Можно ли продать квартиру через банк

Содержание

Можно ли продать ипотечную квартиру

Можно ли продать квартиру через банк

Что делать, если квартира в залоге у банка и ее нужно продать? А если для покупки квартиры использовался материнский капитал или военная ипотека? Расскажем, как продать ипотечную квартиру в разных ситуациях.

Можно ли продать ипотечную квартиру по закону

Почти 30% квартир, приобретенных в ипотеку, приходится продавать до окончания срока кредита в силу различных причин:

особенность ипотечных отношений – ограничение прав собственника на распоряжение недвижимостью. Для любых законных сделок с такой квартирой требуется письменное согласие банка-кредитора.

Поэтому при любом варианте продажи нужно будет сначала обратиться в кредитную организацию, обсудить совместные действия и предоставить информацию.

Письменное разрешение банка на юридические действия с квартирой подается в Росреестр вместе с остальными документами для регистрации сделки.

Единственное исключение – полное погашение кредита. После этого банк отменяет обременение в ЕГРН, квартира выходит из ипотеки и владелец имеет право самостоятельно ее продать.

Как могут продать ипотечную квартиру без участия заемщика

Инициатива по продаже квартиры в ипотеке может быть как со стороны заемщика, так и со стороны банка.

Банк потребует продажи залога при плохой ситуации с выплатами по ипотеке и отсутствии взаимопонимания с заемщиком. При этом должнику выгоднее самому найти покупателя. Если все же должник не может или не желает самостоятельно искать варианты, то банк обратится в суд, а затем организует продажу квартиры в ипотеке через процесс торгов.

Процедура длительная, занимает год-полтора и приводит к потерям для заемщика:

  • ухудшение кредитного рейтинга в результате просрочек по кредиту;
  • цена продажи ипотечной квартиры при реализации через торги может опуститься до уровня залоговой стоимости и далее – на 20-30% ниже рынка;
  • банк вычтет из выручки от реализации все суммы штрафов и повышенных процентов по просроченному займу.

Заемщик получит только остаток суммы после всех удержаний, если что-нибудь вообще останется. С суммы продажи нужно будет уплатить НДФЛ на общих основаниях.

Как продать ипотечную квартиру: 3 способа самостоятельной продажи

Существует три основных способа продажи ипотечной квартиры самим заемщиком:

  1. Свободная продажа после выкупа квартиры собственником через погашение кредита. Для погашения кредита заемщику потребуются либо собственные, либо заемные средства – например, потребительский кредит. После выплаты ипотечного кредита банк обязан снять обременение с недвижимости. Такой способ наиболее выгоден с финансовой точки зрения, поскольку не создает затруднений потенциальным покупателям.
  1. Выкуп квартиры покупателем (новым владельцем) путем гашения остатка долга по кредиту продавца без оформления ипотеки.

Безопаснее всего действовать через банк с использованием депозитарных ячеек. В одну ячейку помещаются наличные для уплаты остатка долга, в другую – остаток суммы для последующей передачи продавцу после регистрации прав нового собственника квартиры. Таким образом снижаются риски для всех сторон сделки: банк получает свои деньги и обеспечивает взаимные гарантии продавца и покупателя.

Общая последовательность действий такова:

2.1. Поиск покупателя – в объявлении целесообразно сразу указать, что квартира под ипотекой. Это позволит отсечь аудиторию, которой такая недвижимость изначально не подходит.

2.2. Продавец и покупатель заключают предварительный договор о продаже ипотечной квартиры или договор задатка через нотариуса – с обязательной оговоркой о порядке расчетов и последующем заключении договора купли-продажи.

2.3.  Производятся расчеты – обычно с использованием депозитной ячейки банка, но возможны и другие способы.

2.4.  Снимается обременение банка, подписывается и сдается на госрегистрацию договор купли-продажи. Для снятия обременения в Росреестр нужно предоставить закладную с отметкой о погашении и заявление кредитора о снятии ипотеки.

2.5.  После завершения регистрации сделки обе стороны получают выписку из ЕГРН о переходе права собственности на квартиру.

  1. Покупатель оформляет ипотечный кредит в том же банке для приобретения той же самой квартиры. Процедура стандартная, риски для всех минимальны.

Для такой схемы продажи потребуется согласие банка поменять старого заемщика на нового. Покупателю потребуется подготовить пакет материалов для получения ипотеки, а банк будет его проверять. Если кандидат в заемщики чем-либо не устроит кредитора, сделка не состоится.

При положительном решении банка заключаются два договора: договор купли-продажи и договор цессии (уступки права требования долга по кредиту). При этой схеме приобретатель жилья не будет тратиться на оценку и подготовку документов по квартире – они уже есть в банке. Квартира перейдет от бывшего собственника к новому владельцу без разрыва во времени.

После завершения сделки продажи ипотечной квартиры в выписке из ЕГРП будет числиться обременение только по новой ипотеке, старое снимут.

Проверить наличие обременений по любой квартире в любой момент можно через онлайн-сервис ЕГРН.Реестр – официальная выписка из государственной базы данных будет выслана файлом с ЭЦП максимально оперативно. Потребуется указать адрес или кадастровый номер недвижимости.

Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную на материнский капитал

В принципе, можно. На практике – очень сложно. Дело в том, что материнский капитал предполагает выделение долей детей в приобретаемой квартире.

Пока квартира находится в ипотеке, этого можно не делать, если дать Пенсионному фонду обязательство выделить детские доли после завершения выплат по кредиту. В течение максимум 6 месяцев после гашения кредита и снятия обременения сделать это будет необходимо.

Иначе ПФР может потребовать деньги назад и возбудить дело о мошенничестве, а покупатель потеряет квартиру.

Таким образом, получается, что выделить доли все же придется еще в период действия ипотеки – а для этого требуется разрешение банка, который не заинтересован в появлении несовершеннолетних собственников. Даже если банк согласится, то продавать придется квартиру с невыплаченной ипотекой и детскими долями. Будет сложно найти покупателя и в любом случае не получится взять хорошую цену.

Кроме того, на защиту интересов детей встанет орган опеки – необходимо заранее проконсультироваться там и выяснить, при наличии каких гарантий могут дать разрешение на сделку.

Если доли детей будут небольшими (недостаточными для покупки любой жилплощади), то орган опеки может просто потребовать разместить деньги от продажи детских долей на банковском счете. Счет должен быть открыт на имя каждого ребенка отдельно.

Однако бывает и так, что орган опеки дает разрешение на выписку детей с жилплощади и продажу квартиры только при условии  предоставления детям аналогичных прав в другой квартире.

Как продать ипотечную квартиру, купленную по военной ипотеке

Чтобы продать такую квартиру, сначала нужно расторгнуть сделку по военной ипотеке. Это нужно согласовать с Росвоенипотекой – каждый случай рассматривается индивидуально. При этом есть общее правило – для снятия ипотеки в пользу государства должны быть погашены все обязательства по объекту недвижимости, включая банковский кредит, если он привлекался.

Самый простой способ продать такую квартиру – погасить обязательства военнослужащего перед Росвоенипотекой и банком за счет собственных средств и снять обременение. После этого квартиру можно продавать, а военной ипотекой можно воспользоваться повторно.

Обычный порядок действий при продаже квартиры под военной ипотекой:

  1. Узнать в банке и Росвоенипотеке сумму задолженности и сообщить о намерении снять обременение.
  2. Найти покупателя и деньги для погашения долга по кредиту и расчетов с Росвоенипотекой. Если своих средств нет или мало, можно воспользоваться кредитом. Покупатель также может внести свои средства в счет погашения задолженности продавца – например, по предварительному соглашению о продаже ипотечной квартиры.
  3. Погасить задолженность перед банком, получить закладную и снять обременение в Росреестре.
  4. Вернуть средства в Росвоенипотеку и направить заявление о снятии обременения в пользу государства.
  5. Получить официальную выписку из Росреестра об отсутствии обременений. Заказать такую выписку можно круглосуточно на сайте ЕГРН.Реестр. Данные формируются из базы данных Росреестра, юридически значимая выписка поступит на электронную почту.

Заключение

Продажа квартиры в ипотеке всегда означает финансовые потери. Как минимум, придется сделать скидку 10-15% для того, чтобы потенциальный покупатель согласился терпеть неудобства и дополнительные риски, связанные с покупкой залогового имущества.

Зачастую такими квартирами интересуются профессиональные риэлторы, которых не пугают юридические сложности работы с банками. Цена продажи будет минимальной, позволяющей риэлтору хорошо заработать на перепродаже.

Поэтому идеальный вариант – сначала выкупить квартиру, а затем продавать чистый от обременения объект. Если собственных средств для гашения остатка долга недостаточно, можно решить вопрос с помощью получения потребительского кредита.

Позднее можно продать ипотечную квартиру без потери стоимости, выплатить все долги и получить хороший доход.

Наталья Петракова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/mozhno-li-prodat-ipotechnuyu-kvartiru

Проведение сделки покупки/продажи квартиры в Сбербанке – блоги риэлторов | ЦИАН

Можно ли продать квартиру через банк

Рассмотрим виды сделок, которые можно проводить в Сбербанке:

1)     Ипотечные сделки (если у Покупателя одобрена ипотека в Сбербанке)

2)     Сделки с наличными деньгами (в данном случае возможно проведение сделки если речь идет об одном объекте недвижимости, т.к. альтернативные сделки с наличными деньгами Сбербанк пока не проводит)

В данной статье рассмотрим варианты проведения сделок во втором случае, когда есть Покупатель с «мешком» денег и Продавец. В первую очередь, всегда возникает вопрос каким образом будут происходить взаиморасчеты между участниками сделки. В данном случае Сбербанк предлагает три варианта взаиморасчетов:

1.      Расчеты через депозитарную ячейку банка (наличная форма расчетов)

2.      Безопасная система взаиморасчетов от ЦНС (Центр недвижимости от Сбербанка) (безналичная форма расчетов)

3.      Аккредитив (безналичная форма расчетов)

Расчеты через банковскую ячейку – механизм отработанный и всем понятный.

Покупатель закладывает денежную сумму за покупаемую квартиру в арендуемую в банке ячейку под условия доступа, при которых Продавец сможет забрать деньги только после регистрации перехода права на продаваемую им квартиру (при этом между Продавцом и Покупателем подписывается договор аренды банковской ячейки). Более того нужно иметь ввиду, что в условия доступа можно теперь включить не только зарегистрированный Договор купли-продажи квартиры и выписку ЕГРН, а также прописать любые другие условия доступа, например, Выписку из домовой книги, где будет указано, что бывший собственник снялся с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры (раньше в сбербанке такой возможности не было, сейчас сотрудники банка оформляют такие условия, подписывая дополнительное соглашение к Договору аренды банковской ячейки).

Плюсы:

– после получения документов с регистрации можно в этот же день достать деньги из ячейки, не ждать «раскрытия» и перевода как в случае с ЦНС или Аккредитивом.

– если сделка проходит с «заниженной» стоимостью квартиры по договору купли-продажи, то взаиморасчеты через банковскую ячейку более предпочтительны.

Минусы:

– по договору аренды банковской ячейки нельзя заложить денежные средства на «третье» лицо, т.е. на человека не являющегося собственником квартиры. В этом случае нужно будет подготовить нотариальную доверенность, на данные полномочия.

– стоимость аренды банковской ячейки составляет 4 000 рублей

– проверка и пересчет денежных средств составляет 0,3% от суммы.

Можно конечно разместить денежные средства в отделении Сбербанка, где будет проходить сделка, за 3 дня и заказать данную сумму к выдаче на день сделки, но на практике возникают некоторые сложности с выдачей, под разными предлогами, а-ля «проверка происхождения денег» и т.д., могут и перенести выдачу на другой день, на мой взгляд, лучше не рисковать.

Для развития деятельности банка в сфере недвижимости в 2015 году был создан ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».

Данный сервис был разработан в качестве аналога взаиморасчетов через банковскую ячейку, только в безналичной форме.

 В данном случае Покупатель размещает денежные средства на Номинальный счет, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Нельзя совершить такую сделку, если:

Покупатель использует доверенность.

По договору более двух получателей денежных средств.

Объектом является земельный участок или дом с землей.

Участники не граждане России.

Недвижимость оформлена в собственность до 1998 года.

Плюсы:

-после регистрации перехода права не обязательно самому приезжать в банк для раскрытия Номинального счета, т.к.

Сбербанк самостоятельно отправляет запрос в Росреестр, и ожидает подтверждения о регистрации объекта недвижимости на нового собственника.

Но если время поджимает, то зарегистрированные документы можно подвести в банк самому или поручить это действие любому лицу, доверенность для этого не потребуется.

– Стоимость услуг ЦНС составляет 2000 рублей. В эту сумму включено открытие номинального счета в Сбербанке, контроль смены собственника в Росреестре, прием и передача денег на счет Продавца.

– Продавец может указать счет для перечисления денежных средств любого другого банка, не только Сбербанка, при этом комиссия за перевод не взымается.

-Продавец экономит на проверке и пересчете денежных средств

Минусы:

– В условия доступа для раскрытия Номинального счета нельзя прописать «Дополнительные условия»!!! Только Договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о зарегистрированном переходе права на Покупателя.

– После раскрытия Номинального счета, по регламенту Сбербанка денежные средства должны поступить на счет Продавца от 1 до 5 рабочих дней. Как правило, этот процесс проходит быстро 1-2 дня, но случаи задержек имеют место быть.

– Вызывает настороженность то, что владельцем номинального счета является некое ООО ЦНС, хоть и входящее в группу компаний Сбербанка

Аккредитив Сбербанка – проведение безналичных взаиморасчетов между участниками сделки. Эта схема взаиморасчетов аналогична безопасной системе взаиморасчетов через ЦНС.

В день сделки открывается сберегательный банковский счет, на который размещаются денежные средства Покупателя, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца.

Но есть ряд важных отличий:

– по аналогии с ячейками, аккредитивную сделку можно проводить со всеми видами объектов недвижимости, нет ограничений, как в случае с системой безопасных взаиморасчетов ЦНС

– В договоре об открытии аккредитива можно прописать любые дополнительные условия доступа, не только ДКП

– у Продавца для перевода денежных средств должен быть открыт счет только в Сбербанке

–  Для раскрытия аккредитива потребуется личное присутствие Продавца в банке с документами, подтверждающими условия доступа (либо вариант нотариальной доверенности).

–  многие пишут, что процесс оформления аккредитива занимает большое количество времени по сравнению с ЦНС, на практике это не так, на мой взгляд, одинаково, все зависит от конкретного отделения Сбербанка и работающих в нем сотрудников, в общем тот самый «человеческий фактор».

– стоимость открытия аккредитива, также как и ЦНС составляет 2000 рублей, если речь идет о физических лицах.

Даная статья является ознакомительной и основывается на моем личном опыте, в ней не отражены многие нюансы о проведении сделок с юридическими лицами, нерезидентами, о переводе денежных средств из одного банка в другой для подготовки к сделке и т.д. Но, в целом, я надеюсь она поможет разобраться простым обывателям как действовать в том или ином случае.

Источник: https://www.cian.ru/blogs-provedenie-sdelki-pokupkiprodazhi-kvartiry-v-sberbanke-291730/

Можно ли продать квартиру банку или купить у него недвижимость?

Можно ли продать квартиру через банк

При просрочке в выплате ипотеки банк может получить квартиру, находившуюся под залогом. Такая недвижимость затем продаётся. Можно и продать ему квартиру в счёт долга, если нет возможности платить кредит.

Банк может выкупить или получить через суд квартиру должника. Такие квартиры можно купить на аукционе или у банка, в том числе с оформлением ипотеки.

Продают ли банки квартиры?

Кредитные организации продают квартиры, но только если они относятся к залоговому имуществу. Чаще всего это происходит, если должник не справляется с выплатой ипотечного кредита. Но иногда успешный плательщик решает поменять квартиру на более просторную. В таком случае по согласованию с банком недвижимость продаётся, а затем ипотека оформляется на другую.

Продажа квартиры банком происходит одним из следующих способов:

  1. Так же, как и при других сделках. Инициатором может быть организация или собственник, но требуется согласование со второй стороной.
  2. Банк выкупает квартиру, а затем организует её продажу.
  3. Реализация происходит через аукцион.

Последний вариант применяется, если решение о продаже принято через суд. Тогда начальная цена тоже определяется в судебном порядке. Она ниже рыночной и составляет, как правило, около 80% от неё.

Это менее выгодно как банку, так и собственнику. Поэтому такой способ используется, только если обычный способ невозможен. То есть если не получается договориться с должником или он скрывается.

В других случаях поиском покупателей занимается риелтор, как правило, постоянно сотрудничающий с этой организацией. Если продать жильё – решение собственника, иногда он и сам ищет желающих.

Недвижимость также предлагается тем, кто обращается за ипотекой. Многие из кредитных организаций размещают подобные объявления на своих сайтах.

При реализации через банк зачастую покупателям предлагаются более выгодные условия. К ним относится, например, сниженная процентная ставка или первоначальный взнос. Это делается для того, чтобы сделка совершилась быстрее.

Продает ли так имущество Сбербанк?

Продажей недвижимости, причём не только жилой, занимается в том числе и Сбербанк. Купить её можно как через аукцион, так и напрямую.

Эта информация доступна на его сайте, по адресу http://www.sberbank.ru/ru/fpartners/realty. Узнать её можно и в территориальных или центральном отделении.

Но данный банк не рассматривает вариант с оформлением ипотеки на квартиру для покупателя. То есть продавец получает полную стоимость квартиры, которую (полностью или частично) направляет на погашение займа.

Как продать квартиру банку?

Найти покупателя на квартиру в ипотеке может быть довольно сложно и долго. А во время поисков необходимость уплаты кредита не прекращается, то есть долг растёт.

В подобной ситуации есть ещё один выход – продать квартиру банку. А он уже выставит её на продажу.

Но это возможно только с согласия самой организации, а его удаётся получить не всегда. Дело в том, что банку удобнее получить сразу деньги.

С другой стороны, добровольная передача недвижимости предпочтительнее, чем её продажа через суд. В таком случае реализовать квартиру получится быстрее. Если такое согласие получено, оформляется соглашение о передаче квартиры в счёт погашения долга. Это происходит таким образом:

  1. Сначала нужно получить принципиальное согласие банка.
  2. Обсудить, какая сумма будет принята в качестве стоимости квартиры. При судебной реализации её определят около 80% от рыночной. Поэтому не стоит рассчитывать на значительно большие деньги.
  3. Затем эта сумма сравнивается с долгом. Сюда включается и невыплаченная часть стоимости жилья, и проценты, и пени и штрафы, если они есть. Отсюда видно, покроет ли стоимость задолженность полностью.
  4. После обсуждений подписывается соглашение.
  5. Оформляется передаточный акт на квартиру.
  6. В Росреестре оформляется право собственности банка.

В соглашении обязательно указываются:

  1. ФИО и паспортные данные заёмщика.
  2. Сведения о банковском отделении.
  3. Полные данные о квартире, такие как адрес, кадастровый номер, площадь и другие.
  4. Номер и дата заключения ипотечного договора.
  5. Те условия, о которых договорились стороны (включая дату, к которой квартира должна быть передана).

Необходимо помнить, что прекращение обязательства происходит в момент передачи имущества. Для недвижимости это будет день получения выписки о собственности. То есть до этого времени обязанность по уплате процентов сохраняется. Это же относится и к штрафам и пени за просрочку.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/u-banka.html

Как происходит сделка купли-продажи квартиры в банке за наличные

Можно ли продать квартиру через банк

Многие продавцы и покупатели на рынке вторичного жилья, после того как нашли друг друга, задаются вопросом, как происходит сделка купли-продажи квартиры

Рассмотрим в деталях схему и процесс проведения сделки купли-продажи квартиры в банке на самом распространенном классическом примере. Простой вариант без отягощающих обстоятельств: собственник ребенок, недееспособный – опека, разъезд, альтернатива, ипотека, нотариат, долевая собственность..

Продает квартиру взрослый единоличный собственник, никто не прописан – покупатель с наличными живыми деньгами, без ипотеки.

Итак, покупатель на квартиру найден, стороны ударили по рукам и готовы провести сделку купли-продажи квартиры. Что дальше?…

Как наверное и в любом другом деле, львиную часть времени в сделке купли-продажи недвижимости занимает подготовительный этап.

Прежде всего, для подтверждения ваших и наших намерений необходимо подписать предварительный договор или авансовое соглашение – это стандартная процедура в сделках при продаже недвижимости.

На стадии аванса на бумаге закрепляются достигнутые устные договоренности между сторонами. В предварительном соглашении прописываются все детали предстоящей сделки:

  • время и место проведения сделки
  • сроки физического и юридического освобождения квартиры
  • порядок финансовых взаиморасчетов
  • ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств
  • штрафные санкции за предоставление недостоверной информации об объекте недвижимости или субъекте права

Аванс, обычно, вносится в размере 30-50 тысяч рублей. Также, в подтверждении намерения купить квартиру, может быть внесен не аванс, а задаток за квартиру. В отличии от аванса, задаток сумма невозвратная.

Некоторые клиенты на рынке недвижимости, считают внесение аванса атавизмом, абсолютно лишним и давно устаревшим. Уверены, что аванс внесенный в размере нескольких десятков тысяч рублей – это не гарантия, что покупатель не откажется от сделки в последний момент, так как считают эту сумму пренебрежительно малой для обеспечения серьезности намерений.

Да, этот этап попахивает нафталином, не без этого. Стоит отметить, что и действительно, по большому счету, стадия аванса носит чисто символический характер. И все же, следует придерживаться устоявшимся правилам делового оборота и принять аванс за квартиру, так как этот первый и самый важный этап налаживания взаимопонимания в отношениях между всеми заинтересованными участниками процесса.

После принятия аванса, каждая из сторон готовится к сделке в рамках достигнутых договоренностей:

  • Продавец собирает необходимый пакет документов
  • Покупатель проводит проверку юридической чистоты объекта

Перед сделкой покупатель должен убедиться:

  • в отсутствии наложенных ограничениях на квартиру
  • в психическом и физическом здоровье и состояние продавца
  • в отсутствии законных наследников и лиц претендующих на долю в праве
  • в легитимности возникновения права собственности
  • в отсутствии долгов по ЖКХ

Продавец предоставляет весь необходимый под сделку пакет документов:

  • Удостоверение личности (гражданский внутренний паспорт)
  • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы
  • Справки из ПНД и НД
  • ЕЖД (единый жилищный документ)
  • Выписка из домовой книги
  • Нотариальное согласие супруга на сделку/заявление о приобретении квартиры вне брака

Следующий этап – согласование конкретного отделения банка для проведения сделки купли-продажи квартиры.

Следует обратиться к менеджеру или заведующему отделением депозитария кредитной организации, который предложит на выбор удобное время, которое есть в расписании.

Время проведения сделки купли-продажи обязательно необходимо согласовывать со всеми заинтересованными лицами – продавцом и покупателем, их представителями – контрагентами, юристами, риэлторами.

Следующий этап в схеме проведения сделки – составление проекта договора купли-продажи квартиры.

Составить проект договора может любая из сторон – это не принципиально: риэлтор, юрист, контрагент, нанятый со стороны регистратор. Утвердить ДКП (договор купли-продажи) необходимо со всеми участниками сделки.

Для регистрации самой сделки, а точнее договора купли-продажи, приглашаются регистраторы, на их представителей заблаговременно необходимо сделать доверенность.

По опыту могу сказать, что работать с фирмами-регистраторами намного удобнее и быстрее, нежели сдавать документы в МФЦ. Регистраторы приезжают в банк во время проведения сделки, забирают документы после подписания, а после регистрации привозят обратно.

Они не только доставляют документы в Росреестр, но и контролируют непосредственно сам процесс перехода права собственности. В случае приостановки регистрации, по тем или иным причинам, частные регистраторы мгновенно реагируют на изменившиеся обстоятельства и сделают все возможное, чтобы исправить сложившуюся ситуацию в кратчайшие сроки.

Тогда как в аналогичном случае, тяжелая бюрократическая машина в лице МФЦ может попросту сильно забуксовать.

Следующий этап – сама сделка.

Все участники сделки собираются в банке в назначенное время. Продавец и покупатель приглашаются в комнату переговоров для подписания договора купли-продажи квартиры. В это время, банковские служащие составляют договор аренды банковской ячейки с обязательными условиями доступа к сейфу.

Порядок взаиморасчетов:

  • Покупатель передает продавцу необходимую сумму денег.
  • Продавец проверяет и пересчитывает купюры самостоятельно, при этом он может воспользоваться услугами кассового операциониста банка.
  • Покупатель и продавец вдвоем закладывают деньги в банковскую ячейку
  • Ключ от банковского сейфа остается у покупателя до завершения регистрации перехода права собственности

Услуги регистраторов, госпошлину и аренду банковской ячейки оплачивает покупатель квартиры. По всем законам жанра должно быть именно так, если не достигнуто иного соглашения в этой части.

При этом, комиссия риэлтора за услуги по продаже квартиры может:

  • храниться в одной ячейки с деньгами продавца и выплачивается только после полного завершения сделки купли-продажи квартиры
  • закладываться в отдельный сейф, на таких же условиях выемки как и деньги продавца – только после предоставления документов подтверждающих успешную регистрацию перехода права собственности на объект
  • выплачиваться агенту в день совершения сделки под гарантийное письмо (такой вариант возможен, если риэлтор имеет хоть какую-то организационно-правовую форму – ИП или ООО)

Договор подписан, стороны «заложились» (“Заложиться” жарг. – Произвести закладку денег в банковскую ячейку), пакет документов отправлен в Росреестр. На данном этапе – это все.

Далее предстоит дожидаться окончания срока регистрации, сейчас на 2018 год это порядка 10 рабочих дней.

После завершения регистрации и получения документов из Росреестра, стороны сделки встречаются в обозначенное время в банке. Покупатель передает ключ от банковской ячейки продавцу, в обмен на расписку в получении денег в счет продажи квартиры.

Выемка денег продавцом из сейфа происходит по договору аренды банковской ячейки при предоставлении следующего пакета документов:

  • договор аренды банковской ячейки
  • паспорт продавца
  • договор купли-продажи с отметкой регистрирующего органа о переходе права собственности на объект недвижимости
  • выписка из ЕГРН

Заключительный этап сделки купли-продажи – физическая передача квартиры новому владельцу. На этой стадии стороны сделки встречаются непосредственно на самой квартире для подписания акта приема-передачи.

В акте фиксируется, что квартира передается в надлежащем состоянии, с обязательным санитарно-техническим оборудованием, без задолженностей по ЖКУ.

Покупатель, в свою очередь, подтверждает, что не имеет каких-либо претензий к объекту и продавцу.

Проверенный временем, старый дедовский метод, но от того нисколько не потерявший своей актуальности и по сей день, которым пользуются большинство риэлторов и агентств недвижимости в нашей стране. Так как он удобен и безопасен не только для продавца и покупателя, но и для профессиональных участников рынка.

Статья носит ознакомительный характер с основными моментами процесса проведения сделок по купле-продаже, и не может служить руководством к действию, так как каждая сделка по продаже «вторички» индивидуальна, где предугадать всевозможные действия заранее практически невозможно.

Надеюсь, я подробно изложила общие моменты схемы проведения и процесса продажи вторичной недвижимости, и вам стало чуть более понятно как происходит сделка купли-продажи квартиры

Искренне ваша, Татьяна Мамонтова.

Возможно, вам будут интересны ответы на другие вопросы:

Хочу сдать – не знаю как. Советы и рекомендации риэлтора Жильцы отказываются платить и не съезжают. Что делать? Как использовать материнский капитал для покупки квартиры?

Источник: https://agent112.ru/vopros-otvet-nedvizhimost/kak-proishodit-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Продажа квартиры через ипотеку: как происходит сделка, образец договора

Можно ли продать квартиру через банк

Последние несколько лет многие сделки с недвижимостью проводится с использованием ипотеки, когда вместо покупателя деньги продавцу выплачивает банк. Для продавца такая сделка может оказаться сложной, если не знать, как продать квартиру ипотечникам, какие документы понадобятся, как заключить договор, и какие риски могут быть для него. Рассмотрим эти и другие вопросы подробно.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности продажи квартиры покупателю с ипотекой

Ипотека – это залог недвижимости. По такой сделке банк выплачивает деньги за жилье продавцу, но для задатка может использоваться и первоначальный взнос покупателя. В дальнейшем именно он рассчитывается перед кредитором.

Перед тем, как продать квартиру покупателю с ипотекой, стоит ознакомиться с особенностями сделки:

  1. Ипотека для покупателя может быть предварительно одобрена банком. Но окончательное решение принимается только после того, как покупатель представит в банк документы по сделке.
  2. Сделка занимает больше времени, чем при продаже покупателю с собственными деньгами.
  3. Практически всегда требуется предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП).

Обратите внимание! Документы для продажи недвижимости по ипотеке желательно подготовить заранее, как и согласовать условия сделки с покупателем.

Способ оплаты

Расчет с продавцом при покупке недвижимости в ипотеку всегда выполняется через банк. Чаще всего используется сервис безопасных переводов или аккредитив (например, в Сбербанке).

Часть денег из первоначального взноса передается на первом этапе сделки в качестве задатка или аванса.

Остаток банк перечисляет продавцу самостоятельно, получив документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности в пользу заемщика.

Если перепланировка не узаконена

Продать квартиру в ипотеку с неузаконенной перепланировкой с большой долей вероятности не получится. Перед заключением договора для оценки недвижимости придет специалист, и он обнаружит все изменения, сверив фактическое состояние жилья с техпаспортом.

Совет юриста: перед тем, как выставлять квартиру на продажу, перепланировку лучше узаконить. Даже если покупатель будет с наличными, проблемы с документами могут его отпугнуть.

Если продаваемая квартира в ипотеке

Ситуация сложнее, если выставленная на продажу квартира тоже находится в ипотеке. Здесь возможны два варианта:

  1. Покупатель первоначальным взносом погашает долг продавца перед другим банком. Кредитор снимает обременение, и можно выходить на сделку.
  2. «Ипотека на ипотеку», когда ипотечный договор продавца переоформляется на покупателя. Шансов больше, если он берет жилищный кредит в банке, в котором он оформлен у собственника. Но некоторые банки занимаются рефинансированием ипотеки других финансовых учреждением с переводом долга на покупателей.

Важно! Проще всего погасить долг перед банком первоначальным взносом. Обременение снимут за три рабочих дня. Но это нужно делать только после того, как банк разрешит сделку. Согласие дают крайне редко: кредиторы хотят выдавать ипотеку только на беспроблемную недвижимость без обременений.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Риски продажи по ипотеке для продавца

Самый большой риск продавца при продаже квартиры на вторичке в ипотеку – неодобрение сделки банком. Кредитор может отказать в кредитовании на любом этапе, и тогда рухнет вся схема сделки, придется искать другого покупателя, а задаток – возвращать покупателю, если это предусмотрено условиями договора как форсмажорное обстоятельство.

В остальном для продавца рисков нет. Банки сами проверяют недвижимость и заемщиков, и неблагонадежным клиентам сделки не одобряют.

Еще один момент – сроки продажи недвижимости по ипотеке. На регистрацию права собственности уйдет 7-9 рабочих дней, и в течение 5-7 дней после этого банк перечислит оставшуюся часть стоимости жилья. Сразу получить все деньги не удастся.

Как оформляется продажа квартиры по ипотеке?

Как выглядят этапы продажи квартиры по ипотеке:

  1. Покупатель подает заявку в банк, получает предварительное одобрение, находит квартиру продавца и осматривает ее.
  2. Стороны оговаривают условия сделки, заключают предварительный договор купли-продажи с задатком (первоначальным взносом).
  3. Документы по недвижимости покупатель представляет в банк, чтобы получить окончательное одобрение.
  4. Кредитор рассматривает документы 5-7 дней, направляет в это время специалиста по оценке недвижимости.
  5. Покупатель (заемщик) получает от банка одобрение и заключает ипотечный договор.
  6. Продавец и покупатель заключают основной ДКП, подают документы на регистрацию перехода права собственности.
  7. Продавец получает оставшуюся часть денег после регистрации.

Примечание: в зависимости от условий банка и особенностей сделки схема может меняться, но обычно она выглядит так, как указано выше.

и образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Преддоговор должен соответствовать форме основного ДКП. Что в нем указывается:

  1. Сведения о сторонах: Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Информация о квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь, дата возникновения права собственности.
  3. Документ, на основании которого продавец оформил право собственности.
  4. Размер задатка (первоначального взноса), общая стоимость жилья.
  5. Порядок и способы расчетов.
  6. Форс-мажорные обстоятельства, при которых задаток возвращается покупателю (например, отказ банка в ипотеке на конкретную недвижимость).
  7. Информация о банке-кредиторе.
  8. Подписи сторон.

Образец предварительного договора

и образец договора купли-продажи квартиры под ипотеку

В основном ДКП указывается то же самое, что и в предварительном. Но оформляется он уже после окончательного одобрения сделки банком. В нем нужно указать его реквизиты, сроки окончательного расчета по сделке, реквизиты банковского счета, на который продавец должны перечислить деньги.

Документы

Для сделки продавец должен подготовить:

  • паспорт;
  • выписку из ЕГРН, оформленную не более одного месяца назад;
  • техпаспорт;
  • документ, подтверждающий основание возникновения права собственности на продаваемое жилье: старый ДКП, договор мены, дарения, свидетельство о наследстве, и пр.

Перед заключением преддоговора нужно оформить выписку из домовой книги и справки об отсутствии долгов по ЖКУ.

Покупатель представляет продавцу только паспорт, но в банк нужно принести документы на квартиру вместе с предварительным, а потом – и основным ДКП.

Расходы

Продать квартиру под ипотеку можно без привлечения риэлтора, и тогда получится сэкономить 30 000-100 000 руб. Но есть расходы, без которых продавцу не обойтись:

  1. Если продается доля в праве собственности, необходимо сначала предоставить преимущественное право выкупа другим владельцам, а затем оформить нотариальный ДКП. Удостоверение нотариусом обойдется в 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.
  2. Если квартира куплена в браке, понадобится нотариальное согласие супруга на сделку (500 руб.).

Обратите внимание! Если сделки купли-продажи не проводились ранее ни продавцом, ни покупателем, лучше заказать полное сопровождение у юриста. Это будет стоить от 10 000 руб., но зато обе стороны могут быть уверены, что все пройдет без проблем. Расходы можно поделить пополам.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Сроки продажи квартиры в ипотеку

Рассмотрим длительность каждого этапа в хронологическом порядке:

  1. Поиск покупателя. На это в среднем уходит 2-3 месяца.
  2. Согласование условий сделки устно. Это происходит после показа квартиры. Человек может сразу согласиться на покупку, или дать ответ через несколько дней.
  3. Заключение предварительного договора, внесение задатка и подача документов для согласования в банк. Это можно сделать за один день.
  4. Рассмотрение документов банком. В среднем занимает 5-7 дней.
  5. Заключение ДКП после окончательного одобрения, подача документов на регистрацию – за один день.

Примечание: сроки регистрации в Росреестре зависят от того, куда подаются документы. Если напрямую регистратору – 7 рабочих дней, через МФЦ – 9 рабочих дней. Если ДКП удостоверяет нотариус, документы подает он бесплатно, регистрация займет 3 рабочих дня. В общей сложности от заключения преддоговора до получения остатка денег по сделке уходит около двух месяцев.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Рассмотрим преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке для продавца:

ПлюсыМинусы
Низкие риски. В сделке участвует банк, который будет ее контролироватьНа этапе согласования банк может отказать в ипотеке на конкретную квартиру, если обнаружит, что она не соответствует его требованиям
Гарантированное получение денег после окончательного одобрения сделкиУвеличение срока проведения сделки. В ней участвует банк, и практически любые действия согласовываются с ним

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли продать квартиру покупателю с ипотекой, если собственник – несовершеннолетний? Да, но нужно найти другое жилье и получить разрешение органа опеки. Продажа через ипотеку обычно не является помехой для этого. Можно ли продать долю в праве собственности, если покупатель с ипотекой? Да, если банк одобрит такую сделку.

Как происходит и сколько длится продажа квартиры в ипотеку с маткапиталом? Если материнский капитал используется для первоначального взноса, в банк нужно представить сертификат и справку об остатке средств из ПФР. Взнос будет перечислен продавцу кредитором, но потом он получит маткапитал от ПФР.

Когда ипотеку одобрят, заемщику необходимо взять справку о получении кредита в ПФР и оформить нотариальное обязательство.
Для продавца сроки остаются прежними, а вот покупателю на весь процесс придется потратить порядка 2-3 месяцев. Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с маткапиталом? Да.

Но должны быть выделены доли всем членам семьи. Понадобится разрешение органа опеки на продажу доли ребенка, продавцами могут выступать оба супруга. Я не могу лично присутствовать на сделке, продаю квартиру. Может ли за меня поставить подписи во всех документах другой человек? Да, но понадобится нотариальная доверенность.

Если интересы представляет риэлтор, лучше оформить с ним договор поручения и доверенность на него.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Правила продажи квартиры по ипотеке определяются 7 ГК РФ и ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ.
  2. Сделка возможна только при окончательном одобрении банком. Решение выдается после проверки документов.
  3. Продажа квартиры покупателю с ипотекой занимает больше времени, чем при расчете собственными деньгами. Но продавец может быть уверен, что гарантированно получит средства после регистрации сделки в Росреестре.

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-kvartiry-cherez-ipoteku

Как банк продает квартиры?

Можно ли продать квартиру через банк

Каждый покупатель недвижимости хочет найти жилье подешевле. Но возможно ли найти такое? На законных основаниях, без особых рисков. Можно, если знать, где искать. Одним из таких вариантов является покупка жилья, являющегося собственностью банка.

Может кто-то даже видел такие объявления, но опасаясь попасть в неприятную историю, прошел мимо. Я сегодня не буду говорить о морально-этической стороне вопроса. Некоторые люди считают такой способ приобретения наживой на горе других, а кто-то подходит с прагматичной точки зрения.

Хочу просто рассказать, как это работает, какие риски возможны, какие должны быть документы у банка для продажи.

Случаи, когда заемщик не может погашать ипотеку сейчас не редкость. Что же тогда происходит с квартирой или домом? Как их забирает банк и что с ними делает? Вначале банк уведомляет должника и предлагает реструктуризацию или досрочный возврат долга, но денег у заемщика нет. Тогда банк обращается в суд. Разбирательство длится от трех месяцев до нескольких лет.

Суд выносит решение о продаже квартиры и начальной продажной стоимости на основании заключения независимой оценки. Квартиру выставляют на торги через службу приставов-исполнителей. Торги проводят на повышение. Кто больше предложит, тот и будет покупателем. Если на первых торгах недвижимость никто не купит, проводят вторые с дисконтом 15% от начальной цены.

Если опять квартира не продана проводят третий этап – публичные предложения, когда стартовая цена равна цене на вторых торгах и снижается на определенный процент, но не ниже минимальной требуемой цены. Если и на этом этапе имущество не продано, торги объявляются несостоявшимися, банк в счет погашения долга забирает квартиру, регистрирует её на себя в Росреестре.

Теперь это собственность банка, которую он продает самостоятельно.

Что же происходит с должниками, которые живут в квартире? Квартира продается по решению суда.Банк вправе продать её и вернуть свои деньги. И не важно единственное это жилье или нет. Несовершеннолетние и пенсионеры, прописанные в квартире, тоже подлежат выселению.

Но только после решения суда о продаже. Судебные приставы определяют режим пользования квартирой ( можно в ней проживать до продажи или нет) и назначают ответственного хранителя (это должник или банк).

И даже если есть решение суда, заемщик может погасить задолженность до момента продажи квартиры на торгах.

Но ведь заемщик вносил первоначальный взнос, погашал какое-то время кредит. Что происходит с этими деньгами? Сумму долга определяет суд. Она складывается из денег, которые дал банк, процентов, судебных издержек, неустойки. Долг гасится с продажи квартиры. Если денег от продажи будет больше долга, то эту разницу банк вернет должнику.

Как же приобрести квартиру у банка? Сами банки крайне редко выставляют свои квартиры на сайтах с объявлениями. Поэтому нужно зайти на сайт банка, в раздел реализации залогового имущества. Находите свой город и ищете квартиру. Вот несколько ссылок: Сбербанк Альфа-банк ВТБ Росбанк Уралсиб МТСбанк Транскапиталбанк .

Вы увидите, что есть квартиры, в которых проживают должники, есть свободные. По указанным телефонам свяжитесь с работником банка и выясните ситуацию по квартире. Случаи, когда люди не хотят выезжать и заняли круговую оборону не редкость. А Вам такие проблемы не нужны.

Рассматривайте варианты, где не потребуется Вашего участия для выселения людей. Если квартира пустая, сотрудник банка Вам её покажет. Если квартира Вас устраивает, постарайтесь поторговаться. Банки идут на встречу, они заинтересованы в реализации.

Ведь пока это имущество является их собственностью, им приходится оплачивать его содержание. Да и деньги для банка являются предметом работы. Кроме того для покупателей таких квартир многие предоставляют льготную ипотеку на 1-1,5% ниже.

Поэтому, если Вы изначально планировали её взять, то такая покупка будет ещё выгодней.

Какие документы должны Вам показать перед заключением договора купли-продажи и на что обратить внимание?

-решение суда, документы о торгах, выписку из ЕГРН, копию лицевого счета, справка об отсутствии задолженности, учредительные документы, доверенность на лицо, которое подписывает договор.

Обратите внимание на:

-действительность доверенности, наличие зарегистрированных в квартире, сколько времени прошло с момента перехода права собственности к банку, порядок расчетов (желательно либо через банковскую ячейку, либо аккредитив).

Прежде чем подписывать договор, внимательно его изучите, потому что наши банки любят мелким шрифтом прописать невыгодные условия.

Вот в общем-то и всё, что можно кратко рассказать про данный вид сделок. А приобретать такую недвижимость или нет – решать только Вам.

Если Вам понравилась статья, нажмите на картинку с пальцем вверх и поделитесь в соцсетях.ПОДПИШИТЕСЬ НА КАНАЛ, так Вы будете видеть новые публикации и всегда сможете посмотреть предыдущие.Если есть вопросы или предложения пишите на почтуik100669@yandex.ru буду рада ответить.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/ik100669/kak-bank-prodaet-kvartiry-5a9c237f868b9d186427dad9

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.