Квартиры в зачет имеющегося жилья

Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья, вторичного жилья

Квартиры в зачет имеющегося жилья

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья, старой квартиры

Просмотров 174

Схема «трейд-ин» успешно применяется на рынке недвижимости. Она позволяет купить квартиру у застройщика в зачет имеющегося вторичного жилья. Такое решение имеет свои преимущества и недостатки.

Варианты зачета вторичного жилья

Любая из предлагаемых схем таит серьезные риски – не обладая необходимым уровнем юридических знаний, можно остаться без своей жилплощади, ничего не получив взамен. Избежать такой ситуации поможет консультация юриста.

Этот способ подразумевает продажу объекта недвижимости путем заключения соглашения между собственником и застройщиком. В соответствии с ним организация берет квартиру на реализацию (чаще всего задача перепоручается агентству недвижимости).

По отдельному договору бронируется жилье на ограниченный период времени (цена остается фиксированной). Клиент вносит аванс – 10-20% от стоимости.

Срок реализации оговаривается в документе – как правило, он не превышает 3-х месяцев (в редких случаях удается договориться о 5-ти месяцах).

Если по истечении этого времени продать объект не удается, бронь снимается, аванс возвращается (если иное не было оговорено в договоре – следует внимательно читать условия, чтобы не столкнуться с неприятным сюрпризом). В некоторых случаях можно перезаключить договор, но все зависит от политики застройщика.

Если в оговоренный срок удается найти покупателя, то после продажи жилья подписывается договор долевого участия (если дом находится на этапе строительства) или ДКП (если он уже построен и введен в эксплуатацию). Вырученная сумма компенсирует часть стоимости новой жилплощади. В большинстве случаев полностью погасить выставленный счет не удается, оставшаяся разница доплачивается покупателем.

Способ №2: выкуп недвижимости

Эта схема считается классической и представляет собой вариант долевого участия – в ней стоимость старой квартиры становится первоначальным взносом со стороны покупателя.

В заключаемом договоре указывается количество купленных квадратных метров и оговаривается порядок погашения дольщиком оставшейся суммы (ипотека, наличные, рассрочка). Право собственности на вторичное жилье переоформляется на застройщика сразу или после переезда жильца в новую квартиру (по договоренности).

Главный недостаток такой схемы – строительная организация выкупает объект со значительной выгодой для себя (на 20-30% ниже рыночной стоимости).

Если такой вариант зачета стоимости вторичного жилья используется при приобретении квартиры в уже сданном в эксплуатацию доме, то вместо договора долевого участия заключается ДКП.

Ипотека под залог жилья

Такой вариант заключения сделки подходит тем, кто может внести на первом этапе только 10-30% от стоимости будущего жилья, а остальное планирует выплачивать на протяжении 5-30 лет. Размер первоначального взноса определяется кредитными организациями, сотрудничающими с застройщиком.

Кредит выдается под залог квартиры – она становится гарантией выплаты долга банку и полного погашения процентов (возможна замена на другой объект недвижимости, не уступающий в стоимости).

На залоговое имущество Росреестр налагает обременение. Продать жилье, находящееся в ипотеке, можно только после снятия обременения или путем передачи долговых обязательств покупателю.

Чем больше срок, на который оформляется кредит, тем выше переплата. Финансовые специалисты считают оптимальным кредитование на 10-15 лет с обязательной возможностью досрочного погашения (такие условия предлагает около 80% российских банков).

Прежде чем решиться на ипотечное кредитование, стоит изучить условия, предлагаемые банком. Необходимо выяснить:

  • максимальную сумму, на которую можно рассчитывать;
  • процентную ставку и порядок погашения;
  • имеющиеся ограничения и штрафы;
  • варианты страховки;
  • наличие скидок для клиентов, имеющих зарплатную карту банка или пользующихся электронными услугами этой финансовой организации.

Важно помнить, что имеются ограничения по возрасту для тех, кто желает получить ипотечный кредит – претендент должен быть не моложе 21 года и не старше 60 лет (некоторые банки подняли планку до 75 лет, но с дополнительными условиями).

Чтобы увеличить запрашиваемую сумму, потребуется поручитель (как вариант – созаемщик). Поскольку находящиеся в браке лица при взятии кредита автоматически становятся созаемщиками, кредитные организации чаще одобряют заявки, поступившие от семей (при условии, что супруги имеют постоянную работу).

На финансирование могут рассчитывать граждане, у которых общий рабочий стаж за последние несколько лет составляет не менее 1 года.

Для подтверждения платежеспособности необходимо предоставить справку 2-НДФЛ о размере основного дохода (требуется хотя бы 6 месяцев непрерывного стажа).

При наличии дополнительного дохода предоставляется справка 3-НДФЛ. Банк может потребовать погашения всех имеющихся на момент обращения кредитов.

Последовательность действий при приобретении жилья в ипотеку:

  • обращение в банк, обсуждение деталей с кредитным специалистом;
  • предоставление всех запрашиваемых документов (помимо справки о доходах требуются паспорт, свидетельства о браке/рождении детей, страховое свидетельство);
  • ожидание одобрения заявки (2-5 дней);
  • оформление договора на ипотеку;
  • подписание соглашения с застройщиком;
  • перечисление банком средств на указанный счет;
  • регистрация прав собственности и заселение в новую квартиру после завершения строительства;
  • выплата кредита до полного погашения;
  • снятие обременения.

Некоторые категории граждан (молодые семьи, военнослужащие) имеют возможность воспользоваться государственной программой. Социальная ипотека подразумевает пониженную ставку или предоставление субсидии на часть стоимости объекта.

Порядок действий

  • Поиск компании. На первом этапе необходимо найти строительную организацию, готовую пойти на такую сделку.
  • Изучение информации о застройщике. Этот этап игнорировать не стоит – доверившись недобросовестной компании, можно остаться как без старого, так и без нового жилья. Заслуживают внимания правоустанавливающие документы (право на участок земли и ведение строительства, лицензия подрядчика, договоры на совместную деятельность и пр.). Не лишним будет проверить репутацию организации, поискав отзывы в интернете. Чтобы убедиться в качестве строительства, стоит посмотреть уже реализованные проекты.
  • Выбор. Если застройщик идет навстречу покупателям и готов взять в зачет имеющееся вторичное жилье, то это не значит, что он может предложить подходящую квартиру – покупателя могут не устроить этажность здания, планировка, стоимость квадратных метров, инфраструктура. Придется потратить время на поиск оптимального во всех отношениях варианта.
  • Обращение в банк. Если доплата за квартиру будет осуществляться не имеющимися в наличии, а кредитными средствами, нужно убедиться, что работающий с застройщиком банк одобрит ипотеку.
  • Оценка жилплощади, идущей в зачет. Без определения ее стоимости договор подписать не получится. Берутся в расчет как площадь и состояние, так и другие факторы (район, инфраструктура, стоимость аналогичных объектов).
  • Заключение договора. На этом этапе без помощи юриста не обойтись – только правовой эксперт способен оценить подводные камни предстоящей сделки. В договоре должны быть указаны все нюансы, включая сроки и способ расчета.
  • Получение прав собственности и регистрация. После выполнения условий сделки и получения прав собственности на новую квартиру остается зарегистрировать их, обратившись в территориальный орган Росреестра или МФЦ.

Подробнее: Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика: инструкция

Необходимые документы

Чтобы заключить договор с застройщиком, необходимо подготовить следующий пакет документов:

  • паспорт, выписка из ЕГРН и правоустанавливающий документ (ДКП, приватизация, дарственная, наследство);
  • согласие супруга/супруги на отчуждение (обязательным условием является нотариальное удостоверение) или заявление о том, что квартира приобретена не в браке;
  • справка из коммунальных служб о том, что задолженности по платежам нет;
  • технический паспорт.

Расходы

Помимо того, что в преобладающем большинстве случаев нужно доплачивать определенную сумму сверх стоимости прежнего жилья, придется понести дополнительные траты – это:

  • госпошлина за регистрацию прав собственности (ее размер на данный момент составляет 2 тыс. руб.);
  • комиссия за реализацию объекта (до 10% от стоимости) – этот пункт затрат актуален, если работу берет на себя агентство недвижимости (могут запросить комиссию и некоторые застройщики, если задействуется их отдел продаж);
  • 20-30% от стоимости старой квартиры – если ее выкупает застройщик, то он занижает реальную стоимость, в результате чего клиент компании теряет значительную сумму.

Налоги

Если квартира покупается в зачет имеющегося вторичного жилья, то на протяжении короткого периода времени осуществляется сразу 2 сделки:

  • продажа одного объекта;
  • приобретение другого.

Нужно ли в этой ситуации платить налоги? Этот вопрос регламентируется ст.220 НК РФ.

Если квартира находилась в собственности свыше 5 лет, то НДФЛ платить не придется. Встречная покупка жилплощади при этом позволит воспользоваться имущественным вычетом – будет возвращен налог с 2 млн. руб. (260 тыс. руб.).

Если срок владения менее 5 лет, то НДФЛ заплатить придется. 13% взимается со стоимости жилья, уменьшенной на 1 млн. руб. (налоговый вычет предоставляется не только покупателям, но и продавцам). Вместо 1 млн. руб.

можно вычесть фактические затраты на приобретение объекта (требуется документально их подтвердить).

Вложение денег в недвижимость, как и в первом случае, дает право на возврат налога – это подтверждается письмом Минфина № 03-04-05/3648.

Сумма, указанная в ДКП, теперь сравнивается с 70% кадастровой стоимости – при расчете налога учитывается цифра, которая окажется больше.

На налоговые вычеты могут рассчитывать только плательщики НДФЛ. Если человек работает без оформления или вовсе не получает дохода, то налог он не платит, а значит и на его возврат рассчитывать не может. Не смогут вернуть 260 тыс. руб. и те, кто ранее успел получить предоставленную государством компенсацию после покупки жилья, оплаты лечения/обучения.

Если после 2014 г. компенсация была получена менее чем на 260 тыс. руб., то оставшейся частью можно воспользоваться при текущей покупке. Те, кто получал ее до 2014 г., не смогут использовать «остаток» – в тот период действовали другие законодательные нормы, не позволяющие делить вычет, поэтому считается, что лимит полностью исчерпан.

Преимущества и недостатки приобретения квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья

Преимущества предлагаемых застройщиками схем очевидны. Покупатель:

  • одновременно решает вопросы с продажей и приобретением жилья – ему не придется искать временное место жительства, если организация оставит возможность проживания в зачтенной квартире до момента переселения;
  • в соответствии с заключенным договором получает фиксированную цену – учитывая колебания курса, это очень важное преимущество;
  • может выбрать удобный способ погашения оставшейся суммы.

Минусы не менее весомы:

  • в зачет застройщики берут только «ликвидные объекты», построенные 10 и менее лет назад, находящиеся в хорошем состоянии, не имеющие никаких обременений и не подвергавшиеся перепланировке;
  • оцениваются они значительно дешевле рыночной стоимости;
  • акции, скидки, специальные предложения при зачете квартиры, как правило, недоступны;
  • в программу «трейд-ин» крайне редко попадают недорогие объекты новостройки;
  • залог, который вносится при бронировании жилья, часто оказывается невозвратным – это оговаривается в договоре, но покупатель может не обратить внимание на этот пункт или же поверить уверениям, что квартира обязательно будет продана.

Насколько безопасна покупка нового жилого объекта в зачет имеющегося вторичного жилья? Такая схема приобретения квартиры в новостройке по-своему привлекательна, но при этом она имеет множество “подводных камней”. Извлечь максимум выгоды, избежать мошеннических действий и денежных потерь поможет бесплатная консультация юристов сайта.

Источник: http://law-divorce.ru/pokupka-kvartiry-v-zachet-imeyushhegosya-vtorichnogo-zhilya-staroj-kvartiry/

Система взаимозачетов при покупке жилья

Квартиры в зачет имеющегося жилья

О тонкостях систем взаимозачетов при покупке жилья и о связанных с этим рисках порталу Novostroy-M.ru рассказала генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева, а также руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

Система взаимозачетов при покупке жилья заключается в быстрой продаже своей квартиры и приобретении другого жилого или нежилого помещения на вырученные средства.

На практике, однако, эта система применяется нечасто: при покупке квартиры в новостройках, при покупке и продаже недвижимости в разных городах (областях) России или даже в разных странах (последний вариант крайне редок).

Характерной особенностью такой схемы является наличие в качестве продавца и/или покупателя одного или нескольких юридических лиц.

Нужно отметить, что система взаимозачетов в настоящий момент распространена исключительно слабо.

Это связано, прежде всего, с тем, что относительно простая и распространенная на рынке «альтернативная» сделка приносит продавцу квартиры вполне рыночную выручку, без всякого дисконта.

А широкому распространению схемы с взаимозачетом при покупке недвижимости в новостройке препятствует отсутствие «резервного» жилья у большинства граждан, в котором можно дождаться сдачи новостройки, а также высокие ставки на аренду жилья.

Плюсы

Взаимозачет позволяет относительно быстро получить деньги на новую недвижимость и не платить при этом проценты по кредиту под залог собственной квартиры. Также в некоторых случаях применение системы взаимозачетов позволяет крупным девелоперам (риелторским компаниям) «связывать» сделки в различных регионах.

Минусы

К недостаткам схемы следует отнести, в первую очередь, довольно крупные финансовые потери продавца при использовании срочного выкупа (зачета) его квартиры.

Еще один серьезный недостаток: у продавца при покупке квартиры в новостройке должен быть решен вопрос с проживанием и пропиской на время строительства новой недвижимости. Причем необходимо учитывать, что сроки возведения новостройки могут увеличиваться, из-за чего в другой квартире придется жить дольше. 

Схемы при покупке жилья в зачет старого

1. покупатель продает квартиру и вносит эти деньги в счет оплаты новой, остальное доплачивает в рассрочку;

2. покупатель берет ипотеку под залог старого жилья, потом продает эту квартиру — досрочно погашает кредит;

3. застройщик покупает квартиру и затем перепродает ее;

4. покупатель приобретает жилье у застройщика на высокой стадии готовности дома или уже в построенном доме, выбранная квартира в построенном доме бронируется до момента совершения сделки по продаже квартиры на вторичном рынке;

5. покупатель «резервирует» квартиру на начальном этапе строительства дома, и продолжает жить в старой.

Рассмотрим эти схемы более подробно:

Схема 1. Происходит реализация квартиры на регулярном рынке жилья. После этого покупатель вносит средства за приобретаемую квартиру в новостройке, а недостающую сумму выплачивает по рассрочке платежа по согласованию с правообладателем квартиры.

Схема 2. Покупатель оформляет кредит под залог своей квартиры. После регистрации залога и подтверждения готовности банка перечислить заемные средства, заключается договор приобретения с правообладателем.

За счет собственных и заемных средств стоимость новостройки погашается полностью. После сдачи новостройки в эксплуатацию и проведения ремонта, квартиру, находящуюся в залоге банка, продают и выплачивают кредит.

Схема 3. Крупные девелоперы имеют возможность выкупить квартиру покупателя с дисконтом и параллельно оформить права требования на новостройку. Процесс оценки жилья варьируется в разных компаниях. Как правило, дисконт при срочном выкупе квартиры составляет 10-20%.

Схема 4. Данная схема подразумевает реализацию своей квартиры и приобретение новой квартиры в новом доме, когда стадия готовности новостройки очень высока (например, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), с фиксацией цены новостройки на период продажи старой квартиры на регулярном рынке.

После того как покупатель старой квартиры найден, проходит сделка на регулярном рынке и одновременно сделка по приобретению новостройки.

Если право собственности на квартиру правообладателем оформлено, то возможно проведение «альтернативной» сделки.

После получения денег от продажи своей квартиры покупатель рассчитывается с правообладателем квартиры в новостройке, получает ключи и делает ремонт.

Схема 5. Покупатель определяется, какая новостройка ему необходима и заключает с правообладателем одновременно три договора.

Первый – на приобретение квартиры в новостройке с отсрочкой платежа до ввода объекта в эксплуатацию. Второй – на продажу своей квартиры с отсрочкой оплаты, а также физического и юридического освобождения квартиры.

При этом сроки по нему соответствуют срокам, прописанным в договоре на новостройку. Третий – на аренду помещения на период до физического и юридического освобождения продаваемой старой квартиры.

При этом третий договор заключать необязательно — его положения могут быть прописаны в договоре купли-продажи старой квартиры.

Взаимозачет, но без «вторички»

Взаимозачет – обычно под этим словом подразумевается продажа вторичного жилья и покупка квартиры в новостройке. Однако в рамках этой альтернативной сделки можно обменять одну первичную недвижимость на другую.

Согласно статистике компании «НДВ-Недвижимость», около 15% от общих обращений по взаимозачету приходятся на клиентов, желающих совершить эту сделку. При этом основной причиной обмена является желание получить прибыль.

Новостройки – это отличный инструмент для инвестиций. По мере повышения стадии строительства стоимость квадратного метра гарантированно растет.

Поэтому клиенты продают квартиры в построенных домах и вкладывают деньги в новые проекты.

Среди тех, кто совершают обмен одной «первички» на другую, более половины клиентов составляют частные инвесторы. Однако подобному взаимозачету способствуют и другие факторы. Например, клиент может разочароваться в выбранной новостройке и захотеть купить квартиру в другом проекте.

Изменения состава семьи, включая рождение ребенка, являются еще одним поводом для обмена. Нередко бывает так, что клиент сначала вкладывается в «однушку» или «двушку», а потом уже покупает более просторное жилье.

Если в выбранном доме нет подходящих по площади и цене квартир, то тогда поиск переходит на другие объекты.

«Взаимозачет – это одна из самых актуальных сделок на рынке недвижимости, – говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.

– Так как новостройки на начальном этапе реализации дешевле, то можно обменять свою вторичную квартиру на более просторное и комфортное жилье. При этом доплата не потребуется или будет минимальной. В результате взаимозачет очень популярен среди клиентов.

Люди охотно продают квартиры в тех же пятиэтажках и переезжают в новые дома. Этот плюс настолько очевиден, что о такой возможности, как обмен «первички» снова на «первичку», вспоминают реже.

Специалисты «НДВ-Недвижимость» работают со сделками любой сложности, включая взаимозачет. Опытные сотрудники сделают необходимые расчеты и подберут наиболее выгодные варианты обмена.

Такая схема, как взаимозачет, удобна со всех сторон. Речь идет не только о выгоде, но и безопасности сделки. Продажа и покупка выбранной квартиры происходят одновременно.

Уже в день обращения сотрудники резервируют выбранную квартиру на весь срок реализации.

Комбинированная схема «взаимозачет плюс ипотека»

Это одна из наиболее распространенных схем — продажа своей квартиры и приобретение новой за счет выручки с добавлением средств ипотечного кредита.

Покупатель выставляет на продажу через подразделение холдинга, занимающегося регулярным рынком, свою квартиру, одновременно бронируя квартиру в новостройке через компанию, работающую на первичном рынке.

Тогда же покупатель подает документы на рассмотрение в банк для получения кредита. Но обращаться в банк до выбора новостройки – нецелесообразно, так как большинство банков кредитуют исключительно определенные новостройки.

В результате, получив одобрение заранее в одном банке, может понадобиться аккредитоваться в другом.

Как только на старую квартиру находится покупатель и назначается дата сделки, начинается подготовка и согласование с банком и правообладателем договора покупки квартиры в новостройке.

После этого покупатель переводит деньги от продажи своей квартиры на счет правообладателя, а банк переводит недостающую сумму за счет кредитных средств.

Достоинством такой схемы является ее универсальность, а также отсутствие дисконта от срочной продажи недвижимости.

Минус данной схемы – ограничение по выбору жилья, так как, во-первых, это могут быть только квартиры в новостройках, аккредитованных банками, во-вторых, для того, чтобы кредит одобрили в интересующем банке, покупатель должны соответствовать определенным критериям. Если же квартира приобретается на стадии строительства, то появляется и необходимость где-то проживать и быть официально зарегистрированным до ввода объекта в эксплуатацию и проведения там ремонтных работ.

Наиболее выгодные и безопасные схемы

Наиболее распространенной, а также самой выгодной и безопасной, схемой является продажа своей квартиры и приобретение новостройки за счет вырученных денежных средств. Если последних недостаточно для полной оплаты стоимости жилья, то возможно использование как кредитных средств, так и рассрочки платежа.

Главное же в данном вопросе – адекватно оценивать собственные силы в погашении рассрочки/кредита и сопутствующих расходов (например, аренды съемного жилья).

А также быть уверенным, что застройщик/правообладатель будет «держать» стоимость новостройки неизменной на период поиска покупателя на продаваемую старую квартиру на регулярном рынке (что получается крайне редко).

Наиболее безопасна была бы схема с реализацией своей квартиры и приобретением новой в новостройке, когда стадия ее готовности очень высока (например, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию новостройки) с фиксацией цены.

Однако застройщику, как правило, невыгоден такой подход. Продать квартиру в готовом доме обычно значительно легче, чем на стадии строительства. Ждать же несколько месяцев, пока идет поиск покупателя на старую квартиру, застройщики не хотят.

Главный плюс в данных схемах – это возможность получить полную стоимость при продаже своей квартиры. Главный минус – зависимость от цен на недвижимость, устанавливаемых застройщиком.

Риски при покупке квартиры по подобным схемам

Основной риск – это повышение стоимости новостройки в период, пока идет поиск покупателя на старую квартиру.

Во-вторых, в случае, если покупатель вносит какой-либо аванс за новостройку, например, с целью фиксации цены, сделка на регулярном рынке может не состояться ввиду каких-либо причин. Тогда весьма велик риск данный аванс потерять.

В-третьих, если покупатель приобретает квартиру в новостройке на ранних стадиях, то могут затянуться сроки строительства, а также не произойти ввод объекта в эксплуатацию.

Минимизация рисков

При покупке любой недвижимости необходимо, прежде всего, очень внимательно и осторожно отнестись к документам, по которым приобретается объект, а также «документам-основаниям» новостройки.

Также необходимо предусмотреть возможность твердой фиксации цены и возврата средств в полном объеме, в случае, если сделка на регулярном рынке не состоится.

Бесспорно, стоит воспользоваться помощью профессионалов (юристов или риелторов), поскольку в ходе такой сложной сделки почти наверняка будет возникать множество спорных ситуаций, которые решить самостоятельно вряд ли получится.

Оценка старой квартиры (ниже рыночной стоимости)

Как правило, такую оценку проводят подразделения риелторских компаний, реже – профессиональные оценщики.

«Грубая» оценка проходит в соответствии с методом аналогов, т.е. делается выборка по стоимости аналогичных квартир в данном районе. В дальнейшем стоимость может уточняться уже после выезда на место и оценки дополнительных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

После этого компания, занимающаяся выкупом жилья, предлагает купить квартиру по стоимости несколько меньшей, чем указано в оценке. Размер дисконта сильно отличается у разных компаний и зависит от многих факторов. Чаще всего предлагают 75-85% от стоимости недвижимости.

Хотя этот показатель для хороших квартир в хороших районах может достигать и 95%.

Требования к объекту, который принимают в «зачет»

К зачету могут быть приняты практически все объекты недвижимости, на которые у покупателя оформлены права собственности и которые физически и юридически свободны, либо могут быть освобождены в кратчайшие сроки, а также не имеют незаконных (незарегистрированных) перепланировок и находятся в собственности более 3 лет. Большинство компаний, занимающихся выкупом жилья требуют, чтобы передаваемые объекты находились в «дорогих» городах, например, в Москве или Санкт-Петербурге.

Дата публикации 25 августа 2014

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/sistema_vzaimozachetov_pri

«Квартира в зачет»: плюсы и минусы

Квартиры в зачет имеющегося жилья

По оценкам экспертов, порядка трети квартир на первичном рынке Петербурга приобретается за счет средств, вырученных от продажи старой квартиры. Есть несколько вариантов переезда из старой квартиры в новую, в том числе схема trade-in («трейд-ин»), которая предполагает, что при покупке квартиры в новостройке старая квартира принимается в зачет.

Суть схемы trade-in

Схему trade-in начали использовать на российском рынке недвижимости в конце «нулевых», когда спрос на новостройки значительно снизился из-за кризиса, и застройщикам нужно было привлечь внимание потенциальных клиентов. Некоторые строительные компании предлагают эту схему и сегодня.

В большинстве случаев покупка квартиры в новостройке по схеме «квартира в зачет» проходит так. Покупатель выбирает понравившуюся квартиру и бронирует ее. Для реализации старой квартиры на вторичном рынке застройщик, как правило, привлекает партнерское агентство недвижимости.

Представитель агентства оценивает старую квартиру. Затем заключается договор долевого участия, в котором прописывается фиксированная цена квартиры в новостройке, покупатель вносит 15-20% от ее стоимости. Старая квартира выставляется на продажу, ее реализацией занимается агентство.

На продажу квартиры застройщик, как правило, отводит от 3 до 6 месяцев. После продажи квартиры клиент доплачивает застройщику оставшуюся сумму. Если суммы, вырученной от покупки, окажется недостаточно, то можно воспользоваться ипотечным кредитом.

После ввода объекта в эксплуатацию и получения ключей клиент может въезжать в новую квартиру.

Далеко не все строительные компании сейчас готовы продавать квартиры по схеме trade-in, поскольку застройщики больше заинтересованы в получении всей стоимости квартиры сразу, то есть в 100%-ной оплате или в ипотеке. Тем не менее, информация о том, что застройщик принимает квартиру «в зачет» есть на сайтах компаний «КВС», «Строительный трест», «Отделстрой», «Ленстройтрест», «РосСтройИнвест», «Северный город» и других.

Преимущества

Основным плюсом схемы «квартира в зачет» является то, что она позволяет реализовать старую квартиру оперативно – партнерское агентство, как правило, продает квартиру в требуемый срок – за 3-6 месяцев.

Случаи, когда агентство не укладываются в срок, встречаются редко, и тогда ситуация решается в индивидуальном порядке (клиенту продлевают время для реализации квартиры или предлагают воспользоваться рассрочкой либо ипотекой).

Однако в некоторых случаях плюс оборачивается минусом – чтобы продать квартиру в заданный короткий срок приходится предлагать ее по цене, которая ниже рыночной.

«Конечно, риск того, что квартира не будет продана в указанные сроки, существует. Тут все зависит от того, как она была оценена.

На мой взгляд, клиенту выгоднее оценить свою квартиру чуть ниже рынка, чтобы ускорить продажу, а если вырученные средства не покрывают всю покупку, на остаток взять, например, ипотеку», –  считает руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Морозова.

Среди преимуществ схемы trade-in специалисты называют фиксирование цены при заключении договора и оплате первого взноса. Причем некоторые компании готовы фиксировать такую же цену, как при 100%-ной оплате или использовании ипотеки.

Кроме того, некоторые застройщики полностью или частично компенсируют клиенту затраты на услуги агентства недвижимости, которое продает старую квартиру.

«Клиент, решивший принять участие в программе «Квартира в зачет», может самостоятельно оценить и продать имеющуюся у него квартиру. Тем, кто не имеет возможности сделать это своими силами, специалисты ГК «КВС» предлагают воспользоваться услугами партнерского агентства.

Основную часть расходов по оплате вознаграждения агентству компания берет на себя. Клиент платит небольшую фиксированную сумму, которая значительно меньше той, которую ему бы пришлось заплатить при самостоятельной продаже жилья через агентство», – рассказывает управляющий ООО «КВС.

Недвижимость» Анжелика Альшаева.

Впрочем, такой практики придерживаются не все компании – некоторые застройщики совсем не компенсирует клиенту расходы на оплату услуг риэлтора.

Недостатки

Основным недостатком схемы trade-in является уже упомянутое выше снижение цены на старую квартиру для ее быстрой продажи в отведенный застройщиком срок. По оценкам экспертов, снижение цены на квартиру, продаваемую по схеме trade-in, может составлять 5-7%.

Еще одним недостатком является то, что между продажей старой квартиры и заселением в новую, как правило, проходит, какое-то время.

«Временной промежуток между продажей квартиры на вторичном рынке и въездом в новую квартиру может доходить до одного года и больше. Когда у людей, кроме своего жилья, есть актив в виде родительской квартиры, комнаты, то они могут в этот период пожить там.

Если клиенты продают по схеме trade-in свою единственную квартиру, то их ждет съем квартиры.

Хотя для многих клиентов это не является серьезной проблемой – они говорят, что в это время смогут пожить у родственников», – комментирует исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева.

Таким образом, схема trade-in больше подходит тем клиентам, у которых есть второе жилье или возможность какое-то время пожить у родственников. В противном случае нужно готовиться к расходам на съем жилья. Хотя специалисты корпорации «Адвекс.

Недвижимость» отмечают, что в новостройках, которые находятся на завершающем этапе строительства и уже готовятся к сдаче, возможен вариант, когда клиент оплачивает первоначальный взнос, въезжает, а потом уже с помощью риэлтора продает свою старую квартиру.

Но стоит учитывать, что стоимость квадратного метра на завершающем этапе строительства заметно выше, чем на начальном.

Минусом можно считать и то, что trade-in в качестве схемы оплаты применяется ограниченным кругом застройщиков и в связи с этим распространяется далеко не на все объекты на рынке.

Есть ограничения и по типам объектов, которые могут участвовать в программе.

Большинство петербургских компаний принимают «в зачет» только квартиры, причем они должны быть расположены в Петербурге или в пригородной зоне Ленобласти.

Из-за своих особенностей схема trade-in пока не обрела широкого распространения на первичном рынке. По оценкам участников рынка, доля сделок trade-in на рынке новостроек колеблется в пределах 5-10%, хотя в конкретных проектах она может быть и выше.

В то же время около 30-40% клиентов покупают квартиру в новостройке за счет средств, полученных от продажи старой квартиры. Зачастую вместо схемы «квартира в зачет» они используют обычную рассрочку.

«Категория покупателей, приобретающих новую квартиру в строящемся доме за счет продажи уже имеющейся недвижимости, в большинстве случаев оформляет рассрочку, планируя закрыть ее после продажи старой жилплощади.

В этом случае клиент может самостоятельно сформировать наиболее удобный график платежей, а также избежать переплаты банковских процентов», – отмечает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.

Также вместо схемы trade-in можно использовать обычную ипотеку – внести первоначальный взнос, а ипотечный кредит погасить досрочно после продажи старой квартиры (если вырученных средств будет достаточно). Можно обратить внимание на ипотечные программы без первоначального взноса, которые сейчас предлагаются рядом банков на квартиры в определенных проектах. 

Источник: https://www.bsn.ru/articles/liveestate/17245_kvartira_v_zachet_plyusy_i_minusy/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.