Моп в нежилом здании

Места общего пользования нежилого помещения

Моп в нежилом здании

Места общего пользования являются общим имуществом, принадлежащим собственникам жилого многоквартирного дома, а также нежилых зданий.

В них включаются помещения, не являющиеся частью квартир или офисов, и доступные для пребывания, посещения и использования общественностью. Ограничения к доступу подобных площадей могут иметь место только в тех случаях, когда для этого установлены определенные часы.

Подобное решение принимают и по иному признаку, не вступающему в противоречие со свободами и правами личности либо группы людей.

О чем говорит жилищный кодекс?

Согласно действующему законодательству, места общего пользования в жилых домах являются общим домовым имуществом.

В его список входят:

– Земли, на которых возведен дом. Сюда же включают находящиеся на них объекты благоустройства, а также те, которые специально созданы для обслуживания жилья.- Кровли и конструкции, которые выполняют ограждающие и несущие функции.

– Оборудование, установленное с целью обслуживания квартир.- Другие виды помещений, не являющиеся индивидуальной собственностью граждан, используемые для социально-бытовых нужд.

– Помещения, необходимые для обслуживания жильцов и квартир (лестничные площадки с лифтами).

Многоэтажный жилой дом

Места общего пользования в строении, в котором находятся люди, определяются государством или органом самоуправления, исходя из конструктивных особенностей помещений.

С какой целью устанавливается данный порядок? Он необходим для выполнения обязанностей по содержанию имущества, контролю над надлежащим его содержанием, а также для конкурсного отбора организаций, которые будут заниматься управлением объектом.

Какие они, места общего пользования в многоквартирном доме? Что входит в их перечень? В нем находятся:

1. Помещения различного назначения, расположенные внутри дома, но не позиционирующиеся в качестве конструктивных элементов построения квартир, а также их геометрии. Такие места общего пользования предназначены для обслуживания не только дома, но и его жильцов (более одного).2.

Площадки, по которым осуществляется проход к жилью, а также к выходу из подъезда, лифты, лестничные клетки, а также лифтовые шахты.3. Техно-эксплуатационные и чердачные этажи.4. Встроенные гаражи, находящиеся под домом в подвальном помещении, либо оформленные в виде части недвижимого объекта.5.

Оборудование, предназначенное для обслуживания жильцов (более одного), а также дополнительные сервисные площадки, находящиеся внутри постройки, которые задействованы в обслуживании подобного оборудования.6. Бойлерные, а также иные специализированные служебные площади.7. Заборы или ограждения.8. Домовая крыша.

9. Несущие элементы здания, которые находятся в местах для массового пользования.10. Ограждающие объекты, находящиеся внутри дома (лестничные перила, парапеты и т.д.).11. Двери и окна в комнатах, предназначенных для общественного пользования.

12.

Механизмы и приспособления, необходимые для удовлетворения людей в свете, тепле и иных благах цивилизации.

Как коротко описать места общего пользования в многоквартирном доме? Что входит в их перечень? В нем находится все то, что расположено на территории дома и выполняет задачу по созданию комфортных условий для его жильцов.

Особенности общего имущества

Для мест, предназначенных для пользования разными людьми, характерен ряд признаков, а именно:

– необходимость для пользования несколькими или всеми помещениями в доме;- рассмотрение в виде единого объекта;

– выполнение служебных функций.

Платежи

Какова причина того, что места общего пользования выделяются в отдельную категорию? Это необходимо для оплаты за их эксплуатацию.

Сегодня жильцы многоквартирных домов вынуждены вносить деньги за места общего пользования в многоквартирном доме.

Что входит (общежитие по такой схеме не считается) в квитанции за коммунальные услуги? Сюда включается освещение мест, предназначенных для общественного пользования. Ранее такой строки в квитанции не было.

Однако возмещение расходов за электрическую энергию в местах, которыми пользуется не один человек, производилось всегда. Единственное отличие на сегодняшний день состоит в разграничении строк в квитанции.

Согласно порядку, установленному законодательством, расходы на содержание мест общественного пользования должны быть распределены согласно долевому участию участников кооператива или жильца в многоквартирном доме.

В счетах за освещение таких помещений находится оплата за:

– потери электроэнергии, вызванные несовершенством проводки;- свет в подъезде;- питание для специализированного средства связи (домофона), которое служит для недопущения в подъезд посторонних лиц;- уствновленный усилитель к телевизионной антенне, которым могут пользоваться все жильцы дома;

– освещение подвалов и чердаков.

Предположим, в подъезде имеется коллективный счетчик. Он учитывает затраченную в местах общественного пользования электроэнергию. Показания такого прибора в киловаттах необходимо разделить на всех долевых участников коллективной недвижимости. Учет ведется согласно тому числу граждан, которые имеют регистрацию в данном доме на праве личной собственности.

Особенности коммунального жилья

Проживание в одной квартире с соседями, которые являются совершенно посторонними людьми, вряд ли может быть комфортным. Ведь у каждого человека есть свои привычки и определенный ежедневный уклад.

Жизнь в коммуналке – это постоянные ссоры из-за шума, различных мелочей, а также из-за мест общественного пользования. Даже взрослым людям трудно внушить ту мысль, что нужно просто уважать друг друга и соблюдать определенные договоренности.

Места, доступные для всех жильцов

Тот, кто проживает в многонаселенной квартире, имеет равное со своими соседями право пользоваться коридором и кухней, туалетом, прихожей и ванной комнатой. Все это места общего пользования в коммунальной квартире. Согласно общему правилу, жильцы вправе занимать мебелью или иным имуществом часть вышеперечисленных помещений согласно их доле собственности.

Как используются места общего пользования в коммунальной квартире? Определение этого порядка законодательство не содержит. Что же предпринять при возникающих между жильцами спорах? В таких случаях вопросы решаются в судебном порядке.

Ремонт

В каких случаях многонаселенная квартира нуждается в проведении строительных работ? Необходимость ремонта устанавливается представителями тех организаций, которые обслуживают дом или управляют им.

Такой вывод могут сделать и приглашенные эксперты, вызванные жильцами квартиры. После составления акта осмотра и принимается окончательное решение.

Если оно положительное, то следующим этапом является составление сметы.

Оплата ремонтных работ производится жильцами. Однако не всегда люди готовы вносить деньги за улучшение места общего пользования в нежилом помещении. Судебная практика говорит о том, что при отказе соседей от оплаты можно взять эти расходы на себя.

Возмещение затрат можно будет получить несколько позже. Для этого понадобится подать соответствующие документы в суд. После принятия им положительного решения деньги вернутся в ваш кошелек.

Ремонт при этом будет сделан вовремя, обеспечивэстетическое удовольствие.

Места общего пользования существуют не только в домах, населенных людьми. Есть они и в различных торговых и административных центрах, домах быта и прочих зданиях, в которых расположены магазины, офисы и склады.

Нежилое сооружение, так же, как и многоквартирный дом, не является обособленным объектом. Это совокупность помещений (офисов, кабинетов и т.д.), которые принадлежат отдельному собственнику. Часто подобные площади сдаются в аренду.

Места общего пользования в нежилом здании кому принадлежат? Порой такие помещения являются собственностью муниципалитета, который передает их предприятиям на правах хозяйственного ведения.

Многосубъектность отношений

Кем используются места общего пользования в нежилом здании? Ответ на этот вопрос непрост. Дело в том, что в управлении нежилым фондом имеет место многосубъективность отношений.

Основными пользователями такого здания являются:

– арендаторы;- непосредственно собственники;- кредитные организации (банки и проч.);- унитарные предприятия;

– муниципальные образования.

Отношения собственников

Как используются места общего пользования в нежилом здании? Определение законности тех или иных отношений собственников на данный момент является сложным и пока еще развивающимся институтом.

Кроме того, существующая на сегодняшний день практика долевого строительства зданий, имеющих нежилое назначение, приводит к тому, что появляется огромное количество собственников.

Постоянно растет их число и в уже существующих строениях. На сегодняшний день отношения собственников стали выходить за рамки гражданского оборота.

Именно поэтому данная проблема требует дополнительного внимания со стороны законодательных органов.

Общие помещения

Если то или иное физическое или юридическое лицо имеет в своей собственности отдельное помещение в нежилом здании, то в любом случае ему будет принадлежать определенная доля общего имущества, находящееся на территории сооружения. Что же входит в данную категорию? К общему имуществу в нежилом здании относят:

– помещения, необходимые для обслуживания более 1-го помещения здания;- лестничные площадки;- холлы;- лестницы;- лифтовые и прочие шахты;- коридоры;- технические этажи;- чердаки;- крыши;- подвалы с расположенным в них инженерным оборудованием;- ненесущие и несущие конструкции;

– различного рода оборудование.

Право на долевую собственность мест общественного пользования принадлежит тем юридическим и физическим лицам, которые выкупили в здании одно или несколько помещений. При этом обязательно наличие документа, удостоверяющего регистрацию в реестре недвижимости.

ГК РФ в п.1 ст. 247 указывает на то, что пользование и владение имуществом, находящимся в долевой собственности, возможно только по соглашению с каждым из ее участников.

А если стороны не пришли к единому мнению? В таких случаях тот или иной вопрос может быть рассмотрен в судебном порядке.

При вынесении решения суд исходит из реальной возможности законного соблюдения собственниками санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм. Должен быть также соблюден баланс экономических интересов каждой из сторон.

После определения порядка пользования и владения общим имуществом нежилого здания между собственниками возникают обязательные правоотношения. При этом каждый из их участников имеет право на законные требования выполнения определенных условий.

Между собственниками помещений в нежилом здании возникает особый правовой режим. У каждой из сторон появляется необходимость в обслуживании более чем одного помещения. Суд при этом имеет право определить график и периодичность использования таких мест, а также их обслуживания.

Источник: https://FB.ru/article/302442/mesta-obschego-polzovaniya-nejilogo-pomescheniya

Кто заплатит за МОП? (о распределении расходов на содержание общего имущества нежилого здания)

Моп в нежилом здании

В последнее время в судах все чаще рассматриваются дела по искам управляющих компаний к собственникам нежилых помещений о взыскании задолженности за коммунальные услуги и поставленные ресурсы.

В рамках заявленных требований истцы указывают, что ими в интересах собственников осуществляется длящаяся деятельность по управлению эксплуатацией зданий, в связи с чем они несут расходы по содержанию помещений собственников, а также мест общего пользования (МОП).

Как правило, управляющая компания и собственники помещений не могут прийти к единому мнению в вопросах оплаты предоставляемых услуг, что влечет за собой обращение за разрешением спора в суд.

Следует отметить, что большинство ответчиков по аналогичным делам готовы оплачивать расходы на содержание собственных помещений, однако крайне не согласны с требованиями, выдвигаемыми относительно содержания мест общего пользования.

Многие из них мотивируют свою позицию тем, что не пользуются данными услугами полностью или частично (например, лифтом, поэтому считают, что не обязаны компенсировать расходы по его эксплуатации).

Так кто же прав в данной ситуации, и являются ли требования управляющих компаний правомерными? Давайте разберемся.

Специфика управления и эксплуатации зданием, а также сложившаяся хозяйственная практика данной сферы, неоднократно становившаяся предметом судебных актов Президиума ВАС РФ, заключается в том, что эффективное и бесперебойное снабжение коммунальными ресурсами и услугами собственников помещений, а также содержание и ремонт общего имущества здания возможно при оказании услуг одной управляющей компанией (или некоммерческим объединением собственников), которая совершает в интересах собственников юридически значимые действия, выраженные в основном в расходных обязательствах, в целях своевременного и надлежащего предоставления коммунальных услуг, содержания, обслуживания и эксплуатации здания.

Бесспорно, избрание той или иной управляющей компании является прерогативой собственников помещений, которые производят свой выбор путем ания на общем собрании. Сведения об уполномоченной собственниками управляющей компании должны быть закреплены в протоколе общего собрания, только в этом случае деятельность последней будет признана правомерной.

Управляющая компания не поставляет ресурсы и услуги самостоятельно, ее деятельность выражается в заключении и исполнении договоров с поставщиками коммунальных ресурсов и услуг.

В частности при заключении договоров на поставку электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения и водоотведения получателем ресурсов и плательщиком за них является управляющая компания, обслуживающая конкретное здание, а не непосредственно собственники помещений.

Таким образом, управляющая компания выступает своеобразным координатором, посредником, следящим за надлежащей эксплуатацией здания в целом.

Оценивая специфику хозяйственно-финансовой деятельности в сфере управления коммерческими объектами, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа от 21.07.

2011 по делу № А12-21219/2010 указал: «истец [управляющая компания] осуществлял ежемесячную (длящуюся) деятельность по содержанию и техническому обслуживанию нежилого помещения, а не отдельные работы по согласованным смете и срокам.

и техническая эксплуатация жилищного фонда выражаются в постоянной текущей деятельности исполнителя, создающей определенный полезный эффект не в виде овеществленного результата, а в виде самой деятельности».

В постановлениях Президиумов ВАС РФ от 12 апреля 2011 г. № 16646/10 и от 17.04.2012 № 15222/11, ВАС РФ обратил внимание судов на то, что обязанность по содержанию и ремонту общего имущества в силу закона возложена на собственника помещения.

Судебная практика, безусловно, опирается на требования действующего законодательства. Так, в силу ст.ст. 209, 210 ГК РФ на собственника имущества возложено бремя его надлежащего содержания, в которое входит и несение расходов на его эксплуатацию и ремонт.

Согласно разъяснениям, Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащимся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 собственнику отдельного помещения в нежилом здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. К таким правоотношениям по аналогии применяются положения ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 1).

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (п.2).

Доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (п.4).

Таким образом, исходя из системного толкования норм ст.ст. 209, 210, 249, 289, 290 ГК РФ с учетом позиции ВАС РФ, собственник помещения в нежилом здании обязан нести расходы по содержанию как собственного помещения, так общего имущества, доля участия в содержании которого определяется как отношение площади помещения собственника к площади помещений, находящихся в собственности.

Источник: https://www.5188888.ru/arbitr/pub_detail.php?ID=3813

Нежилые помещения и места общего пользования в многоквартирном доме

Моп в нежилом здании

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме. Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

В этой статье мы разъясним, что же относится к нежилым помещениям в многоквартирном доме, и каким образом для них рассчитывается плата за коммунальные услуги.

Итак, согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.

2011 № 354 (далее – Постановление № 354) нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения.

К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Нежилые помещения можно условно обозначить как коммерческие – различные магазины, офисы, аптеки, кафе, которые расположены в доме и, естественно, являются его частью.

У нежилых помещений также имеются собственники, на них также должны быть оформлены свидетельства регистрации права собственности конкретным юридическим или физическим лицом, впрочем, как и для обычных квартир.

Так как собственники нежилых помещений в многоквартирном доме имеют такие же права и обязанности, как и собственники квартир, расчет размера платы за коммунальные услуги производится для них на общих основаниях.

Они обязаны нести расходы на оплату коммунальных услуг по отоплению, согласно занимаемой общей площади, газоснабжению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению по показаниям индивидуальных приборов учета или по объемам, выявленным расчетным способом. Также за ними сохраняется обязанность по оплате коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды.

В формулах расчета размера платы за коммунальные услуги Постановления № 354 применяется понятие общей площади всех жилых и нежилых помещений, и здесь используется именно площадь помещений, за которыми закреплены собственники или пользователи помещений, помещения общего пользования, входящие в состав общего имущества, в эту площадь не включаются.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Когда же на доме установлен общедомовой прибор учета на какую-нибудь коммунальную услугу очень важно учитывать все помещения, а не только квартиры, например. Ведь если в расчет не брать нежилые помещения, доля расходов по оплате за коммунальные услуги, предоставленных на общедомовые нужды, существенно возрастет для собственников и пользователей квартир.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов.

Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например.

Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

Хотя вопросы возникают и с другой стороны – от собственников нежилых помещений, которые согласно формулам должны оплачивать, например, отопление или электроснабжение, используемые в подъездах многоквартирного дома, хотя они такими помещениями не пользуются, так как имеют отдельный выход на улицу. Но исключение нежилых помещений из общего расчета было бы нарушением как самого Постановления № 354, так и принципов всего жилищного законодательства.

Бывают случаи, когда некоторые помещения, входящие в состав общего имущества, такие как подвалы или цоколи, переходят в категорию нежилых помещений.

Говорить о том насколько это законно мы не будем, а вот по порядку расчета размера платы за коммунальные услуги будет вырисовываться следующая картина.

Если некоторые помещения в подвале или цоколе оформлены юридически как нежилые помещения, то есть на них оформлены свидетельства регистрации права собственности, то расчет будет производиться как для нежилых помещений.

А вот если такие помещения не зарегистрированы как нежилые помещения, то подвалы и цоколи будут относиться к помещениям, входящим в состав общего имущества многоквартирного дома, соответственно и плата за коммунальные услуги, потребляемые в этих помещениях будет распределяться на собственников и пользователей жилых и нежилых помещений этого дома.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

В связи с этим напоминаем, что подпунктом р) пункта 31 Постановления № 354 в обязанность исполнителя коммунальных услуг входит предоставлять любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Поэтому потребителям коммунальных услуг не нужно стесняться, а необходимо своевременно обращаться к исполнителю за разъяснением при возникновении вопросов по оплате за коммунальные услуги. Может чувство контроля со стороны потребителей заставит исполнителей более серьезно и ответственно подходить к своим обязанностям.

Информация подготовлена специалистами Центра информирования и консультирования граждан ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Калининградской области» с использованием материалов сайта https://raschetgkh.ru/articles/177-nezhilye-pomeshcheniya-v-mnogokvartirnom-dome.html

Источник: http://39.rospotrebnadzor.ru/content/nezhilye-pomeshcheniya-i-mesta-obshchego-polzovaniya-v-mnogokvartirnom-dome

Режим общего имущества в нежилом здании

Моп в нежилом здании

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт сопровождения дел, затрагивающих оптимизацию порядка эксплуатации объектов недвижимого имущества.

Правовой центр ДВА М предлагает широкий спектр юридических услуг по вопросам, связанным с разрешением споров касательно режима общего имущества в нежилом здании, в том числе:

  • консультирование (правовой аудит) по вопросам, связанным с оформлением прав на общее имущество в нежилом здании;
  • представление интересов при оспаривании регистрации единоличной собственности одного из собственников помещений в здании на имущество, которое должно подчиняться режиму общего имущества в нежилом здании;
  • юридическая экспертиза (правовой анализ) вопросов определения порядка пользования общим имуществом в нежилом здании;
  • юридическое сопровождение процедуры оформления права собственности на общее имущество органах Росреестра и государственных органах г. Москвы и Московской области;
  • представление интересов собственника помещений в нежилом здании в спорах по отнесению помещений к имуществу общего либо необщего пользования.

Собственники коммерческой и производственной недвижимости, владеющие помещениями в нежилом здании, зачастую сталкиваются с необходимостью пересмотреть или установить режим общего пользования в отношении помещений или имущества общего пользования, расположенного в нежилом здании.

К категории общего имущества относятся помещение и оборудование обслуживающие всё здание либо несколько помещений, принадлежащих разным собственникам – входные группы вестибюли, коридоры, технические чердаки и подвалы, инженерные системы и сети (индивидуальные тепловые пункты, венткамеры и т.д.)

Законодательство РФ не содержит регулирования, напрямую посвященного вопросам режима помещений общего пользования в нежилом здании.

В условиях отсутствия прямых норм судебная практика российских судов выработала подход, в соответствии с которым к общему имуществу нежилых помещений применяется тот же режим, что установлен для общего имущества в многоквартирном доме.

Следуя данному подходу, в общей собственности владельцев помещений нежилого здания находятся:

  • служебные помещения, предназначенные для обслуживания здания в целом либо помещений, принадлежащих нескольким собственникам (коридоры, лестничные клетки, лифтовые шахты и т.д.);
  • крыши, ограждающие и несущие конструкции, чердаки, подвалы, входные группы;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, предназначенное для обслуживания здания в целом (в т.ч., ИТП, трансформаторные подстанции, водопроводы и т.д.).

Как следует из режима общего имущества, содержание нежилых помещений общего пользования ложится на всех сособственников помещений в здании, в то время как ответственность за содержание имущества в частной собственности несет лишь его собственник.

Вместе с тем, исходя из существа данного подхода, имуществом общего пользования в нежилом здании не должны признаваться помещения, которые находятся в исключительном пользовании одного из собственников.

Так, например, могут быть зарегистрированы в частную собственность одного из собственников помещения, которые обслуживают коммерческие площади, принадлежащие данному лицу (например, обособленная входная группа, коридор, используемый для нужд лишь одного предпринимателя, и т.п.).

Не признаются общим имуществом и помещения, используемые одновременно как по самостоятельному назначению, так и для размещения инженерного оборудования. Так если технический подвал здания является общим имуществом, то подземный этаж, в котором предусмотрены помещения с самостоятельным функциональным назначением — нет, даже если через такие помещения проходят общедомовые сети.

В связи с чем, в условиях отсутствия прямого законодательного регулирования, часты пограничные ситуации.

Например, в указанной ситуации с подвалом возникает вопрос о том- было ли предусмотрено самостоятельное название помещений в подвале при проектировании здания или его реконструкции в установленном порядке, соответствует ли размещение в подвале помещений с самостоятельным функциональным назначением строительным и санитарным нормам и т. д.

Зачастую вопросы установления режима общего имущества являются спорными и не могут быть компромиссно разрешены без привлечения квалифицированных юристов.

В таких случаях особенно важным является проведение детального аудита имеющейся ситуации, формирование убедительной правовой позиции и компетентный подбор необходимых доказательств. Иногда для разрешения имеющегося правового спора требуется, в том числе, привлечение технических специалистов в области строительной экспертизы.

Предметом судебного спора может быть:

  • признание права общей долевой собственности на помещения, относящиеся к общему имуществу. В том числе — с одновременным оспариванием прав собственности одного лица на такие помещения, обязанием его освободить помещения;
  • обязание не чинить препятствия в использовании общего имущества (негаторный иск), физически освободить соответствующие помещения и т. д.
  • оспаривание отказа Росреестра в регистрации права общей долевой собственности на помещения;

Кроме того, поскольку потребность в доступе к помещениям не всегда обеспечивается только имуществом общего пользования, в некоторых ситуациях также является актуальным установление сервитута на часть помещений иного собственника.

Спорным вопросом судебной практики является также вопрос о возможности отнести к общему имуществу нежилого здания земельный участок, на котором расположено такое здание.

Так, например, такой спор может возникнуть в случае, если участок под нежилую застройку принадлежал застройщику на праве собственности, при этом не был явным образом передан лицам, владеющим помещениями в возведенном здании.

В соответствии с судебной практикой, несмотря на отсутствие прямой нормы закона, при наличии надлежащего правового сопровождения в таких случаях имеется перспектива доказать, что земельный участок принадлежит собственникам помещений в рассматриваемом здании (по аналогии с режимом общего имущества на земельный участок под многоквартирным жилым домом).

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт разрешения вопросов, затрагивающих установление имуществу нежилого здания режима общего имущества либо, напротив, режима имущества обособленного использования.

Мы выявим для Вас наиболее эффективный способ, который позволит защитить Ваши права на спорные площади с наименьшими затратами, и осуществим полное сопровождение процедур по установлению таким помещениям необходимого режима, при необходимости включая представительство в судебном споре.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/oborot-ob-ektov-nedvizhimosti/rezhim-obshhego-imushhestva

Вс напомнил об обязанности совладельца нежилого здания нести бремя содержания общего имущества

Моп в нежилом здании

7 марта Верховный Суд РФ вынес Определение № 305-ЭС18-17374 по делу № А41-3700/2018 по спору об оплате собственником помещения в нежилом здании расходов на содержание общего имущества.

Индивидуальный предприниматель Вадим Буграцевич с 2012 г. владеет в торговом центре помещением общей площадью свыше 200 кв. м. Решением общего собрания собственников нежилых помещений в январе 2015 г.

для управления и техобслуживания торгового центра была выбрана управляющая компания «Хоум Стор Менеджмент», утверждена смета расходов на содержание и ремонт общего имущества, определены тарифы и услуги.

При этом договор между УК и предпринимателем заключен не был.

В июне 2016 г. УК передала ООО «Прогресс» по договору цессии право требования оплаты за оказанные услуги, при этом задолженность предпринимателя составила порядка 700 тыс. руб.

Предприниматель задолженность не погасил, и общество обратилось в арбитражный суд с иском о ее взыскании, а также процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму свыше 35 тыс. руб.

Первая инстанция в удовлетворении иска отказала, мотивируя это отсутствием у истца права требовать от предпринимателя уплаты задолженности ввиду незаключенности договора цессии.

Суд указал, что факт передачи права требования по данному договору не подтвержден, поскольку доказательств надлежащего оформления общего имущества, подлежащего содержанию, не было представлено, а решения общих собраний ничтожны, так как были приняты собственниками помещений, расположенных в разных нежилых зданиях, – то есть лицами, не являющимися гражданско-правовым сообществом.

Также суд сослался на то, что согласно договору цессии от 20 мая 2016 г. к цессионарию перешло право требования с ответчика задолженности на сумму около 89 тыс. руб., что следует из договора, заключенного предпринимателем в 2012 г.

с управляющей компанией-правопредшественником, который исполнялся им путем оплаты выставляемых цессионарием счетов. Суд подчеркнул, что по договорам цессии от 20 мая и 30 июня 2016 г.

совпадает период, за который передается требование уплаты задолженности, однако оно не может быть передано дважды за один и тот же период. Апелляция поддержала указанные доводы.

Не согласившись с решениями судов, общество обратилось в ВС с кассационной жалобой. При этом оно указало, что цедент неправильно рассчитал задолженность ответчика за 2015 г. (порядка 89 тыс. руб.

), ошибочно полагая, что в договоре от 27 июня 2012 г. указаны те же суммы, что и в протоколе общего собрания собственников, в связи с чем в договоре цессии от 30 июня 2016 г.

отражена правильная сумма задолженности (около 698 тыс. руб.).

Рассмотрев материалы дела, ВС указал, что в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 разъяснено: отношения собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества прямо законом не урегулированы, поэтому к ним применяются нормы, регулирующие сходные отношения (ст. 249, 289 и 290 ГК РФ).

Суд подчеркнул, что обязанность собственника помещения в спорном здании, в том числе ответчика, нести расходы на его содержание, включая содержание общего имущества в этом здании, возникает в силу закона (ст. 210, 249 ГК, ч. 3 ст. 30, ст. 36, 37, 39, 154 и 158 ЖК РФ) и не обусловлена наличием договорных отношений с УК или ТСЖ.

ВС разъяснил толкование условий договораПленум ВС РФ принял доработанное постановление, касающееся возникающих на практике вопросов по применению норм ГК о заключении и толковании договоров

При этом он отметил, что согласно п. 1 ст. 432 ГК и Постановлению Пленума ВС от 25 декабря 2018 г.

№ 49 договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в том числе касающимся предмета договора, условий, определенных в законе или иных правовых актах в качестве существенных и необходимых, а также относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

ВС также обратил внимание на ошибочность выводов нижестоящих инстанций о неопределенности переданного права требования в связи с тем, что состав общего имущества не был утвержден общим собранием собственников, а также не был зарегистрирован органом кадастрового учета, поэтому, по их мнению, договор цессии считается незаключенным.

Высшая судебная инстанция подчеркнула, что незавершенность формирования состава общего имущества либо неутверждение его конкретного перечня собранием собственников не освобождают последних от расходов на содержание имущества. Кроме того, право общей долевой собственности на общее имущество, как отмечается в определении, принадлежит собственникам в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.

Кроме того, ВС указал, что нижестоящий суд сделал вывод о ничтожности решений общих собраний собственников на том основании, что помещения расположены в разных зданиях, не обосновав при этом, какими документами подтверждается отсутствие у указанных зданий общего имущества, и не оценив доводы истца о том, что эти здания в совокупности образуют многофункциональный торговый центр.

В заключение Суд отметил, что первая инстанция не проверила надлежащим образом доводы истца о неправильно начисленной ответчику задолженности, не исследовала соответствующие документы и не дала им надлежащей оценки, а суд округа не устранил нарушения, допущенные первой инстанцией. В связи с этим ВС определил отменить процессуальные решения нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Комментируя «АГ» определение, ведущий юрист Содружества земельных юристов Элита Закиян выразила согласие с изложенной в нем позицией.

«По закону собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание своего помещения, участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество с внесением платы за содержание, текущий и капитальный ремонт, коммунальные ресурсы и иные взносы, – пояснила она. – Не зря право общей долевой собственности на общее имущество возникает в силу закона и не зависит от факта внесения записи в ЕГРН».

Эксперт добавила, что в п. 2 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 описан состав общего имущества с указанием его характерных признаков, при этом жилые помещения к общему имуществу не относятся.

«На практике определить, относится ли имущество к общему, можно посредством судебной экспертизы, в заключении которой эксперт может ответить на данный вопрос с учетом применения соответствующих критериев», – отметила она.

По мнению Элиты Закиян, определением Суда создан прецедент для последующих спорных ситуаций по данному вопросу, и в будущем суды будут учитывать эту позицию ВС при вынесении решений по аналогичным спорам.

Адвокат ПАНО Александр Немов также положительно оценил определение ВС: «Суд закрепляет общее положение о том, что любой собственник сложного объекта недвижимости (МКД, офисный центр и т. п.), вне зависимости от наличия или отсутствия письменного договора с обслуживающей компанией, жилой или нежилой части недвижимости, обязан нести бремя содержания общего имущества строения».

Эксперт пояснил, что ответчик по данному делу спорил с самой обязанностью нести бремя содержания общего имущества, при этом не оспаривая утвержденных тарифов или методики расчета оплаты за содержание общего имущества.

«ВС по аналогии сослался на положения жилищного законодательства о расчете такой оплаты, исходя из площади, находящейся в собственности, – добавил он.

– Суд указал, что никакие формальности и возможные нарушения при проведении собрания собственников по определению порядка содержания общего имущества дома и установления тарифов не могут полностью освободить собственника части объекта недвижимости от бремени содержания общего имущества».

Адвокат также отметил, что позиция ВС не нова: «Данные выводы и ранее постоянно появлялись в судебной практике. В частности, в Постановлении Президиума ВАС от 9 ноября 2010 г. № 4910/2010 по делу № А71-9485/2009-ГЗ и огромной массе иных дел». Таким образом, Суд в очередной раз напомнил о безусловной обязанности собственника нести бремя содержания общего имущества.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-napomnil-ob-obyazannosti-sovladeltsa-nezhilogo-zdaniya-nesti-bremya-soderzhaniya-obshchego-imushchestva/

Вспомогательные помещения и что к ним относится

Моп в нежилом здании

Под вспомогательными помещениями понимаются помещения, предназначенные для эксплуатации здания или квартиры, для обеспечения бытовых, культурных, санитарных и иных нужд жильцов, персонала, посетителей объекта.

Даже при максимально возможном использовании площадей под основное целевое назначение здания, невозможно обойтись без вспомогательных помещений.

Образование таких помещений может происходить при проектировании и строительстве нового здания, при проведении работ по реконструкции или перепланировке.

Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен – здесь

Читайте в статье, что относится к вспомогательным помещениям по СП, ГОСТ и Приказу МЭР № 953, чем отличаются они от мест общего пользования МКД или нежилого объекта, какие особенности их правового статуса предусматривают нормативные акты.

Что относится к вспомогательным помещениям

Вспомогательные площади могут быть у здания или помещения. Они нужны для следующих целей:

  • для обеспечения эксплуатации основного объекта (например, вспомогательные помещения квартиры включают кухню, коридор, санузел);
  • для обеспечения нужд персонала, посетителей и жильцов (например, комнаты для отдыха и приема пищи на производственном объекте);
  • для иных целей, не связанных с основным назначением объекта.

Специальные нормы о правовом статусе вспомогательных помещений появились в Приказе МЭР № 953 (скачать). В МКД такие помещения отнесены к общему имуществу многоквартирного дома. Для нежилых объектов места общего пользования отсутствуют, поэтому при разделе такого здания на помещения в техническом плане указывают вспомогательные помещения.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Естественно, площади вспомогательных помещений всегда будут меньше площадей основного объекта.

Владелец коммерческой недвижимости может быть заинтересован в сокращении количества и площади вспомогательных помещений, чтобы расширить производство, торговые залы. Однако полностью убрать такие помещения нельзя.

СП и ГОСТ на все виды зданий предусматривают обязательные нормативы для вспомогательных помещений (по площади, по видам, по оснащению и т.д.).

Наличие вспомогательного помещения должно быть непосредственно связано с эксплуатацией основного объекта.

Например, для постоянно работающего предприятия это будут помещения для медпункта или оказания медицинских услуг иным способом, для организации питания работников.

Для обеспечения таких нужд могут возводиться отдельно стоящие вспомогательные здания. Однако даже их наличие не позволяет убрать все вспомогательные помещения.

Вспомогательные помещения предназначены для обслуживания здания, удовлетворения нужд жильцов, персонала. посетителей. На данном примере вспомогательное помещение используется для размещения технического оборудования.

Юридически

Официальная трактовка вспомогательных помещений раскрыта в СП 54.13330.2016 (для многоквартирных зданий), в Приказе МЭР № 953 (для нежилых зданий). Согласно пункту 3.

21 СП, это помещения, которые являются частью квартиры, обеспечивают санитарные, хозяйственные, бытовые, технические, коммуникационные нужды жильцов. В технических планах и сведениях ЕГРН такие помещения отражаются как места общего пользования (МОП). По СП 54.

13330.2016 (скачать) в специальные группы вспомогательных помещений здания выделены:

Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен – здесь

  • помещения (места) общего назначения – не являются частью квартир, используются для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения (технические помещения, встроенные паркинги, коридоры, лестничные клетки в подъездах и т.д.);
  • помещения (места) общественного назначения – предназначены для ведения какой-либо деятельности, связанной с обслуживанием граждан, имеют отдельные входы с участка или непосредственно из МКД;
  • технические помещения и этажи – относятся к нежилым объектам, нужны для технического обслуживания инженерных коммуникаций дома (доступ на эти площади разрешен только для сотрудников эксплуатирующих организаций).

Источник: https://smway.ru/vspomogatelnye-pomeshhenija/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.