Квартиры реализуемые банками

Содержание

Залоговая недвижимость Сбербанка

Квартиры реализуемые банками

Залоговые квартиры от «Сбербанка» – это своего рода распродажа недвижимости. Банк на законных основаниях забирает залог себе в качестве погашения долга по ипотеке, взятой заемщиком.

Для желающих купить недорого квартиру – это отличный вариант, поскольку зачастую банк снижает цену на залоговую недвижимость, чтобы скорей найти покупателя, продать жилплощадь и закрыть свои финансовые «дыры».

Как купить залоговую квартиру от «Сбербанка», как попасть на торги и насколько безопасно обзаводиться недвижимостью, оставленную банку в качестве залога?

Банк может взять в залог по ипотечному договору такие виды недвижимости, как:

  • квартиры;
  • жилые дома;
  • комнаты;
  • коттеджи;
  • земельные участки;
  • гаражи;
  • постройки, административные здания.

Оценочная стоимость залогового имущества не должна быть ниже суммы ипотеки, взятой заемщиком в банке.

Если заемщик регулярно вносит ежемесячные платежи по ипотеке, не допускает просрочек, тогда залоговое имущество остается у него.

Если в силу каких-то обстоятельств он перестает соблюдать условия договора, у него формируется задолженность и он не знает как погасить ипотечный кредит, тогда его залоговое имущество передается банку, который в дальнейшем продает залог другому покупателю.

И таким образом банк возвращает свои деньги, компенсирует затраты, понесенные им при оформлении и выдаче ипотеки.

Продажа квартир осуществляется несколькими путями:

  • прямая продажа;
  • аукцион, который проводит АО «Российский аукционный дом» и ЗАО «Сбербанк–АСТ».

«Сбербанк» может начать продажу залоговой квартиры только после того, как будет вынесено судебное решение о конфискации имущества должника или после того, как текущий заемщик даст свое согласие на продажу предмета залога.

А обращаться в суд банк может только тогда, когда заемщик не пытается урегулировать вопрос с погашением ипотеки в мирном порядке, не идет на компромисс, не выплачивает даже проценты по кредиту.

«Сбербанк» осуществляет продажу квартиры, заложенной бывшим заемщиком, в 21 регионе страны.

Реализация залогового имущества в «Сбербанке»

Продажа залогового жилья может осуществляться в двух случаях:

  1. По согласию текущего заемщика и банка. В индивидуальном порядке «Сбербанк» может рассмотреть заявку клиента на покупку залогового жилья, но на условиях переоформления ипотеки, а не на условиях купли-продажи. Происходит это так: желающий приобрести квартиру подает документы в банк, где на него переоформляется ипотечный договор. Ипотечные обязательства переходят новому заемщику, при этом та сумма задолженности, что была выплачена старым заемщиком, компенсируется ему новым заемщиком. Такая сделка в отличие от приобретения жилья на торгах обойдется покупателю дешевле, однако требует гораздо больше сил на оформление сделки.
  2. По судебному решению. Банк имеет право продать квартиру должника, если тот нарушил условия договора, касающиеся оплат по ипотеке. Однако к этому способу банк прибегает неохотно и только после того, как другие досудебные методы не помогут. Например, он может предложить заемщику провести реструктуризацию долга.

Как купить залоговое имущество у «Сбербанка» в 2020 году?

Процесс приобретения залогового имущества выглядит так:

  1. Перейти на сайт http://zalog.lot-online.ru – сайт реализации залогового имущества.
  2. Выставить фильтр, сделать сортировку (вначале новые квартиры по дате публикации, затем старые).
  3. Выбрав подходящий вариант, кликнуть по ссылке. Если квартира подходит по всем параметрам, тогда нужно кликнуть по кнопке «Предложить цену».
  4. Ввести контактные данные: Ф.И.О. потенциального покупателя, адрес электронной почты, номер телефона. Введя нужную информацию, нажать на кнопку «Отправить».
  5. Если продавца устроит цена, которую объявил покупатель, тогда торги закрываются и в течение 10 дней покупатель рассчитывается со «Сбербанком» по задолженности.

Чтобы стать участником аукциона потенциальный покупатель должен зарегистрироваться на сайте http://zalog.lot-online.ru и получить аккредитацию на аукционе. Для этого он должен представить в банк копии или сканированные копии паспорта и ИНН.

Преимущества покупки залоговой недвижимости от «Сбербанка»

Государственный банк – открытая финансовая организация, клиенты которой могут запросить список залогового имущества, выставленного на продажу, на электронную почту или факс.

Сотрудничать со «Сбербанком» выгодно, потому что:

  • отсутствуют дополнительные расходы, связанные с покупкой залоговой недвижимости;
  • сделка с куплей-продажей залогового жилья осуществляется оперативно;
  • сделка со «Сбербанком» – гарантия надежности и юридической чистоты продаваемого имущества;
  • жилье, которое продает должник, находится под контролем банка;
  • стоимость квартиры, оставленной банку в качестве залога, обычно ниже рыночной.

Почему лучше покупать залоговую квартиру у «Сбербанка»?

Все дело в том, что продажа залогового имущества «Сбербанком» происходит через дочернюю компанию этого банка – «Сбербанк–АСТ». На этой электронной площадке проходят торги, распродается арестованное имущество.

Для того чтобы стать участником аукциона залогового имущества, необходимо зарегистрироваться на портале http://www.sberbank-ast.ru/, получить аккредитацию. Физические лица, желающие приобрести квартиру, должны сделать электронную цифровую подпись, которая облегчит им процесс приобретения жилья.

Также после подтверждения аккредитации на сайте человек должен пополнить свой виртуальный счет на сумму, которая должна быть не меньше 2% от стоимости залогового жилья.

Как осуществляется продажа залоговой недвижимости от «Сбербанка» на торгах?

Процесс продажи банком залоговой квартиры на аукционе выглядит примерно так:

  1. Банк выставляет на продажу залоговую жилплощадь, обозначив начальную цену квартиры. Обычно исходная цена составляет от 70 до 75% от рыночной стоимости недвижимости.
  2. Потенциальные покупатели предлагают свою цену, однако она не должна быть ниже исходной стоимости.
  3. Покупателем становится тот участник торгов, который предложил банку наибольшую стоимость.
  4. Если в течение 14 дней банк не находит потенциальных покупателей на залоговую квартиру, тогда он снижает стоимость квартиры (на 10–15%). И процесс снижения стоимости длится до тех пор, пока банк не найдет покупателя.

Новый покупатель залоговой недвижимости может приобрести жилье наличными средствами (путем перевода средств с банковского счета) или же взять ипотеку в «Сбербанке» на покупку жилья.

Почему «Сбербанк» прибегает к продаже залоговой квартиры только в крайнем случае?

Банк в первую очередь думает о себе. Ему тоже невыгодно заниматься конфискацией и продажей залоговой недвижимости, потому что:

  • при отчуждении залогового объекта у банка могут возникнуть проблемы;
  • из-за того, что квартира находилась в залоге у банка, ее стоимость при продаже сильно падает;
  • за счет продажи такой квартиры нередко банку сложно возместить убытки, связанные с погашением ипотеки;
  • процесс рассмотрения дела в суде о передаче залогового имущества может затянуться на несколько лет.

Продажа квартиры, оставленной заемщиком в качестве залога – крайняя мера, на которую идут банки, в том числе и «Сбербанк» для того, чтобы погасить задолженность заемщика. Такие квартиры обычно идут по стоимости ниже рыночной, поэтому тем, кто желает сэкономить, можно рассмотреть этот вариант покупки жилплощади.

Для этого нужно пройти регистрацию на онлайн-площадке компании «Сбербанк-АСТ», выбрать объект, предложить за него более высокую стоимость.

Если никто другой не поставит цену выше, чем ваша, тогда считайте, что квартира уже наполовину ваша. Останется только расплатиться за нее путем внесения на счет банка наличных средств или же путем оформления ипотечного договора.

Источник: http://ipoteka-expert.com/zalogovye-kvartiry-ot-sberbanka/

Как продать квартиру банку: продажа собственного и залогового жилья

Квартиры реализуемые банками

Как продать квартиру банку – такой вопрос возникает при наличии задолженностей или в случае необходимости срочно продать жилье. Некоторые кредитные организации занимаются скупкой и продажей недвижимости.

При наличии долга или в условиях повышенной срочности можно продать квартиру банку, не опасаясь мошенничества. Вся сделка сопровождается юристами. Однако продать жилье банку по завышенной стоимости не получится.

Работники банка оценят жилье, его состояние и скорее всего цена будет намного ниже рыночной стоимости объекта недвижимости. Обо всем подробнее – в материале Brobank.

Когда продажа жилья банку актуальна

Банки не склонны скупать жилье у клиентов в прямом смысле. Это не риэлторские агентства. Однако некоторые из них все же покупают квартиры, чтобы затем выставить их на продажу для ипотечных или других клиентов. Продать квартиру банку можно при наличии задолженности, которую уже трудно погасить.

Также продажа недвижимости кредитору актуальна в следующих случаях:

  • Это залоговое имущество и выплатить долг по ипотеке невозможно.
  • Продать жилье нужно максимально быстро.
  • Наличие задолженности по потребительским кредитам, которые нужно погасить.

Нужно помнить, что продать квартиру за долги, чтобы выплатить задолженность по потребительскому кредиту можно в том случае, если есть другая недвижимость, в которой клиент сможет жить.

На сайтах некоторых банков можно найти раздел, где продаются конфискованные квартиры. Чтобы купить или продать квартиру банку, сначала нужно подготовить необходимые документы. Банк тщательно проверяет юридическую чистоту всех бумаг. Именно по этой причине нередко люди, которые торопятся продать жилье и не попасть в руки мошенников, предпочитают обращаться в кредитные организации.

При продаже жилья банку часто требуются услуги оценщика. Клиент не может самостоятельно назвать любую цену и продать жилье организации по этой цене. Также важно, чтобы были готовы все документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, техпаспорт, договор купли-продажи, выписка из ЕГРП и т.д.

Продажа собственного жилья

Часто клиентов интересует, можно при продать квартиру банку, если жилье является собственностью физического лица и не является залоговым. В законодательстве нет пунктов, которые запрещали бы банку владеть жилой недвижимостью. Однако не все они занимаются подобной скупкой квартир.

Можно также продать долю в квартиру банку, если это востребовано. Иногда и доля может являться залогом, тогда с продажей поможет сама финансовая организация, так как в ее интересах получить обратно средства.

Некоторые организации, например, Сбербанк, открывают собственные сервисы, которые помогают клиентам выгодно продать жилье.

Так, физическое лицо может выложить объявление о продаже с указанием всех параметров и особенностей квартиры, а банк при этом предлагает более выгодные ипотечные условия.

Клиенты таким образом упрощают процедуру продажи и поиска покупателя, а финорганизации привлекают новых заемщиков.

Чтобы продать жилье банку, нужно помнить о следующих нюансах:

  • Квартира должна быть оформлена на одного собственника, который продает недвижимость банку. Если собственников несколько, нужно получить их официальное разрешение на совершение сделки.
  • Жилье не должно находиться в залоге у других финансовых организаций. Банки не будут покупать квартиры, которые уже являются залоговым имуществом и находятся в обременении.
  • Учреждения перед выкупом жилья тщательно его проверяют. Квартира должна находиться в хорошем состоянии, с ремонтом, всеми удобствами, а также в доме, который не находится в аварийном состоянии. Оценивается также район. Чем он более востребованный, благоустроенный, тем больше шансов у банка перепродать квартиру.
  • В квартире не должны быть прописаны дети. Также сложнее осуществляется продажа квартир, приобретенных на материнский капитал, так как для этого потребуется разрешение органов опеки, а также предоставление в дальнейшем ребенку жилья в том же размере и на тех же условиях.

Клиенты могут выставлять объявления о продаже и продавать квартиры непосредственно банкам без опасений. При совершении сделки заключается официальный договор купли-продажи. Даже в том случае, если после заключения сделки банк обанкротится, это не повлечет за собой аннулирование купли-продажи.

Особенности продажи залогового жилья банку

Если нужно продать залоговое жилье и выплатить остаток долга, сначала необходимо обратиться в банк. Не всегда учреждение стремится выкупать недвижимость.

Чаще организация дает согласие на продажу квартиры другому лицу за указанную стоимость.

Эксперты рекомендуют запрашивать разрешение банка на продажу залогового жилья до того, как появятся просрочки, это позволит избежать негативной кредитной истории.

Для продажи залогового имущества заключается трехсторонний договор, где участвует как продавец и покупатель, так и кредитор. Это наиболее надежный вариант и для банка, и для покупателя.

Создается банковская ячейка, в которую поступают деньги от покупателя. Банк считает остаток долга, который должен получить, и забирает его, а затем открывает ячейку для продавца, где уже находится сумма за вычетом долга.

Обременение с квартиры снимается сразу же.

Продажа залогового имущества осуществляется в несколько шагов:

  1. Определение стоимости жилья и необходимой доплаты, если затем планируется покупка другой квартиры.
  2. Получение соглашения от банка на продажу.
  3. Выставление недвижимости на продажу.
  4. Поиск покупателя и заключение сделки.
  5. Оформление документов, снятие обременения.
  6. Выбор нового жилья, если он был запланирован.

В данном случае продать квартиру банку и купить себе другую будет не так просто. Вся сделка курируется кредитором.

После продажи залогового имущества финансовая организация забирает положенную часть долга, остаток получает заемщик. Для покупки нового жилья можно взять другую ипотеку, однако все организации проверяют кредитную историю.

Продажа залогового имущества за долги будет в ней указана. Это может сократить вероятность одобрения заявки.

Об авторе

Евгений Никитин Высшее образование по специальности “Журналистика” в Университете Лобачевского. Более 4 лет работал с физическими лицами в банках НБД Банк и Волга-Кредит. Имеет опыт работы в газете и телевидении Нижнего Новгорода. Является аналитиком банковских продуктов и услуг. Профессиональный журналист и копирайтер в финансовой среде nikitin@brobank.ru

Эта статья полезная?

Источник: https://brobank.ru/kak-prodat-kvartiru-banku/

Как купить квартиру у банка подробная инструкция АН Владис

Квартиры реализуемые банками

Ходит молва, что приобретение залоговой квартиры у банка дело хоть и достаточно сложное, зато выгодное, ведь организация продает недвижимость по самым низким ценам, а бонусом идет бесплатная проверка юридической чистоты квартиры. Насколько это выгодное мероприятие, попробуем разобраться вместе с АН «Владис».

Действительно ли купить квартиру у банка можно за копейки?

Утверждение, что банк отдает недвижимость если не за сущие копейки, то с большой скидкой, верно не на сто процентов. Уловка состоит в том, что банк просто не возьмется реализовывать квартиры, которые не принесут ему выгоды. «Вкусные» кредиты с человеческими процентными ставками выдаются на жилье в новостройках, а убитые хрущевки на краю географии вряд ли заинтересуют банк.

Зато правдива та часть, которая касается бесплатной проверки юридической чистоты жилья. Перед тем, как выдать кредит, банк обязательно знакомится с недвижимостью и выясняет всю ее подноготную, поэтому тут покупателю залогового жилья неприятных сюрпризов ждать не приходится.

Что касается дешевизны – тут ситуация неоднозначная. Действительно, сэкономить на покупке такого жилья можно, но это не означает, что бывший владелец или банк будут продавать квартиру себе в убыток.

Обычно скидка на недвижимость в приличном состоянии составляет не больше 5-6%.

Однако стоит учитывать, что квартира имеет залоговое обременение, которое зачастую идет к ней «в нагрузку», то есть ложится на плечи покупателя.
 

Покупка квартиры у банка может состояться несколькими разными способами

  • Первый из них – это переход прав собственности от должника к банку. Если должник соглашается, то банк выставляет недвижимость на продажу, а затем, когда сделка купли-продажи осуществляется, погашает и задолженность, и пени. Если остаются средства, они отправляются к заемщику. Такой случай предполагает, что квартира уходит по среднерыночной стоимости, а значит, никаких выгод покупателю не сулит.
  • Второй вариант – это покупка в ипотеку. Некий клиент обращается к банку с желанием взять ипотечный кредит, а банк предлагает ему недвижимость. Некоторые банки собрали целую базу из таких квартир, предлагая клиенту совместить роли покупателя и заемщика. Ставка по кредиту в этом случае обычно снижается на пару пунктов, что уже выгоднее первого варианта.
  • Третий вариант – открытый аукцион. Но там недвижимость оказывается только после решения суда, который называет и цену в зависимости от результатов работы оценочной комиссии и с учетом требований банка. Вот в этом случае можно сэкономить до 30% от среднерыночной стоимости жилья, поскольку банку необходимо избавиться от объекта в кратчайшие сроки, чтобы вернуть себе деньги за кредит, не выплаченный заемщиком. Именно это тот случай, когда можно увязаться и приобрести неплохое жилье по минимальной стоимости.

Площадки, где можно купить залоговую недвижимость

Существует несколько основных площадок, где можно поохотиться за выгодными предложениями недвижимости от банков.

Публичные торги

Когда собственник не имеет возможности оплачивать кредит, но не желает расставаться со своей недвижимостью добровольно, банк обычно прибегает к помощи суда и в большинстве случаев выигрывает.

Так жилье оказывается в собственности банка, который выставляет его на публичные торги, проводящиеся на его собственной площадке или на специализированном сайте в интернете. Здесь банк назначает среднюю стоимость квартиры, но достается она тому из покупателей, кто предложит большую ставку.

Если торг не состоялся с первого раза, он повторится позднее, но стоимость объекта снизится процентов на 15.

Следует понимать, что хорошие лоты долго не залеживаются, и претендентов на них хватает, поэтому откладывать покупку, ожидая падения цен, не стоит.

Также важно убедиться, что торги санкционированы, и вы не потратите деньги, попав в лапы мошенникам. Для этого запросите у организаторов решение суда относительно квартиры, он обязан предоставить его по первому требованию. Если начнет отказываться или «кормить завтраками», лучше в торги не ввязываться.

Аукцион банка

К этому способу прибегают, когда должник банка согласен уступить свою недвижимость, так как не в состоянии рассчитаться с кредитной организацией. В этом случае все нюансы реализации недвижимости обговариваются без участия суда, а жилье выставляется на аукционе банка, о чем можно прочитать на его официальном сайте или на посторонних тематических ресурсах.

В данном случае оценка квартиры проводится независимым экспертом, который выставляет начальную стоимость. Участники вносят 5% от этой цены в качестве задатка, после чего называют свою цену. Побеждает тот, кто предложит большую. Его задаток пойдет в счет оплаты жилья, а остальные участники вернут свои средства обратно.

Стартовая цена обычно бывает равна среднерыночной, если она существенно ниже, потенциальным покупателям следует принять это как знак насторожиться – вероятно, с квартирой есть какие-то проблемы.

Банковская онлайн-витрина

Третий способ реализовать залоговое имущество – это онлайн-витрина, которая представляет собой раздел на официальном сайте банка, куда выкладываются объекты недвижимости, не нашедшие владельцев на аукционах и торгах. Именно здесь можно найти квартиры за 50% от рыночной стоимости.

Дело в том, что банку невыгодно держать на себе залоговое имущество, ведь приходится тратить средства на его содержание. Поэтому, начав со среднерыночной стоимости, он будет снижать цену, пока кто-нибудь не купить жилье. Бонусом к нему всегда идет бесплатная проверка юридической чистоты.

Как организуются торги

Организатор торгов дает знать о предстоящем мероприятии через специальный печатный орган в соответствующем регионе. Объявление должно появиться не ранее, чем за шестьдесят суток до начала торгов, но не позднее, чем за тридцать. В тексте объявления содержится не только место и время проведения мероприятия, но и краткое описание предлагаемого лота, а также начальная стоимость.

Торги признаются не состоявшимися, если на них заявилось менее двух участников или никто не готов предложить даже начальную цену. В этом случае повторный аукцион состоится через месяц, а цена недвижимости снизится на 15%.

Для участия в торгах необходимо иметь электронную подпись, которая заменяет настоящую и придает вес электронным документам. Такую подпись (она выглядит как цифровой ключ на флешке) можно получить в специальном авторизованном удостоверяющем центре, подав заявление и приложив к нему паспорт, ИНН и СНИЛС. Цена электронной подписи лежит в пределах от 1 до 3,5 тысяч рублей.

Затем нужно зарегистрироваться на площадке аукциона (рассмотрение документов занимает не менее пяти дней, поэтому нужно позаботиться о регистрации заранее). После вы получаете доступ к личному кабинету на сайте и вносите задаток в размере 2-10% от начальной стоимости недвижимости.

Эти средства либо пойдут в счет оплаты квартиры, если вы выиграете аукцион, либо вернутся вам, если недвижимость отойдет к другому участнику. А вот если вы выиграете и откажетесь от лота, средства не вернут.

Оплатить полученную на торгах недвижимость надо не позднее, чем через пять дней после окончания аукциона.

Источник: https://msk.vladis.ru/news/1747

Залоговые квартиры от банков – особенности продажи и покупки

Квартиры реализуемые банками

Сегодня наверно ни кого не удивит статистика относительно несостоятельных заемщиков по программам ипотечного кредитования. Официальная статистикапоказывает, что порядка 3% ипотечных кредитов находятся в категории проблемных, а более 5% ипотечных займов погашаются с просрочкой очередного платежа.

Ипотечное жилье часто выставляются на продажу банковскими учреждениями или лицами, заключившими ипотечный договор. Рассмотрим самые распространенныеслучаи, когда реализуется залоговые квартиры от банков.

Причины реализации залогового недвижимого имущества

На первом месте среди причин реализации залоговых квартир остается финансовая несостоятельность лица, оформившего ипотечный заем.

В такой ситуации в виду несостоятельности и объявления дефолта в отношении стороны договора, банки вынуждены принимать меры по реализации заложенного имущества.

Причем такая реализация может производиться как с участием лица получившего заем, так и в принудительном порядке посредством судебных органов.

Все же финансовая несостоятельность не является единственной причиной реализации залоговой квартиры. На продажу может быть выставлена недвижимость, приобретенная в инвестиционных целях. Когда собственник понимает, что она  максимальный доход принесла и ожидать большего не стоит.

Также весьма распространены случаи, когда собственник продает залоговое недвижимое имущество по каким-то личным соображениям, это может быть смена места жительства или расширение жилищных условий.

В любом случае, приобретение залогового жилья связано с определенными сложностями для нового собственника.

Примеры:

Квартира, которая находится в залоге реализуется без уведомления банковского учреждения, посредством противозаконных действий и подделки документов. А новый собственник вынужден длительное время доказывать  в судебных инстанциях, что он является добросовестным покупателем

В виду финансовой несостоятельности заемщика, банк реализует недвижимость другим лицам, однако прежний собственник инициирует судебный иск в отношении кредитного учреждения. В данной ситуации, если банком были допущены какие, либо нарушения в ходе реализации залоговой квартиры, суд может удовлетворить исковые требования несостоятельного заемщика

Именно поэтому, приобретая недвижимость, находящуюся в залоге необходимо проявить максимальную осмотрительность и разумную предосторожность, иначе вы рискуете, стать жертвой мошенников и надолго ввязаться в судебные тяжбы, между банком и прежним собственником.

ВАЖНО

Все незаконные действия, направленные на продажу заложенного недвижимого имущества могут стать основанием для возникновения уголовной ответственности, предусмотренной статьей 159 Уголовного Кодекса РФ (Мошенничество).

Не стоит забывать, что все квартиры находящиеся в залоге, значатся в Росреестре и обременены арестом соответствующего банковского учреждения.

Вместе с тем существуют вполне законные методы приобретения ипотечной квартиры, находящейся в залоге. Банки заинтересованы в реализации залогового имущества и покрытии выданного ипотечного кредита.

В подобных ситуациях позиция кредитного учреждения предсказуема. Ведь процедура принудительного изъятия квартиры у несостоятельного должника и ее последующая реализация достаточно сложная и может затянуться во времени. Гораздо эффективней, когда заемщик добровольно реализует недвижимость и досрочно погашает полученный ипотечный заем.

В любом случае отношение банковского учреждения во многом зависит от каждого конкретно взятого случая и состояния ипотечного займа (сумма просрочки, начисленная пеня, штрафы и т.п.).

Залоговые квартиры банков – стоит ли их приобретать?

Наряду с возможными проблемами, залоговые квартиры имеют и свои преимущества. Прежде всего, это доступная цена и лояльные условия кредитования.

Если вы намерены приобрести квартиру непосредственно через банк, где она заложена, вы практически ни чем не рискуете.

Ведь юридическая чистота такой недвижимости неоднократно проверена как самим банковским учреждением, так и страховщиками и органами Росреестра.

В ходе приобретения такого имущества как ипотечная квартира, следует обратить внимание на следующие моменты:

  • Обязательно убедитесь, что банковское учреждение, где заложено жилье в курсе происходящего и не возражает против такой сделки;
  • Необходимо в точности выяснить процедуру зачисления денежных средств и перекрытия ранее выданного ипотечного кредита;
  • Выясните все статейные расходы, связанные с приобретением заложенной квартиры, в том числе штрафы и проценты, причитающиеся банку по ранее заключенному договору ипотечного кредитования.

В такой сделке ключевым моментом будет схема, по которой реализуется залоговая квартира. Это может быть реализация непосредственно банковским учреждением, либо продажа имущества в рамках исполнительного производства.

Данные схемы предполагают некоторые отличительные особенности, а именно:

  • Квартира, реализуемая банком в досудебном порядке, будет иметь стоимость ниже среднерыночной. Это обусловлено желанием банка поскорее решить проблему с ипотечным займом;
  • Цена недвижимости, реализуемой в рамках исполнительного производства, может быть на уровне рыночной стоимости или выше. Это происходит потому что, в её стоимость  включаются судебные расходы, банковские проценты, штрафы, пеня и расходы на совершение исполнительских действий (оценка имущества, организация торгов и т.п.).

Вывод:

Если вас привлекли более выгодные условия приобретения залоговой квартиры от банка, не спешите и отнеситесь к данному вопросу с максимальной ответственностью. Взвесьте все за и против и сделайте единственно правильный выбор, который не приведет к неприятным последствиям и обеспечит вам законное право собственности на ипотечную квартиру.

Залоговая квартира, выгодно?

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/zalogovye-kvartiry-bankov/

Как купить у банка залоговую квартиру

Квартиры реализуемые банками

Не существует четких правил, определяющих цену залогового имущества на рынке жилья.

Более того, в объявлениях о продаже квартир, публикуемых в интернете и в тематических изданиях, зачастую никак не отражен особый статус объекта недвижимости.

Все занимательные подробности клиент выясняет уже в процессе общения с представителями продавца. И здесь возникает главная «развилка». Дело в том, что залоговая квартира может продаваться (и, соответственно, покупаться) тремя способами.

Первый вариант— продавцом является сам неудачливый заемщик, реализующий квартиру после полюбовного соглашения с банком. Как правило, с помощью риэлтора. В этом случае квартиру можно купить за полную стоимость.

И эта полная стоимость в большинстве случаев будет на уровне среднерыночных цен на квартиры подобного типа.

Уценка на 10–15% возможна, если реализовать залог продавцу нужно в срочном порядке — ведь его кредит никуда не делся, и ему предстоит полученными деньгами рассчитываться с кредитором. А банк обычно дает отсрочку по платежам не более чем на три месяца.

При этом способе продажи условия для покупателя ничем не отличаются от обычной сделки. Но важно помнить, что обременение с квартиры снимается лишь после того, как продавец полностью рассчитается с банком по своему кредиту.

Второй вариант— продавцом является банк, чьи интересы представляет «аккредитованный» риэлтор.

При этом мастерство риэлтора, ведущего сделку, может значительно сказаться на цене квартиры как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

В зависимости от целей продавца и собственной заинтересованности, опытный агент может значительно понизить цену (порой на 20–25%), или, наоборот, поднять выше среднерыночного уровня.

Давно стало «секретом Полишинеля», что банки не стремятся афишировать подобные сделки. По закону, на основании соглашения с залогодержателем, кредитор имеет право выкупить имущество для себя или в пользу третьих лиц.

На практике это происходит так: банк заключает соглашение с должником о переходе прав на заложенное имущество; затем продает квартиру, погашает задолженность и штрафы, а остаток денежных средств направляет заемщику.

Квартира при этом может быть продана кому угодно — и не случайно большая часть хороших квартир по привлекательной цене уходит «своим». На открытый рынок попадают куда менее интересные варианты.

Еще один вариант реализации квартиры, который можно назвать «сдвоенным»: банк продает залоговую квартиру своему новому клиенту, обратившемуся за ипотечным кредитом. Некоторые кредитные учреждения даже разрабатывают линейку специальных предложений, завлекая покупателей, которые одновременно становятся и заемщиками, сниженной процентной ставкой (на 1–2%).

Банки не имеют права самостоятельно продавать залоговую собственность и привлекают для этой цели «своих» риэлторов

Третий вариант — продавцом по-прежнему является банк, но квартира продается на открытом аукционе.

Эта практика еще не так широко распространена, как «тихая» продажа, поскольку вариант с торгами одинаково невыгоден и для бывшего владельца-должника, и для банка-кредитора.

Но выгоды для покупателя, по идее, могут быть самыми существенными. Дело в том, что на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда.

Стартовую ликвидационную цену тоже определяет суд, с учетом мнения специально назначенной оценочной комиссии и банка-кредитора. Эта цена по определению значительно ниже рыночной стоимости (по оценкам экспертов, разница в среднем составляет 25–30%).

Ведь банку важно не нажиться на квартире, а быстро и сполна вернуть кредитные средства, которые остались неуплаченными на момент торгов. Раз этот способ приобретения наиболее выгоден для потенциального покупателя, рассмотрим его подробнее и «вблизи».

Квартира с «молотка»: как попасть на торги?

Первые открытые аукционы по реализации залоговых квартир появились в России всего лишь три года назад. «Застрельщиком» выступил банк «ВТБ24», открывший на своем сайте «Витрину залогового имущества», с перечнем объектов недвижимости, выставленных на продажу.

Эта «Витрина» действует и поныне. Сходные схемы продажи отобранных у заемщиков квартир используют и многие другие банки, в том числе «Абсолют-банк», «Дельта-кредит» и т.д.

Порядок, место и время проведения публичных торгов, а также их основные правила, определяются 57 и 58 статьей Федерального закона «Об ипотеке».

Федеральный закон об ипотеке, статья 57:

  1. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
  2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
  3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены. 

Переводя «с юридического» на «человеческий», можно понять, что аукционы по продаже залоговых квартир проходят в том же городе, где эти квартиры расположены, осуществляются местными службами судебных приставов, а сообщения о торгах публикуются в интернете, в муниципальных газетах и специальных информационных вестниках.

58-я статья закона объясняет, в каких случаях торги объявляются несостоявшимися. Таких оснований два. Первое — за квартиру никто не предложил стартовой цены. Второе — на аукцион пришло менее двух участников.

После этого через месяц проводится повторный аукцион, и цена лота снижается еще на 15%. Вот это как раз тот случай, когда покупатель может купить залоговую квартиру если не за бесценок, то по невероятно низкой цене.

Другой вопрос, что на такие торги нужно еще попасть, а риэлторами они широко не афишируются…

Но оказаться «в нужное время в нужном месте» все-таки можно. Главное — составить полный список «рыбных мест» и регулярно мониторить информацию.

Прежде всего, сообщения о публичных торгах по реализации заложенного имущества публикуются на всех официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов (центрального и территориальных подразделений): http://www.fssprus.ru.

Получить сведения о торгах можно абсолютно бесплатно, 24 часа в сутки — это установлено законом (а именно Постановлением Правительства РФ от 23 июня 2009 г. № 526).

Кроме того, сообщения о торгах можно найти на сайтах банков, крупных риэлторских порталах и порталах, специализирующихся на продаже конфиската и залогового имущества.

Стоит ли игра свеч?

Залоговые квартиры пользуются популярностью у покупателей по многим причинам. Во-первых, они почти никогда не бывают «убитыми», наоборот, зачастую располагаются в комфортабельных новостройках. Во-вторых, история квартиры совершенно прозрачна, ведь при оформлении ипотеки ее проверяли вдоль и поперек.

Значит, можно не опасаться юридических казусов, которые приведут к признанию сделки ничтожной. В-третьих, считается, что такие квартиры всегда продаются по очень выгодной цене. Увы, это довольно далеко от истины.

Шанс сэкономить есть — но, к сожалению для покупателя, он не всегда может быть реализован именно потому, что ни банк, ни бывший владелец не заинтересованы в чрезмерном снижении цены.

Если квартира сама по себе хорошая и не уступает «беззалоговым» конкурентам, она, скорее всего, будет продаваться на тех же рыночных условиях. Даже в случае публичных торгов скидка может оказаться не столь уж большой — 5-6%.

А неснятое залоговое обременение (иногда покупателю приходится снимать его самостоятельно, уже после перехода прав собственности) создает лишние неудобства и бюрократические сложности, ведь придется учитывать интересы как банка, так и бывшего владельца, что влечет за собой дополнительные расходы на нотариат и прочие юридические процедуры и повышает общую сумму затрат на покупку…

Так что, принимая решение о покупке конкретной залоговой квартиры, следует еще на старте учесть максимальное число параметров: цену, расположение, тип и состояние дома, качество ремонта и т. д. Только сопоставив все значимые для вас факторы, вы увидите, стоит ли игра свеч.

Анастасия Ивелич, редактор-эксперт

Источник: https://credits.ru/publications/364184/kak-kupit-u-banka-zalogovuyu-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.