Момент перехода права собственности на недвижимое имущество

Переход права собственности на недвижимое имущество

Момент перехода права собственности на недвижимое имущество

Вопрос перехода права собственности связан с тем, с какого именно момента на недвижимое имущество оно возникает. В данном случае следует опираться на гражданское законодательство, судебную практику и условия самого договора. Подробный ответ на этот вопрос представлен в статье.

Основной риск покупателя

Право, которое подтверждает владение квартирой как собственностью, может переходить по разным основаниям. В большинстве случаев это договор купли-продажи, однако наряду с ним могут быть и такие случаи:

  • мена;
  • дарение (в том числе в качестве приза в лотерее, акции и т.п.);
  • переход по завещанию после открытия наследства;
  • приватизация муниципального или федерального жилья;
  • отчуждение по решению суда (например, в связи с арестом за неуплату долгов, алиментов и т.п.).

Переход права собственности может осуществляться между разными владельцами:

  • переход доли или всего объекта;
  • обмен между физлицами;
  • между юрлицами;
  • между физическим лицом и юридическим лицом, и наоборот.

С точки зрения закона нет значения, кто именно продает квартиру или другой объект. Но в случае с частными гражданами важно учесть сразу несколько требований:

  • факт правомерного владения объектом (квартира находится в личной собственности на законных основаниях);
  • полная дееспособность;
  • совершеннолетие.

При этом обязательно соблюсти 2 процедуры:

  1. Подписать соответствующий договор (в большинстве случаев купли-продажи).
  2. Зарегистрировать право в государственном органе (отделение Росреестра).

На обоих этапах участвует и покупатель, и продавец недвижимости. Каждая сторона может прислать своего представителя, который действует на основании заверенной нотариусом, актуальной доверенности.

Эти две процедуры выполняются в разное время, что и создает определенные риски для покупателя.

Они связаны с тем, что продавец может оказаться недобросовестным, что проявится в следующих его действиях/бездействии:

  1. Уклонение от процедуры регистрации. То есть продавец подписывает договор, получает денежные средства наличными или банковским переводом, но не является на процедуру государственной регистрации.
  2. Подписание нескольких договоров купли-продажи на одну и ту же квартиру, но с разными лицами. При этом собственник получает средства целиком (или аванс), но также уклоняется от процедуры регистрации права.

Таким образом, покупателю следует не только тщательно проверять юридическую чистоту объекта (для этого в первую очередь любой гражданин может заказать выписку из ЕГРП), но и обратить внимание на текст договора купли-продажи или другого документа. А именно следует учесть, когда происходит аванс, перечисление полной суммы в пользу продавца, а также когда будет совершена регистрация самого права собственности.

Что говорит закон

В первую очередь нужно обратить внимание на следующие вопросы:

  1. Когда именно переходит право.
  2. Какими полномочиями обладают продавец и покупатель на этапе между подписанием договора и регистрацией.
  3. Как законно заставить недобросовестного продавца пройти регистрацию права собственности.

На эти вопросы отвечает, прежде всего, гражданское законодательство и отдельные постановления судов (т.е. судебная практика). Вот основные моменты, которые важно знать покупателю:

  1. Сам договор купли-продажи зарегистрировать в Росреестре обязательно. Но даже в отсутствие регистрации договор и сделка не могут считаться недействительными, о чем говорится в Гражданском кодексе, статья 551. 
  2. На основании той же статьи можно сделать вывод, что если продавец уклоняется от регистрации, то покупатель может обратиться суд. Если договор был полностью исполнен (прежде всего, это касается условия оплаты), то суд имеет полномочие зарегистрировать переход права собственности – т.е. возложить на регистратора обязанность оформить право на недвижимое имущество даже в отсутствие продавца.

В этих ситуациях потерпевшая сторона может потребовать полного возмещения убытков, связанных с уклонением собственника от участия в регистрации. Например, компенсация судебных издержек, оформления документов, проезда, морального ущерба и т.п.

  1. Анализируя эти статьи, а также статью 223 Гражданского кодекса, можно однозначно сказать: непосредственно переход права собственности происходит с того момента, когда будет совершена госрегистрация на недвижимое имущество.

Таким образом, даже фактическое подписание договора и акта приема-передачи не являются сами по себе основанием перехода права.

  1. Однако если покупатель произвел оплату, выполнил все свои обязанности после подписания договора, это означает, что он сразу становится так называемым «законным владельцем имущества». Об этом прямо утверждается в постановлении Пленума ВАС.

В нем можно найти пункт 60, в котором прописано, что договор купли-продажи имеет полную юридическую силу даже в отсутствие госрегистрации: т.е. до момента этой регистрации или в случаях, когда продавец по каким-то причинам уклоняется от нее.

Признается, что прежний гражданин так и остается в качестве собственника, а покупатель становится законным владельцем. Хотя покупатель пока не вправе распоряжаться недвижимым имуществом (до окончательного перехода права собственности на него).

  1. В этом же пункте содержится отсылка на статью 305 Гражданского кодекса. В ней предусмотрено, что добросовестный покупатель признается по крайней мере владельцем помещения. То есть законодательство вводит понятие «собственник» и понятие «владелец», отделяя одно от другого. Владелец может отстаивать свои интересы в судебном порядке, в том числе выступая против собственника.

Этапы правоотношений продавца и покупателя

Таким образом, если говорить об интересах прежнего и нового собственника недвижимого имущества в связи с переходом права собственности, следует обратить внимание на такие нюансы:

  1. Договор купли-продажи обязательно проходит госрегистрацию.
  2. Во время этой процедуры присутствуют обе стороны.
  3. Если продавец уклоняется от присутствия, покупатель обращается в суд.

С точки зрения реализации (продажи) объекта можно выделить по крайней мере три периода правоотношений прежнего и нового собственника. Они подробно описаны в таблице.

период правоотношенийправовой статус продавца и покупателя
до подписания договорастатус отсутствует, поскольку нет взаимных прав и обязанностей
после подписания договора, до регистрации правапродавец остается собственником, покупатель становится законным владельцем (предполагается, что факт подписания означает полное исполнение соглашения обеими сторонами, в том числе и по обязательству оплаты)
после регистрациипокупатель становится собственником, продавец окончательно утрачивает право собственности

Регистрация сделки: пошаговая инструкция

В России все юридические сведения о каждом недвижимом объекте содержатся в едином реестре, который долгое время назывался ЕГРП. С начала 2017 года его называют ЕГРН.

Именно в эту базу достоверных данных вносятся записи, отражающие любые изменения, в том числе обмен, продажа, т.е. любой переход права собственности.

Основанием для внесения записи служат как раз договор купли-продажи и другие документы.

Шаг 1. Сбор необходимых документов

После того, как стороны подписали договор (они могут сделать это и непосредственно для регистрации), необходимо принести его в местное отделение Росреестра как минимум в трех оригинальных (одинаковых) экземплярах. Наряду с ним предоставляются такие документы:

  • паспорта обеих сторон;
  • заявления обеих сторон (бланки предоставят на месте);
  • акт приема-передачи предоставляется как неотъемлемое приложение к договору;
  • предыдущий договор, на основании которого продавец приобрел квартиру;
  • свидетельство о собственности;
  • технический, кадастровый паспорт;
  • выписка из домовой книги, в которой подтверждается факт отсутствия прописанных лиц;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Это минимально необходимый перечень бумаг. В дополнение могут потребоваться и другие – например, согласие супруга на продажу, разрешение органов опеки и т.п.

Шаг 2. Совершение регистрации: сроки и стоимость

Во время подписания документов присутствуют в обязательном порядке обе стороны – продавец и покупатель (при необходимости вместо каждого из них могут прийти представители, действующие по доверенности).

Срок выполнения всей процедуры составляет предельно 10 рабочих дней. В случае оформления ипотеки срок уменьшается до 5 рабочих дней. Отсчет начинается с рабочего дня, который следует за днем подачи документов.

Что касается стоимости госпошлины, то в случае с физическими лицами она составляет:

  • 2000 рублей за регистрацию договора;
  • 2000 рублей за возникновение у собственника права собственности.

Стороны должны самостоятельно договориться о том, кто и в каком объеме несет расходы. Поэтому в договоре следует отдельно прописать и этот пункт.

Таким образом, если покупатель не уверен в юридической чистоте объекта, добросовестности продавца, лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам: цена ошибки в случае с недвижимостью, как правило, очень высока.

ссылкой:

(3 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://2ann.ru/kogda-proisxodit-perexod-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimoe-imushhestvo/

Момент перехода права собственности на недвижимое имущество

Момент перехода права собственности на недвижимое имущество

В данной статье подробно рассказывается про момент перехода права собственности на недвижимое имущество, и все что об этом надо знать. В последнее время перехождение на основное право собственности и на любое имущество в виде недвижимости считается одним из актуальных вопросов.

Это все может обуславливаться не только активированием рынка по недвижимости и по всей деятельности, по которой соответственно он работает, но и ко всему этому можно будет распространить любые различные мошеннические дела, осуществляемые согласовывая процедуру по купле-продаже. И согласно с этим стоит рассмотреть более важные моменты из всей этой процедуры.

Как рассмотреть момент перехода права собственности на недвижимое имущество?

Любой момент перехода права собственности на недвижимое имущество определяется за счет

Процесс по переходу основного права на владение недвижимостью в частности заметно отличается от подобной же ситуации, который зачастую будет осуществляться только при оформлении собственности, который соответственно относится к числу движимого имущества.

Согласно с федеральным законодательством по основной базе России весь этот момент будет определяться только единственной датой государственной регистрации. Этот же вопрос будет предусматриваться согласно со стат.

551 гражданского кодекса России, где предусматривается, что основной переход права на собственность от реализатора к покупателю будет осуществляться только при основных сделках по купле-продаже всех недвижимых сооружений, который также должен будет зарегистрирован в определенных государственных органах.

Уважаемые читатели! Наши статьи рассказывают о способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (800) 555-93-50. Это быстро и бесплатно!

Естественно, именно любая подобная особенность затянет каждого за собой, и в результате может появиться еще одно следственное дело. Согласно с законодательством гражданского кодекса Российской Федерации, если при действии были приняты такие моменты, когда отчужденное состояние в обязательном порядке может потребовать регистрации.

В этом же случае основной момент по переходу прав на собственность, может быть зафиксирован только на определенную дату, который также будет осуществляться по разным случаям. Конечно же, имущество, записанное за реализатором будет числиться до появления ситуации, пока сам покупатель не проведет перерегистрацию недвижимости на свое имя.

В качестве исключения можно будет вписать ситуации, которые собственной

ограничиваются с основной стороны законодательства. Сюда же можно будет вписать арест того или иного объекта за появление задолженности, и так далее. И вот в данном деле основное право на собственность будет переходить в число имуществ наследующего гражданина, и только на определенных условиях, а также обусловленных требований.

Основные моменты по переходу прав собственности

При обусловленных методиках все указанные способы по переходу прав собственности на имущество условно могут быть подразделены сразу на несколько этапов, это первоначальные, а также производные ситуации.

И уже среди всех более распространенных начальных методик по переходу можно будет в дальнейшем выделить следующее:

  • Построение совершенного нового сооружения.
  • Данная методика считается более актуальным в любой юридической практике и в дальнейшем может быть рассмотрена при возведении совершенно новых построений.
  • Согласно с федеральным законодательством и составленной базой, то право на собственность будет иметь владелец по основному факту осуществления регистрационного метода. Получение прав на собственность на любые бесхозные сооружения. К примеру, в качестве бесхозных сооружений, который находится без владения, но или же, собственность неизвестный своим происхождением. Относительно всего этого вопроса, то рекомендуется пройти полную консультацию с юридическим деятелем. Так как вся эта процедура наделяется множеством проблемных аспектов, но и наличием основных тонкостей.

К любым производным методикам по переходу прав на собственность в дальнейшем можно будет вписать такие моменты:

  • На основании момента по отчуждению.
  • И только по этому поводу все жилые помещения могут быть оформлены по основному соглашению между сторонами, особенно по составлению купли-продажи.
  • Продавец может зарегистрировать собственные права на имущество, а другая сторона оформляется с последующим переходом прав на любую недвижимость.

Переход может быть осуществлен только после наследования. Право на собственность будет переходить по завещанию родственника или знакомого человека. Все основные нюансы по подобной процедуре будет урегулироваться в любой законодательной базе.

Более того, здесь будет осуществляться и некоторые специфические моменты по переходу всего имущества. Но соответственно со всем этим они считаются более распространенным вариантом, отчего в любом подобном деле требуется полная консультация у нотариуса.

Несмотря на методы по переходу прав на собственность, то всем будет рекомендоваться тщательно провести проверку некоторые юридические ситуации.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (800) 555-93-50 (Регионы РФ)

+7 (495) 317-12-91 (Москва)
+7 (812) 429-74-51 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

В этой статье вы узнали, про момент перехода права собственности на недвижимое имущество. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.

Источник: https://www.cherlock.ru/articles/moment-perehoda-prava-sobstvennosti-na-nedvijimoe-imyshestvo

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.