Можно ли продать долю в квартире банку

Содержание

Можно ли и как продать долю в ипотечной квартире?

Можно ли продать долю в квартире банку

Использование кредитных средств для приобретения жилья – повсеместное явление. Ипотечный долг, обычно, рассчитан на погашение в течение десяти лет. За такой длительный срок у созаемщиков часто меняются планы на будущее и они решают не просто расстаться, но и продать свою долю в недвижимости.

Продажа квартиры в ипотеке – многоступенчатая процедура, требующая согласованности действий. Если квартиру, приобретенную по простому договору купли-продажи, владельцы могут отчуждать любым способом, с ипотечной квартирой так не получится. Все действия согласно ФЗ РФ № 102 «Об ипотеке» надлежит оговаривать с банком.

Можно ли продать долю в квартире находящейся в ипотеке?

На собственном опыте многие знают, что продажа доли в квартире, оформленной в долевую собственность, часто сопряжена с множеством проблем. В первую очередь они вытекают из несогласия прочих собственников с проведением сделки. Все они являются созависимыми сторонами.

Согласно ст. 246 и ст. 250 ГК РФ, если владелец одной из долей намеревается ее продать, он обязан известить о своем решении прочих владельцев, которые наделяются правом преимущественной покупки. Продажа возможно только при их отказе. Причем реализовать свою долю можно только по цене не меньшей, чем запрашивалась у прочих собственников.

В случае с ипотечной квартирой в сделке будет принимать участие еще одна сторона при условии, что долг по кредиту до конца не погашен. Это — банк, с которым заключен договор.

Система ипотечного кредитования подразумевает, что предоставляя заемные средства, банк берет покупаемую квартиру в залог.

Такое условие означает, что заемщик, не может осуществлять регистрационные действия с ним без согласия залогодержателя, т.е. банка.

При этом прямого запрета на продажу ипотечной квартиры ни один нормативный акт не содержит. Банки, хоть и редко, но предоставляют согласие на отчуждение жилья, находящегося в залоге.

Варианты продажи доли квартиры в ипотеке

Продажа доли в квартире, за которую еще не погашен ипотечный кредит, может быть осуществлена следующими способами:

  • Досрочное погашение долговых обязательств;
  • Разделение оплаты;
  • Переуступка прав и обязанностей.

При реализации любого из этих вариантов в качестве обязательного участника выступает банк и заемщик. А вот, согласие владельца второй доли испрашивается не всегда.

Досрочный расчет с банком

Реализовать такой вариант с технической точки не сложно. Он проходит в несколько этапов:

  1. Покупатель погашает остаток банковского долга. Сделать это можно двумя способами. Во-первых, передать необходимую денежную сумму заемщику, составив предварительно договор о расходовании средств только на оплату долга. Во-вторых, деньги можно сразу перевести банку.
  2. С квартиры снимают обременение и регистрируют ее в Росреестре в качестве собственности заемщиков. Далее они могут распоряжаться недвижимостью без получения согласия банка на отчуждение.
  3. С собственниками заключается договор купли-продажи, условиями которого квартира передается покупателю.

У такого способа имеется один неоспоримый плюс для заемщиков: они не должны самостоятельно еще долгий срок погашать банковские проценты.

При этом в процессе возникает несколько трудностей:

  • Сложно найти покупателя, который согласится погашать долг перед банком. Для него условия должны быть очевидно выгодны. Как правило, такая сделка заключается при небольшом остатке долга и низкой стоимости самой квартиры.
  • Необходимость снятия обременения с обеих долей, если покупатель намеревается стать собственником всей квартиры. Это значит, что долг перед банком придется гасить полностью. Плюс без предварительной договоренности с другим заемщиком не обойтись.

При таком варианте владелец второй доли может выступать одновременно и продавцом, который погасит ипотечный долг и станет единоличным владельцем недвижимости.

Разделение оплаты

Если один из заемщиков находит покупателя только на свою долю и получает согласие банка на ее продажу, сторонам сделки удобней и безопасней разделить платеж на две части. В данном случае можно дополнительно воспользоваться услугами того же банка, с которым заключен договор.

Первая часть денег – это остаток долга по ипотеке, вторая часть – стоимость приобретаемой доли.

Процедура выглядит следующим образом:

  1. Участникам сделки предоставляют две ячейки. В одну помещается сумма, равная остатку ипотечного долга за долю в квартире. Во вторую – покупная стоимость жилья.
  2. Заемщик и покупатель подписывают договор купли-продажи, который регистрируют в ЕГРН.
  3. Банк получает сумму равную остатку ипотечного долга и снимает обременение с квартиры.
  4. Вторая часть денег равная стоимости квартиры передается теперь уже бывшему заемщику.
  5. Новый собственник оформляет свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Важно! Чтобы реализовать такой вариант банковский кредитный счет заемщиков должен быть предварительно разделен.

Соглашаются на него еще реже, т.к. вторая доля в ипотечной квартире остается не просто в руках другого собственника.  Долг за нее перед банком может далее выплачиваться еще длительный срок.

Переуступка прав и обязанностей по кредиту

Данный вариант продажи реализуется на практике чаще остальных. Обычно в качестве покупателя выступает второй заемщик. Сделка может быть проведена и в рамках раздела совместно нажитого имущества между супругами.

В таком случае никто не должен выплачивать остаток ипотечного долга раньше срока. Процедура проходит в несколько этапов:

  1. Покупатель помещает деньги, равные стоимости доли квартиры в отдельную банковскую ячейку.
  2. Между заемщиком и покупателем заключается договор о переуступке.
  3. Банк расторгает ипотечный договор с заемщиком и заключает новый с покупателем. Условия его остаются прежними (ст. 47 ФЗ РФ № 102 от 16.07.1998). Документ регистрируется в Росреестре.
  4. Бывший заемщик забирает деньги.

Новый заемщик далее выплачивает ипотечный кредит, а по окончанию становится полноправным владельцем доли в недвижимости. Если он одновременно являлся и созаемщиком, то по итогу будет единственным собственником квартиры.

Можно ли продать долю детей?

Часто при покупке ипотечной квартиры в качестве заемщиков выступают несовершеннолетние дети. Такая ситуация, например, возможна при использовании средств материнского капитала для расчета с банком за ипотеку.

Запрета на продажу долей детей закон не предусматривает. Но для осуществления процедуры необходимо соблюсти множество условий. Главное из них – получение согласия на сделку органов опеки и попечительства.

А они его предоставят только, если детей взамен обязуются обеспечить равноценным жильем в течение месяца. Т.е.

ориентируются при выдаче разрешение только на представление о том, как соблюдаются имущественные интересы несовершеннолетних.

Вся процедура сложна. Плюс при использовании материнского капитала необходимо отчитываться за использование средств перед ПФР. И органы опеки не перестанут контролировать сделку, пока не удостоверятся, что детям предоставили доли в другом жилище. Любое нарушение условий может повлечь судебное преследование.

Какие сложности могут возникнуть?

Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.

Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.

Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-ipotechnoj-kvartire.html

Можно ли и как продать долю в квартире банку

Можно ли продать долю в квартире банку

/ Жилищные споры / Как продать долю в квартире банку

Просмотров 494

Риелторы знают, как сложно продать долю в квартире. Когда на нее нет желающих ни из числа собственников, ни среди третьих лиц – можно воспользоваться третьим вариантом. Речь идет о продаже доли банку. Однако не нужно строить иллюзий и ждать легкой сделки. Банк – это прежде всего кредитор, ищущий способы извлечь прибыль. Если доля его не заинтересует, шансов не так много.

Впрочем, не все так плохо – банки выкупают выделенные доли в квартире. Причем с точки зрения условий сделка будет абсолютно прозрачной и законной. Осталось понять, как договориться о продаже, если на стороне продавца – юридическое лицо (банк).

Можно ли продать долю в квартире банку?

Разделение квартиры на доли позволяет установить всех собственников. Они же выступают первыми покупателями на дроби друг друга. Поэтому, прежде чем подавать объявление о продаже доли, нужно предложить ее выкуп всем содольщикам (ст. 250 ГК РФ). Вероятно, кто-то из них найдет деньги и согласится. Если нет – остается запасной вариант с банком.

Способы продажи доли в квартире банковскому учреждению:

  • Оформление залога – суть в том, что владелец берёт кредит под залог имущества в виде доли. Если заемщик не выплачивает ссуду, банк забирает у него долю в квартире. Далее, происходит реализация объекта – остальным совладельцам или с помощью аукциона всем желающим (ст. 350 ГК РФ). Основное преимущество – значительная сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатки – занижение цены доли и необходимость ее выделения в виде комнаты.
  • Отчуждение по договору купли-продажи. Обычная сделка, в ходе которой в роли Покупателя выступает юридическое лицо – банк (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Порядок не отличается от стандартного выкупа.

Важно знать, что не все банки готовы пойти на сделку. Список тех, кто готов выкупить долю или взять ее под залог исчерпывается крупными учреждениями. Среди них Сбербанк, ВТБ, Тинькофф, Альфа-Банк и ряд мелких кредиторов. Если банк не усмотрит выгоду – сделка не состоится.

Основные причины продажи

Что толкает людей идти на сделку с банком? Ответ кроется в жизненных причинах, с которыми столкнулся владелец квартирной доли.

Причины и мотивы могут быть следующими:

  1. Отказы остальных содольщиков – наиболее частая причина. Многие не хотят или не могут выкупить часть в праве собственности. Также встречается несогласие продавать квартиру целиком с последующим разделением вырученных денег.
  2. Отсутствие покупателей на рынке жилья. Вроде бы продавец выставил долю на продажу, подал объявления, делает скидки – а желающих нет. Доходит до того, что доля не пользуется спросом в течение 1-5 лет, а то и дольше.
  3. Сложная жизненная ситуация – продавец может остро нуждаться в деньгах. Если в обычном кредите ему отказывают, можно попытаться продать долю банку как залоговое имущество.
  4. Развод супругов – предусматривает раздел совместной недвижимости с выделением долей мужу и жене. Жить вместе они уже не смогут. Один из вариантов – продать ½ квартиры, если не второму супругу, то банку.

Пример:

Гражданин Кайков имел в собственности ⅔ доли квартиры. Остальное принадлежало дальнему родственнику, который предложил выкупить его часть. Кайков согласился, но у него не хватало денег. Он обратился за консультацией в банк. Ему посоветовали оформить ипотеку под залог доли.

Собрав нужные справки, совладельцы заключили предварительный договор купли-продажи. С ним Кайков обратился в банк и получил одобрение на сделку. Деньги перечислили на счет продавца, а Кайков стал выплачивать кредит.

Но вскоре он потерял работу и не смог рассчитываться с банком. Образовалась 3-месячная просрочка, а затем банк обратился в суд. Согласно условиям кредитного договора, залогодержатель забирает долю заемщика, а взамен выплачивает ему 70% от рыночной стоимости.

Таким образом, Кайков рассчитался с ипотекой и одновременно продал долю банку.

Представители финучреждения обязательно спросят, по какой причине собственник хочет срочно продать долю? Поинтересуются и тем, почему никто из совладельцев не выкупил часть квартиры? Были ли попытки продать объект на рынке недвижимости, к чему это привело? Тем самым, банк составляет полную картину и выносит решение – выгоден ли ему актив в виде доли или не стоит с ней связываться.

Какую долю банк не выкупит?

Юридические лица внимательно изучают предложение продавца. Если оно покажется им выгодным, они согласятся на выкуп или залог имущества. Однако «доля» – это в большинстве случаев невыгодный актив. Ведь помимо продавца в квартире имеют доли другие собственники. Что с ними делать?

Основания, когда банк откажет в выкупе доли:

  • старое, изношенное жилье – дата постройки до 1970 года;
  • необустроенный район, удаленность от центра, низкая рентабельность;
  • отсутствие спроса на рынке недвижимости;
  • наличие других совладельцев – свыше 2-х человек, зачастую с детьми, пожилыми, инвалидами;
  • проблемы с сособственниками;
  • невыделенная доля.

Последний пункт нуждается в пояснении. Невыделенной долей называют условное обозначение права в общей собственности, например – собственнику принадлежит ⅓ двухкомнатной квартиры. В чем выражается дробь – непонятно. Также нельзя утверждать, что невыделенная доля представлена отдельной комнатой. Разумеется, банк не устроит такой вариант, и он вынесет отказ.

Также следует знать, что в залог нельзя отдать единственное пригодное для проживания жилье семьи. Учитывая, что просрочка грозит арестом и продажей объекта – приставы не смогут обратить взыскание на единственную долю заемщика (ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007). Отсюда и логичный отказ банков связываться с такими долями. Даже если часть жилья представляет финансовый интерес.

Как продать банку долю в квартире

Основные этапы оформления совпадают с продажей доли физическому лицу. Только вместо человека будет юридическое лицо, а точнее его представитель, например – генеральный директор.

Если доля продается через залог, нужно выполнить определенные условия в соответствии со статьей 348 ГК РФ, куда входит:

  • просрочка по ипотеке (кредиту) свыше 3-х месяцев;
  • размер невыплат более 5% от цены залогового имущества (доли в квартире).

Финансовое учреждение подает иск о принудительном взыскании с заемщика. Чтобы не допустить ареста счетов, автомобиля и других ценных активов, нужно заранее внести пометку в договор. Заемщик отмечает, что в первую очередь нужно обратить взыскание на часть жилплощади (например, комнату). За счет этого можно получить деньги и фактически продать долю банку.

Порядок действий

Далее, разберем пошаговую инструкцию – что делать для продажи доли в квартиры в пользу банка:

Шаг 1. Обращение в банк за консультацией.

Шаг 2. Предложение выкупить долю остальным совладельцам квартиры – рассылка уведомлений по почте или через нотариуса. Ожидание ответов в течение 30 дней.

Шаг 3. Обсуждение условий будущей сделки, ее характера: кредитование или залог имущества.

Шаг 4. Оценка объекта недвижимости – ею занимается штатный оценщик банковского учреждения в ходе осмотра квартиры. Следует приготовиться к тому, что цена отдельной доли будет меньше рыночной. Максимум, что предложит банк – 70% от реальной стоимости имущества.

Шаг 5. Подготовка к заключению сделки, сбор документов, разработка проекта соглашения.

Шаг 6. Нотариальная сделка: оформление договора купли-продажи доли в квартиры в пользу банка. Альтернативные варианты: договор о залоге + кредитовании заемщика. Составление акта приема-передачи.

Шаг 7. Передача документов на регистрацию в ФКП «Росреестра».

Шаг 8. Окончательные расчеты с банком, подготовка к уплате налоговых взносов.

Вероятно, банк внесет коррективы в сложившийся порядок действий. Преимущество в том, что юридическое лицо участвует в каждом этапе сделки. Заемщик или продавец не испытают проблем с нехваткой документов, отказом банка или пересмотром условий. Обычно для выполнения операции назначают юриста или представителя банка. Скорее всего и нотариус будет из числа сотрудников учреждения.

Образец договора купли-продажи доли в квартире банку

ДКП отвечает всем нормам заключения подобных договоров. Приблизительный бланк вы можете найти по ссылке ниже:

Документы

Среди документов для совершения сделки можно выделить:

  • удостоверение личности;
  • сведения о праве собственности на долю – выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца;
  • документ-основание, например – акт о передаче квартиры в собственность граждан (приватизация);
  • техпаспорт старого образца или новая выписка из ЕГРН;
  • справка о составе семьи;
  • справка о своевременном внесении коммунальных платежей.

Вышеназванные документы, за исключением паспорта, можно получить через нотариуса. Действуя от своего имени, нотариус запросит недостающие документы в электронном формате.

Оценочный акт составляется уже в присутствии сотрудника банка. Для этого придется проехать по месту нахождения квартиры и предоставить документы. Отчет будет готов в течение нескольких дней. Заключение прилагается к основному пакету с бумагами.

Возможно, вам интересно, как узнать стоимость самостоятельно — читайте об этом в статье «Как рассчитать стоимость доли в квартире?«.

Сроки оформления

Одобрение банка может занять от 5 до 14 дней. Юридический отдел изучает возможность сделки, после чего руководство банка информирует заемщика/продавца о своем решении.

Оценка доли в квартире занимает от 2 до 4 недель, в зависимости от загруженности персонала учреждения. Несколько дней придется ждать итоговое заключение в форме акта.

На согласование условий ДКП может уйти неделя. Непосредственно договор подписывается в течение дня, в этот же день нотариус отсылает данные в ФКП «Росреестра». Ответ регистратора приходит через 1 день (нововведение п. 1 ст. 16 ФЗ № 218 «О государственной регистрации…» от 13 июля 2015 года).

Денежные средства на счет продавца поступят в течение 3-х дней. Обычно этот период обговаривают заранее и вносят в условия соглашения.

Госпошлины, затраты

Большая часть затрат приходится на оплату государственных пошлин. Всего их две – обе оплачивает покупатель (представитель банка):

  • госпошлина у нотариуса – 0,5% от стоимости отчуждаемой доли (в пределах от 300 до 20 000 рублей);
  • госпошлина за регистрацию в ЕГРН – 1 400 рублей с учетом электронной подачи заявки.

Продавцу, как получателю дохода, предстоит оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости сделки. Обязательного платежа можно избежать. Для этого имущество должно быть в собственности от 3 лет – по приватизации, дарению, ренте или наследству, или от 5 лет – по возмездным сделкам (п. 3-4 ст. 217 НК РФ).

Подробнее о налоговых сборах читайте в статьях «Налог с продажи доли в квартире», а также «Налоговый вычет, если квартиры покупается супругами в долевую собственность»

Описывая процесс, мы рассказали об идеальных вариантах продажи долей банку. Что до практики, здесь могут быть разные ситуации. Например, отказ кредитора выдавать ссуду под незначительную долю. Трактовка зависит от размера дроби, соответствия комнате, жилищных условий, цены объекта, отношений с совладельцами и т.д.

Перед тем, как приступать к реализации намеченных планов, получите консультацию опытных юристов. Вполне возможно, ваш случай позволит продать долю не банку, а совладельцам. Юрист подскажет, как лучше поступить.

Помните, что главная цель не расстаться с долей, а извлечь прибыль от сделки. Нужно просчитать все варианты – и только потом обращаться в банк. Задать вопрос вы можете прямо на сайте или по телефонам «горячей линии».

Обращайтесь!

Источник: http://law-divorce.ru/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-banku/

Как продать квартиру банку: продажа собственного и залогового жилья

Можно ли продать долю в квартире банку

Как продать квартиру банку – такой вопрос возникает при наличии задолженностей или в случае необходимости срочно продать жилье. Некоторые кредитные организации занимаются скупкой и продажей недвижимости.

При наличии долга или в условиях повышенной срочности можно продать квартиру банку, не опасаясь мошенничества. Вся сделка сопровождается юристами. Однако продать жилье банку по завышенной стоимости не получится.

Работники банка оценят жилье, его состояние и скорее всего цена будет намного ниже рыночной стоимости объекта недвижимости. Обо всем подробнее – в материале Brobank.

Когда продажа жилья банку актуальна

Банки не склонны скупать жилье у клиентов в прямом смысле. Это не риэлторские агентства. Однако некоторые из них все же покупают квартиры, чтобы затем выставить их на продажу для ипотечных или других клиентов. Продать квартиру банку можно при наличии задолженности, которую уже трудно погасить.

Также продажа недвижимости кредитору актуальна в следующих случаях:

  • Это залоговое имущество и выплатить долг по ипотеке невозможно.
  • Продать жилье нужно максимально быстро.
  • Наличие задолженности по потребительским кредитам, которые нужно погасить.

Нужно помнить, что продать квартиру за долги, чтобы выплатить задолженность по потребительскому кредиту можно в том случае, если есть другая недвижимость, в которой клиент сможет жить.

На сайтах некоторых банков можно найти раздел, где продаются конфискованные квартиры. Чтобы купить или продать квартиру банку, сначала нужно подготовить необходимые документы. Банк тщательно проверяет юридическую чистоту всех бумаг. Именно по этой причине нередко люди, которые торопятся продать жилье и не попасть в руки мошенников, предпочитают обращаться в кредитные организации.

При продаже жилья банку часто требуются услуги оценщика. Клиент не может самостоятельно назвать любую цену и продать жилье организации по этой цене. Также важно, чтобы были готовы все документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, техпаспорт, договор купли-продажи, выписка из ЕГРП и т.д.

Продажа собственного жилья

Часто клиентов интересует, можно при продать квартиру банку, если жилье является собственностью физического лица и не является залоговым. В законодательстве нет пунктов, которые запрещали бы банку владеть жилой недвижимостью. Однако не все они занимаются подобной скупкой квартир.

Можно также продать долю в квартиру банку, если это востребовано. Иногда и доля может являться залогом, тогда с продажей поможет сама финансовая организация, так как в ее интересах получить обратно средства.

Некоторые организации, например, Сбербанк, открывают собственные сервисы, которые помогают клиентам выгодно продать жилье.

Так, физическое лицо может выложить объявление о продаже с указанием всех параметров и особенностей квартиры, а банк при этом предлагает более выгодные ипотечные условия.

Клиенты таким образом упрощают процедуру продажи и поиска покупателя, а финорганизации привлекают новых заемщиков.

Чтобы продать жилье банку, нужно помнить о следующих нюансах:

  • Квартира должна быть оформлена на одного собственника, который продает недвижимость банку. Если собственников несколько, нужно получить их официальное разрешение на совершение сделки.
  • Жилье не должно находиться в залоге у других финансовых организаций. Банки не будут покупать квартиры, которые уже являются залоговым имуществом и находятся в обременении.
  • Учреждения перед выкупом жилья тщательно его проверяют. Квартира должна находиться в хорошем состоянии, с ремонтом, всеми удобствами, а также в доме, который не находится в аварийном состоянии. Оценивается также район. Чем он более востребованный, благоустроенный, тем больше шансов у банка перепродать квартиру.
  • В квартире не должны быть прописаны дети. Также сложнее осуществляется продажа квартир, приобретенных на материнский капитал, так как для этого потребуется разрешение органов опеки, а также предоставление в дальнейшем ребенку жилья в том же размере и на тех же условиях.

Клиенты могут выставлять объявления о продаже и продавать квартиры непосредственно банкам без опасений. При совершении сделки заключается официальный договор купли-продажи. Даже в том случае, если после заключения сделки банк обанкротится, это не повлечет за собой аннулирование купли-продажи.

Особенности продажи залогового жилья банку

Если нужно продать залоговое жилье и выплатить остаток долга, сначала необходимо обратиться в банк. Не всегда учреждение стремится выкупать недвижимость.

Чаще организация дает согласие на продажу квартиры другому лицу за указанную стоимость.

Эксперты рекомендуют запрашивать разрешение банка на продажу залогового жилья до того, как появятся просрочки, это позволит избежать негативной кредитной истории.

Для продажи залогового имущества заключается трехсторонний договор, где участвует как продавец и покупатель, так и кредитор. Это наиболее надежный вариант и для банка, и для покупателя.

Создается банковская ячейка, в которую поступают деньги от покупателя. Банк считает остаток долга, который должен получить, и забирает его, а затем открывает ячейку для продавца, где уже находится сумма за вычетом долга.

Обременение с квартиры снимается сразу же.

Продажа залогового имущества осуществляется в несколько шагов:

  1. Определение стоимости жилья и необходимой доплаты, если затем планируется покупка другой квартиры.
  2. Получение соглашения от банка на продажу.
  3. Выставление недвижимости на продажу.
  4. Поиск покупателя и заключение сделки.
  5. Оформление документов, снятие обременения.
  6. Выбор нового жилья, если он был запланирован.

В данном случае продать квартиру банку и купить себе другую будет не так просто. Вся сделка курируется кредитором.

После продажи залогового имущества финансовая организация забирает положенную часть долга, остаток получает заемщик. Для покупки нового жилья можно взять другую ипотеку, однако все организации проверяют кредитную историю.

Продажа залогового имущества за долги будет в ней указана. Это может сократить вероятность одобрения заявки.

Об авторе

Евгений Никитин Высшее образование по специальности “Журналистика” в Университете Лобачевского. Более 4 лет работал с физическими лицами в банках НБД Банк и Волга-Кредит. Имеет опыт работы в газете и телевидении Нижнего Новгорода. Является аналитиком банковских продуктов и услуг. Профессиональный журналист и копирайтер в финансовой среде nikitin@brobank.ru

Эта статья полезная?

Источник: https://brobank.ru/kak-prodat-kvartiru-banku/

Все способы продать квартиру в ипотечной собственности

Можно ли продать долю в квартире банку

Приобретение жилья в ипотеку является едва ли не единственным возможным вариантом получения жилищной площади для молодых семей в России.

Нередки случаи, когда недавно приобретенное ипотечное жилье приходится продавать в связи с пополнением в семье или утратой работы одним из супругов.

В подобной ситуации на первый план выходит вопрос, как продать квартиру в ипотеке и, при этом, не потерять большое количество средств.

Виды ипотечной собственности и сопряженные с ними трудности

Существует три основных вида ипотечных кредитов под жилье:

  • социальная ипотека;
  • военная ипотека;
  • ипотека с вложенным материнским капиталом.

В зависимости от типа кредита имеются определенные сложности и ограничения.

Продажа собственности, приобретенной по социальной ипотеке

Наиболее простой вариант. Квартиру, находящуюся в соципотеке, возможно продать любым одобренным банковской организацией методом.

Продажа квартиры в военной ипотеке

Более сложный случай жилья с обременением. Реализовать недвижимость такого вида возможно лишь при следующих условиях:

  • заемщик выплачивает остаток долга банку;
  • заемщик полностью возвращает материальную помощь от государства по программе поддержки военнослужащих.

При несоблюдении одного из вышеперечисленных условий сделка купли-продажи неосуществима.

Продажа недвижимости, купленной с участием материнского капитала

Квартира, часть стоимости которой погашена материнским капиталом, считается наиболее сложно продаваемой. Продажа подобной собственности возможна лишь при получении разрешения органов опеки и банковской организации, выдавшей кредит.

Обратите внимание! В соответствии с законом супружеские пары не имеют права продавать собственность с материнским капиталов, не приобретая ничего взамен.

Основные причины продажи ипотечных квартир

Из всего списка возможных причин, по которым производится продажа кредитной собственности, возможно выделить три основных:

  • Невозможность обслуживания долга. Потеря постоянного источника дохода существенно влияет на возможность выплаты ипотечного кредита и, как следствие, вынуждает граждан продавать жилье.
  • Желание улучшить жилищные условия или увеличить квадратуру квартиры. Постоянный рост ипотечного кредитования и снижение процентной ставки подбивают людей на улучшение жилищных условий в рассрочку. Более того, нередки случаи, когда супружеские пары получают очередное пополнение в семье и прежняя кредитная квартира попросту становится тесной.
  • Бытовые и семейные обстоятельства. Семейные ссоры, разводы, конфликты с соседями, свадьбы, выявление существенных недостатков недвижимости и другие обстоятельства нередко вынуждают собственников кредитных квартир продать их.

Способы продажи кредитной недвижимости

Продажу кредитного жилья невозможно осуществить при помощи простого договора купли-продажи. Для реализации жилья с обременением собственнику необходимо предварительно обратиться в банк и согласовать все условия.

Специалисты выделяют четыре наиболее оптимальных способа реализации ипотечной собственности:

  • продажа жилья после полной выплаты кредита;
  • реализация с погашением долга во время проведения сделки;
  • продажа имущества вместе с долгом;
  • реализация собственности непосредственно банком, выдавшем ипотеку.

Продажа квартиры после выплаты кредита

Данный способ является наиболее сложным с точки зрения поиска покупателя. Дело в том, что для реализации имущества владельцу квартиры необходимо отыскать заинтересовавшееся лицо, обладающее достаточной для погашения кредита суммой наличных средств. Реализация собственности по такому методу производится в несколько этапов:

  • Получение согласия банковской структуры на досрочное погашение кредита и последующую продажу собственности. При этом сотрудники банка вправе затребовать от заемщика причину досрочного погашения кредита.
  • Определение остаточного долга.
  • Заключение предварительного договора с потенциальным покупателем. В документе обязательно необходимо отразить факт передачи аванса, используемого для погашения ипотеки. Данный договор является гарантией выполнения продавцом своих обязательств и позволяет покупателю вернуть свои средств, если вдруг вторая сторона передумает продавать недвижимость.
  • Выписка всех зарегистрированных в квартире жильцов, в том числе и самого владельца.
  • Получение необходимой денежной суммы у покупателя.
  • Погашение долга в банке и снятие с недвижимости обременения.
  • Заключение окончательного договора купли-продажи и регистрация перехода собственности к другому владельцу.
  • Получение оставшейся суммы, оговоренным в договоре способом.

Важно! Покупатели не особо жалуют подобный метод продажи ипотечного жилья. Это объясняется тем, что часто продавцы после получения аванса пропадают и не выходят на связь. В связи с этим, несмотря на заключение нотариально заверенного предварительного договора, покупателю придется потратить немало сил в попытках вернуть собственные средства.

Реализация собственности с погашением долга во время сделки

Подобный вариант подразумевает трехстороннюю сделку, одним из участников которой выступает банк. Продажа имущества с помощью такого метода осуществляется по такой схеме:

  • Получение согласия банковской организации на реализацию квартиры с обременением.
  • Определение суммы долга.
  • Передача средств от покупателя посреднику. Последним в данной схеме выступает банковская организация. На третьем этапе, для сохранения безопасности, заинтересованное в покупке лицо открывает две банковские ячейки: в первую кладет остаток долга владельца квартиры перед банком, а во вторую – оставшуюся сумму.
  • Подписание договора и перерегистрация собственника в Росреестре.
  • Получение продавцом средств из первой банковской ячейки.
  • Погашение долга продавцом.
  • Оформление выписки об отсутствии обременения.
  • Получение продавцом второй части средств из банковской ячейки №2.

Важно! Подобный метод продажи имущества с обременением является наиболее оптимальным как для продавца, так и для покупателя. Обе стороны защищены банком и ни в коем случае не потеряют свои средства.

Продажа имущества вместе с долгом

Подобная схема продажи имущества с обременением позволяет покупателю, не имея лишних средств, приобрети жилье. При перезаймовой схеме покупатель, помимо собственности, получает и ипотечные обязательства на условиях, предложенных банковской организацией. В общем случае схема продажи квартиры вместе с имеющимися обязательствами производится по следующему сценарию:

  • Продавец сообщает банку о своем желании досрочно погасить ипотеку и продать недвижимость.
  • Ищется покупатель, который имеет наличные средства на первый взнос в размере не меньшем, чем остаток долга по ипотеке.
  • Заключается соглашение, оговаривающее получение задатка. Также в официальной бумаге указывается наименование кредитной организации, предоставляющей покупателю необходимую сумму.
  • Покупателем производится платеж по кредиту продавца собственности.
  • Продавец снимает квартиру с обременения и передает все документы в финансовую организацию, выдавшую покупателю кредит.
  • Производится оценка продаваемого имущества.
  • При одобрении банком сделки стороны подписывают договор купли-продажи и регистрируют право перехода собственности.
  • Продавец получает остальные средства от сделки.

Важно! Главным недостатком подобной процедуры является сложность поиска покупателя и банковской организации. Как правило, сделки с перезаймом производят лишь аккредитованные агентства недвижимости.

Реализация собственности банком

Худший из вариантов для собственника недвижимости. Как правило, сделки такого вида осуществляются в двух случаях:

  • владелец квартиры сообщил о невозможности дальнейшего погашения ипотеки;
  • владелец допустил серьезные просрочки по кредиту.

Реализация имущества банком осуществляется на специализированных торговых площадках. К сожалению, финансовую организацию волнует лишь возврат собственных средств, поэтому стоимость собственности в ходе торгов в большинстве случаев будет ниже рыночной.

Этапы продажи квартиры банком выглядят следующим образом:

  • Получение согласие банка на продажу имущества. В большинстве случаев владельца принуждают обратиться в кредитную организацию с подобным предложением.
  • Подписание соглашения на реализацию недвижимой собственности.
  • Оценка квартиры.
  • Выставление имущества на торги.
  • Нахождение покупателя. Причем, чем дольше банк ищет заинтересованных в покупке лиц, тем сильнее он снижает стоимость собственности. Владелец жилья никоим образом не вправе повлиять на финансовую политику кредитной организации.
  • Оформление двух ячеек. В первую покупатель помещает средства в размере остатка долга по ипотеке, а во вторую – остальную сумму.
  • Заключение сделки между покупателем и продавцом.
  • Банк посылает запрос на снятие обременения с имущества и открывает первую ячейку.
  • Покупатель и продавец регистрируют право собственности на недвижимое имущество.
  • Продавец открывает вторую ячейку.

Важно! При реализации кредитного имущества банком от сделки выигрывают лишь кредитная организация и покупатель. Последний получает возможность приобрести квартиру за бесценок.

Что необходимо для продажи имущества с обременением

Имущество в ипотеке возможно продать при соблюдении условий:

  • у владельца имеется полный пакет документов на руках;
  • есть покупатель;
  • кредитная организация дала свое согласие.

Для продажи ипотечной квартиры, часть долга по которой погашена материнским капиталом, дополнительно требуется получить разрешение от органов опеки.

Перечень документов для реализации ипотечной квартиры

Чтобы оформить и провести сделку купли-продажи продавцу следует заблаговременно озаботиться сбором пакета документов, включающего:

  • удостоверения личности всех владельцев имущества;
  • выписку из реестра недвижимости;
  • техпаспорт недвижимой собственности;
  • справку по форме №9 или выписку из домовой книги;
  • справку из ТСЖ или УК, подтверждающую факт отсутствия долгов по коммунальным услугам;
  • разрешение от органов опеки, если среди собственников имеются несовершеннолетние;
  • согласие от второго супруга, если ипотека была оформлена во время брачного союза;
  • документ об оценке имущества.

Возможно ли продать долю в кредитной квартире

Продажа доли возможна лишь после согласования с финансовым учреждением и остальными дольщиками. В первую очередь, продавцу следует предложить выкупить свою долю остальным владельцам недвижимости. Если содольщики не имеют претензий, и кредитная организация дала добро, то продавец имеет право реализовать свою долю через банк.

Особенности продажи жилья в ипотеке банка

Механизмы продажи кредитного жилья немного разнятся, в зависимости от финансовой организации, выдавшей ипотеку.

Сбербанк

Реализация жилья с обременением, приобретенного при помощи ипотеки от Сбербанка, осуществляется на общих условиях. Единственным отличием данной организации является несколько другой способ передачи регистрационных документов продавцу и длительное рассмотрение заявок.

Обратите внимание! В случае продажи имущества, приобретенного менее 3 лет назад, возможно придется оплатить налог с продажи.

ВТБ

Один из лидеров ипотечного кредитования, банк ВТБ, также без каких-либо дополнительных ограничений позволяет производить продажу жилья с обременением. Для реализации кредитной квартиры достаточно:

  • найти покупателя;
  • обсудить с банком условия продажи;
  • определиться с тем, как будут передаваться средства.

Важно! Если кредитная организация не дает своего согласия на продажу, заемщик вправе обратиться в суд.

Россельхозбанк

Банк негласно не поощряет пересмотр договоров по долгосрочным кредитам. Поэтому при продаже имущества с обременением заемщику не удастся воспользоваться возможностью переоформления кредита на другое лицо. Более того, известны случаи, когда Россельхозбанк отказывал заемщикам в досрочном погашении ипотеки.

Ипотека и дети

Продажа имущества, долями которого владеют несовершеннолетние, существенно усложнена. Это объясняется конфликтом между интересами финансовой организации и органов опеки. Чтобы продать квартиру, в данном случае следует предварительно урегулировать все вопросы с опекунскими государственными инстанциями.

Какие риски несет продавец

Продавец имущества, находящегося в залоге у банка, не рискует ничем. Тотальный контроль банка за всеми этапами сделки минимизирует риск, а благодаря тому, что собственность находится в обременении, осуществить мошенническую сделку попросту невозможно.

В итоге: как лучше всего продать квартиру в ипотеке

Лучшим вариантом для реализации кредитной недвижимой собственности является сделка с одновременным погашением задолженности. Подобный метод полностью защищает стороны от мошенничества и позволяет произвести передачу прав собственности в кратчайшие сроки.

Также, сравнительно неплохим способом продажи служит продажа имущества вместе с долгом. Однако последний способ имеет определенные ограничения и возможен далеко не во всех банках.

Оригинал статьи: https://yurist-rossiya.ru/grazhdanskoe-pravo/prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5cb6ddab75327600b390c6aa/vse-sposoby-prodat-kvartiru-v-ipotechnoi-sobstvennosti-5cb6e162a4186400b437be72

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.