Льготы на налог коммерческой недвижимости

Содержание

В москве продлят льготный налог на имущество

Льготы на налог коммерческой недвижимости

В столице планируют продлить переходный период по налогу на имущество для организаций на четыре года

Семен Лиходеев/ТАСС

Столичные власти планируют продлить на четыре года переходный период по налогу на имущество для бизнеса по аналогии с налогом на недвижимость физлиц. Соответствующее поправки в закон «О налоге на имущество организаций» внес мэр Москвы Сергей Собянин по предложению общественной организацией «Опора России». В ближайшее время проект поправок рассмотрят в Мосгордуме.

О том, какие налоги на имущество заплатят предприниматели, как это отразится на их бизнесе и какие еще льготы на имущество организаций действуют в Москве, — читайте в материале «РБК-Недвижимости».

Власти Москвы предложили установить плавное повышение ставок на имущество организаций, которое определяется кадастровой стоимости объектов. Согласно документу, в 2019 году ставка составит 1,6%, в 2020-м — 1,7%, в 2021-м — 1,8%, в 2022-м — 1,9%, в 2023-м — 2%. Налог на имущество столичный бизнес платит с 2014 года. Тогда ставка составляла 0,9% и плавно выросла до 1,5% в 2018 году.

В 2019 году, согласно федеральному законодательству, должна была начать действовать максимальная ставка налога на имущество организаций — 2%. На данный момент уже 49 субъектов России перешли на эту ставку. Однако, согласно налоговому кодексу, размер ставки устанавливается субъектами России и не может превышать 2% от их кадастровой стоимости.

В московском отделении «Опоры России» ранее подсчитали, что если не продлить льготный переходный период (плавное повышение налоговой ставки), то расходы предпринимателей могут вырасти более чем на 30%.

С этими расчетами не согласен глава департамента экономической политики и развития города Москвы Владимир Ефимов.

По его словам, вступление в силу ставки 2% в 2019 году не привело бы к росту налоговой нагрузки на столичную коммерческую недвижимость, так как, во-первых, с этого года бизнес освободили от налога на движимое имущество, а во-вторых, кадастровая стоимость коммерческой недвижимости в 2019 году практически не изменилась, а для 30% таких объектов даже снизилась в среднем на 22%. Москва готова поддержать предпринимателей и для стимулирования развития бизнеса оставит в экономике города почти 38 млрд руб. за пять лет, отметил он.

Денис Соколов, партнер, руководитель департамента аналитики Cushman & Wakefield:

— Безусловно, для бизнеса это очень хорошая новость, так как издержки предпринимательской деятельности увеличиваются из-за роста кредитных ставок, НДС, инфляции в экономике, которая втрое превышает потребительскую инфляцию.

Хорошо, если столичные власти понимают, что налоговое бремя нельзя увеличивать бесконечно. Но, следует отметить, перераспределение продолжается в пользу федерального центра. Увеличение НДС на 2 п. п.

пополняет федеральную казну, но вынуждает муниципальные власти отказываться от дополнительных доходов ради поддержки деловой активности.

Какие объекты облагаются налогом

В Москве в этом году в перечень недвижимости (утверждается ежегодно), облагаемой налогом на имущество от кадастровой стоимости, включено около 30 тыс. объектов общей площадью почти 100 млн кв. м (25,5 тыс. нежилых зданий и 4,7 тыс. нежилых помещений в многоквартирных домах). Это торговая, офисная недвижимость, а также объекты общественного питания, бытового обслуживания и другие.

В 2017 году в столичный бюджет поступило 132,9 млрд руб. налога на имущество организаций, что составляло 6,3% всех налогов, за девять месяцев 2018 года — 107,4 млрд руб.

Какие еще льготы действуют в Москве

В Москве действует система налоговых льгот для объектов, включенных в специальный перечень. Общая сумма налоговых льгот в 2018 году позволила сэкономить предпринимателям 3,6 млрд руб., сообщается в пресс-релизе департамента экономической политики и развития города.

Льготы по налогу на имущество предоставляются организациям в сферах образования, здравоохранения, спорта, культуры и религии. За 2018 год такие организации платили налог в 30 раз меньше от стандартного (0,05% от кадастровой стоимости вместо 1,5%).

Помимо налога на имущество, эти организации платят льготные ставки по аренде земельных участков. По данным экономического департамента, льготы по аренде земли предоставляются 577 социальным организациям, арендующим земельные участки общей площадью 1,2 тыс.

га.

Также в Москве действует льготное налогообложение на имущество технопарков, промышленных предприятий, в которых используемая под основные нужды (промышленность) площадь составляет не менее 80%.

Эти льготы могут получить складские помещения, часть площадей которых используется как торговые; автосервисы, отдающие часть своих помещений под офисы; производственные цеха, часть площадей которых используется под аренду кафе или ресторанов, и т. п.

Также с 1 января введены льготы по налогу на имущество частных детских садов и школ, инвестировавших в строительство или реконструкцию зданий после 2013 года: налог для них составит 10% от исчисленной суммы.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c5c161b9a7947a77e928ddc

Поддержка собственников коммерческой недвижимости в связи с Covid-19 | «Правовест Аудит»

Льготы на налог коммерческой недвижимости

Правительство РФ утвердило меры поддержки в виде отсрочки по налогам для собственников торговой недвижимости — арендодателей, конечно, не всем, а только при соблюдении определенных условий (Постановление Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 409).

Арендодатели могут претендовать на получение отсрочки в отношении следующих видов налогов, срок уплаты которых наступил в период с 01.01.2020 по 31.12.2020:

  • налога на имущество организаций и авансовых платежей;
  • земельного налога и авансовых платежей;
  • налога на имущество физических лиц.

Отсрочка по уплате налогов возможна, если у налогоплательщика соблюдаются одновременно три показателя:

  1. налогоплательщик соответствует установленным критериям;
  2. налогоплательщик предоставил отсрочку по арендной плате своим арендаторам на определенных условиях;
  3. экономические показатели налогоплательщика ухудшились.

Для получения отсрочки по уплате налога собственники коммерческой недвижимости должны соответствовать следующим критериям:

  • код основного вида деятельности по данным ЕГРЮЛ, ЕГРИП на 01.03.2020 соответствует коду 68.2 «Аренда и управление собственным и арендованным недвижимым имуществом»;
  • налогоплательщик является собственником торгового объекта недвижимого имущества;
  • торговый объект удовлетворяет следующим критериям:—  расположен на земельном участке, который в соответствии со сведениями, содержащимися в ЕГРН, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового облуживания;—  включен в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2020 год (если объект находится на территории субъекта РФ, в котором установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости имущества).

При этом субъектам РФ предоставлено право устанавливать дополнительные критерии применительно к налогоплательщикам и торговым объектам недвижимого имущества.

Также, как уже говорилось, обязательным условиям для получения мер поддержки является предоставление арендаторам отсрочки по арендной плате. Условия отсрочки установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439:

  • срок предоставления отсрочки — с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории РФ до 1 октября 2020 г.;
  • задолженность по арендной плате должна быть уплачена:— не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г.;— поэтапно равными платежами не чаще одного раза в месяц;— размер месячного платежа не должен превышать половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
  • размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка:— 100 % арендной платы на срок действия режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта;— 50 % арендной платы — со дня прекращения действия режима повышенной готовности или ЧС и до 1 октября 2020 г.;
  • отсрочка не распространяется на платежи за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходы на содержание арендуемого имущества (в том числе если они включены в арендную плату). Исключение: если арендодатель сам освобождается от уплаты этих платежей в связи с режимом повышенной готовности/ЧС.
  • штрафы, иные меры ответственности или какие-либо дополнительные платежи в связи с отсрочкой устанавливаться не могут.

Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, но они не должны быть хуже тех, которые изложены выше.

Организации, предоставившие такую отсрочку арендаторам, включаются в специальный перечень субъекта РФ, который направляется в налоговый орган по субъекту РФ в части торговых объектов, расположенных на его территории.

И наконец, еще одним требованием для получения отсрочки по имущественным налогам является ухудшение положения собственника недвижимости в связи с пандемией. В частности, должен быть выявлен хотя бы один из следующих показателей:

—  Снижение общего дохода собственника недвижимости больше чем на 10%.

Для того, чтобы определить снижение дохода, нужно взять доход за квартал, который предшествует кварталу подачи заявления, и сравнить его с доходом за тот же квартал в 2019 году.

То есть, если вы подаете заявление в третьем квартале 2020 года, то необходимо установить доход за второй квартал 2020 и сравнить его с доходом за второй квартал 2019 года.

Если организация (ИП) была создана в 2019 году, то сравнивать нужно показатели за два квартала, которые предшествуют кварталу подачи заявления. То есть при подаче заявления в третьем квартал 2020 сравнивать нужно показатели второго и первого кварталов 2020.

—  Получение собственником недвижимости убытка за отчетные периоды 2020 г., при условии, что за 2019 г. убытка не было.

Убыток должен быть определен исходя из данных декларации по налогу на прибыль за отчетный период, предшествующий кварталу, в котором подается заявление об отсрочке.

В первую очередь, необходимо убедиться, что вы соответствуете всем условиям, приведенным выше. После этого направьте в налоговый орган по месту нахождения организации заявление.

Период отсрочки зависит от того, насколько ухудшилось положение собственника недвижимости. Основная часть организаций и ИП может получить отсрочку на следующих условиях:

  • на 1 год, если есть одно из условий:— доход снизился больше чем на 50%;— получен убыток при одновременном снижении дохода больше чем на 30%.;
  • на 9 месяцев, если есть одно из условий:— доход снизился больше чем на 30%;— получен убыток (в любом размере) при одновременном снижении дохода больше чем на 20%;
  • на 6 месяцев при снижении дохода больше чем на 20%;
  • на 3 месяца — во всех остальных случаях.

В заявлении можно указать любой период отсрочки, но в установленных пределах. При положительном решении отсрочка будет предоставлена с календарной даты, которая установлена налоговым законодательством для исполнения обязанности по уплате налогов.

Также вместе с заявление в налоговый орган должны быть представлены:

  • декларация или расчет, в которых исчислены суммы, по которым заявляется отсрочка;
  • подтверждение снижения доходов или получения убытка (за исключением плательщиков УСН).

Правительство РФ передало субъектам право развивать и дополнять меры поддержки для собственников недвижимости. Поэтому обязательно проверьте, как этот вопрос урегулирован в вашем регионе.

В частности, московское правительство с 15.06.2020 начало прием заявок на гранты собственникам коммерческой недвижимости (меры поддержки закреплены в действующей редакции Постановления Правительства Москвы от 24 марта 2020 г. № 212-ПП).

На гранты могут претендовать:

1. Организации-собственники зданий и помещений, расположенных на территории Москвы и используемым для размещения:

— торговых объектов, в том числе торговых центров (комплексов);

— объектов общественного питания;

— объектов бытового обслуживания;

— гостиниц;

При этом помещения указанных выше объектов должны занимать не менее 80 % здания, а гостиница — иметь сертификат «звездности».

2. Управляющие компании закрытых паевых инвестиционных фондов, в составе которых имеются указанные здания, сооружения, помещения.

Гранты предоставляются в целях компенсации:

— 100% суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за земельный участок в части, относящейся к арендуемой площади данного объекта недвижимости.

Обязательное условие — снижение всем арендаторам арендных ставок не менее чем на 50 % от первоначальных ставок и не менее чем в двукратном размере от указанных имущественных платежей. Грантом компенсируется сумма указанных платежей за период с 01.03.2020 по 01.

07.2020. Для гостиниц компенсация предоставляется в отношении платежей за второй квартал 2020 года;

Пример. За период с 01.03.2020 по 01.06.2020 организация — торговый центр должна была заплатить сумму налога на имущество в размере 100 000 руб., сумму земельного налога в размере 50 000 руб., арендную плату за земельный участок — 30 000 руб.

В аренду было сдано 85 % здания. Арендная плата всех арендаторов в совокупности составляет 500 000 руб. в месяц. В марте указом мэра г. Москвы были введены ограничения, приостанавливающие работу ТЦ. После этого владелец ТЦ снизил арендную плату на 50 % от месячной арендной ставки на период с 01.03.2020 по 01.07.2020. Итоговая сумма снижения за указанный период составила 1 млн руб.

, что превышает двукратный размер всех платежей, указанных выше. Следовательно, организация имеет право обратиться за поддержкой. Размер поддержки будет равен компенсации 85 000 руб. налога на имущество, 42 500 от суммы земельного налога, 25 500 — от арендной платы за земельный участок в совокупности за период с 01.03.2020 по 01.07.

2020 (в расчете на 85% площади здания, сдаваемого в аренду).

— 50% суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за земельный участок в части, относящейся к площади объекта, которая используется собственником самостоятельно. Компенсируется сумма указанных платежей за период с 01.03.2020 по 01.07.2020, для гостиниц — за второй квартал 2020.

Заявку на грант можно подать на инвестиционном портале Москвы до 31.12.2020.

Власти Московской области закрепили освобождение от уплаты налога на имущество организаций для компаний, на балансе которых учтены здания или помещения, используемые для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. Период освобождения от уплаты налогов установлен с 01.03.2020 по 31.12.2020 (установлена Законом Московской области от 24.11.2004 № 151/2004-ОЗ).

Обязательные условия для предоставления меры поддержки:

1. Cнижение арендной платы всем арендаторам помещений и площадей, деятельность которых была приостановлена:

— не менее чем на двукратный размер сумм налога на имущество, земельного налога, относящихся к этому объекту недвижимости;

— не менее чем на 50 % от первоначальных ставок.

Период снижения определяется периодом приостановления деятельности арендаторов в соответствии с постановлением Губернатора Московской области от 12.03.2020 № 108-ПГ (но срок окончания не должен быть ранее 01.07.2020)

2. Высвобожденные в результате мер поддержки средства должны быть направлены на развитие организации и социальную защиту ее работников.

При этом законом установлено, что если в нем для объектов недвижимости установлены иные льготы по налогу на имущество, то данная льгота применению не подлежит.

Итак, если арендодатель-владелец коммерческой недвижимости готов снизить арендные платежи, то в большинстве случаев он сможет получить освобождение или отсрочку по уплате имущественных налогов, а может быть даже и частичную компенсацию своих потерь.

Источник: https://pravovest-audit.ru/nashi-statii-nalogi-i-buhuchet/podderzhka-sobstvennikov-kommercheskoy-nedvizhimosti-v-svyazi-s-covid-19-coronavirus/

Налог на коммерческую недвижимость 2020 для физических и юридических лиц

Льготы на налог коммерческой недвижимости
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Помещения коммерческого назначения нередко становятся для своего владельца основным источником дохода. Но при подсчете прибыли нельзя забывать о необходимости уплаты налогов. Несоблюдение этого требования может повлечь начисление штрафов и даже уголовное преследование. Налогообложение коммерческой недвижимости имеет свои особенности, о которых стоит узнать подробнее.

Что считается коммерческой недвижимостью?

В соответствии с законодательством РФ к коммерческой недвижимости относятся объекты, предназначенные для извлечения прибыли. Их владельцами могут быть как организации, так и физические лица. В зависимости от назначения такие помещения делятся на несколько категорий:

  • Индустриальные объекты: склады, производственные цеха.
  • Деловая недвижимость: офисные здания, банки.
  • Предприятия сферы общепита: кафе, столовые, рестораны.
  • Торговая недвижимость: ларьки, магазины, рынки, торгово-развлекательные комплексы.
  • Помещения социальной сферы: библиотеки, стадионы, аэропорты, медицинские центры.
  • Недвижимость, задействованная в сфере туризма: гостевые дома, отели, хостелы.

Любой из этих видов недвижимости подлежит налогообложению. Срок перечисления денег в бюджет устанавливается региональными властями (ст.383 НК РФ).

До 2016 года налог начислялся с учетом среднегодовой, или балансовой стоимости. Сейчас для расчета ставок по некоторым объектам берется кадастровая цена. К таким помещениям относятся:

  1. Офисы.
  2. Имущество организаций или ИП, находящееся за рубежом.
  3. Административные здания и комплексы для торговли площадью больше 3 000 кв.м.
  4. Помещения общепита с площадью зала более 150 кв.м.

В некоторых правовых актах коммерческие объекты получили название «имущество организаций». Налог с такого имущества будет взиматься, если оно учтено на балансе в качестве объекта основных средств

Второе условие – запись об объекте должна содержаться в ЕГРН. Если она отсутствует, необходимо наличие прочной связи постройки с землей. Другими словами, такое помещение не может быть перемещено на другое место без нанесения ему ущерба.

Ставки налога на коммерческую недвижимость 2020

Ставки налога для физлиц и организаций заметно отличаются. Так, для граждан ставка, определяемая по инвентаризационной стоимости объекта, не должна превышать показатели, закрепленные на федеральном уровне:

  • Если недвижимость оценивается не больше, чем в 300 000 руб., необходимо перечислять в бюджет 0,1%.
  • За объекты стоимостью от 300 000 до 500 000 руб. уплачивается от 0,1 до 0,3%.
  • Дорогостоящие помещения, цена которых начинается от полумиллиона рублей, облагаются налогом в размере от 0,3 до 2%.

Максимальная ставка налога на имущество организаций, предназначенное для целей коммерции, составляет 2,2%. Если расчет производится по кадастровой цене, предельная ставка не может превышать 2%

Порядок расчета в зависимости от ситуации может несколько отличаться. Так, в процессе подсчета по среднегодовой стоимости налоговая ставка умножается на среднюю цену имущества за отчетный период. Когда за основу берется кадастровая стоимость, налоговая ставка умножается на кадастровую цену, зафиксированную на 1 января отчетного периода.

Бывают ли льготы по налогу на коммерческую недвижимость?

Поскольку налог на недвижимость относится к региональным платежам, местные власти имеют право самостоятельно вводить льготы. Если привилегии предоставил муниципалитет, право на нее нужно периодически подтверждать. Если же соответствующая льгота указана на сайте ФНС РФ – в подтверждении нет необходимости.

Общий перечень объектов, которые на 100% освобождаются от налога во всех регионах, выглядит так:

  1. Культурные и бюджетные учреждения.
  2. Религиозные организации.
  3. Метрополитен и автомобильные компании.
  4. ЖСК и ТСЖ.
  5. Компании, имеющие в штате инвалидов.
  6. Оборонные предприятия.

Частичному освобождению от взимания налогов обычно подлежат объекты научной, медицинской, образовательной сферы.

Налог с продажи коммерческой недвижимости 2020

В случае продажи коммерческого помещения налогообложению подлежит разница между кадастровой стоимостью и ценой реализации. Поэтому в процессе подготовки сделки нужно запросить выписку из ЕГРП. В этом документе всегда указывается кадастровая цена объекта. Стоимость, по которой предстоит продать недвижимость, стоит определять с учетом этого показателя.

Если коммерческое помещение реализует обычный гражданин, ему придется заплатить налог на доходы по стандартной ставке 13%. Соответственно, за основу будет приниматься разница между ценой реализации и кадастровой стоимостью. Юридические лица уплачивают налог на прибыль согласно поданной декларации по имущественному налогу

Легальное снижение ставки налога

Для любого предпринимателя особую важность представляет вопрос снижения налогового бремени. Чтобы узнать, можно ли освободиться от налога полностью или частично, стоит изучить федеральное и местное законодательство.

Например, в Нижегородской области налог на коммерческую недвижимость не платят профсоюзы, предприятия почтовой связи, организаторы перевозки на фуникулерах и канатных дорогах, дочерние компании FIFA, национальные футбольные ассоциации.

Также нужно учесть, что в налоговом законодательстве часто происходят изменения. Региональные власти могут периодически как исключать некоторые объекты из числа льготных категорий, так и добавлять новые.

Кроме того, коммерсант имеет право оспорить использование в расчетах не остаточной, а кадастровой стоимости. Для этого надо доказать, что помещение должно облагаться по ст.375, а не по ст.378.2 НК РФ.

Своевременная уплата налога на коммерческую недвижимость является обязанностью каждого плательщика. За ее игнорирование виновные привлекаются к ответственности. Но при желании и гражданин, и организация могут снизить налоговую нагрузку.

Остались вопросы по налогообложению коммерческой недвижимости? Задайте их нашим юристам!

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/others/nalog-na-kommercheskuyu-nedvizhimost-year

Налогообложение при покупке и продаже коммерческой недвижимости

Льготы на налог коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это объекты недвижимости (здания, сооружения, помещения, земельные участки), используемые для извлечения прибыли. Она значительно привлекательнее, чем жилая, так как характеризуется более высокими показателями доходности.

Коммерческую недвижимость можно сдавать в аренду или организовать в ней свой бизнес. Возможно приобретение коммерческой недвижимости для последующей продажи после ремонта и/или реконцепции.

Как выгоднее приобрести коммерческую недвижимость

Перед покупкой следует определиться, как коммерческая недвижимость будет использована, кто ей будет управлять (самостоятельно, управляющая компания) и определить оптимальное место расположения.

При покупке в период кризиса следует учитывать тенденцию смещения спроса на коммерческие помещения из центра города в более отдаленные районы с развитой инфраструктурой, либо на необходимость экономить.

Приобретать коммерческую недвижимость могут как физические, так и юридические лица. Далее речь пойдет о юридических лицах в форме ООО, которая являются наиболее распространенной. Если коммерческая недвижимость используется для организации бизнеса ее собственником, целесообразно зарегистрироваться в качестве ИП или создавать ООО.

В остальных случаях сделать выбор поможет сравнение налоговой нагрузки.

1. Налог на доход, полученный от использования коммерческой недвижимости

1.1. Для физических лиц

  • физическое лицо без регистрации в качестве ИП, платит НДФЛ (налог на доходы физических лиц) по ставке 13% для резидентов и 30% для нерезидентов РФ;
  • физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, платит налог в зависимости от выбранной системы налогообложения:
  • при основной системе налогообложения (ОСН) налог по ставке 13% платится с разницы между полученными доходами от бизнеса и расходами на его ведение;
  • при упрощенной системе налогообложения (УСН) платится налог с дохода по ставке 6% или с разницы между доходами и расходами по ставке 15%.

1.2. Для ООО

  • налог на прибыль в размере 20% при ОСН.

Наименьший налог на доход платят ИП и ООО, работающие по упрощенной системе налогообложения, – для них ставка налога составляет 6% с оборота.

2. Налог на имущество

Существует перечень объектов недвижимости, налог на имущество по которым рассчитывается по кадастровой стоимости. К таким объектам относятся:

  • административные и торговые комплексы, а также отдельные помещения в них;
  • офисы, торговые объекты;
  • объекты общественного питания и бытового обслуживания;
  • гаражи, машино-места и пр.

Кадастровая стоимость может быть использована для расчета налога только при условии ее утверждения субъектами Федерации в установленном порядке. Налог на имущество по объектам с утвержденной кадастровой стоимостью платят все – физические лица, ИП и ООО независимо от принятой системы налогообложения.

Ставки налога в этом случае составляют:

  • для физических лиц и ИП от 0,1% до 2% в зависимости от характера объекта, его стоимости и места расположения;
  • для юридических лиц – устанавливаются регионами и не могут превышать 2%.

Также в каждом регионе установлены предельные размеры объектов, по которым возможны платежи по остаточной стоимости. Но это временное явление. В будущем вся страна перейдет на налогообложение от кадастровой стоимости.

По прочим объектам ставки налога:

  • для физических лиц – 0,1%-2% от инвентарной стоимости с устанавливаемыми ежегодно коэффициентами-дефляторами;
  • для ИП
  • при ОСН – по аналогии с физическими лицами;
  • при УСН – по ставке 0.
  • для ООО
  • по среднегодовой стоимости и ставке, не превышающей 2,2%, при ОСН;
  • по ставке 0 при УСН.

Однозначно сделать вывод о преимуществах налогообложения в части налога на имущество для разных категорий покупателей коммерческой недвижимости сложно. При наличии объектов, по которым кадастровая стоимость не утверждена, налог на имущество не платят ИП и ООО с упрощенной системой налогообложения.

3. Налоги при продаже коммерческой недвижимости

Покупая коммерческую недвижимость, следует знать о налогообложении в случае ее последующей продажи.

1.1. Для физических лиц

  • налог не взимается, если коммерческая недвижимость продается через 5 и более лет с момента ее покупки;
  • этот срок сокращается до 3 лет, если коммерческая недвижимость получена владельцем по наследству, при дарении, приватизации или по договору пожизненного содержания;
  • ставка налога составляет 13% от разницы между ценой продажи и ценой покупки этой недвижимости; ставка увеличивается до 30%, если владелец недвижимости – нерезидент России.

Важно:
Если отсутствует документ, подтверждающий затраты на приобретение коммерческой недвижимости, при продаже налог придется заплатить с полной суммы дохода от продажи. В некоторых случаях в целях налогообложения можно сократить доход от продажи на величину налогового вычета.

1.2. Для ИП

  • если объект не использовался в коммерческих целях, то налог при его продаже будет рассчитываться как для физического лица;
  • если объект использовался в коммерческих целях (напр., ИП получал плату от сдачи его в аренду), налог при его продаже необходимо будет заплатить независимо от срока, прошедшего с момента приобретения. Ставка налога составит:
  • при ОСН – 13% от разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки; кроме этого необходимо уплатить НДС в размере 18%;
  • при УСН – 6% от стоимости продажи или 15% от разницы между доходом от продажи объекта и расходами при покупке.

1.3. Для ООО

  • при основной системе налогообложения – налог на прибыль по ставке 20% (прибыль определяется, как разница между ценой продажи без НДС и остаточной стоимостью объекта по бухучету) и НДС по ставке 18%;
  • при упрощенной системе налогообложения – налог в размере 6% от стоимости продажи или 15% от разницы между стоимостью продажи и затратами на приобретение объекта.

Выводы:

  1. По налоговому бремени при использовании коммерческого объекта наиболее выгодно его приобретение ИП или ООО, применяющими УСН.

  2. Налоги при продаже коммерческой недвижимости отсутствуют, если она приобретена физическим лицом и продается после пяти лет (а в ряде случаев после трех лет) владения.

    Важно:
    На приобретение и на продажу коммерческой недвижимости физическим лицом может потребоваться согласие супруга/супруги.
    В случае развода коммерческая недвижимость расценивается, как совместно нажитое имущество.

  3. Купля-продажа коммерческой недвижимости юридическими лицами предполагает большую защищенность объекта от раздела и изъятия, но при ее коммерческом использовании и продаже независимо от срока владения взимаются налоги.
  4. ИП и ООО с общей схемой налогообложения, продавая коммерческую недвижимость, должны уплатить НДС.

Как вернуть НДС за коммерческую недвижимость по УСН

У каждого режима налогообложения свои правила. Упрощенная система предполагает освобождение от НДС, соответственно компании и ИП использующие УНС не могут претендовать на возмещение налога.

Есть и исключения из этого правила:

Пример 1. ИП на УСН (вид деятельности по ОКВЭД 70.20.2.) продает здание, которое планировал использовать в коммерческой деятельности, но не успел (не сдавал в аренду и не учитывал расходы по его приобретению при налогообложении доходов). Имеет ли он право воспользоваться налоговым вычетом по НДФЛ?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики дает такой ответ:

  1. Учет доходов, полученных от предпринимательской деятельности и вне ее должен вестись раздельно.
  2. Доход, полученный от продажи нежилого здания, которое не использовалось в предпринимательских целях и затраты на приобретение которого не учитывались при налогообложении доходов, облагаются налогом на доходы физических лиц.
  3. Физическое лицо имеет право на получение имущественного налогового вычета при продаже такого имущества.

Пример 2. ИП на УСН приобрел нежилое помещение как физическое лицо, недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, никаких доходов от сдачи недвижимости в аренду нет. Может ли собственник после продажи воспользоваться налоговым вычетом?

Аналогичный ответ был получен и в этом случае: ИП вправе вернуть налог при продаже нежилого помещения, которое не использовалось им в коммерческой деятельности, при этом расходы на покупку также не должны были также учитываться при налогообложении доходов.

Министерство финансов РФ не рассматривает конкретные хозяйственные ситуации. При необходимости получить информацию о начислении и уплаты налогов следует обращаться в  налоговые органы.

Другой способ вернуть налог – появление у предприятия или ИП на упрощенке доходов, которые облагаются НДФЛ. В этом случае они имеют право претендовать на вычет, кроме того, они обязаны составлять ежеквартальные отчеты.

Вопрос-ответ

Вопрос: Может ли вновь созданный ИП принять в расходы стоимость объекта коммерческой недвижимости?

Ответ: Физические лица — индивидуальные предприниматели, освобождаются от внесения налога НФДЛ в том случае, если речь идет о доходах от реализации имущества, которое является их собственностью на протяжении не мене трех лет.

При этом подобное послабление не относится к реализации коммерческого имущества, т.е. такого, которое используется для осуществления предпринимательства (статья 217 НК России).

Средства, вырученные от такой продажи, относятся именно к доходам, полученным от предпринимательской деятельности, и облагаются налогом.

Но во многих случаях, когда речь идет о реализации объектов нежилого фонда (к примеру, склада или офиса), которые применялись в коммерции, большинство предпринимателей игнорируют  эту норму законодательства.

Однако все, кто рискует не вносить в бюджет государства положенные суммы налогов могут пострадать — ведь налоговики обязательно доначислят и пеню, и штраф, и все необходимые взносы, если факт подобного сокрытия будет установлен.

Вопрос: Всегда ли коммерческая недвижимость облагается налогом?

Ответ: Налог на коммерческую недвижимость не платится при льготных условиях налогообложения:

  1. При УСН (упрощенная система налогообложения) организация платит за недвижимость, облагаемой только по среднегодовой стоимости, а не по кадастровой. Какая недвижимость будет облагаться налогом по кадастровой стоимости, решает каждый регион самостоятельно.
  2. При Едином налоге на вмененный доход организация платит за недвижимое имущество, которое применяется при вмененной деятельности, остальное — по среднегодовой стоимости.
  3. При ЕСХН (единый сельскохозяйственный налог) платятся налоги на имущество, используемое в производстве, переработке сельскохозяйственного продукта.

С 2020 года налог на имущество по коммерческой недвижимости не платят российские или зарубежные организации, имущество которых используют для подготовки к проведению ЧМ по футболу.

Источник: https://business-planner.ru/articles/yur-stati-articles/kak-vygodnee-priobresti-kommercheskuyu-nedvizhimost-s-tochki-zreniya-nalogooblozheniya.html

Налог на коммерческую недвижимость с 2020 года

Льготы на налог коммерческой недвижимости

Налог на коммерческую недвижимость рассматривается как налог на имущество бизнесменов. 1 января 2020 года вступил в силу п. 2 закона N 379-ФЗ. Он внёс изменения в НК РФ, которые коснулись налога на имущество организаций.

27 ноября 2019 29178

Эта статья ответит на следующие вопросы:

  • какая недвижимость считается коммерческой;
  • какие изменения, связанные с налогом на коммерческую недвижимость, произошли в январе 2020 года.

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческим называется недвижимое имущество, которое не является жилым или дачным, а также не является личным участком земли или гаражом. Хотя квартира или дом могут считаться коммерческими при условии, что они сдаются в аренду. В целом предназначение такой недвижимости — получение прибыли.

К числу коммерческого недвижимого имущества относятся:

  • столовые общепита;
  • кафе, бары и рестораны;
  • производственные цехи;
  • торгово-развлекательные комплексы;
  • административные и офисные помещения.
  • Такую недвижимость можно разделить по виду:

  • индустриальная (склады, ангары, цехи и другие промышленные объекты);
  • социальная (медицинские центры, библиотеки, аэропорты и другие им подобные);
  • жилые помещения для сдачи в аренду;
  • здания и помещения свободного назначения.

Коммерческая недвижимость — налогооблагаемый объект. Её собственник исчисляет и уплачивает налог. Сроки выплаты определяются региональными органами власти.

Ранее налог на коммерческую недвижимость рассчитывали по её среднегодовой стоимости. Затем расчёт для некоторых объектов начали выполнять по кадастровой стоимости. Сейчас подобным образом должны рассчитываться:

  • торговые комплексы и административные помещения, площадь которых превышает 3000 м²;
  • недвижимость организаций или ИП, находящаяся за пределами РФ;
  • офисные помещения;
  • помещения общественного питания, у которых площадь зала превышает 150 м²;
  • жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

Помещения, перечисленные в последнем пункте, были внесены новым законом.

Изменения в 2020 году

1 января 2020 года вступил в силу закон N 379-ФЗ, который вносит изменения в порядок расчёта налога на имущество. В частности, изменения коснулись пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

Ранее изменения должен был внести п. 70 ст. 2 закона N 325-ФЗ. Текст изменений звучал так:

«Иные объекты недвижимого имущества, признаваемые объектами налогообложения в соответствии с главой 32 настоящего Кодекса, не предусмотренные в подпунктах 1 – 3 настоящего пункта».

То есть если кадастровая стоимость имущества определена, то уплачиваться должен именно «кадастровый» налог на имущество организаций, вне зависимости от среднегодовой стоимости, адреса и наличия в региональном перечне. Исходя из понятия «другие объекты недвижимого имущества» можно сделать вывод, что под расчёт по кадастровой стоимости должна попадать вся коммерческая недвижимость организаций.

Как рассчитать сумму налога

Полная сумма налога по кадастровой стоимости определяется по следующей формуле:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка

Сумма авансовых платежей вычисляется по следующей формуле:

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка

Например, кадастровая стоимость объекта недвижимости — 20 млн рублей. Ставка налога — 1,5%. Тогда:

  • годовая сумма налога — 300 000 рублей (20 000 000 × 1,5%);
  • авансовые платежи по итогам I квартала, полугодия и 9 месяцев будут равны 75 000 рублей (20 000 000 × ¼ × 1,5%);
  • сумма налога к уплате по итогам года — 37 500 рублей (300 000 – 3 × 37 500).

Если право собственности возникло или прекратилось в течение отчётного периода, то сумма налога определяется исходя из количества полных месяцев владения им.

Формула для вычисления авансовых платежей:

АП = Налоговая база × ¼ × Налоговая ставка × Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в отчётном периоде/3.

Формула для вычисления полной суммы налога за год:

НнИ = Налоговая база × Налоговая ставка / Количество полных месяцев владения объектом недвижимости в году/12.

Формулировка, вводимая п. 70 ст. 2 закона N 325-ФЗ, не давала чёткого определения и вызывала много вопросов. По этой причине были приняты изменения вносимые именно п. 2 ст. 1 закона N 379-ФЗ. Тем самым список имущества, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость, был пополнен конкретными примерами.

Источник: https://astral.ru/articles/nalogi/12933/

Все налоговые льготы офисной недвижимости РФ — новости 2020

Льготы на налог коммерческой недвижимости

С 2015 года все владельцы офисной коммерческой недвижимости обязаны платить налог, в основе которого лежит кадастровая оценка стоимости или среднегодовая.

По факту, этот показатель значительно превышает балансовые данные, а потому вопрос льгот на офисные, складские и другие объекты останется весьма актуальным.

Кто же имеет право на льготы при покупке нежилой недвижимости, а также особенности расчета налога рассмотрим детальнее.

статьи:

Объекты, относящиеся к коммерческой недвижимости

В законе указанно, что коммерческая недвижимость представляет собой жилое помещение, выведенное из соответствующего фонда и использующееся его владельцем для получения прибыли.

К коммерческим объектам относятся:

  1. Заведения общественного питания.
  2. Офисы.
  3. Производственные цеха.
  4. Торгово-развлекательные центры.
  5. Иные объекты.

Такая недвижимость облагается налогом, на основании ее среднегодовой стоимости.

Однако, с 2017 года для оценки следующих объектов применяются только кадастровые данные:

  1. Торговые комплексы и помещения, входящие в их состав.
  2. Иностранная недвижимость на территории РФ.
  3. Административные здания.
  4. Нежилые помещения, переоборудованные под офисы, торговые точки и другие объекты.

Для других типов коммерческого имущества сумма налога будет основываться на балансовой стоимости. В ситуации, если организация или физическое лицо владеет несколькими типами имущества, то отчисления в бюджет рассчитываются относительно каждого объекта в отдельности.

Также коммерческую недвижимость принято распределять по виду ее использования на:

  • социальную;
  • индустриальную;
  • офисную;
  • свободного пользования;
  • апартаменты.

Знание этой классификации очень важно, ведь на основании вида использования недвижимости распределяется один из типов льгот.

Стоит отметить, что согласно федеральному закону, местные власти наделены правом добавлять отдельные объекты, а также изымать их из перечня льготных.

Кто освобожден от налогов на офисную недвижимость?

Вопрос налоговых льгот по офисной недвижимости на законодательном уровне урегулирован также, как и для жилой.

Так, среди физических лиц, владельцев этого типа имущества, от выплат в пользу государства освобождаются:

  1. Ветераны войны.
  2. Лица, принимавшие участие в боевых действиях.
  3. Инвалиды детства.
  4. Инвалиды 1 и 2 групп.

Кроме того, от отчисления средств в пользу государства за офисную недвижимость освобождены:

  1. Культурные объекты и религиозные организации.
  2. Предприятия транспортной отрасли.
  3. Бюджетные компании.
  4. Предприятия метрополитена.
  5. Организации, занимающиеся предоставлением рабочих мест для людей с ограниченными возможностями.
  6. Предприятия оборонного комплекса.

На местном уровне в этот перечень могут быть включены другие предприятия или организации независимо от формы собственности.

Налоговые льготы для владельцев коммерческих помещений

По закону предусмотрена льгота, заключающаяся в уплате 25% от суммы налога, для владельцев предприятий и офисов, деятельность которых направлена на:

  1. Медицинское обслуживание.
  2. Проведение научных исследований.
  3. Оказание образовательных услуг.

В отдельных случаях избежать уплаты имущественного налога могут ИП (индивидуальные предприниматели), работающие по упрощенной системе налогообложения. Однако, это возможно только при условии, что лицо докажет факт задействования этого имущества в предпринимательской деятельности, доход от которой облагается единым налогом.

Что касается юридических лиц, то они по закону не смогут применять при расчете налога балансовую стоимость. На общих же основания совершать отчисления в пользу государства смогут только юридические лица, выступающие в роли плательщиков налога на прибыль.

Льготы при покупке офисной недвижимости

При покупке офисной или любой другой коммерческой недвижимости лицо обязано заплатить налог в пользу государства. Однако, с 2016 года действует правило о том, что если объект находится в собственности менее 5 лет, то владелец может провести сделку с его отчуждением без уплаты налога.

Обратная сила для данного закона не предусмотрена, а потому те объекты, которые были приобретены до 2016 года, могут быть проданы без уплаты налога только при условии, что они находились в собственности до 3 лет.

Однако из правил есть исключения, так для получения налоговых льгот достаточно 3 года владеть имуществом в следующих случаях:

  • если она получена в качестве подарка от близкого родственника;
  • если она получена в наследство;
  • если право собственности возникло после приватизации.

Кроме того, лицо имеет право воспользоваться налоговым вычетом, максимальный размер которого составляет 250 000 рублей.

Нововведения в 2020 году

Главной новинкой 2020 года для всех плательщиков имущественного налога станет повышение его ставки, так в Москве она составит 1.5% от кадастровой или балансовой стоимости объекта, а в целом по стране должна вырасти до 2%.

Теперь как физические, так и юридические лица для защиты своих прав и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости могут прибегнуть к рассмотрению этого вопроса в суде или Кадастровой палате. Для этого достаточно написать специальное заявление и оплатить проведение экспертизы.

Коме того, властями большинства субъектов РФ уже подготовлены изменения перечня объектов, в отношении которых, налог будет рассчитываться на основании их кадастровой стоимости.

Так, соответствующий перечень бумаг для столицы был принят под номером №911- ПП от 28.11.2017. Стоит отметить, что число кадастровых объектов растет из года в год.

По мнению экспертов, расширение перечня указывает на необходимость пополнения местных бюджетов извне.

Налоговые льготы офисной и другой недвижимости – универсальная категория, которую должен знать каждый предприниматель. Ведь учет законодательных особенностей поможет не отправлять в счет государства и сэкономить в 2020 году круглую сумму.

сюжет расскажет об изменениях произошедших в коммерческой недвижимости

Источник: https://pravo-doma.ru/pokupka/vse-nalogovye-lgoty-ofisnoj-nedvizhimosti-rf-novosti-2020.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.