Квартирный дом

По каким критериям дом признаётся многоквартирным

Квартирный дом

Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.

Почему ВС РФ признал недействующими некоторые требования № 938/пр

В доме две и более квартиры с отдельными выходами

Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.

Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.

По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п.

5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления.

ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.

Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.

Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом

Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ. Оно было основано на следующих нормах законодательства:

  • Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
  • Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.
  • К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир.

Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками.

Судья удовлетворил иск компании.

Нужна ли ГЖИ копия подписанного ДУ для изменения реестра лицензий

У собственников квартир есть общедомовое имущество

ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным.

Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что

  • Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
  • Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
  • В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.

Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации.

Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями.

Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.

В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.

О продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса

На заметку

Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.

Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/po-kakim-kriteriiam-dom-priznaetsia-mnogokvartirnym-5f0c4df3b156c6111e3d9d0b

Я живу в стоквартирном доме

Квартирный дом

N1.RU рассказывает о жизни в необычных домах города. Мы решили начать с самого узнаваемого дома, единственного здания в Новосибирске, которое признано мировым архитектурным шедевром, — Стоквартирного дома. Журналист N1.RU побывал в гостях у Евгении Головковой, которая живёт здесь более 15 лет, и узнал про знаменитых соседей и деревянные потолки в комнатах для прислуги.

Стоквартирный дом — единственный в Новосибирской области объект историко-архитектурного наследия федерального значения, в котором живут люди. Это редкий образец французского неоклассицизма, в котором отражается влияние работ архитектора Огюста Перре.

Здание находится по адресу Красный проспект, 16. Дом построен в 1937 году по проекту архитектора Андрея Крячкова совместно с архитектором Виталием Масленниковым. На Международной выставке искусств и техники в Париже в 1937 году дом был отмечен дипломом I степени, золотой медалью и премией «Гран-при».

Проект изначально задумывался как ведомственное здание для работников исполкома Западно-Сибирского края.

В разные времена здесь жили академики Герш Будкер, Евгений Мешалкин и Владимир Мыш, художник Николай Грицюк, директор Новосибирского приборостроительного завода Борис Галущак, биатлонист Александр Тихонов.

Во время Великой Отечественной войны в Стоквартирном доме жили эвакуированные из блокадного Ленинграда дирижёр Евгений Мравинский, актёры Александринского театра Николай Черкасов, Николай Симонов, Василий Меркурьев. В Стоквартирный дом в гости к Грицюку приходил Владимир Высоцкий.

В 2008 году на площади перед домом установили памятник Крячкову, а сквер, где расположен памятник, в 2016 году был назван именем архитектора.

Евгения Головкова, управляющий партнёр сети кондитерских:

«Я купила квартиру в Стоквартирном доме в 2004 году. Тогда я была молодым менеджером, снимала жильё и искала собственную недвижимость. Мне всегда нравился старый фонд. В доме, где я арендовала квартиру, на улице Советской, были винтовые лестницы, меня завораживала атмосфера старины.

Когда начала поиски, смотрела несколько вариантов в новостройках, но душа всё-таки лежала к домам с историей. Мне попался вариант в Стоквартирном доме, единственная квартира была выставлена на продажу. Несмотря на то, что цена была гораздо выше, чем у квартир в новых домах, мне очень захотелось жить именно здесь.

Я уезжала из города на месяц в командировку и подумала, что если квартира меня дождётся, то это точно моё.

Через месяц я купила квартиру у пожилой пары, которая въехала сюда сразу же, как построили дом. Они жили здесь всей семьёй — с детьми, сёстрами и братьями. Потом родственники постепенно расселились, и они остались вдвоём, решили сократить жилплощадь. Глава семейства, по его рассказам, был инженером легендарного космодрома Байконур.

По обстановке в квартире сразу можно было понять, что у этой семьи была интересная и насыщенная жизнь: целая коллекция наручных часов, колёса от велосипедов, вещицы с разных уголков Советского Союза, подшивки газет, была даже перфокарточная бумага. Мы шутили, что можно проследить целую историю развития компьютера в этой квартире.

Обстановка была супер-атмосферная.

Однако при этом жильё было в ужасном состоянии — с 37 года здесь ни разу не делали ремонт, квартиру несколько раз затапливали соседи сверху, но я отнеслась к этому философски, это жизнь.

Квартиры в этом доме сдавали с дубовым паркетом, у некоторых соседей сохранились оригинальные полы.

Я тоже очень хотела его сохранить, но тут он был в плачевном состоянии, там даже реставрировать было нечего, пришлось заменить.

Всё было очень ветхое: старая чугунная ванна, проводка и трубы по стенам, ободранные обои. Когда мы начали демонтаж, строители обнаружили, что дом построен из каких-то ужасных материалов.

Бригада строителей говорила, что, видно, тяжёлые были времена, когда этот дом возводили (ну это понятно, 1937 год всё-таки), строили практически из всего, что было.

Деревянные перекрытия были заполнены просто строительным мусором, при демонтаже его вывезли очень много. По структуре дома можно было понять состояние экономики в то время.

Высота потолков в квартире около 3,5 метра, но местами ещё и выше. Я была в гостях у многих соседей и знаю, что в квартирах с фасадной части дома более просторные планировки, которые предусматривают хозяйственные комнаты, чтобы стирать и развешивать бельё, например.

Многие говорят, что изначально эти комнаты были предусмотрены для прислуги. Я так не думаю, вряд ли в 37 году кто-то бы разрешил даже в проектную документацию такое внести, время не то было. Хотя не исключено, что в тяжёлые послевоенные времена в этих комнатушках жили.

Интереснее, что в квартирах была отведена комната под рабочий кабинет, ведь дом предназначался для аппаратчиков высокого уровня, тут жили многие учёные. В кабинетах потолки были также отделаны деревом, в некоторых квартирах он сохранился в первоначальном виде.

Наш дом имеет статус памятника архитектуры, и каждый собственник подписывает обязательство об его охране. Однако, на мой взгляд, прописанные стандарты жильцами не соблюдаются. Например, я бы запретила людям менять окна на конструкции, которые не соответствуют изначальному архитектурному виду дома.

Я считаю, что собственники должны нести ответственность и поддерживать первозданный вид дома. Когда делала ремонт, я постаралась сохранить все исторические элементы, форму оконных рам, рисунок входной двери, и в интерьере мне хотелось сохранить стиль неоклассицизма.

Ведь я покупала квартиру в этом доме именно из-за атмосферы, и, мне кажется, удалось её сохранить.

Честно говоря, местоположение дома, через дорогу от Художественного музея, сама атмосфера дома — всё это вдохновило меня купить картину Михаила Сергеевича Омбыша-Кузнецова, единственного живущего в Новосибирске заслуженного художника России. Это «Разговор», выполненная в стиле супрематизма. Работы Омбыша-Кузнецова выставлены в нашем музее и по всему миру.

Его стиль менялся в течение его творческой жизни, начиная с советских индустриальных полотен, коллажей, фотореализма и заканчивая супрематизмом. Я мечтаю с ним познакомиться, считаю его человеком-легендой, а его работы, связанные с нашим реальным бытом, но выполненные в уникальном авторском стиле, — отражением красоты жизни, которую способны замечать немногие.

Против перепланировки в квартире выступили соседи, старожилы, которые сохраняли его историю дома. Сейчас я, наверное, поступила бы так же. Но у меня не было задачи навредить. К счастью, современные технологии в строительстве шагнули вперёд, и те изменения, которые были внесены в ходе ремонта, не являются критичными для исторического проекта дома.

Так хочется поддерживать дом в красивом виде, однако силами жильцов мало что можно сделать, на любые работы требуется разрешение Комитета по охране памятников архитектуры. Не все жильцы готовы участвовать в подаче и согласовании петиций.

В одном из подъездов собственникам удалось собрать деньги и заменить окна, которые были установлены ещё в 1937 году, у нас всё ещё стоят старые. Но я не могу сказать, что наш подъезд в ужасном состоянии, со временем мы сделаем косметический ремонт. Поначалу меня смутила зелёная «больничная» краска в подъезде.

Но старшая по дому рассказала, что цвет был выбран изначально: дом сдали с такими стенами, после краску просто обновляли.

Наш дом участвовал в федеральной программе капремонта жилья. Было два варианта. Либо мы ежемесячно делаем отчисления — и он проводится непонятно когда. Либо подписываемся под займом, нам делают капремонт, а мы потом за это также ежемесячно платим в течение 25 лет.

Мы выбрали второй вариант, однако эта программа имеет свои ограничения: сюда попадает только замена проводки, замена стояков и ремонт крыши. Наверное, нам починили крышу.

От замены стояков практически все жители отказались, потому что кто хотел, заменил у себя ранее, остальным же это не было нужно.

В итоге нам заменили электрическую проводку в подъезде — теперь повсюду висят какие-то провода. Парадокс в том, что деньги, которые выделили, не были полностью освоены, потому что мы отказались от многих видов работ. Мы пытались поговорить с ТСЖ о том, чтобы расходовать остаток денег на ремонт в подъездах, но нам не разрешили, так как у программы жёсткие правила.

Первые этажи дома были изначально запроектированы под административные помещения. Во времена СССР там могли находиться бытовые услуги для жильцов, швейная мастерская или что-то ещё. В отличие от столицы, в Новосибирске мало таких «сталинок» с нежилым первым этажом. Сейчас в старых домах обычно просто выводят помещение из жилфонда и открывают условно магазин. Выглядит это не очень хорошо.

В Стоквартирном был первый в городе лифт. Я помню, в подъезде по центру дома был старинный лифт с большими раздвижными железными дверями, было немного боязно на нём подниматься. Но старые лифты давно заменили.

У нас очень тихий зелёный двор, машин немного. Его часто называют единственным в городе двором-колодцем. Дом по улице Спартака — это клон Стоквартирного дома. Видимо, люди были вдохновлены и решили построить такой же. Именно благодаря этому получился двор-колодец.

Я могу знать об истории дома только по памятным табличкам. Знаю, что здесь жил Мешалкин, разговаривала с Дилей Александровной (Диляра Шарафутдинова, бывшая старшей по дому на протяжении 52 лет), они приехали в Новосибирск, потому что её муж занимался ядерной физикой. Он строил АЭС в Чернобыле, поддерживал её работу, ездил туда и после катастрофы.

Сегодня в доме осталось очень мало старожилов, в некоторых квартирах живут их дети, а много квартир просто сдают в аренду, ведь расположение у дома очень удобное. Собрать достаточно средств или инициатив, чтобы сделать ремонт дома, довольно сложно, потому что не все собственники живут в доме, а квартиросъёмщикам без разницы, для них это временное жильё.

Нужно понимать, что те, кто покупает квартиры и живёт в таких домах, — это люди с определённым менталитетом. Так было в 40-е годы, когда дом только заселили, так же и сейчас. В то время жильцов объединяла идея, в том числе создать что-то новое для Новосибирске.

Меня часто спрашивают, почему я не живу в доме, где есть охрана, консьержка, подземная парковка. У меня есть такая возможность, я могла бы жить в любом ЖК Новосибирска, но я совсем другого склада человек. Я живу в доме, который хранит историю города.

И, думаю, до сих пор этот дом объединяет людей одинаковых взглядов.

N1.RU

Источник: https://journal.n1.ru/articles/ya-zhivu-v-stokvartirnom-dome/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.