Москва что нужно знать при покупке квартиры

Как купить квартиру: пошаговая инструкция

Москва что нужно знать при покупке квартиры

Полный гайд — от проверки на юридическую чистоту до заключения договора. Особенности, нюансы и подводные камни.

Как купить квартиру пошагово

В сумерках все выглядит привлекательнее. Поэтому квартиру лучше осматривать днем, при солнечном освещении и в холодное время года: зима-осень-весна. Тогда можно увидеть, хорошо ли работает отопление,в порядке ли батареи, есть ли сырость на стенах и не течет ли крыша.

Обязательно проверьте горячую воду — до верхних этажей она иногда «не доходит», и это станет вашей проблемой. Стоит поговорить с соседями: нельзя все принимать на веру, но они могут рассказать и какие-то важные вещи. Например, что владелец квартиры давно уехал, а тот человек, который представился вам продавцом — его квартиросъемщик. Вот так и выясняются случаи мошенничества.

Посмотрите также, есть ли рядом остановки, стоянки, и насколько регулярно в этот район ходят автобусы. Если у вас есть дети, то важно, чтобы окна выходили во двор, и вы могли видеть детскую площадку (когда они гуляют), а также школа и детский сад — в шаговой доступности.

В первую очередь закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. В выписке отражается вся информация о собственниках, обременениях и технических данных (площадь, этаж, количество комнат, балкон). Что нужно проверить?

Это может быть:

Договор купли-продажи. Что должно насторожить: если покупка была сделана совсем недавно, и за последние 2-5 лет у этой квартиры сменилось несколько собственников. Это частая мошенническая схема. Или как вариант — квартира проблемная, и продавец что-то скрывает. Например, психически больных соседей.

Приватизация. Что должно настораживать: государство давало квартиры не только на взрослых, но и на несовершеннолетних детей. При приватизации в договорах часто эти дети не указывались как собственники, но подразумевались.

И прав их никто не отменял. Поэтому осведомитесь, кому выдавалась квартира — если в семье на тот момент были маленькие дети, то они тоже владельцы.

И потребуется их согласие, иначе в любой момент они могут предъявить свои права: сделку суд признает недействительной.

Договор дарения. Что должно настораживать: квартиру подарил пожилой человек. Частая схема: человек ухаживает за стариком, а тот дарит ему квартиру. Иногда это абсолютно честный уговор, иногда недобросовестный.

Но здесь важно то, что после смерти дарителя могут объявиться недовольные наследники, претендующие на подаренное чужому человеку жилье. Это не редкий случай! Оспорить дарственную не так-то просто, но это судебные тяжбы, хлопоты, и вы можете оказаться втянуты в них.

Поэтому уделите внимание вопросу — кто подарил квартиру, насколько давно, нет ли претензий со стороны родственников дарителя. Лучше, если квартира была подарена 5-10 лет назад.

Наследование. Проблемы могут быть со спорами, когда на эту же квартиру претендуют другие наследники. Даже банки предпочитают не брать в залог жилье, которые было получено в наследство в течение года. Поэтому лучше, если квартиру получили в наследство 5 лет назад и позже. Это существенно снижает риск споров.

Совет: всегда полезно выяснить, кто был предпоследним собственником жилья, и при каких обстоятельствах жилье перешло во владение к нынешнему собственнику.

Заказать расширенную выписку ЕГРН можно здесь — https://rosreestr.net/.

Квартира может быть в залоге, ипотеке или на нее наложен арест, идут судебные споры. Эта информация тоже отражается в выписке ЕГРН.

Должны также смутить актуальные незасвидетельствованные данные в выписке.

В документах не должно быть подчисток и помарок, и все исправления должны быть заверены нотариусом. Договоры купли-продажи, заключенные до 2013 года, и другие договоры (дарения, приватизации, долевого участия) должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Нужно сравнить план и фактическое состояние квартиры. Изучите чертеж. Он соответствует реальному положению дел? Здесь могут быть проблемы неузаконенных перепланировок, объединения лоджии/балкона с жилой площадью.

Сравните также данные в техпаспорте с данными в выписке ЕГРН: нет ли расхождений по площади (жилой и общей), количеству комнат. Если есть расхождения, продавец должен их устранить.

Если вы купите такую квартиру, то узаконивать перепланировку придется самим. И штраф платить тоже.

Важно: если перепланировка не узаконена, то не факт, что ее узаконят после проверки. Бывают случаи, когда хозяева при перепланировке задевают несущие стены. Жить в такой квартире опасно, и дадут не только штраф, но и объявят дом аварийным. В общем, сначала узаконить — потом покупать.

В первую очередь, это несовершеннолетние. Для продажи квартиры, где собственник— ребенок, нужно разрешение органов опеки, а они весьма неохотно поддерживают такие сделки.

Во-вторых, это люди, дееспособность которых можно поставить под сомнение. Например, очень пожилые люди или люди, страдающие алкоголизмом. Приобретая у них жилье, можно столкнуться с судебными тяжбами по иску недовольных родственников.

Поэтому обязательно попросите у продавца справку из ПНД и разрешение органов опеки на продажу квартиры.

В-третьих, собственники, которые где-то не здесь: в армии, в тюрьме, пропали без вести, уехали 10 лет назад в другую страну. То, что они отсутствуют, не отнимает их прав на жилье. И для продажи потребуется их разрешение.

Здесь тонкий момент: сейчас для продажи квартиры получать нотариально заверенное разрешение супруга не обязательно. Подразумевается, что он в курсе сделки.

Однако в жизни бывает всякое, поэтому при покупке узнайте, в браке ли продавец. Пусть вся семья присутствует при заключении сделки, обсуждении условий и т. д. И нотариальное согласие лучше все-таки получить.

Если продавец в разводе, то проверьте решение суда о разделе имущества — есть ли имущественные претензии.

Запросите у продавца квитанции по коммунальным услугам и налоге на имущество — нет ли задолженностей. Платить долги за него вам не придется, но хлопоты будут.

Договор купли-продажи по закону можно заключить в простой и в нотариальной форме в трех экземплярах (для продавца, для покупателя и для госрегистратора).

Согласно ФЗ-218 договор обязательно должен быть заверен нотариусом в трех случаях:

– продается доля в квартире;

– продается квартира, где собственник — несовершеннолетний или недееспособный;

– квартира продается на условии пожизненного содержания с иждивением.

В остальных случаях нотариус привлекается по желанию. Помните: договор купли-продажи для продавца — единственный способ защитить свои права в суде, если сделка пойдет не по плану. Составлять его нужно тщательно.

Поэтому мы рекомендуем все-таки обратиться к юристу или нотариусу, чтобы он обозначил важные места в ДКП и сразу указал на ошибки (если они есть).

Через нотариуса можно зарегистрировать права в Росреестре и безопасно перевести деньги.

В договоре купли-продажи нужно указать данные о квартире, ее кадастровый номер, стоимость сделки и сроки выписки всех членов семьи продавца из квартиры после продажи.

Если на квартиру есть обременение, то это тоже нужно прописать.

Если вы решили не обращаться к юристу, а справиться самостоятельно, то обезопасьте сделку — пропишите в договоре неустойки, штрафы и гарантии на случай неисполнения обязательств.

Как покупателю защитить себя в договоре

Каждый лист договора заверяется подписью сторон, между собой они сшиваются.

Самым безопасным для покупателя способом будет передача денег частями, и это тоже нужно прописать в договоре. Для этого открываются две банковские ячейки, куда покупатель кладет разные суммы: первую продавец получает сразу после заключения договора, а вторую — после госрегистрации перехода права собственности.

С 1 марта 2013 года договор купли-продажи регистрировать не надо. Как только вы с продавцом его подпишете, сделка будет считаться совершенной. Чтобы договор стал исполненным, квартиру нужно принять по передаточному акту с подписью обеих сторон.

Важно: договор участия в долевом строительстве и договор ипотеки подлежат регистрации и считаются заключенными только после неё. Регистрация ипотеки совершается одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость. Заявление писать для этого не нужно. На договоре ставится регистрационная отметка.

А вот переход права собственности по-прежнему нужно регистрировать согласно ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ. Для этого вам вместе с продавцом нужно обратиться в МФЦ или отделение Росреестра и написать заявление на госрегистрацию прав (бланк взять в отделении).

К заявлению приложите документы (оригиналы плюс копия):

1. Квитанция об оплате госпошлины.

2. Документы о праве собственности на квартиру.

3. Выписка из ЕГРН на жилье.

4. Техпаспорт на жилье (полученный не позднее 5 лет назад).

5. Паспорт продавца и покупателя.

6. Три экземпляра ДКП.

7. Три экземпляра акта приема-передачи квартиры.

Получить официальную выписку из ЕГРН можно на сайте https://rosreestr.net/

Документы сдаются сотруднику МФЦ или Росреестра, он составит опись с полным их перечнем и назовет день, когда нужно придти. Опись нужно будет принести с собой, чтобы вам вернули ваши документы.

С 2016 года отменили свидетельства, поэтому когда регистрация пройдет, вам просто выдадут выписку из ЕГРН, где вы должны быть указаны как владелец квартиры. Свидетельства теперь не выдаются.

После отмены регистрации договоров у людей возникло много вопросов: мы заключили договор, подписали, деньги передали, а квартира еще, получается, не наша… А вдруг продавец возьмет деньги и потом откажется от сделки? Как доказать свои права?

Пленум Верховного суда РФ установил правило, что продавец не может требовать признания договора купли-продажи недействительным.

Если вдруг продавец начинает уклоняться от похода в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то по статье 551 ГК РФ вы можете это сделать через суд. Закон стоит на вашей стороне.

Главное, чтобы все документы были подлинными. Поэтому так важно тщательно проверять продавца и квартиру перед покупкой.

Проверить квартиру на юридическую чистоту можно здесь -https://rosreestr.net/proverit-kvartiru

Совет: за день до заключения сделки запросите на покупаемую квартиру свежую выписку из ЕГРН и проверьте данные.

Отказать в регистрации прав сразу же не могут. По закону сначала регистрация приостанавливается. Это происходит, если документы неправильно оформлены или недооформлены, если есть подозрение на подделку, собран не весь пакет. На устранение ошибок дается 3 месяца. Если проблему не устранили, то только тогда следует отказ в госрегистрации прав.

Поэтому смотрите, чтобы в документах не было подчисток, помарок и приписок.

Источник: https://rosreester.net/info/kak-kupit-nedvijimost-v-2019-godu-polnaya-instrukciya

Покупка квартиры: чек-лист для просмотра квартиры и проверки документов (что спрашивать, на что смотреть) — Справочник Недвижимости

Москва что нужно знать при покупке квартиры

Что спрашивать, когда звонишь по объявлению о продаже квартиры

Для начала — контрольный звонок автору объявления. Задайте несколько коротких вопросов, чтобы понять, точно ли стоит ехать.

  • Давно ли делали фотографии и соответствуют ли они реальности?
  • Кто собственник жилья и с кем вы будете иметь дело — с владельцем или с его представителем?
  • Какие правоустанавливающие документы у продавца — договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения и т. д. Есть ли какие-то нюансы (например, «свежее» наследство)?
  • Это свободная сделка или альтернативная; если альтернативная — есть ли уже подобранный вариант?
  • Если сделка альтернативная, будет ли ипотека и в каком банке? Важно, если вы сами берёте ипотеку, так как провести сделку с двумя разными банками в один день не получится.
  • Как много людей прописано в квартире, зарегистрированы ли дети? Если да, согласен ли собственник выписать людей до сделки?
  • Как давно квартира находится в собственности? Если срок небольшой — какова причина продажи?

Если никаких «нюансов» в виде очень пожилого собственника, сложной альтернативы, очень маленького срока владения нет (или вам они кажутся некритичными, и вы готовы с ними работать), можно ехать на осмотр.

На что обращать внимание на просмотре квартиры

Во время осмотра фокусируем внимание на трёх вопросах:

  • состоянии дома и придомовых территорий;
  • состоянии квартиры;
  • вопросах о документах.

О том, как оценить состояние дома и квартиры, нам рассказал Павел Климентьев, строительный эксперт компании по приёмке и экспертизе квартир «Ситипроф». В вопросе проверки документов помог разобраться специалист по недвижимости Ильдус Валишин, исполнительный директор компании m2.sale.

Состояние дома и общественных пространств

 Общественные пространства — это двор, лестничные клетки, площадки и лифты —места, где бывают все жильцы дома. 

Перед поездкой посмотрите, когда в последний раз был проведён капитальный ремонт и был ли он вообще (актуально для домов старше 2000 года постройки). Это можно сделать на сайте Реформа ЖКХ — введите в строку поиска город и адрес объекта.  Это позволит скорректировать ожидания, если капремонт вот-вот начнётся или, наоборот, недавно прошёл.

Что оценить на придомовой территории

Фасад дома и что происходит в радиусе 20 метров

Обойдите дом несколько раз. На фасаде не должно быть трещин, расслоений кирпича и других визуальных дефектов. Если рядом идёт ремонт, поинтересуйтесь, что именно ремонтируют, возможно, в доме хронические проблемы с коммуникациями.

Как решён вопрос с парковкой:

  • есть ли парковка вообще и сколько на ней свободных мест (не забывайте, что это может зависеть от времени просмотра);
  • есть ли шлагбаум или ворота, работают ли они.

В каком состоянии двор и детская площадка:

  • соответствует ли территория детской площадки предполагаемому количеству жителей;
  • в каком виде игровые комплексы, горки и скамейки;
  • нет ли мусора (особенно пустой тары из-под алкоголя или шприцев).

Что оценить в подъезде 

Учитывайте нагрузку на места общего пользования — чем больше квартир в доме, тем больше будет износ.

Особое внимание обратите на первый этаж — здесь самая большая проходимость людей. Если дом относительно новый, но подъезд уже запущен, с действующей УК вам, скорее всего, не повезёт.

Чистота:

  • нет ли надписей на стенах и пыли на подоконниках;
  • в каком состоянии зона рядом с почтовыми ящиками — не бросают ли рекламные листовки на пол. 

Как давно был ремонт

  • не осыпается ли штукатурка;
  • насколько качественно покрашены стены;
  • в каком состоянии мусоропровод (если он есть);
  • есть ли сколы и трещины на плитке пола и стен;
  • в каком состоянии входные двери;
  • как выглядят окна и открываются ли они;
  • как выглядят электрощитовые и выключатели.

Лифт:

  • есть ли в доме грузовой лифт (если вы понимаете, что он вам нужен);
  • хорошо ли работают все кнопки, в том числе кнопки вызова;
  • проверьте лифт в работе. Признаки неисправности: посторонние звуки во время движения, покачивание кабины, остановка кабины чуть выше или ниже лестничной площадки;
  • указан ли в кабине год ввода лифта в эксплуатацию. Максимальный срок — 25 лет.

 Безопасность

Есть ли консьерж, камеры видеонаблюдения, работают ли они.

Курят ли в подъезде

Можно понять по запаху и по наличию пепельниц из подручных материалов.

Соседи

  • нет ли на входных дверях соседей следов того, что их взламывали или выбивали;
  • нет ли в подъезде пустых бутылок из-под алкоголя или шприцев;
  • есть ли места, где люди хранят велосипеды, детские коляски и игрушки;
  • все ли выносят мусор или на лестничных клетках не первый день стоят мешки;
  • на доске объявлений проверьте, есть ли жалобы на соседей или сообщения о долгах по коммунальным платежам.

Кстати, оценить, что за люди проживают в доме, можно в социальных сетях: у многих ЖК есть группы. Ещё будущих соседей можно поискать в Яндекс.Районе и задать вопрос про интересующий дом.

Состояние квартиры 

Если вы планируете делать ремонт «под себя» и уже знаете, как будет выглядеть ваша квартира, можно пригласить на просмотр дизайнера и мастера. Они смогут оценить, сколько приблизительно будет стоить ремонт в конкретном случае.

Даже если внешне квартира выглядит хорошо, в ней могут быть проблемы. Некоторые будет сложно или дорого исправить, другие останутся с вами даже после ремонта. Поэтому начинаем осмотр с коммуникаций.

Вода и отопление, электричество, газ, вентиляция

Вода и отопление:

  • нет ли ржавых подтёков рядом с радиаторами и техническими соединениями (у стиральной машины, раковин, туалета, ванны);
  • не деформированы ли сварочные швы и система креплений;
  • хороший ли напор в кранах и достаточно ли горячая температура воды на максимуме;
  • какого вода цвета и запаха;
  • как смывается вода в унитазе (если держится выше среднего уровня, есть вероятность, что внизу по стояку имеется засор);
  • зимой потрогайте батареи и посмотрите, есть ли запирающий вентиль.

Электричество:

  • работают ли все розетки и выключатели;
  • нет ли признаков нагара;
  • не выбивает ли автоматы (попробуйте включить свет во всей квартире и запустить несколько бытовых приборов).

Газ:

  • установлен ли рабочий счётчик;
  • как давно была проверка газовой службы и как часто она происходит (по правилам — не реже раза в год);
  • газовая труба не должна быть перекрыта (например, утоплена в штробах) или перенесена.

Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте окно и приложите лист бумаги к вентиляционному отверстию — он должен к ней притянуться. А ещё на проблемы с вентиляцией может указывать плесень в ванной и неприятные запахи. 

Стены, пол и потолок

Пол: 

  •  ровный ли пол;
  • не скрипит и не проседает ли при ходьбе;
  • как давно менялось напольное покрытие и что вообще под ним: железобетонные плиты, лаги из дерева, стяжка (от этого зависит стоимость ремонта в будущем).

Напольное покрытие:

  • линолеум: нет ли заломов или других повреждений;
  • ламинат или паркет: не дал ли просадку, не появились ли на нем серьёзные царапины и сколы, не расходятся ли стыки элементов;
  • керамическая плитка: в целости ли, нет ли под ней пустот (для этого пол нужно простучать).

Стены

  • есть ли трещины, неровности, участки со вздутыми обоями — если есть, уточните откуда (банально плохо приклеили или проблема серьёзнее — отслаивается штукатурка или беспокоит скрытая протечка);
  • постарайтесь визуально оценить отклонение стен от вертикали: это можно заметить, если есть несостыковки рисунка на обоях или плитке.

Потолок

Обратите внимание на трещины, пятна и разводы, возможно, это последствия затопления. Спросите у хозяина, часто ли их подтапливают. Иногда стоит  пообщаться с соседями сверху.

Оконные рамы и балкон

  • узнайте, утеплён ли балкон, если для вас это важно;
  • есть ли на балконе или по периметру оконных проёмов следы разводов, плесень или подтёки. Легко ли открываются окна, не замяты ли уплотнительные резинки;
  • в рабочем ли состоянии ручки, легко ли переключается режим открывания окна и проветривания;
  • нет ли на рамах следов плесени;
  • уровень шума в помещении и герметичность (откройте и закройте окна, убедитесь, что через них не дует).

Проверка документов

Несмотря на то, что мы говорим «собственник», квартиру может показывать агент, родственник или доверенное лицо. Про нюансы, связанные со сделками по доверенности, мы писали в этом материале — будет полезно их изучить. Также важно понимать, что часть документов, о которых мы говорим ниже, третье лицо, не имеющее от собственника доверенности, получить или предоставить не может.

Проверка квартиры. Какие документы стоить запросить:

Свежая выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (можно получить самим онлайн черезсайт Росреестра), иначе её называют «расширенная».

В выписке будут обозначены имена собственников жилья, находится ли квартира под обременением, приведены точные данные по квартире: назначение помещения, кадастровый номер, метраж, этаж. Также из неё вы узнаете, как часто менялись собственники у квартиры.

Если между продажами проходит год-два, возможно, есть объективная причина, почему люди не остаются в квартире надолго.

Правоустанавливающие документы. Спросите, каким образом человек стал собственником квартиры — купил, приватизировал, получил в дар или в качестве наследства.

Соответственно, он предоставит вам один из документов: договор купли-продажи, договор передачи квартиры в собственность, дарения или свидетельство о праве на наследство.

Вместе с договором купли-продажи попросите показать акт приёма-передачи квартиры.

Технический паспорт. Сравните план квартиры с тем, что вы видите в реальности, чтобы убедиться в отсутствии перепланировок. Особенное внимание обращайте на расположение мокрых зон: не поменялись ли местами, например, кухня и спальня, не «переехала» ли ванная комната — и на то, чтобы все несущие стены были на своих местах.

Если перепланировка была, но в техпаспорте стоит штамп «Разрешение на произведённое переоборудование / перепланировку в БТИ не предъявлено» (формулировки могут быть другими), значит, собственник не представил документы, подтверждающие законность перепланировки.

Имейте в виду: если вы берёте квартиру в ипотеку, банки могут не дать кредит на такую квартиру. Также за незаконную перепланировку придётся заплатить штраф в случае проверки — и либо узаконить, либо вернуть всё, как было.

Справка о регистрации по форме 9. Справка бывает двух видов: архивная и полная. Безопаснее проверять обе. Так вы узнаете, кто был зарегистрирован в квартире раньше и кто прописан в ней теперь. Обсудите с собственником, когда он планирует снимать людей с регистрации — до или после сделки. Для вас, конечно, лучше, чтобы все выписались до.  

Справка о снятии с регистрации по форме 12. В справке будут указаны люди, которые сняты с регистрации по определённым причинам: человек находится в лечебном учреждении, в месте лишения свободы или пропал без вести.

В справке не указаны имена, только количество людей и дата снятия с регистрации. Если в справке везде указано «нет», всё в порядке. Если в какой-то из категорий стоит число — узнайте у собственника, кто эти люди и где они.

«Временно выписанные» жильцы в любой момент могут вернуться и претендовать на право жить в квартире.

Данные об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Попросите квитанцию по коммунальным платежам — в ней есть информация о задолженностях. А ещё лучше затребуйте данные о долгах в УК.

Проверка личности продавца

Убедитесь, что вы не рискуете, заключая сделку с конкретным человеком. Попросите у хозяина квартиры паспорт и сверьте его данные со сведениями, указанными в каждом документе из списка выше.

Каким образом можно самостоятельно проверить собственника квартиры:

  • Проверить, есть ли у продавца (и его супруга/супруги) задолженности по налогам, а также не заведено ли на него судебное дело.
  • На сайте МВД можно узнать, находится ли человек в уголовном розыске, а также убедиться, что его паспорт не является недействительным.
  • Проверить, не инициирована ли на продавца процедура банкротства физического лица
  • Запросить у продавца справку о дееспособности. Этот документ подтверждает, что человек не числится на учёте в нарко- и психоневрологическом диспансере. 
  • Если на момент приобретения квартиры продавец состоял в браке, нужно нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку/соглашение о разделе имущества.

***

Если по всем пунктам из нашего чек-листа всё в порядке, поздравляем! Кажется, это действительно то, что вы искали. Если что-то не так или вы запутались — это повод проконсультироваться с хорошим риелтором.

Авторы: команда Яндекс Недвижимости. Иллюстратор: Настя Пожидаева

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/pokupka-kvartiry-chek-list-dlya-prosmotrov-kvartiry-i-proverki-dokumentov-chto-sprashivat-na-chto-smotret

Как выбрать квартиру в Москве правильно, безопасно и быстро

Москва что нужно знать при покупке квартиры

Как выбрать квартиру в Москве, как правильно искать хороший вариант жилья на вторичном рынке города, что учесть помимо цены и района.

Я же расскажу, как правильный выбор жилья происходит на практике, алгоритм, подтвержденный сотнями покупателей, подыскивающих себе жилплощадь.

Если решили найти квартиру в Москве для покупки, то будьте готовы к тому, что в одном и том же районе квартиры с одинаковыми характеристиками будут значительно разниться в цене. Причина проста – «хотелка» собственника.

Больше советов и рекомендаций найдете в статье Как правильно выбрать квартиру

Но так или иначе предложение выше спроса, поэтому вам стоит запастись терпением и временем. А чтобы поиски хорошей квартиры не затянулись, читайте алгоритм выбора.

Как выбрать квартиру в Москве

Часто при подборе квартиры в Москве для покупки покупатель ориентируется на следующие параметры:

  • район;
  • цена;
  • близость метро;
  • экология;
  • развитость инфраструктуры.

Дополнительные критерии подбора:

  • ликвидность (в случае инвестирования для перепродажи или сдачи в аренду);
  • уровень преступности;
  • плотность населения.

Кстати, именно поэтому некоторые покупатели предпочитают приобретать жилье в Москве в районах с плотной застройкой с советских времен, чтобы жить с развитой инфраструктурой и избежать точечного появления новостроек.

Обратите внимание на местоположение дома, граничит ли он с проезжей частью или расположен внутри жилого квартала

Расстояние до станции метро можно померить инструментом Яндекс Линейка, что очень удобно, если надо точно знать, сколько времени вы потратите на дорогу в офис.

Внимательно осмотрите карту района на наличие или отсутствие «вредных» объектов:

  • Кладбище;
  • Свалка;
  • Железнодорожные или трамвайные пути;
  • ТЭЦ;
  • Диспансеры;
  • ИВС, СИЗО и другие.

съемка и просмотры

При осмотре пользуйтесь блокнотом или видеозаписью (с разрешения собственников), чтобы после сравнить просмотренные варианты на наличие плюсов и минусов.

запись экономит время, т.к можно разделиться и смотреть квартиры по одному, а дома собрать все видеозаписи и проанализировать вместе.

Готовьтесь к тому, что при просмотре жилья, которое продают московские риэлторы специалисты будут применять различные уловки для создания ажиотажа:

  • Просмотры с короткими интервалами между покупателями;
  • Аукционы;
  • Намеки, что до вас были покупатели и им понравилось, а значит могут купить раньше вас;
  • И т.д.

Как найти квартиру в Москве для покупки

Выясним, что надо сделать, чтобы правильно и быстро найти жилье в городе Москва и потерять при этом немного времени и нервов.

Подбор объявлений
Читая объявления на интернет-досках обращайте внимание на описание квартиры и аккаунт, выставляющего объявление. Зачастую риэлторы копируют объявления собственников вместе с фото даже не имея на это право (без заключения договора на продажу).

В результате, обращаясь к посреднику вы переплатите от 100 тыс. рублей. Поэтому ищите объявления от собственников. Да, вы потратите время, но сэкономите деньги и нервы.

Какими базами недвижимости пользоваться в Москве:

  • Авито;
  • ЦИАН;
  • Из рук в Руки;
  • Яндекс Недвижимость;
  • База Winner (платная).

Не пренебрегайте бесплатными базами объявлений, т.к. они могут содержать информацию, которой нет в платной базе.

Покупая квартиру в Москве на вторичном рынке обязательно проверяйте ее на «юридическую чистоту»

Обзванивая найденные объявления выясните информацию:

  1. Актуальность продажи и цены (вопросы: продали или нет, какова цена на сегодняшний день);
  2. Есть ли торг (если не дают сразу, можно найти причины чтобы дали, но при осмотре);
  3. Характеристики квартиры (те, что важны для вас и не указаны в тексте объявления, а так же те, которые указаны неточно, например этаж);
  4. Основание приобретения квартиры в собственность (потенциально опасные – наследство, несовершеннолетние собственники, использование маткапитала при покупке, приватизация).

Какие вопросы не стоит задавать:

  1. Сколько минут пешком до станции метро (вам не скажут правду, а как самим измерить написал выше);
  2. О наличии парковки (всегда сообщат, что все отлично, хотя на самом деле там негде ставить транспорт);
  3. Общая жилплощадь (реальную можно посмотреть уже будучи на просмотре и измерив рулеткой. Да, вы не правильно поняли! Потому что часто выравнивают стены ГВЛ, поэтому реальная площадь меньше, указанной в техпаспорте или выписке ЕГРН).

Кстати, за меньшие квадраты, чем указано в документах, можно попросить торг!

Что бы там не говорили, первое на что покупатель ориентируется — его кошелек! Источник может быть любой:

  • Продажа имеющейся недвижимости;
  • Наличные;
  • Ипотека;
  • Сертификат и т.д.

Будьте готовы к тому, что покупая 2-3-4-комнатную квартиру столкнетесь с тем, что продавцы будут подыскивать себе жилье взамен и сделка растянется на месяц-два

Как подобрать квартиру в Москве

Разберем алгоритм, как правильно подобрать квартиру в Москве для покупки на примере.

Соотносим цену с характеристиками желаемой квартиры:

  • количеством комнат (раздельные, смежные);
  • характеристиками дома (панель, кирпич, монолит);
  • район расположения;
  • ремонт;
  • этаж и этажность;
  • балкон, лоджия (застекленные или нет);
  • санузел (совмещенный или раздельный).

Соотносим с вашей жизненной ситуацией:

  1. Наличие семьи (учитывайте, что в скором времени заведете детей);
  2. Наличие детей (обращаем внимание на расположение детских садов, школ, институтов);
  3. Место работы (работаете в офисе, измеряйте время в пути);

Рассмотрим на примереУ вас от 8 млн. рублей, какой район можно посмотреть?

По цене подойдут спальные районы ближе к окончаниям радиальных веток московского метрополитена. По количеству комнат, вполне хватит на 2-комнатную.

По районам:

  • Запад – хороший выбор (например, Солнцево или Переделкино);
  • Восток – удовлетворительный!
  • Север и Юг – нормально (обратите внимание на строящиеся ветки метро, обычно Юго-Запад).

По инфраструктуре можете не заморачиваться, ее уровень по всей Москве хороший. Исключение могут составлять только что построенные жилые комплексы и то они быстро обустраиваются.

Обращайте внимание на состояние:

  1. Двора (парковочные места, чистота, расположение мусорных баков);
  2. Крыши и подвала (сырость, подтеки на потолке подъезда и квартиры);
  3. Лифта (косвенно говорит о контингенте и работе ТСЖ);
  4. Квартиры (постарайтесь не брать с мебелью и бытовой техникой, которую потом все-равно выкинете);
  5. Соседи (пообщайтесь с соседними квартирами на этаже и над квартирой).

Вы узнали, как выбрать нужную квартиру в Москве способы, критерии и алгоритм поиска, на что обращать внимание при подборе, советы, как искать хорошие варианты на вторичном рынке недвижимости.

Источник: https://www.HabRealty.ru/nedreg/nedmo/kak-vybrat-kvartiru-moskve.html

Как упростить себе жизнь при выборе квартиры в Москве – личный опыт

Москва что нужно знать при покупке квартиры

Итак, свершилось. Вы снимали-снимали и, наконец, «созрели» для покупки своего жилья, потому что теперь можете себе это позволить. Однако это далеко не хеппи-энд. Выход на сделку – долгий, суетный процесс. Делюсь ценными советами.

Я не рассматривала для себя новостройки, поскольку доступные варианты находились в стадии пассивного строительства.

Платить застройщику, надеяться на его порядочность, финансовую стабильность и продолжать еще несколько лет жить в убитой съемной «однушке» была морально не готова. А варианты с отделкой почему-то, вопреки рекламе, по факту стоили раза в два-три дороже.

Например, ЖК «Домашний» в Марьино. В рекламе были заявлены квартиры от 3 млн рублей, но по факту однокомнатная квартира стоит 6,5 млн.

На рекламу в газетах и баннеры в интернете не ведитесь. 

Под оптимистичной фразой «квартиры от двух миллионов!» прячутся 20-метровые студии без отделки, которые будут сдаваться году в 25-м, а метро там поблизости появится лет через сто.

Итак, выбор изначально пал на вторичное жилье. Мало кто может себе позволить обойтись без помощи банка: к сожалению, ипотека – наши суровые реалии. Продажа отличной четырехкомнатной квартиры в Пензе принесла мне только 70% от суммы, необходимой для покупки скромной «однушки» в Москве.

Но поход в банк – это не начало ваших скитаний. «Как?! А одобрить ипотеку?» – удивитесь вы. Верно – это важно. Но банк первым делом спросит, какая сумма вам необходима. А как вы можете это знать, если еще не изучили рынок?

Московский рынок, к слову, меняется молниеносно. Я начинала смотреть варианты в конце апреля этого года. Цены меня радовали и обнадеживали.

На тот период я могла уложиться в 5,3 млн рублей, и это была бы очень хорошая квартира с ремонтом в Южном Бутово.

Но в силу ряда причин я тогда еще не могла заниматься решением квартирного вопроса и наивно полагала, что летом рынок «спит», а хозяева более сговорчивы.

Надо ли говорить, что я фатально заблуждалась? С 1 июля вступили в силу очередные поправки в закон о долевом строительстве, и люди, напуганные возможным повышением цен и грядущими банкротствами застройщиков, переключились на «вторичку», цены сильно выросли.

Вторичный рынок, который год до этого «сладко спал», и квартиры уходили по цене на 15% ниже заявленной, проснулся и «распрямил спину». Он в одночасье перестал быть рынком покупателя.

И то, что раньше стоило 5,3 млн рублей, начало продаваться за 5,8 млн рублей!

Так я упустила шанс заплатить на полмиллиона меньше… 

Отсюда совет – не ждите лучших времен. Рынок московского жилья – непредсказуемый маятник. Не надо спрашивать у экспертов – покупать сейчас или потом. Ни один Нострадамус не предскажет, как себя поведут цены. В моем случае все в один голос уверяли, что летом – дешевле, летом – мертвый сезон… Нет никаких «потом». Есть деньги – вкладывайте их в недвижимость.

Тогда вы не будете с тоской наблюдать эту вакханалию, когда предварительно выбранная вами квартира уже на следующий день стоит на 200 тысяч дороже, потому что на нее такой спрос, что обалдевшая от звонков хозяйка понимает, что может продать ее за гораздо большую сумму.

Я с этим сталкивалась неоднократно и даже не успевала доехать, чтобы посмотреть эти варианты.

Как-то резко ушли в прошлое фразы «мы подумаем» и «мы перезвоним» –  покупатели начали ездить на просмотры с задатком, говорить другую фразу – «мы берем», и квартира доставалась первому же, кто ее увидел. 

Один вариант ушел ровно через час после того, как появился: по словам агента, его купили просто по фото и описанию, без просмотра.

совет

Прежде чем определиться с суммой, которую вы попросите у банка, поймите, чего вы действительно хотите. Потому что идеальных квартир, продающихся за те деньги, которые будут у вас на руках, пока не построили. Приоритеты у всех свои. 

Необходимо выбрать пункты, которые должны присутствовать. Например, пешая доступность от метро (конкретизируйте для себя, кстати: 

  • полчаса пешком – это пешая или уже нет?); 
  • окна во двор; 
  • отсутствие шоссе по соседству; 
  • раздельный санузел; 
  • большая кухня; относительно новый дом. 

И так далее. ЦИАН позволяет проставлять галочки напротив нужных вам параметров. Выбрали? Супер. Скорее всего, подходящих под эти параметры вариантов будет не так уж много, да и то, что вы отберете, окажется с какими-то изъянами. Чтобы не было мучительно больно и обидно, определите для себя, какие три пункта должны быть обязательными – с отсутствием остального придется смириться. 

Нет, вовсе не исключено, что вы сможете найти квартиру своей мечты, но если вы будете чрезмерно категоричны, поиски могут затянуться до бесконечности. Будьте гибкими!

Я, например, хотела большую кухню и пешую доступность до метро. Но в итоге выбрала вариант, до которого нужно ехать на автобусе, а кухня там меньше 8 кв. м. Зато дом стоит напротив шикарного парка, а в квартире прекрасный евроремонт. К тому же, хозяева оставили мебель и технику.

Честно признаюсь – я готова ездить до такой квартиры (с безлимитным проездным), которая не требует больше никаких вложений и продается за вменяемые деньги. Я хочу завезти вещи и сразу жить с комфортом, а не бегать по магазинам в поисках обоев и диванов.

Да и на что их покупать, выплачивая ипотеку? Одним словом, компенсируйте недостающие пункты за счет чего-то другого.

Когда вы расставите приоритеты, поиски пойдут легче и быстрее. Подпишитесь на рассылку новых вариантов с разных сайтов и мониторьте рынок хотя бы пару недель. Так вы определитесь со средней стоимостью подходящей вам квартиры.

В ходе поисков вы столкнетесь с разными странными вещами. Например, с очень дешевыми квартирами (нечасто, но всплывают).

А мы все помним, где бывает бесплатный сыр. Не покупайтесь на это: причина всего одна – с квартирой что-то не так, даже не будем вдаваться в детали. Не стройте иллюзий и не тратьте на нее время. Бывает и обратное – необъяснимо завышенная цена.

В квартире нет золотого унитаза, а есть муниципальный ремонт от застройщика, годов так 70-х прошлого века. Как правило, такие объекты выставляют не вполне адекватные хозяева, которые считают свою квартиру идеальной, а по факту надеются на чудо-инвестора, который тоже начнет так считать (любовь с первого просмотра).

Квартиру они могут продавать годами, пока не спустятся с небес на землю.

Поняли, сколько вам примерно нужно – отправляйте заявку в банк, сейчас это можно делать без визита туда. 

На всякий случай прибавьте к средней стоимости тысяч 200: вам могут одобрить меньшую сумму.

Получив предварительное одобрение, собираете нужные документы, банк называет вам одобренную сумму и дает четыре месяца на поиски. С этого момента вы превращаетесь из праздного любопытствующего в клиента с одобренной ипотекой, что упрощает общение с продавцами.

Ипотеку я оформила в ВТБ под 9,6%, брала кредит на 1,8 млн рублей . Квартира мне обошлась в 5,8 мнл рублей.

Разумеется, выбирая квартиру, вы должны отдавать себе отчет, что это кропотливый процесс, сопровождаемый массой нюансов. Если вы действуете через агентство – прекрасно. Если вы стеснены в средствах, то можно сэкономить и искать варианты самостоятельно.

Агенты пользуются, как правило, открытыми базами, хотя и будут утверждать, что у них есть свои закрытые источники. Но я не умаляю их усилий: самое трудозатратное – именно поиски, уж поверьте.

Вы можете три часа смотреть в экран и отобрать всего несколько подходящих вариантов, из которых как минимум половина будет уже неактуальна. Готовы? Вперед.

Но когда вариант найден, все-таки нелишним будет привлечь агента для сопровождения сделки (это гораздо дешевле, чем заказывать полный комплект услуг). Ибо ни для кого не секрет, что вторичные квартиры могут иметь богатую историю со всеми вытекающими. 

Бытует мнение, что для ипотечников проверку квартиры кропотливо проводит банк. Не стройте иллюзий. 

Даже если с квартирой окажется что-то не так, вы все равно будете продолжать выплачивать ипотеку. Банк проверяет «по верхам», гарантий вам никто не даст.

Напомню, что страхование титула, во-первых, дело добровольное (обязательна только страховка квартиры от уничтожения), а во-вторых, оно мало что дает в российских реалиях.

Советы покупающим

В ходе самостоятельных поисков будьте готовы к следующему.

1.Фотографии часто приукрашивают реальное состояние объекта (особенно если снимал профессионал).

Мне по фото очень понравилась одна квартира, а потом выяснилось, что никто не снял страшные полы, которые необходимо менять, двери с пятнами побелки от застройщика, отваливающиеся плинтуса…

Зато был снят прекрасный вид из окна, подъезд с картинами на стенах и красивый кухонный гарнитур (собственно, это была единственная красивая в квартире вещь). 

Вас должно насторожить, если мало фотографий самой квартиры, но при этом много подъезда и окрестностей. 

Конечно, если состояние жилья имеет для вас значение, и вы не планируете делать сразу полный ремонт. На описание тоже внимание обращать смысла нет: «косметический ремонт», как правило, означает, что жить можно, но обстановка спартанская. Как правило, это «бабушкины» квартиры, которые долго сдавались в аренду. Одним словом – лучше смотрите на месте. 

2. Частая ошибка покупателей – тянуть с задатком или авансом.

Вы можете сколько угодно договариваться о том, что квартиру берете, но пока у продавца не будет денена руках – он вам ничего не должен.

Я так упустила хороший вариант: договоренность была, причем продавец мне позвонил сам и сказал, что дождется аванса. Но меня просто кто-то опередил. Так что грош цена всем устным договоренностям.

3. Альтернативные сделки – это долго. Особенно если продавец еще не подобрал себе вариант. Вы не знаете его запросов и претензий и не можете гарантировать, что они сопоставимы с рыночными.

А сроки упустите (банк дал вам не так много времени). Я не призываю отметать альтернативные квартиры сразу (их на рынке около 70%).

Но если есть возможность – выбирайте те, где продавец уже подобрал себе вариант, а в идеале – внес аванс.

4. Даже не смотрите в сторону неузаконенных перепланировок, особенно если вы – ипотечник. Банк все равно вам не одобрит этот вариант.

Снос стены между, к примеру, кухней и прихожей нужно согласовывать. Не слушайте хозяина, который будет вас убеждать, что это распространено и дозволено. Или что стену в крайнем случае можно будет вернуть.

Вернуть-то можно. Только платить за это вам, и штраф – тоже.

5. Выбор района. Люди – великие консерваторы и действуют по принципу «всяк кулик свое болото хвалит». Неоднократно убеждалась в этом, общаясь со своими знакомыми, которые разбросаны по всей Москве.

Какой район ни возьми – лучше нет! Моя подруга любит «Речной вокзал», а мне он кажется суетным и, скажем так, «малоинфраструктурным». Мамина подруга любит поселок «Северный», но от него до метро Алтуфьево ехать минут 30 без пробок.

Я люблю Марьино – не буду объяснять почему, это, как и у других людей, иррационально. Но при этом я отдаю себе отчет, что от Марьино до Капотни – рукой подать, и периодически в воздухе витает стойкий запах сероводорода после очередных выбросов.

К чему я это? К тому, что, как и в случае с квартирами, идеальных районов просто нет. Выбирайте, что для вас важно: экология, обилие бюджетных магазинов, близость к метро, река с парком…

Я изложила только часть нюансов, с которыми столкнулась лично. Их значительно больше, конечно же. Желаю вам найти «свой» вариант быстро! 

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-uprostit-sebe-zhizn-pri-vybore-kvartiry-v-moskve-lichnyj-opyt-285819/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.