Момент наступления права собственности

На заметку будущим владельцам жилья: все о праве собственности на квартиру

Момент наступления права собственности

Приобретая жилье, каждый человек с нетерпением ждет момента, когда он станет ее полноправным собственником и сможет пользоваться квартирой без каких-либо ограничений.

Но не стоит забывать, что с правом приходит и ответственность за свое имущество.

В данной статье подробно рассказано о нюансах оформления квартиры в собственность, даны полезные рекомендации специалистов.

Скрыть содержание

Что это такое?

Право собственности – это один из институтов гражданского права, соответственно, основным регулятором отношений собственности выступает ГК РФ (гл. 13 – 20).

Возникновение права собственности, означает, что лицо может (ст. 209 ГК РФ):

  • владеть своим имуществом;
  • пользоваться им;
  • распоряжаться по своему усмотрению (продавать, менять, дарить, сдавать в аренду и т.д.)

В соответствии со ст. 131 ГК РФ права на недвижимость подлежат государственной регистрации в Росреестре и наступают только тогда, когда она завершена. Порядок данной процедуры регулируется отдельным законодательным актом – ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости».

Покупка в новостройке или на вторичном рынке

Тип договора-основания будет зависеть от того, где приобретается квартира. Для вторичного рынка заключается договор купли-продажи между продавцом, который обязуется передать жилье и права на него покупателю, который, в свою очередь, обязуется передать деньги в сумме, установленной договором, и принять жилье, подписав акт приема-передачи.

Приобретение квартиры на первичном рынке характеризуется заключением договора долевого строительства с компанией-застройщиком. Эта процедура более долгая, чем покупка жилья, но в ней есть плюс: дольщик с самого начала выбирает наиболее удобный для себя вариант, согласно плану, а если строительство еще не началось, то в некоторых случаях может и поучаствовать в создании плана будущего жилья.

На вторичном рынке выбор не такой большой, а любые перепланировки необходимо согласовывать с БТИ и Росреестром.

Лицо, проживающее в государственной или муниципальной квартире по договору социального найма вправе оформить ее в свою собственность. Совершеннолетний вправе участвовать в программе приватизации только один раз, тогда как несовершеннолетние дети могут это сделать два раза: вместе с родителями до достижения 18 лет, и после совершеннолетия.

Правом на приватизацию обладают все зарегистрированные в квартире лица. Отсутствие лица (командировка, военная служба, отбывание наказания и т.д.) предполагает возможность участвовать в приватизации позже.

Лица, добровольно отказавшиеся от приватизации, оставляют за собой право бессрочного проживания и пользования.

Наследство

Не имеет значения, было составлено завещание или лицо получило квартиру по законному наследству, спустя полгода после его открытия он вправе оформить жилье в собственность. Основанием послужит свидетельство о вступлении в наследство от нотариуса.

Получение в дар. Дарение – это безвозмездное получение жилья в собственность. Можно прописать в договоре определенные условия:

  • подарить только долю квартиры;
  • оставить за собой право бессрочного проживания в ней и т.д.

Если квартиру дарит неблизкий родственник или лицо, не являющееся родственником вообще, одаряемому придется заплатить 13% налога от рыночной стоимости жилья, т.к. по закону получение в дар – это прибыль.

Сделка между близкими родственниками (родителями и детьми, бабушками и дедушками и т.д.) налогом не облагается.

Виды

Виды собственности делятся на три большие группы:

  1. Государственная (федеральная или региональная).
  2. Муниципальная (городская, сельского поселения или муниципального образования).
  3. Частная (физических или юридических лиц).

Частная, в свою очередь, делится на:

  • индивидуальную (когда собственник один);
  • общую совместную (доли не указываются);
  • общую долевую (нет четкого разделения долей, они равны меду собственниками);
  • долевую (доли неравны и разделены по договору или по закону);
  • коллективную (несколько физических лиц объединяются в жилищный кооператив и т.д.).

С какого момента возникает?

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности на вещи, подлежащие госрегистрации (а квартира относится к таковой), возникает с момента окончания регистрационной процедуры при положительном решении о признании прав. Какая дата будет указана в Реестре недвижимости и выписке ЕГРН, такая и будет считаться моментом возникновения прав.

Момент регистрации на новостройки определяется ст. 219 ГК РФ.

Алгоритм регистрации

Регистрация осуществляется в Росреестре. Подать заявку можно:

При передаче документов через интернет необходимо наличие электронной цифровой подписи у всех лиц, указанных в заявлении (продавец и покупатель или даритель и одаряемый).

Сам алгоритм регистрации зависит от того, где было приобретено жилье.

Вторичный рынок

  1. Подать заявление и пакет документов.
  2. Получить от регистрирующего органа или МФЦ расписку, которая содержит номер, позволяющий отслуживать статус рассмотрения заявки.
  3. Получить от Росреестра уведомление о регистрации, договор-основание с печатью и выписку ЕГРН в которой будет указан новый собственник.

Новостройка

  1. Получить оповещение от застройщика о том, что квартира введена в эксплуатацию. К оповещению должны быть приложены документы:
    • проектная декларация;
    • технический паспорт на квартиру;
    • акт о вводе жилого дома в эксплуатацию;
    • акт приема-передачи квартиры и т.д.

    Документы от застройщика подвергаются экспертизе, которая длится от 1 месяца.

  2. Написать заявление и приложить к нему пакет документов.
  3. Получить от Росреестра или МФЦ расписку.
  4. Получить от Росреестра уведомление о регистрации, ДДУ с печатью органа и выписку ЕГРН, в котором дольщик будет числиться собственником.

Документы

С июля 2016 года в регистрационном законодательстве произошло множество изменений, и коснулись они в первую очередь бумажной волокиты и замены нескольких документов на один – выписку ЕГРН.

Свидетельство

Свидетельство о праве собственности до 2015 года выдавалось на номерном бланке, позднее было заменено на обычный документ А4, а 15 июля 2016 года – полностью отменено.

Оно является важным документам в сделках по отчуждению квартир, приобретенных до указанной даты (продавец или даритель прикладывает его к пакету документов, предназначенных для ДКП или договора дарения). В настоящее время ее занимает выписка ЕГРН.

Выписка ЕГРП

Выписка ЕГРП реформой 2016 года была заменена на единую справку ЕГРН. По сути, она содержала такие же сведения (о собственнике, об объекте недвижимости, обременениях и т.д.).

Выписка из Реестра недвижимости в настоящее время является основным правоподтверждающим документом.

Что будет, если не зарегистрировать?

Длительный отказ от регистрации может повлечь следующие риски:

  1. Банкротство застройщика. Если лицо не зарегистрировало квартиру, приобретенную в новостройке по ДДУ, а застройщик обанкротился, то лицо останется без жилья и, соответственно, деньги ему тоже не вернут.
  2. Продавец на вторичном рынке решит вернуть квартиру себе. Расторгнуть договор купли-продажи проще, если жилье еще числится за предыдущим собственником. Кроме того, отсутствие прав на квартиру влечет невозможность ее отчуждения, передачи в аренду и т.д.

Сколько собственников может быть?

Закон не ограничивает количество собственников до какого-либо конкретного числа — их может быть 2, все члены семьи или один человек.

Если жилье было приобретено на средства материнского капитала, право собственности должно быть оформлено на обоих супругов и всех детей с выделом доли каждого.

Ребенок, конечно же, может являться полноправным собственником. Порядок регистрации зависит от его возраста:

  • до 14 лет от его имени все регистрационные вопросы решают родители;
  • с 14 до 18 лет несовершеннолетний ставит свою подпись самостоятельно, но требуется письменное разрешение от родителей.

Порядок регистрации квартиры зависит от того, где она была приобретена: на первичном или вторичном рынке. Не рекомендуется тянуть с данной процедурой, ведь отсутствие права собственности влечет не только определенные риски, но и невозможность полноправного пользования и распоряжения жильем по своему усмотрению.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/pr-sobstvennosti

Главы из книги НАСТОЛЬНАЯ КНИГА СУДЬИ ПО СПОРАМ О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ

Момент наступления права собственности

 11.

Граждане, юридические лица являютсясобственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от другихлиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего понаследству или в порядке реорганизации (ст.218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ правана имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с моментарегистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Иной момент возникновения права установлен, вчастности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случаеполной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования иреорганизации юридического лица (абз.2, 3 п. 2, п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 4 ст.

1152 ГК РФ).Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику)принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит кнаследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственнойрегистрации права на недвижимость.

Право собственности на недвижимое имущество вслучае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п.4 ст. 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации – с моментазавершения реорганизации юридического лица (ст.16 Федерального закона “О государственной регистрацииюридических лиц и индивидуальных предпринимателей”).

Наследник или вновь возникшее юридическое лицовправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода правасобственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав нанедвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственный регистратор), послепринятия наследства или завершения реорганизации.

В этом случае, если правособственности правопредшественника не было зарегистрировано в Единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -ЕГРП), правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание дляперехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника,свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Акционерное общество, созданное в результатепреобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке,предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственнойрегистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится какправопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации илипередаточный акт.

Пункт 11 ПостановленияПленума N 10/22 указывает на способы приобретения права собственности иопределяет момент возникновения права собственности применительно к некоторым изних.

Что касается момента приобретения правасобственности, то существует два общих правила. Согласно первому правилу правособственности на вновь созданную присвоенную вещь, а также вещь, переданную подоговору, т.е.

вне зависимости от того, имеет ли место первоначальный илипроизводный способ приобретения права собственности, возникает в моментзавладения ею, а именно в момент создания, присвоения либо передачи (п.1 ст. 218,ст. ст. 220,221,п. 1 ст. 223 ГК РФ и др.).

Согласно второму правилу права на имущество, подлежащие государственнойрегистрации, – а это преимущественно права на недвижимые вещи – возникают смомента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установленозаконом (п.2 ст. 8 ГК РФ). Данное положение находит развитие в других положенияхГК РФ. Так, в соответствии сост.

219 ГК РФ право собственностина здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество,подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Всилуп. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях,когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, правособственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иноене установлено законом.

Так, отказывая в передаче надзорной жалобыпредставителя В.И. для рассмотрения в судебном заседании суда надзорнойинстанции, судья областного суда указал следующее.

Решением Тракторозаводского районного суда г.Волгограда от 3 июня 2010 г. исковые требования В.И.

к обществу с ограниченнойответственностью “Волжская строительная компания”, обществу с ограниченнойответственностью “Ленд-Банк”, обществу с ограниченной ответственностью “Инфо-Центр”о признании сделки недействительной удовлетворены.

Кассационным определениемсудебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 23сентября 2010 г. решение суда первой инстанции отменено и принято новое оботказе в иске.

В надзорной жалобе представитель В.И. оспариваетобоснованность Кассационного определения.

Дело, истребованное судьей Волгоградскогообластного суда 25 октября 2010 г., поступило в Волгоградский областной суд 2ноября 2010 г.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФоснованиями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзораявляются существенные нарушения норм материального или процессуального права,повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление изащита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемыхзаконом публичных интересов.

Как усматривается из обжалуемого Кассационногоопределения, оно сомнений в законности не вызывает, а доводы надзорной жалобы всоответствии со ст. 387 названногоКодекса не могут повлечь его отмену или изменение в порядке надзора.

Удовлетворяя исковые требования, суд первойинстанции исходил из того, что вне зависимости от того, произведена лигосударственная регистрация перехода права собственности по договорукупли-продажи или нет, В.И. не может быть признан не приобретшим правособственности на указанное имущество.

С указанными выводами кассационная инстанция несогласилась.

Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФправо собственности на имущество, которое имеет собственника, может бытьприобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения илииной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 223 ГК РФ правособственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи,если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждениеимущества подлежит государственной регистрации, право собственности уприобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установленозаконом.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФправо собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этихправ, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственнойрегистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Регистрацииподлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативногоуправления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянногопользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренныхнастоящим Кодексом и инымизаконами.

Отменяя решение суда первой инстанции, судебнаяколлегия по гражданским делам Волгоградского областного суда указала, что 19января 2009 г. между ООО “Волжская строительная компания”, являющимсясобственником теплицы N …

назначение производственное, площадью 192,5 кв. м,инвентарный номер: … литер: А, этажность: 1, расположенной по адресу: г.Волгоград, пр. …, кадастровый номер: …, и В.И. заключен договоркупли-продажи названного имущества.

С заявлением о государственной регистрацииперехода права собственности и права собственности до 3 августа 2009 г. В.И. врегистрирующие органы не обращался.

Судебным приставом-исполнителем Волжскогогородского отдела УФССП по Волгоградской области 15 апреля 2009 г. возбужденоисполнительное производство на основании исполнительного листа, выданногоАрбитражным судом Волгоградской области, о взыскании с ООО “Волжскаястроительная компания” денежных средств в пользу ООО “Ленд-Банк”.

Поскольку долг в полном объеме должником непогашен, а за ООО “Волжская строительная компания” зарегистрировано одноэтажноездание теплицы N … по адресу: г. Волгоград, пр. …, – в целях обеспеченияисполнения исполнительного документа судебным приставом-исполнителем наосновании Постановления N 54489/48/2009 от 8 июля 2009 г. наложен арест (запрет)на отчуждение данного имущества.

При составлении акта описи и ареста теплицыруководитель ООО “Волжская строительная компания” не отрицал принадлежностьспорного имущества названной организации, не указывал на наличие договоракупли-продажи теплицы и в связи с этим на принадлежность имущества другомусобственнику.

7 декабря 2009 г. судебным приставом-исполнителемВолжского городского отдела УФССП по Волгоградской области вынесенопостановление об оценке указанного имущества, в последующем имущество былопередано ООО “Инфо-Центр” согласно Протоколу от 27 января 2010 г. N 03/37 орезультатах торгов по продаже арестованного имущества.

Постановление о передаче имущества на реализациюоспорено не было.

Поскольку на момент реализации на торгахпринадлежащего должнику ООО “Волжская строительная компания” имущества В.И.

егособственником не являлся, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградскогообластного суда обоснованно пришла к выводу об отмене решения суда и принятиинового об отказе в иске.

Поэтому оснований для передачи надзорной жалобы длярассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции не имеется.

Доводы надзорной жалобы о том, что истец являетсясобственником спорного имущества с момента заключения 19 января 2009 г. договоракупли-продажи и для возникновения прав собственника государственная регистрациянеобязательна, основаны на неправильном толковании подлежащих применению нормматериального права, приведенных судом кассационной инстанции.

Кроме того, в Постановлении Пленума N10/22 указывается на то, что в силу п. 2 ст. 8 ГК РФ правана имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с моментарегистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

После передачи владения недвижимым имуществомпокупателю, но до государственной регистрации права собственности (п. 6)покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом,поскольку право собственности на это имущество до момента государственнойрегистрации сохраняется за продавцом .

——————————–

Архив Волгоградского областного суда. Дело N4г-4890/10.

В виде исключения ГК РФ предусматривает, что членжилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительскогокооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свойпаевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этимлицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п.4 ст. 218 ГК РФ). Еще одно исключение содержится вп. 4 ст. 1152 ГК РФ, согласнокоторому принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытиянаследства, независимо от времени его фактического принятия, а также независимоот момента государственной регистрации права наследника на наследственноеимущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Наконец, иноймомент возникновения права установлен для приобретения права собственности впорядке реорганизации юридического лица (абз.3 п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Здесь же следует отметить, чтоп. 11 ПостановленияПленума N 10/22 разводит во времени момент приобретения права собственностии момент, в который наследник вправе обратиться с заявлением о государственнойрегистрации перехода права собственности.

В частности, право собственности унаследника, принявшего наследство, возникнет по правиламп. 4 ст. 1152 ГК РФретроспективно, т.е.

с момента открытия наследства – со дня смерти гражданина, апри объявлении его умершим – дня вступления в законную силу решения суда обобъявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии сп. 3 ст.

45 ГК РФ днем смертигражданина признан день его предполагаемой гибели, – дня смерти, указанного врешении суда. Однако обратиться с заявлением о государственной регистрацииперехода права собственности наследник сможет только после его принятия (ст.ст. 1153 -1156 ГК РФ).

Источник: http://av-ue.ru/nks_k.php?d=nks_21.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.