Многоэтажный жилой дом это

Проектирование многоэтажных жилых домов

Многоэтажный жилой дом это

В многоэтажных жилых зданиях, в отличие от индивидуальных жилых домов, этажность не регламентируется: их высотность ограничивается только градостроительным планом города или поселка.

При этом их конструкция может быть кирпичной, сборной, монолитной или каркасной.

Для строительства высоток этажностью более 12 этажей чаще всего используется монолитный железобетон, так как он обеспечивает конструкции оптимальную надежность.

Проектирование многоэтажных жилых домов требует соблюдения ряда условий, которые обязательны для постройки любого капитального сооружения. Перед тем как получить разрешение на строительство нужно обязательно сделать проект в соответствии с требованиями законодательства.

Нормы проектирования

Основные нормы проектирования таких домов связаны с безопасностью и надежностью конструкции. На втором плане находятся условия для комфортного проживания людей. Не допускается создание проектов, которые даже потенциально могут нести угрозу здоровью и жизни проживающих в доме людей.

Основным документом, регулирующим нормы проектирования многоэтажных жилых домов, является Градостроительный кодекс.

Но помимо него при создании проекта специалист также должен учитывать правила и нормы, закрепленные в СНиПах.

Эти документы регулируют общую площадь здания, расстояние от дома до соседних объектов, размер придомовой территории и другие нюансы. Например, СНиП 2.07.01 и II-7 регулируют высоту и площадь многоэтажных жилых зданий.

Такой тип домов должен учитывать интересы всех групп населения, в том числе и пожилых и инвалидов. При постройке домов повышенной этажности, предназначенных специально для особых категорий граждан, высота здания не должна превышать 9 этажей. При этом все входы (подъезды) оборудуются пандусами для инвалидных и детских колясок и другими приспособлениями, обеспечивающими комфорт.

Большое количество норм и правил, которые необходимо соблюдать при проектировании, обуславливает необходимость привлечения профессионалов с опытом работы и отличным знанием законодательства в области проектирования и строительства. Только такой подход сможет обеспечить создание качественного проекта многоэтажного дома с отличными характеристиками надежности, безопасности и комфорта.

Особенности процесса

Проектирование многоэтажных жилых домов имеет ряд специфических особенностей, которые нужно соблюдать на всех этапах. Особое внимание нужно обратить на следующие моменты:

  • отражение на плане здания уже существующих коммуникаций;
  • организация эвакуационных выходов, обеспечивающих безопасный выход из здания во время пожара и других чрезвычайных ситуаций;
  • разработка проекта придомовой территории, в которую включаются места для парковки и детские игровые площадки;
  • определение типа конструкции в зависимости от количества этажей будущего дома;
  • определение количества и вида инженерного оборудования;
  • выбор безопасных материалов для кровли, межэтажных перекрытий, несущих стен и перегородок;
  • подготовка схем системы пожарной безопасности, в том числе автоматических сигнализаций и систем дымоудаления;
  • отражение в плане функциональности здания, в том числе мест размещения магазинов, кафе, ресторанов (при их наличии).

Перед тем как приступить к постройке многоквартирного дома важно рассчитать все экономические показатели. На них оказывает влияние наличие мусоропроводов, лифтов, подсобных и коммерческих помещений, холлов и т.п.

На площадь и количество подсобных помещений влияет общая площадь будущего жилого здания. Планировка большинства современных многоэтажных жилых сооружений предусматривает наличие следующих зон:

  • вестибюль;
  • кладовые на этажах;
  • тамбуры;
  • почтовые ящики;
  • лифты;
  • помещения для дежурных и консьержей.

Наличие и местоположение этих помещений и приспособлений не должно сказываться на удобстве и безопасности жилого дома.

Этапы

Типовой проект любого строения, в том числе и многоэтажного жилого дома, начинают с составления кадастрового плана, на котором обязательно отражаются границы участка, где будет осуществляться строительство. К обязательным частям данного плана относятся:

  • подробное описание границ строительного участка;
  • графическая схема ограничений земельного участка;
  • площадь застройки с границами;
  • право собственности на участок;
  • схематическое изображение границ территории застройки.

На этапе создания проекта многоэтажного строения также учитываются такие факторы, как:

  • санитарные нормы;
  • будущие застройки в районе данного дома;
  • экологические нормы и предписания;
  • качество и особенности строительных и отделочных материалов;
  • энергоэффективность будущего объекта;
  • санитарные нормы.

Всего при проектировании многоэтажных жилых домов можно выделить 3 основных этапа:

  • проектный;
  • эскизный;
  • творческий.

На первом этапе происходит сбор необходимой информации, ее обработка. Это могут быть такие данные, как наличие уже подведенных инженерных коммуникаций, состояние земельного участка, необходимость выравнивания и т.п.

На втором этапе формируется главная идея проекта, прорабатывается основная концепция. Здесь проектировщик согласно требованиям заказчика планирует этажность дома, расположение квартир и подсобных помещений и т.п.

Косвенно на это может влиять инфраструктура района, где будет производить постройка: например, если это спальный район, с больших количеством школ и детских садов, то многоэтажные дома с квартирами-студями будут пользоваться здесь меньшим спросом, чем просторные квартиры для семей с детьми.

Третий этап является основным и занимает основную часть времени. Здесь определяется тип крыша, материалы основных конструкций, перекрытий, стен. Также на третьем этапе дательно прорабатываются конструктивные особенности дома и внешний вид фасадов.

Особое внимание уделяется проектированию систем канализации, вентиляции, водоснабжения, отопления, освещения, разработке устройства лифтового и другого общедомового оборудования. Третий этап также может включать проектирование и ландшафтный дизайн придомовой территории.

Обычно при проектировании индивидуальных домов этим занимаются специализированные компании, но в случае с многоквартирным домом эту функцию заказчик, как правило, отдает введении основной компании-проектировщика.

Стоимость: от чего зависит и как ее рассчитать

Для любого заказчика при заказе проектирования на первое место выходит скорость и качество выполнения работ. При этом не менее важна и стоимость создания проекта, которая зависит в первую очередь от того, насколько он будет сложный и сколько времени потребуется для разработки всех инженерных и конструктивных решений для его реализации.

Стоимость проектирования индивидуальна в каждом конкретном случае, так как на ее расчет влияет большое количество факторов, большую часть из которых просчитать заранее не представляется возможным.

Так, например, на ценовую политику проектировщика влияет инфляция, технические особенности будущего здания, рыночные процессы.

Конечную цену на проектирование можно получить только в процессе переговоров, перед подписанием договора.

На изменение цены в сторону увеличения или уменьшения также могут влиять назначение и функциональность объекта, его площадь, число этажей, количество и вид инженерных коммуникаций.

Не меньшее влияние оказывает тип используемых строительных и отелочных материалов, трудовые затраты.

При этом в учет проектировщик берет единый «Сборник цен на проектные работы» с поправкой на собственный коммерческий коэффициент.

Надежная компания, которая занимается проектированием зданий и сооружений, старается использовать по отношению к каждому клиенту индивидуальный подход. При этом указанная изначально в договоре стоимость, к которой исполнитель и заказчик пришли в процессе переговоров, остается неизменной.

Выбор компании для проектирования

Проектирование многоэтажного дома – это один из основных этапов строительства. Именно на этапе разработки проекта закладывается база всех строительных работ, которые будут производиться в дальнейшем.

Даже небольшие ошибки, недочеты, несоответствия в проекте могут привести к внеплановым трудовым, финансовым и временным затратам.

То есть подходить к выбору компании-проектировщика нужно с максимальной ответственностью.

Мнение о том, что только ведущие конструкторские бюро могут гарантировать высокий результат, может быть ошибочно.

Нужно понимать, что такие организации часто загружены государственными заказами и не всегда готовы взяться за коммерческие проекты даже при предложении высокой стоимости.

Поэтому если вам нужен качественный проект многоэтажного жилого дома, стоит рассмотреть и небольшие коммерческие компании. Они имеют штат специалистов не менее высокой квалификации, а также в их распоряжении самые современные технологии и программы.

При выборе компании-проектировщика обращайте внимание на следующие моменты:

  1. Опыт работы компании. Чем длительнее срок пребывания компании на рынке проектировочных услуг, тем больше ее надежность.
  2. Отзывы клиентов. Обратите внимание на отзывы тех, кто уже пользовался услугами данной организации, учитывая, что они пишут о качестве и сроках выполнения работ.
  3. Штат специалистов и их квалификация. В разработке проекта многоэтажного дома принимают участие архитекторы, инженеры, проектировщики, конструкторы. Если эти специалисты есть в штате компании, можно быть уверенным в том, что в проекте будущего дома будут учтены все нюансы.
  4. Современные технологии. Для создания качественной графики, трехмерных изображений и визуализации будущего дома, должны использоваться современные программы.
  5. Портфолио. Посмотрите на сайте компании, проекты каких объектов они делали.

Обратите внимание, что стоимость услуг хорошей компании-проектировщика не может быть слишком низкой. Ориентируйтесь на среднюю цену по рынку.

Источник: https://www.tochmash-ural.ru/catalogue/proektirovanie/arkhitekturnye-resheniya/grazhdanskoe-proektirovanie/proektirovanie-individualnykh-zhilykh-domov/proektirovanie-mnogoetazhnykh-zhilykh-domov/

Многоквартирный жилым домом. Понятие и правовой статус общегт имущества МКД. Управление многогвартирным домом

Многоэтажный жилой дом это

“Авеню” >>Управление многоквартирным домом
                           >> Долевое участие в строительстве

Понятие многоквартирного дома

Многоквартирный дом (МКД) – это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме  (см. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).

К многоквартирным домам не относятся жилые дома – индивидуально-определенные здания, которые состоят из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В состав МКД входят:

  • жилые помещения (квартиры или комнаты, если это общежитие). Помещения могут принадлежать на праве собственности как физическим, так и юридическим лицам — частным или государственным организациям.
  • нежилые помещения (как правило, помещения, расположенные на первых этажах зданий, и принадлежат различным юридическим лицам или гражданам).
  • элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
    • Иные помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, в том числе лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы, в которых имеется инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения, ограждающие и несущие конструкции, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иноеобщее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
    • Инженерные системы и коммуникации.

Правовой режим общего имущества многоквартирного жилого дома 

  • собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме;
  • уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно толькос согласия всехсобственников помещений в данном доме путем егореконструкции;
  • по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц;
  • земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами;
  • собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество;
  • в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме
  • права собственников на общее имущество в МКД могут быть зарегистрированы в установленном порядке.

Управление многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом  – выполнение работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД. Перечень таких работ определен Стандартами осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом

Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Собственники помещений пользуются и распоряжаются в установленных законом рамках общим имуществом в многоквартирном доме. За свое помещение (квартиру) ответственность несет каждый собственник, а вот бремя и ответственность за содержание общего имущества распределяется между всеми. Для того, чтобы эффективно управлять МКД в целом собственники могут:

  1. самостоятельно управлять многоквартирным домом;
  2. создавать товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, жилищные кооперативы или иные кооперативы, для осуществления управление МКД без заключения договора управления с управляющей организацией;
  3. заключать договор управления многоквартирным домом с управляющими организациями;
  4. передать управление застройщикам, управляющим многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Управляющая организация

Этот способ управления собственники могут выбрать самостоятельно, выбрав при этом и саму управляющую компанию. Кроме того, управляющая компания может быть определена путем проведения открытого конкурса в ситуации, когда сами собственники не смогли выбрать способ управления или управляющую компанию.

Договор управления многоквартирным домом заключается либо с каждым из собственников помещений и обязательно на одинаковых условиях, либо с товариществом собственников жилья, либо с ЖСК или другим специализированным потребительским кооперативом (в лице своих органов управления), созданным собственниками помещений этого дома.

По договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам.

Кроме того, управляющая организация вправе осуществлять и любую иную деятельность, направленную на достижение целей управления этим домом. Эти услуги управляющая компания оказывает за плату.

Следовательно, при этом способе управления расходы собственников увеличиваются – к коммунальным платежам и расходам на обслуживание и ремонт общего имущества добавится фиксируемая раз в год плата за управление.

Договор управления может быть заключен на срок не менее 1 года и не более 5 лет, а в случае конкурсного выбора управляющей организации – на срок не более 3 лет. Если по истечении установленного срока ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на таких же условиях.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Собственники могут отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и в случае, если управляющая организация не выполняет условий договора. Для этого также потребуется решение общего собрания.

Управляющая организация представляет собственникам помещений многоквартирного дома ежегодный отчет.

Источник: http://av-ue.ru/k_jkh.php?d=jkh_0.htm

Отличия МКД от жилого дома — Audit-it.ru

Многоэтажный жилой дом это

Н. Н. Максимова

Журнал “Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение” № 12/2016

В чем отличия МКД от жилого дома? Как можно изменить в реестре назначение здания с «МКД» на «жилой дом»? Подсказки – в разъяснениях Росреестра.

Вопрос о том, какой статус имеют таунхаусы, важен для целей их надлежащего содержания. Должны ли собственники уплачивать взносы на капитальный ремонт? Нужна ли лицензия на управление МКД для компании, обслуживающей такие дома? Обязаны ли ОМСУ проводить открытые конкурсы на право управления таунхаусами, если собственники самостоятельно не выбрали способ управления?

В настоящей статье приведем нормы законов и подзаконных актов, которые помогут правильно квалифицировать таунхаусы, а также представим разъяснения компетентных органов на этот счет.

Понятийный аппарат

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой является структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Многоквартирным домом (МКД) признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

МКД содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в доме в соответствии с жилищным законодательством (п.

 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Строительные нормы и правила

Согласно положениям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001 № 35, данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они:

  • не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
  • не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
  • имеют самостоятельные системы вентиляции;
  • имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.

В приложении Б «Термины и определения» к СНиП 31-02-2001 указано, что настоящий документ распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над (под) другими жилыми блоками.

Блокированные дома, не отвечающие этим условиям, проектируют и строят в соответствии с требованиями СП 54.13330 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778.

Выводы

Из изложенных выше положений следует, что ключевыми различиями МКД и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются:

  • наличие (отсутствие) общего имущества (кроме стен между соседними блоками);
  • статус земельного участка (каждый блок жилого дома находится на отдельном земельном участке).

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a87/892514.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.