Меняю муниципальную квартиру

Содержание

Как разменять муниципальную квартиру: 3 этапа

Меняю муниципальную квартиру

Приватизационная реформа актуальна и действительна уже более двадцати лет назад. Но многие объекты недвижимости до сих пор находятся в государственном, либо в муниципальном владении. Проживать в таких объектах можно только на основе договора социального найма.

В реальности такие объекты недвижимости не позволяют проводить никаких сделок. Но даже в такой ситуации можно найти выход, если постараться.

Что такое неприватизированные квартиры

Неприватизированные квартиры – это объекты недвижимости, которые находятся в собственности муниципалитета. Они, в принципе, не могут стать объектом для дарения, либо продажи или покупки. Используются они только на условиях договора социального найма. Но размен для таких квартир вполне возможен.

Можно ли разменять

Согласно закону, данная процедура доступна любому желающему. Хотя у неё есть свои особенности. Главное – достичь согласия между теми, кто проживает в таком объекте недвижимости. Если возражений нет ни у кого – можно начать поиск других объектов для размена с подходящими характеристиками.

Особенности договора мены.

В каких случаях размен становится невозможным

В Жилищном Кодексе РФ чётко определены обстоятельства, при которых обмен становится невозможен. Этому вопросу посвящена статья с номером 73.

  • Если после размены несовершеннолетние получат меньшую площадь, чем положено по законодательству, органы опеки и попечительства запретят проводить сделку.
  • Нельзя обменять квартиру, если в ней проживают граждане с опасными инфекционными заболеваниями.
  • Если в будущем власти планируют снести дом, провести в нём реконструкцию, заменить оборудование.
  • Жильё имеет статус аварийного.
  • Наличие задолженностей по коммунальным услугам, из-за которых могут начаться судебные разбирательства.
  • Жилая площадь выделена специализированным фондом, относится к категории служебных.

У вас есть ребенок и вы хотите выделить ему долю в квартире, а что нужно для этого не знаете…Всю информацию найдете по ссылке.

В каком порядке происходит обмен и на каких условиях

Жильё для обмена можно искать даже на территории другого города. Если у организаций-собственников нет никаких возражений.

Сделки происходят в следующем порядке.

  1. Сначала подписывается договор мены.
  2. Обязательный этап – расторжение договоров найма, заключенных раньше.
  3. Заключение новых договоров, с новыми сторонами.

Если вы хотите разменять квартиру, то в этом видео вы найдете инструкцию, как это сделать:

Договор обмена заключается только в письменной форме. Оригинал в дальнейшем представляется организациям-наймодателям. Чтобы они согласились провести обмен. Договор социального найма, на основе которого передаются права и обязанности, заключается с организацией-собственником и новыми жильцами.

Хотите поделить квартиру на доли, но боитесь, что можете ошибиться — эта статья даст вам все ответы.

Если размен проводится с нарушением законодательства, его легче признать ничтожным в судебном порядке. При этом виновная сторона обязана возместить все убытки, которые понесли пострадавшие.

Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры

Документы отдаются жилищному отделу в местной администрации. Пакет должен состоять из:

  • Разрешения органов опеки и попечительства, если одни из жильцов является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста.
  • Выписок из домовых книг.
  • Техдокументации на все квартиры из БТИ.
  • Справки о том, что задолженности по коммунальным платежам отсутствуют.
  • Справки с перечислением зарегистрированных в квартире.
  • Заявления о размене с подписями всех совершеннолетних участников сделки.
  • Экземпляра договора по социальному найму, от каждого из жильцов.

Квартиру можно поменять не только на другую квартиру, но и на частный дом, все подробности по ссылке.

Как провести обмен, если один из жильцов возражает

Единственно возможный вариант – продажа или обмен долей тех собственников, которые против сделки не возражают.

Но от каждого из собственников надо получить письменное заявление о том, что они отказываются от преимущественного права на покупку.

О принудительном обмене жилой площади

Судебный порядок используется для того, чтобы выйти из конфликтных ситуаций в случае их возникновения. Право на составление заявления в таких ситуациях есть у каждого из жильцов. Главное – учесть интересы всех собственников, которые связаны с данным судебным процессом.

Примеры обмена квартир.

На практике, отрицательное решение выносится по более чем половине всех подобных дел. Суд не сможет вынести правильного решения, если не будет варианта разъезда.

Как подготовить квартиру к обмену

Квартира на обмен должна быть сохранена в надлежащем для проживания состоянии. Чем качественнее текущий ремонт – тем дороже будет сам объект недвижимости. Нужно заранее решить вопрос о мебели – остаётся ли она в старом имуществе, или переезжает на новую территорию.

Как правильно составить договор мены и чем он отличается от договора купли-продажи, вы прочтете здесь.

Стоимость сама по себе определяется несколькими факторами:

  1. Этажным расположением.
  2. Состоянием.
  3. Размером жилой площади.
  4. Уровнем развития инфраструктуры.
  5. Отдалённости от общественного транспорта.
  6. Местом расположения, как самой квартиры, так и дома.

Когда стоимость квартиры определена, можно выяснить, сколько стоит другое жильё. В данном случае значение имеет мнение независимых экспертов. Полученные результаты без проблем сравниваются.

Процесс обмена продолжается, только если квартиры обладают примерно одинаковой стоимостью. Разная цена тоже не станет препятствием для проведения процедуры. Но одна из сторон в такой ситуации имеет право требовать доплаты.

Меняем муниципальную квартиру на приватизированную

Но муниципальная квартира легко меняется на приватизированную, если соблюдать все требования законодательства.

Что такое свидетельство о праве собственности и зачем оно нужно — узнаете тут.

Процедура предполагает переоформление договора социального найма, со старых жильцов на нового. Для обмена можно воспользоваться сразу несколькими видами договоров:

  1. Мена.
  2. Продажа.
  3. Обмен с доплатой.

Равноценные договоры мены, соглашения без доплаты

Для оформления договора используют свободную письменную форму. В документе требуется отобразить информацию по:

  • Условиям, на которых одна из сторон получает оплату.
  • Письменному подтверждению от обеих сторон, что отсутствуют претензии по качеству.
  • Документам, которые подтверждают наличие и законность права собственности на объект.
  • Стоимости жилых объектов, которая была определена на основе личной договорённости.
  • Подробному описанию самих объектов, согласно информации из БТИ.
  • Идентификационным данным каждого, кто принимает участие в сделке.

Договор мены.

Как быть с налогообложением сделок по обмену

Мена становится весьма интересным случаем, с точки зрения налогообложения. Налоговый Кодекс говорит о том, что налогами облагаются любые формы дохода, в денежном или натуральном виде. Но в случае мены не обязательно произойдёт так, что налог платят обе стороны. Ведь стороны несут не только доходы, но и расходы.

Как быстро поменять квартиру — смотрите в этом видео:

Сделка вообще не облагается налогом, если оба вида жилья  имеют одинаковую стоимость. В таком случае сумма по расходам и доходам одинаковая.

Если же имеется в виду доплата – то налог платит та сторона, которая её предлагает. Вся суммы доплаты становится базой для налогообложения.

Правила родственного обмена

Набор документов при оформлении сделки предоставляется такой же, как и в других случаях. И состоит из:

  1. Свидетельства о браке, либо его расторжении.
  2. Справки о прописке.
  3. Паспортов каждого из участников.
  4. Выписки из домовой книги.
  5. Копии лицевого счёта.
  6. Справки по оценочной стоимости.
  7. Кадастрового номера.
  8. Свидетельства о регистрации прав собственности.
  9. Документов для доказательства законности прав собственности.

Как правильно провести сделку родственного обмена — читайте по ссылке.

Согласие второго супруга требует только письменного оформления.

Альтернативные виды сделок

В договоре можно прописать абсолютно одинаковую стоимость каждого из объектов. А доплату произвести потом, после заключения соглашения. Этот вариант для многих будет оптимальным. Он позволит не только сократить временные затраты, но и создать выгодные условия для проведения так называемых многоступенчатых сделок.

В обмене главное, чтобы у нанимателя после процедуры не ухудшились жилищные условия. Иначе потом возникают сложности, если надо встать в очередь на их улучшение. Государственные органы решат, что условия были испорчены намеренно. И откажут в рассмотрении заявления.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/dokumenty/kak-razmenyat-munitsipal-nuyu-kvartiru.html

Как правильно обменять квартиру

Меняю муниципальную квартиру

С появлением частной собственности популярность обмена квартиры снизилась, однако для некоторых людей он остается единственной возможностью быстро изменить условия проживания. Какие варианты обмена существуют, какие документы для этого подготовить и что при этом учитывать — в нашем материале.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Зачем обменивать квартиру.
  • Какие есть способы обмена квартиры.
  • Какие трудности и риски могут возникнуть при обмене квартиры.
  • Какой договор нужно заключать при обмене квартиры.
  • Что такое прямой и альтернативный обмен.
  • Как обменять квартиру по схеме trade-in.
  • В чем особенности обмена неприватизированной квартиры.
  • Перечень документов для обмена приватизированной и неприватизированной квартиры.
  • Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры.
  • Нужно ли платить налоги за обмен квартиры.

Зачем обменивать квартиру?

Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.

Какие существуют способы обмена квартиры?

В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

  • Обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную.
  • Обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади.
  • Обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир.
  • Обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты).
  • Обмен trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.

Какие трудности и риски могут возникнуть при обмене квартиры?

При обмене квартиры владельцам или жильцам придется столкнуться со схожими проблемами, что и при покупке. Необходимо трезво оценить стоимость квартиры и найти подходящий аналог, а также проверить собственника выбранного варианта.

Пошаговую инструкцию, как купить квартиру, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?

Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) описывает процедуру обмена муниципальной квартиры на муниципальную.

Запрета на обмен на приватизированную квартиру в Жилищном кодексе нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.

Обмен муниципальными квартирами тоже достаточно редко встречается на практике. Такие сделки на рынке жилья единичны. Гораздо чаще стороны перед сделкой оформляют жилье в собственность, чтобы упростить процесс.

Как оформить квартиру в собственность, читайте в инструкции спроси.дом.рф

В чем особенности обмена неприватизированной квартиры?

В обмене неприватизированных квартир есть свои плюсы и минусы. Один из плюсов в том, что сделка будет проходить через государство, а значит, исключены риски стать жертвой мошенников и потерять квартиру. Кроме того, обмен муниципальных квартир для жильцов бесплатный и не предполагает уплаты пошлин и налогов.

К минусам относится сложность поиска квартиры, которая соответствовала бы пожеланиям жильцов. Еще больше проблем может возникнуть, если одна квартира меняется на две квартиры или несколько комнат.

Однако на этом трудности не заканчиваются.

Даже если жильцы находят подходящий вариант, необходимо получить согласие государства, — нет никаких гарантий, что муниципальный орган власти утвердит подобранное жилье.

При обмене муниципального жилья есть некоторые нюансы, которые должны обезопасить вас от рисков. Согласно ст. 73 ЖК РФ нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.

Какой договор нужно заключать при обмене квартиры?

В случае с обменом муниципального жилья по закону можно заключить только договор мены. Для сделок с частными (приватизированными) квартирами есть два варианта:

  • договор мены (для прямого обмена);
  • договор купли-продажи (для альтернативного обмена, в том числе по схеме trade-in).

Объекты недвижимости, которые должны стать предметом договора мены, должны быть поставлены на государственный кадастровый учет.

Важно отметить, что объекты недвижимости, в отношении которых планируется заключение договора мены, должны быть поставлены на государственный кадастровый учет, а права собственности лиц, имеющих намерение заключить договор мены, зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.

Что такое прямой и альтернативный обмен?

При простом обмене используется договор мены (ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца.

У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю.

Если участники договора обменивают жилье не аналогичной стоимости, можно провести обмен с доплатой.

Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную).

В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно.

В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты. Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора купли-продажи.

В отличие от простого обмена альтернативный предполагает возможность доплатить за более дорогую квартиру — или, напротив, получить деньги, если гражданин меняет квартиру на более маленькую и дешевую, например.

Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.

Что представляет собой схема trade-in?

Trade-in — это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи.

По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно.

В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, trade-in может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры.

Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.

Можно ли взять ипотеку при обмене квартиры?

Да. Однако в этом случае можно использовать только схемы с заключением договоров купли-продажи. Таким образом, банк или некредитная организация будет расценивать сделку не как обмен, а как покупку новой квартиры, при этом в качестве первоначального взноса будет учтена стоимость старого жилья.

Инструкцию, как получить ипотечный кредит или заем, читайте в инструкцииспроси.дом.рф

Можно ли обменять ипотечную квартиру?

Можно, но для этого нужно получить разрешение в банке или некредитной организации, выдавшей ипотечный кредит или заем. Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора.

А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту (порядок такого обмена регулирует ст. 345 ГК РФ). При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.

Обычно обмен ипотечной квартиры проходит в несколько этапов: заемщик подписывает договор мены (замены залога по кредиту), оформляет потребительный кредит или займ на погашение задолженности по ипотеке, после чего оформляется сделка купли-продажи: заемщик продает старую квартиру и покупает новую.

Кредиторы рассматривают каждое обращение по обмену ипотечной квартиры отдельно и учитывают обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость обмена. Как правило, банки и некредитные организации неохотно идут на такие сделки: это увеличивает их риски и требует переоформления документов, а это связано с дополнительными расходами.

Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?

На практике сделки по обмену муниципальными квартирами практически не применяются. В основном в таких случаях стороны оформляют жилье в собственность и регистрируют переход прав собственности на каждую квартиру в Росреестре.

Однако если вы столкнулись с необходимостью обмена муниципальной квартиры, для этого необходимо собрать пакет документов и получить разрешение на обмен от местного органа самоуправления по месту жительства (администрации или муниципалитета).

Перечень основных документов для этого следующий:

  • заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
  • договор обмена;
  • договоры социального найма для обеих квартир;
  • ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
  • копии паспортов квартиросъемщиков;
  • справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
  • справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
  • нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
  • справки о санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры;
  • разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).

В случае, если меняются квартиры в разных регионах России (ЖК РФ разрешает такой обмен), то документы подаются в оба местных органа самоуправления. Чиновники обязаны рассмотреть заявление и пакет документов в течение 10 рабочих дней. В случае одобрения можно переезжать.

Какие документы нужны для обмена приватизированной квартиры?

Те же, что требуются при покупке и продаже. Так выглядит основной список документов:

  • подтверждение прав собственности на квартиры, участвующие в сделке (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
  • паспорта всех собственников квартир (для детей до 14 лет — свидетельство о рождении);
  • кадастровые паспорта всех квартир (из БТИ);
  • нотариально заверенные согласия супруга и свидетельства о браке (если квартиры приобретались во время брака и их статус не регулируется брачным договором);
  • разрешения органов опеки (если среди собственников квартир — недееспособные граждане или несовершеннолетние);
  • справки об отсутствии коммунальных задолженностей для всех квартир;
  • справки о наличии или отсутствии зарегистрированных граждан в квартирах;
  • договор мены или договоры купли-продажи.

Инструкцию, как купить квартиру, читайте в инструкции спроси.дом.рф

Что делать после заключения сделки?

После заключения договора мены в обозначенные в договоре сроки вы можете переехать в новое жилье. Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, после переезда необходимо обратиться в местные органы самоуправления для заключения договора социального найма.

Если квартиры были приватизированными, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре в отделениях службы или через Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ). Для этого необходимо подать тот же пакет документов, что и при покупке квартиры:

  • подлинные договоры мены или договоры купли-продажи в экземплярах по количеству сторон сделки и один экземпляр для Росреестра;
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
  • документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
  • согласие органа опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетних и недееспособных лиц (если такие есть).

Кроме того, необходимо уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности (для физлиц — 2000 рублей). После того, как Росреестр зарегистрирует право собственности, новые владельцы вступают в свои законные права.

Нужно ли платить налоги за обмен квартиры?

При обмене муниципальных квартир налоги не взимаются — сторонам даже не нужно заполнять декларации, поскольку не производилась передача имущества в собственность нанимателей (оно осталось государственным).

Если сделки по обмену имуществом заключаются через договор купли-продажи (например, в случаях с trade-in или альтернативным обменом), у ее участников возникает обязательство по оплате налогов. О том, как рассчитать налог с продажи квартиры и воспользоваться налоговыми вычетами, читайте в инструкции спроси.дом.рф.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c90d02c2aa93200b3125131/kak-pravilno-obmeniat-kvartiru-5d405be4f0d4f421aad1138e

Как произвести размен жилплощади, находящейся в муниципальной собственности?

Меняю муниципальную квартиру

Г. Алексеев Автор статьи

Действующее законодательство предусматривает такое основание правоперехода, как размен. Подобным образом может передаваться и право пользования.

Так, при проживании в квартире на основании договора социального найма права собственности до приватизации не возникает, однако можно осуществить обмен на помещение с такой же формой собственности (то есть муниципальной).

Законодательные основания размена муниципального жилья

Регламентирует возможность разменивания неприватизированной жилплощади Жилищный кодекс (ЖК). Так, в нем есть отдельная статья, посвященная этому вопросу. Согласно ст. 72 ЖК РФ правила обмена муниципального жилья таковы:

  • произвести размен в случае пользования жилищем по договору соцнайма можно, только получив письменное согласие от собственника, а также от всех проживающих в помещении;
  • обменять жилплощадь наниматель может только на такую же — муниципальную;
  • при выборе альтернативного помещения все жильцы имеют право голоса: они могут требовать поменяться на определенную жилплощадь или даже помещения в разных домах либо комнаты в разных квартирах;
  • по вопросу выбора жилья консенсус может быть не достигнут, тогда каждый из них имеет право требовать принудительного разменивания через суд;
  • в особом порядке проводится размен жилплощади, где проживают дети или граждане с ограниченной дееспособностью и вовсе недееспособные: здесь участвуют органы опеки и попечительства, от них требуется письменное согласие на обмен;

Законодательно не ограничивается количество участников, поэтому в процедуре обмена может участвовать сколько угодно граждан.

Когда разменять жилплощадь не получится?

Законом установлены некоторые ограничения для совершения сделок с обменом неприватизированных помещений. По правилам статьи 73 ЖК РФ это следующие обстоятельства:

  • в отношении одного из обменивающихся жилплощадью граждан предъявлен иск о расторжении или изменении условий договора соцнайма;
  • право на использование одной из квартир нанимателем в настоящее время оспаривается через суд;
  • жилище, на которое граждане собирались менять свою квартиру, признано непригодным для житья в установленном для этого законом порядке;
  • дом, в котором находится одна из жилплощадей, приготовлен к сносу;
  • не может участвовать в сделке жилое помещение, находящееся в доме, в котором запланирован капремонт, проведение которого затронет и квартиры;
  • если в результате обмена поселенным в коммунальную квартиру окажется человек с таким заболеванием, наличие которого по закону требует особых условий проживания (п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК);
  • если гражданин и его домочадцы в результате обмена жильем станут нуждающимися в расширении жилплощади.

Если же ни один из указанных пунктов не подходит к вашему случаю, тогда можно разменивать жилье.

Алгоритм размена неприватизированной жилплощади

Особенности оформления обмена жильем, используемым нанимателями по договорам соцнайма, описаны в статье 74 Жилищного кодекса. В общем плане порядок размена таков:

  • получение согласия со всех жильцов и собственника жилья;
  • подбор альтернативного варианта;
  • собственно размен и соответствующая процедура оформления сделки;
  • если по каким-то причинам не достигнуто соглашения по ключевым моментам, то обмен может быть произведен в судебном порядке.

Если стороны пришли к соглашению, то ранее заключенные договоры социального найма подлежат расторжению, а вместо них в десятидневный срок заключаются новые.

Размен в судебном порядке

Следует упомянуть, что принудительному разделу может подвергнуться исключительно неприватизированная квартира, — собственность граждан принудительно разменять невозможно. Для осуществления этой процедуры гражданину, подавшему иск, следует подыскать альтернативные варианты жилья.

Кстати, принудительный обмен встречается довольно редко, поскольку он никому из участников процесса обычно невыгоден. Граждане, препятствующие совершению обменивания, не допускаются к отбору вариантов жилья.

Следовательно, им остается только переселиться туда, куда решит суд. Невыгодно это и для самого истца — судебный процесс может затянуться, поэтому тяжело найти нанимателя, согласного ожидать, пока суд закончится.

Возможен ли обмен неприватизированной квартиры, если есть задолженность по коммунальным платежам?

Законодательного запрещения на размен жилища с долгом не установлено. Обстоятельства, препятствующие обмениванию, указаны в статье 73 Жилищного кодекса (ЖК), и среди них долги по жилищно-коммунальным платежам, отсутствуют. Единственное, что может помешать обмену, — это судебные разбирательства из-за задолженности, поскольку это условие запрета на такую сделку (ст. 73 ЖК РФ).

Важным условием законности сделки в соответствии со ст. 72 ЖК считается согласие и наймодателя, и всех жильцов обмениваемых жилплощадей. Так что, если все названные лица согласны на обмен при наличии задолженности, значит, сделка возможна.

Вправе ли квартиросъемщик по договору социального найма продать используемое жилье?

По правилам действующего законодательства вопросы обращения с неприватизированным жильем регулирует Жилищный кодекс, который не предусматривает продажи. А вопросы купли-продажи рассматриваются Гражданским кодексом (ст. 549), но только после осуществления приватизации.

Поэтому продать муниципальное жилье можно либо после перевода его в частную собственность, либо «неофициальным» путем. Для осуществления последнего наниматель прописывает на снимаемой жилплощади покупателя.

В результате покупатель имеет право на проживание в квартире, а в дальнейшем может квартиру приватизировать. Продавец же выписывается из жилья. А передача денежных средств происходит путем оформления расписки.

Договор купли-продажи не оформляется, поэтому такой путь сопряжен с большими рисками.

Можно ли разменять муниципальную квартиру на меньшую по площади с доплатой?

Нет, это можно сделать только с жильем, находящимся в собственности. Объясняется это тем, что возможность обмена с доплатой предусматривается только при наличии права распоряжения имуществом (ст. 568 ГК РФ). И, напротив, статьей 72 ЖК такой возможности не предусмотрено. Поэтому размен производится только на одну или несколько квартир или комнат.

Источник: https://www.pravometr.ru/kak-proizvesti-razmen-zhilploschadi-nahodyascheysya-v-municipal-noy-sobstvennosti.html

Помощь в обмене неприватизированных квартир

Меняю муниципальную квартиру

Владелец неприватизированной квартиры может обменять ее на другое жилье, предоставленное на условиях социального найма. Для этого требуется согласие всех нанимателей, а также Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Все это делает процесс заключения сделки весьма сложным и длительным. Специалисты ОБМЕН.РУ будут рады ответить на все ваши вопросы по обмену неприватизированных квартир в Москве.

Мы также предлагаем ознакомиться с существующими вариантами недвижимости.

Особенности совершения сделки с неприватизированными квартирами

Договор обмена жилыми помещениями – это соглашение двух или более нанимателей жилых помещений и проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих о взаимной передаче жилых помещений в пользовании, с передачей соответствующих прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения.

Примерный перечень документов, которые должны быть представлены обменивающимися сторонами:

  • заявление об обмене жилого помещения по установленной форме;
  • для ведомственной жилой площади – разрешение на обмен;
  • договор найма;
  • выписка из ФЛС;
  • выписка из домовой книги в составе членов семьи;
  • поэтажный план квартиры;
  • справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
  • согласие органа опеки и попечительства (если проживают несовершеннолетние).

Отметим, что законодательством установлен перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается.

  • Если нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения.
  • Если обмен носит корыстный или фиктивный характер, если в суд предъявлен иск о признании обмена недействительным по этим основаниям.
  • Если дом грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях.
  • Если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством, перепланировкой жилых помещений.
  • Если помещение является служебным или находится в общежитии.
  • Если в связи с обменом жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 73 ЖК РФ).

16 июня 2010 года Московский городской суд окончательно запретил производить обмен неприватизированных квартир на помещения, находящиеся в собственности. Хотя, изначально этот запрет фигурировал в Жилищном кодексе от 01 марта 2005 года.

Условия размена неприватизированных квартир

Жилищным кодексом (от 01.03.2005 г.) был отменен раздел лицевых счетов в жилых помещениях, этого нельзя добиться даже в судебном порядке. Кроме того, с 2010 года Московским городским судом окончательно запрещен обмен неприватизированного жилья на объекты недвижимости, находящиеся в собственности.

Перед заключением сделки важно учитывать следующее: если нанимателю жилого помещения по договору социального найма не удается достигнуть соглашения с проживающими вместе с ним членами семьи в вопросах обмена занимаемой жилплощади, то каждый из них имеет право требовать принудительного выполнения процедуры в судебном порядке. В такой ситуации учитываются интересы лиц, проживающих в обмениваемой квартире (согласно ст.74 Жилищного кодекса). Возможность обмена доли жилплощади, которая приходится на члена семьи нанимателя, исключается законодательством.

При обращении в судебные инстанции необходимо предоставить не менее 2 альтернативных вариантов, на один из которых планируется произвести обмен. Необходимо также согласие собственников подобранного жилого помещения.

Суд рассматривает техническое состояние таких квартир, оценивает интересы всех лиц, права которых затрагивает спор.

Существует множество других обстоятельств, которые должны существовать одновременно, чтобы сделать реальным возможность принятия судом решения об обмене квартир, что практически, как было сказано выше, маловероятно.

В связи с вышеизложенным, настоятельно рекомендуем вам находить компромисс среди всех пользователей Жилого помещения и воспользоваться своим законным правом приватизации.

Приватизация квартир – это бесплатная передача в собственность гражданам Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

По результатам приватизации вы приобретаете ряд очень важных преимуществ. Приватизированную квартиру в Москве можно продать, совершить разъезд или подарить, тогда как с государственным (муниципальным) жильем эти операции невозможны.

Вы можете сдавать приватизированную квартиру в наем, чего нельзя делать с государственной без соответствующего разрешения. Если вам нужна более просторная жилплощадь, то вы сможете легко осуществить выгодный обмен вашей приватизированной квартиры, а с государственным жильем расстаться не так уж просто.

Еще одно из главных преимуществ – собственники приватизированного жилья имеют право выбирать обслуживающую дом организацию.

Вы можете обратиться в Агентство недвижимости ОБМЕН.РУ ежедневно с 9:00 до 21:00. Мы также работаем в выходные и праздничные дни. Чтобы связаться со специалистом, позвоните по телефону +7 (495) 223-70-00 или оставьте заявку на нашем сайте.

Источник: https://www.obmen.ru/information/obmen_neprivatizirovannih_kvartir

Обмен жилья: как это происходит? – НП

Меняю муниципальную квартиру

Кроме купли/продажи недвижимости существует еще и обмен. Четверть века назад, когда право собственности на недвижимость в СССР существовало лишь для кооперативов, а большинство граждан жили в своих квартирах по договору социального найма, большинство сделок с недвижимостью имело форму обмена. Сегодня такие сделки не так популярны, но всё же встречаются. Разберёмся в нюансах.

С началом приватизации у наших граждан появилось право собственности на жильё — его стало можно купить и продать.

С этого момента и по сегодняшний день существуют два разных рынка жилья – находящегося в собственности и муниципального.

Периодически эти рынки пересекались: законом то разрешался, то запрещался обмен муниципального жилья на жильё, находящееся в собственности, но об этом поговорим отдельно.

Обмен жилья: как это происходит?

В первую очередь, необходимо понимать, что обмен между собственниками жилья и нанимателями муниципального жилья – это два разных соглашения. Сделка между собственниками проходит по правилам купли/продажи, оформляется посредством документа, который называется «договор мены», и регламентируется статьями 567-571 ГК РФ.

В результате такой сделки происходит переход права собственности на жильё от одного собственника к другому. Обмен жилья между нанимателями оформляется и регулируется, соответственно, документом, называемым «договор обмена», и статьёй 72 ЖК РФ.

В итоге осуществляется только переход права пользования жильём, и его участники заключают новые договоры социального найма на своё новое жильё.

Рынок жилья, находящегося в собственности, постоянно растёт, а муниципального – падает, что, в общем, понятно. Во-первых, количество вновь строящегося частного жилья несоизмеримо больше, чем муниципального, а во-вторых, бесплатная приватизация жилья продолжается. Недавно её срок снова продлили до марта 2017 года.

С 1991 года и до сегодняшних дней (апрель 2016 года) в Москве приватизировано 2,8 миллионов квартир, а муниципальными осталось примерно 400 тысяч квартир и комнат.

С одной стороны, в процентном отношении к жилью, находящемуся в собственности, это немного, с другой – это целый неприватизированный город-миллионник. Эксперты предполагают, что 10% муниципального жилья так и не будет приватизировано.

Но по статистике сделок с неприватизированным жильём в общем объёме рынка жилья – это капля в море.

Обмен муниципального жилья

В отличие от сделок с жильём, находящимся в собственности, где большая часть операций проводится по договорам купли/продажи, все сделки с муниципальным жильём– это обмен.

Непременное условие обмена муниципального жилья: кроме договоренности с партнером по обмену вы должны получить разрешение на обмен у наймодателя жилья, то есть, в общем случае – у городских властей.

Это не всегда легко, а иногда и просто невозможно.

Кроме случаев, которые оговариваются в Жилищном кодексе, поводом для отказа наймодателя может послужить явно неравноценный обмен. Ведь обмен муниципального жилья принципиально считается безвозмездным. Нет собственности – не должно быть и каких-либо доплат по сделке.

Но понятно, что часто бывают случаи, когда совершается неравноценная сделка, предполагающая доплату. Например, обмен трёхкомнатной муниципальной квартиры на однокомнатную. Наймодатель, видя, что сделка по существу – возмездная, может не дать согласия на неё. Тогда приходится добиваться права на такой обмен через суд.

Ведь вообще-то законом он нигде не запрещается. А доказать его возмездность проблематично.

Формально лицом, которое осуществляет обмен, является наниматель жилья, то есть, тот человек, на имя которого составлен договор социального найма. В соответствии с ЖК РФ обмен муниципальным жильём производится между нанимателями. Однако это не значит, что члены семьи нанимателя не имеют права голоса. Имеют, более того — равное с ним.

Ведь, будучи нанимателем, вы должны кроме разрешения от наймодателя получить в письменной форме и согласие на обмен от всех зарегистрированных в квартире членов семьи, включая временно отсутствующих. А такое удается не всегда: кто-то может быть против, например, размена квартиры на несколько разных квартир и комнат.

Если квартира в собственности, то в таких случаях инициатору разъезда остается только продать свою долю, а с муниципальным жильём всё по-другому: существует возможность потребовать через суд принудительного обмена. Любой член семьи нанимателя из числа зарегистрированных в квартире имеет право подать такой иск.

Тем не менее, право правом, но судебная практика по таким делам показывает, что шансы выиграть подобное дело очень малы.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные, то необходимо согласие на обмен органов опеки и попечительства. Согласие или отказ органы опеки должны выдавать в письменной форме в течение трёх недель после получения заявления.

Жилищный кодекс не препятствует обмену муниципального жилья, находящегося в разных регионах РФ. При этом количество въезжающих и выезжающих из каждого региона кодексом не ограничивается.

Однако, что касается Москвы, то специальными постановлениями московских властей накладывалось условие, что количество въезжающих по обмену не должно превышать количество выезжающих. Основная задача таких постановлений – пресечь возможность появления новых лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Кстати, обмен внутри региона, приводящий к тому же результату, тоже блокируется городскими властями.

Кроме того, по Жилищному кодексу существуют дополнительные ограничения на обмен муниципального жилья. Он не допускается в следующих случаях:

  • если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора социального найма или его изменении, а также право пользования этим жильём оспаривается в суде;
  • данное жильё признано непригодным для проживания, или наймодателем принято решение о его сносе, переоборудовании или капитальном ремонте с перепланировкой жилых помещений;
  • в коммунальную квартиру после совершения обмена может вселиться человек с хроническим заболеванием из перечня, приведенного в статье 51 ЖК.

Регистрация обмена муниципального жилья отличается от регистрации сделок с жильём, находящимся в собственности. Нет права собственности – нечего и регистрировать в Росреестре.

Ранее регистрацией сделок с муниципальным жильём в Москве занималось Городское бюро обмена, потом «Мосжилсервис», теперь —  ГУП  «Московский городской Центр арендного жилья».

Собственно, регистрирующий орган никуда не переезжал, менялась только его вывеска и некоторые функции.

В настоящее время ГУП предоставляет информацию по обменной базе и ставит туда на учёт, занимается подготовкой договора обмена, подготовкой запросов в органы опеки, подготовкой документов для получения согласия наймодателя, подготовкой писем для последующего оформления новых договоров социального найма. И все это за вполне умеренную плату (особенно по сравнению с тем, сколько берут обычно за свои услуги агентства недвижимости).

Как уже говорилось, обмен муниципального жилья – процесс сложный. Прежде всего, из-за весьма ограниченного количества предложений, среди которых трудно найти подходящий вариант.

Легче приватизировать квартиру, обменять её через куплю/продажу и потом, в случае необходимости, деприватизировать. Тоже, конечно, возни много. Но зато найти устраивающий вас вариант шансов гораздо больше.

Вот если приватизировать квартиру вы не можете, то тогда остаётся лишь искать вариант муниципального обмена.

Обмен жилья, находящегося в собственности

Обмен жилья, находящегося в собственности, оформляется «договором мены» и, по сути, мало чем отличается от договора купли/продажи. Практически, договор мены объединяет два договора купли/продажи.

Часто приходится видеть в интернете, что у специалистов интересуются, как лучше оформить сделку: через мену или куплю/продажу? И ответ на этот вопрос обычно таков: «А как хотите».

Порядок оформления договора, регистрации, передачи сторонами недвижимости – такие же как и при купле/продаже. Договор мены в настоящее время должен содержать:

  • идентификационные данные сторон сделки, при этом обычно (в отличие от договора купли-продажи) стороны указываются не как «продавец» и «покупатель», а как «сторона А» и «сторона Б» (если совладельцев недвижимости несколько, то указывается каждый из них);
  • сведения об объектах сделки, в том числе данные о документах, подтверждающих  права собственности, а также сведения о кадастровой стоимости объектов;
  • договорную стоимость объектов, которую стороны определяют сами, но она с 2016 года не должна быть меньше 70% от кадастровой стоимости;
  • размер доплаты одной из сторон, если сделка не является равноценной;
  • порядок взаиморасчетов и фактической передачи объектов.

Бытует мнение, что с помощью  договора мены можно избежать выплаты налога или как-то его минимизировать. Это заблуждение. При осуществлении договора мены действуют те же правила и ставки, что и при купле/продаже.

Попытка уйти от выплаты налога при неравноценном обмене путём признания договорных цен равными и отсутствии доплаты раньше могла сработать, но теперь она обречена на неудачу. Органы регистрации с большой долей вероятности приостановят такую сделку, а если регистрация все-таки состоится, то неприятностей можно ждать от налоговых органов.

Единственная возможность несколько уменьшить налог – скромно снизить договорную стоимость в размере не более чем 30% от кадастровой. Но на сегодня, в 2016 году, кадастровая стоимость и так уже в большинстве случаев заметно превышает реальную рыночную. Так что тут много не сэкономишь.

Напомним, кстати, что с 2016 года налог с продажи недвижимости в общем случае взимается, если она находится в собственности менее пяти лет (а не трех, как ранее).

Обязательной нотариальной регистрации договор мены не подлежит. Но при желании стороны могут это сделать, что обойдется в сумму примерно 0,15-0,3% от стоимости более дорогого объекта сделки.

Ещё один важный момент касается обмена долями в квартире.

Здесь тоже действуют те же законы и правила, что и при купле/продаже долей — первоначально доля должна быть предложена на тех же условиях для выкупа совладельцам квартиры.

И это нужно сделать не на словах, а в официальной форме (письмом или телеграммой). Если они отказались, то через месяц со дня получения ими уведомления об условиях выкупа доли можно осуществлять обмен доли с другим человеком.

Риски при сделках по договорам мены аналогичны рискам сделок купли-продажи. Договор должен быть правильно оформлен, в идеале — зарегистрирован и документально подтвержден. Причины для расторжения договора мены или признания его недействительным те же, что и для договора купли/продажи.

Обмен муниципального жилья на частное

Итак, возможно ли обменять муниципальное жильё на частное и наоборот? В интернете по этому поводу много совершенно противоположных утверждений, ведь законодательство в этой области менялось неоднократно. До 01.03.2005 года, когда вступил в силу ЖК РФ, такой обмен был разрешён и производился. В ЖК РФ обмена между собственником и нанимателем жилья уже не предусматривалось.

Источник: https://mosgorusluga.ru/novosti/obmen-zhilya-kak-eto-proishodit/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.