С квартиры снимается обременение;
  3. Собственник выставляет квартиру на продажу.

Сложность здесь заключается в том, что не у всех есть возможность преждевременно погасить ипотеку и вывести квартиру из-под залога у банка. Если у вас есть дополнительные источники дохода, которые позволяют погасить долг намного быстрее установленного срока — это прекрасно! К слову, не забудьте о том, что вам нужно за месяц уведомить банк о своем намерении досрочного погашения.

Второй вариант досрочного погашения менее распространён, так как несет некоторые риски для покупателя, но тоже имеет место быть. Продавец получает от покупателя сумму денег, эквивалентную оставшемуся долгу, закрывает кредит, снимает обременение и получает оставшуюся сумму.

Назад к содержанию

Продажа квартиры заемщиком

Самая стандартная и распространённая схема того, как продать залоговую квартиру. Первоочередно продавец должен оповестить банк, в котором у него остался действующий ипотечный кредит, о своем решении.

Сразу обратим ваше внимание на тот факт, что банк, в зависимости от сложившейся ситуации, не всегда может дать положительный ответ.

Однако, практика показывает, что в большинстве случаев проблем никаких не возникает.

Здесь важно учитывать следующие нюансы:

  • При оформлении договора купли-продажи, важно разделить полученную сумму на две части, одна из которых пойдет на погашение долга;
  • Каждая из двух частей определяется в соответствующие банковские ячейки — для банка и для продавца;
  • После того, как банк получает свою часть денег, он передает в Росреестр или МФЦ необходимые для сделки документы, а также снимает обременение с квартиры, выводит ее из-под залога.

Такие сделки абсолютно безопасны и весьма распространены. Риски для обеих сторон сводятся к абсолютному минимуму и даже если сделка сорвется, то покупатель сможет вернуть средства обратно.

Ключевая сложность заключается в поиске покупателя, готового приобрести квартиру, находящуюся под залогом в банке.

Поэтому, если нужно продать недвижимость максимально быстро, то лучше обращаться к профессионалам своего дела!

Назад к содержанию

Смена заёмщика

Еще один простой способ того, как продать квартиру в залоге у банка. Он актуален для тех случаев, когда у покупателя нет возможности внести всю сумму сразу. Покупатель выплачивает продавцу разницу между остатком долга и стоимостью квартиры и берет на себя права заемщика, продолжая выплачивать долг финансовой организации.

Несмотря на тот факт, что сделки со сменой заемщика достаточно распространены, банк может не дать согласие на ее совершение. В первую очередь, кредитор будет осуществлять проверку нового заемщика и, если он покажется ему неплатежеспособным, то отказа не избежать.

Еще один нюанс заключается в возможном рефинансировании ставки для нового заемщика. Условия с новой процентной ставкой могут быть не всегда выгодными для покупателя квартиры.

Назад к содержанию

Продажа квартиры банком

Если у покупателя нет больше возможности выплачивать ипотеку и покупателя на недвижимость не удается найти на протяжении достаточно длительного периода, то в ситуацию может вмещаться банк и продать квартиру через аукцион. Для этого должен быть соблюден целый ряд условий:

  • Продажа осуществляется только по судебному решению;
  • Сумма задолженности должна быть больше 5% от стоимости жилья;
  • Срок просрочки — не менее трех месяцев.

То есть если вы просрочили платеж на 1 месяц, никто не будет отбирать вашу квартиру и выставлять ее на торги. Вообще на практике продажа квартиры банком — это явление редкое, но существующее. Оно применяется в отношении злостных неплательщиков.

После продажи банк забирает только полагающуюся ему часть средств. Остальные отходят на счет заемщика, но радоваться не стоит. Поскольку для банка главное — продать и вернуть свои деньги, квартира может продаваться по цене существенно ниже рыночной.

Назад к содержанию

Есть ли риски при покупке квартиры в залоге?

В вопросе того, можно ли продать залоговую квартиру, нужно всегда помнить о том, что сделка с недвижимостью под обременением может нести определенные риски для покупателя. Люди, рассматривающие вариант покупки жилья, куда более охотно рассматривают объекты, которые не находятся в залоге. Поэтому, чтобы привлечь покупателей, собственники квартир часто снижают стоимость.

Ключевым риском при покупке квартиры в залоге является ситуация, в которой он до сделки передает продавцу средства для погашения долга. Если продавец окажется недобросовестным, то он может выстроить мошенническую схему, а покупатель, в свою очередь, просто потеряет деньги.

Чтобы этого избежать и сохранить свои средства, рекомендуется воспользоваться услугами профессиональных специалистов в сфере недвижимости. Грамотный риелтор всегда придет на помощь сторонам и поможет в решении всех спорных ситуаций, объяснит, как действовать так, чтобы не рисковать.

Назад к содержанию

Распространённые ошибки при продаже залоговых квартир

Как мы уже говорили выше, залоговые квартиры пользуются не таким большим спросом, как квартиры без обременений. Чаще всего это продавцы не могут долго продать свою недвижимость из-за следующих причин:

  1. Продажа выше рыночной стоимости с надеждой покрыть кредитные издержки;
  2. Завышение цены и желание получить прибыль;
  3. Сильное занижение цены, вызывающее ряд вопросов.

Каждая сделка с залоговой квартирой должна рассматриваться в индивидуальном порядке. Специалисты рынка недвижимости помогут вам выбрать наиболее оптимальный вариант продажи, оценят стоимость, по которой получится реализовать квартиру за короткий временной промежуток, окажут квалифицированную юридическую поддержку!

Назад к содержанию

Источник: https://www.vincent-realty.ru/articles/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-zaloge-i-chto-dlya-etogo-nuzhno/

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца: риски, как составить договор

Квартира в залоге у продавца

Время чтения 4 минутыСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца является одним из возможных способов обеспечения обязательства. Как правило, такое обременение устанавливается до момента полной оплаты стоимости объекта недвижимости. В представленном материале можно узнать особенности оформления такого обременения.

Основания установления обременения

При совершении сделки продажи квартиры стороны вправе самостоятельно определять все существенные и дополнительные условия договора. К числу таких условий относиться и определение цены продаваемого жилья, а также порядок расчетов. Такие условия могут быть сформулированы следующим образом:

  1. полный расчет между сторонами перед подписанием договора;
  2. полный расчет после заключения договора и государственной регистрации сделки в органах Росреестра;
  3. поэтапное внесение оплаты по договору.

Если денежные средства за квартиру передаются продавцу до подписания договора, никакого обременения не может возникать, так как денежное обязательство считается исполненным надлежащим образом с момента принятия денег или поступления их на счет.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Так как обременение устанавливается в отношении объекта недвижимости, оно совершается по тем же условиям, что и сам договор купли-продажи. Это значит, что обременение подлежит государственной регистрации, а сведения о нем будут внесены в ЕГРН.

Порядок установления обременение в условиях договора

Существует два варианта установления обременения в пользу продавца: по закону и по соглашению сторон.

По умолчанию, условие о залоге в силу закона возникает в случае, если порядок оплаты по договору предусматривает расчет между контрагентами после проведения сделки.

Для этого достаточно сделать ссылку на возникновение залога в силу закона, чтобы государственный регистратор отметил этот факт при внесении сведений в ЕГРН.

Сами стороны могут устанавливать в договоре следующие условия обременения:

  • срок исполнения денежного обязательства, а, соответственно, и момент снятия обременения;
  • порядок снятия обременения в случае досрочного исполнения денежного обязательства (оптимальный вариант, если в договоре содержится условие о поэтапной оплате);
  • содержание обременения.

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором.

После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Обременение будет действовать до тех пор, пока покупатель полностью не рассчитается за квартиру. С этого момента у продавца существует обязанность снять обременение, для чего нужно вновь обратиться в органы Росреестра. Для снятия обременения необходимо наличие заявления от обеих сторон сделки.

Этот факт представляет собой самый существенный риск для покупателя – если продавец получил в полном объеме денежные средства, но уклоняется от снятия обременения, оформить документы через Росреестр в одностороннем порядке не получится.

Что в этом случае делать покупателю – уговаривать продавца или взыскивать денежные средства и расторгать сделку? У покупателя есть право на обращение в суд за защитой своего права. В суд необходимо представить следующие документы:

В такой ситуации, если вся сумма уплачена продавцу, у суда будут все основания для удовлетворения иска.

Если между сторонами нет разногласий, снятие обременения пройдет в органах Росреестра по упрощенной процедуре. На основании заявления сторон из ЕГРН будут исключены сведения о зарегистрированном обременении, после чего покупатель получит выписку с подтверждением данного факта.

С этого момента новый собственник вправе по собственному усмотрению распоряжаться приобретенной квартирой, в том числе использовать ее в других гражданских сделках.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-v-polzu-prodavca

Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Квартира в залоге у продавца

Залог возвращается в двойном размере, если договор о сделке расторгнут по вине продавца. Если виноват покупатель — то залог не возвращается, напомнил ВС РФ

ИТАР-ТАСС/ Георгий Андреев

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».

В 2016 году в один из городских судов Московской области обратился гражданин с иском другому лицу о возврате $162 тыс. и процентов за пользование этими деньгами в течение семи лет ($82 тыс.).

Как разъяснил истец, эти деньги он внес в 2010 году в качестве залога при покупке у ответчика части жилого дома. Часть дома была оценена в $192 тыс., из которых $162 тыс. были залогом.

Это было прописано в предварительном договоре, в котором также указывалось, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор в течение года с момента подписания документа.

Позднее покупка жилья не состоялась, а продавец залог не вернул.

В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.

Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».

Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».

Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали.

Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.

По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора.

Он еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор.

В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».

Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.

Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку.

Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель.

Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.

Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.

Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.

Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5be1244e9a7947141e924376

Как заключить договор купли-продажи квартиры в ипотеке

Квартира в залоге у продавца

Как мы рассказывали ранее, допускается продажа находящейся в ипотеке квартиры при условии, что на это согласен залогодержатель (как правило, банк, выдавший кредит на приобретение жилья). Условия оплаты по такому договору и снятие обременения должны быть согласованы в письменном виде. Ниже приведён образец договора купли-продажи квартиры, на которую установлена ипотека.

Как составить договор

Договор купли-продажи квартиры в ипотеке должен быть заключён в письменной форме. Его могут подписать:

  • две стороны (продавец и покупатель), при этом согласие кредитора на отчуждение заложенной недвижимости оформляется отдельно;
  • Три стороны — продавец, покупатель и кредитор (банк).

В договоре указывается следующая информация:

  • стороны;
  • Описание продаваемой квартиры;
  • Наличие зарегистрированного обременения (ипотеки);
  • Условия расчетов (напрямую продавцу, банку-кредитору, иным способом);
  • Порядок снятия обременения после погашения задолженности перед банком-залогодержателем.

Образец договора

Договор купли-продажи квартиры

г. Москва                                                                                                                   ____ _________ 20___ года

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Продавец»),

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серия ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения_______, зарегистрированный по адресу: ________ (далее – «Покупатель»),

Наименование банка-залогодержателя, ИНН, ОГРН, место нахождения (далее – «Залогодержатель»),

Совместно именуемые «Стороны»,

Заключили настоящий договор купли-продажи квартиры (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Договора

1.1  В соответствии с настоящим Договором Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель – принять и оплатить жилое помещение (квартиру) (далее – «Квартира»), обладающую следующими характеристиками:

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Количество комнат ______
  • Жилая площадь ______
  • Расположение: на __ этаже жилого многоквартирного дома по адресу ____________.

1.2 Право собственности на квартиру принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1).

1.3. Право собственности на квартиру обременено ипотекой на основании Договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств № ___ от _____, заключённого между Продавцом и ________ (далее — Залогодержатель).

1.4.  Согласие Залогодержателя на заключение настоящего договора получено. ЛИБО: Подписанием настоящего договора Залогодержатель подтверждает своё согласие на продажу Квартиры Покупателю.

2 Цена Договора

2.1 Цена Квартиры составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек.

3 Порядок расчетов

3.1 Оплата Цены Квартиры производится в следующем порядке:

3.1.1. часть Цены Квартиры в размере _____ подлежит уплате путём открытия безотзывного покрытого безакцептного аккредитива, получателем средств по которому является Залогодержатель (далее – «Аккредитив 1»); и

3.1.2. оставшаяся часть Цены Квартиры в размере ______ подлежит уплате путём открытия безотзывного покрытого безакцептного аккредитива, получателем средств по которому является Продавец (Аккредитив 2), далее совместно именуемые «Аккредитивы».

3.2 Аккредитивы будут открыты Покупателем на следующих условиях:

3.2.1 банк-эмитент ____;

3.2.2 исполняющий банк ______;

3.2.3 дата закрытия ________;

3.2.4 условия исполнения аккредитивов: представление Продавцом, Залогодержателем или Покупателем исполняющему банку выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности Покупателя на Квартиру.

3.3 Стороны договорились, что до момента завершения расчетов по настоящему Договору Квартира не будет находиться в залоге у Продавца в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

4 Регистрация перехода права собственности

4.1 Право собственности Покупателя на квартиру подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН).

4.2 Стороны обязуются совместно подать документы, необходимые для государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру в регистрирующий орган (Росреестр) в течение 3 (трех) рабочих дней с даты подписания настоящего Договора, но в любом случае не ранее открытия аккредитивов в соответствии с п. 3.1. настоящего Договора.

5 Акт приема-передачи

5.1 Продавец передаст Покупателю Квартиру свободной от имущества Продавца в течение 5 дней с даты подписания настоящего Договора.

5.2 Одновременно с Квартирой Покупателю передается имущество, список которого приведен в Приложении 2 к настоящему Договору.

5.3 При передаче Квартиры Стороны подпишут акт приема-передачи по форме, являющейся Приложением 3 к настоящему Договору.

5.4 При передаче Квартиры Покупатель обязуется произвести ее осмотр. В случае обнаружения каких-либо недостатков Квартиры Стороны перечислят их в Акте приема-передачи.

5.5 С момента государственной регистрации права собственности на Квартиру за Покупателем Покупатель будет нести риск случайной гибели или повреждения Квартиры.

5.6 Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги за Квартиру до дня регистрации права собственности за Покупателем.

5.7 На момент заключения настоящего Договора совместно с Продавцом в квартире проживают следующие лица _______.  Продавец обязуется обеспечить прекращение их проживания и регистрации по месту жительства в течение 14 рабочих дней после заключения настоящего Договора.

6 Заверения об обстоятельствах

6.1 Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что Квартира свободна от любых обременений в пользу любых третьих лиц, под залогом, в споре, под арестом или запрещением не состоит, а также Продавец не заключал с какими-либо третьими лицами договоров купли-продажи и иных подобных сделок в отношении Квартиры.

6.2 Каждая из Сторон заверяет и гарантирует, что она не ограничена в дееспособности, может по состоянию здоровья осуществлять свои права и обязанности, отсутствуют заболевания, не позволяющие понимать существо настоящего Договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий Договор на невыгодных для себя условиях.

6.3 Продавец заверяет и гарантирует Покупателю, что Продавец в браке не состоит и не состоял на момент приобретения Квартиры. Квартира является личным имуществом Продавца, на которое не могут претендовать третьи лица.

6.4 Согласие супруги Покупателя на заключение настоящего Договора и приобретение Квартиры получено.

7 Ответственность Сторон

7.1 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подписания акта приема-передачи Квартиры эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.2 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подачи документов на государственную регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.3 В случае уклонения Покупателя от помещения цены Квартиры в банковскую ячейку Покупатель уплачивает Продавцу  неустойку в сумме 0.1% от цены Квартиры за каждый день просрочки.

7.4 В случае передачи Продавцом Покупателю Квартиры, не соответствующей указанному в настоящем Договоре описанию и/или с недостатками Покупатель вправе потребовать от Продавца соразмерного уменьшения цены Квартиры.

8 Прочие положения

8.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

8.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение суда в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8.3 Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один экземпляр для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности Покупателя на Квартиру.

9 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Выписка из ЕГРН и кадастровый план
  2. Перечень передаваемого имущества.
  3. Форма акта приема-передачи

Как проводить расчёты

Для покупателя квартиры в ипотеке важно, чтобы продавец полностью погасил свои обязательства по выданному кредиту, и обременение с квартиры было снято. Этого можно достичь, только перечислив остаток кредита банку.

Поэтому перечислять деньги лучше не продавцу, а непосредственно в пользу банка-кредитора. Это легко сделать при расчётах через аккредитив. Причитающаяся банку сумма помещается на один аккредитив, а остаток цены, который получает продавец — на второй. Разумеется, такой механизм расчетов должен быть согласован с банком, который является залогодержателем.

Регистрация в Росреестре

После заключения договора купли-продажи квартиры с ипотекой и на его основании должны быть совершены два регистрационных действия:

1) регистрация перехода права собственности на жилье к покупателю; 2) снятие обременения в виде ипотеки, или внесение изменений в неё.

Ипотека снимается только в том случае, если за счет средств покупателя долг перед банком полностью погашен.

Если же покупатель и сам берет кредит в том же банке на покупку квартиры, это обременение регистрируется в Росреестре взамен предыдущего.

Заявление на регистрацию изменений в ЕГРН можно подать через многофункциональный центр государственных услуг.

Госпошлина за совершение этих действий составляет:

  1. внесение в ЕГРН записи о новом собственнике квартиры — 2000 рублей с физических лиц;
  2. Внесение изменений в запись об ипотеке — 200 рублей для физических лиц.

Заключение договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, имеет много особенностей, которые невозможно изложить в одной статье. Задайте вопрос юристу и получите точный ответ на него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/obraztsy-dokumentov/kak-zaklyuchit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-v-ipoteke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.