Многоквартирный дом как объект управления

Вопрос 1. Понятие многоквартирного дома

Многоквартирный дом как объект управления

ТЕМА 5. Многоквартирный дом: понятие, элементы, способы управления

Тема 5/1: Общее имущество многоквартирного дома

1. Понятие многоквартирного дома

2. Право собственников жилых помещений на общее имущество многоквартирного дома

3. Особенности правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме

4. Объекты общего пользования в многоквартирном доме

5. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

6. Управление многоквартирными домами

Тема 5/2. Товарищество собственников жилья как способ управления многоквартирным домом

1. Понятие и общие положения о ТСЖ

2. Организация и деятельность ТСЖ

3. Органы управления ТСЖ и контроля за их деятельностью

4. Прекращение деятельности ТСЖ

5. Правовое положение членов ТСЖ

Тема 5/1: Общее имущество многоквартирного дома

Вопрос 1. Понятие многоквартирного дома.

С введением в действие в 2005 г. Жилищного кодекса РФ в жилищной сфере произошли кардинальные перемены следующего характера: в отличие от Жилищного кодекса РСФСР, он определил в качестве объектов управления многоквартирные дома, а не жилищный фонд в целом.

При этом жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, не охватывающую общее имущество многоквартирного дома, которое, собственно, и выступает первостепенным объектом управления.

В российском законодательстве закреплена традиционная для многих правопорядков юридическая конструкция многоквартирного дома, согласно которой структурно обособленные части дома – жилые и нежилые помещения – принадлежат различным собственникам, а остальные части такого здания – несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, иное имущество общего пользования – находятся в общей долевой собственности собственников помещений (ст. 290 ГК РФ; ст. 36 ЖК РФ).

Между тем в отечественном правопорядке легальная дефиниция понятия «многоквартирный дом» в настоящее время однозначно не определена, вследствие чего нет полной ясности в представлениях о многоквартирном доме вообще и как о гипотетическом объекте недвижимости в частности. Многоквартирный дом не поименован в качестве объекта недвижимости ни в ст.

130 ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 1), ни в Жилищном кодексе РФ. В юридической литературе подходы к определению правового режима указанного объекта различны. Одни авторы – А.Е. Тарасова, Ю.П. Свит, Т.А. Борзенкова, В.К.

Михайлов – рассматривают многоквартирный дом и как объект недвижимости, и как объект гражданских прав. По их мнению, будучи прочно связанной с землей вещью, многоквартирный дом подпадает под признаки, сформулированные в общей законодательной дефиниции недвижимости (ст.

130 ГК РФ), в отличие от помещений в доме, которые все же не имеют необходимых формальных признаков объекта права (не являются самостоятельной вещью) и признаков объекта недвижимости (не имеют непосредственной связи с землей).

Такая связь осуществляется через здание (многоквартирный дом), являющееся самостоятельным объектом недвижимости, следовательно, его необходимо рассматривать «в качестве объекта одновременно гражданских и жилищных прав», в частности, как «возможный объект вещного права».

Другие ученые (С.Г. Певницкий), также считая многоквартирный дом недвижимостью (наряду с предприятием как имущественным комплексом), вместе с тем признают его единым объектом не гражданских прав, а публичного (градостроительного и технического) регулирования.

И все же большинство цивилистов – М.Г. Пискунова, И.А. Дроздов, Е.А. Чефранова, В.В. Чубаров и др. – отрицают возможность признания многоквартирного дома и самостоятельным объектом недвижимости, и единым объектом гражданских прав.

Следует согласиться с точкой зрения указанных авторов, рассматривающих многоквартирный дом не как самостоятельный объект прав, а как их совокупность, в частности совокупность одной «обслуживающей» вещи и нескольких «обслуживаемых» вещей, находящихся в раздельной собственности нескольких лиц.

Входящие в состав дома объекты «обладают различным правовым режимом, унификация которого в современных условиях невозможна, да и нецелесообразна». М.Г.

Пискунова справедливо отмечает, что «независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество – это объекты с особым юридическим режимом недвижимости, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок». Поскольку многоквартирный дом единым объектом прав не является, он может выступать только в качестве объекта капитального строительства, а также объекта технического учета.

При этом, как представляется, многоквартирный дом нельзя считать:

неделимой вещью в силу включения в него самостоятельных объектов прав;

совокупностью главных вещей и их принадлежностей;

сложной вещью, поскольку:

– во-первых, в отличие от сложной вещи, искусственно создаваемой путем объединения физически не связанных разнородных объектов, объединенных лишь возможностью использования по единому назначению (ч. 1 ст. 134 ГК РФ), многоквартирный дом включает в себя объекты, связанные конструктивно;

– во-вторых, в противоположность установленному ч. 2 ст. 134 ГК РФ диспозитивному правилу об общей судьбе всех элементов сложной вещи, помещения многоквартирного дома, наоборот, предназначены для самостоятельного оборота, хотя физически являются его частью и в качестве таковых фактически зависят от судьбы дома.

Поэтому большинство ученых обоснованно сходятся во мнении о том, что многоквартирный дом относится к особой категории имущественных комплексов. Необходимо отметить его отличие от имущественного комплекса по типу предприятия, являющегося объектом недвижимости и единым объектом права.

Итак, обобщив предложенные в литературе дефиниции, выделим наиболее точное, на наш взгляд, определение данного понятия, предложенное С.Г.

Певницким: многоквартирный дом – это имущественный комплекс, представляющий собой совокупность объектов прав, а именно помещений, объединенных лишь пространственно и принадлежащих различным собственникам, а также обеспечивающего имущества, принадлежащего всем собственникам на праве общей долевой собственности, в рамках единого материального объекта (градостроительного и технического учета).

Понятие общего имущества в многоквартирном доме также неоднозначно определено в законодательстве, правоприменительной практике и в литературе. Следует признать общепринятое рассмотрение этого имущества и законодателем, и цивилистами как самостоятельного объекта недвижимости и, следовательно, единого объекта права.

При этом, однако, в судебной практике общее имущество дома понимается как составная часть квартиры, являющейся сложной вещью (ст. 134 ГК РФ) . Так, Верховный Суд РФ по одному из дел отметил, что квартира – это главная вещь, а общее имущество – принадлежность к ней, которая следует судьбе главной вещи (ст. 135 ГК РФ).

Некоторые ученые эту точку зрения поддерживают, основываясь на традиционном понимании главной вещи и принадлежности, восходящем к римскому праву.

Мы все же склоняемся к мнению авторов, не принимающих данную позицию на основании буквального толкования именно российского законодательства (физической несвязанности главной вещи и принадлежности, самостоятельной ценности главной вещи, невозможности рассмотрения главной и придаточной вещей в качестве частей сложной вещи). Кроме того, в ст.

135 ГК РФ речь идет о вещах (объектах материального мира), тогда как Жилищный кодекс РФ имеет в виду зависимость вещных прав, указывая в ст. 37 на следование доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме судьбе права собственности на указанное помещение, и исключает при этом диспозитивность норм ст. 134 и 135 ГК РФ. Таким образом, указанное разъяснение Верховного Суда РФ представляется необоснованным, поскольку:

– в нем не разграничивается режим сложной вещи и главной вещи и принадлежности;

– помещения дома связаны с общим имуществом не только по назначению, но и конструктивно;

– императивно правило следования судьбе права собственности на помещение соответствующей доли в праве на общее имущество;

– в рассматриваемом случае наблюдается неразрывная связь не вещей, а вещных прав.

В свою очередь, и общее имущество не принято трактовать как сложную вещь, поскольку данное понятие «применяется скорее для удобства в динамике гражданского оборота, чем в статичных отношениях, так как вещи, составляющие сложную вещь, не утрачивают самостоятельности».

Поэтому согласимся с выводом цивилистов о том, что в силу большого количества входящих в состав общего имущества несамостоятельных вещей, связанных единым назначением и конструктивно, наиболее уместной представляется категория «имущественный комплекс», который следует отличать от имущественного комплекса по типу предприятия, представляющего собой совокупность не только вещей, но и прав и обязанностей.

В результате анализа ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (с учетом возможности расположения в многоквартирном доме не только жилых, но и нежилых помещений), расширив признаковый набор, предложенный в литературе, можно выделить следующие критерии для отнесения того или иного объекта к общему имуществу дома:

территориальный – объект расположен в доме либо на выделенном под данный дом земельном участке;

остаточный – объект не является частью квартиры или иного помещения, самостоятельного объекта права собственности;

целевой – объект предназначен для обслуживания более одного помещения в доме либо для эксплуатации и благоустройства дома в целом.

Эти признаки должны составлять совокупность. Объект, не соответствующий хотя бы одному из них, не может считаться общим имуществом многоквартирного дома.

Учитывая указанные критерии, предлагаем следующее определение рассматриваемой категории: общее имущество в многоквартирном доме – это имущественный комплекс, являющийся единым объектом права общей долевой собственности собственников помещений в доме, представляющий собой совокупность выделенного под данный дом земельного участка и объектов, которые расположены в доме либо на указанном земельном участке, не являются частями помещений – самостоятельных объектов права собственности и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме либо для эксплуатации и благоустройства дома в целом. Таким образом, с позиций системного подхода можно наблюдать ситуацию, когда один имеющий свою сложную структуру имущественный комплекс (общее имущество дома) является частью (подсистемой) более сложной системы – другого имущественного комплекса (многоквартирного дома).

Источник: https://studopedia.ru/7_107673_vopros--ponyatie-mnogokvartirnogo-doma.html

Рекомендации Рекомендации по управлению многоквартирным домом – скачать бесплатно

Многоквартирный дом как объект управления

ЦЕНТР МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Москва, 2006 г.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ2. МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ2.1. Характеристика объекта управления2.2. Права собственников помещений в отношении общего имущества в многоквартирном доме2.3. Порядок определения технического состояния общего имущества в многоквартирном доме2.4. Учет общего имущества в многоквартирном доме2.4.1. Технический учет многоквартирного дома2.4.2. Учет земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом2.5. Регистрация прав на общее имущество в многоквартирном доме3. УПРАВЛЕНИЕ КАК ФУНКЦИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ3.1. Основные цели, задачи и функции управления многоквартирным домом3.2. Рекомендации по выбору способа управления многоквартирным домом3.3. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме3.4. Управление многоквартирным домом объединением собственников помещений (товариществом собственников жилья)3.5. Управление многоквартирным домом управляющей организациейПриложение 1Примерная форма решения собственников по вопросам повестки дня, вынесенным на аниеПриложение 2Примерный протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном домеПриложение 3Примерная форма заявления на вступление в товарищество собственников жилья

Рекомендации предназначены для оказания практической помощи собственникам помещений, объединениям собственников помещений, органам местного самоуправления, управляющим организациям в выборе способа управления многоквартирным домом.

В рекомендациях приведены оценка и сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление объединениями собственников помещений, либо управляющей организацией, которые позволят собственникам выбрать оптимальное управление многоквартирным домом.

Содержат порядок определения технического состояния и технического учета общего имущества в многоквартирном доме, учета земельного участка, процедуры регистрации прав на общее имущество.

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. «Рекомендации по управлению многоквартирным домом» (далее – Рекомендации) предназначены для оказания практической помощи в:

– обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решении вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлении коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме;

– выборе способа управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме.

2. Рекомендации разработаны в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 (далее – Правила содержания общего имущества), и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации.

3. Рекомендации предназначены для использования собственниками помещений, объединениями собственников помещений (товариществами собственников жилья, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами), органами местного самоуправления, управляющими организациями.

4. В Рекомендациях применяются следующие основные термины и понятия:

1)многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, а также содержащий в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством;

2) жилое помещение – изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната;

3) нежилое помещение– изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, не относящееся к жилым помещением и не входящее в состав общего имущества в многоквартирном доме;

4) общее имущество в многоквартирном доме– имущество в многоквартирном доме, принадлежащее собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности;

5) собственник помещения в многоквартирном доме– физическое или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности помещением, в соответствии с его назначением и пределами его использования;

6) содержание общего имущества в многоквартирном доме– комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемый в соответствии с установленными нормативными требованиями;

7) управление многоквартирным домом– деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Значения иных понятий, используемых в Рекомендациях, соответствуют определениям, приведенным в нормативных правовых актах Российской Федерации.

2. МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ

1. В соответствии с Жилищным кодексом объектом управления является многоквартирный дом. В структуре имущества многоквартирного дома выделяются:

– имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве собственности (далее – жилые и (или) нежилые помещения);

– имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (далее – общее имущество в многоквартирном доме).

2. К общему имуществу в многоквартирном доме относятся:

– помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

– крыши;

– ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

– ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

– механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

– земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

– иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Источник: http://www.gosthelp.ru/text/RekomendaciiRekomendaciip284.html

По каким критериям дом признаётся многоквартирным

Многоквартирный дом как объект управления

Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.

Почему ВС РФ признал недействующими некоторые требования № 938/пр

В доме две и более квартиры с отдельными выходами

Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.

Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.

По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п.

5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления.

ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.

Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.

Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом

Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ. Оно было основано на следующих нормах законодательства:

  • Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
  • Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.
  • К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир.

Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками.

Судья удовлетворил иск компании.

Нужна ли ГЖИ копия подписанного ДУ для изменения реестра лицензий

У собственников квартир есть общедомовое имущество

ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным.

Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что

  • Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
  • Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
  • В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.

Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации.

Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями.

Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.

В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.

О продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса

На заметку

Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.

Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/po-kakim-kriteriiam-dom-priznaetsia-mnogokvartirnym-5f0c4df3b156c6111e3d9d0b

Многоквартирный дом как объект управления | ГКУ «Центр реформы в ЖКХ»

Многоквартирный дом как объект управления

1. В чьей собственности находится многоквартирный дом?

У многоквартирного дома нет «одного» хозяина. Части дома – квартиры и нежилые помещения – принадлежат разным собственникам, имеют разных владельцев – ими могут быть государство, граждане, юридические лица.

Собственники жилых и нежилых помещений — это и есть «хозяева, владельцы дома». Согласно ст.ст. 30 и 36 ЖК РФ, каждому из собственников принадлежит не только конкретное помещение, но и доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Что такое «общее имущество собственников помещений»?

Состав общего имущества указан в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и конкретизирован постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. К общему имуществу относятся:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Согласно ст.

16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.

2004 № 189-ФЗ, земельный участок многоквартирного дома, сформированный до введения в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

[attention type=red]
В случае, если земельный участок многоквартирного дома не сформирован до введения в действие ЖК РФ, собственники жилых и нежилых помещений на своем общем собрании могут принять решение о формировании земельного участка своего многоквартирного дома, а также выбрать уполномоченное лицо, которое будет обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
[/attention]

3. Кто должен и может определять состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме?

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме (самостоятельно или с привлечением управляющей организации, или специализированных подрядчиков), с использованием  технической и проектной документации на дом.

После определения этот состав утверждается на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений.

4. Если собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме создали ТСЖ, станет ли весь дом собственностью ТСЖ, в том числе и квартиры?

Независимо от того, создано в доме ТСЖ или нет, дом всегда находится в общедолевой собственности собственников помещений, поскольку, согласно ст. 36 ЖК РФ, помимо квартир и нежилых помещений каждому собственнику принадлежит доля в праве на общее имущество дома (лестницы, чердаки, подвал, лифт, инженерные коммуникации и др.).

Сам дом не передается ТСЖ ни на «баланс», ни в собственность. Целью создания ТСЖ является организация управления многоквартирным домом.

5. Надо ли собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме официально регистрировать право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений  в таком доме?

Нет, не надо.  Согласно п. 2 ст. 23  Федерального закона от 21.07.

1997  № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

6. Если в доме создается ТСЖ, будет ли передан земельный участок этого дома товариществу?

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, является частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Как установлено ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.

2004  № 189-ФЗ, земельный участок многоквартирного дома,  сформированный до введения в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

[attention type=red]
В случае, если земельный участок многоквартирного дома не сформирован до введения в действие ЖК РФ, собственники жилых и нежилых помещений на своем общем собрании могут принять решение о формировании земельного участка своего многоквартирного дома, а также выбрать уполномоченное лицо, которое будет обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
[/attention]

Комплект документов, необходимый для проведения такого общего собрания собственников помещений, установлен  постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 № 569-ПП «Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома».

Если в доме создано ТСЖ, то собственники помещений на своем общем собрании могут делегировать председателю ТСЖ право выражать и защищать их интересы при решении данного вопроса.

После того, как земельный участок многоквартирного дома  сформирован и передан в общую собственность собственников помещений, собственники обязаны нести расходы по его содержанию и уборке.

7. Если в доме создано ТСЖ, передаются ли товариществу обособленные нежилые помещения, находящиеся на 1-м этаже (например, помещение магазина)  и в подвале такого дома?

Собственники отдельных нежилых помещений (магазин, офис и т.д.)  не могут быть лишены своего имущества и имеют такие же права и обязанности по управлению и содержанию дома, как и собственники жилых помещений, в том числе они могут стать членами ТСЖ.

Нежилые помещения, являющиеся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, – консъержные, колясочные, подвалы – находятся в общей долевой собственности всех собственников помещений.

Согласно действующему законодательству эти помещения могут использоваться товариществом собственников жилья, если за такое решение проголосуют на своем общем собрании собственники помещений, обладающие более чем двумя третями от общего числа собственников (см. пп.

3 и 8), но в собственность ТСЖ такие помещения не переходят.

8. Какие документы входят в состав технической документации на дом?

Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.

Источник: http://www.center-kgh.ru/razvitie-samoupravleniya-v-zhilishhnoj-sfere/tovarishhestvo-sobstvennikov-zhilya/tszh-v-voprosax-i-otvetax/mnogokvartirnyj-dom-kak-obekt-upravleniya/

Многоквартирный дом как объект управления тсж

Многоквартирный дом как объект управления

&иссер.&.ационнме исследования.

многоквартирный дом как объект управления тсж

жшшшшшшшшшшшшшшшшшшшшшшшшшшшш

Жилищный кодекс РФ содержит понятие «жилой дом», однако в нем отсутствует определение понятия «многоквартирный дом», хотя в процессе его разработки такие определения предлагались. Например, в ст. 2 проекта Жилищного кодекса РФ1 под «многоквартирным домом» понимался «жилой дом, в котором имеется две и более жилых единиц, имеющих выход в места общего пользования дома».

ГК РФ также использует указанный термин, однако тоже не раскрывает это понятие.

Нормативное определение понятия «многоквартирный дом» можно найти в постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» Согласно п.

6 указанного Положения под многоквартирным домом понимается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством».

Определение понятия «квартира» приводится в ст.

16 ЖК РФ, согласно которому под квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в данном обособленном помещении.

При этом комната определяется как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Другими словами, при буквальном прочтении указанных выше определений получается, что под многоквартирным домом следует понимать совокупность структурно обособленных частей помещений, предназначенных для использования в качестве места непосредственного проживания граждан.

По нашему мнению, указанные выше определения нельзя признать удачными хотя бы потому, что они фактически противопоставляют понятия «здание» и «многоквартирный дом», не включают нежилые и иные помещения, находящиеся в нем, инженерные коммуникации и конструктивные элементы здания, отрывают его от земельного участка, на котором он

расположен и который необходим для его обслуживания.

Более правильным представляется определение понятия «многоквартирный дом» через понятие «жилое многоквартирное здание»2 или «жилой дом».

Объективно многоквартирный дом как особый единый имущественный комплекс представляет собой вид индивидуально-определенного жилого здания, состоящего из конкретных конструктивных элементов, в границах которых расположены комнаты и квартиры как вид жилого помещения, а также находящиеся вне жилых помещений, необходимые для обслуживания последних, а равно инженерные сети и коммуникации, и поэтому к нему применимо по аналогии определение жилого дома, данное в ст. 16 ЖК РФ.

Многоквартирные дома со встроенно-пристроен-ными нежилыми помещениями, помещениями коммерческого и общественного назначения следует рассматривать как разновидность (вид) таких домов и поэтому в особом определении они не нуждаются.

Многоквартирный дом как построенное и введенное в эксплуатацию жилое здание существует лишь как объект градостроительной деятельности. Самостоятельными объектами права собственности, а также жилищных прав являются его части — жилые и нежилые помещения.

ЖК РФ не раскрывает понятие «помещение», через которое в ст. 15 ЖК РФ определяется основополагающее для действующего жилищного законодательства понятие «жилое помещение».

ФЗ «О товариществах собственников жилья», который утратил силу в связи с введением Жилищного кодекса, под «помещением» понимал единицу комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей.

Полагаем, что такое определение является недостаточным, поскольку не дает возможности точно описать этот объект, определить границы, отделяющие одно помещение от другого как объекта недвижимости или как имущества, принадлежащего собственнику, от общего имущества.

В связи с этим предлагается рассматривать помещение, находящееся в многоквартирном доме, а затем и квартиру (или комнату) как вид жилого помещения, пространственный трехмерный объект, ограниченный формирующими его строительными конструкциями и элементами. Указанное следует из ст. 36 ЖК РФ, в которой приводится перечень таких объектов, как пространственные составные части об-

Закон и право 03 • 2008

97

&иссер.&.ационнме исследования.

щего имущества. В данном случае любое причинение ущерба подобным конструкциям или элементам можно будет рассматривать как причинение ущерба общему имуществу.

Многоквартирный дом, за редким исключением (например, в случае строительства муниципального жилого дома с целью предоставления помещений гражданам по договору социального или коммерческого найма без права приватизации или последующего выкупа), не может являться единым объектом прав.

Особым специфическим признаком любого многоквартирного дома следует признать единство имущественного комплекса, состоящего из совокупности помещений различной функциональной направленности, принадлежащих разным собственникам.

По мнению автора, именно конструктивные особенности, связанные со строительством и эксплуатацией такого здания, и наличие множества собственников расположенных в нем помещений и допускает возможность юридического деления многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, который необходим для его строительства и последующей эксплуатации, как единого имущественного комплекса на имущество (в виде отдельных квартир, комнат, офисных, торговых и иных помещений), принадлежащее отдельным собственникам, и общее имущество, находящееся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

В течение долгого времени законодатель не признавал нежилые помещения самостоятельными объектами недвижимости. Например, Закон РФ «Об основах Федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.

№ 4218-1 не относил нежилые помещения к объектам недвижимости в жилищной сфере. ГК РФ предусматривает право собственности на жилое помещение как на разновидность недвижимого имущества (ст. 288 ГК РФ).

Однако нежилое помещение как объект недвижимости в нем не упоминается.

Указанное «недоразумение» было устранено принятием ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Статья 1 Закона относит нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

При этом особо указывается, что и жилое и нежилое помещения представляют собой объекты, входящие в состав зданий (ч. 2 п. 6 ст. 12).

В связи с этим, на наш взгляд, попытка выделить жилые помещения как объект жилищного права (даже под благовидным предлогом создания нового кодекса) и их юридическое противопоставление нежилым помещениям приводит к неоправданному расчленению многоквартирного дома как единого имущественного комплекса, смешению понятий и норм жилищного и гражданского права, подлежащих применению к отношениям, возникающим в связи с владением, пользованием и распоряжением жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирных домах. В итоге искусственно противопоставляются права и интересы собственников жилых и нежилых помещений.

Как указывалось выше, ст. 4 ЖК РФ регулирует отношения по поводу создания и деятельности ТСЖ, прав и обязанностей их членов. При этом объектом

жилищных прав признаются только жилые помещения.

Но нежилые помещения являются частью многоквартирного дома и неразрывно связаны с жилыми помещениями посредством общих строительных конструкций, элементов, инженерных систем и коммуникаций.

Собственники жилых и нежилых помещений имеют равные права и обязанности по отношению к общему имуществу, поэтому они обязаны принимать участие в его управлении, в том числе путем создания ТСЖ.

В связи с этим жилые и нежилые помещения юридически должны признаваться равнозначными объектами, входящими в состав многоквартирного дома как единого имущественного комплекса, и собственники нежилых помещений имеют право на вступление в члены ТСЖ и приобретают соответственно такие же права и обязанности, как и собственники жилых помещений.

По нашему мнению, товарищество должно создаваться для управления домом в целом как комплексом недвижимого имущества, а не для управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, как указано в ст. 135 ЖК РФ.

При этом после оформления прав на придомовую территорию оно должно получить право управления земельным участком не только с находящимися на нем объектами недвижимости, но любым признанным общим имуществом.

Иное означало бы признание того, что в многоквартирном доме есть имущество, которое не входит к комплекс имущества, но может управляться ТСЖ.

При этом логичнее именовать ТСЖ товариществом собственников помещений многоквартирного дома, на что, в частности, неоднократно указывала Г.П. Хованская еще при разработке проекта ФЗ «О товариществах собственников жилья».

Для исключения указанных противоречий предлагается внести следующие изменения в Жилищный кодекс РФ:

1. Уточнить отношения, регулируемые ЖК РФ, поскольку, с одной стороны, ст.

4 Кодекса устанавливает, что жилищное законодательство не регулирует отношения по поводу прав владения, пользования и распоряжения помещениями за исключением государственного и муниципального жилого фонда, а с другой — п. 2. ст.

36 устанавливает обязанность всех собственников распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома независимо от отнесения его к какому-либо фонду

Для дальнейшего прочтения статьи необходимо приобрести полный текст. Статьи высылаются в формате PDF на указанную при оплате почту. Время доставки составляет менее 10 минут. Стоимость одной статьи — 150 рублей.

Источник: http://naukarus.com/mnogokvartirnyy-dom-kak-obekt-upravleniya-tszh

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.